Royaume du Maroc Ministère de l Habitat de l Urbanisme Et de la Politique de la Ville AGENCE URBAINE DE MARRAKECH Appel d Offres Ouvert n 17/2012 Du 19/12/2012 à 9h30mn Etude Foncière relative à l aire du futur SDAU de l agglomération de Marrakech Termes de référence 1
Article 1 : Objet de l étude : Le présent marché a pour objet la réalisation d étude foncière de l aire du futur SDAU de Marrakech Il s agit notamment des missions suivantes : L établissement d un état parcellaire des terrains non bâtis et les friches urbaines (limites des propriétés, statut juridique, propriétaires) récent de la zone d étude exploitable sous le SIG ARCGIS. Analyser les contraintes foncières de l'urbanisation et définir les moyens susceptibles de les dépasser pour l'urbanisation future. Analyser l impact de la dimension foncière sur le développement urbain et sur le taux de réalisation et concrétisation des dispositions des documents d urbanisme. La collecte et le traitement des données sur les prix de ventes des terrains et des constructions effectuées entre 2005 et 2012 L élaboration des indices des transactions foncières et immobilières pour l année 2005 à 2012. Article 2 : Aire de l étude La présente étude se déroulera sur l aire du futur SDAU de Marrakech de l agglomération ARTICLE 3 : Contexte de l étude A- Contexte et Problématique du foncier à Marrakech Il est convenu que la maîtrise du foncier est un outil capital en matière de planification urbaine. La question foncière évolue sous l effet des différentes transformations (politiques, économiques, juridiques et sociales) qui touche la société. Ces transformations prennent de telles dimensions qu il est nécessaire d aller plus loin dans la réflexion sur cette problématique. Au Maroc et particulièrement à Marrakech, la propriété foncière devient un objet majeur de toutes les formes de la spéculation, ces pratiques informelles sont accentuées par la faiblesse de l encadrement administratif. La propriété foncière est un bien fongible et ses exploitations ne sont pas identiques. Elles diffèrent par leur statut juridique, l aspect de leur parcellaire et leur étendue, sa valeur immobilière ou agronomique, les dispositions par rapport aux différentes servitudes et documents d urbanisme. En outre, l impact de la démographie sur la transformation de la vocation urbanistique et les répercussions sur la miniaturisation des tailles des terrains par le biais des coutumes successorales. Bref, la terre n est pas un bien facile 2
à gérer, les problèmes liés au foncier sont tellement complexes et entremêlés qu il est difficile de les résoudre d une manière simple et unique. Les problèmes que pose le foncier aujourd hui, notamment vis-à-vis de l urbanisme, résident dans la complexité des régimes juridiques, la multiplicité des statuts fonciers, la faible couverture par l immatriculation, défaut de mise à jour de la mappe etc. Par ailleurs, la prise en compte de la dimension foncière est omniprésente dans les textes législatifs relatifs à l urbanisme, ces textes conçoivent l urbanisme comme étant un catalyseur de l apurement de l assiette foncière. En effet, aucun projet de lotissement ne peut être reçu et autorisé si le terrain n est pas immatriculé ou en cours d immatriculation. En effet, La clause prévue par la loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d habitations et morcellements, conçoit le développement urbain comme étant une action qui doit être menée de paire avec l apurement de l assiette foncière. La législation en vigueur, considère en effet dans son article 5 le dossier de demande d autorisation comme étant «irrecevable si le terrain n est pas immatriculé ou en cous d immatriculation». Et d ajouter «en cours d immatriculation» pour que la demande soit acceptée, le délai fixé pour le dépôt des oppositions doit être expiré sans qu il n y ait été formulé d opposition. En effet, ne pas accepter d examiner les demandes d autorisation de lotir ou de création de groupes d habitations situés sur des terrains qui ne font pas l objet d un T.F, revient à refuser l urbanisation. Et, par conséquent, encourager la prolifération de quartiers non réglementaires, surtout sur les terrains à enjeux spéculatifs. En suite, les prévisions des documents d urbanisme tiennent rarement compte du statut foncier et de l état parcellaire du sol. Ils contribuent aussi à une mauvaise distribution de la plus-value foncière. La seule disposition en termes d action foncière prévue par les documents d urbanisme est celle concernant les zones de réserve stratégique. Cette disposition avait pour but de soumettre les zones les plus sensibles à l urbanisation au contrôle et à l observation du phénomène d urbanisation. Très peu de ces zones ont été mises en valeur, elles ont surtout joué le rôle de «zone d aménagement différé». D un autre côté, la procédure d expropriation étant très complexe, la réserve foncière publique disponible insuffisante et les outils opérationnels pour mobiliser les terrains à urbaniser absents, le foncier se présente, ainsi, plus comme un facteur dissuasif qu incitatif. Ainsi, La maitrise du foncier et la connaissance du marché immobilier et les mécanismes qui régissent son fonctionnement, requiert la disponibilité de données précises et actuelles sur les transactions foncières et immobilières réalisées au niveau de la zone d étude. 3
