PRÉFET DE LA RÉGION LANGUEDOC-ROUSSILLON Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du Logement Languedoc-Roussillon Montpellier, le 21-06-2013 Service Aménagement Division Habitat Logement Dispositif d'aide à l'investissement locatif intermédiaire dit «Duflot» Méthode d'agrément des communes en zone B2 www.languedoc-roussillon.developpement-durable.gouv.fr
L'instruction des dossiers d'agrément Les services de la DREAL effectuent l'instruction pour le compte du Préfet de région des dossiers de demande d'agrément déposés par les communes en zone B2. Ce travail se fonde sur une méthodologie ayant fait l'objet d'une concertation avec les DDT(M), les collectivités et les professionnels de l'immobilier et du bâtiment (FPI, FFB, CAPEB). Elle a également été soumise à l'avis du bureau du CRH et est soumise à celui du CRH plénier. L'analyse des dossiers se déroule en deux étapes : L'outil statistique Afin de pouvoir comparer les 125 communes situées en zone B2 de la région aux situations fort disparates, une méthode régionale s'appuyant sur des critères objectifs et comparables est nécessaire. La DREAL a donc élaboré en concertation avec les DDT, les collectivités et les professionnels de l'immobilier un outil d'analyse statistique multicritères. Les résultats obtenus ont permis une première hiérarchisation des communes en fonction de leurs besoins en logements locatifs intermédiaires. L'analyse complémentaire au cas par cas Pour les communes sur lesquelles le besoin paraissait moins avéré une seconde analyse au cas par cas s'avère nécessaire. Elle se fonde sur les critères suivants : L'atteinte des objectifs triennaux si la commune était concernée par des obligations de production de logements sociaux au titre de l'article L302-5 du CCH Les circonstances locales : les éléments fournis dans le dossier déposé, le contexte local du marché du logement, les projets de développement de la commune, la situation de la commune au regard des dessertes et services.
Chacune des étapes du logigramme ainsi que la justification des divers choix opérés est détaillée dans les points ci-dessous.
1. Méthode statistique de hiérarchisation des communes L'objectif de la démarche est d'identifier les communes sur lesquelles existe le plus fort besoin en logements intermédiaires afin de les proposer à l'agrément. Il s'agit de construire un indice composite à partir de 8 indicateurs qui ont été choisis en réponse aux trois finalités suivantes Accompagner les dynamiques territoriales Favoriser la construction de logements intermédiaires Concilier développement urbain et impératifs de développement durable Pour pouvoir être agrégés, les huit indicateurs sont convertis en indices base 100 puis moyennés afin d'obtenir un indice final compris en 0 et 100. Indice final = Σ ( Indice1 + Indice 2 +...+ Indice x) / Nombre d'indices Si un indicateur n'est pas renseigné pour une commune par manque de données, le calcul de l'indice composite final se fait selon le principe : calcul de la moyenne des indices renseignés.
Famille indicateur Indicateur INTÉRÊT SOURCE Indicateur retenu car il permet de Poids démographique hiérarchiser l'intensité des besoins en communal / population LR fonction du poids démographique des en 2009 communes INSEE Evolution démographique Indicateur retenu car il traduit l'intensité 1999-2009 en nombre potentielle du besoin INSEE Indicateur retenu car la vacance entre 1 et 2 ans correspond à une vacance en cours de durcissement liée à la Taux de vacance depuis 1 Dynamiques à 2 ans dans le parc privé production récente de logements. L'objectif est de ne pas développer le Territoriales parc sur un territoire ayant déjà un fort taux de vacance. FILOCOM Taux annuel moyen de logements commencés 2009-2011 Indicateur retenu car le dispositif Identifier les dynamiques territoriales de construction et tirer un bilan du précédent dispositif On considère que les logements mis en chantier dans cette période l'ont été sur les communes qui en avaient le plus besoin. SIT@DEL Prix m² des logements 2007-2011 Déterminer les zones où l'apport de OEIL/PERVA logements défiscalisés permettrait de L détendre le marché Proportion entre parc locatif privé et parc locatif social Indicateur retenu car il mesure la (pourcentage de parc diversité existante dans le parc locatif locatif privé par rapport au privé de la commune parc locatif total de la commune) FILOCOM RPLS Part des ménages du parc locatif privé dont les ressources sont comprises entre 100% et 130% du plafond HLM Indicateur retenu car il caractérise le public occupant cible du logement locatif intermédiaire aux ressources trop élevées pour le parc social et aux ressources trop faibles pour se loger partout dans le parc privé FILOCOM Déplacements domiciletravail 2008 Respect (nombre moyen de kms impératifs parcourus par les actifs développem (qui habitent hors de la ent durable commune) venant travailler sur la commune) Indicateur retenu car il traduit la présence d'un pôle d'emploi et donc un besoin potentiel en logements intermédiaires. INSEE GEOKIT 3 Besoins en logements intermédiair es
