Mis à jour le 21/11/2011-1 - Questions / Réponses Le versement pour sous-densité (VSD) Principes généraux 1) Le budget VSD est-il fléché? (comme le budget TLA) Le versement pour sous-densité doit financer les objectifs listés à l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme. Il doit être affecté en section investissement du budget. Instauration du VSD 2) Sur le Power Point du 17 février 2011 présenté lors de la journée de sensibilisation, à la page 65 sur le VSD, comment interpréter la phrase : «Si le projet tend à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété ou le développement de l'offre foncière, une délibération motivée en fait et en droit peut être prise sans condition de délai à l'intérieur de ces 3 ans»? Prenons un exemple : si une commune décide d augmenter la densité urbaine pour favoriser la production de logements et si elle veut utiliser l outil VSD comme levier pour atteindre son but, elle pourra réévaluer le SMD sans condition de délai. De même, elle pourra le revoir à la baisse si un SMD trop élevé risque de compromettre un projet de construction de logements. 3) L article L. 331-37 précise que pour chaque secteur, le seuil minimal de densité (SMD) ne peut être inférieur à la moitié ni supérieur aux 3/4 de la densité maximale autorisée par les règles définies dans le PLU. Un deuxième alinéa de cet article précise ce qu il en est lorsqu un COS est applicable. Qu entend-on par «densité maximale autorisée par les règles définies dans le PLU», si ce n est pas le COS? La définition de la densité est précisée par l article R. 112-1 actuel du code de l urbanisme, comme «le rapport entre la surface de plancher hors œuvre nette de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée». D après cette définition, la densité est un rapport entre deux surfaces. Dès lors, à quelle densité fait allusion le premier alinéa de l article L. 331-37? La densité maximale peut être calculée soit à partir du COS, soit à partir des éléments qui déterminent un gabarit et qui sont dans le document d urbanisme : l implantation par rapport aux voies, aux limites séparatives, la hauteur, l emprise au sol. Dans ce cas, il s'agit d'une évaluation. 4) Dès lors qu'une commune possède un COS, est-ce celui-ci qui sert systématiquement de référence pour calculer le VSD en appliquant le SMD? En l'absence de COS, la collectivité doit-elle définir d'abord une densité, ou faut-il considérer la densité à 1? De quelle façon? (Le modèle de délibération ne prévoit pas de fixation de la densité) Si la commune dispose d un COS, c est effectivement lui qui servira de référence pour le calcul du seuil minimal de densité (SMD). En l absence de COS, la collectivité doit procéder à une estimation de la densité résultant de son document d urbanisme afin de pouvoir établir un SMD en fonction des gabarits déterminés par le PLU et résultant des règles de hauteurs, d implantation, d emprise au sol. 5) Est-il prévu un parallélisme des formes concernant l'instauration du versement pour sousdensité et la taxe d'aménagement? En effet, le supplément du Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme paru en mars dernier sur la réforme explique que le législateur a expressément réglé le cas des EPCI qui pourront instaurer la TA (p 10), en lieu et place des communes qu'ils regroupent et avec leur accord. Cela signifie donc que des délibérations communales sont nécessaires puis une délibération intercommunale, dont on peut trouver des modèles sur le site du Ministère.
