LES TAUX DES PRETS PRINCIPAUX DANS LES OPERATIONS AVEC PTZ

Décembre ANIL 2002 HABITAT ACTUALITE ETUDE LES TAUX DES PRETS PRINCIPAUX DANS LES OPERATIONS AVEC PTZ Jean Bosvieux Avec le concours de l Observatoire des pratiques du Conseil National de l Habitat

Les données recueillies par la Société de gestion du Fonds de garantie de l accession sociale (SGFGAS) apportent des informations précieuses sur le financement des opérations d'accession à la propriété des ménages à revenus moyens ou modestes. Le caractère historiquement bas de la sinistralité depuis la création de la société, dont il faut se féliciter, a cependant pour conséquence d'interdire toute analyse significative des causes d'échec des opérations. De la même façon, la frilosité, pour ne pas parler de «credit crunch», qui caractérisait l offre de crédit au début des années 90, alors que la suppression du PAP était programmée et que le FGAS allait être créé, a laissé la place à une liquidité du système financier qui relativise, provisoirement, le rôle du fonds de garantie pour garantir un accès au crédit qui est actuellement très ouvert. Aujourd hui encore, en phase avec l'attitude générale de la société française, des plus réticentes à l'égard du risque, les établissements de crédit s interdisent d accepter le niveau maximum de risque couvert par le FGAS : il n'y a pas en France de «subprime lenders 1», ce qui peut s'exprimer en disant que tous les prêts sont en France cotés «triple A». Dans ces conditions, les écarts de taux d un emprunteur ou d une opération à l autre sont, logiquement, assez peu importants. Quoi qu il en soit, les taux pratiqués à une même date et pour un même type de prêt, à taux fixe ou à taux variable, présentent des différences dont on peut penser qu elles ne sont pas purement aléatoires. Nous avons donc cherché à les analyser à partir des données collectées par la SGFGAS, en examinant l effet des différentes variables caractérisant l opération ou la situation de l emprunteur. 1 Les «subprime lenders» sont des prêteurs qui acceptent d ouvrir l accès au crédit à des opérations a priori relativement risquées, moyennant un taux d intérêt plus élevé. Il ne faut pas les confondre avec les «predatory lenders», qui visent expressément une clientèle peu solvable en espérant se payer sur le gage garantissant l emprunt. 1

Base de travail Le fichier de la SGFGAS répertorie les opérations bénéficiant d un PTZ. Les établissements distribuant le PTZ sont en effet tenus, aux termes de la convention passée avec l Etat, de transmettre à la SGFAS, à des fins de contrôle, des informations descriptives des opérations financées, du plan de financement et des caractéristiques des ménages bénéficiaires. Le fichier étudié regroupe les opérations pour lesquelles l offre de PTZ a été émise en 2000 ou en 2001. Nous nous intéressons, dans cette étude, au taux du prêt principal, en cherchant à identifier, parmi les variables descriptives de l opération et du ménage accédant à la propriété, celles qui influent sur son niveau, et à évaluer l intensité de leur influence. Pour ce faire, il a été nécessaire d opérer, préalablement à l analyse statistique proprement dite, une sélection parmi les opérations regroupées dans ce fichier. Il convenait en effet de ne conserver que les opérations dont le taux du prêt principal est d une part connu avec certitude pour toute la durée du prêt, d autre part susceptible de varier en fonction des caractéristiques de l emprunteur ou de l opération. Nous avons donc exclu les prêts à taux variables et les prêts dont le taux est déterminé réglementairement, et non en fonction du risque évalué par le prêteur : il s agit des prêts d épargne logement et des prêts dits sociaux, au demeurant peu nombreux en tant que prêts principaux. Les 417 PAS accordés dans les départements d outremer ont également été exclus 2. L exclusion des prêts à taux variables est motivée par leur hétérogénéité. Une étude de leurs taux nécessiterait un descriptif plus détaillé, indiquant notamment si le taux initial est un taux d appel - la pratique des taux d appel consiste 3 à appliquer au début du prêt, jusqu à la première révision, un taux plus faible que celui qui résulterait de la formule de révision, si celle-ci était appliquée dès l origine -, la date de la première révision et l amplitude de variation du taux et de la mensualité. Malheureusement, ces informations ne figurent pas dans les fichiers transmis à la SGFAS par les établissements prêteurs. Ventilation des opérations selon la nature et le type de taux du prêt principal Nature du prêt Fichier initial Opérations Taux fixe Taux variable Ensemble Sélectionnées PC 22 150 4 817 26 967 21 608 PAS 57 570 19 308 76 878 55 504 PAS-DOM 417 0 417 PEL 8 638 16 8 654 1% 1 164 11 1 175 Prêt social 1 417 18 1 435 Autre prêt éligible 14 399 5 010 19 409 13 895 Autre prêt libre 60 399 17 805 78 204 58 623 Total 166 154 46 985 213 139 149 630 2 Le taux moyen des PAS-DOM est considérablement supérieur à celui des PAS accordés en métropole : 7,18 % en moyenne contre 5,88 %, l écart entre les moyennes mensuelles variant entre 1,10 et1,63 %. L explication la plus fréquemment ava ncée tient à la sinistralité qui serait plus élevée qu en métropole : les données sur lesquelles se fonde cette étude ne permettent ni de confirmer, ni d infirmer cette hypothèse. 3 Cette observation ne concerne pas les PAS, puisqu une recommandation du CA de la SGFAS proscrit ce type de pratique, qui semble d ailleurs être en régression. 2

