L IMMOBILIER EN POITOU-CHARENTES : DES PRIX QUI N EN FINISSENT PAS DE MONTER Comme le niveau national, la région est touchée par la crise foncière et immobilière. Les données disponibles au sein des services de l'équipement apportent des premiers éléments qui confirment que la crise est la plus forte sur le littoral et dans une moindre mesure à et dans sa périphérie. La maîtrise du foncier est un enjeu important pour le. C'est un des leviers des collectivités pour mettre en œuvre leurs politiques de développement et en particulier leur politique de l'habitat. Le foncier est souvent avancé comme un frein à la construction des logements sociaux. L'analyse des prix des achats et ventes de logements neufs ou anciens révèle un contexte régional préoccupant qui peut expliquer ces tensions foncières. La région est la 1ère région française pour la part des maisons individuelles (cf. encadré), très consommatrices d'espace. Cette tendance s'est fortement accélérée au cours de la dernière décennie et la pression résidentielle devrait se maintenir. Cette situation est inquiétante pour une région qui cumule déjà un retard important en logement social et un niveau de revenus des ménages très inférieur aux autres régions de France. Le logement neuf : une hausse de 9 par an depuis 2001 et de grandes disparités entre les villes En 2005, le prix moyen de la maison neuve en Poitou- Charentes (158 000 euros) reste l'un des plus faibles des régions françaises (moyenne 218 000 euros). Mais, depuis 2001, il augmente dans les mêmes proportions : + 9 annuel en et + 8 en France métropolitaine, sur la période 2001-2005. Cependant les disparités sont importantes entre les principales villes de la région. La Rochelle, Royan, Rochefort sont les villes les plus chères pour la maison individuelle et présentent également les plus fortes hausses. Le prix moyen des maisons de 3 à 5 pièces, à La Rochelle, proche de 200 000 euros, est 50 plus cher qu'à Niort, 33 qu'à Angoulême et 15 qu'à. La Rochelle Angoulême Niort Maisons neuves de 3 à 5 pièces en 2004 euros Les maisons anciennes : 8,6 de hausse annuelle, les plus fortes hausses en Charente-Maritime Les " maisons anciennes " sont les maisons de plus de cinq ans d'âge. Le prix de ces maisons varie en fonction de plusieurs paramètres et en particulier l'ancienneté. Dans la région, une maison datant d'avant la dernière guerre a un coût moyen inférieur de 40 à une maison construite en 2004. Tout comme pour le logement neuf, le palmarès des prix et des hausses revient à La Rochelle, Royan et Rochefort. Les prix les plus bas de ventes de maisons anciennes se situent à Angoulême (86 000 euros pour les maisons de 3-5 pièces en 2004). Si on les compare avec les prix des autres chefs-lieux de département, Niort est à 15 audessus, à 33 et La Rochelle à 86. Le littoral est très recherché et l'île de Ré constitue un marché à part : les prix du canton d'ars-en-ré sont près de deux fois plus élevés qu'à La Rochelle. Le secteur rural est également touché par une pression sur le prix des maisons. En 2004, 22 des acheteurs de maisons individuelles en Charente, sont des Britanniques. Au niveau régional, ils sont 10. Sur les années 2000, 2002 et 2004, dans 24 cantons de la région, plus de 20 des achats réalisés, le sont par des Britanniques. Sur le plan national, il est constaté une décélération de la hausse en 2006. Il est vraisemblable que cette tendance se poursuive, y compris dans la région, qui suit généralement la tendance nationale. La Rochelle Angoulême Niort Maisons anciennes de 3 à 5 pièces en 2004 euros Source : DRE - ECLN 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 Source : Notaires de France - Perval 19
