INFO DU CF Rodolphe Eeman Marc Nolf Colloque ALN Le certificat notarié prévu par l article 1653 du Code judiciaire, analyse sous l angle du caractère relatif de la purge Enseignements du colloque organisé par l ALN sur la procédure d ordre Le 22 novembre dernier, l Association des Licenciés et Master en Notariat organisait son colloque annuel. C est par la contribution d un panel d auteurs issus du monde académique, de l administration et du notariat, que diverses questions liées à la procédure d ordre ont été exposées avec, comme de coutume, un accent mis sur les aspects pratiques de la matière. La présente contribution n entend pas résumer les différents sujets abordés lors du colloque. L ouvrage paru à cette occasion contient déjà de manière détaillée la matière abordée, rédigée sous la plume des différents orateurs. Les quelques lignes qui suivront partiront plutôt d une approche transversale. Nous avons ainsi voulu extraire et nous arrêter à un sujet énoncé plusieurs fois brièvement lors du colloque, à savoir : le caractère relatif de la purge. Partant du certificat notarié comme acte déclencheur de la purge, nous soulignerons et réagencerons une sélection de principes importants mis en lumière par certains orateurs du colloque. Cette analyse sous l angle du caractère relatif de la purge rappellera au notaire la vigilance avec laquelle il convient de dresser le certificat notarié. Le notaire est investi par le Code Judiciaire d une mission de confiance. Rappelons que la loi du 29 mai 2000, entrée en vigueur le 1er juillet 2001, a simplifié la vie des praticiens de l ordre dans la mesure où elle a doté le notaire d un nouvel outil : le certificat notarié, un instrument d une extraordinaire efficacité. Par rapport au mécanisme prévu à l article 1647 du code judiciaire, celui prévu à l article 1653 udit code témoigne d une absolue confiance dévolue par le législateur au notaire. Mettre en oeuvre la purge est devenu d une extrême simplicité. Néanmoins, cette simplification induit inévitablement un accroissement de la responsabilité notariale. Le certificat notarié est la soupape qui permet de mettre la purge en action et c est le notaire qui a la lourde responsabilité de l actionner. Alors qu avant la loi de 2000, cette responsabilité résidait plutôt dans le chef du conservateur des hypothèques. Tant l acquéreur, que les créanciers sont hautement intéressés par la purge. L acquéreur a intérêt à entrer en possession d un immeuble affranchi de toutes charges et hypothèques. Les créanciers, s ils n ont pas été associés à la procédure, conservent leur sûreté sur l immeuble. C est la raison pour laquelle il incombe au notaire de ne pas dresser le certificat notarié avec légèreté. Comme pour tout acte notarié, il le dressera, tous sens en éveil, après une vérification minutieuse des certificats hypothécaires levés préalablement et postérieurement à la transcription de sa vente, et du bon respect de la procédure, tant les enjeux sont importants pour l acquéreur et les créanciers. Le notaire est Maître du jeu, mais rien que de son jeu. Si la purge est une action délicate, c est notamment par son caractère relatif. Le notaire peut-il demander de radier tout et n importe quoi lorsqu il dresse le certificat notarié? Non, car le Code judiciaire, autant que la doctrine et jurisprudence majoritaire nous indiquent que la purge n a pas de caractère absolu. Comme l a rappelé lors du colloque, Monsieur Emile Roelen, Conservateur des hypothèques à Charleroi et président de la Fédération des Conservateurs des hypothèques, en vertu de l article 1653 du Code Judiciaire, la purge a un caractère relatif dans la mesure où elle n opère qu à l égard des sûretés prises contre le propriétaire actuel de l immeuble objet de la purge. Il n est pas rarissime de découvrir sur le certificat hypothécaire des inscriptions et transcriptions contre un ancien propriétaire datant d un précédent transfert de propriété lors duquel une mainlevée a été omise. Quid de celles-ci et quid des formalités subsistant, par exemple, d une vente purgeante
antérieure et dont l acte d ordre n a pas été présenté en vue de leur radiation? A l égard de telles inscriptions et transcriptions, Emile Roelen et Sylvain Bavier, notaire à La Louvière, nous rappellent que le notaire n a pas le droit de demander leur radiation des registres de la conservation des hypothèques à l occasion de l établissement du certificat notarié, la purge étant inopérante à leur égard. En effet, l article 1653 du code judiciaire limite clairement l effet de la purge à toutes inscriptions et transcriptions existantes «à charge du saisi». Le notaire doit parfois s assurer qu aucun créancier ne manque à l appel. Une seconde manifestation du caractère relatif de la purge apparaît dans le cadre des ventes qui sont purgeantes à condition que les créanciers aient été mêlés à la procédure. L on vise ici spécifiquement les ventes qui emportent de plein droit délégation du prix au profit des créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits qui ont été valablement appelés à l adjudication en vertu de l article 1326 du code judiciaire. Dans le cadre de cette catégorie de ventes, le législateur a conditionné l effet de la purge à l appel valable des créanciers à l adjudication ou à la procédure en autorisation de vente de gré à gré. Emile Roelen, Augustin de Lovinvosse, notaire à Florennes, Joëlle DecharneuX