+ D INFOS SUR www.casareve.fr LE MENSUEL IMMOBILIER DE LA CHAMBRE FNAIM ANTILLES / GUYANE PROGRAMMES IMMO- BILIERS NEUFS DÉFISCALISATION GESTION EXPERTISE IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION DÉCEMBRE 2007 N 26 GUADELOUPE Gratuit 50 000 exemplaires
TOUT SAV OIR TOUT SAV OIR SUR L A C HAMBRE FNAIM ANTILLES G UYANE Édito Chères lectrices, Chers lecteurs, L année 2007 s achève et de nombreux témoignages, nous encouragent à persévérer dans la volonté que CASA RÊVE, revue de la Chambre FNAIM Antilles-Guyane, de la section Guadeloupe et son site internet www.casareve.fr répondent à un réel besoin de communication et d information auprès du grand public. Nous tenons à remercier, toutes les agences immobilières FNAIM, ainsi que les annonceurs qui nous ont fait confiance tout au long de cette année. Nous présentons nos meilleurs voeux. Santé, Prospérité et réussite «immobilière», bien sûr à tous nos lecteurs et partenaires. Souhaitant avoir le plaisir de vous retrouver en cette nouvelle année 2008, CHAMBRE FNAIM GUADELOUPE Rond-Point Cora - Bas du Fort 97190 Le Gosier Tél. : 0590 93 19 17 Bonnes fêtes à tous, L équipe de CASA REVE Les prix ou tarifs apparaissant dans cette brochure sont indiqués sous réserve d erreurs typographiques. Photos non contractuelles. Ne pas jeter sur la voie publique. REGION FNAIM ANTILLES GUYANE Immeuble salamandre RDC 1, ZAC de Houelbourg sud 2 97122 Baie-Mahault Tél. : 0590 95 32 85 Sommaire DÉCEMBRE 2007 - N 26 Les Agences FNAIM L Info Casa Rubrique A.D.I.L. Guadeloupe Les Experts FNAIM Parole d Expert Immobilier d Entreprise Petites Annonces EDITION : AGENCE TRAJECTOIRES TÉL. : 0590 88 99 04 FAX : 0590 88 99 04 E-MAIL : casareve@wanadoo.fr DIRECTEUR DE LA PUBLICATION BERNARD SIMONIN MAQUETTE : AGENCE TRAJECTOIRES RÉGIE PUBLICITAIRE : AGENCE TRAJECTOIRES TÉL. : 0690 35 55 99 IMPRESSION : ANTILLES IMPRIMERIE L A C HAMBRE FNAIM GUADELOUPE www.casareve.fr 4 8 18 20 22 DISTRIBUTION : COLIBRI DISTRIBUTION Edité à 50.000 ex. N ISSN : en cours Toute reproduction partielle ou totale est interdite.