Le prix des maisons individuelles : plus faible que dans d'autres régions françaises, mais en forte hausse depuis 2001 Le prix de la maison individuelle neuve en Poitou- Charentes reste l'un des plus faibles des régions françaises, avec un prix moyen de 158 000 euros en 2005. Sans surprise, le prix moyen est de 323 000 euros en Île de France, de 291 000 euros en PACA et 239 000 euros en Rhône-Alpe. La région Poitou-charentes se situe au même niveau que les régions limitrophes, Aquitaine et Pays de la Loire. La tendance à la hausse du prix des maisons individuelles neuves s'est accélérée en France à partir de 1999. En, cette accélération ne date que de 2001. Sur la période 2001-2005, le prix de la maison individuelle neuve a augmenté de 9 par an en. Cette augmentation est du même ordre qu'en France métropolitaine (+8 chaque année) ou qu'en Île de France ou en Provence-Alpes-Côte d'azur. Elle reste cependant plus modérée qu'en Languedoc-Roussillon, Midi-pyrénées ou Picardie. En moyenne, en, le prix d'une maison neuve est passé de 113 000 euros en 2001 à 158 000 euros en 2005. Source : enquête sur la commercialisation des logements neufs Le marché immobilier étudié ici concerne uniquement les programmes d'au moins cinq logements neufs destinés à la vente aux particuliers. Les données sont issues de l'enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée trimestriellement auprès des promoteurs. Au sein des unités urbaines du, le prix d'une maison individuelle neuve varie presque du simple au double. L'agglomération la plus " chère " est celle de La Rochelle avec un prix moyen de 200 000 euros en 2005 et la moins élevée, celle de Niort, où le prix est de l'ordre de 120 000 euros. Les niveaux de prix de La Rochelle sont comparables à ceux de Bordeaux, Tours et Rennes mais les prix sont plus élevés à Nantes ou Angers. Par comparaison, les prix moyens atteignent 295 000 euros à Lyon, 330 000 euros à Paris et 356 000 euros à Nice, la ville la plus chère de France en 2005. En termes d'évolution de prix en, les villes les plus chères sont aussi celles où les prix augmentent le plus. En particulier, Royan et Rochefort ont connu les plus fortes augmentations de prix des maisons neuves : +18 par an. évolution annuelle moyenne 2001-2005 Ventes neuves de maisons dans les unités urbaines 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 Niort Angoulême Rochefort Royan La Rochelle 2 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 220 000 prix moyens en 2005- euros Source : MTETM - ECLN Prix moyens des maisons individuelles neuves en 2005 Ile-de-France Provence-Alpes-Côte d'azur Rhône-Alpes Alsace Picardie Languedoc-Roussillon Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Lorraine Centre Auvergne Basse-Normandie Bretagne Franche-Comté Limousin Bourgogne Pays-de-La-Loire Champagne-Ardenne Aquitaine Haute-Normandie Corse 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1ère région pour la maison individuelle Les maisons individuelles constituent 79 des résidences principales en. Ce taux situe la région au premier rang des régions métropolitaines. La moyenne nationale n'est que de 56 et 62 hors Île de France. La maison individuelle porte à elle seule l'essor de la construction neuve. Le nombre de maisons individuelles a été multiplié par près de 2,5 en 10 ans, alors que le nombre de logements en collectif n'a pas varié. Entre 1995 et 2004, le nombre d'appartements a même été divisé par 3 pour retrouver en 2004 son niveau de 1995. Ainsi, la part du collectif dans le neuf, qui était de 40, n'est plus que de 20 en Poitou- Charentes. Source : MTETM - ECLN 20
