REPUBLIQUE FRANCAISE

Grosses délivrées aux parties le : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D APPEL DE PARIS ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2013 (n, 6 pages) Numéro d inscription au répertoire général : 12/06524 Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n 08/12310 APPELANTE SCS BANQUE DELUBAC & CIE, ayant son siège social 16 place Saléon Terras 07160 LE CHEYLARD représentée par Me Thierry BISSIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0481 INTIMÉS Syndicat des copropriétaires de l immeuble sis LES BRUYERES- 5, RUE GEORGES GAUME- 94700 MAISONS ALFORT, représenté par son syndic la société ISSIMO, ayant son siège social 14 rue Euler 75008 PARIS représenté par Me Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058 assisté de Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107 SARL SEGAP, prise en la personne de son gérant, ayant son siège social 63 avenue de Suffren 75007 PARIS SAS SOUSCRIPTEURS DU LLOYD S, prise en la personne de son Mandataire Général pour les opérations en France, la Société LLOYD S FRANCE, ayant son siège social 8 rue Lamennais 75008 PARIS représentées par Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

COMPOSITION DE LA COUR : L affaire a été débattue le 30 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Dominique DOS REIS, Président Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport Madame Claudine ROYER, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé. La société Francilienne de Gestion (SFG) a exercé les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de l immeuble «Les BRUYERES» sis 5 rue Georges GAUME 94700 MAISONS AFORT jusqu au 12 février 2007, date à laquelle un nouveau syndic a été désigné. SFG avait ouvert le 23 décembre 2002 un compte auprès de la société Banque DELUBAC et Cie (banque DELUBAC) regroupant les fonds mandants des syndicats qu elle avait en gestion et les fonds résultant de la gérance locative pour des propriétaires. Différents sous-comptes avaient été ouverts au nom des syndicats. La convention de compte courant signée à cette occasion entre SFG et la Banque DELUBAC prévoyait que les soldes respectifs pouvaient être virés de l un à l autre à tout moment et sans avis, de façon à se confondre en un solde unique exigible. La SFG avait souscrit en 2004 auprès de la société Les Souscripteurs du Lloyd s (les LLOYD S) la garantie financière prévue par la réglementation HOGUET. La société SEGAP est le courtier des LLOYD S. Les 14, 15, 16 juin 2005 et 8 août 2005, la banque DELUBAC a fusionné les sous-comptes des syndicats et n a maintenu des sous-comptes que pour quelques syndicats dont ne fait pas partie le syndicat, partie au litige. Les LLOYD S ont notifié à la banque DELUBAC le blocage des comptes de la SFG le 20 octobre 2005, levé le 19 décembre 2005, puis le 19 avril 2006 un nouveau blocage des comptes. Par acte sous seing privé du 18 novembre 2006, la SFG a cédé son fonds de commerce à la société TAGERIM Val de Marne, anciennement dénommée COLAS Immobilier, qui a ensuite été désignée en qualité de syndic par l assemblée générale des copropriétaires du 12 février 2007. La garantie financière de la SFG a été résiliée par les LLOYD S avec effet au 7 mai 2007 et publiée dans un journal d annonces légales le 4 mai 2007. La SFG, préalablement mise en demeure par le nouveau syndic, n ayant pas restitué le solde de trésorerie du syndicat, ce dernier a demandé, par lettre RAR, la garantie des LLOYD S qui ont refusé au motif que la créance n était pas certaine, liquide et exigible. RG n 12/06524-2ème page

Les 20, 22 et 26 août 2008, se plaignant d un détournement de ses fonds pour compenser les pertes subies par la SFG pour son activité de gestion locative, le syndicat, représenté par son nouveau syndic, a fait assigner la banque DELUBAC, la société SEGAP, la société LLOYD S France et la SFG, représentée par son liquidateur, en paiement de la somme correspondant au solde des fonds non représentés à la fin du mandat de la SFG et des dommages et intérêts. La SFG a été mise en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Créteil en date du 10 décembre 2008, la société Gauthier Sohm étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Les souscripteurs du LLOYD S sont intervenus volontairement à l instance. La société Gauthier Sohm, assignée par exploit du 2 février 2009 ès qualités de liquidateur de