Régimes fonciers et développement économique dans le Pacifique

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1 Régimes fonciers et développement économique dans le Pacifique Naren Prasad Studies and Reports of the Section of Cultural Research and Management - No 9 Etudes et rapports de la Séction de recherche culturelle et gestion - No 9 UNESCO, CLT/CPD/CRM, 1, rue Miollis, F Ptis Cedex 15, Tel : +33 (0)l , Fax : +33 (0) m.kovacs unesco.org

2 Ce document a été préparé par M. Naren Prasad. Les opinions exprimées dans ce travail ne reflètent pas nécessairement les vues de l UNESCO. CLT/CPD/CRM/99/022

3 TABLE DES MATIERES INTRODUCTION... PAGE 5 PROBLEMATIQUE... 8 DEMARCHE PRINCIPES GENERAUX DU REGIME FONCIER La nature du régime foncier A. La terre B. Le régime foncier C. L évolution des régimes fonciers Analyse des régimes fonciers Le régime foncier traditionnel Le régime foncier moderne Les différents modes d exercice du droit de propriété A. L unité de décision B. L unité de propriété foncière C. Principaux caractères du droit de propriété II. MECANISMES DU REGIME FONCIER Les changements récents dans les systèmes fonciers L acquisition et l allocation des terres A. L acquisition des terres B. L allocation administrative C. Les problèmes D. L allocation selon le marché Le cadastre A. Formes d enregistrement des titres fonciers B. Le cadastre dans le régime foncier coutumier... 35

4 III. REGIMES FONCIERS ET DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE Panorama du régime foncier dans le Pacifique... A. Les changements technologiques..... B. Les influences économiques..... C. Les forces politiques..... D. Les changements sociaux..... E. Les changements dans la structure de la population..... F. Les effets de l administration centralisée Politiques foncières coloniales à Fidji et en Nouvelle Calédonie..... A. Le cas de la France..... B. Le cas de la Grande-Bretagne Le régime foncier : un enjeu du développement?.... A. Régimes fonciers et formes d utilisation de la terre..... B. Régimes fonciers et densité des populations..... C. Régimes fonciers et mobilité des populations..... D. Diversités des régimes fonciers coutumiers dans le Pacifique..... E. Avantages et inconvénients de la codification des coutumes... F. Situation actuelle du régime foncier..... G. Mythe de la propriété foncière libre s IV. UNE ETUDE DE CAS : REGIME FONCIER ET DEVELOPPEMENT A FIDJI Vanua, développement et écologie..... A. Vanua contemporain et ses implications écologiques..... B. Vanua et développement..... C. Vanua et cosmologie Evolution du régime foncier ( )... A. Principes sous-jacents au régime foncier..... B. Administration des Indigènes et Commission du Domaine Foncier Indigène... i... C. Points de vue des colons européens

5 D. Points de vue du Conseil des chefs E. Premiers travaux de la Commission foncière indigène F. Politique de propriété individuelle G. Nouveaux travaux de la Commission Contradictions du développement à Fidji A. Traditionalisme et modernisme B. Communautarisme villageois et individualisme C. Socialisme rural et économisme urbain Régime foncier et agriculture à Fidji A. Evolution de régime foncier après 1920 à Fidji B. L utilisation des terres indigènes C. Les locations de terres D. Les baux de type vakmanua E. Une étude de cas : le village de Draubuta F. Les conséquences de cette évolution V. PERSPECTIVES : LA REFORME FONCIERE? Réforme foncière : perspectives d avenir? A. Diffkultés des expériences de réforme foncière dans le Pacifique B. Nécessité de l adaptation du régime foncier aux réalités culturelles C. Les formes de régime foncier Répondre aux besoins des sociétés non-coutumières et post-coloniales CONCLUSIONS : LE REGIME FONCIER COUTUMIER, BASE DU DEVELOPPEMENT BIBLIOGRAPHIE

