A l heure oå mçme le gouvernement entend plafonner pour 2011 la hausse des loyers dans le secteur HLM pour Éviter des dérives en la matiñre qui ont fait que trop souvent l augmentation des loyers a excédé les 1% annuels recommandés par les pouvoirs publics, il est bon de faire le point actuel sur le droit locatif et notamment le point important de la récupération des charges. ACTUALITÉ DU DROIT LOCATIF ET DE LA RÉCUPÉRATION DES CHARGES La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs instituäe par le gouvernement ROCARD, relåve par divers aspects d'une lägislation de classe. Les loyers sont fixäs par räfärence au prix du marchä (article 17c de la loi) et cerise sur le gçteau des possädants, la roue dentäe du loyer ne tourne que dans un sens : le loyer n'est pas rävisable lorsque le marchä est É la baisse contrairement aux principes du droit commercial (article L.145-39 du code de commerce). Le däfaut de paiement du loyer entraöne la räsiliation du bail et l'expulsion du locataire (article 24 de la loi) alors que ce dernier ne dispose de son cütä d'aucun moyen efficace de contraindre le bailleur malhonnáte É assumer ses obligations d'entretien du logement, sauf É devoir tenter sa chance devant les tribunaux. Le däpüt de garantie initialement fixä É deux mois de loyer par la loi ROCARD, et ramenä É un mois par le gouvernement SARKOZY est une aubaine pour les bailleurs, qui ont toujours eu une trås nette inclination É confisquer purement et simplement les sommes en cause (*). En deâé, il demeure que máme en cas de remboursement lors du congä donnä par le locataire, le montant initial du däpüt de garantie peut avoir ÄtÄ largement dävorä par la hausse du coät de la vie et ne plus repräsenter grand chose, alors máme que les sommes en cause auront intägralement bänäficiä au propriätaire qui aura pu en effectuer le placement tout au long de la duräe du bail. CHARGES LOCATIVES Le däfaut de paiement des charges est Ägalement passible de la räsiliation du bail et de l'expulsion du locataire (article 24 de la loi). L'Ävocation de cette disposition suffit bien souvent au bailleur pour amener le locataire É lui payer les sommes arbitraires qu'il entend lui räclamer. Face É cette situation le locataire n'est pas dämuni de moyens d'agir, toutefois purement juridiques. La loi stipule trås präcisäment que les "charges räcupärables" sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus (article 23) ; ce qui signifie : - Que la notion de "charge räcupärable" est däfinie par la loi : la liste est annexäe au däcret du 26 aoät 1987. Toute charge non ÄnumÄrÄe par ce texte n'est pas imputable au locataire. - Qu'une charge qualifiäe par la loi de "räcupärable" n'est exigible que sur production d'un justificatif : contrats d'entretien, factures, Ätats salariaux, etc. - Que la prestation facturäe doit effectivement avoir eu lieu (application de l'article 1315 du code civil : celui qui se prätend libärä d'une obligation doit le prouver). Cette considäration permet de räcuser les contrats de complaisance et les fausses-factures. * A propos de contrat d'entretien, il a ainsi ÄtÄ jugä que faute de "bon d'intervention" visä par le locataire ou pour un contrat collectif, par un repräsentant local du bailleur la facturation de däpenses lägalement qualifiäes de räcupärables, n'est pas pour autant imputable au locataire (Cass. 3 Äme civ. 18 däcembre 2002, arrát nã 01-12010). * A propos de gardiennage, il a Ägalement ÄtÄ jugä qu'il ne suffit pas que le contrat de travail du gardien stipule qu'il assume l'entretien des parties communes et l'älimination des rejets, pour que son salaire soit räcupärä en fonction du temps passä, et É hauteur d'un maximum de 75%, ou de
40% s'il n'assume qu'une seule des deux tçches ; celles-ci doivent avoir ÄtÄ räellement effectuäes (Cass. 3 Äme civ. 30 avril 2005, arrát nã 04-14508). * A propos de contrats collectifs inappropriäs, notamment en matiåre de chauffage, il a plusieurs fois ÄtÄ jugä qu'un dispositif de rägulation däficient entraönant une surconsommation de combustible, ou qu'un contrat de chauffe agencä autour d'un forfait de consommation disproportionnä, lägitimaient le remboursement de charges excessives et l'attribution de dommages-intäráts pour trouble de jouissance (Appel Paris 17 juin 1986, RG. 7294/86 et Appel Versailles 13 novembre 1987, RG. L-5729 les actions Ätaient fondäes sur des plaintes Äcrites des locataires, une comparaison des contrats et consommations antärieures avec les Ätats nouveaux, enfin une expertise technique ordonnäe par voie judiciaire). Le bailleur est encore fondä É solliciter du locataire une avance de paiement des charges. L'article 23 de la loi präcise que ces avances de charges doivent átre justifiäes par deux ÄlÄments : 1 - la communication des räsultats antärieurement arrátäs lors de la derniåre rägularisation, 2 - l'ätablissement d'un budget de charges prävisionnel lorsque le bailleur est une personne morale, faute de quoi ces provisions ne sont pas exigibles (Cass. 3 Äme civ. 18 juin 2002, arrát nã 01-01856). Enfin ces provisions doivent faire l'objet d'une rägularisation annuelle. Indiquons en outre que la perception de charges injustifiäes est passible, outre leur remboursement intägral, de l'attribution de dommages-intäráts (Appel Versailles 27 octobre 2000, Bull. info. Cass. nã432 du 15 avril 2001) et que l'action en justice du locataire est prescrite au bout de 5 ans (3 ans en secteur HLM). Le dälai de prescription est identique pour le bailleur, qui ne peut pas recouvrir des charges dites räcupärables (ni des loyers) au delé de 5 ans. Par ailleurs afin de lutter contre