et Roman Aydogdu, tous deux avocats au barreau de Liège, énumérèrent lors de leur exposé les ventes purgeantes conditionnelles. Il s agit d une part des ventes publiques visées par l article 1326 alinéa 1er du code judiciaire : ventes publiques de biens de mineurs, d interdits, de présumés absents, de personnes pourvues d un administrateur provisoire, de personnes internées, dépendant de successions acceptées sous bénéfice d inventaire ou vacantes, dépendant d une masse faillie, de ventes publiques ordonnées dans le cadre d une procédure de partage judiciaire ou dans le cadre de la continuité des entreprises, lorsqu elles ont lieu dans le cadre de la procédure organisée par l article 1621 du code judiciaire. Pour ces ventes publiques, afin que la vente soit purgeante, le code impose que les créanciers aient été valablement appelés à l adjudication. D après Augustin de Lovinfosse, bien que le code ne précise rien sur la forme de cet appel à l adjudication, la prudence impose d appeler les créanciers par la signification d un exploit d huissier ou par l envoi d un courrier recommandé respectant un délai minimum de 8 jours. D autre part, sont également des ventes purgeantes conditionnelles, en vertu de l article 1326 alinéa 2 du code judiciaire, les ventes de gré à gré sur saisieexécution immobilière, sur faillite, sur règlement collectif de dettes, les ventes de gré à gré autorisées dans le cadre d une procédure sur partage judiciaire et celles dans le cadre de la continuité des entreprises. Pour cette catégorie de ventes, il est nécessaire d appeler valablement les créanciers à la procédure d autorisation si l on veut que la purge sorte ses effets. D après Roman Aydogdu et Joëlle Decharneux il appartient au magistrat de vérifier que les créanciers indiqués sur le certificat hypothécaire joint à la requête en autorisation ont été dûment appelés par son greffe. Alors que pour les ventes de gré à gré ci-avant énumérées, l appel à la procédure est fait par le greffier, pour les ventes publiques, l appel des créanciers relève par contre de la responsabilité du notaire. Celui-ci doit dès lors être tout spécialement vigilant dans la détermination des créanciers à mêler à la procédure. Il n oubliera certainement pas d envoyer les avis fiscaux et sociaux, de tenir compte des créanciers ayant fait opposition sur le prix, de consulter le Fichier central des avis de saisie et de lever un état hypothécaire auprès du bureau des hypothèques dans le ressort duquel se trouve l immeuble objet de la purge. A cet égard, soulignons que Michèle Grégoire, avocat à la Cour de cassation, appela l assemblée à la prudence lorsque l immeuble qui doit être purgé est un immeuble de commerce. Il se pourrait en effet que des immeubles par destination soient visés tant par une hypothèque que par un gage sur fonds de commerce. Or, l on enseigne que le fonds de commerce est établi au lieu où se coordonnée l activité mercantile, c est-à-dire là où le commerçant attire sa clientèle qui n est pas nécessairement situé dans l immeuble vendu et grevé par le gage. Il est donc possible qu un gage sur fonds de commerce n apparaisse pas sur l état hypothécaire levé dans le bureau hypothécaire de la situation du bien, le gage ayant été publié dans le bureau hypothécaire d un autre arrondissement, celui de l établissement du fonds de commerce. Le notaire veillera donc à prendre tous les renseignements nécessaires afin de
déterminer auprès de quel bureau des hypothèques il devra éventuellement demander un certificat hypothécaire supplémentaire pour éviter toute omission de créancier et dresser sereinement le certificat notarié. Le notaire n affranchit pas le butin du brigand Enfin, une troisième manifestation du caractère relatif de la purge fut évoquée à nouveau par Emile Roelen. En vertu de l article 35bis du Code d instruction criminelle, la purge serait selon une doctrine unanime, sans effet à l égard de la saisie immobilière conservatoire (couramment qualifiée de «saisie pénale») pratiquée par l Etat belge lorsque l immeuble parait constituer un avantage patrimonial tiré d une infraction. Comme le dispose l article 35bis du code d instruction criminelle, la radiation de la saisie immobilière conservatoire peut être accordée par le procureur ou le juge d instruction, ou, le cas échéant, par le bénéficiaire de la confiscation, ou peut aussi être ordonnée par décision judiciaire. Le certificat notarié ne permettra dès lors pas de procéder à la mainlevée d une telle saisie conservatoire. De ces enseignements nous retiendrons qu en autorisant le notaire à dresser des certificats de paiements purgeants, le législateur a fait de celui-ci un fer de lance dans la procédure d ordre. Toutefois, manipulé sans grande vigilance, cet acte notarié peut s avérer être une arme à double tranchant. En effet, l omission de la mention d une transcription ou d une inscription à radier ou, au contraire, la mention sur le certificat notarié d une formalité prise au profit d un créancier non mêlé à la procédure ou à qui la purge n est pas opposable, peut avoir de lourdes conséquences. C est pourquoi, du jour de sa désignation jusqu à la clôture de l ordre, le notaire, moteur de la purge, mènera la procédure avec grande rigueur et précision. Le certificat dressé en application de l article 1653 du Code Judiciaire, contribuera ainsi à la sécurité et la fiabilité des ventes purgeantes.