ANIL HABITAT ACTUALITE

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1 Décembre 2009 ANIL HABITAT ACTUALITE Accédants à la propriété : Que faire en cas de chômage?

2 Conseiller ceux qui souhaitent accéder à la propriété pour les aider à réussir leur projet constitue la vocation première des ADIL, c est aussi un élément essentiel de sécurisation de la filière immobilière. Les experts des pays les plus touchés par la crise s accordent aujourd hui sur la nécessité d offrir au particulier une information personnalisée, objective et distincte de celle qui doit lui être fournie par les professionnels grâce auxquels il conduira son opération, qu il s agisse des promoteurs, des constructeurs ou des établissements de crédit. C est aussi le rôle des ADIL d aider ceux des accédants qui éprouvent des difficultés à mener leur projet à son terme ou même qui doivent se résigner à y renoncer. Si en France, comme dans la plupart des économies ouvertes, le volume de transactions et de constructions neuves s est effondré en 2008, on n a en revanche observé aucun des phénomènes qui accompagnent la crise immobilière aux Etats-Unis, en Grande Bretagne ou en Espagne : le taux des défaillances d emprunteurs ne s est pas accru et le nombre de saisies est resté anecdotique. Malheureusement, il est à craindre que dans les mois qui viennent cette situation se dégrade. Si la crise touche d abord les personnes en emploi précaire, en majorité des locataires ou des jeunes hébergés dans leur famille, la poursuite attendue de l aggravation du chômage pourrait diriger plus tard vers les ADIL nombre d accédants en difficulté pour faire face à leurs charges de remboursement. Celles-ci doivent être en mesure de leur apporter l aide la plus efficace possible pour faire face à une situation dans laquelle ils n ont aucune responsabilité. L objet de ce dossier est de mettre à la disposition des conseillers d ADIL tous les éléments juridiques et pratiques pour ce faire ; de nombreux dispositifs existent, parfois mal connus, plus ou moins adaptés à la diversité des situations particulières ; il s agit de permettre à l accédant d en tirer parti. En particulier, il hésitera moins à prendre contact immédiatement avec l établissement prêteur, ce qui est souhaitable, s il sait ce qu il peut obtenir de ce dernier. Comme à l accoutumée, les ADIL s efforceront d intervenir le plus en amont possible. Elles auront à faire face à des situations très différentes : certains pourront venir les consulter en prévision de difficultés à venir, d autres après la survenance des premiers impayés, ou plus tard dans la phase judiciaire, lors de la vente ou de la saisie. Les ADIL devront aussi être capables de traiter les questions de relogement et de répondre à ceux dont la créance ne serait pas éteinte après la vente de leur logement.

3 Le conseil aux accédants en difficulté... 2 En cas de difficultés passagères...3 Eviter, si possible, la vente du logement...4 Si la vente est inévitable...4 Relogement et rachat HLM...5 Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (annexe 11)...6 Annexes... 7 Annexe 1 - Quelques repères concernant le traitement du licenciement économique...8 Annexe 2 - Aides personnelles à l accession : un filet de sécurité en cas de chômage?...10 Annexe 3 - Le traitement des impayés par les établissements de crédit...13 Annexe 4 - Les assurances perte d emploi...15 Annexe 5 - Le prêt SECURI-PASS du 1% logement (document «UESL»)...17 Annexe 6 - La sécurisation des prêts garantis par le FGAS...19 Annexe 7 - Les possibilités d aménagement de prêt...21 Annexe 8 - Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (procédure)...23 Annexe 9 - La saisie immobilière...26 Annexe 10 - Les fonds départementaux d aide aux accédants en difficulté...32 Annexe 11 - Le rachat du logement par un bailleur social...34 Annexe 12 - La délégation du droit de préemption de la commune à un bailleur social...36 Annexe 13 - Les garanties de rachat et de relogement (source USH)...37 Annexe 14 - Rachat de crédit : prêt 1% logement pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux Document UESL...38 Le conseil aux accédants en difficulté La perte d emploi entraîne à plus ou moins long terme une baisse de revenu de la personne concernée. Pour les accédants à la propriété, elle peut donc se traduire par des difficultés à s acquitter de leurs mensualités de remboursement. Il existe, certes, des dispositifs palliatifs, mais ils sont pour la plupart conçus pour aider l accédant à faire face à des difficultés transitoires : adaptés à un chômage de courte durée, ils ne sont plus efficaces dès lors que la période de chômage dure plus de quelques mois, un an au maximum. La première difficulté, lorsqu il s agit de conseiller un accédant ayant perdu son emploi, est donc d évaluer avec lui la probabilité qu il en retrouve un dans un délai suffisamment bref. Tâche difficile, car cette probabilité dépend de plusieurs facteurs. Il s agit de l aider à faire le diagnostic de sa situation en évoquant les conséquences du chômage selon plusieurs hypothèses de durée : sa qualification professionnelle, les circonstances de son licenciement il est plus difficile de retrouver un emploi en cas de licenciement économique collectif et plus encore lorsque l entreprise ferme, l état du marché local de l emploi. 2

4 En cas de difficultés passagères La priorité est d établir un bilan prévisionnel de la situation financière du ménage. A un horizon de quelques mois, il est possible d évaluer les conséquences de la perte d emploi en termes de revenu. Le montant de l allocation de chômage peut être calculé en fonction de la durée d emploi précédant le licenciement et du salaire. Il faut également tenir compte des indemnités de licenciement, parfois importantes et susceptibles de pallier, pendant une durée à évaluer, la baisse de revenu (annexe 1). Il doit être ainsi possible d évaluer la durée pendant laquelle les revenus du ménage lui permettront de faire face au paiement des mensualités. Il faut également étudier les caractéristiques des prêts en cours de remboursement pour déterminer si l emprunteur dispose de marges de manœuvre contractuelles, par exemple la possibilité de moduler les mensualités à la baisse. Il est très important que ce travail ait été fait avant la négociation avec le prêteur, car certains des dispositifs d aide sont mal connus et de ce fait peu utilisés par les établissements, qui risquent de ne pas proposer spontanément de les mettre en œuvre. Il faut ensuite passer en revue les dispositifs d aide dont l accédant est susceptible de bénéficier : Les dispositifs «automatiques» L aide personnelle à laquelle il pourra éventuellement prétendre en fonction de l évolution de son revenu (annexe 2). La baisse de revenu peut entraîner une augmentation de l aide si l emprunteur la percevait déjà, une ouverture de droit si ce n était pas le cas. Pour que le montant de l aide versée soit ajusté en fonction de la situation nouvelle, l emprunteur doit déclarer la baisse de revenu ainsi que son motif à la caisse d allocations familiales ; Les conditions de prise en charge ou de report des mensualités par l assurance perte d emploi, s il en a souscrit une (annexe 4). Les aménagements à négocier avec le prêteur Certains accédants peuvent être tentés par une attitude de fuite qui les conduit notamment à éviter le contact avec l établissement prêteur créancier, considéré comme un adversaire. Il faut au contraire prendre contact avec le prêteur le plus rapidement possible. L accédant défaillant sera plus enclin à le faire s il a une vision claire des marges de manœuvres des établissements de crédit et de la procédure que celui-ci doit suivre en cas de défaillance de son débiteur. Muni de ces éléments, l accédant doit alors prendre contact avec l établissement prêteur pour l informer de sa situation, lui demander de l aider à mettre en œuvre les dispositifs utilisables et examiner avec lui les possibilités d aménagement du prêt (annexe 7). Pour être efficace, ce contact doit être le plus précoce possible. En tout état de cause, la banque entre en relation avec l emprunteur dès le premier impayé : il importe que ce dernier réagisse rapidement. Tout retard risque de lui être préjudiciable, en rendant difficile la négociation et en incitant la banque à s engager dans une procédure qui, à ce stade, peut souvent être évitée. En effet, le traitement des impayés par les prêteurs obéit à un calendrier rigoureux (annexe 3) et tout atermoiement de l emprunteur peut conduire à une situation irréversible, ce qui n est dans l intérêt d aucune des deux parties. 3

5 Les aides mobilisables sous condition Le report d échéances, pour les prêts garantis par le FGAS : c est une possibilité offerte à la banque, qui peut donc la présenter à l emprunteur. La banque pourra ensuite demander au FGAS à être indemnisée de la perte qu elle subit (sachant qu elle prendra en charge la moitié de celle-ci tant que la sinistralité globale est «normale) si les conditions de sa mise en œuvre sont remplies (annexe 6) ; Les aides du 1 % logement, SECURI-PASS (annexe 5) et rachat de crédit (annexe 14), si sa situation professionnelle lui permet d y prétendre ; Les fonds d aide aux accédants, lorsqu il en existe un dans le département. Eviter, si possible, la vente du logement Lorsque le chômage et la baisse de revenu qui en découle font que le ménage ne peut plus faire face à ses échéances, faut-il envisager la vente du logement? C est là une issue difficilement acceptable pour un ménage qui a déjà consenti de gros efforts pour tenter d accéder à la propriété : non seulement son projet a échoué, mais se pose en outre la question de son relogement. Il faut donc tout mettre en œuvre pour tenter de l éviter. Des possibilités existent en fonction de la situation financière du ménage. S il a également contracté des crédits à la consommation, un rachat de crédits peut permettre d alléger substantiellement sa charge de remboursement. Une solution doit toutefois être étudiée avec attention, en prenant précisément la mesure des nouveaux engagements et en s assurant qu elle est viable, c est-à-dire compatible avec le budget du ménage, sur le long terme. Pour les salariés relevant du 1% logement dont la dette totale n est pas trop importante, le rachat de crédit peut parfois être pris en charge par un CIL à des conditions avantageuses (annexe 14). Le plus souvent, dans une telle situation, le ménage aura intérêt à saisir la commission de surendettement (annexe 8). Si son dossier est recevable, celle-ci pourra proposer un plan de redressement et préconiser des mesures d allègement de la dette, par exemple la diminution ou l annulation du taux d intérêt des prêts à la consommation. En outre, lorsqu une procédure de saisie est engagée, la commission de surendettement peut saisir le juge de l exécution aux fins de suspendre les procédures. En pratique, la suspension porte sur toutes les procédures qui pourraient remettre en cause le plan amiable (annexe 9). Si la vente est inévitable Mais la vente du logement peut devenir inévitable. La commission de surendettement peut, du reste, la préconiser, si elle estime la situation trop compromise pour que puisse être mis en œuvre un plan de redressement. Il faut alors convaincre le ménage d accepter cette issue, ce qui n est pas chose aisée la plupart du temps. Le conseil est alors particulièrement délicat, car la vente signifie l échec du projet et des efforts consentis pour tenter de le mener à bien. Les conditions dans lesquelles la vente est réalisée peuvent être lourdes de conséquences pour le particulier. L enjeu est d importance puisqu il porte sur la récupération éventuelle d une somme sur le produit de la vente ou, au contraire sur la menace d une dette résiduelle qui le poursuivra, si le produit de la vente ne permet pas de purger la dette. Au-delà, le déroulement de la vente peut même avoir une influence sur la recherche d une solution de relogement. Toute fuite en avant ne fait, en effet, qu alourdir sa dette et il a tout intérêt à accepter de mettre son logement en vente sans attendre d y être contraint par une décision de justice. 4

