Monsieur Richard Pohl Les charges de copropriété In: Economie et statistique, N 202, Septembre 1987. pp. 17-21. Résumé Le nombre de logements en copropriété dans des immeubles collectifs atteint quatre millions d'unités fin 1984. Les charges de copropriété varient sensiblement en fonction des caractéristiques des ensembles immobiliers. En 1984, elles s'élèvent à plus de 1 000 F par logement et par mois dans l'agglomération parisienne, et à moins de 670 F dans les petites agglomérations. Ce sont les logements équipés d'un chauffage central collectif qui ont les charges de copropriété les plus importantes. Abstract The costs of co-ownership - The costs of co-ownership vary considerably in function of the characteristics of the real estate in question. In 1984, they came to more than 1 000 francs per dwelling an per month in the Paris area and to less than 1 00 francs in small towns. Dwellings equipped with central heating have the highest co-ownership costs. Resumen Los gastos de copropiedad - Los gastos de copropiedad varian sensiblemente en función de las caracteristicas de los immuebles. En 1984, estos se elevaban a más de 1 000 francos por vivienda y por mes en la aglomeración de Paris y a menos de 100 francos en las pequenas aglomeraciones. Las viviendas equipadas con un sistema colectivo de calefacción central son las que tienen los gastos de copropiedad más elevados. Citer ce document / Cite this document : Pohl Richard. Les charges de copropriété. In: Economie et statistique, N 202, Septembre 1987. pp. 17-21. doi : 10.3406/estat.1987.5111 http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/estat_0336-1454_1987_num_202_1_5111
LOGEMENT Les charges de copropriété par Richard Pohl Le nombre de logements en copropriété dans des immeubles collectifs atteint quatre millions d'unités fin 1 984. Les charges de copropriété varient sensiblement en fonction des caractéristiques des ensembles immobiliers. En 1984, elles s'élèvent à plus de 1 000 F par logement et par mois dans l'agglomération parisienne, et à moins de 670 F dans les petites agglomérations. Ce sont les logements équipés d'un chauffage central collectif qui ont les charges de copropriété les plus importantes. Fin 1 984, le nombre de logements en copropriété ou en société d'attribution dans des immeubles collectifs est estimé à quatre millions d'unités. Cette estimation ne s'appl ique qu'aux copropriétés à vocation de résidence principale, même si certains logements, en milieu urbain dense, peuvent être utilisés comme un second logement ou un «pied-àterre» (encadré p. 1 9). À titre de comparaison, si l'on retient le même champ que pour les logements en copropriété, l'ensemble du parc collectif est de 10,2 millions de logements. Les copropriétés sont surtout de taille petite et moyenne. 7 logements sur 1 0 appartiennent à une copropriété qui ne comporte qu'un seul immeuble. De plus, 21 % des loge ments sont situés dans des groupes immobiliers de moins de 10 logements (tableau 1). Sur les 4 millions de logements en copropriété, 3,5 mil lions sont des résidences principales1, dont 96,5 % appar tiennent à des particuliers. À la différence de l'ensemble du parc collectif qui inclut les HLM, le parc en copropriété est occupé en majorité par ses propriétaires (51,8 %), dont un sur deux est accédant. Malgré tout, le nombre de locataires y est également important (41,6 %). Dans l'agglomération de Paris, la banlieue se distingue par une forte proportion d'accédants, et Paris intra-muros par davantage de loca taires. En effet, les constructions les plus récentes sont sur tout localisées en banlieue (tableau 2). (encadré p 19). Les logements é.quipés d'un