RECOMMANDATION N 95-01 COMMUNE A LA COB ET AU CNC RELATIVE AUX METHODES À METTRE EN OEUVRE PAR LES EXPERTS CHARGES D ÉVALUER LES ACTIFS IMMOBILIERS DES SOCIÉTÉS CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (Bulletin mensuel n 295 - octobre1995) Le décret d application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4janvier 1993 relative aux SCPI a introduit l obligation pour ces sociétés de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant lequel présente, pour acceptation, sa candidature à la Commission des opérations de bourse. Une grande diversité des méthodes d expertise appliquées aux SCPI et des diligences des experts a pu être constatée lors de l examen des différents dossiers déposés à la Commission mais aussi à l occasion d enquêtes. Une telle disparité s explique pour partie par l absence d organisation de la profession d expert immobilier en France. En effet, comme dans la plupart des pays de l Europe de l Ouest, il n existe pas en France d organisation de la profession d évaluateur immobilier fondée à définir des règles de pratique professionnelle. Les initiatives engagées en 1990 par l Institut français de l expertise immobilière (IFEI), regroupant plusieurs organisations professionnelles, n ont pas encore abouti à ce jour. Or, la Commission des opérations de bourse demande, dans son règlement n 94-05 relatif aux SCPI, que l expertise immobilière soit conduite dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI. Dans le même esprit, dans la mesure où la valeur vénale des immeubles devait désormais figurer dans l annexe aux comptes des SCPI certifiée par les commissaires aux comptes, le CNC, au moment de l adoption du nouveau plan comptable des SCPI le 25 octobre 1994, a demandé que soient définies les méthodes et diligences d expertise applicables aux biens détenus par les SCPI. Les travaux ainsi menés conjointement par la Commission des opérations de bourse et le CNC en 1995, ont abouti à la rédaction d une recommandation qui définit les règles générales nécessaires à la détermination de la valeur vénale des immeubles. Ce texte a pour but d assurer une meilleure information des porteurs, de permettre une meilleure comparabilité entre les SCPI et de répondre aux interrogations des professionnels (experts immobiliers et commissaires aux comptes). A ces travaux ont été associés l Association professionnelle des SCPI (ASPIM), la Compagnie nationale des commissaires aux comptes, et les principaux experts immobiliers. Le texte se compose de trois parties. La première partie présente, d une part, les éléments devant être transmis par la société de gestion de SCPI aux experts immobiliers, leur permettant de fonder leur jugement sur le bien à expertiser et, d autre part, les hypothèses de base devant être retenues pour ces évaluations. La deuxième et la troisième parties présentent les méthodes retenues pour les évaluations des biens immobiliers ainsi que les éléments devant obligatoirement figurer dans les rapports d évaluation lors des expertises quinquennales et des actualisations annuelles. Le texte dans sa rédaction définitive a reçu l accord de l ensemble des participants au groupe de travail. Il constitue une base solide pour les travaux d expertise requis pour les SCPI. Le projet de recommandation commune a été approuvé par le CNC et la Commission des opérations de bourse.
On trouvera ci-après le texte tel qu il a été adopté par la Commission des opérations de bourse et la Compagnie nationale des commissaires aux comptes. * * * L arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier prévoit, dans son article3.1, que la valeur vénale d un immeuble locatif détenu par une société civile de placement immobilier est le prix présumé qu accepterait d en donner un investisseur éventuel dans l état et le lieu où se trouve cet immeuble ; à l arrêté des comptes, l immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d être à usage locatif : cette valeur est déterminée hors droits d acquisition. L objet de cette recommandation est de définir des règles générales pour la détermination de cette valeur vénale afin de permettre une meilleure comparabilité entre SCPI et de répondre aux interrogations des professionnels chargés d effectuer les expertises, des organes (gestionnaire et assemblée) chargés d arrêter le montant des valeurs vénales et des professionnels comptables chargés du contrôle de ces valeurs. PREMIERE PARTIE LE CADRE DE LA MISSION D EVALUATION A - Relations entre l expert immobilier et le gestionnaire de la SCPI La mission de l expert immobilier à l égard de la SCPI est définie dans une convention arrêtée entre les parties et adressée à la Commission des opérations de bourse. Ce document précise notamment la liste des pièces que la société de gestion doit communiquer à l expert immobilier afin de permettre à ce dernier d effectuer sa mission dans le cadre de l expertise quinquennale et de son actualisation ; sont notamment communiquées les pièces suivantes : 1) Lors de la première expertise: - état détaillé des surfaces avec production des plans ; - état locatif avec communication des baux ou attestations du gérant des éléments constitutifs de ces derniers ; - titres de propriété ou attestations du gérant relatifs à l assiette des biens ; - état des contentieux. 2) Lors des expertises suivantes ou de l'actualisation annuelle : - nouvel état locatif avec, pour les locaux commerciaux, une copie des baux ou attestation du gérant des éléments constitutifs des baux ; - état des contentieux ; - modifications de l assiette; - état des travaux réalisés depuis la dernière estimation.