6 Dans tous les cas, la vente amiable est préférable à la vente judiciaire : les experts estiment que le produit d une vente judiciaire est en moyenne de 30 % inférieur à ce qu aurait produit la vente amiable du même logement. Elle est possible même dans le cadre d une procédure de saisie depuis la réforme de 2006 (annexe 8). Dans la meilleure des hypothèses, le produit de la vente sera supérieur à la dette du particulier. Celui-ci récupérera ainsi une partie de son apport personnel ou de ses remboursements. Cette somme sera d autant plus importante que la vente se fera à l amiable et sans précipitation. La hausse des prix des dix années qui ont précédé la crise a été telle que cette situation risque de se rencontrer fréquemment. Dans d autres cas, le produit de la vente ne suffira pas à éteindre la dette de l établissement de crédit : celui-ci gardera une créance qu il pourra faire valoir, dans un délai maximum de deux ans, dès qu il estimera que le particulier peut y faire face et ce par tous moyens (saisie mobilière, saisie arrêt sur salaire, etc.). S il n y a pas eu commandement de saisie, prêteur et emprunteur peuvent s entendre sur le principe d une vente amiable pour éviter la saisie immobilière. Les modalités de la vente sont arrêtées d un commun accord entre elles. L emprunteur a dans ce cas intérêt à demander l engagement formel du prêteur qu une fois la vente effectuée, celui-ci n engagera pas de poursuites pour recouvrer une éventuelle dette résiduelle, une solution alternative étant la saisie de la commission de surendettement. Dans le cas d une vente judiciaire la question de la dette résiduelle se présente différemment selon la nature du prêt. S il s agit d un prêt garanti par le FGAS, PAS ou PTZ garanti, la dette peut être effacée, sauf en cas de mauvaise foi de l accédant. Dans cette dernière et rare hypothèse, qui suppose l accord de la SGFGAS, l établissement de crédit pourra continuer de poursuivre le particulier. Il importe de comprendre que les établissements de crédit utilisent cette menace de poursuite pour inciter le particulier à vendre sans difficulté. A l inverse, certains accédants en état d échec sont indifférents à cette menace, considérant qu ils n ont plus de biens ni de revenu à saisir. Or il faut avoir à l esprit que cette dette résiduelle pourra réapparaître et motiver une saisie sur salaire, une fois les difficultés du ménage dépassées. Au chapitre de la vente, il faut mentionner la garantie de rachat dont peuvent bénéficier certains accédants (annexe 13), s ils ont acheté leur logement à un organisme d HLM : il convient dans ce cas de vérifier si les conditions de la garantie sont remplies, et si l accédant a avantage ou non à les faire jouer. Le prix de rachat est en effet affecté d une décote par rapport au prix de vente initial et il faut apprécier au cas par cas si une vente amiable ne serait pas plus avantageuse. Pour les accessions du début des années 2000 et sauf baisse brutale des prix immobiliers, la valeur de marché est probablement souvent supérieure au prix de rachat garanti. Une garantie de rachat existe aussi pour les bénéficiaires d un PASS-FONCIER, mais ce dispositif a été mis en œuvre trop récemment pour qu un nombre significatif d accédants soient susceptibles d en bénéficier. Relogement et rachat HLM Se pose enfin, pour les ménages contraints à la vente, la question du relogement. Une garantie de relogement existe pour les logements neufs commercialisés par les organismes d HLM (annexe 13). La meilleure solution consiste évidemment à permettre au ménage de continuer à occuper son logement en tant que locataire après la vente. Une telle solution peut être envisagée lorsqu un 5

7 organisme d HLM accepte de racheter le logement : mise en place pour les accédants en PAP en difficulté sous le nom de RAPAPLA (rachat d un PAP par un PLA), elle fonctionne aujourd hui grâce à des financements PLAI. Le ménage bénéficiera de l aide personnelle locative qui couvre une bonne partie du loyer. Le logement est acheté au prix d évaluation des Domaines, qui peut être inférieur au capital restant dû, le créancier annulant dans ce cas la dette résiduelle. En cas de retour ultérieur à une meilleure fortune, le ménage a la possibilité de racheter le logement (annexe 11). Par ailleurs, les collectivités locales disposent, dans le cadre de la procédure de saisie, d un droit de préemption du logement, qu elles exercent rarement et qui peut être délégué à un organisme d HLM. Cela peut pourtant être un moyen de maintenir le ménage dans son logement (annexe 12). Ce type de solution, le moins mauvais dans les cas désespérés, est évidemment très lourd à mettre en œuvre : il suppose un fort volontarisme des collectivités locales et l accord d un organisme d HLM. L ADIL peut jouer un rôle moteur dans le montage de telles opérations, qui requièrent du temps et une forte implication. Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (annexe 11) L emprunteur qui a des difficultés passagères et ne peut plus faire face aux obligations engendrées par le contrat de crédit peut, en dehors de toute procédure, demander au juge d instance de lui octroyer un délai de grâce et de prendre des mesures pour réduire la dette. Le juge peut, dans la limite de deux ans, reporter ou rééchelonner le paiement des sommes dues. Il peut également décider que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit ou que les paiements s imputeront d abord sur le capital 1. A tout moment, l emprunteur en situation de surendettement, peut saisir la commission de surendettement afin de mettre en place un plan conventionnel de redressement. En contrepartie des efforts consentis par le prêteur, la commission de surendettement peut mettre un certain nombre d obligations à la charge du débiteur, par exemple la vente amiable d un bien immobilier. Si une procédure de saisie a été engagée, la commission peut, à n importe quel moment, en demander la suspension au juge de l exécution. Lorsque la commission constate qu il est impossible de recueillir l accord des parties sur le plan conventionnel, le débiteur peut demander au juge de donner force exécutoire aux mesures recommandées par la commission. Selon le degré de gravité de la situation du débiteur, la commission de surendettement peut préconiser le report ou le rééchelonnement des échéances, la réduction ou la suppression du taux d intérêt, l imputation prioritaire sur le capital des échéances rééchelonnées, voire la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due à l établissement de crédit après la vente forcée. Elle peut même aller jusqu à recommander un moratoire ou l effacement partiel des dettes. Le juge statue par ordonnance et, après avoir vérifié la régularité des mesures et leur bien fondé, leur donne force exécutoire, c est-à-dire qu elles passent du statut de propositions à celui de décisions de justice. Lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise, la commission demande l ouverture d une procédure de redressement personnel. Cette procédure de dernier recours nécessite l accord préalable du débiteur car, si elle aboutit in fine par l effacement de ses dettes, elle passe par la liquidation judiciaire de son patrimoine. 1 La traduction pratique de cette formule pose problème, ni l Administration, ni les établissements de crédit n étant capables de s accorder sur son application à un plan d amortissement. 6

8 Annexes Annexe 1 Quelques repères concernant le traitement du licenciement économique Annexe 2 Aides personnelles à l accession : un filet de sécurité en cas de chômage? Annexe 3 Le traitement des impayés par les établissements de crédit Annexe 4 Les assurances «perte d emploi» Annexe 5 Le prêt SECURI PASS du 1% logement (document UESL) Annexe 6 La sécurisation des prêts garantis par le FGAS Annexe 7 Les possibilités d aménagement de prêt Annexe 8 Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (procédure) Annexe 9 La saisie immobilière Annexe 10 Les fonds départementaux d aide aux accédants en difficulté Annexe 11 Le rachat du logement par un bailleur social Annexe 12 La délégation du droit de préemption de la commune à un bailleur social Annexe 13 Les garanties de rachat et de relogement (source USH) Annexe 14 Rachat de crédit : prêt 1% logement, pour le refinancement de prêts immobiliers plus onéreux 7

9 Annexe 1 - Quelques repères concernant le traitement du licenciement économique L objectif de cette fiche n est pas de calculer les indemnités auxquelles peuvent prétendre nos usagers en cas de licenciement économique, mais d apprécier approximativement l impact de cette situation nouvelle sur le parcours résidentiel des accédants. Le montant de l indemnité de licenciement pour cause économique Pour un salarié qui a deux ans d ancienneté à la date d expiration du préavis : 1/5 par année d ancienneté + 2/15 par année d ancienneté au-delà de la 10ème année. Des conventions collectives peuvent modifier à la hausse ces barèmes. L indemnité de licenciement est calculée en fonction du salaire de référence qui intègre les rémunérations de toute nature. L indemnité de licenciement est partiellement exonérée d impôt et de cotisations de sécurité sociale. Elle est versée avec la dernière paie et se cumule avec les autres indemnités de rupture et notamment l indemnité de congés payés. Les indemnités ASSEDIC Délai de carence Le délai de carence tient compte : - des jours de congés payés et non pris, - de l indemnité extra légale de licenciement retraduite en jours selon le quotient indemnités extra légales/montant du salaire journalier au moment du licenciement. S y ajoute un délai d attente forfaitaire de 7 jours. Compte tenu de ces éléments, on arrive à un délai de carence variable qui est en moyenne de l ordre de 2 mois. Il semble qu en pratique le traitement administratif est un peu plus long et que les indemnités ASSEDIC ne sont pas perçues avant un délai de 3 mois. Durée de l indemnisation La durée de l indemnisation est fonction de la durée de cotisation pendant les mois qui ont précédé le licenciement. Durée de cotisation Période précédent le licenciement Durée d indemnisation 182 jours 22 mois 7 mois 365 jours 20 mois 12 mois 487 jours 26 mois 23 mois 821 jours 36 mois 36 mois pour les chômeurs de plus de 50 ans Montant de l allocation Elle est calculée en fonction d un salaire journalier de référence qui réintègre tous les éléments de la rémunération du salarié, dont notamment les avantages en nature. Ce salaire journalier de référence est plafonné à 4 fois le plafond de la sécurité sociale. Le montant de l allocation est égal à la plus élevée des 2 sommes suivantes : - 57,4 % du salaire journalier de référence - 40,4 % du salaire journalier de référence + 10,93 par jour 8

10 Exemples Pour un salarié de moins de 50 ans, travaillant depuis deux ans ou plus : Exemple 1 : - salaire avant licenciement : indemnité de licenciement : congés payés non pris : 20 jours Le montant mensuel de l indemnité est de 1 341, soit 53,6 % du salaire ; Le délai de carence + attente est de 105 jours ; La durée d indemnisation est de 700 jours. Exemple 2 : - salaire avant licenciement : indemnité de licenciement : congés payés non pris : 20 jours Le montant mensuel de l indemnité est de 884, soit 58,9 % du salaire ; Le délai de carence + attente est de 52 jours ; La durée d indemnisation est de 700 jours. 9

11 Annexe 2 - Aides personnelles à l accession : un filet de sécurité en cas de chômage? En cas de perte d emploi, les aides personnelles à l accession peuvent jouer un rôle amortisseur en compensant en partie la perte de revenu qui en résulte. Le calcul de l aide prend en effet en compte cette diminution de la manière suivante : - en cas de chômage indemnisé, un abattement de 30 % est appliqué sur les ressources de la personne concernée ; - en cas de chômage indemnisé ou en fin de droits pour un chômeur indemnisé, les ressources de la personne concernée sont «neutralisées», ce qui signifie que son revenu est considéré comme nul. Par ailleurs, le calcul de l aide ne tient pas compte, dans ce cas, du revenu plancher imposé dans le barème normal. La prise en compte de la perte d emploi est effective après un délai de deux mois. Le montant de l aide étant d autant plus élevé que le revenu «de référence» est plus faible, elle se traduit par une augmentation pour les ménages qui étaient déjà bénéficiaires de l aide, ou par une ouverture de droits pour ceux qui n en bénéficiaient pas jusque-là, mais dont le revenu de référence devient ainsi inférieur au «revenu d exclusion». Toutefois, le montant de l augmentation dépend de plusieurs facteurs : le régime d aide dont bénéficie, ou peut bénéficier l emprunteur, le niveau de son revenu initial (avant la perte d emploi) et la composition du ménage. Un effet solvabilisateur indéniable Il existe trois barèmes d aide selon le mode de financement et la nature de l opération d accession : - le double barème, selon que le logement acquis est neuf ou non, de l aide personnalisée au logement (APL), réservée aux accédants ayant financé l opération avec un prêt conventionné ou ayant bénéficié d un prêt à 0%. - l allocation logement (AL), dont le barème est unique. En pratique, il suffit de distinguer le barème APL neuf, le plus solvabilisateur, des barèmes APL ancien et AL, très proches l un de l autre. 350 Figure 1 : Montant des aides pour une mensualité de 600 euros Ménage avec 2 personnes à charge - Zone APL NEUF APL ANCIEN AL MONTANT DE L'AIDE REVENU MENSUEL 10

12 Comme le montre le graphique ci-dessus, les trois barèmes fonctionnent selon le même principe : l aide est maximale et stable pour les très bas revenus (le revenu pris en compte ne peut pas être inférieur à un minimum, ici 900 ), elle décroît ensuite de façon linéaire jusqu au revenu d exclusion, au-delà duquel elle est nulle. La forme des courbes est analogue quels que soient la zone, la composition du ménage et le montant de la mensualité, seuls le montant de l aide et les paramètres (revenu minimum et revenu d exclusion) changent. L examen de ce graphique conduit aux constats suivants quant à l effet de l abattement ou de la neutralisation des ressources : cet effet est nul pour les ménages qui perçoivent l aide maximale, c est-à-dire ceux dont le revenu est inférieur ou égal au revenu minimum (il s agit là d un effet théorique, car un tel niveau de revenu interdit pratiquement d accéder à la propriété); il est nul également pour ceux dont le revenu, après abattement ou neutralisation, reste supérieur au revenu d exclusion ; il est maximum pour ceux dont le revenu est significativement supérieur au revenu minimum et inférieur ou égal au revenu d exclusion ; il est atténué pour les autres. Figure 2 : Evolution de l aide en cas de chômage d un membre du ménage de deux actifs Couple avec 2 personnes à charge, zone 2 - Mensualité brute = 30 % du revenu (Les deux personnes du ménage sont actives, celle qui perd son emploi avait un revenu représentant 50 % des ressources du ménage). Montant de l'aide Montant de l'aide Revenu mensuel APL ancien Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé APL neuf Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel Montant de l'aide AL Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel 11