SFG, n a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire, assorti de l exécution provisoire, rendu le 21 mars 2012, dont la banque DELUBAC a appelé par déclaration du 6 avril 2012 à l encontre du syndicat, de la SEGAP et des LLOYD S, le Tribunal de grande instance de Paris 8 ème chambre 3 ème section : - Met hors de cause la société LLOYD S France, - Dit n y avoir lieu à mettre hors de cause la société SEGAP, - Constate l intervention volontaire de la société Les Souscripteurs des Lloyd s, - Dit n y avoir lieu de fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l immeuble Les Bruyères situé n 5 rue Georges Gaumes à Maisons Alfort à l encontre de la société Gauthier Sohm, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Francilienne de Gestion, au titre des fonds mandants non représentés à l issue du mandat de cette dernière, - Condamne la société Banque DELUBAC & Cie à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.500 euros, - Déboute le syndicat de ses autres demandes à l encontre de la société Les Souscripteurs des Lloyd s et de la société Banque DELUBAC, - Déboute la société Banque DELUBAC & Cie de son action en garantie à l encontre de la société Les Souscripteurs du Lloyd s et de la société SEGAP, - Condamne la société Banque DELUBAC & Cie aux dépens, - Vu l article 700 du CPC, condamne la société Banque DELUBAC & Cie à payer une somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires. avocat. Le syndicat des copropriétaires, la SEGAP et les LLOYD S, intimés, ont constitué Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d appel, dont les dernières ont été signifiées dans l intérêt : De la Banque DELUBAC & Cie, le 16 août 2013, Du syndicat des copropriétaires, le 7 août 2012, Des Souscripteurs du LLOYD S et de la société SEGAP, le 3 septembre 2013. L ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2013. Sur les demandes en cause d appel CELA ETANT EXPOSE, LA COUR, La banque DELUBAC demande d infirmer le jugement et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ; à titre subsidiaire, de condamner in solidum la SEGAP et les LLOYD S à la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, et ce à titre de dommages et intérêts en vertu de l article 1382 du Code civil ; au cas où elle serait déboutée de son appel à l encontre du syndicat, de limiter le montant des condamnations ; Le syndicat des copropriétaires demande de confirmer le jugement et y ajoutant RG n 12/06524-3ème page

de condamner la Banque DELUBAC à lui payer la somme de 16.067,20 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires ; subsidiairement, de condamner les LLOYD S à lui payer la somme de 31.567,20 euros au titre de sa garantie financière ; à titre infiniment subsidiaire, de condamner les LLOYD S à lui payer la somme de 31.567,20 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires des fonds mandants non représentés ; en tout état de cause, de condamner in solidum les LLOYD S, la banque DELUBAC et la SFG à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; La SEGAP et les LLOYD S demandent, par confirmation partielle, de mettre hors de cause la SEGAP et de débouter le syndicat de l ensemble de ses demandes formulées à l encontre du garant financier ; à titre subsidiaire, si la Cour estimait que la garantie financière devait être mise en œuvre, de condamner la banque DELUBAC à les garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ; Sur la demande du syndicat à l encontre de la Banque DELUBAC Au soutien de son appel, la banque DELUBAC fait valoir qu en cas de non représentation des fonds mandants, la garantie légale des LLOYD S, garant financier, aurait vocation à s appliquer conformément aux dispositions de la loi Hoguet et de son décret d application ; qu en tout état de cause, seule la responsabilité des LLOYD S, garant financier, et de son courtier SEGAP pourrait être engagée ; que le syndicat des copropriétaires ne justifierait d aucune faute commise par la banque DELUBAC ayant un lien de causalité avec un éventuel préjudice, en l état non démontré ; Le syndicat des copropriétaires soutient que la banque DELUBAC aurait commis une faute directement à l origine de son préjudice, ce que conteste la Banque DELUBAC qui fait valoir que les LLOYD S et son courtier SEGAP seraient seuls responsables de l éventuel préjudice subi par le syndicat en ayant accordé leur garantie à SFG à compter du 1 er janvier 