ATELIER N 3 Production et recyclage foncier

ATELIER N 3 Production et recyclage foncier

SOMMAIRE Des gisements fonciers à mobiliser Le développement d actions réglementaires Le lancement d action foncière Le développement d action de régulation Un exemple de régulation

Des gisements fonciers à mobiliser Un enjeu de densification des zones déjà urbanisées Un fort niveau de contraintes environnementales auquel est soumis le territoire et par là son urbanisation. le développement résidentiel rentre en concurrence avec l activité agricole sur les communes périurbaines, suscitant des conflits d usage. des zones déjà urbanisées caractérisées par une faible densité (< à 20 logements à l hectare) en lien avec des obligations d assainissement individuel susceptible de constituer des gisements de fonciers constructibles à moyen terme (2014-2017): en 2009 plus de 90 % des espaces urbains de la CAPA disposent d une densité inférieure à 10 logements à l hectare (soit 1 logement pour 1000 m² de terrain) et plus de 70 % ont une densité inférieure à 2 logements à l hectare (soit 1 logement pour 5000 m² de terrain).

Des gisements fonciers à mobiliser DES POTENTIALITÉS DE FONCIER URBANISABLE Des densités très faibles hors Ajaccio et une sous exploitation des zones urbaines (zone U des PLU) disposant sur les 4 communes test de volumes importants de parcelles non bâti. Ainsi des zones U relevant par leur densité d un zonage AU, appelant une régulation de l ouverture à l urbanisation par un travail préalable sur les zones urbaines dans un contexte de raccordement aux réseaux d assainissement collectif à moyen terme. Un foncier constructible ou potentiellement constructible important sur les communes périurbaines notamment dans les plaines. Répondre aux défis de l augmentation de la production en logements en privilégiant dans le cadre des PLU une démarche de renouvellement urbain et de densification des zones déjà urbanisées peu denses,

Des gisements fonciers à mobiliser Un enjeu de développement de la densité intermédiaire sur les communes périurbaines existant Choix des PLU Objectif de densité plancher (PLH2) Cf.Zone AU Col du Pruno Villages Ville centre

Des gisements fonciers à mobiliser UN FONCIER PUBLIC SUSCEPTIBLE D ÊTRE MOBILISÉ Un foncier public identifié représentant en 2011, 6 576 hectares propriété des différentes communes et 29 hectares propriété de la CAPA sur un total de 7839 hectares relevant de propriétaires publics ou parapublics, Des enjeux de mobilisation sur Ajaccio (cf. terrains st Joseph) dans le cadre d opérations publiques d aménagement seules susceptibles de répondre aux besoins quantitatifs et au rééquilibrage de l offre au profit du logement social et de l accession sociale ou à prix maitrisé Ainsi les modalités de production : 380 logements par an produits en diffus sur la période récente, Besoins de 140 logements par an à produire dans le cadre d opération publique d aménagement ou de recyclage foncier (type terrains GDF ou ZAC)en vue d atteindre l objectif de 520 logements/an (scénario 4)

Le développement d actions règlementaires Des enjeux de structuration de la politique foncière Des interventions règlementaires développées par la Ville d Ajaccio, d Alata et d Appietto avec l appui de la CAPA sur les deux communes périurbaines au travers de: la mise en place de servitudes de mixité sociale (Ajaccio et Alata), des secteurs à plan masse inscrits dans les PLU sur Alata et Appietto permettant d encadrer le développement urbain et d orienter la programmation de logements, Mais des durées longues d élaboration des PLU, en lien avec la maturation politique des documents et la formation d un consensus, Des cartes communales inadaptées pour encadrer la périurbanisation et mettre en œuvre le PLH en matière de régulation de valeurs foncières immobilières, de densité et de mixité sociale Poursuivre et amplifier les interventions règlementaires d encadrement du développement résidentiel mis en place durant la période récente et faire des PLU généralisés à l ensemble des communes un des principaux outils de mise en œuvre du deuxième PLH (obligation de mise en conformité dans les 18 mois)concernant: - La densité (hauteur proposée), résorption des dents creuses et des délaissés, - L existence de servitudes de mixité sociale ou d emplacements réservés dédiés au logement social, - Développement de secteur à plan masse et d un urbanisme de projet.