13 On voit (figure 2) qu en cas de perte d emploi le montant de l aide augmente significativement : pour les ménages dont le revenu est inférieur au revenu d exclusion, l APL double pratiquement en cas de chômage indemnisé et triple en cas de chômage non indemnisé ; en AL l augmentation est moindre en cas de chômage indemnisé, sauf pour les bas revenus. Toutefois, dans tous les cas, la dépense restant à la charge du ménage demeure importante dès que le revenu atteint un certain niveau. Le bénéfice de l aide s étend alors à des ménages dont le revenu est assez élevé : ainsi, sous les hypothèses de l exemple ci-dessus, en cas de chômage non indemnisé, le ménage perçoit une aide de plus de 200 par mois jusqu à un revenu mensuel avant chômage de en APL neuf, en APL ancien et en AL. Toutefois, la part de la dépense restant à la charge du ménage croît rapidement avec le revenu à partir d un seuil relativement bas. L augmentation de l aide permet néanmoins, pour la plupart des ménages relevant de l accession sociale, d alléger de façon significative le poids des mensualités de remboursement. Elle ne permet évidemment pas à elle seule de faire face aux difficultés résultant d une chute brutale de revenu, mais elle peut y contribuer si la durée du chômage n est pas trop longue. Figure 3 : Evolution de l aide en cas de chômage pour un ménage d un seul actif Couple avec 2 personnes à charge, zone 2 - Mensualité brute = 30 % du revenu L impact de l augmentation de l aide est plus important encore dans le cas d un ménage dont un seul membre est actif (figure 3). L aide couvre alors la totalité jusqu à un certain niveau de revenu, plus élevé en APL neuf qu en APL ancien et en AL. Audelà, le reste à charge s accroît, mais moins rapidement que pour un ménage biactif. Quel que soit le nombre d actifs du ménage, la disparité des barèmes est importante pour l accession neuve : dans le premier exemple (figure 2), pour un couple dont le revenu mensuel avant chômage était de 2 500, le taux d effort net, c est-à-dire aide déduite, est de 40 % en APL neuf et de 46 % en AL. On mesure l avantage qu il y a, en cas de perte d emploi, à avoir financé l opération à l aide d un prêt ouvrant droit à l APL. Montant de l'aide Montant de l'aide Montant de l'aide APL ancien Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel APL neuf Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel AL Mensualité Aide avant chômage Aide si chômage indemnisé Aide si chômage non indemnisé Revenu mensuel 12

14 Annexe 3 - Le traitement des impayés par les établissements de crédit Tout se joue dans les 90 jours qui suivent le premier retard de paiement, phase pendant laquelle l emprunteur doit réagir vite pour trouver une solution amiable auprès de l établissement prêteur. Au-delà, on entre dans la phase contentieuse : la solution est imposée à l emprunteur défaillant. Cette période de 90 jours comporte un certain nombre de dates butoirs. 1ère étape : J + 10 A partir du 10 ème jour de retard dans le paiement des échéances, la banque peut majorer de 3 % le taux d intérêt que l emprunteur aura à payer jusqu à la reprise du cours normal des échéances contractuelles (code de la consommation : art. L et R.312-3). La majoration est calculée, soit sur les seules échéances impayées, soit sur le CRD(CRD) et par jour de retard. Exemple pour euros de CRD : x 3 % = 8,22 / jour à ajouter à la mensualité normalement due. 365 Les cautions sont également informées de l impayé de l emprunteur. 2ème étape : J + 15 Un premier courrier, simple, est adressé par l agence (qui a délégation) à l emprunteur pour l informer que sa défaillance dans le paiement de la mensualité va entraîner le paiement d une pénalité conformément à ce que prévoient les conditions générales de son offre de prêt. 3ème étape : J + 40 Une lettre recommandée avec avis de réception est adressée aux frais de l emprunteur, lui précisant qu il est à la limite de l inscription au fichier des incidents de paiement (FICP : 40E#) Les cautions personnelles sont actionnées en paiement. 4ème étape : A partir de J + 40 L'agence locale gère le risque jusqu'au 40ème jour. Ensuite, deux situations sont possibles suivant l organisation de l établissement prêteur : soit il existe un service de précontentieux, soit un «chargé de solution» est détaché dans le réseau par le service pré contentieux de la caisse régionale. Ce chargé de solution reçoit tous les clients en difficulté qui ont déjà 40 jours de retard et doit les suivre. 5ème étape : J + 55 En l absence de régularisation, l emprunteur est mis en demeure de payer par un courrier en recommandé avec avis de réception (toujours à ses frais). Ce courrier lui rappelle que son inscription au FICP est imminente. 6ème étape : J + 60 L emprunteur est inscrit au FICP. Désormais les autres établissements de crédit peuvent être informés du risque en le consultant. 13

15 7ème étape : J + 90 Le «chargé de solution» est dessaisi : le dossier passe au contentieux. La banque provisionne la créance douteuse et litigieuse (CDL) qui recouvre le CRD, les intérêts de retard du crédit immobilier mais aussi tous les comptes liés (crédits à la consommation, revolving, entreprise individuelle etc.). A noter : lorsqu un client est présumé de mauvaise foi par le prêteur, celui-ci le met immédiatement en contentieux sans attendre J = 90. 8ème étape : J + 98 Dans les 8 jours de J + 90 une nouvelle lettre recommandée avec avis de réception est adressée à l emprunteur lui indiquant la mise en œuvre de la déchéance du terme prévue au contrat (clause résolutoire) et prévoyant que sont immédiatement exigibles : le CRD et les intérêts échus, une indemnité égale à 7 % des sommes dues (Code de la consommation : art. L ), le remboursement des frais taxables (Code de la consommation : art. L ). A ce stade soit le client vend son bien à l amiable pour payer, à défaut la banque mettra en œuvre la procédure de saisie immobilière pour récupérer les sommes dues. En pratique, la déchéance du terme n est que rarement prononcée à l initiative de l établissement prêteur. En effet, celle-ci entraîne un certain nombre d inconvénients, dont les suivants : lorsqu elle a été prononcée à la suite d impayés, elle demeure généralement sans effet, l emprunteur n ayant pas la capacité de rembourser la totalité de la créance, sauf en cas de revente du bien financé ; elle entraîne la perte de l assurance liée au prêt ; les intérêts de retard sont calculés au taux du prêt (alors que les intérêts de retard dus par le débiteur défaillant, en l absence de déchéance du terme, peuvent être majorés de 3 % au maximum). la déchéance du terme rend caduques l ensemble des conditions initiales de remboursement du crédit. L absence de prononcé de la déchéance du terme permet de maintenir ces conditions d origine et, le cas échéant, de ne mettre en place des plans d apurement que pour les arriérés. Les étapes qui viennent d être décrites s imposent de façon générale, leur mise en oeuvre pouvant évidemment différer d un établissement à l autre. Ainsi, les intérêts de retard ne sont pas toujours facturés dans leur intégralité. L'accumulation des frais est d'ailleurs un problème récurrent pour les accédants dont le prêt immobilier est domicilié dans un établissement extérieur : outre les éventuelles pénalités liées aux retards de paiement, ils doivent subir deux fois les frais financiers liés aux prélèvements (rejets, représentations...). La pratique des Fonds d'aide aux Accédants en Difficulté (FAAD) tend d'ailleurs à démontrer que les débiteurs n'ont pas toujours conscience du retard accumulé : ils ignorent le plus souvent l'importance de leur débit, noyés dans d'autres dettes résultant d'une accumulation de difficultés sociales, familiales ou professionnelles. A tout moment, le débiteur est en situation de surendettement, c est-à-dire dans l impossibilité manifeste d apurer ses dettes non professionnelles exigibles ou à échoir, peut saisir la commission de surendettement afin de mettre en place un plan conventionnel de redressement (Code de la consommation : art. L et suivants, cf. annexe 8). Les banques veulent éviter cette saisine car elles ne maîtrisent alors plus le dossier. Les traitements sont différents d une commission à l autre. * * * 14

16 Annexe 4 - Les assurances perte d emploi Contrairement à l assurance décès qui intervient en capital, l assurance perte d emploi se substitue partiellement à l emprunteur pour régler au prêteur tout ou partie de la mensualité pendant une période de chômage. Ces contrats ne sont pas réglementés et leur contenu varie fortement d un établissement à l autre, alors même que peu de compagnies d assurance sont présentes sur ce marché. Le délai de carence La garantie n est acquise qu à l issue d une période décomptée à partir de la date d effet de l adhésion. Cette période est appelée «délai de carence», dans la plupart des cas, mais aussi parfois «délai d attente». Sa durée varie d un établissement à l autre de zéro à 12 mois, voire 15 mois. Dans certains établissements, le délai de carence dépend de la durée d activité en CDI. La franchise Les contrats prévoient presque toujours une période au cours de laquelle l assuré bénéficie des indemnités ASSEDIC sans avoir droit à une indemnité de l assurance perte d emploi. Cette période est appelée «franchise» dans la plupart des cas, mais aussi «délai de carence». Lorsqu elle est prévue au contrat, la franchise se situe le plus souvent dans une fourchette allant de 3 à 6 mois, bien qu elle puisse, dans certains cas, atteindre 9 mois. Certains établissements offrent deux options à l assuré, le montant des primes étant évidemment fonction de l option choisie. Le délai de franchise peut également dépendre des droits acquis en fonction de la durée d activité en CDI. La durée d indemnisation A l exception d un seul, les établissements imposent une limite de durée d indemnisation par période de chômage : cette limite varie de six à trente mois selon les établissements et, pour certains d entre eux, la durée d activité continue en CDI. S y ajoute le plus souvent une limite à la durée totale d indemnisation, valable pour toute la durée du contrat. Elle est en général de 3 ans, mais peut être supérieure jusqu à 6 ans dans l option la plus favorable à l emprunteur. Le montant de l indemnisation Il n existe pas de garantie permettant de couvrir la totalité de la mensualité dès le début de l indemnisation. Le montant de l indemnisation est calculé en pourcentage de la mensualité contractuelle. Ce pourcentage est le plus souvent fixe sur toute la période d indemnisation, il peut également être progressif pour tenir compte de l indemnisation dégressive par l ASSEDIC. Dans certains cas, le montant de l indemnisation est limité à la perte de revenu de l emprunteur. Les conditions d admission Tous les contrats définissent les bénéficiaires potentiels comme des personnes physiques susceptibles de bénéficier des indemnités ASSEDIC et qui exercent une activité salariée au titre d un contrat de travail à durée indéterminée et qui ne sont, ni en période d essai, ni en préavis de licenciement ou de mise en préretraite. La plupart ont inclus une clause visant à exclure les salariés d entreprise faisant l objet d un plan social. Certains établissements exigent, en plus, que le salarié travaille pour le même employeur depuis six mois ou un an. Pratiquement, tous les établissements ont prévu une limite d âge pour souscrire la garantie perte d emploi. Cette limite se situe entre 50 ans et 60 ans. L âge dominant est de 55 ans. Deux établissements ne prévoient pas de limite d âge. Ils proposent, par ailleurs, une garantie «perte d emploi» aux chefs d entreprise âgés de moins de 63 ans et affiliés au régime de la Garantie Sociale des Chefs et Dirigeants d Entreprise. 15

17 La prise en compte des reprises d emploi en contrat à durée déterminée Après une période de chômage, le retour à l emploi passe souvent par des contrats à durée déterminée. Or, la fin d un CDD est un cas d exclusion de la garantie de l assurance «perte d emploi». Les contrats d assurance actuellement proposés ont corrigé cette anomalie, qui pouvait conduire un emprunteur à renoncer à un emploi en CDD pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie «perte d emploi». Certains établissements ont prévu qu à l issue d un CDD de moins de six mois, consécutif à une perte d emploi, l indemnisation par l assurance reprenait sans application de la période de franchise. Un CDD de plus de six mois ouvre droit à une nouvelle période d indemnisation avec application du délai de franchise. Aide à la recherche d emploi Certains prêteurs proposent, dans le cadre de l assurance «perte d emploi», des aides pratiques pour un retour à l emploi. Les options offertes à l assuré Plusieurs établissements prêteurs proposent des choix quant aux garanties apportées : plus la période d indemnisation est longue, plus la prime est chère, ou encore une meilleure prise en charge de la mensualité (75 % au lieu de 50 %) entraîne une majoration de la prime. Pas d articulation avec la sécurisation des accédants «PAS» A la suite de la mise en place, en 1999, du dispositif de sécurisation des emprunteurs en prêts d accession sociale (PAS), on aurait pu s attendre à ce que les contrats d assurance perte d emploi soient adaptés à ces nouvelles dispositions, en prévoyant des options spécifiques pour ces emprunteurs. Rappelons que les emprunteurs ayant souscrit un PAS à compter du 1 er avril 1999 et jusque décembre 2003 peuvent bénéficier, en cas de chômage, d un report gratuit de la moitié de la mensualité pendant un maximum de 12 mois fractionnable en deux fois, tout en continuant, le cas échéant, à percevoir l aide au logement calculée sur la mensualité totale. Ce mécanisme est assorti d un délai de carence d un an et ne comporte pas de franchise. En cas de retour à l emploi, puis de nouvelle perte d emploi, il peut être réutilisé une fois, à l issue d un délai de «carence» de 12 mois. 16