Les appartements neufs : Royan et la Rochelle sont parmi les villes les plus chères Les appartements ne représentent que 20 de la construction neuve en. En revanche, en France métropolitaine, même si la part des maisons individuelles augmente dans la construction neuve, le collectif représente 45 des logements nouveaux. Ces logements se situent principalement dans les villes. Le prix moyen au m² des appartements est moins dispersé entre les régions françaises. Le se situe dans la moyenne des autres régions. Le prix moyen au m² neuf en 2005 est de 2 370 euros, loin derrière les 3 600 euros le m² dans les deux régions les plus " chères " : l'île de France et Provence-Alpes-Côte d'azur. Royan et la Rochelle sont les deux villes les plus chères en pour un appartement neuf, avec un prix de l'ordre de 2 800 à 3 000 euros au m². Le niveau de prix des appartements est comparable à celui des villes de bord de mer comme Bayonne, Montpellier, Arcachon, les Sablesd'Olonne, ou des métropoles comme Nantes et Lyon. Ces prix restent cependant très éloignés de ceux de la Côte d'azur, Menton-Monaco (5 400 euros), Nice (4 500 euros) ou de la moyenne parisienne (3 750 euros). Pour, Angoulême ou Niort, le niveau de prix d'un appartement, à quelques variations près, est de l'ordre de 2 000 euros le m² en 2005. Ventes neuves d appartements dans les unités urbaines 14 évolution annuelle moyenne 2001-2005 12 10 8 6 4 Angoulême Rochefort Royan La Rochelle Photo DRE L'évolution du prix des appartements en suit l'évolution nationale depuis une vingtaine d'années. Entre 2001 et 2005, l'augmentation est en moyenne de 7,3 chaque année, peu différente des 7,7 annuel de la moyenne nationale. Niort 2 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 prix moyens du m² en 2005 - euros Source : MTETM - ECLN Prix moyens au m 2 des appartements neufs en 2005 Ile-de-France Provence-Alpes-Côte d'azur Rhône-Alpes Languedoc-Roussillon Pays-de-La-Loire Midi-Pyrénées Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Nord-Pas-de-Calais Corse Centre Limousin Haute-Normandie Bretagne Alsace Picardie Bourgogne Champagne-Ardenne Franche-Comté Lorraine En analyse infra régionale, pour comparer les principaux marchés à partir de l'enquête ECLN, c'est l'unité urbaine qui est choisie. Cette unité urbaine représente une agglomération d'habitation au sens du bâti. Elle est un peu plus restrictive en termes de territoire et de communes que la notion plus politique de communauté d'agglomération. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 Source : MTETM - ECLN 21
Les maisons anciennes : de grandes disparités selon les secteurs géographiques En 2004, le prix médian d'une maison de plus de cinq ans, vendue en, s'élève à 100 000 euros. Par comparaison, le prix moyen d'une maison neuve la même année est supérieur de 40. De nombreux facteurs influencent les prix. Ils sont bien évidemment liés à la surface de la maison ou au nombre de pièces, mais aussi à l'état de la maison, à son ancienneté et à sa localisation. D'autres critères, plus difficiles à apprécier, ne sont pas facilement repérables comme les caractéristiques propres à l'habitation : mode de chauffage, agencement des pièces, exposition, qualité des prestations... De plus, la proximité d'infrastructures ou de services (école, commerces) ont aussi une influence sur le prix, laissé à l'appréciation des professionnels de l'immobilier et des acheteurs. Le prix moyen par pièce est de l'ordre de 23 000 à 24 000 euros pour les maisons de 3 ou 4 pièces, un peu moins élevé pour les maisons de 2 pièces ou à partir de 5 pièces. Les données sur les maisons anciennes sont issues de l'exploitation de la base de données de la société PERVAL, qui gère les références immobilières pour le compte des notaires de France (hors Île de France). Les données portent sur les années 2000, 2002 et 2004. Cette base est alimentée à partir des informations transmises par les offices notariaux sur la base du volontariat. En 2004, le taux