2004 tout en ayant connaissance des insuffisances de représentation des fonds mandants depuis au moins 2002 ; Les LLOYD S soutiennent que la Banque DELUBAC aurait commis une faute en procédant à la fusion des comptes de gestion immobilière et des sous-comptes des syndicats lui permettant ainsi le remboursement des découverts des comptes mandants par le solde créditeur des autres comptes mandants, ce qui serait prohibé par l article 55 du décret du 20 juillet 1972, ce que conteste la Banque DELUBAC qui fait valoir que la fusion opérée ne serait pas constitutive d une faute au regard de la convention conclue en 2002 avec SFG, et que l article 55 du décret HOGUET ne trouverait pas à s appliquer aux activités de gestion immobilière ; ils soutiennent que le préjudice allégué provient de la fusion et ne peut être garanti par les LLOYD S ; Les moyens invoqués par la Banque DELUBAC au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d une discussion se situant au niveau d une simple argumentation ; Il convient toutefois d ajouter que si la garantie financière obligatoire prévue par la réglementation HOGUET a pour objet exclusif de couvrir les conséquences d une non représentation des fonds mandants, la cause de la non représentation des fonds étant indifférente, elle ne peut produire effet que sur la justification par le demandeur à la garantie que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu en l espèce, en procédant unilatéralement à la fusion des sous-comptes, la Banque DELUBAC a mis fin à l autonomie du sous-compte dont bénéficiait le syndicat, lui faisant perdre une chance de déterminer, par le biais d un rapprochement bancaire, le caractère certain, liquide et exigible de sa créance ; Il est constant que la Banque DELUBAC a appliqué la modalité votée par l assemblée générale des copropriétaires dans les termes suivants : «les fonds du syndicat des copropriétaires seront déposés sur le compte unique de la Société Francilienne de Gestion avec affectation de l un de ses sous comptes, permettant l édition de relevés de banque individualisés» jusqu à ce que, unilatéralement, elle procède en 2005 à la fusion RG n 12/06524-4ème page

des sous-comptes ; il est donc inopérant pour elle de soutenir qu en dérogeant au principe du compte séparé prévu par l article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat aurait pris le risque que ses fonds mandants gérés par le syndic soient confondus avec d autres fonds mandants sur un compte unique, alors que tel n était pas le cas en l espèce puisqu il s agissait d un sous-compte avec relevés de banque individualisés ; La Banque DELUBAC ne peut pas non plus valablement soutenir qu elle n aurait commis aucune faute au motif que s agissant d un compte professionnel unique, la convention de compte courant conclue le 23 décembre 2002 avec son client SFG lui permettait à tout moment et sans avis de procéder à la fusion et que cette fusion ne serait pas prohibée par l article 55 du décret du 20 juillet 1972 alors que s il est vrai que l article 55 du décret précité s applique exclusivement aux activités de transaction et non à celles de gestion immobilière en l espèce concernées, la Banque DELUBAC, qui ne pouvait ignorer que le syndic agissait en qualité de mandataire des différents syndicats aux noms desquels des sous-comptes avaient été ouverts dans ses livres, a commis une faute de nature quasi-délictuelle à l égard du syndicat en procédant à la fusion du sous- compte dont il bénéficiait, la convention invoquée du 23 décembre 2002 n étant pas opposable audit syndicat ; Ce faisant, la Banque DELUBAC, spécialisée dans les métiers de l immobilier, en procédant en 2005, dans son seul intérêt, à la fusion des sous-comptes pour que les débits soient absorbés par les comptes créditeurs et éponger ainsi les dettes des mandants à son égard dans l éventualité de l ouverture d une procédure collective à l encontre de SFG, ne pouvait ignorer qu elle portait nécessairement gravement préjudice au syndicat concerné, dont le sous-compte était créditeur, en le privant de l outil de gestion et de contrôle financier dont il s était doté ; Cette faute de la Banque DELUBAC est directement à l origine du préjudice de perte de chance dont se prévaut le syndicat qui s est vu refuser la garantie des LLOYD S au motif qu il ne justifiait pas d une créance certaine, liquide et exigible et qui aurait pu, si le