6 INTRODUCTION Ce travail sur les îles du Pacifique a le souci de placer la réflexion sur le thème culture et développement comme axe principal de l analyse des régimes fonciers dans la région. Culture et développement : on a longtemps souligné le caractère radicalement hétérogène de ces deux concepts. La culture, c était à la fois l expression la plus achevée des sociétés et la somme de leur histoire devenue quasi intemporelle et sur quoi tout reposait : en d autres termes, leur héritage et leur créativité sous forme avant tout artistique et littéraire. Le développement, quant à lui, était le résultat de la transformation des sociétés occidentales depuis le début du XIX siècle, sous l impulsion conjuguée du libéralisme économique et du progrès de la science et de la technologie. Il en était l application systématique et le produit le plus remarquable, estimait-on. Ce n est que vers la fin du XIX siècle que furent posés, sans qu un lien soit établi entre les deux questions, d une part, le probléme du coût social et culturel du progrès économique et technologique et, d autre:part, de façon beaucoup plus lente, celui de la rencontre, violente ou non, entre ce progrès et les différentes cultures, notamment non européennes, du fait du perfectionnement très rapide des moyens de transport. A partir de la période de la décolonisation, se posent les problèmes de l autonomie économique des pays nouvellement indépendants et on considère dans un premier temps qu il doit y être répondu en termes de développement semblable au modèle occidental. Parallèlement à cette aspiration, l affhmation des identités culturelles des jeunes nations ne cessait de se renforcer. De ce fait, la notion même de développement s est élargie. Tout le monde a réalisé que les seuls critères économiques ne pourront pas fournir les bases de projets visant à la dignité et au bien-être de l humanité. Les Etats insulaires sont directement concernés par les grandes évolutions mondiales, politiques, sociales, commerciales et financières, dont leur situation géographique particulière 5

7 ne leur permet plus de se protéger. Inversement, leur développement se heurte aux pesanteurs du passé et à la faiblesse chronique de leurs moyens et de leurs ressources. Dans la région du Pacifique, - avec une population de 7 millions d habitants - a toujours existé une relation intime entre les populations et leur milieu naturel. Les ressources naturelles, comme la terre et la mer, sont très importantes à la survie des gens, non seulement dans leurs aspects physiques, mais parce qu elles forment la base du système social et culturel et qu elles sont aussi des sources de subsistance, de production, de distribution et d échange. La nature est respectée pour sa dimension spirituelle et sacrée et aussi pour sa valeur matérielle, et l environnement physique est étroitement associé aux idéologies religieuses polythéistes et aux systèmes de parenté traditionnels. Cek interactions entre les populations du Pacifique et leur environnement physique, ont été cependant brouillées, et dans beaucoup de cas mises en danger, par le processus de développement à l occidentale qui s est directement imposé, souvent de manière désastreuse sur la vie des gens, l environnement naturel et la relation entre eux. La conception du développement durable, qui émerge dans la région du Pacifique depuis la dernière décennie, faire ressortir un certain nombre de menaces qui pèsent sur l environnement naturel. Parmi les plus grands dangers figurent l augmentation croissante de la population et la montée du niveau de la mer. La pêche industrielle, le rejet des déchets toxiques, la déforestation sont également d autres problèmes majeurs dans la région. Le discours du développement, sous toutes ses formes, et la recherche des solutions s inscrivent jusqu ici dans des limites trop étroites. L accroissement de la population est accusé de la dégradation de l environnement; les liens entre les politiques de développement des gouvernements et les pratiques destructrices de l environnement échappent à une remise en question; les problèmes spécifiques sont analysés séparément du contexte socio-politique plus large; enfin les effets sont traités plutôt que les causes. Mais la caractéristique la plus sujette à caution dans le développement actuel est que la vie de gens est désormais façonnée par le modèle économique, industriel et marchand. 6