chauffage cent ral collectif (y compris le chauffage électrique intégré mixte) ont les charges de copropriété les plus élevées. Dans l'aggl omération de Paris par exemple, en 1 984, le coût moyen mens uel atteint 1 3,2 F par mètre carré (1 039 F en moyenne par logement), lorsque l'installation de chauffage central est col lective et 6,1 F par mètre carré (461 F par logement) lors qu'elle est individuelle. L'écart atteint 163 % en moyenne pour toute la France et il augmente lorsque la taille de l'unité urbaine diminue. Le fait que les dépenses de chauffage et de production d'eau chaude associée ne soient comptabilisées dans les charges que pour les logements chauffés collectiv ement n'explique pas tout l'écart; le poste «chauffage et eau chaude collectifs» ne représente que 44 % du total des charges collectives. De plus, lorsqu'on ajoute aux charges de copropriété toutes les dépenses d'énergie et d'eau payées directement par les copropriétaires en dehors des charges, il subsiste entre les dépenses totales de logement un écart de 35 % selon les deux modes de chauffage.... et de la taille du groupe immobilier À localisation géographique donnée, la taille du groupe immobilier peut expliquer une partie de cet écart résiduel. Les Les charges de copropriété dépendent surtout du mode de chauffage... Les charges de copropriété varient sensiblement en fonc tion des caractéristiques des ensembles immobiliers * R. Pohl est le chef de la division «Études sur le logement» du dépar tement «Population-ménages» de l'insee. 1. La proportion de logements vacants et de résidences secondaires (uniquement celles des unités urbaines de 100 000 habitants et plus) est un peu plus forte dans les copropriétés que dans l'ensemble du parc collectif : 12,4 % contre 10 %. Le nombre de résidences secondaires prises en compte dans les logements en copropriété est de 148 000. Le nombre total de résidences secondaires en immeuble collectif est de 546 000. 17
Tableau 1 Répartition des logements en copropriété dans des immeubles collectifs selon la taille de l'unité urbaine et la taille du groupe immobilier* ^*^-\^ Catégorie ^""^^^ de commune Taille du groupe immobilier ^^\^ ^s^ Paris Agglomération de Paris (hors Paris) de 100 000 habitants et plus de moins de 100 000 habitants et communes rurales En % 2 à 4 logements 5 à 9 logements 10 à 19 logements 20 à 49 logements 50 à 99 logements 1 00 à 249 logements 250 logements et plus 1.2 6,4 34,1 39,0 10,9 5,8 2,6 4,7 10,1 19,9 25,6 13,5 13,7 12,5 9,5 13,4 19,2 22,2 11,8 8,4 21,5 15,6 16,9 23,4 8,8 9,7 4,1 9,1 11,9 21,7 26,1 13,1 10,7 7,4 Nombre de logements (en milliers) (728) (807) (1 793) (686) (4 014) * Lorsque la copropriété comporte plusieurs immeubles mitoyens ou séparés, cet ensemble est, dans l'enquête, dénommé «groupe immobilier». Deux questions, l'une relative à l'existence du groupe immobilier et l'autre à sa taille ont été, pour la première fois, introduites dans l'enquête Logement 1984. Il s'agit là d'un essai dont les résultats doivent être utilisés avec prudence, en particulier la taille du groupe. Tableau 2 Répartition des résidences principales en copropriété dans des immeubles collectifs selon le statut d'occupation ^^-\^ Catégorie ^^\^^ de commune Statut du logement d'occupation"-*^^ ^^^ Paris Agglomération de Paris (hors Paris) de 1 00 000 habitants et plus de moins de 100 000 habitants et communes rurales En % Propriétaires non-accédants.. Propriétaires accédants Locataires «Loi de 1 948»... Locataires du secteur privé «3-4» 1 Logés gratuitement 26,5 15,3 10,1 36,9 11,2 24,4 36,9 3,6 29,7 5,4 24,9 26,7 3,2 39,5 5,7 28,0 23,6 1,5 41,8 5.1 25,6 26,2 4,3 37,3 6,6 Nombre de logements (en