18 Annexe 5 - Le prêt SECURI-PASS du 1% logement (document «UESL») C est une avance au taux de 0 %, hors assurances et garanties, sans frais de dossier, d un montant maximum de : à hauteur de 100 % des mensualités des emprunts immobiliers nettes d APL (et le cas échéant de l assurance chômage). Les emprunts concernés sont ceux contractés pour le financement de l achat, de la construction ou de l amélioration de la résidence principale, quelle que soit leur date d octroi ; dans la limite de 850 par mensualité pendant 6 mois ; renouvelable une fois pour une nouvelle période de 6 mois, après examen de la situation du salarié. Ce prêt est remboursable sur 15 ans maximum au dernier déblocage des fonds avec ou sans différé d amortissement. Sa durée est déterminée de façon à maintenir le taux d effort global du bénéficiaire en deçà de 35 %. Le taux d effort prend en compte tous les prêts, y compris les prêts à la consommation. Qui peut en bénéficier? Tout salarié, quelle que soit la nature de son contrat de travail (CDD, CNE, contrat à temps partiel, contrat de professionnalisation, contrat d accompagnement dans l emploi...), accédant à la propriété de sa résidence principale : d une entreprise du secteur privé non agricole (10 salariés et +), d un organisme ou d une entreprise du secteur public cotisant au 1% Logement (EDF, Gaz de France, La Poste, France Télécom, OPAC, SNCF, URSSAF, CAF, CPAM, RATP, etc.) ; en effet les salariés de ces entreprises sont assimilés à des salariés du secteur privé. ou Tout retraité depuis moins de 5 ans dont le dernier employeur était une entreprise du secteur privé (10 salariés et +) avec des revenus imposables, au moment de la demande, inférieurs aux plafonds de ressources PTZ (Prêt à Taux Zéro) de la zone A ; et confronté au chômage ou à une forte réduction de ses ressources consécutive notamment à l éclatement de la cellule familiale ou à la maladie ou à une baisse contrainte et non prévisible de ses revenus : - 40 % de taux d endettement des charges à caractère immobilier ou - 30 % de baisse des ressources. Quelles sont les conditions à respecter? Cette aide est apportée à celui qui conserve la charge du logement (résidence principale). L avance est accordée après un délai de carence de 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt principal, sans délai de franchise. Le prêt SECURI-PASS peut être refusé : lorsque le dossier est en cours d examen par la Commission de surendettement de la Banque de France ; dans ce cas l accédant à la propriété peut demander à un organisme 1% logement une renégociation de ses prêts immobiliers plus onéreux ; (en savoir plus : ; lorsqu il y a impayé préalable à la situation ouvrant accès à cette aide ; en cas de «reste à vivre» (part des ressources nécessaire aux dépenses courantes), inférieur au RMI (revenu minimum d insertion). Droits ouverts Un accord est systématiquement donné pour tout demandeur respectant les conditions d octroi. Le dossier, une fois complet, est examiné dans le délai d'un mois par l organisme 1 % Logement. A défaut de réponse dans ce délai, le Prêt SECURI-PASS est considéré comme accordé. 17

19 Le demandeur qui se voit refuser l aide peut faire appel auprès du Conseil d administration du Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) ou du bureau de la Chambre de Commerce et d'industrie (CCI) et, en cas de nouveau refus, auprès du Conseil d administration de l UESL (Fédération du 1 % Logement). Qui contacter? l'organisme 1 % Logement de votre employeur ; l'organisme 1 % Logement le plus proche de votre domicile. 18

20 Annexe 6 - La sécurisation des prêts garantis par le FGAS Les garanties PAS permettent à l emprunteur de conserver son domicile tout en bénéficiant d un aménagement de dette, pour lequel la banque sera indemnisée par la SGGFAS. Il existe deux mécanismes différents : la garantie FGAS et la garantie dite de sécurisation (pour mémoire, la garantie FGAS couvre aussi les pertes encourues par les banques au titre des PAS et PTZ garantis en cas de vente du bien financé) La garantie FGAS accordée à tout prêt PAS et PTZ garanti Elle permet au FGAS de prendre partiellement en charge la perte actuarielle subie par la banque en cas d aménagement du prêt (report ou annulation partielle d échéances par exemple) lié à des difficultés financières de l emprunteur. L accès à la garantie suppose que deux conditions de fond soient remplies. Première condition : condition de situation financière dégradée de l emprunteur Cette condition est remplie : soit par l inscription au fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés (F.I.C.P.), institué par l article L du Code de la consommation ; soit par la justification par l établissement de crédit de l existence d une situation financière de l emprunteur durablement compromise. Seconde condition : perte pour la banque, à l issue d une modification de l échéancier de dette, soit amiable, soit dans le cadre des procédures prévues par la loi. Ces procédures sont principalement les procédures qui font suite à une situation de surendettement au sens du Code de la consommation : elles sont, rappelée ci après (et expliquées en détail en annexe 8) => Négociation amiable => Signature par les parties d un plan conventionnel de redressement, en application de l article L du Code de la consommation (commission de surendettement). => Décision de justice exécutoire pour un plan de redressement, impliquant une perte financière pour l établissement de crédit : Notification de l ordonnance du juge donnant force exécutoire aux mesures recommandées par la Commission de Surendettement conformément aux articles L et L du Code de la consommation. Notification du jugement statuant sur la contestation des mesures recommandées par la Commission de Surendettement conformément aux articles L et L du Code de la consommation. Notification d une décision de justice exécutoire prise en application de l article du Code Civil ou de l article L du Code de la consommation. => Procédure de rétablissement personnel, situation irrémédiablement compromise caractérisée par l impossibilité de mettre en œuvre un plan de redressement ou des mesures ayant reçu force exécutoire par le juge visées ci-dessus. => Procédure collective Signature d un accord dans le cadre d une procédure de conciliation ou d un plan de sauvegarde ou notification d un jugement d ouverture d une procédure collective dans le cadre des articles L et suivants, L et suivants du Code de commerce et L et suivants du Code rural dans l hypothèse où ces procédures s appliquent à l emprunteur. 19

21 Une fois ces conditions remplies, la procédure est pour l essentiel la suivante : Le sinistre est déclaré à la SGFGAS par la banque prêteuse selon un formulaire disponible sur internet et pris en charge sur la seule base de ce formulaire de déclaration, l intégralité des contrôles (recevabilité du sinistre, éligibilité du prêt, gestion contentieuse, appréciation initiale de la solvabilité de l emprunteur et détermination du montant de l indemnisation) étant reportés a posteriori dans le cadre des éventuelles missions de vérification de l Inspection de la SGFGAS. La garantie peut faciliter la modification du prêt par la banque. Mais en tout état de cause, celle- ci reste seule décisionnaire en la matière. La sécurisation par le «1 % logement» Cette sécurisation porte sur les prêts garantis (PAS et PTZ garantis associés à des PAS) émis entre février1999 et décembre Elle permet à l emprunteur (ou à un co-emprunteur) en situation de chômage de bénéficier du report en fin de prêt de 50 % des échéances dues, pendant une durée maximale de 12 mois. Il est important de rappeler qu il suffit à l emprunteur concerné de faire la demande à l établissement de crédit. La garantie ne joue pas en cas de chômage technique ou partiel. L emprunteur est d ailleurs informé de cette sécurisation qui figure, dans la documentation contractuelle des prêts accordés et couverts. La banque se voit remboursée de la perte actuarielle entraînée par le report des échéances en fin de prêt, puisque ce report se fait sans facturation d intérêt. Cette perte est calculée et versée à l issue de la période de report (maximum 12 mois). Logique puisque la durée de la période de report n est pas connue à l avance. * * * Ces dispositifs ont jusqu à présent été sous-utilisés, sans doute du fait de la relative complexité des produits et peut-être une mauvaise connaissance du système par les banques et les emprunteurs, entretenue par la faible utilisation. Cela conduit sans doute à une sous utilisation de la garantie. Selon la SGFGAS, la fréquence du recours à la garantie varie très fortement d un établissement à l autre, ce qui laisse penser que dans certaines banques, les responsables du contentieux se connaissent pas ou ne servent pas de la procédure. 20

22 Annexe 7 - Les possibilités d aménagement de prêt Mesures ponctuelles Avance de trésorerie : Certains établissements peuvent proposer une avance d un montant limité qui permet de combler «un trou d air» dans la trésorerie de l emprunteur. Cela peut permettre par exemple d attendre le déblocage des indemnités ASSEDIC. Mais le montant des indemnités de licenciement et des indemnités de congés payés devrait dans la plupart des cas suffire pour que la soudure se fasse. Utilisation des indemnités et organisation de l endettement des ménages : Dans la plupart des cas, les indemnités représentent quelques mois de salaire, variables selon l ancienneté et les conventions collectives. On pourra préconiser une utilisation aux fins de remboursement de crédits à la consommation susceptibles de pénaliser les solutions de réaménagement des prêts immobiliers si la situation de l emprunteur l exige. Adaptation de la mensualité aux nouvelles conditions de revenus La modulation : Beaucoup de prêts prévoient l option de modulation. La modulation a toujours été présentée comme une faculté d augmenter ses mensualités. Dans le cas d une baisse de revenus, c est bien sûr à la modulation à la baisse que l on s intéresse. Les conditions de la modulation sont différentes d un prêteur à l autre et selon la date d origine du prêt. Le chiffre de 30 % de diminution de la mensualité semble être le plus fréquemment rencontré. Certains prêteurs vont au-delà de ce plafonnement sans que la mensualité puisse être inférieure à la mensualité de départ. La modulation à la baisse génère un allongement de la durée du prêt. Cet allongement est souvent limité, la limite d allongement de la durée étant de l ordre de 3 à 5 ans. Attention, malgré un discours ambiant relatif à la généralisation de l option de la modulation, il existe de nombreux cas d incompatibilité. Chez certains prêteurs, la modulation et le lissage ne sont compatibles à la hausse comme à la baisse que sur le dernier palier. Les prêts révisables à mensualité constante excluent souvent l option de modulation. Les solutions nouvelles apportées par les prêteurs : Il semble que les mouvements d effectifs, retraites et pré-retraites aient fortement modifié la pyramide des âges et des anciennetés chez les prêteurs cela signifie qu il n y plus guère de mémoire des précédentes périodes de crise et de difficultés rencontrées par les accédants. Cela signifie que les prêteurs, dans le meilleur des cas, sont actuellement en train de réinventer les solutions d accompagnement qu ils présenteront demain à leurs clients en difficulté. Le report d échéances : Cette solution est proposée par la plupart des prêteurs, au taux du prêt, en principe sans pénalités, comme le précise un communiqué de la Fédération bancaire française du 3 mars 2009 : «Pour les clients mis en difficulté par la perte d un emploi ou le chômage partiel, les banques ont rappelé qu elles avaient mobilisé leurs réseaux pour accompagner ces emprunteurs en recherchant des solutions pour leur permettre de poursuivre le remboursement des prêts immobiliers ; dans ce cas-là aussi, en cas d accord sur un report d échéances, il n y aura pas de pénalité.». 21

