REFORME DES AUTORISATIONS D URBANISME

REFORME DES AUTORISATIONS D URBANISME Avant-projet d ordonnance - REACTIONS DE LA CCIP - Rapport présenté par Monsieur Gilbert DIEPOIS au nom de la Commission de l Aménagement et du Développement Economique Régional et adopté au Bureau du 30 juin 2005 selon la procédure d urgence

-SYNTHESE DES PRISES DE POSITION- La complexité du droit de l urbanisme est source d insécurité juridique et peut freiner des opérations nécessaires au développement économique local. Le domaine des autorisations en est un des révélateurs. C est pourquoi le Ministère de l équipement a préparé un avant-projet d ordonnance de simplification, qu il soumet à concertation. La Chambre de Commerce et d Industrie de Paris souscrit au principe d une telle démarche qui s inscrit dans un large mouvement d allègement des contraintes administratives. Si la réforme envisagée comprend des aspects positifs, des améliorations et précisions pourraient être apportées. 1) Sur la phase préalable au permis de construire : le certificat d urbanisme - conserver le certificat de simple information ; - supprimer l actuel certificat opérationnel et lui substituer le certificat «pré-permis» portant sur une opération déterminée et valant accord de l Autorité compétente sur les composantes essentielles du projet. 2) Sur le champ d application des autorisations d urbanisme - Veiller à ne pas vider de sa substance le principe de dispense d autorisation, sauf assujettissement exprès à permis ou à déclaration, par des réformes ponctuelles successives surchargeant les listes de travaux soumis à ces formalités ; - Introduire dans la réforme des dispositions sur les points suivants posant des difficultés aux opérateurs : Définir les changements de destination selon deux paramètres : réalisation de travaux portant atteinte à la fonctionnalité générale de 2

l immeuble au regard des grandes catégories de destination déjà prévues par le Code et incidence sur les règles d urbanisme applicables ; Prévoir le traitement des spécificités de l opération de lotissement soumise à permis d aménager, en réputant caducs les cahiers des charges antérieurs au 1 er janvier 1956, sauf décision de maintien prise par les colotis à la majorité qualifiée mais sans approbation administrative ; Supprimer, dans les opérations complexes où le permis prévoit la division foncière, la condition d unicité du maître d ouvrage, pour que ce permis puisse bénéficier à plusieurs opérateurs. 3) Sur le processus d instruction et de décision Recevabilité des demandes et engagement de l instruction - Approbation par la CCIP du nouveau mécanisme de reconnaissance du caractère complet du dossier par le service instructeur, dans le délai impératif d un mois ; - Imposer la remise par l Administration d un récépissé de dépôt de la demande avec les pièces fournies, pour éviter toute contestation ultérieure ; Délais d instruction et prorogation - Approbation par la CCIP de la clarification des délais d instruction, à travers deux délais de base et l encadrement des notifications de majoration dans un délai impératif d un mois ; - Préciser strictement les cas de majoration par des énumérations limitatives dûment justifiées (par exemple, en cas de recours en Commission Nationale d équipement commerciale, l autorisation d exploitation commerciale devant précéder le permis) ; 3

Téléprocédures - Appliquer à l urbanisme le mouvement général de dématérialisation, ce qui suppose un effort de simplification -déjà amorcé- des formulaires pour faciliter leur télétransmission ; Permis tacite - Etendre le domaine du permis tacite, en particulier dans deux cas importants pour les praticiens, avec les conditions suivantes : le projet implique la mise en œuvre de la législation des monuments historiques, sites ou zones protégées et l Architecte des Bâtiments de France a rendu son avis favorable, l autorisation préfectorale de changement d affectation a été obtenue ; Coordination avec les autorisations relevant d autres législations - La CCIP salue le progrès dans la gestion des interfaces, surtout dans les opérations complexes. 4) Sur la mise en œuvre des autorisations Contrôle de l achèvement des travaux et délais de recours contentieux - La CCIP prend acte de l avancée dans la sécurité juridique, consistant à enfermer, dans un délai de 3 mois, la faculté pour l Administration de remettre en cause la conformité de la construction au permis ; - Rendre irrecevable le recours des tiers contre les permis, dès lors que la déclaration d achèvement a été effectuée et que l Administration n a pas contesté la conformité dans le délai de 3 mois ; 4

