5,10 % (brut) échéant le 29 juin 2015 (les Obligations ) Période de souscription: du 10 juin 2010 à 9 heures au 24 juin 2010 à 16 heures (inclus)

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1 Intervest Offices NV Uitbreidingstraat Berchem Anvers Numéro d entreprise (RPR Anvers) Société d investissement immobilière à Capital Fixe (Sicafi) publique de droit belge (l Emetteur ) Offre en souscription publique en Belgique d obligations émises dans le cadre d un emprunt obligataire d un montant total de minimum EUR et maximum ,10 % (brut) échéant le 29 juin 2015 (les Obligations ) Période de souscription: du 10 juin 2010 à 9 heures au 24 juin 2010 à 16 heures (inclus) Prix d Emission: 100,875 % Date d Emission: 29 juin 2010 Une demande a été introduite en vue d obtenir l admission des Obligations à la cote officielle d Euronext Brussels. Joint Lead Managers et Joint Bookrunners Prospectus d offre en souscription publique d Obligations et d admission d Obligations à la cote officielle d Euronext Brussels du 8 juin

2 RÉSUMÉ Le présent résumé doit être lu comme une introduction au prospectus d offre et d admission à la cotation daté du 8 juin 2010 (le «Prospectus») et toute décision d investir dans les obligations à taux fixe de 5,10 % dont la date d échéance est le 29 juin 2015 (les «Obligations») doit être basée sur un examen attentif du Prospectus dans son intégralité, en ce compris les documents qui y sont incorporés par référence. Conformément aux dispositions applicables transposant la Directive Prospectus dans chaque Etat Membre de l Espace Economique Européen, les personnes responsables (telles que désignées à la section 4.2 du Prospectus) n assumeront aucune responsabilité civile dans aucun Etat membre sur la seule base de ce résumé, y compris sa traduction, sauf en cas d informations trompeuses, inexactes ou contradictoires par rapport aux autres parties du Prospectus. Si une action relative à des informations contenues dans le Prospectus est introduite devant un tribunal, l investisseur plaignant pourrait, selon la législation applicable, être tenu de supporter les frais de traduction du Prospectus avant le début de la procédure judiciaire. En cas de doute relatif au risque impliqué par l achat des Obligations et à l adéquation d un tel investissement à leurs besoins et à leur situation, les investisseurs sont invités à consulter leur propre conseiller, leur propre comptable ou d autres conseillers en ce qui concerne les aspects juridiques, fiscaux, économiques, financiers et autres liés à la souscription des Obligations ou, le cas échéant, s abstenir d investir. 1 Description de l Emetteur Intervest Offices est une société anonyme et organisme d investissement à capital fixe public et sicaf immobilière de droit belge ayant son siège social situé à 18 Uitbreidingstraat, 2600 Berchem. L Emetteur est immatriculé au Registre des personnes morales d Anvers sous le numéro et est soumis à la loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement, et à l Arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières. Les actions d Intervest Offices sont cotées sur le marché réglementé NYSE Euronext Brussels. Le principal actionnaire de l Emetteur est la société néerlandaise VastNed Offices/Industrial NV, qui détient 54,5 % des actions de l Emetteur. Intervest Offices investit dans l immobilier d entreprise belge de bonne qualité, donné en location à des locataires de premier rang. Les biens immobiliers professionnels comprennent aussi bien des immeubles de bureaux que des immeubles semi-industriels, des entrepôts et des immeubles high-tech. En principe, aucun investissement n est effectué dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Les biens immobiliers dans lesquels il est investi, sont principalement des bâtiments récents, situés à des emplacements stratégiques en dehors des centres-villes, de préférence sur l axe Anvers-Bruxelles. Afin d optimaliser le profil de risque, des investissements dans les centres-villes peuvent être envisagés. Au 31 décembre 2009, le portefeuille était composé à 70 % de bureaux et à 30 % d immeubles semi-industriels, avec un Taux d Occupation de 88 % (87 % au 31 mars 2010). La Valeur Réelle totale du portefeuille au 31 décembre 2009 était de 541 millions ( 538 millions au 31 mars 2010). Le Taux d Endettement de l Emetteur au 31 décembre 2009 était de 44 % (maximum légal 65 %) (43 % au 31 mars 2010). 2