23 Le refinancement des prêts immobiliers (ou réaménagement 2 ) Sa finalité est de diminuer la charge mensuelle supportée par l accédant. La contrepartie de cet allègement est un allongement de la durée de remboursement. La question des aides au logement adossées à ces nouvelles mensualités se pose lorsqu il s agissait d une accession dans le neuf et que le prêt initial ouvrait droit à l APL. En allocation logement, l impact sera peu important. En effet, Lorsque le prêt principal était un prêt conventionné ou plus souvent un prêt PAS, le refinancement fait perdre l éligibilité à l APL contre une éligibilité nouvelle à l allocation logement, moins solvabilisatrice en dehors de quelques cas concernant de projets d un montant peu élevés menés par des ménages à très faibles ressources. Le réaménagement doit en principe se faire avec un simple transfert de la garantie sur le nouveau prêt. Il n est toutefois pas certain que tous les prêteurs raisonnent ainsi, dans la mesure où l allongement de la durée du prêt se trouve ainsi non protégé. A vérifier auprès de chaque prêteur. La consolidation par regroupement de tous les crédits (ou rachat de crédit) Cette solution regroupant prêts immobiliers et crédits à la consommation semble d une utilisation délicate. Les prêts à la consommation du fait de ce regroupement vont voir leur durée s allonger en contrepartie de la diminution immédiate de l échéance. La question se pose de savoir si les prêteurs auront la possibilité d établir une attestation de «crédit immobilier» permettant l ouverture ou le maintien de droits à l allocation logement. La consolidation engendre des frais de dossier et de garantie. Qu en est-il du délai de réflexion relatif aux prêts immobiliers? Pour les salariés relevant du 1% logement, il existe une possibilité de rachat de prêts, l ensemble étant refinancé par un prêt à faible taux (annexe 14). Attitude du prêteur si la valeur du bien est inférieure au capital restant dû Chaque établissement a sa politique en la matière. Dans certains cas si l établissement estime insignifiantes la probabilité de recouvrer la dette résiduelle la dette est passée par pertes et profits, ce qui signifie qu il n engagera pas de poursuites, mais, pour des raisons «pédagogiques», cette décision n est pas signifiée à l emprunteur. Rien n interdit toutefois à ce dernier de tenter de négocier l engagement du prêteur à renoncer à recouvrer la dette résiduelle, en contrepartie de l acceptation de la mise en vente à l amiable du logement. Crédits relais Source importante de difficultés en période de ralentissement du marché immobilier et de baisse des prix, les crédits relais font l objet d un traitement particulier. En cas d allongement excessif du délai de vente, la valeur du bien fait l objet d un réexamen, notamment dans certains secteurs ruraux. De nombreuses solutions peuvent être envisagées, la prorogation, la mise en location de l ancien bien, la revente du nouveau, la mise en amortissement d une fraction du prêt si les revenus de l emprunteur le permettent. On peut également restructurer la dette totale relative au nouveau logement et à l ancien. Une telle restructuration peut conduire à un prêt de refinancement hors des normes habituelles, par exemple un prêt sur 25 ans à des emprunteurs de 55 ans. 2 Il n y a pas d appellation contrôlée des différentes solutions d accompagnement proposées aux clients. Les terminologies risquent de varier assez fortement d un prêteur à l autre et de différer également des termes couramment utilisés dans le réseau. Il importera donc de ne pas se laisser induire en erreur par les titres donnés aux propositions. 22

24 Annexe 8 - Possibilités offertes à l emprunteur pour faire face à des impayés (procédure) L emprunteur qui a des difficultés passagères et ne peut plus faire face aux obligations engendrées par le contrat de crédit peut, en dehors de toute procédure, demander au juge d instance l octroi d un délai de grâce et prendre des mesures pour réduire la dette (Code de la consommation : art. L , Code civil : et 2). Le juge peut, dans la limite de deux ans, reporter ou rééchelonner le paiement des sommes dues. Il peut décider que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit (sans être inférieur aux taux légal) ou que les paiements s imputeront d abord sur le capital. La commission de surendettement A tout moment, l emprunteur qui est en situation de surendettement, c est-à-dire dans l impossibilité manifeste d apurer ses dettes non professionnelles exigibles ou à échoir, peut saisir la commission de surendettement, afin de mettre en place un plan conventionnel de redressement (Code de la consommation : art. L et s.). Le délai de grâce de l article du Code civil ne peut se cumuler avec les délais qui peuvent être octroyés au titre du surendettement des particuliers (Cass. Civ. I : ). La durée totale du plan ne peut excéder dix ans. Ce délai peut être exceptionnellement dépassé par les mesures concernant le remboursement des prêts contractés pour l achat du logement principal, lorsqu elles visent à éviter la cession du bien (Code de la consommation : art. L ). En contrepartie des efforts consentis par le prêteur, la commission de surendettement peut mettre un certain nombre d obligations à la charge du débiteur (Code de la consommation : art. L al.3). Elle peut, par exemple, décider la vente amiable d un bien immobilier (Cass. Civ. I : ), si elle est de nature à permettre l apurement du passif. Néanmoins, doivent être prises en compte les conséquences qu entraînerait la vente du logement principal au regard de la nécessité de reloger le débiteur. La saisine de la commission n a pas pour effet de suspendre de plein droit les procédures d exécution diligentées contre le débiteur. La commission peut cependant, à n importe quel moment de la procédure (au cours de la phase d élaboration du plan comme au stade de la procédure des recommandations) saisir le juge de l exécution aux fins de suspension de telles procédures. Si un commandement de saisie immobilière a été signifié au débiteur, la commission peut, pour causes graves et dûment justifiées saisir le juge de l exécution aux fins de remise de l adjudication (Code de la consommation : art. L al. 3). Il faut rappeler que la signification du commandement de payer valant saisie rend le bien indisponible pour le débiteur et restreint ses droits de jouissance et d administration : il ne peut ni aliéner, ni grever son bien de droits réels (servitude ou hypothèque conventionnelle). Il ne peut le vendre à l amiable que sur autorisation judiciaire (le commandement de saisie doit, à peine de nullité, rappeler cette possibilité : circulaire du ). Dans les deux mois de la publication du commandement de saisie, le débiteur sera assigné par le créancier à une audience d orientation. Jusqu à cette audience et le jour même de l audience, le débiteur peut solliciter l autorisation de vente amiable, contester la mise à prix, demander le report de l adjudication pour causes graves et justifiées. C est à cette audience d orientation que le juge autorisera la vente amiable ou la vente forcée. Le recours au juge en l absence d accord Lorsque la commission constate qu il est impossible de recueillir l accord des parties sur le plan conventionnel, le débiteur, et lui seul, peut saisir le juge aux fins de recommandations (mesures recommandées). Selon le degré de gravité de la situation du débiteur, la commission de surendettement peut recommander la mise en œuvre de deux types de mesures. Si le débiteur est solvable, il s agira de mesures ordinaires, à savoir report ou rééchelonnement des échéances, réduction ou suppression du taux d intérêt, imputation prioritaire sur le capital des échéances rééchelonnées. Sur proposition spéciale et motivée, la commission peut également recommander la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due à l établissement de crédit après vente forcée (saisie immobilière) ou vente amiable du logement principal (Code de la consommation : art. L.331-7). Si le surendettement est aggravé sans être irrémédiable (insolvabilité du débiteur caractérisée par l absence de ressources ou de biens saisissables de nature à apurer tout ou partie de ses dettes), les mesures seront extraordinaires (Code de la consommation : art. L ) : moratoire ou, sur proposition spéciale et motivée, effacement partiel des dettes. L effacement partiel des dettes sur toutes les dettes non professionnelles du débiteur, sauf celles dont le prix a été payé par la caution à la place du débiteur, les dettes alimentaires, les réparations pécuniaires allouées aux victimes et les amendes prononcées dans le cadre d'une condamnation pénale (Code de la consommation : art. L et L ). Aucun nouvel effacement ne peut intervenir, dans une période de huit ans, pour des dettes similaires à celles qui ont donné 23

25 lieu à un effacement (Code de la consommation : art. L ). Le moratoire est la suspension de l exigibilité des créances autres qu alimentaires pour deux ans maximum. L objectif est de mettre le débiteur à l abri des procédures de recouvrement de créances dans l attente d un retour à meilleure fortune. Après avoir rendu son avis, la commission transmet au juge de l exécution les mesures qu elle recommande. Le juge statue par ordonnance et, après avoir vérifié la régularité des mesures et leur bien fondé, leur donne force exécutoire, c est-à-dire qu elles passent du statut de propositions à celui de décisions de justice. La caution ne peut se prévaloir des mesures recommandées. Si elle est actionnée en paiement par le créancier, elle doit s exécuter pour la totalité de la dette. Le débiteur ne peut invoquer les mesures dont il a bénéficié dans le cadre du recours que la caution exerce contre lui pour être remboursée des sommes qu elle a payées à sa place au prêteur. En cas d inexécution du plan conventionnel, le plan devient caduc quinze jours après mise en demeure restée infructueuse adressée au débiteur d exécuter ses obligations et les créanciers recouvrent leur droit de poursuite individuelle contre le débiteur. Ce dernier peut toutefois demander l ouverture d une nouvelle procédure de traitement du surendettement s il justifie d un élément nouveau (Code de la consommation : art. R ). La procédure de redressement personnel Lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise (lorsqu il n a aucune perspective de retour à meilleure fortune dans un avenir proche), la commission, que ce soit en cours d élaboration d un plan conventionnel ou de recommandations, saisit le juge de l exécution pour demander l ouverture d une procédure de redressement personnel. Cette procédure nécessite l accord préalable du débiteur car elle aboutit à la liquidation judiciaire de son patrimoine. A compter du jugement d ouverture, le débiteur ne peut aliéner ses biens sans l accord du juge. Un liquidateur est désigné. Il a un an pour vendre les biens meubles ou immeubles du débiteur à l amiable ou à défaut par vente forcée. Si l actif réalisé est suffisant pour désintéresser les créanciers, le jugement prononce la clôture de la procédure pour extinction du passif. Lorsque l actif réalisé est insuffisant pour désintéresser les créanciers ou lorsque le débiteur ne dispose d aucun actif réalisable, le jugement prononce la clôture pour insuffisance d actifs (le juge n ordonne pas la liquidation). Le juge de l exécution peut, à tout moment de la procédure, s il estime que la situation du débiteur n est pas irrémédiablement compromise, décider de renvoyer le dossier à la commission. La clôture de la procédure se traduit par l effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, sauf celles dont le prix a été payé par la caution à la place du débiteur, les dettes alimentaires, les réparations pécuniaires allouées aux victimes et les amendes prononcées dans le cadre d'une condamnation pénale et, comme pour les mesures extraordinaires, aucun nouvel effacement ne peut intervenir, dans une période de huit ans, pour des dettes similaires à celles qui ont donné lieu à un effacement. Le jugement de clôture permet au débiteur de retrouver l exercice de tous les droits et actions sur son patrimoine. A tout moment de la procédure le juge de l exécution peut, s il estime que la situation du débiteur n est pas irrémédiablement compromise, renvoyer le dossier à la commission (Code de la consommation : art. L ). Cette solution est rarement mise en oeuvre. Un débiteur peut, dès lors qu il en remplit les conditions, solliciter à plusieurs reprises le bénéfice de la procédure de rétablissement personnel. La commission de surendettement : l expérience de la Saône-et-Loire Dans quel cas saisir la commission de surendettement? la famille cumule ou cumulera des dettes immobilières et des dettes d autres natures (prêts à la consommation, et/ou arriérés de charges courantes) ; échec dans la négociation avec le banquier (aucune proposition ou proposition non réaliste). Attitude de la commission de surendettement face au bien immobilier en cours d acquisition : certaines commissions de surendettement estimeraient qu il n y a pas de surendettement lorsque le débiteur est accédant à la propriété ou demanderaient automatiquement la vente du bien pour solder les dettes (nb : on peut contester ce genre de décisions en saisissant le juge) ; cette position semble ajouter à la loi qui prévoit que la durée des mesures de redressement peuvent être supérieures à 10 ans lorsqu elles concernent le remboursement des prêts contractés pour l acquisition d'un bien immobilier constituant la résidence principale et dont le plan permet d'éviter la cession par le débiteur ; 24