Durée de validité du permis - La CCIP soutient fortement l introduction d une règle de suspension du délai de péremption du permis en cas de recours contentieux, la situation actuelle étant très pénalisante pour les opérateurs ; - Etendre cette mesure à l ensemble des autorisations d urbanisme : permis de construire, d aménager, de démolir ; - Prévoir pour ces trois permis un délai de péremption unique de 5 ans pour le commencement ou l interruption des travaux ; - Mettre un terme, dans les textes, à la jurisprudence selon laquelle la péremption du permis entraîne ipso facto celle d autres autorisations, comme l autorisation d exploitation commerciale ; le professionnel, alors privé de tout titre, devant reprendre toutes les procédures ; Permis modificatif - Introduire dans le Code un statut du permis modificatif : en cas d entrée en vigueur de nouvelle règles d urbanisme plus sévères (sauf celles relatives à la sécurité et à la salubrité publiques) entre la délivrance du permis initial et le modificatif, celui-ci peut être délivré à condition qu il n aggrave pas les écarts avec ces règles, voire rende la construction plus conforme, ou leur soit étranger ; le modificatif n emporte pas retrait du permis initial qui conserve sa validité ; l annulation juridictionnelle de l un ne vaut pas invalidation de l autre ; 5

Transfert de permis - Inscrire dans le Code des règles relatives au transfert de permis : le transfert suppose l accord du titulaire initial ; après transfert, les taxes et participatives financière afférentes au permis sont dues par son bénéficiaire, mais le titulaire initial en reste tenu solidairement en cas de non-paiement ; le transfert partiel est autorisé vers plusieurs maîtres d ouvrage dans les opérations complexes, et cela même s il implique des divisions foncières ou en volume ; Retrait du permis - Unifier, dans le Code, les délais de retrait pour les permis exprès et tacites et fixer un délai impératif de 2 mois (sans prolongation) à compter de la signature de l acte ou de son intervention tacite ; Sort des constructions réalisées illégalement - Prévoir un délai unique de prescription de la démolition judiciaire de 10 ans, à compter de l achèvement ; - Instaurer une «prescription administrative» de 10 ans à compter de l achèvement, au terme de laquelle une construction à l origine irrégulière ne pourrait plus être remise en cause à l occasion de nouveaux travaux assujettis à permis ou à déclaration. 6

- SOMMAIRE - I SUR LA PHASE PRÉALABLE AU PERMIS DE CONSTRUIRE : LE CERTIFICAT D URBANISME... 12 1 - DISPOSITIF ACTUEL... 12 2 - RÉFORME ENVISAGÉE... 13 3 - OBSERVATIONS... 14 II SUR LE CHAMP D APPLICATION DES AUTORISATIONS D URBANISME... 14 1 - DISPOSITIF ACTUEL... 14 2 - RÉFORME ENVISAGÉE... 15 a) L exemption de toute formalité... 15 b) Les opérations relevant de la déclaration... 16 c) Les opérations assujettis à permis de construire... 16 d) Le champ d application du permis de démolir... 16 e) Le nouveau permis d aménager... 17 3 OBSERVATIONS... 17 a) Sur les changements de destination... 17 b) Sur le permis d aménager et le cas particulier des lotissements... 19 c) Sur les opérations complexes et le permis de construire valant division foncière... 20 III SUR LE PROCESSUS D INSTRUCTION ET DE DÉCISION... 21 1 - CONDITIONS DE RECEVABILITÉ DES DEMANDES ET ENGAGEMENT DE L INSTRUCTION... 21 a) Dispositif existant... 21 b) Réforme envisagée... 22 7

