Journées Techniques Application du droit des sols Mars 2014
SOMMAIRE - LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC (ERP) - LOTISSEMENT : GLOBALISATION DES REGLES DU PLU à L'ENSEMBLE DU PROJET APPLICATION DE L'ARTICLE R123.10.1
LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC SOMMAIRE ERP : définition ERP : organisation de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité de Seine et Marne (CCDSA) ERP : sans formalité d'urbanisme ERP et Déclaration préalable ERP soumis à Permis de construire Cas des demandes de dérogation Cas des coques vides Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) et Récolement Evolution jurisprudentielle 1
- Définition Article R 123-2 du Code de la Construction et de l'habitation (CCH) : constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. Le Classement des ERP 1 catégorie Au dessus de 1500 personnes 2 catégorie De 701 à 1500 personnes 3 catégorie De 301 à 700 personnes 4 catégorie 300 personnes et en dessous, à l'exception de la 5 catégorie 5 catégorie Etablissement faisant l'objet de l'art R 123-14 dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation
ERP organisation de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité de Seine-etMarne (CCDSA) Créées par arrêté préfectoral du 12 avril 2007, Modifiées par AP du 7/01/2011 les sous commissions spécialisées accessibilité et sécurité sont disjointes Sous commission Sécurité (SDIS) Présidée par membre du Corps préfectoral Consultée pour : - ERP 1ère catégorie - demande de dérogation tous ERP Sous commission Accessibilité Présidée par DDT ou son représentant Créées par AP du 12/07/2007, Modifiées par AP du 7/01/2011 Les commissions d'arrondissement sécurité et Accessibilité sont jointes Arrondissements : MELUN, MEAUX, TORCY, FONTAINEBLEAU, PROVINS Présidée par sous préfet Arrondissement ou son représentant ERP de 2ème à 5ème catégorie Consultée pour - ERP 1ère catégorie - demande de dérogation tous ERP Hors dérogation
Procédure ERP le Projet n'est pas soumis à formalité d'urbanisme les travaux sur ERP ne peuvent être exécutés qu'après autorisation prévue à l'article L 111-8 du code de la construction et de l'habitation (CCH), qui permet de vérifier la conformité du projet aux règles prévues aux articles L 111-7 (accessibilité) et L 123-1 et L 123-2 (sécurité) Attribuer un n AT ( le délai d'instruction de l'at est de 5 mois) La Mairie lance la consultation des 2 commissions et instruira la demande ERP (autorisation ERP) en vertu des articles R 111-19-21 et suivants du CCH si les commissions ne se sont pas prononcées dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande d'avis, leur avis est réputé favorable l'autorité compétente établit l'autorisation ERP (arrêté du maire) 4
Procédure ERP (sans formalité d'urbanisme) Attribuer un n AT 5
Procédure ERP Avec formalité d'urbanisme 1 ERP et déclaration préalable Si un projet est soumis à DP, cette dernière ne vaut pas autorisation au titre de la réglementation ERP L'instruction de la DP est réalisée séparément de l'autorisation prévue par l'art L 111-8 du CCH Il y a donc deux autorisations distinctes, l'une en vertu du CCH et l'autre en vertu du code de l'urbanisme (CU) la mairie lance les consultations des deux commissions et instruira la demande ERP en vertu des articles R 111-19-21 et suivants du CCH, et parallèlement instruit la DP Ces deux instructions sont distinctes Attribuer un n AT + un n de DP Double numérotation obligatoire 6
Imprimé ERP (Déclaration préalable) Attribuer un n AT + n de déclaration préalable Double numérotation obligatoire 7
Imprimé ERP 2 ERP soumis à permis de construire Si un projet est soumis à PC, ce dernier vaut autorisation au titre de la réglementation ERP L'instruction du PC et de l'at est réalisée conjointement Ces deux instructions sont conjointes Attribuer un n AT + un n de PC Double numérotation obligatoire
Imprimé ERP 2 ERP soumis à permis de construire Attribuer un n AT + un n de permis Double numérotation obligatoire 8