N d adhérent : 23770 - N carte : T 06-023 T 8, rue Gaston Monerville - 97160 Le Moule - Tél. : 0590 23 19 06 - Fax : 0590 23 19 90 E.mail : capital.immobilier.fnaim@wanadoo.fr 2136 CAPITAL IMMOBILIER Damencourt Villa neuve F3 + cellier + très large mezzanine. 1 SdB et 2 Salles d eau. 1 000 /mois Grands Fonds Terrain de 1 200 m 2 + permis de construire. 70 000 FAI 2145 : 310 000 FAI Périphérie Bourg Maison d environ 320 m 2 sur terrain de 560 m 2. 1256 : 375 000 FAI Sainte Marguerite Villa F4 + Mezzanine + appart. F2, sur 1 000 m 2 de terrain. Lotissement calme. Vue mer imprenable et magnifique. 1432 : 336 000 FAI Damencourt Villa récente type F4 avec large mezzanine. Sur 1 500 m 2 de terrain. 1331 Plage de l Autre Bord Programme neuf. Appartements et Villas. Nous Consulter 4 1626 1900 2144 Boisvin Villa F4 climatisée, piscine. Belle cuisine. Jardin clos. 1 450 /mois PORT LOUIS Villa F4 avec piscine. garage, jardin clos. 1 200 /mois E.mail : luc.silvestre@wanadoo.fr Morel Villa F3 + garage + pièce supplémentaire. Jardin clos. Vue mer. À 2 pas de la plage. 1 100 /mois N d adhérent : 24285 - N carte : 06-060 T/G 19, Fbg Alexandre Isaac Centre d Affaires Privalis 97110 Pointe-à-Pitre Tél. : 0590 22 76 06 Port. : 0690 73 45 80 1590 2131 1592 PETIT BOURG Magnifique villa F4 avec Mezzanine. Sur terrain de 1 000 m 2. Prix : 392 200 FAI SAINTE ROSE Villa F5 avec F2 attenant, piscine, jardin clôturé et arboré. Dans coin calme. Prix : 385 000 FAI DESHAIES Très beau terrain d angle viabilisé de 6 089 m 2 avec parking, désserte et accès à la mer. COS de 0,50. Prix : 740 000 FAI 2146 Villa F5 neuve avec piscine. Sur terrain clos de 1 500 m 2. 1 650 /mois GOYAVE Luxueuse et spacieuse villa sur terrain de 1 600 m 2 environ. Coin calme et résidentiel. Vue mer. Prix : 420 000 FAI 2132 POINTE À PITRE Terrain de 226 m 2. Prix : 132 000 FAI BASSE TERRE À proximité du centre ville, sympathique villa F5 avec F2. Terrain de 465 m 2. Prix : 242 000 FAI 1625 Périphérie Bourg 2 appartements T3 dans le même immeuble. 550 /mois DESHAIES Magnifique terrain plat de 5 270 m 2 viabilisé. Accès mer. Idéalement désservie. COS de 0,50. Prix : 579 700 FAI ABYMES Raizet Appartement F3 Prix : 61 600 FAI ABYMES Raizet Appartement F3 Prix : 55 000 FAI POINTE À PITRE Quai Lefebvre Appartement d une suface de 220 m 2. Prix : 270 000 FAI 1627 Périphérie Bourg Idéal investisseur, 7 000 m 2 de terrain + 2 villas. 2133 Nous Consulter À LOUER LE GOSIER - St Félix Bas de villa F4 (état neuf). Loyer : 1 150 /mois (Eau comprise) LE GOSIER - St Félix Haut de villa F4 (état neuf). Loyer : 1 350 /mois (Eau comprise) LE GOSIER - St Félix Bas de villa F4. Loyer : 1 000 /mois ABYMES - Petit Pérou Appartement F2 Loyer : 450 /mois LAMENTIN Villa F4 neuve avec jardin. Loyer : 1 000 /mois 2137 SAINTE ANNE Très jolie villa neuve F4 + cellier + Mezzanine. Terrain de 1 386 m 2. Dans lotissement. 260 000 FAI À LOUER BASSE TERRE Rivière des Pères Magnifique duplex F3 meublé avec terrasse. Loyer : 750 /mois ABYMES - Petit Pérou Studio meublé Loyer : 450 /mois ABYMES Villa F4 avec séjour, bureau, 3 chambres, salle de bains, salle d eau, terrasse, jardin. Loyer : 1 050 /mois LAMENTIN Villa F6 avec garage, jardin clôturé. Dans quartier résidentiel. Loyer : 1 350 /mois 142 2134 1538 2135 Centre Ville Immeuble 3 niveaux. 272 000 FAI À LOUER Appartement F2 Loyer : 650 /mois À LOUER GOYAVE Sarcelle Haut de villa F4. Loyer : 800 /mois ABYMES - Petit Acajou Appartement F4 Loyer : 700 /mois
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8 Hypothèque, PPD, Cautionnement Mutuel Quelle garantie de prêt? Lors de l achat d un bien immobilier, la question se pose de la garantie que demande la banque. Comment choisir entre les différents mécanismes existants? Revue de détail. Le prêt immobilier représente, pour les établissements bancaires, une opération risquée : comment être sûr du bon remboursement des sommes qu elles prêtent? Les différentes garanties ne sont pas équivalentes. Pour pouvoir négocier en toute connaissance de cause, voici quelques éléments de réflexion sur l hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle et le nantissement. Sûretés