c) Observations... 22 2 DÉLAIS D INSTRUCTION ET PROROGATION... 23 a) Dispositif existant... 23 b) Réforme envisagée... 24 c) Observations... 24 3 UTILISATION DES TÉLÉPROCÉDURES... 25 a) Dispositif actuel... 25 b) Réforme envisagée... 25 c) Observations... 25 4 DOMAINE DU PERMIS TACITE... 26 a) Dispositif existant... 26 b) Observations... 26 5 COORDINATION AVEC LES AUTORISATIONS RELEVANT D AUTRES LÉGISLATIONS... 27 a) Dispositif existant... 27 b) Réforme envisagée... 28 c) Observations... 28 IV SUR LA MISE EN ŒUVRE DES AUTORISATIONS... 29 1 - CONTRÔLE DE L ACHÈVEMENT DES TRAVAUX ET RECOURS CONTENTIEUX... 29 a) Dispositif existant... 29 b) Réforme envisagée... 30 c) Observations... 30 2 - DURÉE DE VALIDITÉ DU PERMIS... 30 a) Dispositif existant... 30 b) Réforme envisagée... 31 c) Observations... 31 3 - PERMIS MODIFICATIF... 32 a) Dispositif jurisprudentiel actuel... 32 8

b) Observations et propositions de codification... 32 4 - TRANSFERT DE PERMIS... 33 a) Dispositif jurisprudentiel existant... 33 b) Observations et propositions de codification... 33 5) RETRAIT DU PERMIS... 34 a) Dispositif existant... 34 b) Observations... 34 6 SORT DES CONSTRUCTIONS RÉALISÉES ILLÉGALEMENT... 35 a) Dispositif existant... 35 b) Propositions... 36 9

La réforme des autorisations d urbanisme, lancée par le Ministère de l équipement, est la suite de celle des documents réglementaires schémas de cohérence territoriale et plans locaux d urbanisme résultant de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 modifiée par la loi Urbanismehabitat du 2 juillet 2003. Ces démarches s inscrivent dans un vaste mouvement de simplification administrative dont le droit de l urbanisme ne saurait être affranchi. En effet, celui-ci se caractérise par son extrême complexité. Comme le relève une enquête de la SOFRES d avril 2005 1, l imprécision de certaines notions, pourtant déterminantes pour l assujettissement à permis de construire, les incertitudes dans les procédures et délais, les interprétations des autorités administratives et juridictionnelles, leurs divergences éventuelles, créent un climat d insécurité juridique de plus en plus prégnant. Chacun s accorde à reconnaître que cette situation ne peut plus perdurer, d autant que 450 000 permis sont demandés par an et 400 000 délivrés. La réforme se devait d être ambitieuse, aboutissant à la réécriture de plus d un quart du Code, soit environ 600 pages. Pour la préparer, le Ministre de l équipement a confié à Maître Pelletier, avocat et président de l Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat, la conduite d un groupe de travail qui a rendu son rapport en janvier 2005. Un avant-projet d ordonnance, laquelle était prévue par la loi d habilitation du 9 décembre 2004, a été alors rédigé et est soumis à une concertation pendant l été. L ordonnance devrait être publiée en décembre 2005 et les décrets d application s ensuivront. Ses objectifs qui peuvent se résumer en trois fondamentaux : simplification, proximité et sécurité, doivent être salués. Le but est de rechercher le point d équilibre entre, d une part, un nécessaire contrôle des opérations d aménagement et de construction et, d autre part, la suppression de contraintes pesantes et injustifiées qui nuisent à la dynamique économique. En tout état de cause, l urbanisme, même plus simple, doit 1 Réalisée, dans le cadre de la réforme, auprès de 64 personnes, pétitionnaires, professionnels de la construction, élus locaux et agents des DDE. 10

répondre à un souci qualitatif, l exemple des entrées de ville illustre les dérapages d un certain laxisme. Il s agit ici d exposer les aspects, certes largement positifs, de l avant-projet d ordonnance, mais tout en mettant en évidence les points sur lesquels des améliorations pourraient être suggérées, notamment ceux où on peut constater un retrait eu égard au rapport Pelletier. L enjeu sur les entreprises est important : celles du secteur de l immobilier et du bâtiment sont, bien évidemment, très directement concernées ; mais, audelà, toutes celles, quel que soit leur domaine d activité, qui souhaitent réaliser des travaux, par exemple, un commerçant restructurant son magasin avec des modifications de façade, doivent se soumettre à des procédures d autorisations de construire ou d aménager. 11

