ANIL HABITAT ACTUALITE

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1 Décembre 2009 ANIL HABITAT ACTUALITE Accédants à la propriété : Que faire en cas de chômage?

2 Conseiller ceux qui souhaitent accéder à la propriété pour les aider à réussir leur projet constitue la vocation première des ADIL, c est aussi un élément essentiel de sécurisation de la filière immobilière. Les experts des pays les plus touchés par la crise s accordent aujourd hui sur la nécessité d offrir au particulier une information personnalisée, objective et distincte de celle qui doit lui être fournie par les professionnels grâce auxquels il conduira son opération, qu il s agisse des promoteurs, des constructeurs ou des établissements de crédit. C est aussi le rôle des ADIL d aider ceux des accédants qui éprouvent des difficultés à mener leur projet à son terme ou même qui doivent se résigner à y renoncer. Si en France, comme dans la plupart des économies ouvertes, le volume de transactions et de constructions neuves s est effondré en 2008, on n a en revanche observé aucun des phénomènes qui accompagnent la crise immobilière aux Etats-Unis, en Grande Bretagne ou en Espagne : le taux des défaillances d emprunteurs ne s est pas accru et le nombre de saisies est resté anecdotique. Malheureusement, il est à craindre que dans les mois qui viennent cette situation se dégrade. Si la crise touche d abord les personnes en emploi précaire, en majorité des locataires ou des jeunes hébergés dans leur famille, la poursuite attendue de l aggravation du chômage pourrait diriger plus tard vers les ADIL nombre d accédants en difficulté pour faire face à leurs charges de remboursement. Celles-ci doivent être en mesure de leur apporter l aide la plus efficace possible pour faire face à une situation dans laquelle ils n ont aucune responsabilité. L objet de ce dossier est de mettre à la disposition des conseillers d ADIL tous les éléments juridiques et pratiques pour ce faire ; de nombreux dispositifs existent, parfois mal connus, plus ou moins adaptés à la diversité des situations particulières ; il s agit de permettre à l accédant d en tirer parti. En particulier, il hésitera moins à prendre contact immédiatement avec l établissement prêteur, ce qui est souhaitable, s il sait ce qu il peut obtenir de ce dernier. Comme à l accoutumée, les ADIL s efforceront d intervenir le plus en amont possible. Elles auront à faire face à des situations très différentes : certains pourront venir les consulter en prévision de difficultés à venir, d autres après la survenance des premiers impayés, ou plus tard dans la phase judiciaire, lors de la vente ou de la saisie. Les ADIL devront aussi être capables de traiter les questions de relogement et de répondre à ceux dont la créance ne serait pas éteinte après la vente de leur logement.

3 Le conseil aux accédants en difficulté... 2 En cas de difficultés passagères...3 Eviter, si possible, la vente du logement...4 Si la vente est inévitable...4 Relogement et rachat HLM...5 Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (annexe 11)...6 Annexes... 7 Annexe 1 - Quelques repères concernant le traitement du licenciement économique...8 Annexe 2 - Aides personnelles à l accession : un filet de sécurité en cas de chômage?...10 Annexe 3 - Le traitement des impayés par les établissements de crédit...13 Annexe 4 - Les assurances perte d emploi...15 Annexe 5 - Le prêt SECURI-PASS du 1% logement (document «UESL»)...17 Annexe 6 - La sécurisation des prêts garantis par le FGAS...19 Annexe 7 - Les possibilités d aménagement de prêt...21 Annexe 8 - Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (procédure)...23 Annexe 9 - La saisie immobilière...26 Annexe 10 - Les fonds départementaux d aide aux accédants en difficulté...32 Annexe 11 - Le rachat du logement par un bailleur social...34 Annexe 12 - La délégation du droit de préemption de la commune à un bailleur social...36 Annexe 13 - Les garanties de rachat et de relogement (source USH)...37 Annexe 14 - Rachat de crédit : prêt 1% logement pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux Document UESL...38 Le conseil aux accédants en difficulté La perte d emploi entraîne à plus ou moins long terme une baisse de revenu de la personne concernée. Pour les accédants à la propriété, elle peut donc se traduire par des difficultés à s acquitter de leurs mensualités de remboursement. Il existe, certes, des dispositifs palliatifs, mais ils sont pour la plupart conçus pour aider l accédant à faire face à des difficultés transitoires : adaptés à un chômage de courte durée, ils ne sont plus efficaces dès lors que la période de chômage dure plus de quelques mois, un an au maximum. La première difficulté, lorsqu il s agit de conseiller un accédant ayant perdu son emploi, est donc d évaluer avec lui la probabilité qu il en retrouve un dans un délai suffisamment bref. Tâche difficile, car cette probabilité dépend de plusieurs facteurs. Il s agit de l aider à faire le diagnostic de sa situation en évoquant les conséquences du chômage selon plusieurs hypothèses de durée : sa qualification professionnelle, les circonstances de son licenciement il est plus difficile de retrouver un emploi en cas de licenciement économique collectif et plus encore lorsque l entreprise ferme, l état du marché local de l emploi. 2