la rapacitä des bailleurs qui n'häsitent pas É user de la menace de la räsiliation du bail pour arriver É leurs fins comme les y autorise l'article 22 de la loi ROCARD il ne faut pas häsiter É däposer une plainte en correctionnelle pour tentative d'extorsion de fonds, lorsque les sommes qu'on entend faire payer au locataire ne sont pas justifiäes. Article 312-1 du code pänal : L'extorsion est le fait d'obtenir par violence, menace de violences ou contrainte ( ) la remise de fonds. L'extorsion est punie de sept ans d'emprisonnement et de 100 000 euros d'amende. Article 312-9 du code pänal : La tentative d'extorsion est punie des mçmes peines. (*) Le contentieux sur le däpüt de garantie est le plus important des contentieux locatifs : Infostat Justice nã 42-1995, et Rapport Pelletier sur les charges (MinistÅre logement/ UNPI, 2003 p.49).
LISTE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE. - Dépenses d'électricité. - Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, et menues réparations : a) Exploitation : - visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; - examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; - nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; - dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; - tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine. c) Menues réparations : - de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ; - des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électro mécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ; - des balais du moteur et fusibles. EAU FROIDE, EAU CHAUDE ET CHAUFFAGE COLLECTIF DES LOCAUX PRIVATIFS ET DES PARTIES COMMUNES A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ; A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ; A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ; Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ; Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. - Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : - nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; - entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; - graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; - remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; - entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; - vérification et entretien des régulateurs de tirage ; - réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ; - purge des points de chauffage ; - frais de contrôles de combustion ; - entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; - conduite de chauffage ; - frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; - entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ; - contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur - vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; - nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun : - réparation de fuites sur raccords et joints ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; - rodage des sièges de clapets ; - menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. INSTALLATIONS INDIVIDUELLES Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives : - Dépenses d'alimentation commune de combustible ; - Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Exploitation et entretien courant : - réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ; - vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ; - dépannage ; - contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ; - vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ; - réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ; - contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ; - contrôle des groupes de sécurité ; - rodage des sièges de clapets des robinets ; - réglage des mécanismes de chasses d'eau. b) Menues réparations : - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézoélectrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. PARTIES COMMUNES INTÉRIEURES AU BÂTIMENT OU À L'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS D'HABITATION Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel. - Exploitation et entretien courant, menues réparations : a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur. - Entretien de propreté (frais de personnel)
ESPACES EXTÉRIEURS AU BÂTIMENT OU À L'ENSEMBLE DE BÂTIMENTS D'HABITATION (VOIES DE CIRCULATION, AIRES DE STATIONNEMENT ABORDS ET ESPACES VERTS, AIRES ET ÉQUIPEMENTS DE JEUX) A l'essence et huile ; Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. a) Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant : - les allées, aires de stationnement et abords ; - les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ; - les aires de jeux ; - les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ; - entretien du matériel horticole ; - remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux. b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. HYGIÈNE - Dépenses de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. Entretien et vidange des fosses d'aisances ; Entretien des appareils de conditionnement des ordures. - Elimination des rejets (frais de personnel). EQUIPEMENTS DIVERS DU BÂTIMENT OU DE L'ENSEMBLE DE BÂTIMENTS D'HABITATION - La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique Ramonage des conduits de ventilation ; Entretien de la ventilation mécanique ; Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ; Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. - Divers : Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. IMPOSITIONS ET REDEVANCES Droit de bail. Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage.