LE TOP 50 DES VILLES OÙ INVESTIR

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1 LE TOP 50 DES VILLES OÙ INVESTIR 18 novembre 2015

2 Méthodologie Préambule L objectif de cette étude est d analyser les 50 premières communes les plus peuplées de France métropolitaine et de les classer selon l existence de conditions de marché favorables ou non pour y réaliser un investissement locatif immobilier neuf. Cette approche globale à l échelle de la commune ne saurait en aucun cas se substituer à une analyse plus fine par quartier, par rue, par immeuble et même par logement, tant la diversité des marchés et des programmes immobiliers est grande. Elle permet toutefois d éclairer le lecteur sur la présence de facteurs «a priori favorables» à la réalisation d une opération d investissement locatif sur une commune et de le sensibiliser à quelques indicateurs clés. Enfin, gardons toujours ce qui suit à l esprit : le logement très bien situé, dans une commune dynamique, à proximité du métro, des établissements scolaires de renom et des commerces, le tout au calme, à prix réduit, avec un bon rendement locatif, en synthèse le logement parfait n existe pas! Le choix se fera donc en fonction de la situation particulière de l investisseur (patrimoine, revenus, situation matrimoniale, etc.), de ses objectifs (retraite, revenus complémentaires, défiscalisation ) et fera nécessairement l objet d arbitrages, en particulier entre un produit patrimonial et un produit de rendement. 2

3 Les critères retenus La population communale : il s agit de la population légale 2012, dernière publication de l Insee en vigueur au 1 er janvier L évolution du nombre de ménages : le terme de ménage, selon l Insee, désigne «l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple)». Ainsi, les besoins de logements sont-ils directement liés au nombre de ménages et non simplement à l évolution démographique. A période étudiée va de 1999 à Le taux de vacance au sein du parc de logements : un peu de vacance au sein d un parc de logements est nécessaire. Elle permet la mobilité au sein du parc et offre le choix aux candidats à l achat ou à la location : les logements les plus adaptés, les plus confortables et au prix du marché trouvent preneur tandis que les autres (insalubres, vétustes ou trop chers) sortent du marché. La vacance tire ainsi la qualité du parc de logements vers le haut. A contrario, un excès de vacance traduit une surabondance de l offre et/ou une inadéquation entre l offre et la demande. Le ratio (variation du nombre de logements) / (variation du nombre de ménages) : mesuré sur la période , cet indicateur est sans doute l un des meilleurs révélateurs de la présence d une tension ou d une sur-offre sur un marché immobilier. On estime qu il faut produire un peu plus d un logement pour chaque ménage supplémentaire (environ 1,1 afin de maintenir un peu de vacance et d assurer un renouvellement du parc le plus ancien). La proportion de logements sociaux : 2 points clés à travers cet indicateur. Tout d abord, les logements sociaux concurrencent directement la location privée car une forte proportion de locataires peut prétendre à un logement social et se rabattre sur un logement plus abordable s il est disponible en abondance. Sur un tout autre registre, une forte proportion de logements sociaux sur une commune donne une image peu valorisante et joue un rôle répulsif (NIMBY ), tant pour bon nombre de locataires que pour des investisseurs. Une commune à connotation sociale est très rarement assimilée à une commune résidentielle recherchée, ce qui minore la valeur de son patrimoine immobilier. 3

4 La part de résidences principales occupées par un locataire : la proportion de résidences principales louées (parc privé uniquement) nous renseigne sur la profondeur du marché locatif et la présence d un réservoir de locataires potentiels. Le revenu moyen : le revenu moyen des ménages est l ensemble des revenus fiscaux de référence à l échelle d une commune divisé par le nombre de ménages fiscaux de cette même commune. Il constitue un indicateur de la solvabilité des ménages présents sur une commune ainsi qu un marqueur de la notoriété et de la qualité résidentielle d une commune. Le taux de pauvreté : l Insee le définit comme la proportion d'individus (ou de ménages) dont le niveau de vie est inférieur pour une année donnée à un seuil, dénommé seuil de pauvreté (exprimé en euros), égal à 60 % du niveau de vie médian. Le niveau de vie est quant à lui égal au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d'unités de consommation (uc). Le taux de chômage : outre l existence d une population plus fragile économiquement et donc moins solvable, une faible proportion d actifs occupés révèle un moindre potentiel locatif. Cette catégorie de population, en début de parcours résidentiel, privilégie la location privée par choix (mobilité professionnelle en début de carrière, foyer pas encore créé et besoins de logements évolutifs ) ou par nécessité (contrat à durée déterminée, revenus encore trop faibles pour l accession à la propriété mais trop élevés pour prétendre à un logement social ). Le nombre d entreprises implantées sur la commune par actif : la présence de nombreuses entreprises sur une commune est le gage de l existence d un bassin d emploi significatif. Or on sait combien l emploi joue un rôle structurant dans l organisation de l habitat : les ménages se concentrent sur les aires urbaines où les possibilités d emploi demeurent les plus élevées. Le taux de création d entreprises / entreprises existantes : qui dit création d entreprises dit nouveaux emplois et donc arrivée de nouveaux actifs sur la commune. Si le nombre d entreprises donne une indication du potentiel d emplois (situation existante), le taux de création nous informe sur le dynamisme économique d une commune et sa capacité à générer les emplois de demain et donc de nouveaux besoins de logements. 4

