Loge m informe! Le bulletin des locataires avertis et engagés de l est de l île de Montréal

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1 Décembre 2012 Loge m informe! Le bulletin des locataires avertis et engagés de l est de l île de Montréal Sommaire Le premier budget du Parti québécois : un autre budget injuste 1 Pas encore une augmentation de loyer cette année!!! 2 Histoire de cas vécu 3 Quoi faire s il fait froid dans mon logis? 5 Lors d une faillite est-ce que toutes les dettes sont effacées? 4 Une histoire d horreur La campagne nationale des loyers 6 En action contre les hausses de loyer 6 Commission populaire sur le logement 7 Éditorial Anicet Ndayishimiye Le premier budget du Parti Québécois : un autre budget injuste Le premier budget du ministre des Finances Nicolas Marceau, n a rien de différent que celui de son prédécesseur du Parti libéral du Québec. Ce budget suscite une grande déception compte tenu de toutes les promesses qui avaient été annoncées en campagne électorale tel que : l abolition de la taxe santé, le gel des tarifs d électricité, l ajout de deux paliers d imposition pour les plus riches. Ce budget ne contient pas de nouvelles mesures pour lutter contre la pauvreté. Pourtant le gouvernement avait comme cible, dans son plan de lutte contre la pauvreté, que le Québec figure, en 2013, parmi les nations industrialisées où il y aura le moins de pauvreté. Le maintien de la taxe santé et la hausse tarifaire du bloc patrimonial d Hydro-Québec auront des effets appauvrissant pour nombre de familles québécoises. Notre organisme déplore que rien n ait été prévu dans ce budget pour rehausser le soutien à la mission des groupes communautaires. Les organismes communautaires devront continuer de faire plus avec presque rien pendant que les services à la population ne cessent de diminuer. Sur la question du logement, si le budget Marceau respecte l engagement électoral annonçant logements sociaux ; on peut dire que ce gouvernement se contente du minimum des minimums. L annonce budgétaire de logements sociaux pour 2013 pour l ensemble du Québec est nettement insuffisante : le gouvernement Marois n a pas pris en considération la gravité des problèmes de logement qui sévissent à travers tout le Québec. En renonçant à des mesures fiscales ambitieuses qui devraient permettre une réelle redistribution de la richesse et un meilleur financement des services publics et des programmes sociaux, le Parti Québécois renie le retour à des mesures plus progressistes et de facto il suit les traces du gouvernement libéral de Jean Charest. 1

2 Pas encore une augmentation de loyer cette année!!! Andrée Rochon Hé oui le temps des augmentations de loyer arrive à grand pas. Dès janvier bon nombre de propriétaires envoient leur augmentation de loyer pour l année 2013/2014 en ce qui a trait aux baux du 1 er juillet au 30 juin. En fait ceux-ci ont jusqu au 31 mars pour le faire. À chaque année le propriétaire a le droit de demander une augmentation. Voici une liste de conseils pratiques pour répondre à un avis d augmentation et/ou de modification : On ne répond pas quand l avis a été envoyé plus de 6 mois ou moins de trois mois avant la fin du bail, car il est soit trop tôt, soit trop tard pour envoyer l avis. Si on veut contester l augmentation on répond dans le mois suivant la réception de l avis d augmentation par COURRIER RECOMMANDÉ disant qu on refuse l augmentation tout en reconduisant le bail. Si l avis est une augmentation et à la fois une demande de changement de conditions au bail tel enlever le chauffage inclus, enlever un stationnement etc., on peut refuser tout à la fois ou une seule des modifications demandés. Si l avis est seulement une demande de modification tel enlever le chauffage inclus, enlever un stationnement, etc. on peut toujours refuser par courrier recommandé dans le mois suivant l avis de modification (et ainsi obtenir une diminution de loyer à la Régie du logement). On conteste l augmentation non seulement quand on pense que c est une augmentation abusive mais aussi après avoir conclu, avec les calculs des taux permis par la Régie, que le propriétaire en demande plus que ce à quoi il a droit. Dans le calcul d une hausse de loyer la Régie du logement tiendra compte de l augmentation des taxes municipales et scolaires, l augmentation des assurances du propriétaire pour l immeuble, des