immobilières : hypothèque et privilège de prêteur de denier Les sûretés immobilières, comme leur nom l indique, portent sur des immeubles (généralement sur le bien objet de l acquisition). L objectif est de permettre au créancier (la banque) de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l emprunteur. Le coût non négligeable de ces garanties doit être intégré dans le plan de financement. Garantie traditionnelle, l hypothèque confère au créancier, en cas de non-remboursement par le débiteur, un double droit. Un «droit de préférence» tout d abord : si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers. Un «droit de suite», en second lieu : si le INFO CASA INFO CASA bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente forcée et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente. À noter, le débiteur (l emprunteur) dont le bien est hypothéqué reste propriétaire : il exerce tous les attributs de la propriété (il peut donner le bien, l occuper, le louer, le vendre ). Le coût de l hypothèque est relativement élevé, car elle est assujettie à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s ajoutent le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%) et les émoluments du notaire (0.33% TTC). La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques et doit faire l objet d un acte notarié. L inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) porte sur le prix de vente d une maison ou d un terrain et exclut les travaux et le financement des constructions. Avec des effets semblables à ceux de l hypothèque, ce privilège offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l inscription prend effet à la date de l achat et sera donc prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier. L IPPD doit également être constatée par acte notarié et faire l objet d une inscription au Bureau des Hypothèques. Cependant, cette inscription est exonérée de la taxe de publicité foncière. Dans les deux cas, il sera toujours possible pour l emprunteur de vendre son bien. Il suffit que le prix de vente soit supérieur au montant des inscriptions. Les fonds provenant de la vente permettront ainsi de rembourser le solde du prêt. Le notaire procèdera ensuite à la mainlevée de l inscription hypothécaire, au moyen d un acte notarié par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Les frais de mainlevée sont à la charge de l emprunteur. La mainlevée peut également intervenir, de manière automatique et gratuite, deux ans après le terme normal du prêt. Le cautionnement mutuel Pour réduire les frais à la charge de l emprunteur, les banques proposent aujourd hui de garantir les prêts accordés, pour l acquisition de biens immobiliers neufs ou anciens, par le cautionnement d une société spécialisée. L emprunteur verse à ladite société une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d une commission définitivement acquise par la société de cautionnement, sa rémunération. Principal attrait de cette formule : son moindre coût financier par rapport aux autres formes de garanties, en grande partie dû à l absence de frais de mainlevée dans le cas d un remboursement anticipé du INFO CASA INFO CASA prêt. Sa souplesse constitue un autre véritable point fort, puisque le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées elle est accordée en 48 heures par certains organismes et peut être transféré sans frais sur une nouvelle acquisition avec l accord de la banque. La formule autorise, en cas de difficultés financières, des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien. Nantissement Statistiquement plus rare, le nantissement de valeurs mobilières est une garantie efficace et économique. L emprunteur va donner en gage son portefeuille d actions ou d obligations à l établissement bancaire qui accorde le prêt. La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques. En général, le montant du prêt est limité à 40% de la valeur du portefeuille d actions et 80% s il s agit d obligations. Avantage : un coût de constitution de garantie nul. Inconvénient : il faut disposer d un portefeuille de titres conséquent par rapport à l acquisition projetée.