8 La région du Pacifique cherche un modèle de développement qui pourrait améliorer les conditions de vie de la plupart des gens. Le besoin le plus largement reconnu est de corriger le maldéveloppement en encourageant l affectation prioritaire de ressources au secteur rural qui est actuellement laissé pour compte. Aujourd hui, les îles du Pacifique sont de plus en plus étouffées par la mondialisation de l économie de marché, la réduction et la pollution croissantes des ressources naturelles, et les conséquences sociales et culturelles de la période qui a suivi l époque coloniale. Il y a très peu de remise en question de l idéologie de l économie de marché, véhiculée par les nouveaux missionnaires coloniaux des années 90 - la Banque mondiale et le FMI, qui sont les vrais décideurs ou dirigeants des politiques du développement régional. La vision du développement de la Banque mondiale n est pas mise en question par les leaders du Pacifique, car ils la considèrent comme la vérité suprême. Malgré que le fait que la croissance économique n est plus considérée comme une condition suffisante pour le développement, elle est encore jugée comme une nécessité primordiale, tout comme certaines mesures d ajustement économique (en même temps que la préférence pour l investissement privé, la dérégulation, la libéralisation, etc. ) sont considérées comme des moyens surs d obtenir la croissance. A son niveau de base, le modèle de croissance tout-économique considère le marché comme sacré pour la génération des richesses, des profits et de l accumulation. Mais - c est le paradoxe du Pacifique, caricaturé par la Banque mondiale - les pays insulaires de la région n ont pas atteint la croissance, malgré les grands investissem.ents, aides et autres ressources venues de l extérieur. L évolution récente dans le secteur de l agriculture fait prévoir une plus grande menace sur les économies traditionnelles de subsistance dans l avenir. Ainsi, l opinion que le régime foncier coutumier est un obstacle au développement, mais aussi à une plus grande rationalité d utilisation foncière, conduit à laisser disparaître les régimes fonciers coutumiers et ainsi pratiquer un processus de développement dirigé par le marché.

9 PROBLEMATIOUE La complexité du problème de la culture et du développement ne tient pas seulement à la pertinence plus ou moins relative des concepts majeurs adoptés pour entreprendre ce travail. Elle est liée tout autant à l ampleur des défis lancés à la communauté internationale ainsi qu aux institutions responsables qui ont la charge des problèmes du développement. Elle est enfin liée à la mondialisation de ces problèmes, à la multiplicité de leurs dimensions : culturelles, économiques, technologiques et politiques à proprement parler. Les îles du Pacifique, par leur insularité, sont peut-être les plus exposées à la mondialisation, qui incarne les changements économiques, démographiques, technologiques et culturels. Les îles, en général, confrontées avec la mondialisation ou avec d autres problèmes que le reste du monde, sont des espaces que l échelle et l isolement transforment en chambre d écho. C est sous cet éclairage que doivent être compris les grands défis actuels et à venir du développement dans la région. Partant du fait que dans le Pacifique, c est la terre qui possède les hommes et non le contraire, comment peut-on réconcilier le régime foncier coutumier et le développement2 économique et faire face à la nouvelle situation, plus exigeante qu il y a 200 ans? Le régime On utilisera le terme régime coutumier comme les pratiques foncières actuelles; et régime traditionnel comme des systèmes fonciers pratiqués avant l entrée en contact avec les sociétés industrielles. Le développement est un processus de transformation quantitatif et qualitatif. Il allie progrès économique et transformations sociétales. Il ne saurait ni se réduire à la seule croissance du produit, ni à la seule couverture des besoins biologiques de l homme. Il implique des changements structurels et l atteinte d objectifs clairement exprimés. Le développement est une totalité. Il ne se réduit pas aux seuls critères matériels du confort. La dimension sociale du développement conditionne le bien-être de la société et par conséquent sa capacité à conduire durablement les changements. La thème d un développement soutenable (durable), qui tente d articuler positivement le développement des actuelles générations et la capacité des générations futures a se développer à leur tour, sert aujourd hui de mot d ordre unificateur dans la plupart des politiques de développement. Bien qu ayant donné lieu à de multiples définitions, il fédère théoriciens, observateurs et praticiens de différents origines, pour qualifier un développement plus humain, moins gaspilleur, plus respectueux à la fois de la nature et des cultures. Le développement n est pas obligatoire et n est pas à rechercher pour lui-même. Il n a de sens que s il répond aux aspirations du plus grand nombre en respectant la multiplicité des cultures et des modes de vie dont nous admettons, bien entendu, qu ils n ont pas uncaractère figé. Pour commencer à parler avec sérénité de développement, il faudra bien que soient trouvés les moyens de garantir à chaque être humain ses droits les plus élémentaires. Le problème ne relève d aucune science, ni économique, ni sociologique, encore moins agronomique ou météorologique. Le problème est politique. 8