SCHEMA PC ERP en vertu du code de l'urbanisme PC tenant lieu d'autorisation ERP au titre du CCH L 425-3 et R 425-15 : Un PC sur ERP tient lieu de l'autorisation CCH, en cas d'accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions en matière de sécurité Délai d'instruction R 423-28 : le délai d'instruction est porté à 6 mois Consultation des services, commissions... R 423-50 : l'autorité compétente procède aux consultations Délai de droit commun imparti aux services, commissions... R 423-59 : sous réserve des exceptions prévues aux art R 423-60 à R 423-71, l'avis des services est réputé favorable au terme d'un mois Délai spécial imparti au Préfet R 423-70 : en cas de permis portant sur un ERP, le délai imparti au préfet en application du R 111-19-26 du CCH, est de 5 mois L 111-8 du CCH : les travaux sur ERP doivent faire l'objet d'une autorisation délivrée par l'autorité administrative, portant sur l'accessibilité et la sécurité R 111-19-13 du CCH : l'autorisation est délivrée, au nom de l'etat, par : a) le préfet en cas de PC compétence état b) le maire dans les autres cas R 111-19-26 du CCH : l'autorisation est tacitement accordée à l'expiration du délai de 5 mois sauf refus par le Préfet, d'une dérogation (R 111-19-23 et 25) décision implicite de rejet
Traitement de la demande ERP soumis à permis de construire Sans demande de dérogation La mairie réceptionne l'ensemble du dossier (PC et ERP) - Affecte un n AT + un n de PC Délai d'instruction de 6 mois (R 423-28 du CU) Le service instructeur procède aux consultations des deux commissions accessibilité et sécurité Les commissions rendent leur avis ( avis simple) dans les deux mois (R 111-19-23 du CCH) (pas de réponse = avis favorable) Le service instructeur prépare l accord ERP (par arrêté du maire - refus ou accord) daté et signé (L 111-8 du CCH) et notifie 1 exemplaire au demandeur (uniquement en cas de refus) et au service instructeur Le service instructeur prépare l'arrêté de PC et vise l'accord ERP pris par l'autorité compétente
Traitement de la demande ERP soumis à permis de construire avec demande de dérogation au titre du CCH ( R 123-13 et R 111-1910 du CCH La mairie réceptionne l'ensemble du dossier (PC et ERP) - Affecte un n AT + un n de PC Délai d'instruction de 6 mois (R 423-28 du CU) Le service instructeur procède aux consultations de la Commission départementale accessibilité (si dérogation accessibilité) et pôle prévention sécurité (si dérogation sécurité)! (Depuis CE n 295382 du 21/07/2009, le Préfet n'est plus habilité à octroyer des dérogations aux règles d'accessibilité sur des constructions neuves) Les commissions rendent leur avis ( avis simple) dans les deux mois (pas de réponse = avis favorable) Le préfet prépare une décision motivée (R 111.19.23 du CCH) sur la demande de dérogation (accord, refus ou dérogation refusée tacite) dans les 3 mois L'autorité compétente prépare son accord ERP, conformément à la décision du Préfet DDT 77/SUO/UPECA 14 Le service instructeur prépare l'arrêté de PC : si refus de dérogation du Préfet, le PC fait l'objet d'un refus (avis conforme avec accord ERP)
Décret 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme 1- Principe : ERP cas des coques vides L'article L 425-3 du CU permet de délivrer un PC même si l'aménagement intérieur d'un ERP n'est pas finalisé. Le PC devra indiquer qu'une autorisation complémentaire au titre du CCH devra être obtenue avant ouverture au public. 2 Délai d'instruction : Le délai d'instruction du PC «coques vides» est toujours de 6 mois en vertu du R 423-28 du CU Constitution du dossier : bonne complétude de la notice sécurité et accessibilité (PC 39 et PC40) 3 Consultation des commissions (sécurité et accessibilité) 4 Problèmes évoqués par le SDIS lors de la consultation de la commission sécurité : - absence d éléments techniques dossier incomplet ne permettant pas au SDIS d'émettre un avis 5 Solutions préconisées : - la commission accessibilité se prononce sur les aménagements extérieurs du projet - pour la commission sécurité, il convient que la notice de sécurité précise : les conditions d'isolement par rapport aux tiers les conditions d'accès des secours la défense extérieure contre l'incendie 12