rénovations, des améliorations au logement et à l immeuble, entretien, des coûts de gestion. On ne répond pas quand on accepte l augmentation demandée. Si on planifie déménager en juillet il faut absolument répondre à l avis par courrier recommandé et y mentionner que l on ne renouvelle pas le bail. Si le propriétaire nous donne un avis main à main c est quand même légal. Si le propriétaire ne nous donne aucun avis c est qu il ne désire rien modifier au bail, ni le coût du loyer ni autre chose et le bail se renouvelle automatiquement. Si le propriétaire ne nous donne aucun avis et qu on choisit de déménager, on a jusqu au 31 mars pour lui faire parvenir un avis de non reconduction du bail par COURRIER RECOMMANDÉ. Mais même si à prime abord, avec toutes les dépenses que le propriétaire peut introduire dans sa demande d augmentation, il semble que ce dernier peut avoir droit à une bonne augmentation de loyer il est parfois surprenant de voir les décisions de la Régie. À titre d exemples une locataire dont le toit avait été refait au coût de 20,000 $ (8 locataires dans l immeuble) avait eu une augmentation de 2,50 $ par mois de la Régie du logement. La propriétaire lui avait demandé 25 $ d augmentation prétextant le coût du nouveau toit N hésitez pas à nous contacter lorsque vous recevez votre avis d augmentation, nous pouvons vous aider à faire un calcul approximatif. 2

3 Histoire de cas vécu Andrée Rochon Sun Yi est étudiante à l Université McGill depuis 2 ans. Le Québec la fascine et elle adore y rester malgré qu elle s ennuie de sa famille en Chine. Elle s est loué un petit appartement 3 ½ aux abords du Plateau. La vie va bien, elle étudie beaucoup, veut finir plus tôt ses études et avoir les meilleures notes. Elle parle au concierge de l immeuble à tous les mois lorsqu elle le rencontre pour payer son loyer. Elle doit prendre un rendez-vous avec lui car elle est très occupée et de plus elle passe la majorité de son temps chez deux copines avec qui elle étudie et travaille. Elle explique cette situation au concierge et lui dit qu elle n est pas là souvent, qu elle viendra lui payer le loyer sur rendez-vous. À la fin août elle prend donc rendezvous pour remettre au concierge son chèque de loyer. À son arrivée à l immeuble elle sonne le concierge qui lui dit qu il n a pas le temps de la recevoir et dit qu il lui téléphonera pour un autre rendez-vous. Sauf qu il ne l appelle pas. Après plus de trois semaines consécutives d absence de son logement, elle y revient un soir, et découvre que son appartement est vide. Son passeport, ses cartes d identité, une somme d argent cachée dans une armoire, tout a été vidé, l appartement re-peinturé, mais sa clé ouvre toujours la serrure. Elle appelle les policiers qui constatent et qui questionnent voisins et concierge. L histoire relatée par tous est simple : le concierge dit avoir reçu l ordre du propriétaire de vider l appartement pour faire les rénovations et le louer. Les voisins ont vu le concierge sortir tous les meubles et effets personnels de la demoiselle sur le trottoir devant l immeuble. Conseils des policiers à la jeune dame : ne pas retourner habiter chez elle et faire une plainte à la Régie, mais quels sont ses recours? Le propriétaire a littéralement ignoré la loi qui stipule le droit du maintien dans les lieux. Il n a pas respecté plusieurs procédures. Seul un régisseur peut mettre fin à un bail, à moins qu il n y ait une entente (écrite ou verbale avec témoin) entre le propriétaire et le locataire. Aussi, lorsqu un propriétaire obtient une résiliation de bail de la Régie du logement suite à un déguerpissement, abandon ou déménagement du locataire, le propriétaire n a pas le droit de jeter les meubles et effets personnels provenant du logement; il doit les garder pour une période de 90 jours, pour ensuite envoyer au locataire un avis lui donnant 90 jours pour récupérer ses effets. Il peut aussi demander à un huissier de vider le logement en vertu de l ordonnance d expulsion. De l autre coté les meubles et effets personnels peuvent aussi être saisis suite à une ordonnance de la Régie en vertu d une condamnation pour recouvrir un montant pour loyers impayés. Présentement les étapes à suivre pour Sun Yi sont : premièrement elle doit dresser une liste de tout ce qui a disparu de son logement et réunir les factures qu elle peut retrouver. Malheureusement dans son cas, la plupart de ses meubles avait été achetés dans des ventes de garages, mais elle a quand même beaucoup de photos de son appartement qu elle avait pris pour montrer à sa famille. 3

