SEMINAIRE SUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE DE L OUEST. Synthèse des conclusions et recommandations

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1 SEMINAIRE SUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE DE L OUEST Synthèse des conclusions et recommandations Bamako les et 16 février 2005 Page 1 sur 5

2 Les 14, 15 et 16 février 2005, a eu lieu à Bamako une rencontre à l initiative de la Banque Mondiale, avec l appui de l Agence Française de Développement (AFD) et du Conseil Régional de l Epargne Publique et des Marchés Financiers (CREPMF). Cette rencontre a réuni des autorités publiques, des experts internationaux, ainsi que des professionnels de la finance et de l immobilier autour de la problématique du financement de l habitat en Afrique de l ouest. L objectif visé était, à l issue de la rencontre, de proposer une ébauche de solutions concrètes au problème du financement et du refinancement de l habitat avec une démarche claire et un calendrier de mise en place. La première journée de la rencontre a été l occasion de dresser un état des lieux approfondi de la situation du financement et du refinancement de l habitat dans les différents pays concernés, à partir des expériences des principaux acteurs opérant dans ce secteur d activité. Une présentation du marché financier de l UMOA a également été faite, notamment ses réalisations et ses potentialités. Les différents intervenants ont relevé les freins au financement hypothécaire, à savoir : - l absence de ressources longues, qui entraîne une inadéquation entre les ressources et les emplois des établissements finançant l immobilier, - la faible mobilisation de l épargne dans l union, - le coût élevé du financement et du refinancement, - l aversion au risque des banques et établissements financiers, - le faible pouvoir d achat des populations intéressées, - la faiblesse et les insuffisances du cadre légal, réglementaire et fiscal, - etc. La journée s est terminée par la présentation d un premier instrument de refinancement, en l occurrence la titrisation. Après l avoir défini, les experts ont présenté ses mécanismes de fonctionnement, ses avantages, mais également ses exigences. Ils ont ensuite procédé à une illustration de la titrisation par des cas pratiques. Page 2 sur 5

3 A la lumière des différents exposés de cette première journée, les participants au séminaire ont conclu à la nécessité d aménager les textes réglementaires du marché financier régional en vue d offrir un cadre propice au développement de nouveaux supports adaptés au financement et au refinancement hypothécaire, notamment la titrisation. La deuxième journée du séminaire s est ouverte sur la présentation d autres solutions de financement et de refinancement hypothécaire, en complément de la titrisation, à savoir les obligations foncières, et les sociétés de refinancement. Après l examen des forces et faiblesses du cadre juridique édicté par l OHADA en matière de droit de la propriété et des sûretés, des mécanismes d approfondissement et de sécurisation ont été présentés, notamment les produits d épargne logement, les sociétés d assurance crédit, les fonds de garantie. Un accent particulier a ensuite été mis par les experts sur la nécessité d un marché primaire sain et profond, capable de nourrir un marché secondaire liquide. Les échanges ont permis de dégager un consensus quant à la nécessité de privilégier des solutions régionales plutôt que des approches nationales. Dans ce cadre, la BOAD a suggéré de cristalliser ce consensus autour de trois propositions concrètes de projets régionaux, auxquels elle pourrait apporter son concours : - la création d une caisse régionale de refinancement hypothécaire, - la promotion de la titrisation des créances hypothécaires, - la promotion d obligations sécurisées. Les échanges de la deuxième journée se sont achevés sur l affirmation d une volonté sans équivoque d une approche communautaire, compte tenu des atouts que représente l existence préalable d un espace économique diversifié mais unifié au sein de l UMOA, d un marché monétaire et financier, ainsi que d un cadre législatif communs. Cette approche a également l avantage de dégager une masse critique et d assurer la diversification nécessaire à la viabilité à terme des différents acteurs. La troisième et dernière journée de la rencontre a permis d aborder les questions liées à l accès à la propriété des populations économiquement Page 3 sur 5

4 faibles avec les différents systèmes de subvention ou de bonification de taux, la diversification des canaux de distribution du crédit, et l intégration de la micro-finance dans les solutions d ensemble. Au cours de cette journée, les exemples d autres pays ont été présentés, notamment en Amérique Latine et dans les Départements Français d Outre Mer. Différentes formes de subventions ont été passées en revue avec leurs avantages et leurs limites. La journée s est poursuivie avec l examen de l intégration d acteurs nouveaux comme les coopératives d épargne et de crédit dans ce secteur d activité. Cette démarche a été fortement encouragée. De même, les banques commerciales ont été encouragées à élargir leurs réseaux de distribution de crédits immobiliers. Après les échanges de cette troisième journée, il a été retenu d adapter les exemples présentés, à la situation socio économique des pays africains plutôt que de les adopter totalement et sans condition. De façon générale, à l issue du séminaire, les participants ont recommandé à la Banque Mondiale de mettre en place un projet de développement du marché hypothécaire en Afrique de l ouest. Dans ce cadre elle mettra en place dans les prochains jours un comité de pilotage qui impliquera toutes les institutions régionales concernées et fera appel aux personnes ressources nécessaires à sa mise en œuvre. Ce projet mettra l emphase sur toutes les actions visant à conduire une politique de l habitat efficace dans les pays de l Union avec la participation de tous les acteurs actuels et potentiels de ce secteur d activité. Par ailleurs, les participants au séminaire ont recommandé une harmonisation au sein de l Union de la prise d hypothèque conformément aux dispositions de l OHADA. Les actions ci-après ont également été identifiées, comme pouvant être mise en œuvre à court terme : - La révision du cadre réglementaire du marché financier régional en vue de permettre les opérations de titrisation et d émission Page 4 sur 5

5 d obligations sécurisées. La première opération de titrisation pourra être initiée au début de l année 2006 en vue de crédibiliser cette technique de mobilisation de ressources au sein de l Union - La promotion par la BOAD d une caisse régionale de refinancement hypothécaire en prenant en compte les initiatives déjà en cours dans certains pays avec comme objectif le démarrage en La promotion des fonds de garantie comme structures d appui au financement de l habitat, - La promotion de l épargne logement au sein de l Union comme outil de financement de l habitat. - Le développement par les banques de nouveaux instruments, notamment les certificats de dépôt bancaires appariés à la durée des crédits immobiliers. Les participants au séminaire se sont félicités des échanges positifs qui ont eu lieu au cours des trois journées. Ils ont renouvelé leurs remerciements à la Banque Mondiale et à l Agence Française de développement pour le succès de l organisation de ce séminaire. Ils ont émis le souhait de la tenue d autres séminaires sur les questions qui n ont pas pu être débattues. Ils ont enfin témoigné leur profonde gratitude aux autorités maliennes pour l hospitalité dont ils ont été l objet durant leur séjour à Bamako. On peut donc retenir à l issue de ce séminaire un seul pari à l horizon 2025 : se loger et bien se loger, que l on soit propriétaire ou locataire! Page 5 sur 5