milliers) (643) (735) 1. La définition des différents secteurs du parc locatif figure dans l'encadré p. 26. (1 552) (586) (3 516) groupes immobiliers chauffés collectivement ont surtout été construits après 1 948 et sont de plus grande taille que ceux dont le chauffage est individuel : au-delà d'un seuil de 20 logements, la majorité des copropriétés sont équipées d'une installation collective (tableau 3). Ces plus grandes copropriétés nécessitent un certain nombre de services (gar diennage, entretien des parties communes, chaufferie, etc.) qui n'existent pas systématiquement dans les plus petits ensembles et qui alourdissent les coûts. 18 De plus, les pertes de chaleur sont plus importantes pour les grandes installations collectives de chauffage central et de production d'eau chaude que pour les installations indivi duelles. Par ailleurs, les installations de chauffage central col lectif utilisent comme combustible le fioul dans la majorité des cas et le gaz de réseau dans une moindre mesure. Par contre, les installations individuelles fonctionnent principale ment au gaz de réseau et pour une plus faible part à l'électri cité. En 1 984, le chauffage au gaz étant moins coûteux que
Tableau 3 Répartition des résidences principales en copropriété dans des immeubles collectifs selon la taille du groupe immobilier et l'installation de chauffage En % Taille immobilier1 du groupe 2 à 4 5 à 9 10 à 19 20 à 49 50 à 99 1 00 à 249 250 et plus Chauffage central collectif 14,1 19,6 35,0 56,6 70,7 77,8 81,3 individuel 44,5 45,1 35,7 26,0 20,4 17,4 Autre mode de chauffage 41,4 35,3 29,3 17,4 8,9 4,8 3,2 100.0 Effectifs (en milliers) 310 404 764 914 453 370 254 2 49,7 29,6 20,7 3516 1. En nombre de logements. 2. Y compris les logements pour lesquels la taille du groupe immobilier est indé terminée. Dans chaque numéro, des informa tions de première main sur : - l'organisation des travaux statist iques, que ce soit dans une unité de l'insee, dans les différents ministèr es, à l'intérieur d'entreprises du sec teur public ou para-public, à l'étran ger, dans les instances internationales..., - les activités du Conseil national de l'information statistique, - les réunions internationales, coll oques et séminaires, - les publications de l'insee et des services statistiques des ministères, - et surtout les nouveaux outils statis tiques, les opérations régulières ou exceptionnelles, les enquêtes en cours dans le. système statistique public, les axes de recherche, bref tout ce qui bouge dans le monde des statisticiens. LES LOGEMENTS EN COPROPRIÉTÉ ET LEURS CHARGES DANS L'ENQUÊTE LOGEMENT L'enquête Logement permet d'estimer le nombre de logements en copropriété (ou en société d'attribution) dans des immeubles collectifs. Cette estimation comprend d'abord les résidences prin cipales situées dans des immeubles qui n'appartiennent pas en totalité à un même propriétaire. Ces résidences principales sont occupées soit par le copropriétaire en personne, soit par un loca taire dont la location relève du secteur privé (foi de 1948 et anciens secteurs 3 et 4 de la loi Quilliot), soit par un ménage logé gratuitement Les logements locatifs du secteur social HLM ou non HLM, les locations en meublé et les sous-locations sont syst ématiquement exclues du champ. À ces résidences principales, sont ensuite ajoutées d'une pari, lès logemehis~vacants~relëvant du^çhampdéfinici-dessus etctautre part, les résidences seçon-l daires en immeuble collectif des unités urbaines de 100 000 habitants et plus. Au total, l'estimation obtenue ne s'applique qu'aux copropriétés à vocation de résidence principale. 