4 Deuxièmement elle doit envoyer une mise en demeure au propriétaire (par courrier recommandé) pour demander un remboursement de tout ce qui a disparu : meubles et effets personnels. Troisièmement elle peut demander un montant pour dommages intérêts et un montant en dommages punitifs. Quatrièmement elle doit demander une résiliation de bail rétroactive au moment ou on a vidé son appartement. Il est quand même assez rare qu un propriétaire ose faire ce genre de chose et, habituellement, quand cela se fait la victime est assez souvent une personne qui n a pas de connaissance des lois en vigueur au Québec et qui, contrairement à Sun Yi, tarde à demander conseil et information en pensant que tout s est passé dans la légalité. Lors d une faillite est-ce que toutes les dettes sont effacées? Anicet Ndayishimiye Daniel (nom fictif) n est plus capable de payer les montants minimums dus sur ses cartes de crédit. Il doit aussi passer devant la Régie du logement car il doit deux mois de loyer et ses fournisseurs de services (téléphone, électricité) menacent de le «couper». Il est endetté un peu partout et n a plus la capacité de payer qui que ce soit. Ses créanciers le harcèlent. Et voilà que ce matin, son ami Serge lui a suggéré de : faire faillite. Si Daniel décide de faire faillite, est-ce que toutes ses dettes seront effacées? La réponse est non. Il existe certaines dettes qui, en raison de leur nature, ne sont pas susceptibles d être effacées lors d une faillite personnelle. C'est le cas pour: les dettes résultant d une pension alimentaire; les dettes qui découlent d une amende, d une pénalité, d une ordonnance de restituer ou d une autre pénalité semblable imposée par le tribunal; les dettes qui découlent d un procès en responsabilité civile pour agression sexuelle, voies de fait causant des lésions ou causant la mort; les dettes provenant d'une fraude, de fausses déclarations ou d'actes illégaux ; les dettes liées à l argent qu un créancier n a pu obtenir parce que le failli a négligé de révéler l existence de ce créancier au syndic; les dettes liées à un prêt étudiant, si le failli a cessé de fréquenter l école depuis moins de sept ans. Un juge peut, par exception, ramener cette période à cinq ans s il est convaincu que le failli a fait des efforts pour payer et qu il en sera incapable. Ainsi, non seulement toutes ces dettes continuent d exister même après la libération du failli, mais les intérêts sur ces dettes continuent de s accumuler. Par contre si Daniel déclare faillite avant l audition à la Régie du logement, son propriétaire devra recevoir de la part d un syndic de faillite, avant l audition, un avis de suspension des procédures conformément à la Loi sur la faillite et l insolvabilité (1), car le locataire a fait cession de ses biens. Le propriétaire ne pourra 4

5 donc pas obtenir un jugement condamnant Daniel à payer les loyers dus avant la date de cession de ses biens. Mais Daniel pourrait voir son bail résilié si dans la demande à la Régie du logement il y avait comme second motif : que le locataire payait son loyer «fréquemment en retard» ce qui lui causait un préjudice sérieux. Selon L article 84.2 de la loi sur la faillite et l insolvabilité : «1) Il est interdit de résilier ou de modifier un contrat - notamment un contrat de garantie - conclu avec un failli qui est une personne physique, ou de se prévaloir d'une clause de déchéance du terme figurant dans un tel contrat, au seul motif qu'il a fait faillite ou est insolvable. Baux : 2) Lorsque le contrat visé au paragraphe (1) est un bail, l'interdiction prévue à ce paragraphe vaut également dans le cas où le failli n'a pas payé son loyer à l'égard d'une période antérieure au moment de la faillite.» La faillite devrait toujours être vue comme le dernier des moyens à prendre, car comme bien des gens le savent, la faillite entache un dossier de crédit pour une période allant de 6 à 7 ans après la libération du failli. S'il ne s'agit pas d'une première faillite, cette période pourrait s'étendre jusqu'à 14 ans. Il faut savoir qu un tribunal peut refuser une faillite faite à la légère, ou retarder la libération du failli. Il existe d autres