CONTRAT DE BAIL Entre : L ASBL JOBELIX, Initiative d Economie Sociale agréée, n 4039 ayant son siège social à 1050 Bruxelles, Avenue Guillaume Macau, 45 (TVA n BE 0896.310.286) Ici représentée par : Serge MOUSSET, Directeur, Chef de projet Ci-après dénommée «le bailleur», Et : L Université Libre de Bruxelles (ULB), ayant son siège social à 1050 Bruxelles, avenue F.D. Roosevelt 50, Ici représentée par : M. Didier VIVIERS, Recteur et M. Alain DELCHAMBRE, Président du Conseil d administration Ci-après dénommée «le preneur», PREAMBULE Le CPAS d Ixelles est propriétaire d un immeuble à Ixelles, chaussée de Boondael, n 94 affecté jusqu il y a peu à l accueil et l hébergement de personne âgées dans le cadre de ses missions légales. Cette affectation a pris fin suite à la construction d un home neuf adapté aux nouvelles normes applicables aux résidences de personnes âgées. Dans un premier temps, le souci du CPAS a été de de donner à l immeuble une nouvelle affectation qui permette d en assurer, à moindre coût, l entretien, la conservation en bon état et le réaménagement, en vue d une utilisation en logements présentant un intérêt général, en lien avec certaines de ses missions. Vu la pénurie croissante de logements étudiants en région de Bruxelles-capitale, il a décidé de privilégier cette destination. Mais le CPAS a d emblée et essentiellement conçu cette réaffectation comme une manière de faire de l entretien de ce vaste immeuble un support d activités pour des entreprises locales d insertion professionnelle, et de solliciter, dans cet esprit, toutes les sources de subsides disponibles pour la revalorisation de l immeuble. En date du 3 avril 2012 le CPAS d Ixelles a, en conséquence, lancé un avis de marché e pour une concession de service public visant à développer des activités intégrées favorisant les apprentissages par le travail et les mises en situations professionnelles des bénéficiaires du droit à l intégration sociale. Il a décidé d associer à cette concession une concession domaniale portant sur l immeuble au cœur du projet, destiné à abriter des logements étudiants. Cet appel était réservé aux initiatives d économie sociale d insertion.
2 L asbl Jobelix, asbl d initative locale agréée, a entendu monter un projet s inscrivant dans le cadre de cet appel. Elle a introduit une offre en date du 10 mai 2012 L ULB est, pour sa part, en manque chronique d espaces pour le logement de ses étudiants, et de ce fait à la recherche de nouvelles formes d occupation immobilière lui permettant de répondre, en la matière, à la mission sociale dont elle est investie L ULB a, en outre, un ancrage historique très fort dans la commune d Ixelles, sur le territoire de laquelle sont établies la plupart de ses installations. La population étudiante de l ULB est très largement présente sur le territoire de la commune, non seulement par le nombre de ses résidents, mais aussi par le nombre de ceux qui s y sont investis dans des activités sociales et culturelles, et, au-delà, dans la vie de la commune en général. Un nombre considérable d étudiants de l ULB bénéficient de bourses, de réductions de droits d inscription et de facilités de toutes sortes, dont de logement, tenant compte de leur situation sociale. Les parties ont donc vu, dans le cadre de la concession pour laquelle le CPAS a lancé un avis de marché, l occasion de mettre rapidement sur pied un partenariat bénéfique aux deux parties, compte tenu de leurs missions et de leurs contraintes respectives, et dans le respect des objectifs poursuivis par le CPAS. Par décision du, le CPAS a retenu l offre de l ASBL Jobelix et lui a attribué la concession de service public et la concession domaniale susvisées. La présente convention qui suit a pour objet de modaliser les termes du partenariat entre l ASBL Jobelix et l ULB. IL EST ENSUITE CONVENU CE QUI SUIT Article 1 Objet du contrat 1 er Par le présent contrat, le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, aux conditions et selon les modalités fixées dans les dispositions et articles qui suivent, les parties de l immeuble situé à (1050) Ixelles, chaussée de Boondael, n 94 (le terrain est cadastré sous la section C, parcelle 195 Z) et qui constituent l espace résidentiel décrit ci-après : - Le rez-de-chaussée (935,7 m²) est constitué notamment de 4 zones de sanitaires privés entièrement rénovés, de 4 locaux de douches entièrement rénovés, de couloirs de distribution, de 25 chambres individuelles et d une cuisine-salle à manger. Le rez-de-chaussée est accessible par un escalier central en façade avant. Deux sorties de secours latérales se situent en partie arrière du bâtiment.