B - Les hypothèses de base retenues pour l évaluation Les hypothèses de base retenues pour l expertise quinquennale et l actualisation de la valeur de chaque bien pris isolément sont les suivantes : - une libre volonté du vendeur; - l existence d un délai raisonnable pour la négociation compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ; - les conditions normales de mise en vente et de publicité (marché libre); - les parties en présence ne sont pas influencées par des raisons de convenance personnelle. DEUXIEME PARTIE L EXPERTISE QUINQUENNALE CHAPITRE Ier - Les méthodes de détermination de la valeur vénale des immeubles La valeur vénale proposée par l expert immobilier à la SCPI découlera normalement de la comparaison des résultats des deux approches complémentaires de la valeur, à savoir : - les méthodes par le revenu ; - les méthodes par comparaison directe.- si l une ou l autre de ces deux familles de méthode n est pas retenue, l expert doit en préciser les raisons. Les méthodes retenues pour un immeuble donné devront être appliquées de manière permanente sauf changement imposé par la nécessité. Ce cas exceptionnel, devra être justifié dans le rapport de l expert. A - Description des méthodes 1) Méthodes par le revenu Ces méthodes consistent à déterminer la valeur d un immeuble à partir d un revenu brut ou net (à préciser par l expert dans le rapport d expertise) et à lui appliquer un taux de capitalisation ou de rendement approprié. Ce revenu sera un revenu constaté dès lors qu il est estimé stable et durable ou théorique dans le cas contraire ou s il s agit d un local vide dont la probabilité de relocation prochaine est forte. Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport entre le revenu de l immeuble et son prix de vente (ou sa valeur vénale) hors droits et frais de mutation. Le taux de rendement exprime en pourcentage le rapport entre le revenu de l immeuble et le capital qui serait engagé par l acquéreur (valeur vénale + droits et frais de mutation). Une attention particulière est apportée par l expert au choix du taux de capitalisation. Celui-ci devra être justifié (cf. chapitre III ci-après : "Eléments devant figurer dans le rapport d expertise - Modalités de l estimation").
2) Méthodes par comparaison directe Ces méthodes consistent à déterminer la valeur des immeubles considérés en partant directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. Selon les cas, ces méthodes permettent d évaluer un immeuble en attribuant un prix pour chaque nature de locaux à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. L expert immobilier doit alors donner des indications sur le marché immobilier concerné. L évaluation doit être effectuée à partir d éléments précis, nettement individualisés. B - Paramètres à retenir 1 1) Immeuble industriels et de bureaux : surface utile brute La surface à retenir pour les immeubles industriels et de bureaux est la surface utile brute qui se définit à partir de la surface hors oeuvre nette. 2) Locaux à usage de commerce: surface utile pondérée La surface à retenir pour les locaux à usage de commerce est la surface utile pondérée en fonction de l utilité de chacune des parties du local. 3) Immeubles d'habitation : surface habitable La surface à retenir pour les immeubles d habitation est la surface habitable. Elle est définie à l article R 111.2 du Code de la construction et de l habitation. 4) Annexes et immeubles spécifiques D autres surfaces peuvent être utilisées (surface développée hors oeuvre pondérée, surface hors oeuvre nette...) ainsi que d autres approches quantitatives (nombre de places de parking, nombre de lits, nombre de chambres...). CHAPITRE II - Précisions relatives à la détermination de la valeur vénale A - La valeur vénale résultant de l expertise est une valeur hors frais et hors droits d acquisition Selon l article 3.1 de l arrêté du 26avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier, la valeur vénale est déterminée hors droits d acquisition, ceci dans un souci de neutralité des incidences éventuelles de la fiscalité immobilière. Compte tenu du fait que les immeubles appartenant à une SCPI ne peuvent être cédés que 6 ans après leur date d acquisition (cf. article 1er - III du décret n 71-524 du 1erjuillet 1971) et des règles actuelles en matière de TVA immobilière, les immeubles sont considérés, pour la 1. Les définitions des paramètres à retenir (surface hors oeuvre nette, surface utile brute, surface utile pondérée...) correspondent à celles communément admises par les professionnels et reprises notamment par le guide méthodologique relatif à l'évaluation des actifs immobiliers établis dans le cadre des travaux OECCA-FNAIM (Revue française de comptabilité n 245 mai 1993). Ce texte est suceptible d'évolutions dans le cadre des travaux actuels de l'institut Français de l'expertise Immobilière (IFEI). Il conviendra alors de prendre en compte ces évolutions.