de couverture est de 49 pour le Poitou- Charentes. Les données ne sont donc pas exhaustives et la couverture des informations n'est pas homogène sur le territoire. L'exploitation est par conséquent limitée et nécessite des précautions d'utilisation qui ne permettent pas d'avoir une vision complète et détaillée. Les informations disponibles sont le prix, la localisation à la commune du bien acheté, une description du bien, le nombre de pièces, la surface du terrain ainsi que les principales caractéristiques de l'acheteur : origine géographique, nationalité, âge Les maisons ou appartements dits " anciens " sont les maisons de plus de 5 ans correspondant au régime fiscal d'imposition. Prix médian des maisons de 3-5 pièces en - 2004 22
Les maisons de 4 ou 5 pièces constituent la moitié de l'échantillon de ventes de maisons anciennes. En 2004, une maison de 4 pièces vaut en moyenne 96 000 euros, une maison de 5 pièces 114 000 euros, une maison de 6 pièces 131 000 euros. Un autre facteur intervenant dans le prix est l'ancienneté de la maison. Une maison de plus de 5 ans, mais cependant récente, affiche un prix médian de près de 140 000 euros. Une maison des années 70 ou 80 a un prix inférieur de 11 à 13, une maison des années d'après guerre un prix de 30 moins élevé, et une maison datant d'avant la dernière guerre a un prix, en 2004, inférieur à 40 à une maison relativement récente. La qualité de la construction, les travaux éventuels de rénovation jouent évidemment fortement. Le littoral très recherché La situation géographique est un critère majeur dans le prix d'une maison. Les niveaux de prix moyens d'une maison ancienne de 3 à 5 pièces dans les cantons du Poitou- Charentes varient de 60 000 euros dans certains cantons loin des villes à 320 000 euros dans les cantons les plus chers. Ici encore, l'île de Ré est un territoire à part en Poitou- Charentes pour le prix des maisons. La médiane des ventes de maisons anciennes de 3 à 5 pièces en 2004 est d'un montant de 320 000 euros dans le canton d'ars en Ré et de 270 000 à St Martin de Ré. Dans l'île d'oléron le prix moyen est autour de 135 000 euros dans chacun des deux cantons de l'île. Les prix des maisons peuvent atteindre des niveaux très importants : les 10 des mutations les plus élevées dépassent 550 000 euros dans Île de Ré (245 000 euros dans l'île d'oléron). En dehors de l'île de Ré, les zones autour de La Rochelle, autour de Royan et également et sa périphérie présentent les prix des maisons les plus forts. Depuis 2000, les prix ont augmenté de 9,2 par an, avec une accélération entre 2002 et 2004. Les maisons de 3 et 4 pièces, les ventes les plus fréquentes, sont celles dont le prix moyen a le plus augmenté. En dehors des zones qui connaissent à la fois des prix élevés et une hausse rapide (Royan, La Rochelle et sa périphérie ou Rochefort), les zones où l'augmentation du prix médian des maisons est la plus forte sont des zones rurales traduisant une pression sur le prix du foncier : sud Vienne et nord Charente, certainement en relation avec l'implantation de nombreux Britanniques. D'où viennent les acheteurs de maisons anciennes? D'où viennent les acheteurs d'une maison en Poitou- Charentes? On ne dispose pas toujours d'informations fiables sur l'origine réelle des acheteurs. Les ventes des années 2000, 2002 et 2004 indiquent que deux acheteurs sur trois déclaraient déjà une résidence dans le même département que celui de leur achat, constituant ainsi des achats de proximité de personnes déjà résidante localement. Deux autres flux importants viennent de l'île de France et de la Grande Bretagne. 