3 - Le 1er étage (1681 m²) est constitué notamment d un hall central où aboutissent l escalier principal, de 44 chambres individuelles, de 5 chambres doubles, de 2 salles à manger, de 2 cuisines, de 4 zones de sanitaires entièrement rénovés et de 4 locaux de douches entièrement rénovés. Le tout formant un U distribué par un couloir central. Chaque aile aboutissant sur un escalier de secours. Deux portes en bout de couloir donnent accès à une terrasse suivie d une passerelle d évacuation. - Le 2ème étage (1558 m²) est constitué d un hall central où aboutissent l escalier principal, de 12 chambres individuelles, de 19 chambres doubles, de 2 salles à manger, de 2 cuisines, de 4 zones de sanitaires entièrement rénovés, de 4 locaux de douches entièrement rénovés et d une salle commune. Le tout formant un U distribué par un couloir central. Chaque aile aboutissant sur un escalier de secours. Deux portes donnent accès à deux coursives adjointes parallèlement à chacune des ailes principales. SIMPLE DOUBLE TOTAL NBRE SURFACE CHAMBRE LITS BRUTE REZ DE 25 0 25 25 935,70m² CHEE 1 er ETAGE 44 5 49 54 1681m² 2è ETAGE 12 19 31 50 1558m² TOTAL 81 24 105 129 4174,70m² 2. Pour autant que de besoin, il est précisé que les cours et jardins, le sous-sol ainsi que les parties du rez-de-chaussée de l immeuble décrites ci-dessous (avec tous leurs équipements) et bien connues des parties, sont expressément exceptés des lieux loués, et restent à la disposition exclusive et sous la seule gestion du bailleur : -la salle des fêtes annexée d un office et d une scène ; -les trois salles polyvalentes ; -les quatre zones de bureau ; - les sanitaires publics Le bailleur s engage toutefois à examiner prioritairement, et avec bienveillance, toute demande d occupation ou d utilisation temporaires, voire permanentes, des lieux visés au présent formulée par le preneur, et qui pourrait être vue comme accessoire à la destination des lieux loués décrites au présent contrat sans être contraires aux conditions de la concession dont le bailleur tient ses droits. Les parties conviendraient, le cas échéant, des conditions et modalités particulières auxquelles ces lieux pourraient être de la sorte mis à la disposition du preneur.
4 Article 2 Destination des lieux loués 1 er. Le preneur s engage à affecter exclusivement l immeuble au logement d étudiants. 2. Par étudiants au sens du précédent, il faut entendre : - les étudiants du preneur, régulièrement inscrits à des programmes ou formations dispensées par lui ; - les étudiants d établissement d enseignement tiers, belges ou étrangers, en séjour chez le preneur en vertu de dispositifs divers d échanges internationaux ou européens, ou d accords passés par lui avec les établissements en question. 3. Le bailleur fera son affaire personnelle de l obtention (modification, prolongation, ) des autorisations administratives nécessaires à la destination des lieux loués. Article 3. Relations avec les occupants des logements 1 er. Le preneur conclut seul, en son nom et pour son compte, les contrats de location ou d occupation avec les personnes visées à l article 2, destinées à loger dans l immeuble. Il en détermine seul le contenu et les modalités, dont le loyer, sans préjudice du respect de ses obligations envers le bailleur. 2. Les règlements d ordre intérieur usuellement d application dans les résidences de logement étudiant du preneur seront d application dans l immeuble, à charge pour celuici d en communiquer un exemplaire au bailleur. 3. Le preneur est le cocontractant exclusif des personnes logées dans l immeuble. Il est seul habilité à faire respecter par celles-ci les dispositions contractuelles qui les lient à lui, ainsi que les dispositions règlementaires sur l occupation des lieux, sans préjudice de ce qui est dit à l article 10. Pour autant que de besoin, le bailleur délègue au preneur les prérogatives nécessaires au respect de la présente disposition. 4. Le preneur a en particulier en charge, à l exclusion du bailleur, la politique d attribution des logements, la gestion administrative et financière des logements, la facturation des décomptes de charges dans les relations avec les occupants, l établissement des états des lieux d entrée et de sortie avec les occupants. Article 4 Durée du bail 1 er. Le présent contrat est conclu pour une durée initiale d un an, prenant cours au 1 er septembre 2012 pour se terminer au 31 août 2013.
