La déontologie de l'agent immobilier Introduction Déontologie: «L'Ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l'exercent, les rapports entre ceux-ci et leurs clients et le public». En d'autres termes, cela signifie qu'au sein d'une profession donnée, la déontologie est ce qui peut être considéré comme «une conduite juste et convenable». La difficulté de cette définition réside dans le fait que chacun a une idée très personnelle de ce qu'il convient de faire et ne pas faire dans le cadre de sa profession. Les lois ne sont souvent pas assez précises et des personnes mal intentionnées pourraient s'engouffrer dans les «vides» juridiques existants pour en tirer un profit personnel. Malheureusement, ces personnes ne sont pas conscientes qu'en adoptant un tel comportement, elles portent préjudice non seulement à la profession mais in fine à ellesmêmes. C'est la raison pour laquelle il est important que les membres d'une même profession puissent adopter une ligne de conduite commune. A travers son code de déontologie, une profession veut aussi protéger son public, dissuader le professionnel de commettre des actes allant à l'encontre de la profession et décourager les autres d'agir de la même façon. En somme, donner une image positive de la profession. En ce qui concerne les agents immobiliers, le code de déontologie a été construit pour que le client puisse déposer son bien dans les mains d'un agent immobilier en toute confiance. Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre qu'en agissant de la sorte, il sert non seulement son client et sa profession mais aussi sa propre agence. Ce nouveau code de déontologie qui vient de naître veut offrir une garantie encore plus grande de sécurité aux gens et aux organismes faisant appel à vos services. A travers ses articles, il vous impose de respecter une ligne de conduite commune à la profession. Objectif du cours L'objectif de ce cours est double : d'une part de vous informer et d'autre part de vous aider à vérifier que vos pratiques sont bien conformes aux nouvelles règles de déontologie dont la profession vient de se doter. Il est divisé en 2 parties : la première est consacrée aux dispositions concernant les agents immobiliers en général, la 2ème est dédiée en particulier aux agents immobiliers courtiers ou encore administrateurs de biens (régisseurs et syndics).
Déontologie I. Dispositions générales 1. Les devoirs et obligations envers le client (consulter les articles 2, 12 à 2,14 et 2,16 à 2,20) L'acceptation de la mission (consulter les articles 8 à 12, 19 et 20) Quand vous acceptez une mission d'un client, c'est que vous estimez avoir les compétences et les ressources nécessaires pour la mener à bien. Vous devez lui fournir toutes les informations nécessaires de façon à ce qu'il puisse évaluer, en tout état de cause, la valeur et la justesse de votre proposition. Quand vous rédigez vos contrats, vous devez garder à l'esprit que votre client n'est pas nécessairement versé dans votre domaine d'expertise et qu'il faut vous assurer qu'il comprendra tous les tenants et aboutissants de vos documents. L'exécution de la mission (consulter les articles 3 et 14 à 18) Pendant l'exécution de la mission qui vous est confiée, vous devez respecter scrupuleusement les termes qui ont été préalablement définis. C'est la raison pour laquelle le contrat est le document de référence le plus important en cas de litige car c'est vers lui que se tournera le regard du tribunal qui sera saisi. Il vous est aussi demandé de prendre un soin «jaloux» des biens qui vous sont confiés et de rester impartial avec tous ceux qui gravitent autour de la réalisation de la mission. Votre client peut, en effet, désirer faire appel à un expert, son notaire ou à toute autre personne qu'il estime habilitée à le faire. Le respect de la vie privée et le devoir de discrétion (consulter les articles 6, 7, 34 et 35) Pour mener à bien la mission que vous a confiée votre client, il vous est nécessaire d'être en possession de certaines informations. Cependant, vous ne devez jamais oublier que vous êtes dans l'obligation de respecter la vie privée de vos clients. Ces informations ne doivent en aucun cas être divulguées sauf expressément si, par exemple, vous vous retrouvez impliqué dans une procédure judiciaire. Il vous sera alors possible, pour votre propre défense, de communiquer les éléments d'information qui vous sembleront pertinents. Le conflit d'intérêts (consulter l'article 38) La relation que vous allez établir avec votre client doit être claire. Celui-ci vous charge de mener à bien la mission qu'il vous a confiée. Vous devez ainsi éviter tout conflit d'intérêts. Ainsi par exemple si, en cours de mandat, la situation change (vous vous intéressez personnellement au bien ou un membre de votre famille ou encore votre société), il est alors de votre devoir d'en avertir votre client.
