DIAGNOSTIC DIFFERENTIEL D ESSOUKNA. 20/06/2008 16:31 Introduction. 1. ANALYSE FONDAMENTALE. 2. ANALYSE DE MARCHE. 3. ANNEXES : TABLEAUX ET GRAPHIQUES. Introduction. ESSOUKNA, promoteur immobilier agréé, a été créée en novembre 1983, à l initiative de la Société Immobilière et de Participations «SIMPAR» et sous l égide de la Banque Nationale Agricole «B.N.A.». ESSOUKNA est une société anonyme, au capital de 3MD, cotée en bourse depuis le 20 Septembre 2006. La société est un acteur important du secteur de la promotion immobilière privée. Elle a pour objet : - Le lotissement, l aménagement de terrains destinés principalement à l habitation. - La construction ou la rénovation, en vue de la vente ou de la location d immeubles, ensembles d immeubles, logements individuels ou groupés à usage professionnel, d habitation, de commerce ou de bureaux, sur des terrains acquis, aménagés ou à aménager et toutes autres activités se rattachant directement ou indirectement à l objet de la société. Depuis sa création la société a édifié 1.836 logements, essentiellement basés sur le Grand Tunis et les gouvernorats de Bizerte, Nabeul et Sousse. Durant les dix dernières années, la société a réalisé 21 projets pour une surface de planchers construits de 155.667m², soit 15.000m²/an environ. Par ailleurs, ESSOUKNA a réalisé plusieurs projets pour le compte, ou avec les autres sociétés du groupe immobilier de la "BNA", notamment «Les Œillets», «SIVIA», «El Médina» et «SIMPAR». L analyse et le diagnostic différentiel du titre ESSOUKNA ont été initiés à partir des données publiées par la société et par les historiques des cours de la BVMT. 1. ANALYSE FONDAMENTALE. Sur la base des données publiées par la société ESSOUKNA, on peut constater un certain nombre de faits stylisés, dont notamment : (B : baisse ; H : hausse ; V : variable). * Les ratios de liquidité générale, réduite et immédiate ont évolué en dents de scie au cours de la période 2005-2007 ; ESSOUKNA 2005 2006 2007 Ratio de liquidité générale Actifs courants / Passifs courants 221,44% 204.94% 283,01% Ratio de liquidité réduite Créances et liquidités /Passifs courants 8,43% 8,03% 23,17% Ratio de liquidité immédiate Liquidités / Passifs courants 2,05% 2,77% 4,76% Commentaires : Les ratios de liquidité sont un bon indicateur de la capacité à faire face à des échéances à court terme (Marge de sécurité ; concept du fond de roulement). - le repli de liquidité générale en 2006, a cédé la place à un rebond en 2007 suggère que la capacité «générale» de la société à faire face à ses échéances s augmente. - la progression du ratio de liquidité réduite et du ratio de liquidité immédiate suggère que la société a amélioré la gestion de sa liquidité et de ses créances, compte tenu de l évolution de ses passifs courants. * Le ratio d endettement est instable ; Ratio d'endettement Total Passifs / Capitaux propres et passifs 66,05% 58,80% 61,21% Commentaires : Le ratio d endettement connait un rebond en 2007 par rapport à 2006. Ce qui pourrait signifier que le poids des dettes serait en hausse. * Les ratios d immobilisations corporelles et incorporelles se sont réduits en 2007 : file:///c /Documents%20and%20Settings/jo/Bureau/diagnos.htm (1 sur 7)06/07/2008 23:32:28
Ratio d'immobilisations corporelles Immobilisations corporelles / Actif Total 1,98% 1.75% 1,33% Commentaires : Le ratio d immobilisations corporelles, faible, et en dents de scie, expliquerait l importance évolutive des immobilisations corporelles dans l actif total, ce qui pourrait être expliqué par la nature de l activité de la société ESSOUKNA. * Le ratio d immobilisations financières s est augmenté : Ratio d'immobilisations financières Immobilisations financières / Actif Total 8,22% 10.46% 9.31% Commentaires : il a connu une forte augmentation en 2006 par rapport à 2005 : ceci expliquerait les rapports d ESSOUKNA avec les entreprises dans lesquelles elle détiendrait des participations, et même la petite baisse en 2007 n était pas aussi forte. * Le ratio des stocks s est stabilisé; Ratio des stocks Stocks / Actif Total 68,76% 68,63% 67,38% Commentaires : Le ratio des stocks sont nettement stable, durant la période 2005-2006-2007. Il restera toujours conséquent et ce, parce que les stocks représenteront de grandes parts, dans le total des actifs à cause de l activité commerciale de ESSOUKNA. * Le ratio de créances clients s est peu augmenté ; Ratio des créances Clients Créances clients / Actif Total 2,59% 2,25% 5,76% Commentaires : Le ratio des créances clients a augmenté en 2007, il