10 foncier coutumier et le développement en général sont des enjeux très importants dans le Pacifique. Les traditions sur lesquelles sont basés les régimes fonciers d aujourd hui ont été établies pour s adapter à des contextes économiques, sociaux et politiques très différents. Comment le processus de changement et d adaptation s opère-t-il aujourd hui dans le Pacifique? Le régime foncier coutumier facilite-t-il le développement ou est-il au contraire, un obstacle à celui-ci? DEMARCHE Cette étude est basée essentiellement sur la recherche documentaire. Elle a été complétée par une phase de recherche de terrain pendant deux mois (Fidji et Nouvelle Calédonie). De plus, vu la complexité des situations, (politiques, culturelles, économiques, qui s imbriquent dans ces pays ou territoires insulaires) cette recherche est essentiellement basée sur une approche multidisciplinaire (anthropologique, économique, sociologique et politique). Enfin, nous avons privilégié entre les îles Fidji et la Nouvelle Calédonie. une analyse comparative entre ces îles et plus particulièrement Dans la première partie de ce travail, seront analysés les principes généraux du régime foncier, illustrés par des exemples des îles du Pacifique. La deuxième partie porte sur les mécanismes du régime foncier, c est-à-dire l acquisition, l allocation et le cadastre. Quant à la troisième partie, qui est au cœ ur de ce travail, elle consiste à discuter de l interaction entre régimes fonciers et développement. Dans la quatrième partie, la question du régime foncier et du développement est analysée, en prenant Fidji comme étude de cas. La dernière partie se situe dans le prolongement de ce travail, où l on envisage une réforme foncière pour s adapter aux changements actuels. 9

11 Première Partie PRINCIPES GENERAUX DU REGIME FONCIER

12 1. LA NATURE DU REGIME FONCIER Avant de commencer à entrer dans le détail du problème complexe du régime foncier, il n est pas inutile d examiner la définition que l on va utiliser dans cette étude. A. La terre Par terre on entend le régime foncier, les exploitations minières et minéraux, à ciel ouvert ou souterrain, les bâtiments ou parties de construction,... et une possibilité, un droit, un privilège, ou les profits éventuels tiré du sol... 3 En simplifiant, nous pouvons dire que la terre inclut tout ce qu il y a sur, au dessus et en dessous de la surface de la terre et sur lequel le droit de propriété peut s exercer. Ainsi Barlowe4 écrivait que : Le mot terre Sign$e des choses dtflérentes selon le contexte dans lequel il est employé.et la situation dans laquelle il. est considéré...: Les aspects les plus importants dans cet ensemble sont les suivants : 1. un étendue de terrain; 2. un milieu naturel; 3. un facteur(moyen) de production; 4. un bien économique; 5. un site; 6. une propriété; 7. un capital. Les autres facteurs peuvent exister. Certains groupes culturels considèrent la terre comme un Dieu... qui peut exercer un contrôle sur les personnes qui l utilisent. Les investisseurs la considèrent comme un espace de richesse qui ofie en outre l avantage d être un objet d investissement. D autres la considèrent comme une nouvelle banque de gènes - une source Source : English Law of Property Act, Source : Barlowe, R., Land Resource Economies, Prentice-Hall, New Jersey,

13 potentielle de nouvelles espèces et produits divertissements. - et une source d agréments et de A la réflexion de Barlowe, on doit, cependant, faire observer que la terre a certains attributs particuliers : l l l elle est essentielle à la vie; elle est immobile ; son utilisation peut être contrôlée par le hommes. Le régime foncier est la manière de fixer des règles d acquisition, cession de la terre. de conservation et de B. Le régime foncier Nous savons que les régimes fonciers ont tendance à changer avec le temps. Le degré de changement peut varier en fonction de différents facteurs, économiques ou autres. Diamond écrit que la seule échelle du temps est économique - c est-à-dire le développement d un culture matérielle visible et mesurable. Une société qui vit dans un isolement relatif et qui dépend de la chasse, de la cueillette, de la pêche, complétées par une agriculture de subsistance, n a pas besoin d un système sophistiqué de droit foncier. Si elle est petite - et la plupart des sociétés de ce type le sont - elle n a pas besoin d enregistrer par écrit l ensemble des droits existants. Inversement, un pays très. industrialisé, où d énorme capitaux sont investi dans la terre, a besoin d un système juridique complexe, permettant d exercer une large éventail de droits dans le domaine foncier. Or les systèmes fonciers sont dynamiques, ils changent afin de répondre aux besoins de la société dans laquelle ils sont utilisés. Dans certaines sociétés les changements peuvent être rapides; dans d autres, ils peuvent être très lents. Dans les sociétés traditionnelles le changement est trop rapide, il faut donc lui résister. A Samoa, par exemple, les transferts fonciers se font sans le consentement ou à l insu du matai (unité sociale ou clan) concerné. 12