4 En cas de difficultés passagères La priorité est d établir un bilan prévisionnel de la situation financière du ménage. A un horizon de quelques mois, il est possible d évaluer les conséquences de la perte d emploi en termes de revenu. Le montant de l allocation de chômage peut être calculé en fonction de la durée d emploi précédant le licenciement et du salaire. Il faut également tenir compte des indemnités de licenciement, parfois importantes et susceptibles de pallier, pendant une durée à évaluer, la baisse de revenu (annexe 1). Il doit être ainsi possible d évaluer la durée pendant laquelle les revenus du ménage lui permettront de faire face au paiement des mensualités. Il faut également étudier les caractéristiques des prêts en cours de remboursement pour déterminer si l emprunteur dispose de marges de manœuvre contractuelles, par exemple la possibilité de moduler les mensualités à la baisse. Il est très important que ce travail ait été fait avant la négociation avec le prêteur, car certains des dispositifs d aide sont mal connus et de ce fait peu utilisés par les établissements, qui risquent de ne pas proposer spontanément de les mettre en œuvre. Il faut ensuite passer en revue les dispositifs d aide dont l accédant est susceptible de bénéficier : Les dispositifs «automatiques» L aide personnelle à laquelle il pourra éventuellement prétendre en fonction de l évolution de son revenu (annexe 2). La baisse de revenu peut entraîner une augmentation de l aide si l emprunteur la percevait déjà, une ouverture de droit si ce n était pas le cas. Pour que le montant de l aide versée soit ajusté en fonction de la situation nouvelle, l emprunteur doit déclarer la baisse de revenu ainsi que son motif à la caisse d allocations familiales ; Les conditions de prise en charge ou de report des mensualités par l assurance perte d emploi, s il en a souscrit une (annexe 4). Les aménagements à négocier avec le prêteur Certains accédants peuvent être tentés par une attitude de fuite qui les conduit notamment à éviter le contact avec l établissement prêteur créancier, considéré comme un adversaire. Il faut au contraire prendre contact avec le prêteur le plus rapidement possible. L accédant défaillant sera plus enclin à le faire s il a une vision claire des marges de manœuvres des établissements de crédit et de la procédure que celui-ci doit suivre en cas de défaillance de son débiteur. Muni de ces éléments, l accédant doit alors prendre contact avec l établissement prêteur pour l informer de sa situation, lui demander de l aider à mettre en œuvre les dispositifs utilisables et examiner avec lui les possibilités d aménagement du prêt (annexe 7). Pour être efficace, ce contact doit être le plus précoce possible. En tout état de cause, la banque entre en relation avec l emprunteur dès le premier impayé : il importe que ce dernier réagisse rapidement. Tout retard risque de lui être préjudiciable, en rendant difficile la négociation et en incitant la banque à s engager dans une procédure qui, à ce stade, peut souvent être évitée. En effet, le traitement des impayés par les prêteurs obéit à un calendrier rigoureux (annexe 3) et tout atermoiement de l emprunteur peut conduire à une situation irréversible, ce qui n est dans l intérêt d aucune des deux parties. 3

5 Les aides mobilisables sous condition Le report d échéances, pour les prêts garantis par le FGAS : c est une possibilité offerte à la banque, qui peut donc la présenter à l emprunteur. La banque pourra ensuite demander au FGAS à être indemnisée de la perte qu elle subit (sachant qu elle prendra en charge la moitié de celle-ci tant que la sinistralité globale est «normale) si les conditions de sa mise en œuvre sont remplies (annexe 6) ; Les aides du 1 % logement, SECURI-PASS (annexe 5) et rachat de crédit (annexe 14), si sa situation professionnelle lui permet d y prétendre ; Les fonds d aide aux accédants, lorsqu il en existe un dans le département. Eviter, si possible, la vente du logement Lorsque le chômage et la baisse de revenu qui en découle font que le ménage ne peut plus faire face à ses échéances, faut-il envisager la vente du logement? C est là une issue difficilement acceptable pour un ménage qui a déjà consenti de gros efforts pour tenter d accéder à la propriété : non seulement son projet a échoué, mais se pose en outre la question de son relogement. Il faut donc tout mettre en œuvre pour tenter de l éviter. Des possibilités existent en fonction de la situation financière du ménage. S il a également contracté des crédits à la consommation, un rachat de crédits peut permettre d alléger substantiellement sa charge de remboursement. Une solution doit toutefois être étudiée avec attention, en prenant précisément la mesure des nouveaux engagements et en s assurant qu elle est viable, c est-à-dire compatible avec le budget du ménage, sur le long terme. Pour les salariés relevant du 1% logement dont la dette totale n est pas trop importante, le rachat de crédit peut parfois être pris en charge par un CIL à des conditions avantageuses (annexe 14). Le plus souvent, dans une telle situation, le ménage aura intérêt à saisir la commission de surendettement (annexe 8). Si son dossier est recevable, celle-ci pourra proposer un plan de redressement et préconiser des mesures d allègement de la dette, par exemple la diminution ou l annulation du taux d intérêt des prêts à la consommation. En outre, lorsqu une procédure de saisie est engagée, la commission de surendettement peut saisir le juge de l exécution aux fins de suspendre les procédures. En pratique, la suspension porte sur toutes les procédures qui pourraient remettre en cause le plan amiable (annexe 9). Si la vente est inévitable Mais la vente du logement peut devenir inévitable. La commission de surendettement peut, du reste, la préconiser, si elle estime la situation trop compromise pour que puisse être mis en œuvre un plan de redressement. Il faut alors convaincre le ménage d accepter cette issue, ce qui n est pas chose aisée la plupart du temps. Le conseil est alors particulièrement délicat, car la vente signifie l échec du projet et des efforts consentis pour tenter de le mener à bien. Les conditions dans lesquelles la vente est réalisée peuvent être lourdes de conséquences pour le particulier. L enjeu est d importance puisqu il porte sur la récupération éventuelle d une somme sur le produit de la vente ou, au contraire sur la menace d une dette résiduelle qui le poursuivra, si le produit de la vente ne permet pas de purger la dette. Au-delà, le déroulement de la vente peut même avoir une influence sur la recherche d une solution de relogement. Toute fuite en avant ne fait, en effet, qu alourdir sa dette et il a tout intérêt à accepter de mettre son logement en vente sans attendre d y être contraint par une décision de justice. 4