Après sélection, et après élimination de près de 5 000 opérations dont le descriptif est incomplet ou incohérent, il reste près de 150 000 opérations métropolitaines dont le prêt principal est un prêt à taux fixe de l un des quatre types suivants : PC, PAS, prêts bancaires éligibles au marché hypothécaire, autres prêts libres. Évolution et dispersion des taux des prêts principaux Du début de 2000 à la fin de 2001, les taux d intérêt, les quatre types de prêts confondus, ont connu des mouvements d amplitude limitée : d abord une lente augmentation tout au long de l année 2000 (+ 0,4 %) jusqu à un taux moyen maximum de 6,07 % en janvier 2001, puis une baisse à partir de février 2001, baisse qui s accélère en fin d année après avoir marqué un palier au cours de l été. Le taux moyen à la fin de 2001 est de 5,31 %. La dispersion des taux se réduit sensiblement au début de 2000 : en janvier 2000, 80 % des prêts ont un taux qui se situe dans une fourchette d amplitude 1,2 % ( de 5,0 à 6,2 %) ; en mai, cette amplitude n est plus que de 0,9 %. La dispersion reste ensuite à peu près stable jusqu à la fin de la période, avec un écart-type hebdomadaire qui se situe entre 0,4 et 0,5 %. La distribution du taux se caractérise par ailleurs par sa symétrie autour de la moyenne (ou de la médiane qui se confond presque avec celle-ci), comme on peut l observer dans le graphique ci-dessous. Evolution du taux du prêt principal en 2000 et 2001 7.00 6.50 6.00 % 5.50 5.00 4.50 1er décile 1er quartile taux médian 3ème quartile 9ème décile 4.00 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 100 103 Semaine Une étude plus poussée des écarts à la moyenne fait apparaître, pour une petite minorité de prêts, des écarts importants, comme le montre le graphique ci-dessous. 3

Taux du prêt principal : écart à la moyenne hebdomadaire 30 25 20 % de prêts 15 10 5 0 < -2-2.0 à -1.8-1.8 à -66-1.6 à -4-1.4 à -2-1.2 à -1-1 à - 0.8-0.8 à -0.6-0.6 à -0.4-0.4 à -0.2-0.2 à 0 0 à 0.2.2. à 0.4.4 à 0.6.6 à 0.8.8 à 1 1.0 à 1.2 1.2 à 1.4 1.4 à 1.6 1.6 à 1.8 1.8 à 2 > 2 Ecart 3,2 % des prêts ont un taux qui diffère de plus de 1 %, en plus ou en moins, du taux moyen de prêts accordés au cours de la même semaine. De tels écarts paraissent difficiles à expliquer, notamment pour ce qui concerne les taux très bas. L examen attentif des données relatives aux opérations concernées révèle d ailleurs, pour une part non négligeable d entre elles, des anomalies qui conduisent à s interroger sur leur validité. Des erreurs dans la codification du type de prêt - des prêts à taux variables qui auraient été classés en taux fixes - pourraient expliquer leur taux anormalement bas. Ces opérations ont en conséquence été ultérieurement éliminées de l analyse. Les taux des différents types de prêts Si nous nous intéressons maintenant à chacun des quatre types de prêt que nous avons sélectionnés, nous constatons un profil d évolution similaire, mais des niveaux légèrement différents : le taux moyen des «autres prêts non éligibles» est toujours plus bas que celui des PAS et des «autres prêts éligibles», ces deux derniers étant d ailleurs très proches ; l écart entre les prêts éligibles et les deux autres catégories est en moyenne de 0,2 %, il tend toutefois à diminuer au cours de la période ; le taux des PC est intermédiaire en début de période, puis il se rapproche de celui des prêts bancaires non éligibles pour pratiquement se confondre avec lui. 4