donne une idée sur la politique de l entreprise en matière de délais de paiement accordés à sa clientèle. Cette augmentation traduit les efforts de rationalisation de la gestion de son portefeuille clients. * Les ratios des capitaux propres et des capitaux permanents sont en augmentation ; Ratio des capitaux propres Capitaux propres /TOT Passifs 51,40% 70,07% 63,37% Ratio des capitaux permanents Capitaux permanents / TOT Passifs 89,36% 96,42% 111,61% Commentaires : * Le Ratio des capitaux propres qui traduit la part des capitaux propres dans l ensemble des ressources s est renforcé de 2005 à 2006. Il indique que l autonomie financière de la société s est appréciée sur l ensemble de son financement. * Le ratio des capitaux permanents qui traduit le poids des ressources à plus d un an (Capitaux propres et dettes à long et moyen terme) dans l ensemble des ressources et décrit l amélioration de la stabilité de financement, suggère une régression de l endettement de la Société à moyen terme en 2007. * Les ratios de marge brute, de marge nette, relativement stables ; Ratio (ou taux) de marge nette Résultat net / Vente (Revenu) 11,28% 11,17% 12,66% Ratio de marge brute (commerciale) Marge commerciale / Vente 25,26% 19,81% 19,42% Commentaires : Le ratio de marge brute traduit en fait un changement de la politique de marge au sein de la société. Cette réorientation de la politique commerciale d ESSOUKNA est à corréler et à intégrer avec sa politique générale marketing, pour gagner des parts de marchés, elle tend à régresser. Le ratio ou taux de marge nette traduit la bonification de l efficacité globale de la société pour l ensemble de ses activités commerciales. file:///c /Documents%20and%20Settings/jo/Bureau/diagnos.htm (2 sur 7)06/07/2008 23:32:28
* Les ratios de rentabilité financière et de rentabilité économique sont en hausse ; Ratio de rentabilité financière Résultat net / Capitaux propres 7,23% 7,91% 11,54% Ratio de rentabilité économique Résultat av. impôt et intérêt / Actif Total 3,01% 4,02% 5,78% Commentaires : * Durant la période sous revue, la rentabilité financière a subi des variations positives (tendance haussière soutenue), ce qui suggère que la rentabilité financière d ESSOUKNA (du point de vue des propriétaires qui ont apportés les capitaux) est gratifiante. * Le ratio de rentabilité économique qui mesure la performance de la société dans l exercice de son métier au cours de la période, a enregistré une tendance haussière soutenue pour se stabiliser en 2007 à 5.78%. * Le ratio du rendement des immobilisations est volatile à tendance haussière ; Rendement des immobilisations Capacité d'autofinancement / Immobilisation nettes 28,21% 31,28% 46,45% Commentaires : Bon indicateur d analyse et surtout qu il est en progression, sauf en 2006, année durant laquelle la société a opéré des ajustements structurels au niveau de sa gestion. * Le ratio de Trésorerie est volatile à tendance haussière ; Ratio de Trésorerie FR / BFR 105,52% 80,32% 132,22% Commentaires : En tant que rapport entre le fond de roulement et le besoin en fond de roulement, le ratio de trésorerie permet d évaluer la situation de cette dernière. On constate bien que le fond de roulement couvre avec excellence le besoin en fond de roulement, et que le ratio est en hausse. La couverture devrait devenir de plus en plus importante pour traduire une marge de sécurité contre les décaissements futurs. * Le ratio de rotation de l actif en dents de scie, à tendance haussière depuis 2005 ; Ratio de rotation de l'actif Vente / Actif Total 21,76% 30,03% 36,10% Commentaires : Ce ratio appelé ratio de rotation de l actif ou taux de rotation des investissements (TROI), est en augmentation continue depuis 2005, ce qui confirme l efficacité de la société dans l utilisation de l ensemble de ces moyens de production. * Le ratio de financement des immobilisations par les capitaux permanents est en dents de scie, Financement des immobilisations par les Capitaux permanents Capitaux permanents / Actif immobilisé 578,92% 464,41% 641,69% Commentaires : il suggère que les conditions de financement des immobilisations par les capitaux permanents est à tendance haussière malgré la baisse en 2006. Ce financement est accru par l accroissement des fonds propres et/ou par la baisse des dettes. * Le ratio de financement des immobilisations par les fonds propres est en croissance continue (tendance haussière) Financement des immobilisations par les Fonds propres Capitaux propres / Actif immobilisé 332,99% 337,47% 364,34% Commentaires : La part croissante des immobilisations financée par les fonds propres est matérialisée par l'étendue des financements propres dans le financement des investissements. Elle suggère que la file:///c /Documents%20and%20Settings/jo/Bureau/diagnos.htm (3 sur 7)06/07/2008 23:32:28