6 Dans tous les cas, la vente amiable est préférable à la vente judiciaire : les experts estiment que le produit d une vente judiciaire est en moyenne de 30 % inférieur à ce qu aurait produit la vente amiable du même logement. Elle est possible même dans le cadre d une procédure de saisie depuis la réforme de 2006 (annexe 8). Dans la meilleure des hypothèses, le produit de la vente sera supérieur à la dette du particulier. Celui-ci récupérera ainsi une partie de son apport personnel ou de ses remboursements. Cette somme sera d autant plus importante que la vente se fera à l amiable et sans précipitation. La hausse des prix des dix années qui ont précédé la crise a été telle que cette situation risque de se rencontrer fréquemment. Dans d autres cas, le produit de la vente ne suffira pas à éteindre la dette de l établissement de crédit : celui-ci gardera une créance qu il pourra faire valoir, dans un délai maximum de deux ans, dès qu il estimera que le particulier peut y faire face et ce par tous moyens (saisie mobilière, saisie arrêt sur salaire, etc.). S il n y a pas eu commandement de saisie, prêteur et emprunteur peuvent s entendre sur le principe d une vente amiable pour éviter la saisie immobilière. Les modalités de la vente sont arrêtées d un commun accord entre elles. L emprunteur a dans ce cas intérêt à demander l engagement formel du prêteur qu une fois la vente effectuée, celui-ci n engagera pas de poursuites pour recouvrer une éventuelle dette résiduelle, une solution alternative étant la saisie de la commission de surendettement. Dans le cas d une vente judiciaire la question de la dette résiduelle se présente différemment selon la nature du prêt. S il s agit d un prêt garanti par le FGAS, PAS ou PTZ garanti, la dette peut être effacée, sauf en cas de mauvaise foi de l accédant. Dans cette dernière et rare hypothèse, qui suppose l accord de la SGFGAS, l établissement de crédit pourra continuer de poursuivre le particulier. Il importe de comprendre que les établissements de crédit utilisent cette menace de poursuite pour inciter le particulier à vendre sans difficulté. A l inverse, certains accédants en état d échec sont indifférents à cette menace, considérant qu ils n ont plus de biens ni de revenu à saisir. Or il faut avoir à l esprit que cette dette résiduelle pourra réapparaître et motiver une saisie sur salaire, une fois les difficultés du ménage dépassées. Au chapitre de la vente, il faut mentionner la garantie de rachat dont peuvent bénéficier certains accédants (annexe 13), s ils ont acheté leur logement à un organisme d HLM : il convient dans ce cas de vérifier si les conditions de la garantie sont remplies, et si l accédant a avantage ou non à les faire jouer. Le prix de rachat est en effet affecté d une décote par rapport au prix de vente initial et il faut apprécier au cas par cas si une vente amiable ne serait pas plus avantageuse. Pour les accessions du début des années 2000 et sauf baisse brutale des prix immobiliers, la valeur de marché est probablement souvent supérieure au prix de rachat garanti. Une garantie de rachat existe aussi pour les bénéficiaires d un PASS-FONCIER, mais ce dispositif a été mis en œuvre trop récemment pour qu un nombre significatif d accédants soient susceptibles d en bénéficier. Relogement et rachat HLM Se pose enfin, pour les ménages contraints à la vente, la question du relogement. Une garantie de relogement existe pour les logements neufs commercialisés par les organismes d HLM (annexe 13). La meilleure solution consiste évidemment à permettre au ménage de continuer à occuper son logement en tant que locataire après la vente. Une telle solution peut être envisagée lorsqu un 5

7 organisme d HLM accepte de racheter le logement : mise en place pour les accédants en PAP en difficulté sous le nom de RAPAPLA (rachat d un PAP par un PLA), elle fonctionne aujourd hui grâce à des financements PLAI. Le ménage bénéficiera de l aide personnelle locative qui couvre une bonne partie du loyer. Le logement est acheté au prix d évaluation des Domaines, qui peut être inférieur au capital restant dû, le créancier annulant dans ce cas la dette résiduelle. En cas de retour ultérieur à une meilleure fortune, le ménage a la possibilité de racheter le logement (annexe 11). Par ailleurs, les collectivités locales disposent, dans le cadre de la procédure de saisie, d un droit de préemption du logement, qu elles exercent rarement et qui peut être délégué à un organisme d HLM. Cela peut pourtant être un moyen de maintenir le ménage dans son logement (annexe 12). Ce type de solution, le moins mauvais dans les cas désespérés, est évidemment très lourd à mettre en œuvre : il suppose un fort volontarisme des collectivités locales et l accord d un organisme d HLM. L ADIL peut jouer un rôle moteur dans le montage de telles opérations, qui requièrent du temps et une forte implication. Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (annexe 11) L emprunteur qui a des difficultés passagères et ne peut plus faire face aux obligations engendrées par le contrat de crédit peut, en dehors de toute procédure, demander au juge d instance de lui octroyer un délai de grâce et de prendre des mesures pour réduire la dette. Le juge peut, dans la limite de deux ans, reporter ou rééchelonner le paiement des sommes dues. Il peut également décider que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit ou que les paiements s imputeront d abord sur le capital 1. A tout moment, l emprunteur en situation de surendettement, peut saisir la commission de surendettement afin de mettre en place un plan conventionnel de redressement. En contrepartie des efforts consentis par le prêteur, la commission de surendettement peut mettre un certain nombre d obligations à la charge du débiteur, par exemple la vente amiable d un bien immobilier. Si une procédure de saisie a été engagée, la commission peut, à n importe quel moment, en demander la suspension au juge de l exécution. Lorsque la commission constate qu il est impossible de recueillir l accord des parties sur le plan conventionnel, le débiteur peut demander au juge de donner force exécutoire aux mesures recommandées par la commission. Selon le degré de gravité de la situation du débiteur, la commission de surendettement peut préconiser le report ou le rééchelonnement des échéances, la réduction ou la suppression du taux d intérêt, l imputation prioritaire sur le capital des échéances rééchelonnées, voire la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due à l établissement de crédit après la vente forcée. Elle peut même aller jusqu à recommander un moratoire ou l effacement partiel des dettes. Le juge statue par ordonnance et, après avoir vérifié la régularité des mesures et leur bien fondé, leur donne force exécutoire, c est-à-dire qu elles passent du statut de propositions à celui de décisions de justice. Lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise, la commission demande l ouverture d une procédure de redressement personnel. Cette procédure de dernier recours nécessite l accord préalable du débiteur car, si elle aboutit in fine par l effacement de ses dettes, elle passe par la liquidation judiciaire de son patrimoine. 1 La traduction pratique de cette formule pose problème, ni l Administration, ni les établissements de crédit n étant capables de s accorder sur son application à un plan d amortissement. 6