Les honoraires, les modalités de paiement et les mouvements financiers (consulter les articles 25 à 34, 67, 69 et les directives) L'agent immobilier ne peut réclamer ni d'honoraire ni de somme d'aucune sorte qui n'ont pas été admis par convention. Sauf convention contraire, il peut uniquement percevoir ces sommes de son client ou d'un confrère avec lequel il a un accord de collaboration. De plus, les fonds dont l'agent immobilier n'est pas le destinataire final doivent être transférés aux bénéficiaires ou aux personnes que ceux-ci ont désignés. En outre, il doit également faire garantir les fonds et valeurs qu'il détient ou gère (voir la directive relative à l'assurance et au cautionnement). Pour rappel, les agents immobiliers courtiers et régisseurs doivent ouvrir un compte de tiers, compte exclusivement destiné à toute opération relative au maniement de fonds des destinataires finaux (clients,?). Cela évitera toute confusion entre ce qui vous appartient et ce qui leur appartient. Ces opérations doivent être clairement détaillées et facilement compréhensibles par chacun. Toutes les opérations effectuées à partir de ce compte le seront de façon transparente («traçabilité» des opérations effectuées). 2. Les devoirs et obligations envers la profession (consulter les articles 2,1 à 2,10 et 2,15 ) La responsabilité déontologique et l'organisation de l'agence (consulter les articles 3, 4 et 5) L'agent immobilier est responsable de ses actes. Il est aussi responsable de l'organisation de son agence et des actes posés par les préposés qui sont sous son autorité. En d'autres termes, il devra rendre des comptes à propos de décisions qu'il aurait prises ou encore des actions réalisées par ceux dont il a la charge. Il a aussi l'obligation d'information et de formation de chacun. Il en va de sa crédibilité et de la bonne santé/marche de son entreprise. Les relations avec l'institut et les confrères (consulter les articles 22 à 24, 26 et 39 à 45) L'agent immobilier n'est pas le seul à exercer son métier. Le code de déontologie donne des indications sur la façon dont il doit se comporter envers ses confrères. L'Institut, organe suprême de la profession en est le garant. Sans sous-estimer le fait que chaque agent immobilier met tout en oeuvre pour que sa propre agence soit la plus prospère possible, il est important de souligner qu'une bonne collaboration entre confrères contribuera au développement de l'entreprise de chacun. Aussi, le code de déontologie insiste sur le fait que chacun se doit de respecter ses confrères et mettre tout en oeuvre pour que des collaborations positives ou des synergies s'installent. L'Institut, quant à lui, a été créé précisément pour vérifier et maintenir l'éthique et la déontologie au sein de la profession. Aussi est-il demandé à chaque agent immobilier de
transmettre à l'institut toutes les informations et les documents qui lui seront demandés si un dossier disciplinaire est ouvert à son encontre. La formation (consulter les articles 36 et 37) Il est important de prendre les moyens appropriés pour mettre à jour vos connaissances et en développer de nouvelles afin d'offrir des services toujours plus compétents et performants. De plus, la profession doit nécessairement suivre la législation qui est toujours mouvante. Aussi, chacun a le devoir de se tenir au courant de l'actualité. Votre Institut peut par ailleurs proposer des formations. Il est à noter qu'il vous offre ce service ; ce cours en est un bel exemple. 3. Les devoirs et obligations envers le public Mentions à indiquer (consulter les articles 20 et 21) Il vous est expressément demandé de mettre en évidence vos références professionnelles (n ipi, raison sociale, etc.) sur vos documents et sur votre site Internet. Les annonces doivent faire apparaître qu'elles émanent d'un agent immobilier. Enfin, la publicité et les panneaux d'information doivent au moins mentionner votre nom ou votre dénomination commerciale. La loi (consulter l'article 1) Dans l'exercice de votre profession vous êtes dans l'obligation de respecter non seulement le code de déontologie mais aussi toutes les lois qui sont en relation avec la profession d'agent immobilier. Cela semble une évidence mais parfois, il semble bon de le rappeler! II. Dispositions particulières 1. Les agents immobiliers courtiers (consulter les articles 45 à 68) 1. Le bien (consulter les articles 45, 46, 53 et 54) L'agent immobilier courtier se doit d?évaluer le bien de manière sincère. Il doit émettre des réserves à son commettant s'il estime que le prix souhaité par celui-ci est manifestement disproportionné (à la hausse ou à la baisse). Il ne peut par ailleurs, dans sa publicité et ses annonces, induire sciemment en erreur sur le bien.