5 2. Les parties s engagent à se concerter avant le 31 mars 2013 en vue d une reconduction éventuelle du présent contrat pour une période d un an du 1 er septembre 2013 au 31 août 2014. Elles s engagent à privilégier l option d une reconduction du présent contrat aux mêmes conditions, sous réserve d un examen concerté des coûts des charges de maintenance et de services pris en charge par le bailleur, et d une révision amiable éventuelle, pour l année de reconduction, des montants B et S fixés en représentation de ces coûts à l article 5, tenant compte des équilibres financiers de chacune des parties. A défaut d accord sur la reconduction acté au 30 avril 2013, les parties sont libérées de tout engagement de négociation sur ce point, sans préjudice de la faculté qu elles conservent de poursuivre les discussions en vue d un accord, à défaut duquel le contrat prendra en toute hypothèse fin à l échéance prévue au 1 er. 3. Au cas où il aurait été reconduit en application du 2, le présent contrat ne pourrait le cas échéant être prolongé au-delà du 31 août 2014 que si le bailleur obtenait du CPAS d Ixelles la reconduction de son contrat de concession audelà de ce terme. Les parties conviennent des dispositions suivantes en prévision de cette éventualité. - le bailleur s engage à communiquer au preneur, dès son envoi, la demande de reconduction de la concession introduite dans les formes et délais prévus à l article 62 du contrat de concession conclu entre le bailleur et le CPAS d Ixelles ; - le bailleur s engage à notifier au preneur la décision du CPAS dès réception de cellesci, ou en cas d écoulement du délai de 60 jours prévu, la décision tacite de refus ; - au cas où la concession est reconduite aux mêmes conditions que celle du contrat de concession originaire ou à des conditions modifiées n affectant en rien les dispositions du présent contrat, le présent contrat sera reconduit d office, le cas échéant dans ses modalités aménagées en application du 2, sur simple demande du preneur notifiée au bailleur avant le 30 juin 2014 ; - au cas où la concession est reconduite à des conditions affectant les dispositions du présent contrat, le bailleur s engage à se concerter avec le preneur sur une éventuelle prolongation du présent contrat moyennant des adaptations à convenir ; Article 5 Loyer et charges 1 er. Le loyer couvre le droit d occupation, les charges de consommation (eau, gaz, électricité), les services assurés par le bailleur dans le cadre du contrat de concession (entretien, maintenance locative, gardiennage, réparation, ) et l ensemble des autres charges d immeuble correspondant à la partie louée, selon les postes suivants : - Le loyer annuel de base pour l espace résidentiel (Z) est fixée à 275.000 soit 22.916,50 (z) par mois, soit 65,88 /m2 de surface brute et par an..