5 Les critères qui comptent double La population : la taille du bassin démographique est un gage de profondeur de marché et de récurrence des besoins de logements. Une garantie de pérennité pour l investisseur. Le ratio (nouveaux logements) / (nouveaux ménages) : indicateur clé de l évolution de la demande (en règle générale 1 ménage = 1 logement) et de l offre (construction neuve) sur une période longue Le ratio entreprises / actifs : la présence d emplois (qualifiés) joue un rôle essentiel dans l attractivité des agglomérations et donc les besoins en logements Ces 3 critères comptent double pour le classement. 5

6 Le TOP 10 ❽ LILLE ❼ NANTES BOULOGNE BILLANCOURT ❺ ❹ PARIS ❿ STRASBOURG ❶ BORDEAUX ❸ LYON ❷ TOULOUSE ❻ MONTPELLIER ❾ MARSEILLE 6

7 Principales forces & faiblesses du TOP 10 1-Bordeaux 2-Toulouse 3-Lyon 4-Paris Commune Forces Faiblesses 5-Boulogne- Billancourt 6-Montpellier Peu de logements construits au regard de l évolution du nombre de ménages, Une très forte proportion de résidences principales occupées par des locataires, Un tissu dense d entreprises Un important bassin démographique Une forte proportion de locataires au sein des résidences principales Une forte évolution du nombre de ménages Un bassin d emploi majeur Une population au revenus aisés Une forte proportion de locataires logés au sein du parc privé Un bassin démographique majeur Un tissu d entreprises très dense Une forte proportion de locataires logés au sein du parc privé Un excellent niveau de revenus Une forte densité d entreprises et d emplois Une forte proportion de locataires Une forte proportion de résidences principales occupées par des locataires Une forte progression du nombre de ménages Une production de logements neufs insuffisante par rapport à l évolution du nombre de ménages De bonnes notes sur les autres critères : pas de faiblesse particulière Un parc assez récent donc concurrence forte entre les logements neufs Un taux de vacance un peu élevé au sein du parc de logements Une très faible évolution du nombre de ménages Un faible taux de création d entreprises Une très faible évolution du nombre de ménages Peu de créations d entreprises Un taux de chômage élevé Un taux de pauvreté élevé 7

8 Commune Forces Faiblesses 7-Nantes 8-Lille 9-Marseille 10-Strasbourg Réservoir démographique de taille significative Proportion élevée de locataires occupant les résidences principales Un faible taux de vacance au sein du parc de logements Faible construction de logements par rapport à l évolution du nombre de ménages Une forte proportion de résidence principales occupées par des locataires Bassin démographique majeur Une bonne proportion de locataires au sein du parc Des constructions insuffisantes pour accompagner l évolution du nombre de ménages (pourtant modeste) Une forte proportion de locataires hébergés dans le parc privé Très peu de constructions pour accompagner l évolution du nombre de ménages (pourtant modeste) Une proportion élevée de logements sociaux sur la commune Un taux de chômage sensiblement supérieur à la moyenne De nombreuses constructions récentes et donc une offre neuve très concurrentielle Un taux de pauvreté élevé Un taux de chômage élevé Un parc social très développé Évolution modeste du nombre de ménages Un taux de chômage élevé Des revenus plutôt modestes Faible évolution du nombre de ménages Fortes concentrations de logements sociaux Taux de chômage élevé Taux de pauvreté élevé 8

9 TOP 50 - Le classement RANG COMMUNE 1 BORDEAUX 2 TOULOUSE 3 LYON 4 PARIS 5 BOULOGNE-BILLANCOURT 6 MONTPELLIER 7 NANTES 8 LILLE 9 MARSEILLE 10 STRASBOURG 11 SAINT-DENIS 12 COURBEVOIE 13 VERSAILLES 14 VILLEURBANNE 15 MONTREUIL 16 DIJON 17 TOULON 18 RENNES 19 VITRY-SUR-SEINE 20 AIX-EN-PROVENCE 21 PERPIGNAN 22 CRÉTEIL 23 COLOMBES 24 NANTERRE 25 BORDEAUX RANG COMMUNE 26 ROUEN 27 NÎMES 28 ARGENTEUIL 29 CAEN 30 TOURS 31 GRENOBLE 32 BESANÇON 33 REIMS 34 NANCY 35 TOURCOING 36 ROUBAIX 37 CLERMONT-FERRAND 38 SAINT-ÉTIENNE 39 ANGERS 40 LIMOGES 41 POITIERS 42 ORLÉANS 43 BREST 44 AVIGNON 45 AMIENS 46 METZ 47 DUNKERQUE 48 LE MANS 49 MULHOUSE 50 ROUEN 9

10 Sources CCMSA - Caisse Centrale de la Mutualité Sociale Agricole CGDD - Commissariat Général au Développement Durable CLAMEUR - Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux CNAF - Caisse Nationale des Allocations Familiales CNAV - Caisse Nationale d Assurance Vieillesse DARES - Direction de l Animation de la Recherche, des Etudes et des Statistiques DGFIP - Direction Générale des Finances Publiques INSEE - Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques POLE EMPLOI 14