Systèmes de garantie hypothécaire: Problèmatique et pratiques internationales

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1 LE FONDS D ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE DAMANE ASSAKANE : RETOUR D EXPERIENCE ET PERSPECTIVES FUTURES Atelier International du Ministère de l Economie et des Finances avec le concours de la Banque Mondiale et du Fonds Monétaire Arabe Rabat, 14 octobre 2014 Systèmes de garantie hypothécaire: Problèmatique et pratiques internationales Olivier Hassler Expert en financement du logement ohhfinance@gmail.com 1

2 Emprunteurs Bénéficiaire Prêteur Investisseurs assur. de portefeuille (titrisation) Ex US Monolines assurance vie, chomage, Mortgage Payment Protection (UK, Egypt) Alternatives à l'hypothèque Suppléments à l'hypothèque (risques accrus) Solidarité de groupe (ex. microcrédit) Caution (ex. Crédit Logement) Faible apport personnel: Assurance hypoth. Faibles revenus: Fonds de Garantie Critére: quotité ex.: US, CND, UK, Austr., Afr.du Sud, Inde, Algérie, Palestine, Mexique Modèles mixtes Ex.: US (FHA), CND Critère: revenu. Objectif social, soutien de l'etat ex: Pays Bas, Belgique, Fr., Lituanie, Colombie, Inde 2

3 Fonds de garantie publics: un jeu à somme positive Une incitation pour orienter le marché vers des objectifs sociaux Rendre économiquement viable le crédit à des populations au profil de risque accru, où se concentrent généralement la majeur partie des déficits en logement Servir des objectifs plus larges: inclusion financière, politique urbaine Ex: Inde Fonds de Garantie public ( revenus <250$, prêts < $, unités < 40m²): zones urbaines avec plan d urbanisme Des avantages importants pour les prêteurs Transfert de la majorité du risque-crédit Réduction de l incertitude (concentration de données = loi des grands nombres), un facteur de coût du risque Réduction des exigences en fonds propres, surtout dans les systèmes avec appui de l Etat (ex. Hollande -pondération = 0-, Canada) Protection implicite contre les risques macro-économiques (auxquels les populations-cibles sont particulièrement sensibles) Ex: FHA (couverture à 100% pour le même prix que les assureurs privés, Canada (back-up du gouvernement aux assureurs privés) 3

4 ...Mais sous certaines conditions Condition #1: Crédibilité La couverture doit être infaillible Si modèle «mortgage insurance»: Exposition au risque de l assureur Capitalisation et rating essentiels (rating des assureurs US tombé à ~ B après la crise, nombreux défauts) Taux de rejet à mesurer Si modèle «Fonds avec soutien étatique» Option capitalisation ou engagement par signature à étudier Engagement par signature : une solution facile FGAS, UK programme «Help-to- Buy Mortgage Scheme» (150 mln )-, mais risque budgétaire Si capitalisation: équilibre à trouver Si insuffisance: perte de crédibilité Si excès: reprise de dotations par l Etat probable Modèle mixte: un bon compromis Capitalisation partielle avec back stop. Ex: Pays-Bas (ratio de capitalisation: ½%) US FHA ( ratio de capitalisation minimum :2%) 4

5 Crédibilité, suite Dans tous les cas, la capacité d identifier les facteurs de risque et de mesurer leur impact est essentielle Applications Projections actuarielles Calcul du capital économique Détermination des primes actuariellement équilibrées base : niveau de risque anticipé remboursement des surplus aux cotisants dans les systèmes mutuels Valorisation du soutien de l Etat: primes, valeur des engagements par signature. La quantification des subventions implicites est une condition pour éclairer les choix politiques 5

6 Condition #2: Eviter les dérapages compromettant la viabilité et la durabilité des systèmes Risques: Alea moral Le transfert de risque ne doit pas signifier déresponsabilisation ni relâchement de la discipline de crédit Sélection négative Réponses: fixation de normes de crédit et de gestion Ex. d un programme d après crise: UK «Help to buy mortgage scheme» Capacité de remboursement bien établie, comprenant la vérification des revenus des non- salariés, et tenant compte des dépenses incompressibles Pas d historique de défaut dans les 12 mois précédant le crédit Seul bien de l emprunteur Stress test si taux variable Ajustement de la porté de la garantie en fonction des performances (Colombie, FHA) 6 Exigence de couverture pour un, ou l ensemble de(s) prêts

7 Condition # 3: éviter les arbitrages règlementaires (et parfois fiscaux) Danger surtout dans le cas des mécanismes d assurance privés, sans soutien de l Etat : réduire le niveau de fonds propres à niveau systémique à risques inchangés (si soutien public: la réduction éventuelle de fonds propres doit être compensée par le chiffrage des engagements «hors-bilan» de l Etat) Réponse: Homogénéité de la réglementation prudentielle entre banques et assureurs / garants. Ex: France: Organismes de caution: établissements de crédit assujettis à la réglementation prudentielle de l ACPR Pondération des crédits garantis: fonction du rating de l éts caution Ex. US Assurance-crédit hypothécaire: Capital exigé = 4% des risques (= couverture maxi*montant initial du prêt) Réserve de précaution: ½ primes ( volant contracyclique) Europe: Directive «Solvency II» pour les Cies d assurance transpose la logique Bâle II aux assureurs (normes prudentielles «risk-based», modèles 7 internes, etc.)

8 Le cas du fonds de guarantie hollandais NHG Créé en 1956 initialement pour fournir une garantie par des collectivités locales aux prêts aidés, organisme d Etat depuis 1993 Prêts éligibles: Premier rand hypothécaire, occupation par le propriétaire Cible: prix < (en baisse recentrage progressif en cours), emprunteur salarié ou non Normes de prêt: Quotité <104% (baisse progressive, 100% en 2018), ratio charges (toutes dettes confondues) / ressources plafonné: 18,50% pour les revenus modestes, jusqu à 40% pour les revenus supérieurs, expertise indépendante, consultation de la plateforme d information- crédit, prêts amortissables Co-décision de la gestion des arriérés, remboursement de 90% des pertes après vente du gage Prime flat:1% ( 0,28% en 2006) Ratio de capital :0,50%, ~20 fois les pertes constatées historiquement Engagement de l Etat à combler les insuffisances en liquidité ou en capital En conséquence, prêts pondérés à 0% Taux des prêts ~0,60% inférieurs aux prêts non-garantis,1/4 du marché 8

9 Annexe - Primes de fonds de garantie - Exemples Australie ( assurance privée anglo-saxonne ): 0.8-3% flat France Crédit Logement: 1% flat pour le Fonds Mutuel de Garantie, partiellement restituable, et commission annuelle de 0,2%- 0,5% Pays-Bas - NHG: 1% flat USA FHA (apport personnel min.=3,5%, pertes couvertes à 100%): prime flat 1,75% partiellement restituable + prime annuelle de 0,70% à 1,35% selon le montant du prêt 9