Le lancement d action foncière UN DÉVELOPPEMENT DE LA VEILLE FONCIÈRE ATTENDUE Réguler les prix du foncier brut ou constructible susceptible d être dédié au développement résidentiel et anticiper les phénomènes de spéculation, par un développement de la connaissance du marché foncier et des outils d intervention foncière en lien avec la création d un Etablissement Public Foncier, Mais ce jour, l action de veille foncière est réalisé de manière isolée par certains maires disposant du DPU dans le cadre du passage au PLU ou sur la ZAD de Sarrola, sans qu elle soit formalisée au travers d un observatoire ou d une cellule de veille notamment sur Ajaccio, L action de mise en œuvre du Droit de Préemption Urbain (DPU) dans une perspective de régulation des marchés fonciers et d anticipation des phénomènes de spéculation liés à un changement d usage des sols dans le cadre de l élaboration des PLU reste à définir.

Le développement d action de régulation L INTERVENTION ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE Un contexte de surévaluation de la valeur du foncier constructible, de raréfaction de l argent public et d importance des investissements publics d équipement et d infrastructures attendus (scénario 4 de développement), la participation financière des propriétaires et opérateurs immobiliers devrait être plus importante en vue de réévaluer des taxes d urbanisme jusque là en décalage avec les coûts induits par l urbanisation, Redéfinir de manière plus équitable répartition de la plus-value liée à l urbanisation entre le propriétaire, l opérateur immobilier et la collectivité au travers d une participation plus soutenue aux financements des équipements publics, par l utilisation optimale de la taxe d aménagement La perspective de la réalisation d un réseau d assainissement collectif en lien avec la nouvelle station d épuration permettant de de s affranchir du seuil de 1500 m2 de terrain pour obtenir la constructibilité d une parcelle peut donner lieu à un phénomène spéculatif. L arrivée des réseaux planifiés pour une grande partie des communes de la CAPA autoriserait une densification des zones desservies et des éventuels redécoupage de parcelle. La valeur donnée au terrain du fait du passage des réseaux par le gain en droit à construire est susceptible d augmenter. En vue d anticiper et réguler ces phénomènes spéculatifs, une veille foncière préventive sur certains secteur pourrait être réalisée par le futur EPF susceptible de disposer de cette fonction de veille active sur les territoires à enjeux.

La SHON résiduelle - 39 hectares Un exemple d action de régulation : la zone AU Pratu Novu IMPACT DE L ARRIVÉE DU RÉSEAU D ASSAINISSEMENT COLLECTIF SUR LA CONSTRUCTIBILITÉ D UNE ZONE AU ET MODALITÉ DE RÉGULATION PAR LA COLLECTIVITÉ - Dont plus de 46% des parcelles sont bâtis avec une taille moyenne de 1700 m2 (maison individuelle de 110 m2) soit une très faible densité de 7 logements à l hectares (sur 18 ha), - La SHON existante est de 15 000m2 Un assainissement individuel qui contraint la constructibilité à un seuil de 1500 m2 de terrain soit un COS de 0,1 L arrivée des réseaux d assainissement collectif à l horizon 2014 est attendue par les propriétaires des parcelles non occupées mais aussi par certains résidents souhaitant détacher une partie de leur parcelle. L assainissement collectif devrait permettre de libérer la constructibilité de la contrainte de l assainissement individuelle mais devrait être plafonné à un COS de 0,4 (maximum R+1) par le maire ne souhaitant le développement de petit collectif sur le secteur. L investissement pour l EPCI est de près de 900 K pour la réalisation du réseau d assainissement collectif de la zone AU.