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18 AVEC L' AGENCE DÉPARTEMENTALE POUR L'INFORMATION SUR LE LOGEMENT (ADIL) : CONSULTEZ VOTRE ADIL : ELLE VOUS CONSEILLERA! Tél : 0590 89 43 63 DE VACANCES : QUI SE CHARGE DE L ASSURANCE? Propriétaire Indiquez à votre assureur que vous comptez louer votre habitation. Vérifiez que la garantie «responsabilité civile du propriétaire» joue bien à l égard des locataires, notamment en cas de dommages corporels. Faites éventuellement ajouter la garantie «recours des locataires contre le propriétaire». Elle joue si un défaut d entretien du bâtiment est à l origine de dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux. Demandez : - ou bien à votre assureur une assurance «pour le compte de qui il appartiendra» ou faites ajouter (i ce n est déjà fait) la clause «abandon de recours» ; - ou bien au locataire d assurer ses «risques locatifs» (responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire) et le «recours des voisins» (responsabilité du locataire à l égard des voisins). Vous pouvez faire constater et signer par le locataire un état des lieux et un inventaire des objets mobiliers. Contrôlez à nouveau l état des lieux et l inventaire. Mentionnez par écrit les détériorations et les objets manquants afin de vous faire rembourser par le locataire. Conseils pratiques Avant de louer À l arrivée En cas d incendie, de dégât des eaux, d accident Déclarez immédiatement ce sinistre à votre assureur. Faites procéder à une expertise avant la fin des vacances. Si vous ne parvenez pas à l obtenir rapidement, rédigez avec le locataire un état des lieux contradictoire qui mentionne les dégâts ; à défaut, faites établir un constat d huissier. Au départ Locataire Interrogez d abord le propriétaire ou l agence qui vous a mis en rapport avec lui. S i a renoncé, ainsi que son assureur, à tout recours contre vous, cela vous dispense d assurer vos «risques locatifs». Dans le cas contraire, vérifiez le montant et l étendue de la garantie «villégiature» incluse dans votre contrat multirisque habitation. Si nécessaire, demandez une extension de garantie. Vous préférez souscrire une assurance pour la location : transmettez à votre assureur les caractéristiques de l habitation. Annulation : voyez si votre assurance «villégiature» comprend une garantie «annulation de location de vacances». Cette garantie prévoit le remboursement du loyer ou des arrhes versés si vous êtes obligé d annuler pour une raison grave (décès d un proche, accident, maladie). Son montant reste limité (par exemple, 30 fois l indice qui figure aux conditions particulières de votre contrat). Demandez au propriétaire (ou à l agence) un état des lieux et un inventaire des objets loués. Faites signaler par écrit, sur ce document, toute détérioration constatée. Prévenez immédiatement le propriétaire ou l agence de location, et votre propre assureur, en particulier si le propriétaire n a pas renoncé à recours. S il s agit d un accident corporel dont la cause peut être attribuée aux locaux occupés, recueillez les témoignages sur les circonstances de l accident. Demandez à la gendarmerie ou au commissariat de police d établir un constat. Puis, prévenez le propriétaire, de préférence par lettre recommandée. Reconnaissez par écrit les détériorations ou pertes d objets. Si nécessaire, exigez du propriétaire un reçu par lequel il reconnaîtra être définitivement indemnisé. Au moment où vous allez choisir votre location de vacances, vous devez vous préoccuper de l assurance de vos responsabilités en cas d incendie ou de dégâts d eau : Trois cas de figure 1. Le propriétaire s est chargé de l assurance. Le logement fait déjà l objet d une assurance à l année. Le propriétaire et son assureur se sont engagés à ne rien réclamer au locataire en cas d incendie ou de dégâts des eaux. C est ce qu on appelle l «abandon de recours» ou la «renonciation à recours». Cette clause doit figurer, d une part, dans l engagement de location, et, d autre part, dans le contrat d assurance du propriétaire. Mais la responsabilité du locataire demeure entière à l égard des voisins et des tiers. Il doit donc la faire garantir. Le propriétaire a souscrit une assurance «pour le compte de qui il appartiendra» avec abandon de recours : le locataire est couvert pour l incendie et les dégâts d eau, par la garantie du propriétaire, même à l égard des voisins et tiers. Mais, dans ces deux cas, les autres dégradations commises par le locataire restent à sa charge. 2. Le vacancier trouve la solution dans ses propres contrats d assurance Une hypothèse : le propriétaire n a pas renoncé à recours et laisse à son locataire la charge de s assurer. Le vacancier peut être garanti par l assurance incendie ou multirisque de sa résidence principale. Si une clause dite villégiature y figure, il bénéficie de garanties dont il doit vérifier si l étendue et le montant sont suffisants, en tenant compte de la valeur de la maison ou de l appartement loué. Location à l étranger : l assurance du vacancier le couvre-t-elle dans le pays concerné (voir les limites territoriales du contrat)? 3. Le vacancier souscrit une assurance pour la durée de la location À défaut de l une des deux solutions précédentes, le vacancier peut souscrire un contrat «incendie» ou «multirisque», limité à la durée de ses vacances en location.