8 Annexes Annexe 1 Quelques repères concernant le traitement du licenciement économique Annexe 2 Aides personnelles à l accession : un filet de sécurité en cas de chômage? Annexe 3 Le traitement des impayés par les établissements de crédit Annexe 4 Les assurances «perte d emploi» Annexe 5 Le prêt SECURI PASS du 1% logement (document UESL) Annexe 6 La sécurisation des prêts garantis par le FGAS Annexe 7 Les possibilités d aménagement de prêt Annexe 8 Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (procédure) Annexe 9 La saisie immobilière Annexe 10 Les fonds départementaux d aide aux accédants en difficulté Annexe 11 Le rachat du logement par un bailleur social Annexe 12 La délégation du droit de préemption de la commune à un bailleur social Annexe 13 Les garanties de rachat et de relogement (source USH) Annexe 14 Rachat de crédit : prêt 1% logement, pour le refinancement de prêts immobiliers plus onéreux 7

9 Annexe 1 - Quelques repères concernant le traitement du licenciement économique L objectif de cette fiche n est pas de calculer les indemnités auxquelles peuvent prétendre nos usagers en cas de licenciement économique, mais d apprécier approximativement l impact de cette situation nouvelle sur le parcours résidentiel des accédants. Le montant de l indemnité de licenciement pour cause économique Pour un salarié qui a deux ans d ancienneté à la date d expiration du préavis : 1/5 par année d ancienneté + 2/15 par année d ancienneté au-delà de la 10ème année. Des conventions collectives peuvent modifier à la hausse ces barèmes. L indemnité de licenciement est calculée en fonction du salaire de référence qui intègre les rémunérations de toute nature. L indemnité de licenciement est partiellement exonérée d impôt et de cotisations de sécurité sociale. Elle est versée avec la dernière paie et se cumule avec les autres indemnités de rupture et notamment l indemnité de congés payés. Les indemnités ASSEDIC Délai de carence Le délai de carence tient compte : - des jours de congés payés et non pris, - de l indemnité extra légale de licenciement retraduite en jours selon le quotient indemnités extra légales/montant du salaire journalier au moment du licenciement. S y ajoute un délai d attente forfaitaire de 7 jours. Compte tenu de ces éléments, on arrive à un délai de carence variable qui est en moyenne de l ordre de 2 mois. Il semble qu en pratique le traitement administratif est un peu plus long et que les indemnités ASSEDIC ne sont pas perçues avant un délai de 3 mois. Durée de l indemnisation La durée de l indemnisation est fonction de la durée de cotisation pendant les mois qui ont précédé le licenciement. Durée de cotisation Période précédent le licenciement Durée d indemnisation 182 jours 22 mois 7 mois 365 jours 20 mois 12 mois 487 jours 26 mois 23 mois 821 jours 36 mois 36 mois pour les chômeurs de plus de 50 ans Montant de l allocation Elle est calculée en fonction d un salaire journalier de référence qui réintègre tous les éléments de la rémunération du salarié, dont notamment les avantages en nature. Ce salaire journalier de référence est plafonné à 4 fois le plafond de la sécurité sociale. Le montant de l allocation est égal à la plus élevée des 2 sommes suivantes : - 57,4 % du salaire journalier de référence - 40,4 % du salaire journalier de référence + 10,93 par jour 8

10 Exemples Pour un salarié de moins de 50 ans, travaillant depuis deux ans ou plus : Exemple 1 : - salaire avant licenciement : indemnité de licenciement : congés payés non pris : 20 jours Le montant mensuel de l indemnité est de 1 341, soit 53,6 % du salaire ; Le délai de carence + attente est de 105 jours ; La durée d indemnisation est de 700 jours. Exemple 2 : - salaire avant licenciement : indemnité de licenciement : congés payés non pris : 20 jours Le montant mensuel de l indemnité est de 884, soit 58,9 % du salaire ; Le délai de carence + attente est de 52 jours ; La durée d indemnisation est de 700 jours. 9