Mis à jour le 21/11/2011-2 - Les EPCI peuvent instaurer le seuil minimal de densité (SMD) dès lors qu ils sont compétents en matière de PLU, sans obligation d'avoir recours à l'article L. 5211-5 II du CGCT. 6) Concernant l'instauration du VSD, faut-il des délibérations communales et communautaires ou seule cette dernière suffit? Le site du ministère ne propose qu'un modèle de délibération communale (pour les CT compétentes en matière de PLU), ce qui pourrait laisser penser que pour le VSD, seule une délibération de l'organe compétent en matière de PLU est nécessaire. Cf. la réponse n 5. 7) En application de l'article L. 331-36 du CU, je comprends que le VSD est facultatif. Deux communes m'interrogent sur son caractère obligatoire, notamment en secteur de TA supérieur à 5%. Y aurait-il une évolution en préparation de ce point de vue? Le VSD n'est aucunement lié à la TA, quelle que soit son taux. Le caractère obligatoire en cas de secteur de TA supérieur à 5% était prévu dans le projet de loi initial mais n'a pas été adopté par le parlement. 8) Lorsqu'une commune instaure le VSD : - est-ce qu'il s'applique sur toutes les zones urbaines ou à urbaniser de la commune? avec un SMD unique ou une sectorisation du SMD? ou - est-ce que la commune peut l'instaurer uniquement sur une partie de zone, par exemple : un secteur entier en zone AU? Une zone U mais le secteur s'arrête au milieu de la zone U pour densifier les parcelles en bordure de la voie? Dans le 2ème, les constructions en fond de parcelle ne seraient pas concernées par le VSD? La sectorisation du VSD est totalement libre : elle peut ne concerner que quelques parcelles ou des parties de parcelles, contrairement à la taxe d'aménagement qui doit s'appliquer à l'ensemble du territoire communal. 9) Quelle est la date à prendre en compte pour l'application du VSD ; la date de la délibération ou la date de réception en préfecture? En application de l'article L. 2131-1 du CGCT (repris à l'article R. 331-19 du projet de décret simple), les délibérations sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'état dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. 10) Est-ce que ADS 2007 enregistrera ces informations pour calculer la date d'application? L'administrateur rentrera la date d'application en fonction de la date la plus tardive mentionnée à la question n 9. Mode de calcul 11) Concernant le calcul du VSD, deux surfaces doivent être comparées (surface calculée par rapport au SMD et surface effectivement construite). Doit-on prendre en compte pour ce calcul la SHON ou la nouvelle surface «simplifiée»? La SHON sera supprimée au 1 er mars 2012. La surface de la construction à comparer à la surface résultant de l application du SMD sera donc la surface de plancher qui interviendra à la date précitée. 12) Qu en est-il des contraintes physiques en matière de versement pour sous-densité? Il s agit des terrains qui sont inconstructibles d une manière pérenne tels que les bas fonds, les ravins, etc 13) Que se passe-t'-il dans la situation d une unité foncière coupée par un zonage d urbanisme U / A? Quelle partie doit-on prendre en compte pour le calcul du versement pour sous-densité? L unité foncière qui servira au calcul du VSD sera la partie de l unité foncière située dans la zone
Mis à jour le 21/11/2011-3 - U. 14) Quid du calcul du VSD en cas d une construction à cheval sur 2 communes? Le décret d application précisera que si la surface du terrain de l unité foncière sur laquelle une construction est ou doit être implantée est répartie sur le territoire de plusieurs communes ou EPCI ayant institué un SMD, le VSD est calculé en répartissant la surface de la construction projetée au prorata de la surface du terrain comprise sur le territoire de chaque collectivité. 15) Quid du calcul du VSD en cas d une construction à cheval sur 2 zones SMD? Le décret d application précisera que si la surface de la construction est répartie sur le territoire d une même collectivité entre plusieurs des secteurs mentionnés à l article L. 331-36, il est fait application du SMD le moins élevé pour le calcul du VSD. 16) Calcul du VSD : hypothèse de départ : le PC n atteint pas le SMD et le VSD est calculé mais : - 1 er cas : un PC modificatif est ultérieurement déposé et le SMD est atteint ou dépassé. Un remboursement du VSD intervient-il? Oui, il y aura dégrèvement. - 2 ème cas : un PC est ultérieurement déposé (ex : 2 ans plus tard) et le SMD est atteint ou dépassé. Quid du VSD versé? Il n y a pas de remboursement, le VSD étant devenu définitif. 17) A l article L. 331-35 la phrase «n'est pas retenue dans l'unité foncière la partie des terrains rendus inconstructibles pour des raisons ou du fait de prescriptions ou de servitudes d'urbanisme» s'applique-t'-elle dans le cas d'application des articles 6 et 7 du POS ou PLU qui imposent une implantation en retrait par rapport à l'alignement des voies et/ou aux limites séparatives? L application des articles 6 et 7 du POS ou du PLU peut conduire à mettre en place des servitudes d urbanisme interdisant la construction. Un rescrit fiscal pourra être demandé dans ce cas. 18) Est-il possible de déduire de l'unité foncière, les marges de recul de 4 mètres entre la construction et les limites séparatives qui sont imposées par une prescription administrative (règlement POS) et non constructibles? Cf. la réponse n 17. 19) Peut-on considérer, dans des zones à fortes contraintes d urbanisme (zones littorales, etc.), que les prescriptions de l Architecte des Bâtiments de France, consistant à réduire la densité du projet pour des considérations d insertion dans le site et de protection des paysages, sont des «servitudes administratives» exonérant du VSD (cf. dernier alinéa de l article L. 331-38 du code de l urbanisme)? Oui. A l'évidence, le VSD n'a pas vocation à s'appliquer dans ces cas. Il s'agit bien d'une servitude administrative. 20) Comment fait-on pour calculer le VSD lors d'une construction dans un lotissement déjà existant? Au cas de figure évoqué, le lotissement existe avant l'instauration du VSD. L'unité foncière est le périmètre loti et non le lot. Le calcul de la densité fiscale se fait sur le périmètre loti ; le lotisseur répartissant ensuite cette densité sur les différents lots. Si le lotissement existe avant l'instauration du VSD, il n'a pu y avoir répartition de la densité fiscale par lot. Il n'y aura donc pas de calcul du VSD. 21) Sur un terrain déjà bâti, un pétitionnaire dépose un permis de construire pour une deuxième construction. Doit-on calculer le VSD pour la deuxième construction? Doit-on tenir compte de l'existant? On doit effectivement calculer le VSD pour la 2ème construction en tenant compte de la superficie de plancher de la construction existante.