N d adhérent : 27298 W - N carte : 06-021 T/G/S www.casareve.fr 884 1993 1991 1992 2128 CAPESTERRE B/E : 318 000 FAI Très belle villa F4 avec garage. Jardin clos et arboré, terrasse. Quartier calme. ABYMES : 270 000 FAI Villa neuve F4, proche c.c. Milénis. Coin calme. DÉFISCALISABLE. SAINTE ANNE : 324 000 FAI Villa F5 avec cuisine aménagée, bureau. Grande terrasse. LE GOSIER : 378 000 FAI Villa F5 sur 2 niveaux avec studio. Terrain de 225 m 2. GOURBEYRE : 100 000 FAI Appartement F2, vue mer et proche commerces dans coin calme. 3 Agences à votre service 29, Av Paul Lacavé - 97130 CAPESTERRE B/E 0590 98 95 80 34, rue Saint-Jean - 97116 POINTE NOIRE 0590 32 01 72-0690 63 27 75 16, rue du Père Labat - 97100 BASSE TERRE 0590 92 39 98-0690 32 58 98 E-mail : colibri-immobilier@wanadoo.fr DÉFSICALISATION 2008 2127 2125 2129 2130 1182 PETIT BOURG : 280 000 FAI Magnifique maison jumelée dans cadre agréable. Ossature bois/béton. EXCLUSIVITÉ CAPESTERRE : 270 000 FAI Villa F4 de 129 m 2 + Mezzanine, terrasse. Propriété sur 840 m 2 clôturée. Vue sur Marie-Galante. TROIS RIVIÈRES : 96 000 FAI Terrain de 900 m 2 viabilisé. Coin calme. COS 0,50 SAINTE ROSE : 147 400 FAI Terrain plat de 1 777 m 2. Vue mer. COS 0,60 BOUILLANTE : 475 000 FAI Magnifique villa F5 avec vue mer imprenable. Notre conseillère commerciale sur la Grande Terre : Michelle 0690 33 03 44 pour l ensemble de la Grande Terre VIEUX HABITANTS : 38 le m 2 Terrain de 4 078 m 2. CAPESTERRE B/E : 90 le m 2 Terrain de 3 760 m2 à la campagne. COS 0,50 SAINTE ROSE : 265 000 FAI Maison F4 avec terrasse, petit jardin. nou la pou zòt 1921 1916 1989 2123 2124 POINTE NOIRE : 183 000 FAI Jolie maison F3, rénovée. Terrain de 595 m 2. TROIS RIVIÈRES : 450 /mois F2 meublé dans coin calme. PETIT BOURG : 265 000 FAI Villa F4 sur 650 m 2 de terrain clos. Quartier résidentiel. PETIT BOURG : 1 300 /mois Très belle villa neuve. 4 chambres. Jardin clos. Garage. DESHAIES : Nous Consulter Très bel ensemble touristique avec grand jardin, piscine. À proximité de la plage. 2119 2120 2121 TROIS RIVIÈRES : 1 200 /mois Très belle maison coloniale F4 avec pergola. Vue Mer. www.colibri-immobilier.fr CAPESTERRE : 700 /mois Villa F4 rénovée dans quartier calme. 2122 (2 mois de caution + honoraires du locataire 6% TTC du loyer annuel). DESHAIES : 1 300 /mois Belle villa F4 meublée. Coin calme LAMENTIN : 1 080 /mois Appartement F5 de standing de 130 m 2 en rez de jardin. Cuisine équipée. De nombreuses locations sur Bouillante et Pointe Noire.