Procédure ERP ERP cas des coques vides 3 cas de figures pour la complétude de la notice sécurité : Coque avec un seul type d'activité au titre des ERP : Cerfa ERP dûment rempli, rubriques 4.2 et 4.4 relatifs aux activités envisagées, classement en type, catégorie, effectifs... Coque avec plusieurs types d'activités : le pétitionnaire prévoit la catégorie la plus contraignante et renseigne les conditions d'isolement par rapport aux tiers, les conditions d'accès des secours et la défense incendie s'y référant Si la ou les activités envisagées ne sont pas déclarées : la commission sécurité effectuera une demande de pièces car sans référentiel réglementaire impossibilité d'émettre un avis! la mention du degré d'isolement doit être fourni par le pétitionnaire, car il permet de déterminer la catégorie du futur ERP, en effet : - 2ème groupe : 1h ou 2h si présence d'un tiers du 1er groupe 5 catégorie - 1er groupe : 2 ou 3h selon l'activité 4ème, 3ème ou 2ème catégorie L'autorité compétente (mairie ou DDT) doit s'assurer de la bonne complétude de la notice sécurité 13
Procédure ERP ERP cas des coques vides CONCLUSION : les coques vides en 2 temps : 1er temps : Un arrêté de permis est délivré en vertu des prescriptions émises par les commissions 2ème temps : Lorsque l'aménagement intérieur sera connu : Le demandeur devra déposer une demande d'autorisation de travaux Les deux commissions seront à nouveau consultées. Au vu des décisions rendues, l'autorité compétente prépare un accord ERP 14
DAACT et RECOLEMENT R 462-6 2 alinéa du Code de l'urbanisme : à compter de la date de réception en maire de la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux), l'autorité compétente dispose d'un délai de cinq mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration En vertu du R 462-7 du CU : il existe 4 cas de récolement obligatoire dont les travaux concernant un ERP, il est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d'incendie et de secours, sauf lorsqu'il s'agit d'un ERP de 5 catégorie ne disposant pas de locaux d'hébergement
EVOLUTION JURISPRUDENTIELLE ERP 5 Catégorie Conseil d'etat du 4/02/2013 Le Conseil d'etat n 335589 du 4/02/2013 rappelle que seuls les ERP de 5 catégorie comprenant des locaux d'hébergement pour le public nécessitent la consultation de la commission sécurité en vertu de l'article R 123-14 du CCH la circulaire du 22 juin 1995 précisait déjà que la consultation de la commission de sécurité n'était pas systématique dans le cas d'un ERP de 5 catégorie! La consultation de la commission accessibilité reste obligatoire pour un ERP 5 catégorie sans hébergement Une procédure irrégulière (consultation non obligatoire du SDIS) ne peut justifier un refus pour la délivrance d'une autorisation d'urbanisme
LOTISSEMENT GLOBALISATION DES REGLES DU PLU à L'ENSEMBLE DU PROJET APPLICATION DE L'ARTICLE R123.10.1 DDT 77/SUO/UPECA 20
Article R123-10-1 Article entré en vigueur lors de la réforme du 1er Octobre 2007 Modifié par Décret n 2012-274 du 28 Février 2012 (entré en vigueur depuis le 1er mars 2012) «Dans le cas d un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d assiette doit faire l objet d une division en propriété ou en jouissance, l ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s y oppose» DDT 77/SUO/UPECA 21
FINALITE: Cet article rédigé en application des principes de densification permet dans le cas d'un lotissement ou d'un terrain soumis à division foncière d'appliquer les règles du PLU à l'ensemble du projet et non lot par lot. Vu la rédaction de l'article son application est la règle, la non application relevant du domaine de l'exception LE REGLEMENT PEUT S'Y OPPOSER DDT 77/SUO/UPECA ' 22
La totalité des règles édictées par le Plan Local d Urbanisme De quelles règles s agit-il? La plus évidente est la règle édictée par l article 5, relatif à la superficie des terrains (principalement dans le cadre d'un POS) Exemples - Dans le cadre d une Déclaration Préalable Un terrain de 700m² dans une zone à 500m² 500 m² 200 m² surplus A B Voie existante Sans application de l article R.123-10-1 : - 1 lot A de 500m² constructible, - 1 lot B de 200 m² inconstructible. 350 m² A 350 m² B Voie existante Avec application de l article R.123-10-1 : - 2 lots constructibles A et B de 350 m².