b-contexte et Problématique du Marché immobilier à Marrakech Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l économie régionale, étant donné l ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix de l immobilier sur la politique urbaine et la stabilité financière. Le recoupement de plusieurs informations sur le secteur de l immobilier a permis de constater que durant ces dernières années, le marché immobilier au niveau de la région de Marrakech a connu une certaine accalmie en termes de transactions immobilières. La transaction immobilière implique de multiples intervenants : l agent immobilier, le cadastre, la conservation foncière, le notaire, le service d enregistrement Cependant deux sources statistiques seulement sont exploitées : l agent immobilier et le notaire. Il en résulte une information incomplète.les prix des transactions immobilières font l objet de maintes attentions et analyses, en raison de leurs nombreuses incidences économiques et sociales. Observés par les prévisionnistes, ils sont interprétés, notamment pour déterminer s il existe ou non une bulle spéculative, c est-àdire une évolution des prix injustifiée au regard des facteurs fondamentaux. Or la plupart des études publiées à ce sujet font état de lacunes dans la mesure des prix immobiliers, notant qu il existe peu de repères historiques pour juger de la situation actuelle, même si des séries ont pu être reconstituées par des chercheurs. Certes, il existe un système de «publicité foncière» qui consiste en la transmission de tous es actes aux conservations foncières et à l enregistrement. Toutefois cette publicité foncière n assure pas la transparence d un marché où les prix sont, par tradition confidentiels. En effet, La mise en place d un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance cruciale, de par son apport potentiel en matière d amélioration de la transparence et du fonctionnement du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle. En outre, la disponibilité de données infra annuelles sur les prix des actifs immobiliers permettra d affiner les cadres de suivi et d analyse en matière de politique urbaine. De ce fait, la connaissance de l évolution des prix des transactions foncières et immobilières est un préalable à l encadrement du secteur de l immobilier. Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et de localisation géographique des biens immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements dans la composition des logements vendus d une période à l autre et se traduire ainsi par un profil d évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d offre et de demande sur le marché immobilier. A titre d illustration, les transactions peuvent concerner 4
essentiellement des appartements haut de gamme au cours d un trimestre et porter majoritairement sur des appartements économiques le trimestre suivant. En effet, la formulation d une stratégie à moyen terme pour l'amélioration de l'efficacité du marché foncier et de l immobilier présuppose la connaissance des tendances et des mécanismes de fonctionnement de ce marché, du comportement de ses acteurs, et des goulots d étranglement réglementaires qui gênent l'aménagement des terrains pour le développement de la promotion immobilière Dans le but de limiter l effet d une ou de plusieurs contraintes susmentionnées et en fonction de la nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d élaboration des indices des prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. C-Elaboration des indices des prix immobiliers Pour l élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau international, que l on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes et par différents organismes. 1. La Méthode Simple Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux transactions immobilières au cours d une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de distinguer l effet prix de celui de l évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l évolution des prix, surtout lorsque les transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. 2. La Méthode Hédonique Cette approche repose sur le principe que le prix d'un bien immobilier dépend de ses caractéristiques, intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d une période à l autre, des prix des biens présentant des caractéristiques identiques traduisent alors l évolution des conditions d offre et de demande sur le marché immobiliers. Devant l hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en œuvre de la méthode hédonique nécessite d abord l estimation de l effet sur les prix d un nombre fini de caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations, supposés fixes sur la période du calcul de l indice, sont ensuite utilisés pour isoler l effet qualité afin 5
d obtenir les variations du prix réel qui reflètent l évolution des conditions d offre et de demande sur le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l indice des prix des logements est donc défini comme étant le rapport entre la valeur d un parc de référence fixe de logement à la période courante et sa valeur à la période de base de l indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l existence d une base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un historique assez long sur les transactions immobilières pour l estimation de l effet qualité. 