détermination de leur valeur vénale, comme soumis aux droits d enregistrement dès leur date d acquisition quel que soit leur régime fiscal réel (TVA immobilière ou droits d enregistrement). S agissant des immeubles dont la mutation serait encore soumise à la TVA, il convient alors de procéder en deux temps pour la détermination de leur valeur vénale: - dans un premier temps, il convient de déterminer une valeur vénale TVA comprise pour les immeubles d habitation et hors taxe pour les immeubles industriels, de bureaux et à usage de commerce; - dans un deuxième temps, ces valeurs sont diminuées de l incidence des droits d enregistrement (et ce dès la première année d acquisition de l immeuble locatif). B - La détermination de la valeur vénale est réalisée en l état du bien L évaluation des immeubles effectuée par l expert immobilier est réalisée en l état du bien sans appréciation distincte des travaux immobiliers à effectuer. Toutefois, en matière d acquisition d un immeuble en état futur d achèvement, l expert immobilier devra déterminer une valeur vénale de l immeuble supposé achevé. CHAPITRE III - Eléments devant figurer dans le rapport d'expertise Le rapport d expertise devra comporter notamment les éléments suivants : - mission de l expert immobilier; - diligences effectuées ; la date de visite de l immeuble et la date de rédaction du rapport devront en outre être mentionnées ; - identification des immeubles ; - situation et environnement ; - description des immeubles ; - urbanisme; - origine de propriété; - situation locative ; - modalités de l estimation : existence d éléments de comparaison 1, justification du taux de capitalisation ou de rendement retenu, justification de la surface retenue dans la situation définie au chapitre I-B-4 ) ci-avant (Annexes et immeubles spécifiques); - valeurs locatives et de marché retenues et date de leur détermination :. valeur vénale hors frais et droits de mutation,. montant des frais et droits de mutation,. valeur des immeubles frais et droits inclus ; - conclusion de l estimation. 1. Les éléments de comparaison devront être communiqués à la demande des contrôleurs externes à la SCPI : commissaires aux comptes, Commission des opérations de bourse...
TROISIEME PARTIE L ACTUALISATION DES EXPERTISES L actualisation des expertises devra respecter les règles suivantes : A - Eléments servant de base à l actualisation - nouvel état locatif ; - état des contentieux ; - état des travaux effectués depuis la dernière expertise ou actualisation ; - évolution de l environnement dans lequel se situe le bien. Le bien doit être revisité si des modifications importantes dans la consistance de l immeuble ou dans son environnement sont intervenues depuis la dernière estimation. B - Eléments devant figurer dans la fiche d actualisation La fiche d actualisation ne doit pas faire apparaître un simple chiffre. Elle doit notamment fournir les informations suivantes : - description synthétique des biens ; - diligences effectuées (en cas de visites sur place d un immeuble, la date de la visite doit être indiquée); - éléments retenus pour l évaluation :. la valeur locative,. la valeur de marché 1. le taux de capitalisation ou de rendement,. le taux d occupation de l immeuble. - date de détermination des valeurs locatives et de marché. L évaluation doit être présentée, hors droits et hors frais pour tous les immeubles selon les dispositions prévues au chapitre IIA. - rappel des données relatives aux évaluations précédentes, depuis la dernière expertise, effectuées postérieurement au 31 décembre 1993 : devront notamment figurer le taux d occupation de l immeuble, le taux de capitalisation ou de rendement retenu, la valeur au m_, la valeur vénale retenue par l expert... - justification de l évolution des valeurs locatives et de marché retenues, du taux de capitalisation ou de rendement retenu, par rapport au précédent rapport d expertise ou au dernier rapport d actualisation si celui-ci est postérieur. 1. Les éléments de comparaison devront être communiqués à la demande des contrôleurs externes à la SCPI : commissaires aux comptes, Commissions des opérations de bourse...