Dans le cadre d un Permis d Aménager Un terrain de 3 000m² dans une zone à 500m² Sans application du R.123.10.1 : il faudrait 3200 m² pour faire 6 lots. Seuls 5 lots peuvent être vendus. DDT 77/SUO/UPECA En appliquant le R.123.10.1 : 6 lots de moins de 500 m² chacun. 24
Il s agit de toutes les règles. Notamment l Article 6 relatif aux distances par rapport aux voies et emprises publiques. Selon le type de rédaction. Sans application du R.123.10.1 : application à la parcelle retrait par rapport au tracé AB et CD Avec application du R.123.10.1 : Pas de retrait par rapport au tracé AB et CD délicat à appliquer quand le règlement délimite une zone constructible à partir de l'alignement de la voie de desserte. DDT 77/SUO/UPECA 25
Il s agit de toutes les règles. Notamment de l Article 7. Retrait des constructions par rapport aux limites séparatives. Sans application du R.123.10.1 : Les limites séparatives sont aussi bien AB, CD que EF Avec application du R.123.10.1 : Les limites séparatives sont celles du terrain d assiette du projet et non celles des lots créés. DDT 77/SUO/UPECA 26
Le retrait des constructions par rapport aux limites entre lot est réglé par l Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété. Ex. : Retrait de 8m entre 2 constructions En l absence de périmètre d implantation défini lors de la Déclaration Préalable, la gestion lot par lot de cet article devient très risquée et difficilement gérable. Il est conseillé d'annexer à la demande de DP ou PA un plan de composition qui demeure une pièce contractuelle de droit privé annexé à la vente.
Pour l Article 14 relatif au coefficient d occupation des sols, - en Permis d Aménager, la répartition de la surface de plancher calculée sur la superficie totale du terrain, y compris les superficies occupées par les voies et espaces verts communs, sur chacun des lots, est effectuée. Dans le cadre de Déclaration Préalable, en application de l Article R442-10, la surface de plancher est répartie par le lotisseur, à la vente des lots. A défaut la surface de plancher correspond à la surface terrain x cos. Pour l Article 9 emprise au sol des constructions, il peut être imaginé une répartition par lot différente de celle résultant du CES x surface du lot mais dont la totalité n excèdera pas : CES x surface du terrain d assiette du projet. Pour l'article 13 globalisation des plantations à l'unité foncière DDT 77/SUO/UPECA 28
Quel est le «terrain d assiette» du lotissement? Il faut rappeler l Article L442-1-2 (Créé par Ordonnance n 2011-1916 du 22 Décembre 2011 ) «Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l implantation de bâtiments ainsi que, s ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l unité ou des unités foncières concernées.» Un lot bâti peut donc être inclus au périmètre du lotissement sur lequel sera demandé l application de l Article R123-10-1 Exemple : une propriété de 700m² dans une zone à 500m² Surplus bâti B 400 m² A Voie existante Sans application du R.123.10.1 : Aucun lot constructible ne peut être détaché. 300 m² Voie existante Avec application du R.123.10.1 : Un terrain de 300 m² peut être détaché, en vue de bâtir.
