SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES (S.C.I.) 02/03/2015 La société civile immobilière est une forme de société civile dont les opérations sont relatives aux immeubles. Cependant, il ne peut s'agir de toutes les activités immobilières. En effet, une société civile doit impérativement avoir un objet civil. Les sociétés civiles immobilières étant une forme de société civile, elles relèvent du droit commun des articles 1832 à 1870 du code civil. Une SCI est un excellent outil de gestion d un patrimoine immobilier. Il y a plusieurs types de SCI qui existent, par exemple SCI de gestion, SCI d attribution, SCI de construction-vente Seules les règles applicables à la constitution et au fonctionnement de toutes les sociétés civiles seront abordées dans cette note. I. Constitution de la SCI II. Fonctionnement de la SCI 1/8
I. Constitution de la SCI A. Les conditions de fond 1. Les associés Le nombre : il doit y avoir au minimum deux associés ; il n y a pas de nombre maximum. La capacité : il peut s agir de personnes physiques ou morales ; Le mineur émancipé ayant la même capacité civile qu'un majeur peut entrer librement dans une société civile. Le mineur non émancipé peut également être membre d'une société civile. Toutefois il devra être représenté par la personne qui gère ses biens (administrateur légal ou tuteur s'il n'a plus de parents). Chacun des époux, mari ou femme, peut devenir membre d'une société civile sans avoir à solliciter de l'autre son autorisation expresse de devenir associé au sein d'une société. Deux époux peuvent être associés dans une même société et participer ensemble ou non à la gestion sociale. 2. Le capital social Il n y a pas de capital social minimum, il est librement fixé par les associés. Les apports en numéraire : ils sont généralement faibles dans une SCI. Toutefois, s ils existent, il est généralement prévu que les associés ne doivent pas forcément verser les fonds avant la signature des statuts mais à la première demande du gérant. Si un associé ne 2/8
paie pas, les sommes porteront intérêt au taux légal. Si le non-paiement cause un préjudice à la SCI, celle-ci pourra attaquer l associé en dommages et intérêts. Les apports en nature : ils constituent la majorité du capital d une SCI. Cela équivaut à la vente par l associé de son bien immobilier à la société. Contrairement à une vente ordinaire, l associé qui vend son bien ne perçoit pas un prix mais des parts de la société. La SCI devient alors propriétaire du bien. Il faut faire attention à ne pas sous-évaluer ou surévaluer la valeur du bien : cela pourrait être considéré par l administration fiscale comme une donation déguisée ou comme une réalisation de plus-value par l associé. Les apports en industrie : L'associé qui s'est obligé à apporter son industrie à la société lui doit compte de tous les gains qu'il a réalisés par l'activité faisant l'objet de son apport. Le capital social est constitué par les apports en numéraire et nature et est divisé en parts sociales d un montant égal, dont la valeur est librement déterminée par les associés. B. Les conditions de forme 1. Les statuts Les statuts doivent être établis par écrit. Ils doivent déterminer les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. Ils peuvent être faits par acte notarié mais également par acte sous seing privé. La forme authentique est seulement imposée lorsqu'il y a apport en nature d'immeubles. Les statuts doivent comporter certaines mentions obligatoires. En effet, ils doivent indiquer la forme de la société, son objet, sa dénomination sociale, son siège social, son capital, sa durée, les apports effectués, ainsi que les modalités de fonctionnement de la société. A défaut d'indication de l'une de ces mentions obligatoires, tout intéressé peut demander en justice la régularisation de la constitution sous astreinte. Il y a lieu de prévoir au moins quatre originaux. 3/8
Les statuts doivent être signés par tous les associés (personnellement ou par un mandataire spécialement habilité). L objet social doit nécessairement être civil, il ne peut en aucun cas être commercial. 2. La publicité Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature. La création de la société doit ensuite être publiée dans un journal d annonces légales, avant son immatriculation. Le dossier d immatriculation doit ensuite être déposé au greffe du tribunal commercial (ou du Tribunal d'instance en Alsace-Moselle). II. Fonctionnement de la SCI A. La gérance 1. Le statut du gérant Le choix du gérant : Le ou les gérants peuvent être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, de nationalité française ou non. Il doit être majeur ou mineur émancipé. Les statuts peuvent prévoir des conditions particulières pour pouvoir devenir gérant de la SCI. La nomination du gérant : Le ou les premiers gérants sont en général désignés par les statuts. Si ce n est pas le cas, ils pourront également être désignés par un acte annexé aux statuts et signé par tous les associés ou par une décision collective des associés. La loi 4/8