I SUR LA PHASE PREALABLE AU PERMIS DE CONSTRUIRE : LE CERTIFICAT D URBANISME Issu de la pratique des professionnels de l immobilier et des notaires, puis consacré par voie législative, le certificat d urbanisme a pour intérêt de connaître avant une mutation ou une opération de construction les charges d urbanisme afférentes. Toutefois, cet intérêt s est édulcoré progressivement jusqu à la loi SRU, la constructibilité du terrain ne faisant plus partie des renseignements obligatoires. 1 - Dispositif actuel L article L 410-1 du Code de l urbanisme prévoit deux certificats : - celui de droit commun qui indique les dispositions d urbanisme applicables (PLU ) et les autres limitations administratives au droit de propriété (par exemple, abords de monuments historiques, plans de prévention des risques, ), le régime des taxes et participations, les équipements publics existants ou prévus ; - le certificat opérationnel qui mentionne, de surcroît, si le terrain peut être utilisé pour réaliser une opération précise dont l enveloppe est déjà définie (surface, destination ). Le certificat, quel qu il soit, ne constitue pas une autorisation de construire, et donc, ne dispense pas de l obtention d un permis. Son avantage est de garantir contre les changements de réglementation postérieurs, mais à une triple condition : - cette garantie ne vaut pas pour les règles administratives relatives à la sécurité et à la salubrité publique, comme les plans de prévention des risques ou les servitudes autour des installation classées, ni pour le droit de préemption ou l équipement du terrain ; - elle suppose que la demande de permis de construire soit déposée dans le délai d un an à compter de l obtention du certificat et dans le respect des règles d urbanisme qu il mentionne ; 12

- elle est circonscrite dans le temps : pour les certificats de droit commun, la période est d une année à compter de leur délivrance ; les certificats opérationnels fixent cette durée dans un maximum de 18 mois. En tout état de cause, une prorogation par période d un an (sans limitation) est possible en cas d absence d évolution des règles d urbanisme, des limitations administratives et des taxes et participations (la demande doit être présentée au moins deux mois avant l expiration du délai de validité). 2 - Réforme envisagée Les deux certificats existants sont maintenus. Celui de droit commun ne mentionne plus l équipement et la desserte des terrains par les réseaux, car cette information nécessite la consultation des divers concessionnaires et retarde ainsi l instruction. Il est créé un troisième certificat, sorte de «pré-permis», par lequel l autorité compétente donne son accord sur un projet avant que les détails architecturaux soient arrêtés. Les recours des tiers seraient ainsi purgés quant aux caractéristiques principales dudit projet (implantation, volume, hauteur, surface, destination ). La durée de la garantie de maintien des dispositions d urbanisme, des limitations administratives (sauf celles relatives à la sécurité et salubrité publiques), des taxes et participations est unifiée à 18 mois, à condition qu une demande d autorisation ou une déclaration préalable soit déposée dans ce délai. Ce maintien vaudrait également pour les éléments du projet ayant reçu l accord de l autorité compétente au titre du certificat «pré-permis». Ce même accord ferait, en outre, obstacle à l annulation juridictionnelle du permis de construire, d aménager ou de démolir, sauf si le certificat a été retiré ou annulé au contentieux. 13

3 - Observations Si la création d un certificat «pré-permis» est une avancée, l existence de trois certificats ne va pas dans le sens de la simplification. Il serait ainsi plus opportun de supprimer l actuel certificat opérationnel et ne conserver que le certificat de droit commun de simple information et le nouveau certificat «pré-permis» qui porte sur une opération déterminée et confère des garanties utiles et pertinentes. II SUR LE CHAMP D APPLICATION DES AUTORISATIONS D URBANISME 1 - Dispositif actuel Les articles L 421-1 et L 422-1 du Code et leurs pendants réglementaires procèdent à une répartition fastidieuse, non exhaustive et confuse, des constructions, installations, ouvrages et travaux soumis à permis de construire, à déclaration préalable ou exemptés de toute formalité. Cela étant, le principe général est l assujettissement à permis pour les constructions nouvelles, même ne comportant pas de fondation (critères jurisprudentiels complémentaires de la permanence et de la fixité) et les travaux sur existants (changement de destination, modification de l aspect extérieur ou du volume, création de niveau(x) supplémentaire(s)). La déclaration recouvre des dispositifs très hétéroclites (installations techniques, création de surface inférieure à 20 m², ravalement, travaux sur les monuments historiques classés ). La même remarque vaut pour l exemption de toute formalité, qui vise des ouvrages de faible importance ou techniques, mais aussi le mobilier urbain, les installations de chantier 14