SAUF SI LE REGLEMENT S'Y OPPOSE Comment le PLU peut-il s opposer à l application de l Article R123-10-1? Question ministérielle M. Arnaud MONTEBOURG n 35403 du 11/11/2008 demandant de préciser si l application de l article R123-10-1 peut être écarté par les règles d un plan local d urbanisme existant déjà au 1er Octobre 2007, et, d autre part, si cette opposition peut résulter d une disposition tacite du règlement d urbanisme ou si elle doit être prévue expressément par ce dernier. Réponse : «Quand le PLU veut s opposer à ce principe, il doit le faire expressément. Cette opposition ne peut donc résulter d une opposition tacite du règlement d urbanisme. Comme toute disposition du PLU opposable au droit de construire des propriétaires, elle doit être justifiée dans le rapport de présentation.» Cet article s applique également aux POS et aux PLU élaborés avant 2007
EN RESUME - La dérogation peut-être introduite par procédure de modification, révision... (L.123.13 et suivants du code de l'urbanisme) - Elle doit être justifiée dans le rapport de présentation - Il semble opportun de reprendre l'opposition dans les dispositions générales de la zone (voir dans tous les articles). * l'opposition ne peut résulter d'une opposition tacite. DDT 77/SUO/UPECA 31
Quelles conséquences dans le temps? L application de l Article R123-10-1 conduit à créer des lots qui, considérés isolément à la lecture du PLU, ne possèdent pas les caractéristiques d un terrain constructible. Il faut rappeler - Article L442-14 (Modifié par Ordonnance n 2011-1916 du 22 Décembre 2011) «Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : 1 La date de la non-opposition, lorsque le lotissement a fait l objet d une déclaration préalable ; 2 L achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d Etat, lorsque le lotissement a fait l objet d un permis d aménager.» Qui cristallise les dispositions du PLU applicables à la date de non-opposition à DP ou d achèvement des travaux du PA. DDT 77/SUO/UPECA 32
Et, - Article R424-18 (Modifié par Décret n 2012-274 du 28 Février 2012) «Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans travaux, la décision devient caduque si ces opérations n ont pas eu lieu dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l article R424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.» Que penser d un terrain ayant fait l objet d une non-opposition à DP pour quatre lots constructibles et pour lesquels, en raison de la conjoncture et du ralentissement des ventes, ou de la non-obtention des prêts d un acquéreur, deux lots contigus n auraient pu être vendus dans le délai de 2 ans? Terrain de 1.200m² COS 0,40 Surface de plancher 480m² répartie à raison de 120m² par lot. Superficie minimale article 5 : 800 m². 1 2 300 m² 3 300 m² 4 300 m² Non vendus + 2 ans Vendus 300 m² Voie existante Le propriétaire se retrouve avec une propriété de 600 m² qui, n atteignant pas les 800 m² nécessaires, ne peut pas faire l objet d une nouvelle déclaration préalable pour créer 2 lots constructibles.
EVOLUTION JURISPRUDENTIELLE - CAA Lyon 09.07.13 Commune de la Tronche Req.12LY03219 ; aux termes des dispositions alors applicables du R.123.10.1, celles-ci «n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un PC dont le terrain est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots». - CAA Lyon 09.07.13 Commune de Tassin La Demi-Lune Req.12LY02996 ; qu'aux termes des dispositions alors applicables du R.123.10.1, n'impliquent pas que les limites entre les lots ne puissent être prises en compte pour l'application des règles de recul par rapport aux limites séparatives au moment de la délivrance d'un PC dans le lotissement...» Ces deux décisions contredisent la doctrine du Ministère. DDT 77/SUO/UPECA 34
Réponse Ministère DGALN/DHUP/QV5 Ce jugement semble avoir été rendu sous l'empire de la version de l'article R.123-10-1 en vigueur avant le 1er mars 2012, ce qui réduit sa portée. Par ailleurs, la réforme de 2012 visait à clarifier le champ du 123-10-1, notamment parce que nous étions interpellés sur les modalités d'application des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives dans les périmètres de lotissement. Le texte dit désormais clairement que «la totalité des règles édictées par le PLU» est concernée, c'est à dire y compris les règles d'implantation. Par ailleurs, voici un extrait du rapport au 1er ministre concernant ce décret : L'article 1 modifie l'article R.123-10-1 du code de l'urbanisme pour clarifier les conditions d'application des règles du plan local d'urbanisme (PLU) aux opérations de divisions foncières réalisées dans le cadre d'une procédure de lotissement ou par permis de construire valant division. Il est précisé que l'ensemble du projet de division est apprécié au regard de la totalité des règles du PLU, sauf si le document d'urbanisme s'y oppose. Dans le silence du PLU, toutes les règles issues du document d'urbanisme, sans exclusive, s'appliquent donc à l'échelle de l'assiette de l'opération de division et non lot par lot. Cela dit, avant et après 2012, l'intention du Gouvernement était la même : appliquer les règles d'implantation aux franges du lotissement et non lot par lot. Cela vaut pour toutes les règles du PLU. Le R.123-10-1 traduit ainsi la volonté des Gouvernements successifs de favoriser la densification des quartiers de lotissement. Cet objectif est confirmé par la nouvelle mandature (Cf. PL ALUR). Par conséquent, nonobstant le jugement en question, il faut que le R.123-10-1 s'applique dans toute son acception. Il ne s'agit pas en effet d'une doctrine nationale. DDT 77/SUO/UPECA 35