14 L Osbome s Law Dictionary définit la coutume comme : Une règle de conduite, obligatoire pour ceux qui appartiennent à une société, et établie par un usage prolongé. Une coutume n a de valeur que si elle est d une ancienneté immémoriale, si elle est sûre et raisonnable, obligatoire, si elle n est pas contraire à la loi, bien que des dérogations à la coutume soient possibles. Quant à la loi, elle peut être définie comme une troisième personne fictive infligeant des sanctions. Mais, il faut le remarquer, les coutumes qui existent dans le Pacifique, sont en réalité, assez récentes et résultent d interférences avec les anciens pouvoirs coloniaux. Nous reviendrons sur ce point très important plus loin. C. L évolution des régimes fonciers Il est prudent de dire que tous les régimes fonciers sont nés et se sont développés sur la base d un système coutumier, quelle que soit l origine de celui-ci. En général, les systèmes coutumiers sont mieux adaptés aux sociétés relativement petites et peu complexes. Quand la taille des sociétés ou du groupe grandit, et quand elles se développent économiquement, il devient nécessaire d unifier et réguler le système partout sur le territoire. Généralement, à ce stade, l écriture est déjà apparue et les règles peuvent donc être fixées par écrit. Certes, une communauté n avance pas toujours. Pendant des siècles, les communautés se sont développées puis certaines ont reculé et d autres ont disparu. Avec la chute de l Empire romain, une société économiquement avancée s est écroulée aussi, ainsi qu un système juridique complexe. Il a été remplacé par des systèmes coutumiers locaux plus adaptés aux conditions et à la situation européenne nouvelle et au contexte plus pauvre de nature tribale et donc morcelé. Mais comme l Occident européen a progressé au cours des siècles, ces systèmes coutumiers ont changé et ont abouti aux systèmes juridiques modernes. Pendant cette période, certaines influences externes ont joué dans le domaine économique, technique, Diamond, A.S., Primitive Law Past and Present, Methuen, London,

15 culturel. En même temps, l ancien système coutumier est tout simplement mort, remplacé par des systèmes plus adaptés au changement de l environnement socio-économique. Mais dans les pays du Pacifique, l évolution n a pas été analogue. Les deux systèmes (coutumier et colonial) coexistent. La cohabitation de ces deux systèmes, qui pourrait sembler difficile, offre en réalité des complémentarités bénéfiques qui ne sont pas toujours exploitées. 2. ANALYSE DES REGIMES FONCIERS Le terme terre, comme on l a vu plus haut, est utilisé ici pour se référer à l espace sur, au dessus et en dessous de la surface de la terre. Toutes les sociétés reconnaissent les droits concernant la terre. Le régime foncier peut être défini comme un système de relations entre l homme et la terre. Le régime foncier ne fonctionne pas dans l isolement. C est le produit de forces de nature diverse (religieuses, économiques, etc. ) et un moyen parmi d autres de gérer et de préserver la relation entre l homme et son environnement. Les droits fonciers sont en partie des droits de propriétés, et les relations fondées sur les droits de propriétés font partie du système des relations sociales. Le régime foncier peut s analyser aussi comme un système de comportements qui sert à une société à contrôler l usage des ressources de l environnement. Mais le régime foncier differe selon l utilisation du sol, autrement dit l exploitation matérielle de la terre. Cette exploitation est conditionnée par le régime foncier, mais ce régime n aboutit pas nécessairement à une utilisation particulière, bien qu il puisse l influencer plus ou moins. La forme et la fonction d un système foncier sont déterminés par l interaction d un certain nombre de variables. Ainsi, on peut identifier une variable biologique, dans la mesure où le sens du territoire, présent presque chez tous les animaux, apparaît chez les êtres humains, Les variables géographiques, quand à elle, englobent la morphologie de la terre et l environnement physique. Les variables du milieu biotiques (biosphère) comprennent les plantes et les autres espèces vivantes se partageant l espace jusqu aux limites de son utilisation 14

