MODIFICATION SIMPLIFIEE DU PLAN LOCAL D'URBANISME Secteur Château de la Devèze Rapport de Présentation Dossier mis à la disposition du public du 23 septembre au 24 octobre 2016 Direction de l'urbanisme Mairie de Béziers Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -1
RAPPORT DE PRESENTATION SOMMAIRE Préambule 1. Les étapes de la procédure de modification simplifiée 2. Contexte et justifications 3. Les articles modifiés 4. Les pièces constituant le dossier Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -2
Préambule Le Plan Local d'urbanisme couvre le territoire de Béziers et est composé de plusieurs zones distinctes (zones agricoles, zones urbaines, zones à urbaniser, zones naturelles...) dans lesquelles des règles de constructibilité s'appliquent. Ces dernières permettent ou interdisent la construction des bâtiments, d'équipements, de voiries... Tout permis de construire est délivré sur la base du respect de ces règles. Ce plan peut voir ses règles ajustées, ses zones et périmètres évoluer au gré des mouvements démographiques, économiques, sociaux ou environnementaux, enjeux auxquels les règles du PLU doivent répondre et s'adapter. La modification simplifiée du PLU est l'une des procédures d'urbanisme prévues par le Code de l'urbanisme pour permettre de le faire évoluer. Prévue aux articles L.153-45 à L153-48 du Code de l Urbanisme, la procédure de modification simplifiée est notamment engagée dans les cas où les modifications apportées au Plu ne réduisent pas une zone urbaine ou à urbaniser, ne réduisent pas les possibilités de construire prévues dans une zone, ou ne majorent pas de plus de 20 % les possibilités de construire prévues dans une zone. Cette procédure est également engagée pour corriger les erreurs matérielles constatées aux documents du PLU. Pour que chacun puisse être informé des projets de modification simplifiée du PLU et de leurs motifs, ce dossier de présentation est mis à la disposition du public pendant un mois sur le site internet de la ville et à la Direction de l'urbanisme, Caserne Saint Jacques, 1 er étage, du lundi au vendredi de 8H à 12H et de 13H30 à 17H30. Pendant cette même période, chacun peut s'exprimer sur le registre ouvert à la Direction de l'urbanisme. Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -3
1. Les étapes de la procédure Arrêté du Maire prescrivant la modification simplifiée du PLU et définissant les modalités de mise à disposition du dossier au public prises par délibération du conseil municipal en date du 22 septembre 2015 Notification du dossier aux Personnes Publiques Associées Publication d'un avis dans la presse au moins 8 jours avant la mise à disposition Affichage en mairie de l'avis de mise à disposition du dossier Insertion sur le site de la ville de Béziers Mise à disposition du public du 23 septembre au 24 octobre 2016 Bilan de la mise à disposition et délibération d'approbation motivée Transmission au Préfet Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -4
2. Contexte et justifications La modification envisagée concerne la zone UC2b, dite du château de la Devèze, comprenant un secteur à plan masse avec trois sous-secteurs ZP1, ZP2, ZP3. Le secteur UC2b est situé aux franges du quartier de la Devèze inscrit Quartier Prioritaire de la Ville Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -5
Secteur UC2b Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -6
Rappel : Ce secteur particulier était situé jusqu'en 2006 dans une zone urbaine UC4, vouée à de l'habitat individuel de faible densité. Une révision simplifiée du Plan d'occupation des Sols a été prescrite en juillet 2005 en vue de créer un zonage à vocation mixte d'habitat dense, de pavillonnaires collectifs, de commerces, et de bureaux. A/ Par arrêté en date du 5 avril 2006, le lotissement dit «Le Château de la Devèze» a été créé, composé de 3 macro-lots numérotés ZP1, ZP2 et ZP3 et d'une voirie intérieure de desserte. Le règlement spécifique de ce lotissement détermine les occupations et utilisations du sol admises dans les différents sous-secteurs : ZP1 : Restaurant, constructions hôtelières, para-hôtelières, bureaux, résidences seniors, équipements sportifs. Ce macro-lot est destiné à la réhabilitation du château, l'établissement d'une résidence seniors et l'établissement d'une résidence de services d'affaires. Surface : 22 356m² Surface de plancher autorisée : 10 500m² ZP2 : Bureaux, salles de réunion, salles de conférences, activités commerciales liées à l'activité bureautique, professions libérales. Ce macrolot est destiné à la création de bureaux. Surface : 9 154m² Surface de plancher autorisée : 6 000m² Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -7