6 - La provision pour charges de consommation d énergie et d eau (C) est fixée à 109.000 par an sur base des consommations réelles de 2010 corrigées en fonction des comportements présumés de consommation des futurs occupants et des couts unitaires actualisés. - Les charges de maintenance générale du bâtiment et primes d assurances obligatoires (B) sont fixées forfaitairement à 20.000 par an - Le coût des prestations et services fournis par le bailleur, en application des articles 8 et 9 (S) est fixé à 78.852 par an - Le coefficient de répartition entre d une part le preneur et d autre part le bailleur des charges de maintenance générale du bâtiment (B) et des prestations garanties (S) est fixé à 85/15. 2. En conséquence, le loyer global annuel (L) se formera par l addition du loyer de base (Z), des provisions pour charges de consommation d eau et d énergie (C), des charges de maintenances générale du bâtiment (0,85 B) et du coût des prestations et services fournis par le bailleur (0,85 S) soit la formule : L= Z (275000 ) +C (109.000 ) + 0,85 B (17.000 ) + 0,85 S (67.024 ), soit 468.024 3. Le loyer global annuel susvisé est fractionné en loyer mensuel. Le loyer mensuel est fixé à 39.002 et payable, par anticipation, par versement au compte du bailleur ou à tout autre compte que celui-ci indiquerait au preneur, et pour la première fois le1 er septembre 2012 4. Le décompte final des charges de consommation d énergie et d eau (C) et la régularisation consécutive des provisions constituées s effectueront annuellement comme suit : - Eau : consommation réelles des résidents - compteur spécifique pour l espace résidentiel - Gaz : Chauffage et eau sanitaire consommations réelles réparties forfaitairement à concurrence de 90% à charge du preneur et de 10% à charge du bailleur - Electricité : consommations réelles du bâtiment réparties forfaitairement à concurrence de 90% à charge du preneur et de 10% à charge du bailleur Les parties procéderont sans délai aux paiements ou remboursements montants de régularisation fixés en application du présent. des 5. Le loyer sera adapté annuellement à la date anniversaire de prise de cours du bail en fonction des variations de l indice santé, selon la formule suivante : loyer annuel de
7 base multiplié par le nouvel indice et divisé par l indice de départ, tel que ces paramètres sont précisés à l article 1728 bis du Code civil. Article 6 Etat des lieux 1 er. Les parties dresseront un état des lieux contradictoire des lieux loués avant le 31 août 2012.. 2. Si des modifications ou travaux substantiels devaient être réalisés sur le bien loué après l'établissement de l'état des lieux d'entrée, chacune des parties pourra exiger qu'un avenant à l'état des lieux d'entrée soit rédigé contradictoirement et à frais communs. fin du bail. 3. Un état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement à la Article 7 Taxes-Contributions-Redevances-Impôts Les contributions, précompte immobilier, impositions, taxes ou redevances généralement quelconques existantes ou futures sur le bien objet du présent bail sont à charge exclusive du bailleur. Article 8 Entretien et maintenance locative 1 er. Conformément aux articles 1719, 2 et 3, et 1720 al. 2 du Code civil, le bailleur veillera de manière continue au maintien de l immeuble en bon état et prendra à sa charge tous les travaux d entretien, d adaptation, de réparation ou de remplacement qui s avéreraient nécessaires ou même utiles pour maintenir la destination initiale des immeubles donnés en location. Sans que cette énumération soit limitative, ces travaux comprendront : - les travaux aux toitures, gouttières, murs, cheminées, châssis de fenêtres, ascenseurs, chauffage central, ainsi que les travaux d étanchéité en général ; - l entretien et le nettoyage des abords, et jardins - les travaux d égouttage, ainsi et canalisations d eau, de gaz et d électricité ; - l entretien annuel de la chaudière, des jardins et des trottoirs ; - le dégraissage des cuisines ; - le remplacement des vitres brisées ;
8 - l entretien régulier et le nettoyage des espaces communs : hall et couloirs, espaces sanitaires et cuisines. L entretien des chambres à la sortie des étudiants. Ces travaux seront à charge du bailleur quelle qu en soit la cause (vétusté, vice de construction, usure normale ou manque d entretien antérieur, manquement contractuel d un fournisseur, fait d un tiers (autre que le preneur ou ses sous-locataires), cas fortuit ou de force majeure, en ce compris la survenance de nouvelles exigences légales ou réglementaires pour que l immeuble puisse continuer à répondre à sa destination initiale). Ils ne seront pas à charge du bailleur lorsqu ils sont rendus nécessaires par la faute du preneur.. 2. Par dérogation à l article 1754 du Code civil, les réparations locatives ou de menu entretien sont à charge du bailleur dans les limites du service de maintenance locative assuré par le bailleur pour compte du preneur. 3. Le preneur est clairement informé que les travaux d entretien et de maintenance envisagés dans le présent article seront pris en charge par le bailleur dans le cadre de la mission qu il souscrit en sa qualité de concessionnaire d un service public visant à développer des activités intégrées favorisant les apprentissages par le travail et les mises en situations professionnelles des bénéficiaires du droit à l intégration sociale. Le preneur s engage à prendre cette vocation en considération dans l occupation des lieux et à faire ce qui est en son pouvoir, en sa qualité de preneur, pour faciliter et favoriser au mieux la réalisation des objectifs que le bailleur s est vu assigner dans le cadre de la concession. Article 9 Conciergerie et gardiennage 1 er. Le bailleur s engage à assurer un service de conciergerie et de gardiennage, qui comprend les prestations suivantes en faveur du preneur et de ses résidents étudiants: - surveillance générale permanente - affiche des avis d information - accessibilité permanente via un n d urgence - sécurisation des accès - assistance 2. Le bailleur s engage à veiller à ce que les personnes chargées des missions visées au présent article les exercent dans le respect des occupants de logement, tenant compte des spécificités de leurs activités et de la convivialité attendue dans un ensemble de logements étudiants. 3. Le preneur s engage pour sa part à veiller à ce que les occupants de logements témoignent réciproquement du respect dû aux personnes chargées des missions visées au présent article, et tiennent compte des contraintes qu imposent leur activités.
