SOMMAIRE 1 LES EMIRATS ARABES UNIS : REPERES ESSENTIELS... 9 1.1 GEOGRAPHIE...9 1.2 POPULATION...9 1.3 SYSTEME POLITIQUE ET INSTITUTIONS...10 1.4 ENVIRONNEMENT GEOPOLITIQUE...11 1.5 FISCALITE...11 1.6 LE MIRACLE ECONOMIQUE EMIRIEN...12 2 PANORAMA DU SECTEUR D IMMOBILIER... 15 2.1 REVOLUTION IMMOBILIERE...15 2.2 STRUCTURE DU MARCHE IMMOBILIER...16 2.3 L EMIRAT DE DUBAI...17 2.4 L EMIRAT D ABU DHABI...20 2.5 LES EMIRATS DU NORD...22 2.6 SYNTHESE : LES PRINCIPAUX PROMOTEURS IMMOBILIERS...22 3 PANORAMA DU SECTEUR DE LA CONSTRUCTION... 23 3.1 LE BOOM DU SECTEUR DE LA CONSTRUCTION...23 3.2 SPECIFICITE LOCALE...24 3.3 EXPLOSION DES COUTS DE CONSTRUCTION...24 3.3.1 Coût des matières premières et matériaux...24 3.3.2 Coût de l énergie...25 3.3.3 Coût du travail...26 3.4 BAISSE DE LA QUALITE...27 3.5 VERS UNE NOUVELLE APPROCHE...28 3.6 PRESENCE FRANÇAISE...29 4 INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES... 33 4.1 LES SALONS...33 4.1.1 Cityscape Dubai et Abu Dhabi...33 4.1.2 Big Five...33 4.1.3 Index...34 4.1.4 Hotel Show...34 4.2 BUREAU DE PRESSE UBIFRANCE ET LA PRESSE SPECIALISEE...34 5 REPERTOIRE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS AYANT MARQUE UN INTERET POUR L OFFRE FRANÇAISE... 37 5.1 DU BON USAGE DE CE GUIDE : PRINCIPAUX CONSEILS...37 Récapitulatif du nombre d entreprises ayant marqué un intérêt pour l offre française : - 44 promoteurs immobiliers installés dans l Emirat de Dubai - 23 promoteurs immobiliers installés dans l Emirat d Abu Dhabi - 5 promoteurs immobiliers installés dans les émirats du Nord.
Page 24 3.2 SPECIFICITE LOCALE Une des spécificités du marché émirien du BTP est l importance donnée aux consultants : ils ont un rôle essentiel dans la prise de décision du client local, qu il soit privé ou public. Les principaux bureaux d études présents aux Emirats Arabes Unis sont anglo-saxons et opèrent sur la base de normes et de méthodes anglo-saxonnes. Aux Emirats Arabes Unis ainsi que sur l ensemble des pays du golfe, les professions d ingénieur et d architecte sont d ailleurs étroitement associées dans la mesure où les architectes sont en fait également des ingénieurs. La profession d architecte n a pas de représentation ordinale dans cette partie du monde (excepté pour le Liban et la Syrie) puisque seules les associations d ingénieurs sont légalement existantes. Il est facile de confondre les deux professions. Sur les panneaux de chantier, le nom des sociétés d architecture et d ingénierie entre indistinctement dans la rubrique «Consultants». Seuls les maîtres d ouvrage les plus «éclairés» (sachant faire la différence de compétences entre les deux professions) sauront tirer profit de la valeur ajoutée à recourir à un architecte (voir en annexe la classification locale). Pour le seul émirat de Dubai, on estime que les agences étrangères implantées dans l émirat sont une cinquantaine. 250 agences locales seraient dirigées par des ressortissants de pays arabes, du sous-continent indien ou de pays du sud-est asiatique. Les agences d architecture implantées localement conçoivent 80% des projets, tandis que les autres sont réalisés par des agences localisées à l étranger. Néanmoins, l explosion des couts de construction ont largement redéfinit les attributions de chacun et annonce l émergence de contrats plus proches de ceux pratiqués en France. 3.3 EXPLOSION DES COUTS DE CONSTRUCTION A Dubai, le Land Department a constaté une multiplication par 4 du prix du mètre carré entre 2000 et 2007 qui reste cependant relativement bas en comparaison avec les autres pays de la zone MENA (Moyen Orient et Afrique du Nord). Cette augmentation importante du prix du terrain a des répercussions importantes sur les développeurs. Selon le rapport publié fin 2007, la hausse du cout d un projet a été stimulée par une forte demande de biens immobiliers et plus récemment, l explosion des couts de construction (cout du travail et de la matière première). 3.3.1 Coût des matières premières et matériaux Le cout de la matière première, en particulier l acier et le ciment, et le travail de second œuvre (davantage pour les projets d immobiliers très haut de gamme) participent actuellement à hauteur de 70% du cout total du projet. Le cours de ces 2 matières premières (Ciment et acier) a augmenté de 30% en 2007 et de 50% pour la première partie de l année 2008.