11 Annexe 2 - Aides personnelles à l accession : un filet de sécurité en cas de chômage? En cas de perte d emploi, les aides personnelles à l accession peuvent jouer un rôle amortisseur en compensant en partie la perte de revenu qui en résulte. Le calcul de l aide prend en effet en compte cette diminution de la manière suivante : - en cas de chômage indemnisé, un abattement de 30 % est appliqué sur les ressources de la personne concernée ; - en cas de chômage indemnisé ou en fin de droits pour un chômeur indemnisé, les ressources de la personne concernée sont «neutralisées», ce qui signifie que son revenu est considéré comme nul. Par ailleurs, le calcul de l aide ne tient pas compte, dans ce cas, du revenu plancher imposé dans le barème normal. La prise en compte de la perte d emploi est effective après un délai de deux mois. Le montant de l aide étant d autant plus élevé que le revenu «de référence» est plus faible, elle se traduit par une augmentation pour les ménages qui étaient déjà bénéficiaires de l aide, ou par une ouverture de droits pour ceux qui n en bénéficiaient pas jusque-là, mais dont le revenu de référence devient ainsi inférieur au «revenu d exclusion». Toutefois, le montant de l augmentation dépend de plusieurs facteurs : le régime d aide dont bénéficie, ou peut bénéficier l emprunteur, le niveau de son revenu initial (avant la perte d emploi) et la composition du ménage. Un effet solvabilisateur indéniable Il existe trois barèmes d aide selon le mode de financement et la nature de l opération d accession : - le double barème, selon que le logement acquis est neuf ou non, de l aide personnalisée au logement (APL), réservée aux accédants ayant financé l opération avec un prêt conventionné ou ayant bénéficié d un prêt à 0%. - l allocation logement (AL), dont le barème est unique. En pratique, il suffit de distinguer le barème APL neuf, le plus solvabilisateur, des barèmes APL ancien et AL, très proches l un de l autre. 350 Figure 1 : Montant des aides pour une mensualité de 600 euros Ménage avec 2 personnes à charge - Zone APL NEUF APL ANCIEN AL MONTANT DE L'AIDE REVENU MENSUEL 10

12 Comme le montre le graphique ci-dessus, les trois barèmes fonctionnent selon le même principe : l aide est maximale et stable pour les très bas revenus (le revenu pris en compte ne peut pas être inférieur à un minimum, ici 900 ), elle décroît ensuite de façon linéaire jusqu au revenu d exclusion, au-delà duquel elle est nulle. La forme des courbes est analogue quels que soient la zone, la composition du ménage et le montant de la mensualité, seuls le montant de l aide et les paramètres (revenu minimum et revenu d exclusion) changent. L examen de ce graphique conduit aux constats suivants quant à l effet de l abattement ou de la neutralisation des ressources : cet effet est nul pour les ménages qui perçoivent l aide maximale, c est-à-dire ceux dont le revenu est inférieur ou égal au revenu minimum (il s agit là d un effet théorique, car un tel niveau de revenu interdit pratiquement d accéder à la propriété); il est nul également pour ceux dont le revenu, après abattement ou neutralisation, reste supérieur au revenu d exclusion ; il est maximum pour ceux dont le revenu est significativement supérieur au revenu minimum et inférieur ou égal au revenu d exclusion ; il est atténué pour les autres. Figure 2 : Evolution de l aide en cas de chômage d un membre du ménage de deux actifs Couple avec 2 personnes à charge, zone 2 - Mensualité brute = 30 % du revenu (Les deux personnes du ménage sont actives, celle qui perd son emploi avait un revenu représentant 50 % des ressources du ménage). Montant de l'aide Montant de l'aide Revenu mensuel APL ancien Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé APL neuf Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel Montant de l'aide AL Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel 11

13 On voit (figure 2) qu en cas de perte d emploi le montant de l aide augmente significativement : pour les ménages dont le revenu est inférieur au revenu d exclusion, l APL double pratiquement en cas de chômage indemnisé et triple en cas de chômage non indemnisé ; en AL l augmentation est moindre en cas de chômage indemnisé, sauf pour les bas revenus. Toutefois, dans tous les cas, la dépense restant à la charge du ménage demeure importante dès que le revenu atteint un certain niveau. Le bénéfice de l aide s étend alors à des ménages dont le revenu est assez élevé : ainsi, sous les hypothèses de l exemple ci-dessus, en cas de chômage non indemnisé, le ménage perçoit une aide de plus de 200 par mois jusqu à un revenu mensuel avant chômage de en APL neuf, en APL ancien et en AL. Toutefois, la part de la dépense restant à la charge du ménage croît rapidement avec le revenu à partir d un seuil relativement bas. L augmentation de l aide permet néanmoins, pour la plupart des ménages relevant de l accession sociale, d alléger de façon significative le poids des mensualités de remboursement. Elle ne permet évidemment pas à elle seule de faire face aux difficultés résultant d une chute brutale de revenu, mais elle peut y contribuer si la durée du chômage n est pas trop longue. Figure 3 : Evolution de l aide en cas de chômage pour un ménage d un seul actif Couple avec 2 personnes à charge, zone 2 - Mensualité brute = 30 % du revenu L impact de l augmentation de l aide est plus important encore dans le cas d un ménage dont un seul membre est actif (figure 3). L aide couvre alors la totalité jusqu à un certain niveau de revenu, plus élevé en APL neuf qu en APL ancien et en AL. Audelà, le reste à charge s accroît, mais moins rapidement que pour un ménage biactif. Quel que soit le nombre d actifs du ménage, la disparité des barèmes est importante pour l accession neuve : dans le premier exemple (figure 2), pour un couple dont le revenu mensuel avant chômage était de 2 500, le taux d effort net, c est-à-dire aide déduite, est de 40 % en APL neuf et de 46 % en AL. On mesure l avantage qu il y a, en cas de perte d emploi, à avoir financé l opération à l aide d un prêt ouvrant droit à l APL. Montant de l'aide Montant de l'aide Montant de l'aide APL ancien Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel APL neuf Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel AL Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel 12

