INTIMÉE. Assisté. de Maître

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1 DOSSIER DROIT IMMOBILIER : LA RESPONSABILITE COPROPRIETE DU SYNDIC DE COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre - Section B 24 MAI 2007 n 06/ /16114 APPELANT S.A X venant aux droits de la Sociétéé C Prise en la personne de son représentant légal, Ayant son siège 5 rue de la Boétie PARIS, Représentée par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour, Assistée de Maître Agnès BONDI NASALLI plaidant pour p le Cabinet CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R294. INTIMÉE Syndicat des copropriétaires 11 RUE NEUVE POPINCOURTT PARIS représenté par son syndic, la SA X, ayant son siège 5 rue de la Boétie PARIS, Représenté par Maître Lionel MELUN, avoué à la Cour, Assisté de Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, toque D

2 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ L'affaire a été débattue le 28 mars 2007, en audience publique et solennelle, devant la Cour composée de : Madame FARINA, présidente de la 19' Chambre A, Monsieur DUSSARD, conseiller de la 19éme Chambre A, Madame FOSSAERT SABATIER, conseiller de la 19" A, Madame RAVANEL, conseiller de la 23' Chambre B, Madame JOLY, conseiller de la 18' Chambre A qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. NGUYEN. MINISTÈRE PUBLIC : Représenté aux débats par Madame GIZARDIN, substitut général, qui a fait connaître son avis. ARRET : Contradictoire, - prononcé publiquement par Madame RAVANEL, Conseiller. - signé par Madame FARINA, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé. I / RAPPEL DE LA PROCEDURE ET DES FAITS Madame Y a été embauchée comme gardienne de l'immeuble 11 rue Neuve Popincourt par la Société C, syndic, à compter du 1" mars Se plaignant d'avoir fait l'objet de plusieurs agressions par des locataires, copropriétaires et divers occupants, la gardienne a saisi par deux fois le conseil des prud'hommes de Paris qui, à deux reprises, les 24 novembre 2000 et 12 juin 2002, a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser diverses sommes. Le syndicat des copropriétaires a alors formé une instance contre le syndic. Le Tribunal de grande instance de Paris, le 30 septembre 2003, a retenu la faute du syndic : - n avoir pas répondu aux correspondances de l inspection du travail 2

3 - pour n'avoir pas pris les initiatives nécessaires pour faire cesser les infractions réitérées au règlement de copropriété telles que le non-respect manifeste des prérogatives du gardien de l'immeuble, - n'avoir été ni présent ni représenté à l'audience de conciliation prud'homale. Il l'a condamné à verser 7.793,06 au syndicat des copropriétaires au titre des jugements prud'homaux. Par arrêt du 16 septembre 2004, la Cour d'appel a infirmé le jugement et débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes. Par arrêt du 26 avril 2006, la Cour de cassation a annulé l'arrêt en retenant que le syndic, représentant légal du syndicat, est tenu au titre de l administration de l immeuble, de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété. Le nouveau syndic de l'immeuble, la Société X a effectué une déclaration de saisine le 24 août Vu cette déclaration, Vu les conclusions : - du syndicat des copropriétaires du 11 rue neuve Popincourt à Paris 11ème du 7 février 2007, - de la Société X du 21 février II/ SUR CE Aux termes des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission d'administrer l'immeuble et de représenter le syndicat. L'administration de l'immeuble comporte l'obligation de prendre toutes dispositions nécessaires pour en assurer la sécurité. En l'espèce, il ressort des constatations du jugement, aujourd'hui définitif rendu par le Conseil des Prud'hommes de Paris le 24 novembre 2000 dans l'instance opposant Madame Y, concierge de l'immeuble du 11 rue Neuve Popincourt au syndicat des copropriétaires de cet immeuble que Madame Y a été à plusieurs reprises victime des agressions répétées de Messieurs B et M, occupants de l'immeuble, qui ont d'ailleurs été condamnés par les juridictions répressives pour ces faits, qu'elle établissait, devant le Conseil, avoir, à chaque agression, dénoncé, sans réponse de sa part, les faits au syndic de l'immeuble, notamment par lettres 3