9 4. Le bailleur s engage à porter à la connaissance du preneur tout incident, désordre, accident, de quelque nature impliquant les occupants des lieux en vue de permettre au preneur d exercer ses droits et obligations, notamment ceux visés à l article 3. 5. Les parties veilleront à se concerter et à fixer les modalités de leur collaboration dans l application du présent article. 10. Usages des lieux 1 er. Le preneur s'engage à jouir des lieux en bon père de famille et à ne s'y livrer à aucune activité susceptible de porter atteinte à la réputation de l'immeuble, de déprécier ou de détériorer celui-ci ou de troubler les voisins. 2. Il ne pourra notamment encombrer ou laisser encombrer par les résidents étudiants, les entrées, couloirs, paliers, cages d'escaliers et autres parties de l'immeuble, par des colis ou objets quelconques, ni faire usage de machines trépidantes ou bruyantes ou de machines dont l'emploi pourrait troubler les voisins ou la jouissance paisible de l'immeuble, ni avoir en dépôt dans les lieux des produits ou matières inflammables ou explosives ainsi que des gaz, ni des produits susceptibles de répandre des odeurs dans l'immeuble. 3. Le preneur veillera à ce que les engagements souscrits par lui aux termes du présent article soient respectés par les occupants des logements. Article 11 Cession Sous-location Le preneur ne pourra céder le présent bail ou sous-louer les lieux en tout ou en partie que moyennant l accord préalable et écrit du bailleur, sauf en ce qui concerne les logements étudiants. Le preneur conservera l entière maîtrise de ses relations avec ceuxci et restera le seul interlocuteur. En toute hypothèse, le preneur restera solidairement tenu, à l égard du bailleur, des obligations découlant du présent bail. Article 12 Assurances Les locaux faisant l objet du présent bail sont assurés par les soins du bailleur conformément aux dispositions (articles 69 à 77) du cahier des clauses et conditions contractuelles du contrat de concession domaniale et de service public, qu il a souscrit. Le preneur est tenu d assurer, à leur valeur de remplacement, les biens meubles se trouvant dans les lieux loués, avec abandon de recours en faveur du bailleur.
10 Il est tenu en outre de souscrire, auprès d une compagnie agréée par le bailleur, une police d assurance du type «globale incendie» couvrant les risques locatifs et le recours des tiers. Il doit pouvoir justifier du paiement des primes, à toute demande du bailleur. Article 13 Enregistrement Le présent contrat de bail sera enregistré par les soins du bailleur et à ses frais. Article 14 Interprétation du présent contrat En cas de divergences entre les dispositions du présent contrat et celles du cahier des charges et de l offre constituant les documents contractuels de la concession dont le bailleur tire ses droits sur l immeuble, les parties conviennent d interpréter, dans toute la mesure du possible, les dispositions qui les lient de manière conciliante, pour éviter que le présent contrat ne se trouve en contradiction avec les obligations souscrites par le bailleur en sa qualité de concessionnaire des lieux. Article 15 Droit applicable Attribution de compétence Le présent contrat est régi par le droit belge. Tous litiges le concernant sont de la seule compétence du juge de paix dans le ressort duquel l immeuble concerné est situé. Fait à Bruxelles, le. en autant d exemplaires que de parties ayant un intérêt distinct. Le preneur Le bailleur