Les résultats obtenus sont répartis en quatre classes : Classe 1 (score au-delà de 50) : Ces communes présentent les plus importants niveaux de besoins en logements locatifs intermédiaires de la région. Si elles en font la demande elles sont proposées à l'agrément. Classe 2 (score entre 40 et 50) : Ces communes présentent des besoins forts en logements locatifs intermédiaires, elles sont donc globalement proposées à l'agrément. Classe 3 (score entre 30 et 40) : Ces communes sont susceptibles de présenter des besoins en logements locatifs intermédiaires, mais l'opportunité d'un agrément doit faire l'objet d'une analyse complémentaire. Classe 4 (score entre 20 et 30) : Les besoins en logements locatifs intermédiaires apparaissent faibles sur ces communes qui ne sont donc pas proposées à l'agrément. Cependant, à titre exceptionnel et sur la base d'un argumentaire étayé démontrant l'existence de besoins locaux spécifiques, un agrément peut être envisagé. La cartographie des résultats régionaux peut être consultée en annexe 1, les valeurs chiffrées pour chaque commune du département se trouvant dans le tableau de synthèse annexe 2. 2. Analyse au cas par cas des communes aux besoins en logements intermédiaires moins avérés 2.1 Cohérence des politiques du logement Selon la méthode statistique exposée au 1., les communes de classes 3 nécessitent des analyses complémentaires afin de déterminer leur éligibilité. On s'intéresse plus particulièrement aux communes soumises aux obligations de production de logements sociaux de l'article L 302-5 CCH (ancien art. 55 loi SRU). A ce tire, il est proposé de prendre en compte les besoins et la dynamique de production de logements sociaux, qu'il est important de mettre en relation avec la promotion privée. D'une part, l'éligibilité au dispositif engendre un dynamisme immobilier qui peut aider les communes à atteindre leurs objectifs d'équipement en logements sociaux. Une partie importante du parc régional de logements sociaux est construite au sein d'opérations mixtes, intégrant des logements privés selon un équilibre financier calculé à l'échelle de l'opération. Ainsi, la production de logements sociaux est largement adossée à la promotion privée. Cependant, ce levier ne fonctionne que sur les communes ayant la volonté de développer leur parc social. Sur les communes moins impliquées le dispositif risque d'avoir l'effet inverse en développant une compétition sur le foncier et plus largement sur le marché immobilier défavorables à la production de logements sociaux. Il apparaît donc important de garantir la cohérence entre besoins en logements locatifs intermédiaires et obligations d'équipement en logements sociaux.
Pour les communes de classe 3, l'atteinte des objectifs triennaux a ainsi été prise en compte de la manière suivante : Les communes ayant, lors du dernier bilan triennal connu, atteint au moins 75% de l'objectif fixé sont proposées à l'agrément Les communes n'ayant pas, lors du dernier bilan triennal connu, atteint au moins 75% de l'objectif fixé ne sont pas proposées à l'agrément Dans certains cas ponctuels où des programmes importants seraient en cours de réalisation et traduiraient la volonté de la commune a produire du logement social cette dynamique peut être prise en compte à la place du bilan triennal. 2.2 Prise en compte des spécificités locales Les communes de classe 3 présentent des besoins en logements locatifs intermédiaires mais nécessitent une analyse plus fine pour déterminer l'opportunité d'un agrément. Les communes soumises à l'article L 302-5 du CCH ayant été étudiées au 2., cette partie se concentrera donc sur les communes restantes. L'analyse s'est fondée sur les éléments contenus dans les dossiers de candidature, les éléments de contexte local, sur l'avis proposé par les professionnels de l'immobilier et du bâtiment, ainsi que sur les documents stratégiques existants : SCOT, PLH, etc. 3. Conclusion C'est en se fondant sur l'ensemble des éléments explicités ci-dessus que les propositions d'agrément ou de refus des dossiers des communes seront formulées.