Taux moyens hebdomadaires 6.40 6.20 6.00 5.80 % 5.60 5.40 5.20 PC PAS Autre prêt éligible Autre prêt libre 5.00 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101 105 Il semble donc que la nature du prêt soit, au même titre que d autres éléments, des éléments de différenciation des emprunteurs et des opérations financées. Mais au-delà de cette constatation de bon sens, comment interpréter l écart observé entre les taux des différents type de prêts, au demeurant peu important? Certains prêts sont-ils plus chers que d autres, ou la différence observée est-elle imputable à des caractéristiques différentes, selon le type de prêt, des emprunteurs et des opérations financées? A ce stade de l analyse, il est impossible de conclure : il faut pour cela chercher à évaluer l effet intrinsèque de chacune des variables descriptives. Les variables descriptives des opérations et des prêts Pour étudier l influence sur le taux du prêt principal des caractéristiques du ménage emprunteur et de l opération financée, on a estimé une équation reliant le taux à ces différentes caractéristiques. Le modèle choisi est de type additif, l étude descriptive qui précède ayant montré que la dispersion du taux est indépendante de sa valeur moyenne. Ce résultat est d ailleurs conforme à ce que nous savons des pratiques des prêteurs en matière d établissement du taux : le risque individuel lié aux caractéristiques de l emprunteur et de l opération se traduit par des points de base en plus ou en moins par rapport au taux moyen proposé. L équation estimée est la suivante : t = t 0 + αix i où les Xi sont des variables indicatrices des modalités des variables retenues. Pour éliminer l effet des fluctuations dans le temps des taux, nous avons décomposé la période étudiée en sous-périodes et introduit dans le modèle des variables indicatrices de chacune de ces souspériodes. En raison de la faiblesse d amplitude des fluctuations des taux, un découpage en mois s est avéré suffisant, un découpage hebdomadaire n apportant aucun gain significatif dans la qualité de la régression. i 5

Les variables introduites dans l analyse sont les suivantes : caractéristiques du ménage emprunteur : état matrimonial, nombre de personnes, âge de la personne de référence, CSP de l emprunteur, situation professionnelle de l emprunteur et de son conjoint, statut d occupation du logement actuel, revenu par unité de consommation ; caractéristiques physiques de l opération : type d opération (achat neuf, construction avec achat du terrain, construction sans achat du terrain, acquisition-amélioration), type de logement (individuel ou collectif), nombre de pièces, surface habitable ; caractéristiques financières de l opération : type de prêt principal, présence d un prêt d épargne logement, tranche PTZ, revente d un logement, existence d un prêt relais, type de sûreté, assurance perte d emploi, durée du prêt principal, taux d apport personnel, taux d effort net, taux d endettement ; caractéristiques géographiques : région. Principaux facteurs influant sur le taux La régression permet d évaluer, par rapport à une modalité choisie comme référence et toutes choses égales par ailleurs, l effet des différentes modalités, en points de taux d intérêt. Elle montre, de façon incontestable, que la variable dont l influence sur le taux d intérêt est la plus forte est la durée du prêt principal : le taux d un prêt d une durée inférieure ou égale à 10 ans est en moyenne inférieur de 0,16 % à celui d un prêt sur 15 ans, alors que celui d un prêt sur 20 ans est de 0,23 % supérieur. L écart est de 0,63 % entre les prêts les plus longs et les prêts les plus courts. Également significatif, l effet du taux d endettement (rapport du montant total des emprunts au revenu annuel du ménage) est toutefois de moindre importance : l écart de taux entre les tranches extrêmes (moins de deux années et demie pour la plus basse, quatre ans et plus pour la plus élevée) n est en effet que de 0,17 %. L effet du taux d apport personnel n est significatif que pour les faibles niveaux d apport : un taux d apport nul ou très faible (moins de 5 %) se traduit par un taux légèrement mais significativement supérieur (de 0,11 % ou de 0,07 %) à celui d une opération avec 20 à 25 % d apport, mais un taux d apport très élevé n a pas d effet sur le taux d intérêt, par rapport à un taux d apport moyen. Ce résultat est surprenant, tant il est évident que le niveau de l apport entre dans les critères d éligibilité de la demande de prêt et que le risque de perte, pour le prêteur, est d autant plus faible que le taux d apport est élevé. Il peut s expliquer par l extension de pratiques encouragées par certains établissements et consistant à n intégrer dans le plan de financement, au titre de l apport personnel, qu une partie de l épargne dont dispose l emprunteur, et qui sont de nature à perturber l analyse fondée sur les données collectées. La nature du prêt a, pour sa part, une influence statistiquement significative, quoique très limitée, sur le niveau du taux : par rapport aux prêts libres non éligibles au marché hypothécaire, tous les autres prêts ont un taux légèrement plus élevé (+ 0,05 à + 0,06). 6