26 le règlement intérieur des commissions de surendettement de Saône-et-Loire reprend l esprit de la loi et prévoit même que : o l endettement immobilier est une créance à traiter en priorité ; o «Dans la mesure du possible et sous réserve qu il soit adapté aux besoins du débiteur, il convient de privilégier le maintien dans le logement principal. Dans le cas où la vente du logement ne peut être évitée, un délai fixé à 18 mois maximum est laissé au débiteur pour réaliser cette vente». Avantage de saisir la commission de surendettement : la commission a une vision globale de la situation (totalité des ressources, totalité des charges et totalités des dettes) et peut donc proposer un plan de redressement adapté au budget global de la famille en intégrant un forfait charges et le minimum légal à laisser au débiteur ; en cas de saisie immobilière, la commission peut demander la suspension des poursuites (suspension jusqu à l établissement du plan conventionnel ou l homologation des mesures recommandées). Le fait de saisir la commission de surendettement comporte-t-il des risques? La crainte des débiteurs est que la commission demande la vente du bien immobilier. Dans ce cas : si la commission demande effectivement la vente du bien immobilier, c est en principe qu il n y a pas d autre solution. La commission négociera alors avec la banque un moratoire de 18 mois pour réaliser la vente amiable du bien immobilier et, en cas d échec, demandera au juge d homologuer ce moratoire. La vente amiable est en effet souvent plus avantageuse qu une vente forcée. Risque : le banquier conteste le moratoire devant le juge et le juge n accorde pas ce moratoire : la vente forcée du bien pourra se poursuivre (a priori rare). le débiteur peut toujours refuser de signer le plan conventionnel de redressement demandant la vente amiable du bien dans le cadre d un moratoire ou ne pas demander l ouverture de mesures recommandées lorsque c est le banquier qui a fait échec au plan conventionnel. On revient alors à la case départ pour tenter de trouver une solution permettant de «sauver l accession». Le lien entre les commissions de surendettement et les autres dispositifs de prévention des difficultés des accédants : si la situation est adaptée et afin de faciliter la prise de mesures de redressement, la commission pourra orienter le débiteur, avant l élaboration du plan, vers le collecteur du 1 % (notamment quand le capital restant dû est inférieur à ) ; si le logement est adapté à la situation de la famille, mais que la vente du logement est inéluctable : le plan de redressement pourra inciter le débiteur à se rapprocher d un travailleur social afin que soit étudiée la possibilité de rachat du bien par un bailleur social pour maintenir le débiteur dans les lieux en tant que locataire. 25

27 Annexe 9 - La saisie immobilière La saisie immobilière est une procédure permettant à un créancier de demander en justice de faire vendre un ou plusieurs immeubles appartenant à son débiteur en situation d impayé afin d obtenir paiement de sa dette (Code civil : art. 2190). Très redoutée en raison de ses conséquences patrimoniales et sociales, la saisie immobilière doit aussi être vue, dans une certaine mesure, comme un moyen de développement de la propriété immobilière. La faculté offerte au créancier d appréhender le ou les immeubles détenus par son débiteur représente en effet l une des conditions essentielles de son engagement sans laquelle, à défaut d une contrepartie équivalente, il perdrait tout sens. La place des biens immobiliers dans notre culture a depuis longtemps donné lieu à un régime spécifique de la vente contrainte par voie de justice d un immeuble, dont les principales caractéristiques tiennent essentiellement à la lourdeur du formalisme imposé par la gravité de l acte. Régie pendant une longue période par un décret-loi du 17 juin 1938 faisant écho à la création du Crédit Foncier intervenue au siècle précédent 3, la procédure de saisie immobilière était en attente d une révision du fait du caractère suranné de certaines dispositions, encore accentué par la réforme des voies d exécution issue de la loi du 9 juillet Ce fut chose faite avec l ordonnance du 21 avril dont le principal objectif était de moderniser la procédure tout en préservant l équilibre des droits entre créancier et débiteur. Pour y parvenir, la réforme met en œuvre les orientations suivantes 5 : simplifier le dispositif de la saisie immobilière et instituer un socle commun de règles d'exécution ; garantir l'équilibre entre les droits du débiteur et les intérêts de ses créanciers en renforçant le rôle du juge et en maintenant la représentation obligatoire par avocat ; responsabiliser le débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable de son bien ; sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiement des acquéreurs ; accélérer la procédure en limitant les moyens dilatoires et en anticipant la distribution du prix de vente. En l état actuel, les grandes lignes de la procédure de saisie immobilière sont les suivantes. Les conditions de la saisie Le créancier poursuivant : Tout créancier : privilégié, hypothécaire ou chirographaire (créancier ne bénéficiant pas de garantie) a la possibilité d engager une procédure de saisie immobilière. En pratique, seuls les créanciers privilégiés ou hypothécaires ont intérêt à entreprendre cette démarche, puisqu en tout état de cause ils seront désintéressés en priorité. Rappelons que la saisie immobilière est la seule voie pour organiser la vente contrainte d un bien immobilier par un créancier, sans exception possible. Titre exécutoire : La vente forcée d un immeuble ne peut être réalisée qu en vertu d un titre authentique ou d un titre exécutoire (cf. Code civil : art. 2191). Un contrat de prêt notarié contenant une clause prévoyant la déchéance du terme et par là même l exigibilité des sommes restant dues suite à la survenance d un seul défaut de paiement remplit cette condition 6. L acte ne devra pas, à l engagement de la procédure de saisie, avoir donné lieu à un jugement définitif sanctionnant sa nullité. Pour les instances en cours, il faut distinguer les actions en responsabilité dirigée contre le prêteur n entraînant pas la suspension de la procédure de saisie et celles portant sur la nullité du contrat de prêt qui la suspendent. Une demande visant à remettre en cause le principe de la créance pour nullité de l acte de vente peut d ailleurs être introduite en cours de procédure lors de l audience d orientation. 3 Lois du 2 juin 1841 et 28 février Prise en application de la loi n du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie, elle s'attache à remédier aux défauts du dispositif actuel en habilitant le Gouvernement "à réformer les dispositions du livre III du Code civil relatives à l'expropriation et la procédure de distribution du prix de vente des immeubles, pour simplifier les procédures civiles d'exécution immobilières et les rapprocher des procédures civiles d'exécution mobilières, renforcer le contrôle du juge et favoriser la vente amiable". 5 Note de présentation de la réforme de la justice/ministère de la justice/direction des affaires civiles et du sceau 6 Cass 2 e Civ., 25 mars

28 L établissement bancaire ne disposant pas d un contrat de prêt notarié devra, pour engager une procédure de saisie immobilière, disposer d un jugement rendu en dernier ressort. Bien saisissable : Le logement familial est par principe saisissable. Seule restriction, il est interdit à un époux, même propriétaire, d hypothéquer le logement familial 7 sans le consentement de son conjoint. D autre part, il est prévu une protection particulière pour les travailleurs indépendants (commerçants, artisans, agriculteurs ou exerçant une profession libérale) qui leur permet de déclarer insaisissable leur résidence principale. L insaisissabilité suppose une démarche positive et ne concerne que les dettes professionnelles 8. Le débiteur peut, par ailleurs, contester le montant de la mise à prix fixée par le créancier, s il l estime insuffisante, pour obtenir du juge de l exécution une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Cette faculté, qui concernait initialement les procédures portant sur la résidence principale du débiteur, a été généralisée par la réforme. Sa mise en œuvre est toutefois délicate, car si la mise à prix doit être en rapport avec la valeur du bien, elle a aussi pour objet d attirer le plus grand nombre d acquéreurs potentiels. Enfin, le principe de proportionnalité 9 est désormais applicable à la saisie immobilière. Il en résulte pour le créancier, libre par principe de déterminer les mesures propres à assurer le paiement de sa créance, l impossibilité d aller au-delà de ce qui se révèle nécessaire à l exécution de cette obligation. Le juge dispose en la matière d un pouvoir souverain d appréciation lui permettant d évaluer l opportunité de mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière au regard de l importance de la créance à recouvrer. Le débiteur saisi : La saisie peut être pratiquée contre le débiteur principal, le codébiteur solidaire et la caution personnelle. Lorsque l immeuble est un bien commun à deux époux, la saisie est poursuivie contre les deux époux qui ont chacun la qualité de saisi 10. Pour les partenaires liés par un PACS, il y a lieu de prendre en compte les dispositions de la convention liant les partenaires se rapportant au bien objet de la saisie. La phase préparatoire Le commandement valant saisie : Acte fondateur de la procédure, le commandement valant saisie poursuit deux objectifs : mettre en demeure le débiteur de payer et placer l immeuble sous l autorité de la justice. C est un acte délivré par un huissier de justice, soumis à un formalisme spécifique précis et conséquent venant compléter les mentions de droit commun. Il mentionne par exemple la constitution d avocat du créancier, étant précisé que la procédure de saisie immobilière, sauf exception (cf. paragraphe vente amiable/surendettement), impose la représentation par avocat. Il indique également la faculté qu a l huissier de pénétrer dans le logement pour la description du bien, avec l accord du débiteur ou autorisation du juge, et depuis la réforme de 2006, la possibilité pour le débiteur de rechercher un acquéreur ou de donner mandat dans le but de vendre le bien à l amiable après l accord du juge. Une fois délivré, le commandement doit être publié auprès de la conservation des hypothèques du lieu de situation de l immeuble dans un délai de deux mois à compter de la signification. Le non respect de ce délai impose au créancier la délivrance d un nouveau commandement. La publication du commandement emporte plusieurs conséquences dont l indisponibilité du bien dès sa délivrance, ce qui rendrait nulle une aliénation ou la constitution de droits réels. Le débiteur qui occupe le bien devient également séquestre de celui-ci. Il est à ce titre comptable du bon entretien de l immeuble. La saisie immobilière est rythmée par différents délais (cf. schéma p. 33), qui doivent, pour les principales démarches, être respectés à peine de déchéance. En complément, toujours dans le but de garantir un juste équilibre entre la protection accordée au débiteur et l intérêt du créancier à recouvrer rapidement les sommes 7 Code civil: art. 215 al 3 8 Code de commerce : art. L Le principe de proportionnalité veut que le débiteur ne subisse pas un préjudice disproportionné au regard de son obligation à l occasion de la mesure d exécution. Ce risque prend une dimension particulière lorsque la saisie porte sur la résidence principale du débiteur. Rappelons que la saisie peut aboutir à l attribution de la propriété du bien objet de la garantie, au créancier même si la valeur du bien est supérieure à la somme due ou à une vente à un prix inférieur à la valeur réelle. 10 Code civil : art

29 qui lui sont dues, la loi a prévu un délai de deux ans entre la publication du commandement et le jugement d adjudication. Le non respect de ce délai entraîne la péremption du commandement. Le régime de la nullité des actes de la procédure d une saisie immobilière relève lui du droit commun : pas de nullité sans grief. Les biens loués : La réforme est venue simplifier ce point. Dorénavant, les baux consentis après la procédure sont inopposables au créancier poursuivant comme à l acquéreur. A l inverse les contrats de location, quel que soit leur régime, leur forme ou le caractère de la date du bail 11, conclus avant la procédure leur sont opposables. Si une situation de fraude est suspectée, il appartient au créancier d en apporter la preuve. La réalisation de la vente Passée l étape du commandement et de sa publication, le créancier doit faire procéder à l accomplissement de trois actes : après un délai de 8 jours suivant la délivrance du commandement, un état descriptif du bien est réalisé par un huissier ; puis l avocat en charge des intérêts du créancier élabore un cahier des conditions de la vente qui comprend certaines dispositions prescrites à peine de nullité et reprend l état descriptif du bien. Ce document est consultable au greffe du tribunal ou au cabinet de l avocat du créancier poursuivant ; enfin, le créancier doit remettre au greffe un état des créances selon leur rang, les créanciers hypothécaires étant soumis à l obligation de déclarer leurs créances. L audience d orientation : Autre grande innovation de la réforme de 2006, une audience d orientation obligatoire est organisée. Elle constitue la clef de voûte de la procédure dans sa nouvelle configuration. Le débiteur est informé de sa tenue par assignation, et là encore un formalisme particulier vient s ajouter aux dispositions de droit commun. Le débiteur est notamment informé qu à défaut d être présent ou représenté par un avocat à l audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée sur les seules indications du créancier, et qu il peut bénéficier de l'aide juridictionnelle dans les conditions de droit commun. A noter qu en matière d'aide juridictionnelle, la pratique veut qu'un renvoi soit ordonné pour permettre au bureau d'aide juridictionnelle de désigner un avocat et que celui-ci ait le temps de prendre connaissance du dossier. L audience d orientation réunit le créancier poursuivant, le débiteur et les autres créanciers inscrits. Elle a pour but de vérifier le caractère inévitable de la procédure, favoriser la vente amiable et enfin traiter l essentiel des contestations afin d éviter toute dérive dilatoire. Pour le débiteur saisi, l audience d orientation pourra être l occasion de demander un délai de paiement, la suspension des poursuites du fait d une procédure de surendettement, une réévaluation de la mise à prix, la nullité du contrat de prêt ou bien encore la vente amiable de son bien. La vente amiable : Par ce dispositif les promoteurs de la réforme de 2006 ont souhaité clairement privilégier une issue non judiciaire à la saisie immobilière, pour différentes raisons qui semblent assez largement partagées et cela depuis longtemps. Le projet de réforme resté sans suite élaboré en 1967 (cf. décret du 1 er mars 1967) prévoyait déjà de privilégier cette issue. Pouvant être sollicitée même avant l audience d orientation et cela sans qu il soit besoin de recourir à un avocat, la vente amiable doit obligatoirement être autorisée par le juge. Il revient à ce dernier de vérifier si elle permet la sauvegarde des intérêts du créancier, notamment en définissant des conditions de vente satisfaisantes compte tenu des caractéristiques du bien, du marché et de la capacité du débiteur à mener à bien l opération. Le juge fixe ainsi le prix de vente minimum et la loi le délai de réalisation de la vente : 4 mois avec la faculté pour le juge d accorder 3 mois supplémentaires en cas de difficultés avérées et en présence d un engagement écrit d acquisition en fait le délai supplémentaire est prévu pour la signature de l acte notarié en présence d un avant contrat. Passé le délai autorisé, le créancier poursuivant peut saisir le juge pour constater la carence du débiteur. La décision du juge est alors insusceptible d appel. 11 Seul un bail notarié ou ayant donné lieu à enregistrement a pour effet de conférer une date «certaine» au contrat. 28