Les lignes de partage entre ces régimes sont ténues et dépendent souvent de règles de dimensionnement différentes selon les ouvrages. Par ailleurs, d autres autorisations périphériques relevant soit du Code de l urbanisme et de ses douze types d autorisations (affouillements et exhaussements de sol, lotissements, clôtures ), soit d autres législations (Code de l environnement avec les monuments historiques, la protection des sites, les installations classées, le Code de commerce avec l équipement commercial, ou encore, le Code de la construction et de l habitation ), viennent interférer avec le permis de construire et ses régimes dérivés (déclarations et exemptions). 2 - Réforme envisagée L avant-projet d ordonnance inverse le principe : les travaux ne sont pas soumis à autorisation, sauf disposition expresse. De surcroît, il vise à rationaliser les régimes inscrits dans le Code de l urbanisme : aux 12 types d autorisations existants avec leurs dérogations, il substitue le cadre suivant : - les travaux exemptés de formalité au titre de l urbanisme : c est donc le principe ; - les travaux soumis à simple déclaration préalable ; - les travaux soumis à permis regroupés en seulement trois catégories : le permis de construire, le permis d aménager, le permis de démolir. a) L exemption de toute formalité Elle concerne tous les travaux, constructions et installations non expressément assujettis à une déclaration ou à permis. Une liste limitative est fournie qui vise notamment : les installations et constructions temporaires implantées pour une durée inférieure à trois mois, ce délai est d un an pour les manifestations commerciales, ou 15

celles contrôlées au titre d autres législations dont les ouvrages d infrastructure, les travaux sur les immeubles classés monuments historiques. b) Les opérations relevant de la déclaration Une liste limitative est aussi rédigée. On peut citer : les constructions de moins de 20 m² de surface hors œuvre nette (SHON), les changements de destination n entraînant pas de création de surface supérieure à ce seuil, les travaux de ravalement et de modification de façade, les aires de stationnement de moins de 10 places. c) Les opérations assujetties à permis de construire Là encore, la liste est limitative : constructions portant création d une surface supérieure à 20 m² SHON, les travaux sur les immeubles inscrits à l inventaire des monuments historiques et les éoliennes. d) Le champ d application du permis de démolir Selon le droit en vigueur, le permis de démolir est obligatoire à Paris et en région parisienne, dans les communes de plus de 10 000 habitants, dans les zones protégées (monuments historiques, sites, secteurs sauvegardés, zones délimitées par le PLU et, en l absence de ce dernier, dans les périmètres arrêtés par le conseil municipal pour des raisons de protection du paysage et du patrimoine rural,.). La réforme simplifie ce dispositif : le permis de démolir ne sera plus exigé que dans les secteurs protégés (sites, secteurs sauvegardés ), sauf si le conseil municipal souhaite étendre ce champ d application. 16

e) Le nouveau permis d aménager Il regroupera diverses autorisations existantes dans le Code de l urbanisme dont les lotissements. Il pourra tenir lieu de permis de construire pour les constructions réalisées au sein de l opération d aménagement. 3 Observations Le principe général de dispense de formalité, assorti de listes limitatives d assujettissement à autorisation ou déclaration, va dans le sens de la clarté, à condition qu au fil de modifications ponctuelles successives du Code, ces listes ne soient pas surchargées, jusqu à vider le principe général de sa substance. On retrouverait alors les effets pervers des actuelles énumérations pointilleuses, sources d insécurité juridique. D autres difficultés, constatées dans la pratique, ne sont pas abordées dans l avant-projet, alors qu elles mériteraient une intervention législative ou réglementaire. a) Sur les changements de destination Si la simplification du système existant par soumission à déclaration des changements de destination sans création de surface (ou inférieure à 20 m² SHON) est utile en pratique, encore faudrait-il définir clairement dans les textes cette notion, au regard d actuelles interprétations bien incertaines ; d autant plus que les autres changements de destination avec création de surface de plus de 20 m² resteraient soumis à permis de construire. La destination d une construction est l usage pour lequel elle a été conçue, réalisée ou transformée : habitation, bureaux, hôtel, entrepôt, commerce, bâtiment agricole Elle est directement liée à la nature de l immeuble et à ses caractéristiques 17