4 des 19 novembre 1993, 2 décembre 1996, 18 novembre 1997, 8 mars et 16 mai Le Conseil des Prud'hommes relevait que l'ensemble des agressions s'était produit sur les lieux et pendant les heures de travail occasionnant ainsi des accidents du travail avec une incapacité totale temporaire de travail et que si, à plusieurs reprises, le syndic de l'immeuble avait procédé aux déclarations d'accident, il n'avait pris aucune mesure susceptible d'éviter le renouvellement des faits. Si la décision rendue dans cette instance n'a pas autorité de la chose jugée à l'égard du syndic de la copropriété qui n'y était pas partie, les constatations de fait effectuées par le Conseil des Prud'hommes ne sont ni contestables ni utilement contestées. La Société X venant aux droits de la Société C se contente d'affirmer que les courriers évoqués dans l'acte introductif d'instance du syndicat des copropriétaires ne sont nullement produits aux débats et qu'il ne fait aucun doute qu'il s'agit là d'événements non établis. Le syndicat était dans l'impossibilité de produire des courriers échangés entre la gardienne et le syndic C, que seule l'appelante doit détenir. Cette dernière affirme encore qu'aucun élément n'est produit quant à la condamnation pénale pour violences de Messieurs B et M, alors que cette condamnation ressort de l'élément de preuve que constitue le jugement du Conseil des Prud'hommes produit aux débats. Il ressort également de cette décision que Madame Y établissait avoir dénoncé sans réponse les agressions dont elle avait été victime par "notamment" six lettres jusqu'au 16 mai La Société X produit pour sa part un courrier de la Société C à l'inspection du travail, daté du 9 février 2001 faisant état de six courriers expédiés à la gardienne du 8 novembre 2000 à 8 janvier 2001 dont trois pour se plaindre de son travail. Il n'est pas fait état de la moindre réponse aux courriers qu'elle lui avait au préalable adressés et toutes les plaintes contre la gardienne sont très postérieures aux faits dont elle a, elle-même été victime. Le syndic écrivait être intervenu le 14 septembre 2000 (alors que la procédure opposant le syndicat - représenté par lui - à la gardienne était en cours devant le Conseil des Prud'hommes saisi le 31 mai 2000), auprès du maire du 11' 4

5 arrondissement "afin que cessent les agissements de Monsieur T, propriétaire d'un rottweiler conformément à la loi du 6 janvier Ce dernier ayant, selon les dires de Madame Y, voulu que son chien l'attaque". Dans ce courrier du 9 février 2001, le syndic déclarait que compte tenu de l'incapacité de la gardienne à tenir correctement son poste, son licenciement était envisagé à sa reprise de travail. L'action du syndic s'est donc cantonnée selon ses propres écrits à porter à la connaissance de la mairie des faits concernant un chien dangereux sans qu'il se soit autrement préoccupé d'assurer la sécurité de la gardienne, personnel employé par lui, ni d'ailleurs la sécurité à l'intérieur de l'immeuble où semble avoir régné une atmosphère de violence physique ou verbale qui n'a jamais fait l'objet d'une discussion en assemblée générale, ni de la pose d'avertissement dans le hall de l'immeuble, ni même d'un licenciement de la gardienne qui eut été indispensable si les fautes lui étant reprochées était avérées. L'absence d'action du syndic a, sur la demande de Madame Y, entraîné la condamnation du syndicat des copropriétaires, à deux reprises (jugements des 24 novembre 2000 et 12 juin 2002) à lui payer des dommages et intérêts pour préjudice moral et des indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Le Tribunal de grande instance, après avoir retenu l'absence de toute intervention efficiente du syndic, a également retenu que la Société CERT s'était abstenue d'être présente ou représentée à l'audience de conciliation prud'homale tenue le 4 juillet 2000 ayant saisi un avocat par courrier reçu le jour de la conciliation. L'absence de représentation du syndicat des copropriétaires à l'audience de conciliation démontre le désintérêt du syndic CERLP pour la gestion de la copropriété du 11 rue Neuve Popincourt. La décision des premiers juges sera confirmée en toutes ses dispositions. Il apparaît inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de la totalité de ses frais irrépétibles et la Société Xsera condamnée à payer la somme de e au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. 5

6 III/ PAR CES MOTIFS Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne la Société X à payer au syndicat des copropriétaires du 11 rue Neuve Popincourt à Paris 11' la somme dee E sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Condamne la Société X aux dépenss de première instance et d'appel, y compris à ceux de l'arrêt cassé ; Dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformémentt aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile ; Le greffier, Le Président, 6