sous-compte avait été maintenu, par l individualisation des mouvements de fonds qu il permet, justifier plus facilement auprès du garant du caractère certain liquide et exigible de la créance qu il allègue à l encontre du syndic SFG par le rapprochement de la comptabilité de la copropriété avec les relevés bancaires individualisés que la banque a cessé d éditer lors de la fusion des comptes et qui sont inexistants pour la période correspondant à la fin du mandat de SFG au mois de février 2007, où il a été remplacé dans ses fonctions par le Cabinet TAGERIM désigné en qualité de syndic par l assemblée générale des copropriétaires ; La Banque DELUBAC ne peut pas utilement, pour tenter d échapper à sa responsabilité, invoquer d éventuelles carences des LLOYD S ou de son courtier SEGAP qui auraient maintenu abusivement la garantie financière, l absence de recours par le syndicat à une expertise judiciaire ou le fait que le syndic TAGERIM n ait pas utilisé la procédure de l article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir des pièces de l ancien syndic alors que la faute retenue à l encontre de la Banque DELUBAC est caractérisée et imputable à elle seule et que le préjudice en lien direct est avéré ; Après examen des pièces produites, c est à juste titre que les premiers juges ont fixé à 15.500 euros le préjudice subi par le syndicat au titre de la perte de chance ; Le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que son préjudice devrait être évalué à la somme de 31.567,20 euros au motif que cette somme correspondrait au montant des fonds non restitués alors que le préjudice indemnisé correspond à la perte de chance et non au remboursement des fonds non représentés qui, s ils constituaient une créance certaine, liquide et exigible, incomberait au seul garant dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie financière qui n est pas demandée par le syndicat à titre principal dans la présente instance ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ; En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu il a condamné la Banque DELUBAC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.500 euros au titre de RG n 12/06524-5ème page

la perte de chance ; Sur la demande de garantie de la Banque DELUBAC à l encontre des LLOYD S et de la SEGAP La Banque DELUBAC demande, à titre subsidiaire, sur le fondement de l article 1382 du Code civil, de condamner in solidum les LLOYD S et la SEGAP à la garantir de la condamnation prononcée à son encontre, mais elle n établit pas en quoi le maintien abusif de la garantie financière et/ou l absence de contrôle du garant sur SFG qu elle allègue devraient amener la Cour à condamner les LLOYD S et la SEGAP à la garantir d une faute qui lui est imputable à elle seule, consistant à avoir procédé à la fusion de sous-comptes dans son seul intérêt et au détriment du syndicat des copropriétaires ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ; Sur la demande du syndicat en dommages et intérêts pour résistance abusive Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum des LLOYD S, de la Banque DELUBAC et de SFG à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Il convient d observer que SFG n ayant pas été attraite dans la procédure d appel, la demande de dommages et intérêts à son encontre ne peut prospérer et sera donc rejetée ; La demande formée de ce chef à l encontre des LLOYD S et de la Banque DELUBAC n est pas justifiée et sera donc rejetée ; rejetée ; En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera Sur les autres demandes Le jugement sera confirmé en ce qu il a condamné la Banque DELUBAC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ; La Banque DELUBAC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d appel ; CPC ; Rejette les autres demandes formulées sur le fondement de l article 700 du PAR CES MOTIFS, LA COUR, Dans la limite de la saisine, confirme le jugement, Y ajoutant, Condamne la société Banque DELUBAC & Cie à payer au syndicat des copropriétaires de l immeuble «Les Bruyères» sis 5 rue Georges GAUME à 94700 MAISONS ALFORT la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d appel ; Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ; Condamne la société Banque DELUBAC & Cie aux dépens d appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l article 699 du Code de procédure civile. Le Greffier, Le Président, RG n 12/06524-6ème page