On n observe en revanche aucun effet significatif du taux d effort net. De même, aucune des caractéristiques physiques de l opération n a d influence sur le taux du prêt principal. Il est vrai que les opérations étudiées relèvent toutes de l accession en neuf ou de l acquisition-amélioration, opérations dont le prix est largement déconnecté de la valeur de revente. Parmi les variables caractérisant le ménage emprunteur, seuls l âge de la personne de référence, sa CSP, le nombre de personnes du ménage et le revenu par unité de consommation semblent avoir une influence sur le taux ; encore est-elle très modérée comme le montre le tableau ci-dessous. Enfin, l influence de la localisation (région) n est significative que dans quelque cas : ainsi, toutes choses égales d ailleurs, il vaut mieux emprunter en Alsace (- 0,07 % par rapport à l Ile-de-France) qu en Aquitaine (+ 0,07 %), en Languedoc-Roussillon (+ 0,08 %) et surtout qu en Corse. Ces disparités, au demeurant minimes, traduisent-elles des niveaux de sinistralité différents ou une intensité de la concurrence variable? Là encore, comme dans le cas des Départements d Outre-Mer, il n est pas possible d étayer l une ou l autre explication. Au total, si l influence de chacun des facteurs pris isolément, la durée de remboursement exceptée, est de faible ampleur, leur effet peut être non négligeable. Ainsi, par rapport au prêt pris en référence (prêt non éligible sur 15 ans, contracté par un couple avec un enfant dont les membres, âgés de 41 à 50 ans, exercent des professions intermédiaires, ont un revenu mensuel de 2400 et disposent d un apport personnel de 20 à 25 % du montant de l opération), un PAS sur 20 ans contracté par une famille d ouvriers de même composition mais d âge compris entre 50 et 60 ans et dont le revenu est la moitié du précédent (1 200 ) lui coûtera, en moyenne, 0,68 % plus cher. A l inverse, le taux d un prêt non éligible sur 10 ans, contracté par un couple de cadres de moins de 30 ans avec 3 enfants disposant d un revenu mensuel de 3 600 et d un apport personnel de 50 % est, en moyenne, inférieur de 0,38 % à celui du prêt pris en référence. 7