16 par les hommes. Les variables technologiques incluent les savoir-faire, les équipements et outils dont dispose une population particulière. Parmi les variables socio-économiques, on peut ranger le caractère et la répartition de différentes formes de pouvoirs, passées et actuelles, les croyances, les valeurs et les aspirations des populations. Les variables économiques englobent en outre la potentiel d accroissement de la productivité du sol en fonction du niveau de technologique, des méthodes et types et de production et distribution. La structure démographique de la population, le système d utilisation du sol, et un certain nombre d autres facteurs influent non seulement sur les caractères mais aussi sur le fonctionnement d un système foncier. Dans les pays où la technologie industrielle ainsi que le niveau d éducation, les modèles d administration et la mobilité sous toutes les formes sont chose courante, les principes et les pratiques qui déterminent les relations avec la terre sont en général claires et détaillées. Les comportements concernant le rapport à la terre sont largement codifiés par les références à ces principes, et le régime foncier peut être clairement différencié des autres types de droits et de relations. Dans les sociétés préindustrielle, à l inverse, les relations interpersonnelles concernant la terre sont beaucoup plus directes mais beaucoup moins explicitement définies. Autrement dit, elles sont réglées par l intermédiaire d un ensemble complexe de personnes, d institutions et de processus. Dans la plupart des sociétés océaniennes, avant l entrée en contact avec les technologies des sociétés industrielles, la plus grande partie de ressources alimentaires et autres étaient directement extraites de la terre et de l eau par les utilisateurs, individuels ou communautaires. Dans ce domaine, les relations entre utilisateurs étaient complexes, diffuses et imprécises, même si elles ne concernaient qu un petit nombre de gens sur une zone géographique limitée. En outre, les relations avec la terre étaient étroitement imbriquées avec les relations sociales, économiques et politiques. Enfin, l influence de l environnement naturel était si grande que les relations homme-terre ont été rythmées par les cycles écologiques, souvent interprétés dans les rituels cérémoniaux. 15

17 Les droits fonciers peuvent être classifiés en six catégories: 1. Les droits d utilisation directe : y compris le droit de planter, de récolter, de cueillir et de construire. 2. Les droits de profit économique indirect : par exemple ceux accordés aux ayant-droit (comme les chefs tribaux) ou les revenus de location foncière (par bail). 3. Les droits de contrôle : les droits d utilisation sont généralement limités par les droits de contrôle, dont bénéficient d autres personnes que celles qui ont le droit d usage. 4. Les droits de transfert : autrement dit, des droits effectifs de transmission, les autres droits fonciers, soit aux occupants présents du sol, soit aux occupants d autres propriétés, attachés à la terre par testament, vente, hypothèque, don ou autres conventions. 5. Les droits résiduels : y compris reversement des biens suivant le décès de l ancien propriétaire sans héritiers. 6. Les droits symboliques ou les droits du sol (identification) : dans beaucoup de sociétés, on observe, entre les hommes et la terre, des relations sans fonctions économiques et matérielles apparentes, dont les fonctions psychologiques ou sociales sont importantes. 16

18 3. LE REGIME FONCIER TRADITIONNEL Au niveau mondial, dans le passé et à l heure actuelle, un modèle de développement devient de plus en plus apparent. Ce modèle n est pas unique. il varie en fonction des événements passés et de leur déroulement. Néanmoins, on peut considérer qu il y a un modèle général, ou plus exactement prédominant, et par conséquent une classification générale découlant de ce modèle et dans laquelle peut figurer n importe quel système particulier de régime foncier. Le diagramme ci-dessous montre l évolution classique du régime foncier. Les cueilleurs de fruits Les cueilleurs /chasseurs I I Eleveurs (pâturages) Agriculteurs (subsistance) I Populations urbaines I Fermiers (production) Il est aujourd hui impossible de reconstituer avec précision le régime foncier pratiqué ou le statut de la propriété à Fidj.i avant les premiers contacts avec les monde extérieur. On ne trouve pas de documents écrits de la période antérieure à ces contacts; la tradition orale n ofie par nature qu une information partielle, limitée dans le temps et ne concernant qu un territoire particulier. 17