restructuration de la société est en partie sous tendue par le financement de ses investissements par l injection de fonds propres. Ce qui traduit un rééquilibrage fonds propres-endettement. En conclusion, ces éléments montrent que les fondamentaux de la société sont remarquablement bons, et qu ils se sont considérablement amélioré. La visibilité de la société est excellente. 2. ANALYSE DE MARCHE. Sur la base des données historique des cours publiées par la BVMT, pour ESSOUKNA, on peut constater un certain nombre de faits stylisés, dont notamment : * La volatilité absolue sur 200 jours de bourse est 15.0%, et de 9.5% pour 50 jours de bourse ; * l indice de volatilité relative par rapport au marché boursier est de 0.78 sur 200 jours de bourse et de 3.54 sur 50 jours de bourse, ce qui suggère que la forte volatilité du titre par rapport du marché s est accrue ce qui suggère que les opérateurs seraient relativement attirés par le panneau; * sur 100 séances de bourse, le titre a enregistré 38 séances de baisse, contre 28 de hausse et 34 de relaxation. Ce qui suggère que l activité boursière au niveau de ce titre, est relativement plus sous tendue par les forces d achat. * L analyse graphique montre : - une tendance baissière sur 200 jours de bourse qui tasse les cours d ESSOUKNA au bas de son couloir; - sur 50 jours de bourse, est dans la phase de consolidation baissière. Le titre se retrouve dans la zone intermédiaire de son couloir à 50 jours de bourse, mais au dessous de sa moyenne mobile à 10 jours et de sa droite de tendance à 50 jours. CONCLUSION. Le diagnostic différentiel suggère : * une amélioration remarquable, continue, des fondamentaux de la société ESSOUKNA, et qui semble soutenir considérablement le comportement des opérateurs, * le repli des cours de ESSOUKNA est sous tendu par des forces de vente de type «prises de bénéfices», que les corrections de hausse semblent réduire ; * cette tendance est d autant plus vigoureuse que le titre jouit d une très bonne visibilité et des perspectives à moyen terme, remarquables. Tahar El Almi. 3. ANNEXES ESSOKNA 2005 2006 2007 ACTIF COURANT 29 888 377,84 3 076 695,16 35 505 919,85 PASSIF COURANT 13 497 481,86 15 012 773,10 12 545 838,25 LIQUIDITTES 276 863,68 416 146,28 597 275,54 SIT NET REEL 816 755,73 1 141 500,68 1 794 114,93 DETTES TOT 8 344 867,92 5 431 165,29 11 834 117,00 CAPITAUX PERM 19 643 447,43 19 869 848,67 27 379 415,72 TOT PASSIFS 21 982 896,48 20 606 758,31 24 530 365,35 CAP PROP ET PASSIF 33 281 475,99 35 045 441,68 40 075 664,07 IMMOB CORP 657 857,19 613 409,38 532 029,36 ACTIF TOT 33 281 475,99 35 045 441,68 40 075 664,07 IMMOB INCORP 139,78 0,01 1 690,63 IMMOB FIN 2 735 101,19 3 665 081,11 37 330 024,24 STOKS 22 884 471,07 24 053 111,19 27 004 924,86 CREANCES CLIENTS 860 631,37 789426,308 2 309 795,00 RESULTAT NET 816 755,73 1 141 500,68 1 794 114,93 VENTES ET REVENUS 7 241 596,85 10 524 426,41 14 468 453,81 MARGE COMMERCIALE 1829508,308 2 084 558 2 810 472 file:///c /Documents%20and%20Settings/jo/Bureau/diagnos.htm (4 sur 7)06/07/2008 23:32:28
CAPITAUX PROPRES 11 298 579,508 14 438 683,371 15 545 298,72 FR 16 250 349,27 15 591 358,17 23 112 671,49 BFR 15 400 234,52 19 411 372,20 17 480 602,86 Actif immobilisé 3 393 098,15 4 278 490,50 4 266 744,23 Résultat av. impôt et intérêt 1 002 140,58 1 409 212,71 2316249,545 Immobilisation nettes 3 393 098,15 4 278 490,50 4 266 744,23 CAF 780 590,19 843 510,35 2 052 533,96 Sources : BVMT ; états financiers communiqués par la société ESSOUKNA. iva : indice de volatilité absolue ; RVR : ratio de volatilité relative (par rapport au TUNINDEX). Sources stats : Historiques des cours : BVMT : www.bvmt.com.tn Traitement des données et analyse: Shady Ben Slimène, Manel Rhouma et Sabrine Ridène. SOKNA COURS Q TITRES MOY MOB 200 j 4,73 1942 MOY MOB 50 j 4,85 1933 MOY MOB 20 j 4,70 727 MIN 200j 4,12 MAX 200 j 5,17 MIN 50J: 4,12 MAX 50J: 4,89 MIN 20J: 4,12 MAX20J: 5,17 VOL ECHG. 5J 39525,98 TITRES ECHG. 5J 8084 IVA% 200 J: 15,0% IVA% 50 J: 9,5% RVR 200j 0,78 RVR 50j 3,54 % jours de hausse 38 % jours de baisse 28 % jours de relaxation 34 file:///c /Documents%20and%20Settings/jo/Bureau/diagnos.htm (5 sur 7)06/07/2008 23:32:28
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