Influence des différents facteurs pris en compte dans l analyse (en % de taux d intérêt) Variable Influence en % de taux T de Student Variable Influence en % de taux T de Student Nombre de personnes du ménage Revenu par u.c. (Log) -0.18-54.9 1 +0.09 +21.2 Taux d apport personnel 2 +0.03 +15.1 Moins de 1 % +0.11 +35.8 3 réf. 1 à 5 % +0.07 +20.7 4-0.02-11.9 5 à 10 % +0.04 +13.3 5 et plus -0.03-9.4 10 à 15 % +0.03 +7.6 Age pers. de référence 15 à 20 % +0.01 +2.8 Jusqu à 30 ans -0.02-10.4 20 à 25 % réf. 31 à 40 ans +0.04 +14.8 25 à 30 % -0.01-3.3 41 à 50 ans réf. 30 à 40 % -0.02-5.8 51 à 60 ans +0.08 +15.5 40 à 50 % -0.04-8.4 61 ans et plus +0.09 +7.0 50 % et plus -0.05-11.3 CSP Taux d effort net Agriculteurs +0.06 +9.8 Moins de 20 % +0.01 +3.0 Artisans, commerçants, chefs d entr. +0.08 +16.9 20 à 22,5 % +0.00-0.8 Cadres et prof. intellectuelles sup. -0.02-7.9 22,5 à 25 % +0.00-1.7 Professions intermédiaires réf. 25 à 27,5 % réf. Employés +0.02 +11.0 27,5 à 30 % +0.01 +2.3 Ouvriers +0.06 +28.8 30 à 32,5 % +0.01 +4.8 Retraités +0.05 +4.5 32,5 à 35 % +0.02 +6.2 Autres inactifs +0.06 +12.6 35 % et plus +0.02 +5.6 Tranche PTZ Région Tranche 1 +0.06 +20.6 Ile-de-France réf. Tranche 2 +0.04 +15.6 Champagne-Ardenne +0.03 +4.7 Tranche 3 +0.02 +10.3 Picardie +0.05 +8.4 Tranches 4 à 6 réf. Haute-Normandie +0.07 +13.3 Nature du prêt principal Centre +0.01 +2.8 PC +0.05 +21.1 Basse-Normandie +0.02 +3.1 PAS +0.06 +31.1 Bourgogne -0.02-5.0 Autre prêt éligible au marché H +0.06 +22.2 Nord-Pas-de-Calais +0.08 +16.8 Autre prêt non éligible réf. Lorraine -0.01-1.7 Durée du prêt principal Alsace -0.07-12.6 10 ans -0.16-38.6 Franche-Comté -0.06-11.5 10 à 12 ans -0.11-29.2 Pays-de-la-Loire -0.05-14.4 12 à 13 ans -0.06-7.3 Bretagne +0.04 +11.5 13 à 14 ans -0.02-2.9 Poitou-Charentes +0.03 +5.6 14 à 15 ans réf. Aquitaine +0.07 +17.2 15 à 16 ans +0.04 +13.4 Midi-Pyrénées +0.01 +3.4 16 à 17 ans +0.08 +20.2 Limousin +0.03 +4.0 17 à 18 ans +0.20 +50.0 Rhône-Alpes -0.02-6.6 18 à 19 ans +0.19 +30.6 Auvergne -0.01-1.2 19 à 20 ans +0.23 +115.0 Languedoc-Roussillon +0.08 +18.1 20 à 21 ans +0.27 +57.2 Provence-Alpes -Côte d Azur -0.01-1.5 21 à 23 ans +0.30 +53.7 Corse +0.16 +13.7 23 ans et plus +0.47 +147.3 8

Les variables introduites dans le modèle expliquent, au total, 52 % de la variance du taux d intérêt. Cela signifie que, pour près de la moitié de leur ampleur, les différences de taux sont liées à d autres facteurs. Pour aller plus loin dans l étude, il faudrait pouvoir analyser un ensemble de prêts ne se limitant pas au financement de l accession sociale et disposer d informations plus complètes sur les emprunteurs et les opérations financées, intégrant notamment le patrimoine des accédants, leur statut professionnel, leurs relations avec le prêteur, le fait que l emprunteur dispose ou non d épargne logement et la présence d un prescripteur. Malheureusement, contrairement aux Etats-Unis où les informations très détaillées recueillies lors de l octroi du prêt sont centralisées par les agences fédérales de titrisation, aucune base de données ne réunit en France un spectre de prêts aussi large et des données descriptives aussi complètes. Les bases de scoring de certains établissements répondent à la seconde de ces exigences, mais ne reflètent que les opérations traitées par un établissement donné et ne sont pas d accès public. Le fichier de la SGFGAS, quelles que soient ses limites, constitue donc une source d information précieuse. Date de publication : 11 décembre 2002 N ISNN : 09996-4304 Directeur de la publication : Bernard VORMS Comité de rédaction : Estelle AZEMARD, Emeline BAUDE, Isabelle COUETOUX DU TERTRE, Nicole MAURY, Sylvie MERLIN, Hélène ROQUE, Jean BOSVIEUX, Thierry MOALLIC 9