19 Les contrastes les plus frappantes entre ce qui est devenu la pratique orthodoxe, le modèle Cod$é de régime foncier traditionnel fidjnen et les pratiques antérieures à la Cession des îles à la Couronne Britannique donnent la mesure des changements qui se sont déjà produits avant 1874 et naturellement après, et l importance des variantes que l on observe d un endroit à l autre... Au milieu de XX, siècle les pratiques différaient du modèle orthodoxe sous trois aspects principaux : la mobilité des gens, l aliénabilité ou la transferabilité des terres, et le niveau auquel se situait la possession de terre dans l ensemble de la hiérarchie sociale.6 Le régime coutumier est, en réalité, en évolution continue, avec une tendance au renforcement des droits individuels et à une certaine perte des droits communautaires contrôlés par la communauté dans son ensemble. Lugard a décrit cette évolution : Dans les phases les plus anciennes, la terre et ses produits sont partagés par la communauté dans son ensemble; plus tard les produits deviennent la propriété de la famille ou des individus qui ont contribué à la production,. et le contrôle de là terre passe au chef de famille. Quand la phase tribale est atteinte, le contrôle passe au chef de la tribu qui distribue les terrains encore inoccupés. Plus tard encore, notamment quand la pression démographique a conféré une valeur d échange à la terre, la conception de droits de propriétaires émerge, et la vente, l hypothèque, et les baux fonciers apparaissent... Le processus d évolution naturelle, menant à lapropriétéprivée, peut être justifié dans toutes les civilisations connues de l histoire. Bien entendu, c est par une sorte de conception darwinienne de l évolution de la propriété que Lugard parvient à cette dernière conclusion. Néanmoins, il est juste de considérer que tous les régimes fonciers sont communautaires et individuels à la fois. Le degré de sujétion des droits individuels aux décisions communautaires varie d un endroit à l autre et dépend des structures socio-économiques de la société en question. Comme Lugard l a très bien montré, le contrôle communautaire diminue 6Ward, R.S., Land Law Custom : Diverging Realities in Fiji, in Land Custom and Pratice in the South Paczfîc, Ward and Kingston (ed),

20 avec le temps, au fur et à mesure du développement de l économie. Les Fidjiens considèrent les terres indigènes comme communautaires; en réalité il existe des droits individuels de propriété, mais, dans les transactions avec les étrangers (et tous les tiers), par exemple quand un bail est accordé, une décision communautaire est nécessaire. 4. LE REGIME FONCIER MODERNE Les systèmes fonciers modernes sont le produit de l évolution progressive des systèmes coutumiers. Ils forment maintenant une partie importante des systèmes juridiques modernes, mais dans la plupart des cas des traces de l ancienne législation demeurent. Tous les systèmes modernes ont une caractéristique commune : le soutien aux droits fonciers individuels. Le concept de droit communautaire n a pas sa place dans ces systèmes. Malgré la grande diversité des systèmes foncier modernes dans le monde, la plupart d entre eux sont basés sur les lois anglaises, françaises, germaniques et sur le droit romain. Dans la plus grande partie de la région du Pacifique, le système anglais a été introduit, directement ou non, via Australie, Nouvelle Zélande ou Etats-Unis. La loi française est une importation directe basée sur le code civil français de 1814 (qui, par une coïncidence politique ou fortuite, a abouti à une codification de la loi sur le régime coutumier ou féodal de l époque antérieure). Pour beaucoup d observateurs, l histoire du développement de la législation foncière anglaise, a commencé avec la conquête normande en 1066 : en effet Guillaume introduit en Angleterre le système féodal de l Europe continentale. le Conquérant a Le féodalisme représentait un système fortement hiérarchisé, le Roi qui revendiquait toutes les terres dans son territoire accordait des domaines fonciers aux grands chefs ou aux nobles dont il attendait en retour les services. De même, les nobles accordaient des domaines plus réduits à leur partisans, toujours en récompense de leurs services. Outre les régimes fonciers traditionnels dont on a parlé précédemment, on trouve dans de nombreux pays du monde, deux types de systèmes fonciers : la propriété foncière libre et les Lugard, Dual Mandate 280, in Journal ofa$-ican Administrative, April