30 Si le débiteur aboutit dans ses démarches, la vente amiable intervient par acte notarié auquel est annexé le cahier des conditions de la vente. Le prix et les frais de la vente sont consignés jusqu à la distribution. Les sommes versées par l acquéreur restent acquises au créancier si la vente n est pas réalisée de son fait, sans préjudice du délai de rétractation prévu à l article L du CCH. Comme son nom l indique, la vente amiable sur autorisation judiciaire possède une nature mixte. Dès consignation du prix, elle emporte de plein droit la purge des hypothèques et privilèges comme une adjudication, et l acquéreur devient propriétaire même si tous les créanciers n ont pu être totalement désintéressés. A l image des ventes relevant du droit commun, elle comprend la garantie des vices cachés due par le vendeur et ne peut donner lieu à surenchère. 29

31 La procédure de surendettement 12 : La procédure de surendettement permet à un particulier, pour des créances «ménagères», de bénéficier pour le paiement de ses dettes d une solution organisée à l amiable dans un premier temps, puis le cas échéant par décision de justice. Un accédant à la propriété dans l incapacité de faire face au remboursement du ou des prêts ayant financé son opération peut bénéficier de cette procédure. La saisine de la commission, première étape du processus, n a pas pour effet de suspendre les actions des créanciers, sauf accord de ces derniers ou décision du juge. Elle n interrompt pas non plus l action en justice d un créancier souhaitant faire reconnaître la validité de sa créance et obtenir un titre exécutoire. De la même façon, la saisine de la commission restera sans incidence sur la poursuite de la procédure de saisie une fois le commandement publié, ce qui comprend bien sûr l adjudication elle-même. Pour remédier à cet état de fait, la loi autorise la commission de surendettement à saisir le juge de l exécution aux fins de suspendre les procédures pour une durée maximale d un an non renouvelable. En pratique, la suspension porte sur toutes les procédures qui pourraient remettre en cause le plan amiable. Faute d un accord amiable avec les créanciers, la commission peut dans un second temps demander au juge en complément de la suspension des poursuites d homologuer certaines recommandations, c est-à-dire leur donner force exécutoire. En cas d homologation, les créanciers concernés par les recommandations perdent toute faculté d engager une mesure d exécution contre le débiteur. En présence d un commandement aux fins de saisie immobilière publié antérieurement à la procédure de surendettement, seul le juge de la saisie immobilière est compétent pour prononcer sa suspension. Dans ce cas, la demande de suspension peut émaner du débiteur lui-même sans qu il soit nécessaire de constituer avocat, la procédure de surendettement étant sans représentation obligatoire. 13 La réduction du capital restant dû après une vente sur saisie : Enfin, en cas de vente forcée de la résidence principale du débiteur, grevée d'une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la commission peut réduire, par proposition spéciale et motivée, le montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit après la vente. La même disposition est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtées d'un commun accord entre le débiteur et l établissement de crédit. Le bénéfice de ces dispositions ne peut être invoqué devant la commission plus de deux mois après sommation faite d'avoir à payer le montant de la fraction des prêts immobiliers restant due, à peine de nullité la sommation reproduit cette mention. La vente sur adjudication : Prévue en ultime recours, la vente judiciaire est réalisée lors d une audience fixée par le juge de l exécution à une échéance de deux à quatre mois suivant sa décision (cf. schéma page précédente). Elle pourra être reportée seulement dans deux situations : la force majeure et la procédure de surendettement. Dans le but d attirer le plus grand nombre d acquéreurs, l adjudication donne lieu à une publicité dont les contours sont définis par la loi et dont le coût est pris en charge par le créancier poursuivant. En complément de cette publicité, différents droits de préemption doivent être purgés, notamment : o Le droit de préemption urbain : Les communes dotées d un Plan d Occupation des Sols ou d un Plan Local d Urbanisme bénéficient d un droit de préemption, appelé droit de préemption urbain (DPU). Elles sont informées de la vente par LRAR au moins 30 jours avant qu elle se déroule à l initiative du greffier ou du notaire. Si la collectivité exerce son droit de préemption, l acquisition a lieu au prix de la dernière enchère, ou de la surenchère. La mise en œuvre du DPU, est laissée à la discrétion des communes et ne porte que les biens situés sur les parties du territoire communal visées par la loi. L'action en nullité en cas de défaut de non respect du DPU 12 Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la commission de surendettement : Voir aussi l annexe 8 du présent dossier. 13 De la même façon, en matière de rétablissement personnel, seul le juge de la saisie immobilière peut prononcer la suspension de la procédure après la publication du commandement. Elle est acquise jusqu au jugement de clôture. A l issue de ce jugement, le liquidateur dispose d un délai de douze mois pour vendre le bien. 30

32 s'exerce devant le TGI du lieu de situation du bien et se prescrit par 5 ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété. o Le droit de préemption des communes : Les communes bénéficient d un droit de préemption spécifique pour les logements dont le débiteur saisi respecte les plafonds de ressources pour l attribution d un logement à loyer modéré. Elles peuvent exercer ce droit de préemption directement ou le déléguer à un Office Public de l Habitat. Le non-respect de cette disposition n emporte pas nullité de la procédure (Cass. 3e civ. 28 février 2001). o Le droit de préemption du locataire : Le locataire est convoqué à l audience d adjudication par LRAR au moins un mois avant l audience afin qu il puisse le cas échéant prendre part aux enchères. La convocation contient les principales conditions de la vente et une information sur l obligation de porter les enchères par ministère d avocat. Le défaut de convocation permet à l occupant de bonne foi de se substituer à l adjudicataire pendant un délai d un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l adjudication. Ces dispositions issues de la loi du 31 décembre 1975 (cf. art.10 2) s appliquent seulement en cas de vente consécutive à la division d un immeuble par lots. o Le droit de préemption des co-indivisaires Un mois avant la vente, le notaire ou l avocat poursuivant informe le ou les co-indivisaires de la vente un mois au moins avant sa tenue. Le ou les co-indivisaires peuvent alors dans un délai d un mois suivant la vente se substituer à l adjudicataire. Les enchères : Les enchères sont portées par avocat inscrit au barreau du TGI devant lequel la vente se déroule, à peine de nullité, à raison d un mandat par professionnel. Chaque mandat donne lieu à une caution bancaire irrévocable ou au dépôt d un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix sans pouvoir être inférieur à Les enchères débutent au montant de la mise à prix déterminée par le créancier ou, en cas de contestation du débiteur, par le juge de l exécution. Chaque enchère couvre la précédente et le processus s arrête lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Le temps est depuis la réforme décompté par une pendule et le système des bougies a été supprimé. L avocat du dernier enchérisseur déclare l identité de son mandant. La décision d adjudication constitue un jugement insusceptible d appel. Un titre de vente est remis à l adjudicataire par le greffe sur justification du paiement du prix et des frais. En l absence d enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Pour garantir une vente au meilleur prix, la procédure de saisie immobilière organise une possibilité de surenchère ouverte aux personnes qui auraient pu intervenir lors de la première adjudication, toujours par ministère d avocat. La surenchère est déposée au greffe du juge de l exécution dans un délai de10 jours suivant l adjudication et doit être supérieure de 10 % au moins au prix de vente en principal. Si elle n est pas contestée, la surenchère a pour effet de substituer le surenchérisseur à l adjudicataire initial. En cas de contestation une nouvelle audience d adjudication est organisée. Enfin, si l adjudicataire ne donne pas suite à son engagement défaut de paiement du prix et des frais dans les deux mois de l adjudication, une procédure de réitération des enchères auparavant dénommée folle enchère, est mise en œuvre. Elle est lancée indépendamment par le créancier poursuivant, un créancier inscrit ou le débiteur lui-même. Elle permet une nouvelle adjudication, étant précisé que l adjudicataire défaillant reste tenu au paiement de la différence entre le montant du prix entre son enchère et celui de la seconde vente. Dans l hypothèse où aucun enchérisseur ne porte enchère, le créancier est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix défini dans le cahier des conditions de la vente, c'est-à-dire la mise à prix initiale. Si cette dernière est inférieure à la dette, le créancier aura la possibilité d engager de nouvelles démarches, sans préjudice de la faculté offerte au débiteur de saisir la commission de surendettement. Dans le cas contraire, il devra payer au débiteur une soulte correspondant à la différence entre mise à prix et créance. Pour cette raison, on comprend aisément que le créancier poursuivant n a pas d avantage à devenir adjudicataire, voire craint cette hypothèse, puisqu il devra suite à la procédure prendre en charge la revente du bien après, qui plus est, en avoir acquis une partie dans l hypothèse d une mise à prix supérieure à la créance. Il a donc intérêt à fixer la mise à prix au montant de la dette, ce qui en pratique est souvent le cas. Dans le cas où la mise à prix a été modifiée pour insuffisance manifeste, en l absence d enchères, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives du prix fixées par le juge, jusqu'au montant de la mise à prix initiale si nécessaire. À défaut d'adjudication, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix initiale. 31

33 Annexe 10 - Les fonds départementaux d aide aux accédants en difficulté Le cas de l Ille-et Vilaine Un Fond partenarial d'aide aux Accédants en Difficultés (FAAD) existe en Ille-et Vilaine. Il a été créé pour aider les accédants à la propriété, domiciliés à titre de résidence principale dans le département et rencontrant des difficultés conjoncturelles dans le remboursement des échéances de leurs prêts immobiliers. Son objectif principal est de permettre de maintenir un projet d'accession et d'éviter les procédures contentieuses. Les bénéficiaires Tous les ménages domiciliés en Ille-et-Vilaine, en accession à la propriété, en difficultés conjoncturelles de paiement et de bonne foi. Tout type de prêt à l habitat quelque soit l année de signature du ou des contrats de prêt. Les mécanismes de garantie existants au niveau national seront mobilisés en priorité, tels que le Fonds de Garantie à l Accession Sociale pour les prêts à l accession sociale PAS ou le SECURI-PASS de l Union d Economie Sociale du Logement pour les salariés du secteur assujetti au 1% (cf. annexe 5). Les ménages doivent être déterminés à poursuivre leur parcours d accession et en capacité de faire face au paiement des échéances courantes et au remboursement des aides du FAAD attribuées sous forme de prêt. L'impayé est constitué lorsque trois mensualités ou deux trimestrialités consécutives, nettes d aide personnalisée au logement ou d allocation logement, n ont pas été réglées ; ou lorsque le montant de l impayé est égal à deux mensualités brutes ou une trimestrialité brute d échéance de remboursement de prêt. Les aides financières accordées L aide est attribuée sous forme de prêt sans intérêt et/ou de secours. Elle a un caractère tant préventif que curatif. Elle permet la résorption des situations d impayés de prêt d accession. Elle peut couvrir l intégralité de l impayé, déduction faite d un éventuel rappel d allocation logement ou d aide personnalisée au logement, lorsque son versement a été suspendu. Les conditions de remboursement de durée, et si nécessaire de différé, sont ajustées par la commission d attribution à la situation financière de l accédant. La durée de remboursement de l aide ne peut excéder 72 mois. En cas d endettement excessif ou de situation financière obérée, les ménages sont orientés vers la Banque de France pour le traitement de leur dossier de surendettement auprès des services compétents ou vers la vente amiable du bien. Une intervention du FAAD peut être intégrée dans le plan d apurement des dettes, en accord avec la Commission de surendettement des particuliers d Ille-et-Vilaine. Si le ménage perçoit une aide au logement, le prêteur doit faire un signalement à la Commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) en cas d APL ou à l organisme (CAF ou MSA) qui verse l allocation logement familiale ou sociale. L'ADIL, les services sociaux, les organismes de crédit, les bailleurs sociaux orientent les ménages vers l'adil, qui assure l'instruction des dossiers. Onze organismes et institutions ont signé la convention 2008 relative au nouveau Fonds d'aide aux Accédants en Difficulté : Le Conseil général d Ille-et-Vilaine La Caisse d Allocations Familiales d Ille-et-Vilaine La Fédération MSA des Portes de Bretagne 32