ANNEXE 1
ANNEXE 2 Tableau de synthèse Num Insee LIBGEO 11014 Armissan Bages Fleury Gruissan Leucate Narbonne Port-la-Nouvelle Peyriac-de-Mer Salles-d'Aude Sigean Vinassan Alès Anduze Aubord Bagard Bernis Boisset-et-Gaujac Bouillargues Caissargues Caveirac Cendras Clarensac Fourques Garons Générac Le Grau-du-Roi Langlade Marguerittes Méjannes-lès-Alès Milhaud Nîmes Poulx Rousson Saint-Christol-lès-Alès Saint-Hilaire-de-Brethmas Saint-Jean-du-Pin Saint-Julien-les-Rosiers Saint-Martin-de-Valgalgues Saint-Privat-des-Vieux Salindres Uchaud Vestric-et-Candiac Rodilhan Assas Baillargues Balaruc-les-Bains Balaruc-le-Vieux Bassan Béziers Boujan-sur-Libron Bouzigues Castries Cers Corneilhan Fabrègues Gigean Lavérune Lieuran-lès-Béziers Lignan-sur-Orb Loupian Lunel Lunel-Viel 11024 11145 11170 11202 11262 11266 11285 11370 11379 11441 30007 30010 30020 30027 30036 30042 30047 30060 30075 30077 30082 30117 30125 30128 30133 30138 30156 30165 30169 30189 30206 30223 30243 30259 30270 30274 30284 30294 30305 30333 30347 30356 34014 34022 34023 34024 34025 34032 34037 34039 34058 34073 34084 34095 34113 34134 34139 34140 34143 34145 34146 Indice moyen 29,50 36,79 50,45 43,17 44,42 56,99 32,67 47,09 46,15 39,23 46,08 47,28 32,70 37,96 43,05 45,36 34,80 38,92 49,22 38,50 29,94 36,45 43,58 43,39 37,41 46,29 41,48 34,43 42,10 31,23 56,62 49,48 41,97 32,62 38,35 31,71 32,00 23,15 39,57 20,01 34,53 31,24 45,29 41,46 45,32 34,59 44,36 55,38 43,80 35,59 39,30 37,79 27,93 27,09 47,59 47,06 36,04 45,76 44,69 31,25 44,69 32,80 Num Insee LIBGEO 34148 Maraussan Marseillan Mauguio Mèze Mireval Portiragnes Poussan Prades-le-Lez Saint-Aunès Saint-Brès Saint-Gély-du-Fesc Saint-Georges-d'Orques Saint-Just Saint-Nazaire-de-Pézan Saint-Vincent-de-Barbeyrargues Saussan Sauvian Sérignan Teyran Valras-Plage Vendres Vias Vic-la-Gardiole Villeneuve-lès-Béziers Villeneuve-lès-Maguelone Alénya Argelès-sur-Mer Bages Baho Banyuls-sur-Mer Le Barcarès Bompas Cabestany Canet-en-Roussillon Canohès Cerbère Claira Collioure Corneilla-del-Vercol Elne Latour-Bas-Elne Montescot Perpignan Peyrestortes Pézilla-la-Rivière Pia Pollestres Port-Vendres Rivesaltes Saint-Cyprien Saint-Estève Saint-Féliu-d'Avall Saint-Laurent-de-la-Salanque Sainte-Marie Saint-Nazaire Saleilles Le Soler Théza Torreilles Toulouges Villelongue-de-la-Salanque Villeneuve-de-la-Raho Villeneuve-la-Rivière 34150 34154 34157 34159 34209 34213 34217 34240 34244 34255 34259 34272 34280 34290 34295 34298 34299 34309 34324 34329 34332 34333 34336 34337 66002 66008 66011 66012 66016 66017 66021 66028 66037 66038 66048 66050 66053 66059 66065 66094 66114 66136 66138 66140 66141 66144 66148 66164 66171 66172 66174 66180 66182 66186 66189 66195 66208 66212 66213 66224 66227 66228 Indice moyen 38,07 46,52 56,39 41,72 41,32 46,89 41,88 49,20 36,12 29,84 52,44 34,69 34,63 30,81 43,06 35,44 41,91 39,63 33,88 37,57 37,45 45,67 43,60 39,62 36,54 34,11 46,96 44,61 51,45 40,98 41,06 30,86 40,30 48,62 44,47 47,72 41,64 38,53 33,75 35,56 36,07 23,65 54,16 32,67 41,19 46,89 33,30 32,47 39,36 43,30 46,70 30,56 46,59 44,01 27,49 46,53 41,27 46,49 46,98 39,65 33,27 36,14 40,45