2. Le mandat (consulter les articles 58 et 61 à 63) Quand l'agent immobilier dispose d'un mandat (pouvoir de poser des actes juridiques au nom et pour le compte de son client), il doit, bien entendu, respecter les termes et les limites du contrat de mandat. 3. La mission (consulter les articles 48 à 50 et 64) 1.3.1. L'agent immobilier doit s'informer, avant d'accepter une mission, s'il est le seul à remplir celle-ci (mission exclusive ou non exclusive). 1.3.1.a. Si le commettant informe l'agent immobilier de l'intervention d'un confrère agissant sans exclusivité, il devra attirer l'attention du commettant sur les risques de cumul d'honoraires dont il serait redevable. Dans le même cas, il ne pourra par ailleurs entamer une mission exclusive avant le terme de la mission octroyée à son confrère. 1.3.1.b. Si l'agent immobilier a connaissance de l'intervention d'un confrère agissant de manière exclusive, il ne pourra entamer une mission (qu'elle soit'exclusive ou non exclusive) tant que la mission de son confrère est toujours en court. 1.3.2. Il devra également tenir régulièrement au courant son client de l'évolution de sa mission et prévenir sans retard le commettant dès qu'un amateur fait une proposition ou un engagement ferme. 4. L'amateur (consulter les articles 51, 55 à 57 et 59 et 60) L'agent immobilier n'est pas responsable si l'amateur est insolvable sauf si, par exemple, il a sciemment caché ces informations. Cela ne l'empêchera toutefois pas de s'informer sur la capacité et les pouvoirs de cet amateur. S'il a des doutes à ce sujet, il devra en faire part à son client. Il doit tenir l'amateur au courant de la suite de sa proposition. Avant de recevoir des fonds d'un amateur, il ne devra pas non plus oublier de prévenir cet amateur si effectivement il n'est pas le seul à remplir la mission (mission non exclusive).
2. Les agents immobiliers administrateurs de biens 2.1. Caractéristiques liées à la profession d'administrateur de bien (consulter les articles 28 et 69 à 76) Toutes les opérations financières importantes effectuées par l'administrateur de bien doivent être réalisées à partir de compte, par transfert ou encore par chèque bancaire. Il doit également tenir au courant son client des informations légales en lien avec la gestion des immeubles, de ses droits et ses devoirs et des risques qu'il encourt à ne pas les respecter. Pour tous travaux réalisés au sein de l'immeuble, il fera appel à des corps de métiers disposant des agréations requises. De plus, pour éviter tout conflit d'intérêts, les fournisseurs ou prestataires de services n'auront aucun lien familial, juridique ou moral avec lui-même, sauf autorisation ou ratification de son commettant. Au moins une fois l'an (sauf si conventionnellement, une fréquence plus élevée a été définie), il devra réaliser les relevés et les états patrimoniaux des immeubles dont il a la gestion. Il devra, en outre, mettre à la disposition des personnes autorisées, les pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées. 2.2. Les agents immobiliers régisseurs (consulter l'article 84) Sans autorisation spéciale, le régisseur ne pourra effectuer de transactions au nom du propriétaire après que son mandat a expiré. 2.3. Les agents immobiliers syndics 2.3.1. Caractéristiques propres aux syndics (consulter les articles 78 et 79) En cas de conflit entre propriétaires, le syndic devra rester le plus neutre possible et ne prendre parti ni pour l'un ni pour l'autre. Il se doit de respecter la convention qui le lie à l'association de copropriétaires, les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui reviennent en tant que syndic. 2.3.2. Syndic et conseil de gérance (consulter l'article 80) Le rôle du conseil de gérance est de contrôler le syndic et de l'assister dans sa gestion. Aussi le syndic devra-t-il tout mettre en oeuvre afin de collaborer au mieux avec lui. 2.3.3. Syndic et syndic judiciaire (consulter les articles 81 et 82) Le syndic désigné par décision de justice se doit de respecter, comme tout autre syndic, les règles de déontologie propre à la profession. Si un syndic se voit adjoindre un syndic provisoire, il travaillera de concert avec lui et l'aidera à mener à bien sa mission.
2.3.4. Les mouvements financiers (consulter l'article 77) Le syndic doit ouvrir un compte bancaire pour chaque immeuble dont il a la gestion. Ce compte est au nom de l'association des copropriétaires et le syndic en est le seul responsable.