Mis à jour le 21/11/2011-4 - Exonérations Établissement 22) Concernant la détermination de la valeur vénale du terrain déclarée par le demandeur lors du dépôt de la demande de permis, les constructions soumises à DP sont-elles exclues (ex pour un garage de 19 m2 sur terrain nu implanté avant l'habitation)? Dès lors qu'un seuil minimal de densité existe, et s il ne s agit pas de projets d extension ou de projets de construction de locaux annexes aux bâtiments déjà existants, le seuil minimal de densité s applique, quel que soit le type de construction et quel que soit le type d autorisation. Liquidation, contrôles et sanctions 23) Quelle forme prend le contrôle de la valeur déclarée? Contrôle de la DDT? Consultation des services fiscaux? Le décret précisera que lorsque les travaux projetés sont situés dans un secteur d une commune où est institué le versement pour sous-densité et portent sur une construction n atteignant pas le seuil de minimal de densité défini pour la zone, l administration peut contester la valeur du terrain déclarée dans la demande de permis de construire selon la procédure de rectification contradictoire et substituer sa propre estimation après consultation du Directeur départemental des finances publiques. L avis du Directeur départemental des finances publiques doit être émis dans le délai de trois mois suivant la réception de la demande d avis. La valeur du terrain s entend de la valeur vénale du terrain nu appréciée à la date du dépôt de la demande de permis de construire. 24) Pour la détermination de la valeur du terrain : que peut faire la commune si la valeur du terrain déclarée par le pétitionnaire est manifestement sous-évaluée? L administration en charge de l'urbanisme dans le département peut contester la valeur du terrain déclarée dans la demande de permis de construire selon la procédure de rectification contradictoire et substituer sa propre estimation après consultation du Directeur départemental des finances publiques. L avis du Directeur départemental des finances publiques doit être émis dans le délai de trois mois suivant la réception de la demande d avis. 25) La valeur déclarée du terrain a-elle une date limite de validité? (certains permis peuvent avoir un délai d instruction d un an, et même plus si enquête publique) La valeur déclarée du terrain s apprécie à la date du dépôt du PC, quand bien même l instruction du dossier durerait plus d un an. Recouvrement Procédure de rescrit 26) La procédure de rescrit s'applique-t'-elle en amont du permis? lors de l'instruction du permis? après la décision du PC? Cette procédure est destinée à donner des assurances au contribuable sur le paiement ou non de l'impôt. Elle devrait donc se situer en amont du permis. Mais rien n'interdit de la demander au moment du dépôt ou lors de l'instruction. Par contre, un rescrit après délivrance du permis est inutile. 27) Quelle est l attitude à adopter lorsque sont mis en place des coefficients d occupation du sol (COS) différenciés en matière de versement pour sous-densité? Cette situation s analyse-t'-elle comme une absence de COS? La procédure de rescrit doit-elle intervenir? Oui. Cette situation s analyse comme une absence de COS. Un rescrit pourra être demandé. 28) Durée de validité du rescrit?