6 de l'ensemble des mutations constatées ont pour origine des personnes résidant en région parisienne. Cependant, alors que la part des achats par des " Parisiens " est stable sur les années 2000, 2002 ou 2004, la proportion des acheteurs britanniques augmente fortement au cours de cette période : ils représentaient 2 des acheteurs en 2000 pour atteindre 10 en 2004. Les acheteurs originaires du même département que celui de leur acquisition se trouvent essentiellement à la périphérie des principales villes de la région. Dans certains cantons, proches des villes centres, neuf personnes sur dix sont aussi des acheteurs " locaux ". Origine des acheteurs de maisons individuelles en Poitou Charentes - Années 2000-2002 - 2004 Origine de l acheteur Charente Charente- Maritime Deux- Sèvres Vienne Poitou- Charentes Même département 69.2 55.6 73.6 76.8 69.0 Autres départements de la région 4.1 7.5 4.3 2.7 4.7 Région parisienne 2.8 11.9 3.7 4.7 6.1 Autres régions françaises 6.9 19.4 9.6 9.4 11.8 Îles britanniques 13.9 3.4 7.5 5.2 6.7 Autres pays 3.1 2.2 1.3 1.2 1.8 Ensemble 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 Source : Notaires de France - PERVAL 23
Ce phénomène est particulièrement sensible autour de, entre et Châtellerault, autour de Niort et au nord et à l'ouest d'angoulême. Les acheteurs de l'île de France choisissent en priorité la Charente-Maritime. Plus précisément, les îles de Ré et d'oléron, ainsi que Royan et ses environs. Dans le canton d'ars-en-ré, deux acheteurs sur cinq sont parisiens. À St- Martin de Ré ou dans le canton de Cozes, près de Royan, un acheteur sur cinq est originaire de l'île de France. Ailleurs, la présence d'acheteurs " parisiens " apparaît Bois Plage (17) Photo Photo Habitat et Développement très localisée et ne touche qu'une dizaine de cantons du. L'implantation des Britanniques se manifeste dans de nombreux cantons ruraux du. Dans 24 cantons, la part des achats de britanniques est supérieur à 20 de l'ensemble des achats. Dans cinq cantons (Champagne-Mouton, Confolens, Mansle et Montemboeuf en Charente et de Sauzé-Vaussais dans les Deux-Sèvres), les achats par des Britanniques dépassent 40 des transactions. L'influence des régions limitrophes se fait sentir dans certains cantons situés en limite de région. Dans le sud de la Charente et de la Charente-Maritime, les acheteurs originaires de Dordogne et de Gironde sont fréquents. Ce phénomène se retrouve en particulier dans le pays de Haute Saintonge. Dans le nord des Deux-Sèvres ou de la Vienne, les acquéreurs venant du Maine-et-Loire, d'indre-et-loire ou de Vendée se rencontrent assez fréquemment. Dans le pays du Bocage Bressuirais, 7 des demandeurs de permis de construire viennent du Maine-et-Loire. Origine géographique prépondérante - acheteurs de maisons canton Poirou Charentes - Années 2000-2002 -2004 24
Les acheteurs du littoral ont en moyenne 10 ans de plus qu'à ou Niort. DOSSIER L'âge moyen des acquéreurs en est de 44,9 ans en 2004 contre 44,1 en 2000. La répartition des acheteurs, selon l'âge, présente deux pics : le premier vers 35 ans et le second entre 55 et 60 ans. Les acheteurs du littoral, des îles, de la Charente limousine ou du Sud Charente sont les plus âgés en moyenne, un peu au-dessus de 50 ans. A l'opposé, les acheteurs les plus jeunes se retrouvent autour de et dans la communauté d'agglomération de Niort. En moyenne les acheteurs ont autour de 40 ans. Si on mesure l'âge moyen des acquéreurs en fonction de l'éloignement des centres urbains, on constate que d'une façon générale, les plus jeunes achètent à une quinzaine de minutes des pôles urbains. Les acheteurs les plus âgés sont près des centres ou très éloignés des villes 50,0 49,0 48,0 47,0 46,0 45,0 44,0 43,0 42,0 41,0 40,0 Age moyen des acheteurs de maisons selon le temps d accès (minutes) au pôle urbain en - 2004 0 5 10 15 20 25 30 35 Source : Notaires de France - PERVAL Temps d accès