techniques. Cette notion est spécifique au droit de l urbanisme et gouverne l assujettissement au permis de construire. Elle se distingue de l affectation, qui correspond à l usage qui est fait du bâtiment, à son utilisation et à son occupation concrètes. Le contrôle de l affectation relève d une police spéciale préfectorale de l article L 631-7 du Code de la construction et de l habitation (CCH) réformé par l ordonnance du 8 juin 2005. Théoriquement, la modification de l affectation d un bâtiment n entraîne pas nécessairement le changement de sa destination. Mais, en pratique, la frontière est ténue : le changement d affectation supposera, le plus souvent, des travaux sur le bâtiment et ses caractéristiques techniques qui toucheront sa destination et requiéront également un permis de construire. Cela étant, la notion de destination fait l objet d appréciations distinctes, voire divergentes, entre le juge administratif et le juge judiciaire, ce qui ne simplifie pas la tâche des opérateurs. Le juge administratif retient deux critères : l incidence des travaux sur les règles d urbanisme en vigueur (par exemple, nombre d aires de stationnement exigé par le plan d urbanisme selon les catégories de construction, Coefficient d Occupation des Sols ) et le changement de fonction de chaque élément de l immeuble concerné. Le juge judiciaire privilégie le critère fonctionnel, mais plutôt appliqué à l ensemble de l immeuble, le changement d usage d une partie étant alors sans incidence ; c est la vocation générale du bâtiment qui est remise en cause par les travaux, soumis alors à permis. Dans un tel contexte, il est proposé de définir le changement de destination par deux paramètres : - la réalisation de travaux portant atteinte à la fonctionnalité générale de l immeuble au regard des grandes catégories de destination prévues par le Code : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, 18

artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt (art. R 123-9) ; - l incidence sur les règles d urbanisme applicables. b) Sur le permis d aménager et le cas particulier des lotissements La réalisation de lotissement 2 à vocation unique de logement ou mixte se multiplie et correspond à une demande de la clientèle ; il s agit donc d un enjeu notable pour les professionnels de l immobilier et de la construction, ainsi que pour les entreprises qui s y implanteraient, comme les commerces de proximité. Cette opération née au début du siècle dernier est redevenue «moderne». Si l actuelle autorisation de lotir sera intégrée dans le permis d aménager, l avantprojet ne précise pas comment seront prises en compte les fortes spécificités de cette opération. En effet, l autorisation de lotir peut être assortie de documents facultatifs, comme le règlement qui permet d adapter au lotissement les règles du PLU, et le cahier des charges, de nature contractuelle, qui régit les relations entre les lotisseurs et les colotis, ainsi qu entre colotis (servitudes, équipements collectifs.) Or, ces documents soulèvent d importants problèmes et sont source de vifs contentieux, mis en exergue et traités dans le rapport Pelletier, mais nullement abordés dans le projet de réforme. Ainsi, lors d extension ou de restructuration de lotissements existants ou de construction dans leur périmètre, les opérateurs peuvent se heurter à des cahiers des charges très anciens invoqués par un coloti qui bloque alors les travaux et menace d action judiciaire en démolition. Comme la publication obligatoire de ces cahiers des charges à la conservation des hypothèques ne remonte qu à la loi du 4 janvier 1956, il n est pas aisé de connaître l existence et, a fortiori, le contenu de documents antérieurs, encore nombreux. 2 Division foncière de plus de 3 ou 5 (partage successoral) lots destinée à l implantation de bâtiments sur une période de moins de 10 ans. 19