Page 26 3.3.3 Coût du travail Bien qu il représente moins de 10% du cout total de la construction, celui-ci a considérablement augmenté. On considère à 20% la hausse de ce cout entre 2006 et 2008. Cette nouvelle tendance a modifié l approche des promoteurs immobiliers. Aujourd hui, le choix du Main Contractor (l entreprise de BTP en charge du gros œuvre) est devenu crucial. Alors que traditionnellement son rôle était limité a celui d exécutant sous la responsabilité du Consultant (Société d ingénierie et d architecture responsable du projet) dans un système largement inspiré par le modèle anglo-saxon, le Main Contractor et son expertise sur les couts et la qualité devient l interlocuteur privilégié. Les Emirats Arabes Unis ainsi que l ensemble des pays du Golfe font face à une concurrence accrue pour le recrutement de main d œuvre qualifiée, d autant que les salaires offerts dans certains pays d Asie se rapprochent de plus en plus de la région. Des pays comme l Inde et le Pakistan ont de plus en plus de chantiers qui voient le jour, alimentés par les investissements des pays du Golfe. Ces pays favorisent le rapatriement de leurs citoyens expérimentés. De plus, le marché connaît également un important turnover qui serait du aux clients plutôt qu à la concurrence. Une étude récente de Davis Langdon met en lumière la hausse massive des coûts de la main d œuvre qualifiée (en rouge les chefs de chantiers en contrat expatrié, en blanc les chefs de chantiers en contrat local, en noir les ingénieurs sur site en contrat expatrié, enfin en bleu les ingénieurs sur site en contrat local) :
Page 77 DXXX DXXX Identification Grande entreprise Coordonnées Adresse Physique : Capxx Txx, 2xx Floor Shxx Zxx Road Dubai Dubai ÉMIRATS ARABES UNIS Téléphonie : Téléphone : +971 xxxx E-mail : ixx@dxxxx.ae Adresse Postale : 30xx x Site Internet : www.dxxxr.ae Liste des contacts Mr Gxxx Markus (CEO) x Mr SUxxxx Bejamin (OFFIVE MANAGER-CEO) Fax : +971 xxxx E-mail : suxxxx@dexxx.ae Mr AL QAxxxx Saeed (HEAD OF BUSINESS DEVELOPMENT & INVESTMENT MANAGER) x Mr AL Sxxx Rayana (BUSINESS DEVELOPMENT ANALYST) x E-mail : raxxxx@dexxxx.ae Mr JAxxx Amit (MARKETING DIRECTOR) Fax : +971 xxxx Mrs COxxxx Glynis (MARKETING DIRECTOR PERSONAL ASSISTANT) xx x E-mail : glxxx@dexxx.ae Mrs GAxxxx Afnan (RECEPTIONIST & OFFICE COORDINATOR) E-mail : afxxx@dexxxx.ae Activités Immobilier (dont immobilier commercial)
Page 78 Informations sur DExxx DEVxxxxxT Description Dxxxx a été créée en 2002, c'est la filiale immobilière à 100% et au capital de 135 millions USD de la Dubai Islamic Bank. Dxxxx est un des grands noms du pays parmi les développeurs de projets immobiliers. Ce groupe est notamment impliqué dans le projet Business Bay (avec Dubai Properties), Dubai Marina (avec Emaar), Jumeirah Lake Towers, quelques projets de tours sur Sheikh Zayed Road, Dubai Silicon Oasis, IMPZ, Dubai Waterfront, Al Reem Island (Abu Dhabi), Jebel Ali Dowtown, etc... Au niveau international, Dexxxx s'est rapproché, à travers un Memorandum of Understanding (accord de principe) avec Ansal API, l'un des plus importants développeurs indien pour investir ce pays. Dexxx est également présent au Liban et en Turquie. Les grands projets One Za'abeel Ce projet fait suite à l'accord entre l Investment Corporation of Dubai (ICD est l'organe d'investissement du gouvernement de Dubai) qui en sera le propriétaire et Deyaar qui aura pour mission de le développer et de le gérer. Le projet consiste en 3 tours à usage mixte (résidentiel, commercial, hôtelier) de 36 étages reliées par le toit. Sont prévus, 450 appartements, 50 000 m² de surface de bureaux et 370 chambres d'hôtel. Le projet doit être livré en 2010. Dans Business Bay The Citadel Tower, The Churchill Tower Dans Jumeirah Lake Towers Al Seef Towers I & II