LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT - 1T 2016 ILE-DE-FRANCE/FOCUS QCA Volumes investis 1,8 milliard d sur le premier trimestre 2016-58% : le volume investi en immobilier d entreprise sur la région parisienne a fortement régressé par rapport au 1er trimestre 2015 Après un dernier trimestre 2015 historique, le marché est revenu à ces volumes plus habituels pour un début d année Ce résultat en demi-teinte est avant tout lié à l absence de grosses opérations : on ne recense en effet que 3 transactions d un montant supérieur à 100 millions d euros Un tel phénomène ne devrait pas durer : de très grosses cessions sont en effet en cours de discussion ou sous promesse de vente et devraient se concrétiser au fil des prochains mois (à l image des transactions attendues sur So Ouest, Be Issy ou encore sur la tour First) L activité affiche un niveau record en petites transactions, avec 49 opérations de moins de 50 millions d euros recensées, contribuant pour 33% du volume total investi En millions 19 000 18 000 17 000 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 446 5,2 820 1 372 2 622 900 8,7 1 451 2 154 4 241 1 351 11,9 2 144 2 740 5 633 1 443 12,1 11,7 3 509 2 404 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 4 766 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 758 2 651 3 685 3 624 3 118 16,7 5 489 2 666 5 444 4272 18,1 3507 4321 6042 1803 Volume trimestriel Volume annuel
Géographie des volumes investis Chute de l investissement au cœur de Paris Croissant Ouest 25% La Défense 8% -19% Paris QCA 19% -15% Reste Paris intra-muros 24% 1 ère Couronne 13% Part en % dans les volumes investis en Île-de-France en 2015 +116% +4% +17% Evolution en % des volumes investis en 2015 par rapport à 2014 Volume investi en 2016 par secteur (en millions d euros) Paris QCA Reste Paris intra-muros La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne Autre Total Ile-de-France 272 98 132 565 208 528 1 803 Exemples de transactions Date Adresse Type d actif Secteur géographique Surface en m² Prix en millions d mars 2016 2-8 rue d Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 270,8 mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2 ème Couronne 47 500 159 mars 2016 Les Miroirs (immeuble A et B) Acheteur Bureaux La Défense 33 000 132 Primonial janv. 2016 46 avenue Kléber Bureaux QCA 3 400 55 janv. 2016 janv. 2016 Tour Alto 44 rue Paul Langevin, Ris Orangis Projet de développement mixte Plateforme logistique La Défense 51 000 55 Amundi / Assurance Crédit Mutuel Crédit Agricole Assurance/ ACM Vie AS Icade Asset Management Abu Dhabi Investment Authority Vendeur Unibail- Rodamco Hammerson Parella Partners Pembroke Real Estate France UBS Real Estate 2 ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen 2
Focus QCA -53% au premier trimestre 2015 par rapport à 2015 La baisse des volumes investis sur le QCA est sensiblement la même que celle observée sur l ensemble de la région (-53% contre -58%) La part relative du QCA dans le marché régional régresse assez nettement pour tomber au taux historiquement bas de 15% au 1 er trimestre 2016 Très peu de transactions ont pu se réaliser dans le QCA au cours de ce trimestre, la plus importante étant la vente du 46 Kléber, cédé par Pembroke Real Estate à Icade pour un montant inférieur à 60 millions d euros Ces résultats à la baisse ne sont pas le résultat d une «désaffection» des investisseurs pour le QCA, mais plutôt d une absence d actifs disponibles à la vente Ce manque d offre est dû à une fin d année 2015 record sur le QCA (avec plus 1,5 milliard d euros de cessions au cours du 4 ème trimestre), qui a eu pour effet d assécher le marché 37% En millions 8 000 33% 7 000 Part de marché régional 6 000 5 000 4 000 21% 21% 3,96 23% 24% 4,02 19% 3 000 2 000 1 000 0 151 1,92 milliard 455 272 1 046 573 1,84 milliard 448 303 514 247 2,46 632 707 878 160 2 111 702 982 625 2,74 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 899 268 943 353 1 439 893 1 337 689 3,43 649 572 1 520 272 Volume trimestriel Volume annuel Part de marché régional 3
Répartition par types d actifs Augmentation des volumes investis en commerces et autres 22% 5% 10% 3% actifs 74% 87% Bureaux Commerces Autres actifs Répartition par profils de risque Quasi statu quo sur les profils à risque 18% 19% 26% 57% 22% 59% Core Core Plus Value Added Développements en blanc Répartition par montants Chute des gros deals (plus de 200 millions d euros) 25% 15% 33% 39% 11% 18% 27% 32% Moins de 50 millions d' 100 à 200 millions d' 50 à 100 millions d' Plus de 200 millions d' 4
Répartition par nationalité des acquéreurs 2% 2% 6% Domination accentuée des investisseurs français 15% 75% 13% 8% 3% 8% 4% 64% France Zone Europe hors zone Amérique du Nord Asie/Moyen-Orient Autres Taux de rendement Prime Baisse continue des taux sur les actifs Prime Avec une fourchette désormais comprise entre 3,25 et 3,50% sur le QCA, les taux Prime sont désormais à leur point bas historique Toutefois, le spread entre taux Prime et rendements obligataires continue d afficher un avantage important pour les actifs immobiliers La compression des taux Prime se poursuit, continuant sur sa lancée de 2015 et s étendant (de façon plus discrète) au-delà du seul QCA : la compétition pour les meilleurs actifs se généralise à l ensemble de l Ile-de-France Le QCA conserve toutefois nettement les faveurs des investisseurs, comme en témoigne l écart croissant qui le sépare de la plupart des autres marchés de la région parisienne L écart de taux entre le Core, le Core Plus et les autres classes d actifs a tendance à s accroitre au sein de chaque secteur géographique, ce qui contribue au regain d intérêt des investisseurs pour le Core + et le Value Added, ouvrant des opportunités sur des segments moins saturés 10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,88% 4,00% 3,00% 3,38% 2,00% 1,00% QCA La Défense 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 T1 2016 5
Taux de rendement Prime Compression généralisée au 1 er trimestre 2015 5,50% 5,00% % 4,00% 4,25 4,25 5,00 5,00 4,00 5,25 5,00 5,00 4,00 4,00 4,00 3,50% 3,50 3,75 3,25 3,00% 25,0 20,0 15,0 Spread taux de rendement/placements obligataires Volumes investis en Île-de-France Avantage obligataire Avantage immobilier 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% 10,0 5,0 0,0 1983 1984 1985 1986 Paris QCA Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly / Levallois Péri Défense Boucle Sud 1ère Couronne Nord 1ère Couronne Est 1ère Couronne Sud Evolution comparée taux Prime/ rendements obligataires 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ESTIMATION -4,00% -6,00% -8,00% 6
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