Mis à jour le 21/11/2011-5 - Le décret précisera que le rescrit fiscal dure 5 ans. 29) Le rescrit final (celui de l administration centrale) sera t-il publié? Non, car il s agit de données privées. Mais il sera mis en ligne sur le site du ministère (hors noms...) pour mutualisation. 30) Sur la procédure de rescrit : ce sont les services de l'état qui sont saisis mais dans certains cas il est important que la commune puisse donner son avis. Est-ce qu'une consultation sera prévue ou préconisée (ne serait-ce par circulaire)? La consultation de la commune est prévue par le dernier alinéa de l'article L. 331-40 du code de l'urbanisme (valable uniquement pour le versement pour sous densité). 31) En l'absence de COS, le VSD sera calculé au regard de la production par le demandeur d'une estimation motivée détaillée de la constructibilité maximale du terrain d'assiette du projet (article L. 331-40). En cas de désaccord avec cette déclaration est-il possible de rectifier d'office et faut-il une procédure contradictoire (comme c'est le cas pour la TLE)? Même question pour la valeur du terrain? En cas de désaccord, l administration doit répondre de manière motivée dans le délai de 3 mois. Lorsque le projet de construction ou d aménagement sera déposé, c est l estimation de la constructibilité figurant dans la réponse motivée de l administration qui doit être déclarée. Si le contribuable ne tient pas compte de la réponse au rescrit et déclare une autre estimation de la constructibilité, celle-ci pourra être remise en cause dans le cadre de procédure de redressement contradictoire. Concernant le terrain, l administration peut contester la valeur du terrain déclarée dans la demande de permis de construire selon la procédure de rectification contradictoire et substituer sa propre estimation après consultation du Directeur départemental des finances publiques. 32) La procédure de rescrit n 1 (cf. PPT) semble s'appliquer au terrain comportant des parties inconstructibles et pour lequel le SMD ne peut être atteint. Que doit contenir la demande de l'intéressé? La demande doit contenir tous les éléments qui peuvent justifier que le SMD ne peut être atteint dont notamment la superficie du terrain effectivement constructible. La procédure n 2 semble s'appliquer s'il n'y a pas de COS. Que doit contenir cette procédure? Cette procédure doit fournir une estimation motivée et détaillée de la constructibilité maximale. Le terrain est aussi concerné par des servitudes. Mais si la commune a fixé une densité et un SMD, quelle est la différence avec la procédure 1? S il y a des servitudes et une densité, on est dans le cas n 1. La demande doit contenir tous les éléments qui peuvent justifier que le SMD ne peut être atteint dont notamment la superficie du terrain effectivement constructible. 33) En matière de rescrit, comment déterminer le caractère complet de la demande? peut-on avoir des exemples d éléments indispensables? La demande doit-elle être déposée en mairie? Quelle sera la preuve de la date du dépôt? Le décret précisera que la demande est adressée par pli recommandé avec accusé de réception postal, au service de l'état chargé de l urbanisme dans le département où se situe le terrain d assiette de la construction. Elle peut également faire l objet d un dépôt contre décharge. Si la présentation par l administré de sa situation ne semble pas claire, le service invitera son auteur à fournir les éléments complémentaires nécessaires. 34) L article L. 331-40 alinéa 2 fait référence à «la nature du sol, de la configuration des parcelles, du caractère des constructions avoisinantes ou de motifs tenant aux économies d énergie». Comment apprécier ces critères (nature du sol, caractère des constructions avoisinantes, économie d énergie, )? Peut-on avoir des exemples? Quelques exemples à propos : - de la nature du sol : sols mouvants
Mis à jour le 21/11/2011-6 - - de la configuration des parcelles : rupture de pente au milieu d une unité foncière - du caractère des constructions avoisinantes : hauteur limitée par respect des constructions contiguës - des motifs tenant aux économies d énergie : volume vitré installé pour permettre l utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire dans le cadre de l article R. 111-10 du CCH. 35) Article L. 331-40 alinéa 3 : Quelle est la forme de «La position de l administration», arrêté, courrier,? Qui peut engager l administration (délégation signature)? Il s agit d un courrier recommandé avec AR qui engage l administration, ce qui est le principe même du rescrit. Le décret précisera que les agents signataires seront des agents appartenant à des corps de catégorie A, B et C. Réclamations et dégrèvement Quel sort pour le VD/PLD? Les décrets sont actuellement à la signature des ministres.