34 La Financière Régionale de Crédit Immobilier de Bretagne Le Crédit Mutuel de Bretagne La Caisse Régionale de Crédit Agricole Le Crédit Foncier de France L Association Départementale des Organismes HLM Le CIL 35 Le Régime Social des Indépendants (RSI) L Agence Départementale d Information sur le Logement 33

35 Annexe 11 - Le rachat du logement par un bailleur social But Expériences de la Saône-et-Loire et de la Meurthe-et-Moselle Le logement d accédants en difficulté est racheté par un bailleur social dans le but de maintenir la famille dans les lieux en tant que locataire. Type de financement en Saône-et-Loire : PLAI Dans quel cas? la famille est accédante à la propriété en difficulté ; il n y pas de solution pour éviter la vente du logement familial ; le logement est adapté à la famille (taille, lieux) ; la famille souhaite rester dans les lieux ; les ressources de la famille lui permettent d accéder à un logement du parc social financé en PLAI (60 % du plafond de ressources HLM) ; la vente du bien immobilier permet de solder tout ou partie des dettes (possibilités de saisir la commission de surendettement si toutes les dettes ne sont pas soldées et d éventuellement obtenir un effacement total ou partiel des dettes restantes). En Meurthe-et-Moselle, ce type d opération est le plus souvent envisagé : lorsqu un relogement sera difficile à trouver (lieux, caractéristiques du ménage ) lorsque la vente est inéluctable, la procédure étant très avancée. Comment demander au bailleur social de réaliser une telle opération? En Saône-et-Loire, deux circuits : o Devant la commission mensuelle du PDALD (moyenne de 2 cas par an) : la demande doit être faite par l envoi d une «Demande de logement adapté dans le cadre de la commission mensuelle du PDALD» ; cette demande est instruite à la demande du débiteur par un travailleur social la demande est signée par le débiteur et le travailleur social ; la commission mensuelle du PDALD, va décider de l opportunité de demander à un ou plusieurs bailleurs sociaux (présents à cette commission) d étudier la faisabilité d une telle opération ; si l étude de faisabilité est positive (opération financièrement équilibrée suivant différents paramètres : prix d acquisition et des travaux éventuels / subventions / financement extérieur / fonds propres / loyer net (loyer APL) adapté à la famille), le bailleur peut proposer le rachat à la famille ; si la famille accepte le rachat, l attribution du logement devra être validée par la commission d attribution des logements de l organisme ; la réalisation de cette opération sera comptabilisée dans la cadre du PDALPD (Développement de l offre nouvelle de logements adaptés PLAI). o A l initiative du bailleur : il n y a pas d obligation de saisir la commission mensuelle : un bailleur social qui souhaite réaliser une telle opération peut saisir directement la DDE au titre d un financement PLAI (inconvénient pour ce bailleur : ce relogement ne sera pas comptabilisé dans ses objectifs PDALD). En Meurthe-et-Moselle : Toutes les demandes sont faites par le truchement d un travailleur social, à la demande de la famille, qui signe cette demande. L instruction sociale est faite par le travailleur social, l instruction technique par l ADIL. Si un organisme est saisi directement par un ménage, il renvoie celui-ci à l ADIL qui l informe de la procédure. 34

36 Le Fonds d Aide aux Accédants en Difficulté (FDAP), dans le cadre du PDALPD, statue sur les demandes - les bailleurs sociaux ne sont pas présents- et mandate l ADIL par une MOUS pour mettre en œuvre la mesure. L ADIL contacte un bailleur social afin qu il étudie la faisabilité de l opération, le choix du bailleur dépend notamment de la situation géographique du logement. Le bailleur social contacte le ménage, visite les lieux et étudie l opération. Une proposition d offre de prix est envoyée au ménage avec copie à l ADIL L ADIL prend contact avec le ou les créanciers, la commission de surendettement ou le liquidateur judiciaire. Lorsque l accord est obtenu, l acte authentique est passé entre le bailleur social et le ménage. Le ménage devient locataire du logement. Avec un seul organisme HLM, une promesse de vente est signée avec le ménage qui lui permet de racheter le logement après au moins 10 ans, s il décide de lever l option. La réalisation de ces opérations est comptabilisée dans le cadre du PDALPD, quota de PLAI à réaliser par chaque organisme. Quel bilan peut-on tirer de ces 15 ans de pratique du rachat HLM? Le jugement est majoritairement favorable, même si aucun ménage redevenu propriétaire ne souhaite que son expérience soit médiatisée, fût-ce à titre d exemple. Les opérateurs estiment que nombre de locatairesaccédants sont parvenus à effacer l échec de leur opération d accession : ils ont le sentiment d être toujours propriétaires. Peut-être est-ce dû au fait qu ils souhaitent et pensent possible de le redevenir et que leur situation ne constitue qu une parenthèse dans un projet qui s est trouvé contrarié? C est peut-être là qu il faut voir la réussite de cette procédure, qui concerne des effectifs restreints et exige un accompagnement assez lourd, mais qui mérite d être utilisée chaque fois qu elle permet à une famille de surmonter un échec dû à des circonstances dont elle n est pas responsable. 35

37 Annexe 12 - La délégation du droit de préemption de la commune à un bailleur social Expérience de la Saône-et-Loire But Il s agit pour une commune de déléguer son droit de préemption instauré par l article L. 616 du CCH à un bailleur social pour que ce dernier puisse acheter le logement et maintenir les accédants dans les lieux en tant que locataire. Mécanisme Dans le cadre de la procédure se saisie immobilière, la déclaration d aliéner est adressée au maire 30 jours au moins avant la date fixée pour la vente. La commune peut déléguer ce droit de préemption à un bailleur social. Le titulaire du droit de préemption dispose d un délai de 30 jours à compter de l adjudication pour se substituer. Dans quel cas? la famille est accédante à la propriété en difficulté ; il n y pas de solution pour éviter la vente du logement familial ; le logement est adapté à la famille (taille, lieux) ; la famille souhaite rester dans les lieux ; les ressources de la famille lui permettent d accéder à un logement du parc social financé en PLAI (60 % du plafond de ressources HLM) ; la saisie immobilière est en cours. Comment solliciter le maire et le bailleur social pour la réalisation d une telle opération? 1 - Par le biais de la commission mensuelle du PDALD : La demande doit être faite par l envoi d une «Demande de logement adapté dans le cadre de la commission mensuelle du PDALD». Cette demande est instruite à la demande du débiteur par un travailleur social la demande est signée par le débiteur et le travailleur social. La commission mensuelle du PDALD décide de l opportunité de demander à un bailleur social (présent à cette commission) d étudier la faisabilité d une telle opération et demander au maire de déléguer son droit de préemption à ce bailleur. Si l étude de faisabilité est positive (opération financièrement équilibrée suivant différents paramètres : prix d acquisition et des travaux éventuels / subventions PLAI / financement extérieur / fonds propres / loyer net (loyer APL) adapté à la famille), le bailleur social pourra se substituer à l enchérisseur. La condition est évidemment qu un bailleur social accepte de réaliser l opération. La réalisation de cette opération sera comptabilisée dans la cadre du PDALD (Développement de l offre nouvelle de logements adaptés PLAI) En Saône-et-Loire, deux opérations de ce type ont été réalisées en 5 ans. Dans un premier cas, le bailleur a pu utilement se substituer, dans le second cas, il y a eu une surenchère suite à la substitution et le bailleur social n a pas souhaité se substituer à la surenchère. Les deux familles avaient été orientées dans cette opération suite à une visite de l ADIL dans le cadre de sa mission concernant les accédants en difficulté. Dans ce type d opération, tous les partenaires doivent être très réactifs. 2 - A l initiative du bailleur ou du maire : Il n y a pas d obligation de saisir la commission mensuelle : un bailleur social qui souhaite réaliser une telle opération peut se rapprocher directement du maire ou être saisi à l initiative de ce dernier. Le bailleur social pourra aussi saisir directement la DDE au titre d un financement PLAI (inconvénient pour ce bailleur : ce relogement ne sera pas comptabilisé dans ses objectifs PDALD). 36

38 Annexe 13 - Les garanties de rachat et de relogement (source USH) Durée Accession sociale PSLA PASS-FONCIER 15 ans à compter du transfert de propriété. 15 ans à compter de la date de levée d option. Identique à la durée initiale du bail à construction. Rachat Faits générateurs Décès de l accédant, de son conjoint ou d un descendant direct occupant le logement au jour du décès Mobilité professionnelle à plus Opérations réalisées avant le de 70 kms 23/6/09 Chômage de plus d un an Invalidité Divorce Opérations réalisées avant le 23/6/09 Dissolution de PACS Opérations réalisées avant le 23/6/09 Montant maximum 80% du prix de la vente 100% du prix arrêté lors de la Opérations réalisées avant le garanti initiale, diminué de 1,5% au levée d option, diminué de 23/6/09 : plus par année écoulée entre 2,5% entre la 6ème et la 100% du coût, diminué de la 6ème et la 15ème année, 15ème année, éventuellement 2,5% entre la 6ème et la éventuellement minoré des minorée des frais de remise 15ème année frais de remise en état. en état. Opérations réalisées à compter du 23/6/09 : 80% du coût, diminué de 1,5% entre la 6ème et la 15ème année Montant éventuellement minorée des frais de remise en état. Modalités Relogement Faits générateurs Modalités LRAR dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur. Identiques à ceux de la garantie de rachat. Le logement doit faire l objet d une promesse de vente. Les revenus des accédants doivent être inférieurs aux plafonds PLS. LRAR dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur. Proposition de 3 offres écrites de relogement dans un logement locatif correspondant à ses besoins et ses possibilités dans un délai de 3 mois. Le ménage dispose d un délai d un mois à compter de la dernière offre pour l accepter. 37 LRAR dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur. Identiques à ceux de la garantie de rachat. Les revenus des accédants doivent être inférieurs aux plafonds PLUS. LRAR dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur. Proposition de 3 offres de relogement dans un délai de 6 mois. Le ménage dispose d un délai d un mois à compter de la dernière offre pour l accepter. Le fait générateur doit provoquer une situation d impayés de plus de trois mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction durant la phase de portage du foncier. Identiques à ceux de la garantie de rachat. Les revenus des accédants doivent être inférieurs aux plafonds PLUS. LRAR dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur. Proposition de 3 offres de relogement dans un délai de 6 mois. Le ménage dispose d un délai d un mois à compter de la dernière offre pour l accepter.

39 Annexe 14 - Rachat de crédit : prêt 1% logement pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux Document UESL Bénéficiaires Salariés des entreprises du secteur privé non agricole ou demandeurs d'emploi en situation de déséquilibre financier, et supportant des remboursements de crédits immobiliers souscrits pour leur résidence principale ; Accédants occupant un lot dans une copropriété dégradée. Modalités Prêt Montant Correspondant au remboursement total ou partiel de tout prêt onéreux contracté pour le financement de la résidence principale du demandeur, dans la limite de Taux annuel effectif global et durée Consulter le CIL/CCI Conditions Affectation possible du prêt au remboursement total ou partiel des impayés de charges d'emprunt du logement, lorsqu'ils sont causés par une situation économique (chômage, préretraite,...) ou familiale (séparation, divorce, décès). Etre en déséquilibre financier : sont dans ce cas les personnes qui, du fait d'un événement personnel (maladie, chômage, éclatement de la cellule familiale...) subissent une diminution de leurs revenus d'au moins 30 %, ou une augmentation de leurs charges faisant passer leurs charges à caractère immobilier à plus de 40 % de leurs revenus, ou qui ont saisi la commission de surendettement d'une demande tendant au traitement de leur situation de surendettement. Charges à caractère immobilier : les remboursements d'emprunts immobilier, les charges de copropriété, de chauffage, d'eau, d'électricité, de gaz, d'assurance habitation, les impôts locaux ; Date de publication : 2 décembre 2009 N ISNN : Directeur de la publication : Bernard Vorms Comité de rédaction : Isabelle Couëtoux du Tertre, Marie Armenak, Jean Bosvieux, Lilas Bousseksou, Béatrice Herbert, Nicole Maury, Sylvie Merlin, Antonin Ollivier, Sandrine Zerbib 38