1 Assurance hypothécaire, caution, fonds de garantie : le cas de la SGFGAS

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1 Atelier Damane Assakane 1 Assurance hypothécaire, caution, fonds de garantie : le cas de la SGFGAS 2 Education financière et maîtrise du risque de l accession à la propriété : l expérience de l ANIL Bernard Vorms Casablanca Octobre 2014

2 Les enseignements de la crise financière de 2008 Pays dans lesquels le nombre de saisies a connu la plus forte augmentation Très forte proportion de propriétaires occupants. Niveau élevé et en hausse rapide de l endettement hypothécaire Organisation de la filière de crédit qui protège le prêteur des conséquences des défaillances des emprunteurs Titrisation sans «traçabilité» Dégroupage des phases du crédit Cadre légal peu protecteur de l emprunteur Absence d information préalable neutre de l emprunteur

3 I Assurance hypothécaire/caution/ Fonds de garantie Private mortgage insurance (USA) Mortgage indemnity insurance (UK) Couvre la perte jusqu à concurrence de 20 % ou 30 % de la valeur du prêt, 100% Canada Reste maîtresse de l acceptation des dossiers Peut se retourner contre l emprunteur Permet d emprunter avec un apport personnel insuffisant Caution (uniquement en France) Se substitue à l hypothèque, rembourse l EC Peut prendre en charge la récupération de la créance Se retourne contre l emprunteur Reste maîtresse de l acceptation des dossiers Couvre les dossiers les moins risqués (#60 % en accession en 2013) Fonds de garantie A l opposé des cautions sur le spectre du risque Rembourse la totalité de la perte actuarielle de l EC Destiné à encourager les EC à prêter aux accédants modestes à des conditions identiques à celles dont bénéficient les emprunteurs aisés

4 Le fonds de garantie de l accession sociale Création en 1992 Accompagner la suppression des circuits spécialisés qui distribuaient les prêts bonifiés Améliorer la connaissance du risque Societé commerciale dont les EC sont actionnaires L Etat est représenté par des commissaires du gouvernement et nomme le président Depuis 1995, utilisé par l Etat pour gérer ses prêts bonifiés Caractéristiques des prêts garantis Sous plafond de ressources, conditions définies par l Etat Nécessairement assortis d une hypothèque, incompatibles avec une caution Taux d intérêt plafond Sélection des risques Les EC sont maîtres de la sélection des dossiers et de leur politique de risque La SGFGAS édictent des recommandations (ex. pas d amortissement négatif, Cap pour les prêts variables..) La SGFGAS ne sélectionne pas les dossiers La SGFGAS dispose d un corps d inspection

5 Mise en jeu de la garantie Deux types de sinistres En cas de défaillance de l emprunteur Compense toute perte définie comme une réduction du taux de rendement actuariel escompté lors de l octroi du prêt, compte tenu, le cas échéant, de la partie des frais annexes légalement exigible auprès du débiteur. Sinistre définitif Perte après revente ou saisie L établissement est responsable de la conduite de la procédure Inscription du prêt au fichier des incidents de paiement Justification par l EC d'un des événements décrits dans la convention (plan conventionnel de redressement, décision de justice exécutoire, procédure collective, vente amiable ou judiciaire, créances réputées irrécouvrables) Sinistre provisoire Chômage, divorce, maladie. Action préventive qui a pour but de permettre à l'emprunteur en difficulté de mener à son terme, dans des conditions satisfaisantes pour toutes les parties, son projet d'accession à la propriété. Sécurisation chômage de 1999 à 2003 financée par le 1%, pour mémoire

6 La maîtrise des risques Les trois niveaux de garantie Détermination d un taux de sinistralité par le CA Ce taux définit les trois niveaux de partage du risque de défaut entre l Etat et les EC De ce taux sont déduits les cotisations jusqu en 2005, les provisions après er niveau Sinistralité inférieure au taux de sinistralité de référence La charge des sinistres incombe pour 50 % à l Etat et pour 50 % à l EC 2ème niveau. Plage de sinistralité comprise entre ce seuil et un plafond, «zone de malus» La charge des sinistres incombe en totalité à l'établissement de crédit. 3 ème niveau. Risque systémique La charge des sinistres incombe en totalité à l Etat L Etat est garant de dernière instance L

7 Les trois niveaux de la garantie (1) Ancien FGAS (cotisations) Partie "Recettes" Sinistralité sous seuil de malus NFGAS (Engagement pris par:) Partie "Dépenses" Etat à 100% Plafond de malus E.C. à 100% Cotisation périodique 15/10/2014 E.C. 50% Etat 50% Cotisation flat E.C. Sinistres Sinistres Cotisation flat Etat réglés Seuil de malus 7

8 Paramètres successifs (pour l ancien FGAS en métropole seulement et en faisant abstraction des reversements exceptionnels anticipés) Taux flat Taux actuariel cotisation initiale ou d engagement de participation de l Etat CE cotisation initiale ou d'engagement de participation de l établissemen t C1 ( C1 = CE ) cotisation annuelle de l établissemen t C2 (plafond à partir de 2001 inclus) sinistralité de référence TR ( = CE + C1 + C2 ) sinistralité correspondan t au plafond de bonus TB =TSM ( = CE + C1 ) sinistralité correspondan t au plafond de malus TPM exposition maximale au risque EC résultant des conventions initiales (TPM- CE) idem pour l'ancien FGAS compte tenu du protocole de liquidation (TPM- CE- C1) 1993 à 1.25% 1.25% 1.25% 3.75% 2.50% 7.50% 6.25% 5.00% % 0.20% 0.20% 0.60% 0.40% 1.20% 1.00% 0.80% % 1.00% 1.00% 3.00% 2.00% 8.00% 7.00% 6.00% et % 0.15% 0.15% 0.45% 0.30% 1.20% 1.05% 0.90% % 0.98% 0.98% 2.94% 1.96% 8.59% 7.61% 6.63% à % 0.13% 0.13% 0.39% 0.26% 1.14% 1.01% 0.88% depuis % 1.21% so 2.42% 2.42% 7.26% 6.05% so (NFGAS) 0.13% 0.13% so 0.26% 0.26% 0.78% 0.65% so 15/10/2014 8

9 sinistralité par génération (en effectifs et en montants) 9 Déclarations arrêtées au 15 novembre 2013

10 Résultats et évolution de la SGFGAS Résultats # prêt s par an, entre 7 et 11 % de la production résidences principales Dossiers avec incident de paiement déclaré: 1% du stock en 2014 Nombre de sinistres vrais. 350/an, soit autour de 0,2% du total Faible coût pour l Etat (# 8M en 2013) Influence limitée sur la prise de risque des établissements généralistes Importance des sommes accumulées dans le fonds en 2005 (# 2,4 mm ) Réforme de la SGFGAS en 2005 L Etat récupère les sommes gérées par le fonds et indemnise les EC Suppression du fonds de garantie, maintien du système Les cotisations de l Etat sont remplacées par un engagement par signature Les cotisations des établissements sont remplacées par des provisions Les modalités d indemnisation des risques restent identiques La société garde son nom, SGFGAS, mais elle ne gère plus de fonds.