moyens que la faillite pour se sortir d une situation de crise financière tels que : La consolidation de dettes. Le dépôt volontaire. La proposition aux créanciers. Quoi faire s il fait froid dans mon logis? Marcella Braggio Avec l hiver à nos portes, pour plusieurs locataires les problèmes de chauffage deviennent un vrai calvaire. Beaucoup de locataires (et souvent aussi les propriétaires), croient qu il y a une date spécifique pour que le chauffage soit mit en marche. Ceci est FAUX : même si la loi et la plupart des règlements municipaux ne le spécifient pas, le règlement de la Ville de Montréal dans son article 37 spécifie qu un logement doit être chauffé à 21 C (70 F), lorsque la température l exige, peu importe le moment de l année. Ceci dit, si vous habitez dans une municipalité où il n y a pas de règlement, la jurisprudence existante établie cette température. Le chauffage peut être à la charge du propriétaire ou vous payez votre chauffage, la loi stipule qu il ou elle doit vous fournir un logement avec une température ambiante adéquate, quelque soit la période de l année. L article 1854 du Code civil du Québec précise l obligation du propriétaire d entretenir le bien loué et de le maintenir en bon état d habitabilité. Donc, une clause dans le bail qui spécifie une date pour 5

6 mettre en marche le chauffage serait nulle car c est la température ambiante intérieure de celui-ci qui détermine s il y a lieu de chauffer ou pas. Si votre logement ne se chauffe pas bien ou votre proprio refuse de le chauffer adéquatement, vous devrez lui démontrer que la température vous incommode. Vous pourriez faire un registre de la température ambiante à tous les jours (de préférence à la même heure) et de la température extérieure pour essayer de la convaincre à agir rapidement. Le cas échéant, vous devez lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec un court délai pour corriger la situation. Dans le cas d un proprio récalcitrant, vous devrez faire une plainte au service des inspecteurs de votre arrondissement ainsi qu à la Régie du logement à défaut que la situation soit réglée. L insalubrité dans les logements : une histoire d horreurs Marcella Braggio Le 31 octobre, la journée de l Halloween, le RCLALQ et les groupes membres dévoilaient cinq maisons des horreurs dans autant de municipalités (Laval, Québec, Trois-Rivières, Valleyfield et Montréal). Par ce geste symbolique, les locataires voulaient illustrer concrètement les problèmes d'insalubrité et de détérioration du parc locatif. Ironisant sur l'halloween, les locataires ont demandé au gouvernement de mettre fin à la mascarade des propriétaires et d'instaurer sans plus tarder un Code du logement provincial. Environs 60 militants et militantes se sont réuni(e)s devant le Domaine Renaissance à Saint-Léonard pour dénoncer les conditions déplorables d insalubrité (punaises de lit, rats, et moisissures entre autres) que 336 ménages locataires qui y résident endurent. Parmi les comités logement qui ont participé à l activité, un groupe a décoré une maison des horreurs pour démontrer l insalubrité qui existe dans les logements (moisissures, problèmes de chauffage, insalubrité, vermine, réparations non-faites, etc.). Infologis a décoré le toit de la maison des horreurs avec des photos de moisissures. Source : site internet du RCLALQ Une Campagne nationale sur le contrôle des loyers Marcella Braggio C est lors de la Journée internationale de l habitat le 1 er octobre que le Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec, (RCLALQ), a lancé officiellement sa campagne pour le contrôle des loyers. Initiée en 1985 par l Organisation des nations unies (ONU), le 1 er octobre est la journée privilégiée pour attirer l attention sur les conditions des mal logés. Le RCLALQ rappel que le droit au logement est un droit humain fondamental selon la Charte des droits de l homme. La campagne servira pour informer et sensibiliser les locataires et le grand public sur la nécessité d instaurer un contrôle des loyers. Pendant les sept mois que durera cette campagne, différentes actions sont organisées donc surveillez le bulletin ainsi que les sites internet d Infologis et du RCLALQ pour plus d informations. La campagne sur le contrôle des loyers culminera avec la Journée des locataires le 24 avril 2013 avec une manifestation nationale. Source : site internet du RCLALQ 6