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Les 11 régimes d autorisation et les 5 déclarations sont fusionnés en 3 permis : 1 / Le permis de construire 2 / Le permis d aménager 3 / Le permis de démolir Et une déclaration préalable. PAROLE D EXPERT! La réforme du permis de construire et des autorisations d urbanisme simplification? La liste des petits travaux non soumis à permis n était fournie qu à titre indicatif dans l ancien code de l urbanisme. Cette imprécision a entraîné des condamnations de maires et de fonctionnaires en correctionnelle. La nouvelle rédaction du code de l urbanisme relative à l octroi de permis de construire fixe de façon exhaustive les travaux soumis à autorisation : 1 / Le constructions nouvelles restent par principe soumises à permis de construire (à partir de 20 m 2 de surface hors oeuvre nette SHON ) Le décret fixe la liste exhaustive des constructions soumises à simple déclaration préalable (entre de 2 m 2 et 20 m 2 de SHON) et constructions < 2 m 2 mais de plus de 12 m de hauteur et des types de constructions dispensées de formalité. 2 / Telle que la réforme est présentée, elle laisse supposer que les travaux sur construction existante sont en principe dispensés de formalités, mais le décret fixe la liste des travaux sur existant qui sont soumis à permis de construire et des travaux qui sont soumis à une simple déclaration préalable. Ce point doit faire l objet de beaucoup d attention de la part des propriétaires notamment lors de la réalisation d extensions de leur habitation, d autant que ce point est de nature à laisser croire que l on peut réaliser librement des extensions chez soi. C est faux, soyez vigilants! 3 / Les aménagements sont en principe dispensés de formalités, mais le décret fixe la liste exhaustive des aménagements qui sont soumis à permis d aménager et de ceux qui sont soumis à une simple déclaration préalable. Renseignez vous sur ce que renferme cette notion d aménagement : Il s agit essentiellement de divisions de terrains prévoyant des espaces collectifs ou publics. Il y a lotissement (soumis à permis d aménager ou à déclaration préalable selon le cas) à chaque fois qu une ou plusieurs personnes demandent sur une période de moins de 10 ans l autorisation de diviser un terrain pour vendre ou attribuer un lot à des personnes qui demanderont plus tard des permis de construire distincts. En effet, dès lors que le projet d ensemble (aménagement et constructions) n est pas connu à l avance c'est-à-dire lors de la demande de division du terrain, il est indispensable que la commune puisse vérifier que l aménagement et les constructions futures envisagées ne vont pas compromettre le développement harmonieux de l urbanisation du territoire. Quel que soit le nombre de lots créés (par exemple : simple terrain divisé en 2 lots) sans création de voie, ni d espace collectif, ni d espace public, il y a déclaration préalable auprès de la commune. Votre géomètre devra vous le rappeler, et votre notaire exigera le respect de cette formalité. Le permis d aménager est obligatoire pour les lotissements de plus de 2 lots lorsqu ils prévoient des voies ou des espaces publics ou collectifs. 4 / Le décret impose un permis de démolir exclusivement destiné à empêcher la démolition d ouvrages dans les secteurs protégés (secteurs faisant l objet d un plan de sauvegarde, sites protégés, périmètres de protection des monuments historiques, Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Cette mesure particulière constitue une vraie simplification. Les communes peuvent instituer le permis de démolir dans d autres secteurs de leur territoire. Les experts de la FNAIM vous informent que le CAUE (Conseil de l Architecture de l Urbanisme et de l Environnement) est voué à informer le public sur leurs projets de construction ou d aménagement. www.casareve.fr