14 Annexe 3 - Le traitement des impayés par les établissements de crédit Tout se joue dans les 90 jours qui suivent le premier retard de paiement, phase pendant laquelle l emprunteur doit réagir vite pour trouver une solution amiable auprès de l établissement prêteur. Au-delà, on entre dans la phase contentieuse : la solution est imposée à l emprunteur défaillant. Cette période de 90 jours comporte un certain nombre de dates butoirs. 1ère étape : J + 10 A partir du 10 ème jour de retard dans le paiement des échéances, la banque peut majorer de 3 % le taux d intérêt que l emprunteur aura à payer jusqu à la reprise du cours normal des échéances contractuelles (code de la consommation : art. L et R.312-3). La majoration est calculée, soit sur les seules échéances impayées, soit sur le CRD(CRD) et par jour de retard. Exemple pour euros de CRD : x 3 % = 8,22 / jour à ajouter à la mensualité normalement due. 365 Les cautions sont également informées de l impayé de l emprunteur. 2ème étape : J + 15 Un premier courrier, simple, est adressé par l agence (qui a délégation) à l emprunteur pour l informer que sa défaillance dans le paiement de la mensualité va entraîner le paiement d une pénalité conformément à ce que prévoient les conditions générales de son offre de prêt. 3ème étape : J + 40 Une lettre recommandée avec avis de réception est adressée aux frais de l emprunteur, lui précisant qu il est à la limite de l inscription au fichier des incidents de paiement (FICP : 40E#) Les cautions personnelles sont actionnées en paiement. 4ème étape : A partir de J + 40 L'agence locale gère le risque jusqu'au 40ème jour. Ensuite, deux situations sont possibles suivant l organisation de l établissement prêteur : soit il existe un service de précontentieux, soit un «chargé de solution» est détaché dans le réseau par le service pré contentieux de la caisse régionale. Ce chargé de solution reçoit tous les clients en difficulté qui ont déjà 40 jours de retard et doit les suivre. 5ème étape : J + 55 En l absence de régularisation, l emprunteur est mis en demeure de payer par un courrier en recommandé avec avis de réception (toujours à ses frais). Ce courrier lui rappelle que son inscription au FICP est imminente. 6ème étape : J + 60 L emprunteur est inscrit au FICP. Désormais les autres établissements de crédit peuvent être informés du risque en le consultant. 13

15 7ème étape : J + 90 Le «chargé de solution» est dessaisi : le dossier passe au contentieux. La banque provisionne la créance douteuse et litigieuse (CDL) qui recouvre le CRD, les intérêts de retard du crédit immobilier mais aussi tous les comptes liés (crédits à la consommation, revolving, entreprise individuelle etc.). A noter : lorsqu un client est présumé de mauvaise foi par le prêteur, celui-ci le met immédiatement en contentieux sans attendre J = 90. 8ème étape : J + 98 Dans les 8 jours de J + 90 une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception est adressée à l emprunteur lui indiquant la mise en œuvre de la déchéance du terme prévue au contrat (clause résolutoire) et prévoyant que sont immédiatement exigibles : le CRD et les intérêts échus, une indemnité égale à 7 % des sommes dues (Code de la consommation : art. L ), le remboursement des frais taxables (Code de la consommation : art. L ). A ce stade soit le client vend son bien à l amiable pour payer, à défaut la banque mettra en œuvre la procédure de saisie immobilière pour récupérer les sommes dues. En pratique, la déchéance du terme n est que rarement prononcée à l initiative de l établissement prêteur. En effet, celle-ci entraîne un certain nombre d inconvénients, dont les suivants : lorsqu elle a été prononcée à la suite d impayés, elle demeure généralement sans effet, l emprunteur n ayant pas la capacité de rembourser la totalité de la créance, sauf en cas de revente du bien financé ; elle entraîne la perte de l assurance liée au prêt ; les intérêts de retard sont calculés au taux du prêt (alors que les intérêts de retard dus par le débiteur défaillant, en l absence de déchéance du terme, peuvent être majorés de 3 % au maximum). la déchéance du terme rend caduques l ensemble des conditions initiales de remboursement du crédit. L absence de prononcé de la déchéance du terme permet de maintenir ces conditions d origine et, le cas échéant, de ne mettre en place des plans d apurement que pour les arriérés. Les étapes qui viennent d être décrites s imposent de façon générale, leur mise en oeuvre pouvant évidemment différer d un établissement à l autre. Ainsi, les intérêts de retard ne sont pas toujours facturés dans leur intégralité. L'accumulation des frais est d'ailleurs un problème récurrent pour les accédants dont le prêt immobilier est domicilié dans un établissement extérieur : outre les éventuelles pénalités liées aux retards de paiement, ils doivent subir deux fois les frais financiers liés aux prélèvements (rejets, représentations...). La pratique des Fonds d'aide aux Accédants en Difficulté (FAAD) tend d'ailleurs à démontrer que les débiteurs n'ont pas toujours conscience du retard accumulé : ils ignorent le plus souvent l'importance de leur débit, noyés dans d'autres dettes résultant d'une accumulation de difficultés sociales, familiales ou professionnelles. A tout moment, le débiteur est en situation de surendettement, c est-à-dire dans l impossibilité manifeste d apurer ses dettes non professionnelles exigibles ou à échoir, peut saisir la commission de surendettement afin de mettre en place un plan conventionnel de redressement (Code de la consommation : art. L et suivants, cf. annexe 8). Les banques veulent éviter cette saisine car elles ne maîtrisent alors plus le dossier. Les traitements sont différents d une commission à l autre. * * * 14