ZP3 : Habitation (logements collectifs). Ce macro-lot est destiné à la réalisation de bureaux ou (et) à la réalisation de logements ou (et) à l'extension de la résidence seniors ou à l'extension de la résidence de services d'affaires. Surface : 7 923m² Surface de plancher autorisée : 5 500m² Extraits du règlement du lotissement Château de la Devèze. B/ La révision générale du document d'urbanisme transformant le Plan d'occupation des Sols en Plan Local d'urbanisme, approuvé en février 2008, a repris pour partie la réglementation initiale de ce lotissement en l'intégrant dans une zone UC2b. Des précisions y ont été apportées afin que les activités et les entrepôts commerciaux non liés à l'activité bureautique soient strictement interdits, et que l'occupation du secteur ZP3 soit réduit là de l'habitation développée en logements collectifs. Réglementation actuelle : ARTICLE UC1 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES En plus des interdictions mentionnées dans les dispositions générales applicables à l'ensemble des zones pour certains modes d'occupations des sols et autres catégories de constructions, les destinations de constructions suivantes sont interdites : - industrie - exploitations agricoles ou forestières En sous-secteur UC2b "Château de la Devèze" Les activités commerciales et les entrepôts commerciaux non liés à l'activité bureautique sont interdits. ARTICLE UC2 OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS PARTICULIÈRES En plus des autorisations mentionnées dans les dispositions générales applicables à l'ensemble des zones pour certains modes d'occupations des sols et autres catégories de constructions, les destinations de constructions suivantes sont admises sous conditions : - artisanat - entrepôts commerciaux ou artisanaux Les constructions à vocation artisanale sont autorisées sous réserve qu'elles correspondent à une activité de proximité compatible avec le fonctionnement du quartier. Les entrepôts commerciaux ou artisanaux sont autorisés à condition que leur implantation soit rendue nécessaire par la présence d'activités commerciales ou Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -8
artisanales existantes à proximité. Les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) sont autorisées sous réserve qu'elles correspondent à une activité de proximité utile au quartier et compatible avec son fonctionnement. Elles ne doivent entraîner, pour le voisinage, aucune incommodité et en cas d'accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens. En sous-secteur UC1b "Esplanade Rosa Park" Au titre des «linéaires commerciaux à renforcer», ne sont admises en rez-dechaussée que les constructions à usage de commerce, situées le long de l Esplanade Rosa Park. Cette disposition ne s applique pas aux constructions de logements sociaux, à destination d équipements collectifs et de services publics. En sous-secteur UC2b "Château de la Devèze" Les destinations de constructions autorisées doivent se conformer aux indications du plan de masse annexé au présent règlement : - en secteur ZP1 : restaurants, hébergement hôtelier et para-hôtelier, bureaux, résidences seniors et équipements sportifs ; - en secteur ZP2 : bureaux, salles de réunion, salles de conférence, activités commerciales liées à l'activité bureautique, professions libérales ; - en secteur ZP3 : habitation (logements collectifs). C/ L'objectif de cette modification simplifiée est de permettre dans le secteur ZP1 la réalisation de logements sous forme d'habitat individuel, dans l'emprise restante non construite à ce jour, entre l'espace boisé classé et le bassin de rétention de l'opération d'ensemble, sans dépasser la surface maximale autorisée, garantissant une densité maîtrisée des futures constructions. A ce jour, dans le secteur ZP1 la résidence seniors est construite, constituant un immeuble à vocation d'habitation. (s'il fallait se reporter à la réglementation des destinations autorisées par le code de l'urbanisme, le terme employé serait de l'habitation.) Aussi, afin de permettre la poursuite de l'urbanisation de ce secteur, et sans remettre en question les différentes destinations autorisées de cette zone UC2b, il est proposé la rédaction plus précise des occupations autorisées dans le seul secteur ZP1 : En sous-secteur UC2b "Château de la Devèze" Les destinations de constructions autorisées : - en secteur ZP1 : restaurants, hébergement hôtelier et para-hôtelier, bureaux, habitation - résidences seniors et logements individuels, et équipements sportifs ; Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -9