au pôle urbain Les appartements anciens En 2004, le prix médian d'un appartement vendu en s'élève à 67 000 euros. Les prix sont bien évidemment dépendants du nombre de pièces. Un studio est vendu en moyenne 36 000 euros, un appartement de 2 pièces, 63 000 euros et un de 4 pièces 88 000 euros. Le prix moyen par pièce diminue avec la taille du logement. Entre 2000 et 2004, les prix des petits appartements ont moins augmenté que les appartements plus grands. Le T1 a augmenté de 4 par an, le T2 de 6, alors que les appartements de 3 à 5 pièces ont augmenté de 9-10 par an. Le marché immobilier des appartements se situe bien sûr dans les villes, pour le neuf comme pour l'ancien. Pour le neuf, plus d'un appartement vendu sur deux se situe dans les unités urbaines de et La Rochelle. Le reste des ventes se situe dans les villes de Royan, Angoulême et Rochefort, mais chaque ville ne représente que 1/5ème du volume des ventes de chacune des deux villes principales ( et La Rochelle). Prix de vente médians des appartements anciens de 3 pièces selon les unités urbaines Unité urbaine Prix médian d un appartement de 3 pièces en 2004 variation annuelle moyenne du prix 2000-2004 La Rochelle 124 000 +14 Royan 109 800 +8 73 000 +12 Niort 66 800 +11 Pour le logement ancien, la prédominance de la Rochelle et Angoulême 65 500 +12 se retrouvent. Selon les données disponibles de PERVAL Source : DRE - Notaires de France - PERVAL en 2004, près de sept logements sur dix sont des appartements de 1 ou 2 pièces à, La Rochelle et Royan. La part des appartements de 4 pièces ou plus est plus importante à Niort et Angoulême. Comme pour le logement neuf, le prix d'un appartement ancien est le plus élevé dans les unités urbaines de La Rochelle et Royan. 25
16 Marché immobilier de la maison ancienne en par communauté d agglomération ou pays Communauté de communes ou pays Communauté d'agglomération du Grand Angoulême Maisons anciennes de 3 à 5 pièces Prix médian 2004 Pourcentage moyen annuel d évolution du prix 2000-2004 âge moyen des acheteurs en 2004 Origine des acheteurs : des acheteurs de la zone années 2000-2002-2004 même département Île de France Britannique 85 900 10 43,4 88 2 ns 16 Charente Limousine 90 000 18 50,8 38 ns 42 16 Ruffécois 83 800 14 49,1 50 4 32 16 Sud-Charente ns ns 52,1 57 ns 19 16 Horte et Tardoire 93 400 8 47,4 69 ns 17 16 Ouest Charente - Pays du Cognac 91 500 11 46,0 74 3 6 16 Entre Touvre et Charente 110 500 10 41,9 85 ns ns 17 Communauté d'agglomération du Pays Rochefortais 118 900 14 47,2 68 8 ns 17 Agglomération Royan-Atlantique 129 600 11 51,7 38 16 1 17 Aunis 118 900 12 44,7 73 8 ns 17 Île de Ré 268 600 10 51,4 26 32 ns 17 Vals de Saintonge 78 800 15 49,6 53 8 19 17 Haute-Saintonge 97 500 14 48,3 42 7 7 17 Marennes-Oléron 134 200 15 51,3 38 17 ns 17 Saintonge Romane 104 500 11 46,5 71 8 3 17 Communauté d'agglomération de La Rochelle 160 000 11 46,7 73 7 ns 79 Communauté d'agglomération de Niort 99 100 8 41,3 84 3 ns 79 Bocage Bressuirais 73 200 8 41,9 72 2 3 79 Thouarsais 64 600 9 42,7 70 6 8 79 Gâtine 74 000 7 44,2 69 5 14 79 Mellois 91 500 14 45,9 53 4 26 79 Haut Val de Sèvre 90 000 7 43,8 78 4 3 86 86 Communauté d'agglomération du Pays Châtelleraudais Communauté d'agglomération de 94 500 10 43,6 83 5 ns 114 300 6 42,2 88 3 ns 86 Loudunais 71 600 11 43,4 61 7 8 86 Vals de Gartempe 62 300 4 48,4 61 12 6 86 Chauvinois 68 600 11 42,4 82 7 ns 86 Civraisien 88 500 19 49,6 49 5 27 86 Six Vallées 100 000 9 40,1 83 4 2 86 Montmorillonnais 61 500 9 48,1 54 8 20 86 Haut-Poitou et Clain 100 600 12 39,6 87 4 ns 86 Vienne et Moulière 122 200 9 39,5 91 ns ns Poitou-charentes 96 000 9 44,9 69 6 7 Source : DRE - Notaires de France - PERVAL 26 Contact, benedicte.chautard@equipement.gouv.fr eric.vergeau@equipement.gouv.fr