16 Annexe 4 - Les assurances perte d emploi Contrairement à l assurance décès qui intervient en capital, l assurance perte d emploi se substitue partiellement à l emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage. Ces contrats ne sont pas réglementés et leur contenu varie fortement d un établissement à l autre, alors même que peu de compagnies d assurance sont présentes sur ce marché. Le délai de carence La garantie n est acquise qu à l issue d une période décomptée à partir de la date d effet de l adhésion. Cette période est appelée «délai de carence», dans la plupart des cas, mais aussi parfois «délai d attente». Sa durée varie d un établissement à l autre de zéro à 12 mois, voire 15 mois. Dans certains établissements, le délai de carence dépend de la durée d activité en CDI. La franchise Les contrats prévoient presque toujours une période au cours de laquelle l assuré bénéficie des indemnités ASSEDIC sans avoir droit à une indemnité de l assurance perte d emploi. Cette période est appelée «franchise» dans la plupart des cas, mais aussi «délai de carence». Lorsqu elle est prévue au contrat, la franchise se situe le plus souvent dans une fourchette allant de 3 à 6 mois, bien qu elle puisse, dans certains cas, atteindre 9 mois. Certains établissements offrent deux options à l assuré, le montant des primes étant évidemment fonction de l option choisie. Le délai de franchise peut également dépendre des droits acquis en fonction de la durée d activité en CDI. La durée d indemnisation A l exception d un seul, les établissements imposent une limite de durée d indemnisation par période de chômage : cette limite varie de six à trente mois selon les établissements et, pour certains d entre eux, la durée d activité continue en CDI. S y ajoute le plus souvent une limite à la durée totale d indemnisation, valable pour toute la durée du contrat. Elle est en général de 3 ans, mais peut être supérieure jusqu à 6 ans dans l option la plus favorable à l emprunteur. Le montant de l indemnisation Il n existe pas de garantie permettant de couvrir la totalité de la mensualité dès le début de l indemnisation. Le montant de l indemnisation est calculé en pourcentage de la mensualité contractuelle. Ce pourcentage est le plus souvent fixe sur toute la période d indemnisation, il peut également être progressif pour tenir compte de l indemnisation dégressive par l ASSEDIC. Dans certains cas, le montant de l indemnisation est limité à la perte de revenu de l emprunteur. Les conditions d admission Tous les contrats définissent les bénéficiaires potentiels comme des personnes physiques susceptibles de bénéficier des indemnités ASSEDIC et qui exercent une activité salariée au titre d un contrat de travail à durée indéterminée et qui ne sont, ni en période d essai, ni en préavis de licenciement ou de mise en préretraite. La plupart ont inclus une clause visant à exclure les salariés d entreprise faisant l objet d un plan social. Certains établissements exigent, en plus, que le salarié travaille pour le même employeur depuis six mois ou un an. Pratiquement, tous les établissements ont prévu une limite d âge pour souscrire la garantie perte d emploi. Cette limite se situe entre 50 ans et 60 ans. L âge dominant est de 55 ans. Deux établissements ne prévoient pas de limite d âge. Ils proposent, par ailleurs, une garantie «perte d emploi» aux chefs d entreprise âgés de moins de 63 ans et affiliés au régime de la Garantie Sociale des Chefs et Dirigeants d Entreprise. 15

17 La prise en compte des reprises d emploi en contrat à durée déterminée Après une période de chômage, le retour à l emploi passe souvent par des contrats à durée déterminée. Or, la fin d un CDD est un cas d exclusion de la garantie de l assurance «perte d emploi». Les contrats d assurance actuellement proposés ont corrigé cette anomalie, qui pouvait conduire un emprunteur à renoncer à un emploi en CDD pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie «perte d emploi». Certains établissements ont prévu qu à l issue d un CDD de moins de six mois, consécutif à une perte d emploi, l indemnisation par l assurance reprenait sans application de la période de franchise. Un CDD de plus de six mois ouvre droit à une nouvelle période d indemnisation avec application du délai de franchise. Aide à la recherche d emploi Certains prêteurs proposent, dans le cadre de l assurance «perte d emploi», des aides pratiques pour un retour à l emploi. Les options offertes à l assuré Plusieurs établissements prêteurs proposent des choix quant aux garanties apportées : plus la période d indemnisation est longue, plus la prime est chère, ou encore une meilleure prise en charge de la mensualité (75 % au lieu de 50 %) entraîne une majoration de la prime. Pas d articulation avec la sécurisation des accédants «PAS» A la suite de la mise en place, en 1999, du dispositif de sécurisation des emprunteurs en prêts d accession sociale (PAS), on aurait pu s attendre à ce que les contrats d assurance perte d emploi soient adaptés à ces nouvelles dispositions, en prévoyant des options spécifiques pour ces emprunteurs. Rappelons que les emprunteurs ayant souscrit un PAS à compter du 1 er avril 1999 et jusque décembre 2003 peuvent bénéficier, en cas de chômage, d un report gratuit de la moitié de la mensualité pendant un maximum de 12 mois fractionnable en deux fois, tout en continuant, le cas échéant, à percevoir l aide au logement calculée sur la mensualité totale. Ce mécanisme est assorti d un délai de carence d un an et ne comporte pas de franchise. En cas de retour à l emploi, puis de nouvelle perte d emploi, il peut être réutilisé une fois, à l issue d un délai de «carence» de 12 mois. 16