7 En action contre les hausses de loyer Eric Laliberté Au Québec au 1 er juillet de chaque année, plus de ménages changent de domicile à l occasion de ce que certains ont fini par appeler la «fête du déménagement». Comme le Code civil permet aux propriétaires d envoyer leur avis d augmentation de loyer à partir de 6 mois avant la fin du bail, les locataires sont nombreux à le recevoir entre les mois de janvier et mars. Sachant que c est aussi un moment de vives angoisses pour plusieurs qui recevront une augmentation de loyer abusive, le timing est excellent pour se mobiliser et signifier aux propriétaires ainsi qu au gouvernement que les locataires en ont assez de payer trop cher pour leur logement. Joignez-vous au Comité des locataires de Mercier pour réfléchir à des actions à poser au début 2013 pour s opposer massivement aux hausses abusives de loyer! C est le moment d agir! Le Comité se réunit généralement à chaque 2 e mardi du mois et tout le monde y est le bienvenu! Prochaine réunion du Comité : Mardi 11 décembre 2012 à 13h30 Infologis de l est de l île de Montréal 2532, rue des Ormeaux Pour des informations supplémentaires : (514) Commission populaire sur le droit au logement : les locataires de Mercier témoignent Eric Laliberté Le 7 novembre dernier à Montréal, se déroula un bel exercice de participation citoyenne : la Commission populaire itinérante sur le droit au logement, organisée par le FRAPRU*. Huit locataires membres d Infologis ont assisté et témoigné sur la condition du logement telle que vécue dans le quartier. Parmi eux, Patricia Mercier, nouvellement membre du comité logement, a été l une des rares locataires à questionner la façon dont on fait du logement social au Québec. Elle a notamment critiqué le fait que la construction des unités de logements sociaux et leur gestion une fois construites sont si complexes et bureaucratiques que cela diminue l accès à ce mode d occupation pour de nombreux citoyens et citoyennes. «Pourquoi ne pas tout simplement subventionner directement les personnes qui en ont besoin?» s interroge-t-elle. Les locataires qui se présentent à Infologis pour s inscrire sur la liste de requérants ont un besoin criant d un endroit abordable pour se loger. Ce que dit Madame Mercier, c est qu on ne peut laisser tomber ces personnes à cause d une complexité technique, juridique et politique qu on pourrait s éviter. Cette réflexion sur le logement social est le fruit de discussions très intéressantes qui ont eu lieu dans le cadre des réunions du Comité des locataires de Mercier. La Commission a donc eu pour effet de susciter la participation des 7

8 citoyens et citoyennes au Comité. Ces idées ne font pas consensus dans le milieu et il est intéressant de voir à quel point les débats ont été rendus possibles grâce à l investissement, par les locataires, des espaces de prise de parole mis à leur disposition. La Commission est terminée, mais le Comité lui existe encore. Il ne faut pas lâcher! Continuez à vous impliquer pour collectiviser les problèmes du quartier, parce que le logement, c est l affaire de tous! * FRAPRU : Front d action populaire en réaménagement urbain Veuillez noter que nos bureaux seront fermés pour la période des fêtes à partir du 24 décembre 2012 au 4 janvier Nous serons de retour lundi le 7 janvier L équipe d Infologis vous souhaite un joyeux temps des fêtes. Aimeriez-vous vous impliquer pour la cause du logement? Les droits des locataires vous tiennent à cœur? Infologis est à la recherche de bénévoles qui aimeraient donner leur temps à notre bureau, dans l organisation d activités, ou autre. Si vous avez des idées ou vous aimeriez faire partie de notre équipe, n hésitez pas à nous appeler au (514) Prénom Devenez membre d Infologis Code postal Nom Adresse Ville Quartier Téléphone Courriel Nouveau Membre Renouvellement Pour devenir membre d Infologis, retournez par la poste ce coupon dûment rempli et accompagné d un chèque au montant de 5$ à l ordre de : Infologis de l est de l île de Montréal 2532, rue Des Ormeaux Montréal (Québec) H1L 4X5 Coordination l équipe d Infologis Rédaction, Eric Laliberté, Andrée Rochon, Anicet Ndayishimiye et Marcella Braggio Révision l équipe d Infologi s Mise en page : Marcella Braggio Expédition Jacinthe Gagnon Faites nous parvenir vos commentaires à l adresse suivante : info@infologis.ca ou par téléphone : (514)