- en secteur ZP2 : bureaux, salles de réunion, salles de conférence, activités commerciales liées à l'activité bureautique, professions libérales ; en secteur ZP3 : habitation (logements collectifs). Le macro-lot ZP1 reste destiné à la réhabilitation du château en logements ou activités de service, à l'établissement d'une résidence seniors (construite en 2007) et l'établissement d'une résidence de services d'affaires (construite en 2006), et à du logement. Le règlement prévoit à présent que le logement tout comme l'hébergement, en d'autres termes que l'habitation soit autorisée, réservée ou non à l'accueil touristique. Surface : 22 356m² Les Surfaces de plancher autorisées restent inchangées, soit 10 500m² ZP2 : bureaux, salles de réunion, salles de conférence, activités commerciales liées à l'activité bureautique, professions libérales ; Ce macro-lot reste destiné à la création de bureaux. ZP3 : habitation (logements collectifs). A ce jour est construit une résidence de 81 logements. Surface : 7 923m² Surface de plancher autorisée inchangée : 5 500m² 3. Les articles modifiés Seul l'article 2 «Occupations et utilisations du sols admises sous conditions particulières» est modifié. Les autres articles restent inchangés, et notamment l'emprise au sol limitée à 70 % de la superficie totale du terrain d'assiette support de l'opération. Voir en annexe la réglementation modifiée. 4. Les pièces constitutives du dossier Le dossier contient : La délibération du conseil municipal du 22 septembre 2015 définissant les modalités de mise à disposition du dossier de modification simplifiée du PLU L'arrêté prescrivant la modification simplifiée et sa mise à disposition auprès du public L'avis au public pour la presse Le rapport de présentation Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -10
Le règlement actuel de la zone UC2b et l'article 2 modifié Les autres pièces du PLU restent inchangées. Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -11
Il est bon de rappeler que la définition des destinations des constructions est précisément encadrée par le Code de l Urbanisme. Avant le décret du 28 décembre 2015, seulement 9 destinations étaient recensées pour lesquelles le PLU peut fixer des règles différentes : Ainsi, l'article R123-9 distinguait l'habitation, l'hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, entrepôt, exploitation agricole ou forestière, et constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. La nouvelle réforme n'emploie plus que 5 destinations (article R151-27) : exploitation agricole ou forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et les services publics, les autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. Ces 5 destinations étant subdivisées en 20 sous-destinations : Sous-destinations (R151-28) Exploitation agricole et forestière Exploitation agricole - Exploitation forestière Habitation Logement - Hébergement Commerce et activités de service Artisanat et commerce de détail - Restauration - Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Hébergement hôtelier et touristique - Cinéma Équipement d intérêt collectif et services publics Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques ou assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques ou assimilés Établissements d enseignement, de santé et d action sociale - Salles d art et de spectacles - Équipements sportifs - Autres équipements recevant du public Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire Industrie - Entrepôt - Bureau - Centre de congrès et d exposition Sur ces points, le législateur a prévu que les PLU(i) dont le contenu est issu des dispositions en vigueur avant la réforme et qui font ou feront l objet de procédures de modification, de mise en compatibilité ou de révision allégée (lancées avant ou après le 1erjanvier 2016), continuent à appliquer les dispositions des articles réglementaires en vigueur au 31 décembre 2015 jusqu à leur prochaine révision générale. Modification simplifiée du PLU -Secteur Château de la Devèze -12