3. La Méthode des Ventes Répétées Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au problème d hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers sur la base seulement des biens ayant fait l objet d au moins deux ventes durant la période de l étude. Elle assimile de ce fait l évolution des prix à l évolution moyenne constatée sur les ventes répétées. ARTICLE 4 : Définition de la mission La présente étude comporte trois phases principales : - Phase 1 : Elaboration de la méthodologie Lors de cette phase, le Consultant devra procéder à des entretiens avec les responsables de l AUM pour affiner les objectifs et les attentes de l étude. Il devra également prendre attache avec des personnes ressources d autres directions, départements et organismes (services de l'enregistrement et du timbre, conservation foncière) pouvant enrichir cette phase de l étude. Par ailleurs, il devra également s entretenir avec plusieurs professionnels de l'immobilier et du foncier (promoteurs immobiliers, notaires, agents immobiliers ) afin de s'informer sur le comportement du marché de l'immobilier et du foncier et sur les modalités et conditions de réalisation des transactions d'achat et de vente. Par la suite, il devra élaborer des supports de collecte spécifique à chaque type d intervenants et le schéma organisationnel pour la réalisation de l opération. Au cours de cette première phase, le Consultant devra : Préciser la démarche, le déroulement et les instruments méthodologiques appropriés, nécessaires à la réalisation de cette étude ainsi que la méthode de calcul et la démarche à adopter pour l élaboration des indices ; Déterminer les sources d informations, la taille et la répartition de 6
l échantillon total à enquêter pour la zone d étude sur la base des investigations sur le terrain et en concertation avec le maitre d ouvrage de l étude ; L échantillon choisi devra être représentatif de manière à permettre de dégager des données fiables. Elaborer les questionnaires et les manuels d instruction pour la réalisation de la collecte des informations ; Réaliser une enquête pilote, de manière à tester et affiner les supports de l enquête, et mettre au point la méthodologie et l organisation sur le terrain ; Développer une application informatique relative à la mise en place de l indice des transactions foncières et immobilières avec son manuel d utilisation (sous un logiciel existant au niveau de l'administration) pour faciliter le traitement des données et le calcul des indices et la mise à jour des indicateurs produits. Présenter un plan d organisation et d exécution des différentes missions de l étude ainsi que le chronogramme d affectation des experts, etc. A l issue de ces investigations, le consultant doit élaborer un rapport relatant la méthodologie adoptée. - Phase 2 : Collecte et analyse des données Le consultant procédera dans le cadre de cette phase, à la collecte et au traitement des données relatives au foncier et aux transactions immobilières, ainsi qu à l'élaboration et à la présentation d'un rapport relatant les résultats des différents volets étudiés. Pour ce faire, le consultant doit : Réaliser une enquête foncière et un état parcellaire terrains non bâtis et les friches urbaines de date récente de la zone d étude auprès des services concernés (cadastre, conservation foncière,.etc. ) pour l établissement d une base de données foncières. Développer une application SIG Foncier sous ARCGIS10 Analyser les contraintes foncières de l'urbanisation et définir les moyens susceptibles de les dépasser pour l'urbanisation future Analyser l impact de la dimension foncière sur le développement urbain et sur le taux de réalisation et concrétisation des dispositions des documents d urbanisme. Réaliser les enquêtes pour collecter les données sur les prix de ventes des terrains et des constructions effectuées en milieu urbain et périurbain pour des années 2005 à 2012. Il est à préciser que l échantillon à enquêter devra couvrir les principaux quartiers de zone d étude et devra considérer les différents types de constructions et par type de standing (villa, immeuble économique, immeuble standing, immeuble social, appartement, maison marocaine moderne, maison traditionnelle, ) pour le neuf et l ancien, ainsi que les destinations des terrains et l état d équipement. Analyser l évolution des prix des transactions foncières et immobilières durant des années 2005 à 2012; 7
Analyser les profils socio-économiques des acheteurs et des vendeurs ; Alimenter l application informatique développée durant la première phase par tous les questionnaires saisis et tous les fichiers sources ; Phase 3 : Elaboration des indices des transactions foncières Au cours de cette phase, le Consultant devra : Elaborer des indices des transactions foncières et immobilières pour l année 2012, par catégorie de construction (type de construction), par type de standing et par destination de terrain; Présenter des recommandations et des mesures à même d assurer le suivi et la pérennité du système ; Procéder à l installation de l application informatique au niveau de l AUM Présenter un manuel d utilisation aux techniques de calcul des indices et de mise à jour des informations tout en assurant une assistance technique pour une période de dix mois. Phase 4 : Rendu final Après approbation des trois premières phases, Le consultant devra récapituler l ensemble des résultats pour émettre des synthèses, des conclusions et des recommandations illustrés par des cartes thématiques. Article 5 : Composition de l équipe L équipe qui sera chargée de cette étude devra présenter de compétences confirmées dans les domaines suivants : - L Ingénierie Topographique - L Ingénierie Statistique ou Economie appliquée - L urbanisme - Les systèmes d informations - Le droit Foncier 8