3 2 Description de l opération et des Obligations Emetteur : Description des Obligations : Joint Lead Managers / Joint Bookrunners : Rating : Intervest Offices NV, sicaf immobilière de droit belge investissant dans des immeubles de bureaux et des immeubles semi-industriels situés à des emplacements stratégiques en dehors des centres-villes, de préférence sur l axe Anvers-Bruxelles. L Emetteur est coté sur NYSE Euronext Brussels ( Emission d Obligations à 5,10 % pour un montant minimum de et maximum de , dont la date d échéance est le 29 juin Banque Degroof SA («Banque Degroof») KBC Bank NV («KBC») Aucun Montant de l emission : L Emetteur vise une émission d un montant nominal total de au minimum. Si la demande des investisseurs le permet, l Emetteur optera pour un montant supérieur, avec un maximum de L Emetteur et les Joint Lead Managers / Joint Bookrunners peuvent décider conjointement à tout moment avant la Date d Emission de modifier le montant nominal total des Obligations (en ce compris de réduire ce montant en dessous du montant minimum annoncé de , les Joint Lead Managers / Joint Bookrunners n'ayant pas d'obligation de prise ferme), de clôturer de manière anticipée l emprunt obligataire ou d'annuler le projet d émission, avec pour conséquence, dans ce dernier cas, que les Obligations ne seront pas émises. Le Montant de l émission, de même que la clôture anticipée ou l annulation, le cas échéant, seront publiés sur le site Internet de l Emetteur ( de Euronext Brussels ( de Banque Degroof ( et de KBC ( Période de souscription : Du 10 juin 2010 à 9h00 au 24 juin 2010 à 16h00 (inclus), sous réserve de clôture anticipée. Public cible : L offre est une offre publique en Belgique. Les restrictions légales en vigueur relatives à l offre sont reprises dans la section 4.6 du Prospectus, sous la section «Algemene Plaatsingsrestricties». Les Joint Lead Managers / Joint Bookrunners offriront les Obligations uniquement à des investisseurs via leur réseau «Private Banking» ainsi qu à des Investisseurs Qualifiés. Les Investisseurs peuvent le cas échéant souscrire aux Obligations auprès de leur propre institution financière. Dans ce dernier cas, il appartient aux investisseurs de se renseigner quant aux frais appliqués par leur propre institution financière. Force Majeure : Les Joint Lead Managers / Joint Bookrunners peuvent, à tout moment avant la Date d Emission des Obligations et en notifiant l'emetteur, mettre fin à l émission des Obligations, conformément aux dispositions de l article du Prospectus. 3

4 Attribution des Obligations : Agent domiciliataire et Agent payeur : Distributeurs et Banque Degroof et KBC Joint Lead Managers : Ressorts de l offre Royaume de Belgique publique : Date d émission : 29 juin 2010 Prix d émission : Devise : Euro (" ") Valeur nominale/coupure par Obligation : Montant de souscription minimum : En cas de sursouscription, l attribution des Obligations sera réalisée sur la base du principe du «premier venu, premier servi». Les Obligataires seront informés du nombre d Obligations qui leurs ont été attribuées le plus tôt possible après la date de la clôture (anticipée) de la période de souscription. Les paiements qui auraient été effectués en relation avec la souscription des Obligations qui ne sont pas attribuées seront remboursés par les intermédiaires financiers dans les 7 Jours Ouvrables après la date de paiement et les Obligataires ne seront pas en mesure de recevoir des intérêts sur ces paiements. Banque Degroof 100,875%, ce prix incluant une commission de placement et de vente s élevant à 0,875%. Les Investisseurs Qualifiés paieront également le Prix d'émission sous réserve d'éventuels ajustements tels que déterminés à la discrétion des Joint Bookrunners et Lead Managers. (pour de plus amples détails, consulter les sections «Vaststelling van de Uitgifteprijs» et «Kosten verbonden aan de uitgifte» dans le chapitre 10 du Prospectus) par Obligation. Date d échéance : 29 juin 2015 Date de remboursement : Intérêt : Rendement actuariel : Montant du remboursement à la Date d échéance : Remboursement anticipé : Le montant de souscription minimum sur le marché primaire est de 1.000, à un prix de souscription de 100,875 %. Il ne peut être souscrit qu à une Obligation ou à un multiple d une Obligation. Les Obligations sont uniquement négociables sous la forme d un multiple minimum d une Obligation (correspondant au montant nominal de 1.000). La Date d échéance (sous réserve des dispositions prévues par le Chapitre 8 du Prospectus). 5,10 %. Taux fixe, payable annuellement à terme échu le 29 juin de chaque année, et pour la première fois le 29 juin 2011, sous réserve de la section du Prospectus, qui prévoit la possibilité d une augmentation de 0,50 % du Taux d Intérêt Nominal. Compte tenu d un Prix d Emission de 100,875 %, d un Taux d Intérêt Nominal de 5,10 % et d une durée de 5 ans, le rendement actuariel brut sur prix d émission pour les investisseurs s élève à 4,90 % de la valeur nominale. Les Obligations seront remboursées à 100% de leur valeur nominale. Les Obligations sont immédiatement exigibles et remboursables anticipativement en cas de survenance d un Evénement de Défaut, tel qu établi à la section 8.8 du Prospectus. L Emetteur pourra 4

5 Forme des Obligations : Statut des Obligations : Défaut réciproque et sûreté négative : Raison de l offre : Fiscalité : Droit applicable : choisir de rembourser les Obligations avant leur date d échéance pour des raisons fiscales, tel qu établi à la section En cas de Changement de Contrôle tel que défini à la section 8.12, les Obligataires ont la faculté d obtenir le remboursement anticipé des Obligations conformément à cette même section. Forme dématérialisée, conformément au Code des sociétés belge. Pas de livraison physique. Les Obligations sont des obligations non subordonnées, directes et inconditionnelles de l Emetteur et ne sont assorties d aucune garantie de l Emetteur. Ces Obligations viendront à rang égal (pari passu), sans aucune priorité pour raisons de date d émission, devise de paiement ou toute autre raison, entre elles et avec toute autre dette présente ou future, non privilégiée et non subordonnée, de l Emetteur. Défaut réciproque : le défaut de paiement par l Emetteur, à concurrence d un montant cumulé de , de toute dette, autre que les Obligations, à sa date d exigibilité ou, le cas échéant, à l'issue de toute période de grâce applicable, constitue un Evènement de Défaut pouvant mener à un remboursement anticipé; Sûreté négative : l Emetteur s engage, pour toute la durée des Obligations et jusqu au remboursement effectif de ces dernières en principal et intérêts, à ne pas affecter en gage ou consentir individuellement ou ensemble au profit d un ou plusieurs créanciers, de sûretés réelles ou privilèges portant sur des biens représentant ensemble vingt (20) pourcent ou plus de l actif total consolidé du Groupe (calculé sur la base des derniers comptes consolidés audités de l Emetteur), sauf à en faire bénéficier les Obligataires à parité de rang. L Emetteur s adresse au marché obligataire afin de diversifier ses sources de financement et de consolider son endettement à moyen terme. L Emetteur vise en particulier à réduire la part de financement bancaire sans pour autant perdre de moyens financiers pour son expansion future (pour plus d information, voir la section 7.2 du Prospectus). Si le montant de l Emission n atteint pas , l Emetteur affectera le montant net perçu en priorité au remboursement de la dette bancaire. Les intérêts d Obligations sont en principe soumis au précompte mobilier belge de 15%. Les paiements d intérêts et le remboursement du principal sur les Obligations par ou pour le compte de l Emetteur sont toutefois exonérés de précompte mobilier belge à condition qu au moment de l attribution ou de la mise en paiement de l intérêt, les Obligations soient détenues par certains investisseurs éligibles sur un compte-titres exonéré ouvert auprès d un établissement teneur de comptes qui est un participant direct ou indirect du système de liquidation X/N géré par la BNB. Prière de consulter le Chapitre 9 du Prospectus pour une description du régime fiscal. Les Obligations sont régies par les lois du Royaume de Belgique. En cas de litige entre les Obligataires et l Emetteur et en cas de litige relatif à l Emission, les tribunaux de l arrondissement d Anvers sont seuls compétents. 5

6 Représentation des Obligataires : Cotation et admission à la négociation : Modalités de paiement : Livraison : Systèmes compétents de compensation : Conditions auxquelles l offre publique des Obligations est soumise : Code ISIN : Restrictions de vente : Les Obligataires sont représentés lors de l assemblée générale des Obligataires. L Emetteur s engage à modifier ses statuts lors de la prochaine assemblée générale et au plus tard lors de la prochaine assemblée générale annuelle qui se tiendra mercredi 6 avril 2011 (Assemblée 2011) conformément à l article 19 des Statuts, afin d y insérer les dispositions relatives à l assemblée générale des Obligataires (ses compétences, mode et formalités de convocation, quorum et majorités, etc.). Une demande a été introduite en vue d obtenir l admission à la négociation sur le marché réglementé d Euronext Brussels. La date d émission et de paiement est le 29 juin Le paiement des Obligations se fait uniquement par le débit d un compte à vue. Le jour du règlement, l Agent Domiciliataire répartit, entre les teneurs de comptes des souscripteurs, les montants des titres souscrits par chacun de ceux-ci, selon les règles usuelles de fonctionnement du Système de Clearing. Le système de compensation X/N géré par la Banque Nationale de Belgique. L offre publique des Obligations est soumise aux conditions prévues à la section 10.1 du Prospectus. BE L offre, la vente ou le transfert des Obligations sont soumis à des restrictions dans certains pays. Consultez la section 4.6 du Prospectus. Dans tous les pays ou entités territoriales, l offre, la vente ou le transfert des Obligations ne peut être effectué que dans les limites prévues par le droit de celui-ci ou de celle-ci. La distribution du Prospectus ou de son résumé peut, dans certains pays ou entités territoriales, être limitée par la loi. 3 Description des risques Les investisseurs potentiels sont invités à considérer attentivement les facteurs de risques décrits dans le Prospectus avant de décider d investir dans les Obligations. Dans le cadre du présent résumé, les facteurs de risque suivants sont décrits succinctement : Risques d investissement: l'emetteur est soumis à des risques inhérents à l'investissement dans des bien immobilier, au niveau de variations négatives de la Juste Valeur future des immeubles, dont les causes principales peuvent être : une augmentation du taux d inoccupation, des loyers impayés, la réduction des loyers à l occasion de nouveaux baux ou lors du renouvellement de baux existants, et la pollution des sols. Risques de location : l Emetteur est soumis aux risques liés au départ de locataires ou à leur défaut de paiement, ainsi qu au risque d inoccupation. Risques des taux d intérêt: l'emetteur est soumis à des risques associés aux changements des taux d'intérêt. Les fluctuations du niveau des taux d'intérêt peuvent influer sur le montant de 6

7 la charge financière de l Emetteur et la juste valeur des instruments de couverture détenus par l'emetteur. Risques de liquidité : l'emetteur est exposé au risque de liquidité, dans l'hypothèse où le nonrenouvellement ou la résiliation de ses contrats de financement, y compris de ses lignes de crédit existantes pourrait occasionner un manque de trésorerie. Les risques décrits ci-dessus sont repris dans la liste ci-dessous, qui énumère les facteurs de risque potentiels associés à l Emetteur et aux Obligations. Veuillez consulter le chapitre trois du Prospectus, intitulé «Risicofactoren», pour une description complète des risques énumérés ci-dessous. (a) Facteurs susceptibles d affecter la capacité de l Emetteur de remplir ses obligations à l égard des Obligations: Risques stratégiques et gestion de l Emetteur o Type de biens immobilier o Moment d investissement et désinvestissement Risques d exploitation et gestion de l Emetteur o Risques d investissement o Risques de location o Risques du contrôle des frais o Risques de débiteurs o Risques juridiques et fiscaux Risques financiers et gestion de l Emetteur o Risques de financement o Risques de liquidité o Risques des taux d intérêt Risques de conformité et gestion de l Emetteur Risque lié au statut de Sicafi (b) Facteurs importants en matière d évaluation des risques de marché associés aux Obligations: Note aux investisseurs Fluctuation des taux d'intérêt Valeur de marché des Obligations Liquidité des Obligations Remboursement par anticipation pour raisons fiscales Dettes supplémentaires Obligations sans sûreté Loi belge sur l'insolvabilité Représentation des détenteurs d'obligations Situation du marché du crédit au plan mondial Changement législatif Procédures du Système de Clearing pour le transfert, le paiement et les communications Pas de ségrégation des montants reçus par l'agent au titre des Obligations Directive européenne sur l'épargne Retenue à la source belge Restrictions à l'investissement Possibles conflits d intérêts 7

8 4 Chiffres clé Juste Valeur de l immobilier ( 000) Surface locative totale (m²) Capitaux propres ( 000) Capitaux d emprunt ( 000) Taux d endettement AR 21 juin 2006 (max. 65 %) (%) 39 % 42 % 44 % 43 % Nombre d actions Valeur active nette (Juste Valeur) ( ) 25,07 23,77 21,39 21,59 Valeur active nette (valeur d Investissement) ( ) 26,11 24,80 22,37 22,57 Cours boursier à la date de clôture ( ) 29,65 17,75 21,90 23,78 Prime (+)/décote (-) par rapport à la valeur active nette (%) 18 % - 25 % 2 % 10 % Résultats ( 000) mois mois mois T mois Revenus locatifs Charges relatives à la location Charges et revenus relatifs à la gestion Résultat immobilier Charges immobilières Frais généraux et autres revenus et charges d exploitation Résultat d exploitation avant résultat sur portefeuille Variations de la juste valeur des immeubles de placement Résultat d exploitation Résultat financier (hors variation juste valeur IAS 39) Variation de la juste valeur d actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) Impôts Résultat net Résultat d exploitation distribuable Résultat sur portefeuille Variation de la juste valeur d actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) Résultat net par action ( ) 2,86 1,10-0,19 0,26 Dividende brut par action ( ) 1,94 2,01 2,15 0,53 Dividende net par action ( ) 1,65 1,71 1,83 0,45 8