Il s agit donc de trouver un point d équilibre entre la nécessaire évolution de la ville et le respect d engagements contractuels, même très anciens, mais toujours en vigueur juridiquement. Aussi, ne conviendrait-il pas, comme le préconisait le rapport Pelletier, que les textes réputent caducs les cahiers des charges antérieurs au 1 er janvier 1956 (date d entrée en vigueur de l obligation de publication). Toutefois, à l instar d autres dispositions applicables à cette opération 3, les colotis pourraient décider de leur maintien à la majorité qualifiée (⅔ des colotis représentant les ¾ de la superficie du lotissement ou inversement), mais sans approbation administrative. c) Sur les opérations complexes et le permis de construire valant division foncière Depuis son origine, le permis de construire reste fondamentalement conçu pour la réalisation d un projet sur un terrain par un maître d ouvrage. Or, aujourd hui, les opérations immobilières sont plus complexes, elles peuvent impliquer des divisions foncières (hors lotissement), des divisions en volume, une diversité de maîtres d ouvrage et d opérateurs. Le Code de l urbanisme applicable, en son article R 421-7-1, prévoit certes qu en cas de construction sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d assiette doit faire l objet d une division en propriété ou en jouissance, le permis de construire vise la division du terrain. 3 Art. L 315-2-1 sur la disparition des règles d urbanisme propres au lotissement dans les 10 ans de la délivrance de l autorisation de lotir. 20

Mais, pour répondre aux besoins des opérations complexes, cette condition d unicité du maître de l ouvrage devrait être supprimée. Le permis valant division pourrait ainsi bénéficier à plusieurs maîtres d ouvrage. III SUR LE PROCESSUS D INSTRUCTION ET DE DECISION 1 - Conditions de recevabilité des demandes et engagement de l instruction a) Dispositif existant Le Code actuel énonce une procédure lourde, pavée d incertitudes et aux écarts pratiques patents. Si le service instructeur considère le dossier complet, il en fait part, dans les 15 jours de la réception de la demande, au pétitionnaire, en lui indiquant, par lettre RAR, la date à laquelle, compte tenu des délais réglementaires, une décision d octroi ou de refus devra lui être notifiée. En revanche, si le dossier est incomplet, le service compétent, toujours dans ce délai de 15 jours, invite, par lettre RAR, le pétitionnaire à le compléter et le délai d instruction court alors du jour de la réception des pièces manquantes. Ces lettres officielles de l Administration sont déterminantes pour déclencher le délai d instruction, et donc, le processus d obtention tacite du permis en cas de silence de l autorité compétente au terme dudit délai (sauf cas où le permis tacite est interdit). Mais l absence de sanction du délai de 15 jours de recevabilité du dossier pose problème : en pratique, il est peu respecté et prolonge la procédure, sans que puisse démarrer le processus de permis tacite ; ce qui est très pénalisant pour le maître d ouvrage. Certes, pour pallier cet écueil, le Code a instauré le mécanisme de requête en instruction qui repose sur l initiative et la vigilance du pétitionnaire : en cas d inertie de l Administration pendant ce délai de 15 jours, celui-ci peut, par lettre RAR, la 21

mettre en demeure d instruire sa demande ; si aucune réaction n a lieu dans les 8 jours, le délai d instruction court à compter de l avis de réception postal de la mise en demeure et, à l expiration d un délai de deux mois, toujours marqué par un silence administratif, le permis est réputé tacitement obtenu. D un but louable, ce mécanisme fait appel à la grande patience du pétitionnaire Autre système gênant et concernant la déclaration préalable, l autorité compétente, outre le délai d opposition d un mois, peut ensuite dans les deux mois retirer sa nonopposition tacite ; l incertitude s étale donc sur trois mois. b) Réforme envisagée Pour remédier à ces situations, l avant-projet prévoit le dispositif suivant : le délai de recevabilité de 15 jours est supprimé et, en cas de dossier incomplet, le service compétent disposera d un délai d un mois pour réclamer les pièces manquantes. Afin d éviter toute dérive, un décret fixera la liste exhaustive et limitative des pièces requises au titre d une demande d autorisation. Passé ce délai d un mois, il sera impossible de prolonger les délais d instruction. A leur expiration, le silence gardé par l administration fera bénéficier le pétitionnaire d un permis tacite. S agissant de la déclaration, le délai d opposition d un mois (éventuellement majoré si des consultations sont nécessaires) sera seul conservé ; à son terme, le déclarant pourra réaliser son projet sans qu il ne puisse être remis en cause. c) Observations Ces nouveaux mécanismes doivent être fortement approuvés ; ils constituent un progrès indéniable pour les professionnels et tous les maîtres d ouvrage. 22