prévoit que sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant au moins la moitié du capital. Les statuts peuvent toutefois prévoir une majorité différente. Les effets de la nomination du gérant : En l absence de clause contraire dans les statuts, le ou les gérants sont nommés pour la durée de la société. La rémunération du gérant : Il n'existe aucune réglementation en cette matière. Les associés sont libres de la créer et d'en fixer le montant.etant lié à la société par un contrat de mandat, le gérant ne peut se prévaloir d'un salaire soumis à la législation du travail (sauf cumul des fonctions de gérant avec un contrat de travail). Le terme du mandat de gérant : Le terme peut intervenir soit par l expiration du délai, soit par la démission du gérant, soit par la révocation de celui-ci, par les associés ou judiciaire. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. La révocation doit être décidée pour un juste motif. Si ce n est pas le cas, le gérant révoqué pourra obtenir des dommages et intérêts. Le gérant peut également être révoqué par les tribunaux à la demande d un associé. 2. Les relations du gérant avec la société A défaut de stipulation contraire, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. Le gérant engage la société par tous les actes qui entrent dans l objet social. S il y a plusieurs gérants, chacun d eux détient ce pouvoir. Si un gérant s oppose à un acte d un autre gérant, cette opposition est sans conséquence à l égard des tiers, sauf si ceux-ci en avaient connaissance. Si des clauses des statuts limitent les pouvoirs du ou des gérants, celles-ci sont inopposables aux tiers. 5/8
De manière générale, le gérant agit concernant la gestion courante des affaires de la société. Son rôle est ainsi de convoquer les associés aux assemblées générales, d établir les procès-verbaux d assemblée, d établir un rapport sur l activité de la société au moins une fois par an, de répondre aux questions écrites des associés et enfin de rendre des comptes annuels. B. Les associés 1. La situation des associés Les associés ont un droit d information. Au moins une fois par an, ils doivent pouvoir se faire communiquer, à leur demande, les livres et les documents sociaux. Ils peuvent également poser des questions écrites au gérant sur la gestion sociale, lequel devra y répondre dans un délai d un mois. A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. Société de personnes, la société civile ne saurait en effet limiter à leurs apports la responsabilité de ses membres. A la différence des associés en nom collectif, ceux de la société civile en revanche ne sont pas solidairement responsables. Les conséquences de cette obligation peuvent être très importantes. * En effet, les créanciers de la société peuvent saisir les biens personnels de l'associé après avoir vainement poursuivi la société. * Les associés sont obligés de réaliser leurs apports, c'est-à-dire de les mettre à la disposition effective de la société. 6/8
2. Les décisions collectives des associés Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite. Les décisions peuvent également résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte. C. Les cessions de parts sociales En principe, l'agrément par tous les associés est requis quel que soit le cessionnaire. Des dérogations peuvent toutefois être apportées à ce principe. En premier lieu, certaines cessions sont dispensées d'agrément. Il s'agit : * des cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant, sauf disposition contraire des statuts, * des cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux, mais seulement si les statuts le prévoient. En second lieu, les statuts peuvent préciser qu'au lieu d'être donné par tous les associés, l'agrément pourra être décidé par voie majoritaire ou être donné par le gérant. La cession des parts sociales doit être constatée par écrit (cet écrit peut être un acte authentique ou un acte sous seing privé) et enregistrée dans un délai d un mois. 7/8
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