Un exemple d action de régulation : la zone AU Pratu Novu IMPACT DE L ARRIVÉE DU RÉSEAU D ASSAINISSEMENT COLLECTIF SUR LA CONSTRUCTIBILITÉ D UNE ZONE AU ET MODALITÉ DE RÉGULATION PAR LA COLLECTIVITÉ La majoration de la SHON constructible (COS 0,1 à 0,4) suite à l arrivée des réseaux d assainissement collectif serait de : - Pour les 7 parcelles déjà construites mais de taille importante: 6 000 m2 SHON dans le cadre de détachement de parcelles, - Pour les 135 parcelles vides après décote des emprises voiries et équipements : 59 000 m2 SHON, - Au total : 65 000 m2 SHON soit un équivalent de 550 logements susceptibles d être livrés sur la période 2014-2024. Pour les propriétaires vendeurs la plus value serait pour de 18 M (frais préparatoire de viabilisation inclus et pris en charge par le vendeur) soit 270 /m2 SHON Pour la commune, les produits de la taxe d aménagement (sur la base d un taux de 5%) perçus au cours des dix ans auprès des pétitionnaires serait de 1,3 M soit 20 /m2 SHON

Un exemple d action de régulation : la zone AU Pratu Novu IMPACT DE L ARRIVÉE DU RÉSEAU D ASSAINISSEMENT COLLECTIF SUR LA CONSTRUCTIBILITÉ D UNE ZONE AU ET MODALITÉ DE RÉGULATION PAR LA COLLECTIVITÉ La réalisation de 550 logements au cours des dix prochaines années entraine l arrivée progressive de 550 ménages soit l équivalent de près de 1400 habitants et de près de 200 enfants supplémentaires sur les 15 prochaines années, Le groupe scolaire du hameau le plus proche étant saturé et vétuste, il est nécessaire de prévoir la réalisation d un nouveau groupe scolaire dont le cout est évalué à 3 M (NC foncier estimé 2 M )

Un exemple d action de régulation : la zone AU Pratu Novu IMPACT DE L ARRIVÉE DU RÉSEAU D ASSAINISSEMENT COLLECTIF SUR LA CONSTRUCTIBILITÉ D UNE ZONE AU ET MODALITÉ DE RÉGULATION PAR LA COLLECTIVITÉ Les coûts de l urbanisation seraient de 5,9 M (hors foncier école) soit 90 /m2 SHON se répartissant comme suit: - 0,9 M de réalisation, par l EPCI du réseau d assainissement collectif, - 3 M (NC foncier) pour la réalisation par la commune d un groupe scolaire induit par l arrivée de 550 logements supplémentaires - 2 M de viabilisation préalable assumés par les propriétaires vendeurs. Les recettes de l urbanisation seraient de : 20M pour les propriétaires vendeurs dans un contexte spéculatif soit 300 /m2 SHON (équivalent à 55 K /lot à bâtir de 600 m2 ou 110 K /lot à bâtir de 1200 m2), 1,3 M pour les collectivités sur la base d une taxe d aménagement à 5% (20 /m2 SHON) et 4M sur la base d une taxe d aménagement de 15%(60 /m2 SHON).

Un exemple d action de régulation : la zone AU Pratu Novu IMPACT DE L ARRIVÉE DU RÉSEAU D ASSAINISSEMENT COLLECTIF SUR LA CONSTRUCTIBILITÉ D UNE ZONE AU ET MODALITÉ DE RÉGULATION PAR LA COLLECTIVITÉ sur la base d une taxe d aménagement au plafond (15%) la répartition de la plus value serait plus équitable entre collectivités, acquéreurs ou promoteur et propriétaires : 4 M de recettes pour la collectivité (60 /m2 SHON), Une baisse des prix de ventes de 40 /m2 SHON correspondant à la différence entre le taux à 5% et le taux à 20% de la TA soit -2,7 M et 17,3 M de recettes pour les propriétaires vendeurs. (rappelons que le juste prix est de 150 /m² SHON soit 20 K /lot à bâtir de 600 m²)