18 Annexe 5 - Le prêt SECURI-PASS du 1% logement (document «UESL») C est une avance au taux de 0 %, hors assurances et garanties, sans frais de dossier, d un montant maximum de : à hauteur de 100 % des mensualités des emprunts immobiliers nettes d APL (et le cas échéant de l assurance chômage). Les emprunts concernés sont ceux contractés pour le financement de l achat, de la construction ou de l amélioration de la résidence principale, quelle que soit leur date d octroi ; dans la limite de 850 par mensualité pendant 6 mois ; renouvelable une fois pour une nouvelle période de 6 mois, après examen de la situation du salarié. Ce prêt est remboursable sur 15 ans maximum au dernier déblocage des fonds avec ou sans différé d amortissement. Sa durée est déterminée de façon à maintenir le taux d effort global du bénéficiaire en deçà de 35 %. Le taux d effort prend en compte tous les prêts, y compris les prêts à la consommation. Qui peut en bénéficier? Tout salarié, quelle que soit la nature de son contrat de travail (CDD, CNE, contrat à temps partiel, contrat de professionnalisation, contrat d accompagnement dans l emploi...), accédant à la propriété de sa résidence principale : d une entreprise du secteur privé non agricole (10 salariés et +), d un organisme ou d une entreprise du secteur public cotisant au 1% Logement (EDF, Gaz de France, La Poste, France Télécom, OPAC, SNCF, URSSAF, CAF, CPAM, RATP, etc.) ; en effet les salariés de ces entreprises sont assimilés à des salariés du secteur privé. ou Tout retraité depuis moins de 5 ans dont le dernier employeur était une entreprise du secteur privé (10 salariés et +) avec des revenus imposables, au moment de la demande, inférieurs aux plafonds de ressources PTZ (Prêt à Taux Zéro) de la zone A ; et confronté au chômage ou à une forte réduction de ses ressources consécutive notamment à l éclatement de la cellule familiale ou à la maladie ou à une baisse contrainte et non prévisible de ses revenus : - 40 % de taux d endettement des charges à caractère immobilier ou - 30 % de baisse des ressources. Quelles sont les conditions à respecter? Cette aide est apportée à celui qui conserve la charge du logement (résidence principale). L avance est accordée après un délai de carence de 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt principal, sans délai de franchise. Le prêt SECURI-PASS peut être refusé : lorsque le dossier est en cours d examen par la Commission de surendettement de la Banque de France ; dans ce cas l accédant à la propriété peut demander à un organisme 1% logement une renégociation de ses prêts immobiliers plus onéreux ; (en savoir plus : ; lorsqu il y a impayé préalable à la situation ouvrant accès à cette aide ; en cas de «reste à vivre» (part des ressources nécessaire aux dépenses courantes), inférieur au RMI (revenu minimum d insertion). Droits ouverts Un accord est systématiquement donné pour tout demandeur respectant les conditions d octroi. Le dossier, une fois complet, est examiné dans le délai d'un mois par l organisme 1 % Logement. A défaut de réponse dans ce délai, le Prêt SECURI-PASS est considéré comme accordé. 17

19 Le demandeur qui se voit refuser l aide peut faire appel auprès du Conseil d administration du Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou du bureau de la Chambre de Commerce et d'industrie (CCI) et, en cas de nouveau refus, auprès du Conseil d administration de l UESL (Fédération du 1 % Logement). Qui contacter? l'organisme 1 % Logement de votre employeur ; l'organisme 1 % Logement le plus proche de votre domicile. 18

20 Annexe 6 - La sécurisation des prêts garantis par le FGAS Les garanties PAS permettent à l emprunteur de conserver son domicile tout en bénéficiant d un aménagement de dette, pour lequel la banque sera indemnisée par la SGGFAS. Il existe deux mécanismes différents : la garantie FGAS et la garantie dite de sécurisation (pour mémoire, la garantie FGAS couvre aussi les pertes encourues par les banques au titre des PAS et PTZ garantis en cas de vente du bien financé) La garantie FGAS accordée à tout prêt PAS et PTZ garanti Elle permet au FGAS de prendre partiellement en charge la perte actuarielle subie par la banque en cas d aménagement du prêt (report ou annulation partielle d échéances par exemple) lié à des difficultés financières de l emprunteur. L accès à la garantie suppose que deux conditions de fond soient remplies. Première condition : condition de situation financière dégradée de l emprunteur Cette condition est remplie : soit par l inscription au fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés (F.I.C.P.), institué par l article L du Code de la consommation ; soit par la justification par l établissement de crédit de l existence d une situation financière de l emprunteur durablement compromise. Seconde condition : perte pour la banque, à l issue d une modification de l échéancier de dette, soit amiable, soit dans le cadre des procédures prévues par la loi. Ces procédures sont principalement les procédures qui font suite à une situation de surendettement au sens du Code de la consommation : elles sont, rappelée ci après (et expliquées en détail en annexe 8) => Négociation amiable => Signature par les parties d un plan conventionnel de redressement, en application de l article L du Code de la consommation (commission de surendettement). => Décision de justice exécutoire pour un plan de redressement, impliquant une perte financière pour l établissement de crédit : Notification de l ordonnance du juge donnant force exécutoire aux mesures recommandées par la Commission de Surendettement conformément aux articles L et L du Code de la consommation. Notification du jugement statuant sur la contestation des mesures recommandées par la Commission de Surendettement conformément aux articles L et L du Code de la consommation. Notification d une décision de justice exécutoire prise en application de l article du Code Civil ou de l article L du Code de la consommation. => Procédure de rétablissement personnel, situation irrémédiablement compromise caractérisée par l impossibilité de mettre en œuvre un plan de redressement ou des mesures ayant reçu force exécutoire par le juge visées ci-dessus. => Procédure collective Signature d un accord dans le cadre d une procédure de conciliation ou d un plan de sauvegarde ou notification d un jugement d ouverture d une procédure collective dans le cadre des articles L et suivants, L et suivants du Code de commerce et L et suivants du Code rural dans l hypothèse où ces procédures s appliquent à l emprunteur. 19