1 L'enquête fournit également quelques données globales sur les charges de copropriété payées par les copropriétaires occupants. Comme l'enquête est réalisée auprès des ménages et non auprès des syndics ou des prestataires de service chauffagistes, entre prises d'entretien, etc. elle ne permet pas de connaître de manière détaillée les principaux postes de dépenses correspon dant au gardiennage, aux ascenseurs et à l'entretien courant La collecte de te/les informations refève plutôt d'enquêtes spécifi- ' ques réalisées auprès ou par des gestionnaires. Les charges de copropriété retenues dans l'enquête corre spondent aux dépenses de fonctionnement et d'entretien courant du groupe immobilier. Toutes les dépenses à caractère exception nel (ravalement, nouvelles installations, etc.) en sont exclues. On prend en compte le montant payé au gérant ou au syndic, au cours des douze derniers mois précédant l'enquête. courrier des statistiques informations le système sur public abonnement 1 an (4 numéros) : France : 90 F Étranger :115F le numéro : France :26F Étranger: 29F CONSULTATION, VENTE : B34 Dans les observatoires économiques régionaux de l'insee (adresses en fin de publication) et chez les libraires spéciali sés Institut National de la Statistique j et des Études Économiques 19
Tableau 4 Charges de copropriété et dépenses de logement des copropriétaires occupants dans les grandes agglomérations (fin 1984) Montants mensuels en Francs Confort et mode de chauffage (1) Effectifs ayant déclaré des charges de copropriété (en milliers) Charges de copropriété par m par logement Charges de copropriété, dépenses d'eau et d'énergie par m par logement Charges de copropriété. dépenses d'eau et d'énergie, taxe d'habitation et assurances par m par logement A. AGGLOMÉRATION DE PARIS Avant 1949 : - confort sans chauffage central chauffage central individuel, chauffage central collectif. 1949 à 1974 : chauffage central individuel chauffage central collectif. (2) 1975 et après : chauffage central individuel, chauffage central collectif. (2) : - confort sans chauffage central chauffage central individuel chauffage central collectif. 50 55 118 55 278 28 259 289 24 87 113 50 59 170 401 680 6.1 6,9 6,1 12,1 7.8 5,8 13.7 12.9 6.4 12.6 11.2 6,1 6,8 6.1 13,2 10.7 223 295 457 1 042 497 443 1 052 987 502 998 885 223 297 461 1 039 770 14.5 13.9 12,5 15.0 13,5 12.0 16.2 15.8 12.5 15.3 14.7 14.5 13.8 12,4 15.8 14.7 525 595 931 1 290 860 915 1 237 1 203 991 1 207 1 156 525 606 937 1 238 1 054 17,5 16.3 18.6 16.6 20.0 19.6 15.9 19.2 18.5 17,5 16,2 15.6 19.6 18.3 592 710 1 162 1 612 1 069 1 200 1 537 1 499 1 261 1 518 1 457 592 724 1 184 1 542 1 324 B. UNITÉS URBAINES DE 100 000 HABITANTS ET PLUS Avant 1949 : - confort sans chauffage central chauffage central individuel chauffage central collectif 1949 à 1974 : - confort sans 1975 et après : : - confort sans chauffage central chauffage central individuel chauffage central collectif (2) chauffage central individuel chauffage central collectif (2) chauffage central chauffage central individuel chauffage central collectif 23 26 64 13 126 31 126 296 454 64 67 135 23 61 254 377 715 1. Confort : logement ayant à la fois les WC intérieurs et une salle d'eau (douche ou baignoire). 2. Les logements sens confort ou sans chauffage central ne sont pas isolés mais sont inclus dans le total. 2.5 2.2 2.4 7.9 3,1 3,3 3,8 10.3 8.1 4.8 9.6 7.1 2.5 2.8 3,6 10,1 7.0 116 151 221 834 250 226 290 809 625 383 760 568 116 197 296 801 548 7,5 7,1 7,9 11,5 8,2 9.5 9.8 12.9 11.8 10.3 12.5 11,3 7,5 8.4 9.4 12.7 11.1 353 489 742 1 212 666 657 752 1 009 913 832 987 904 353 583 770 1 012 868 8.7 9.7 10.3 15.3 10.8 12.6 12.8 16,1 15.0 13.3 15,9 14.6 8.7 11.4 12.3 16.0 14.2 400 694 978 1 599 896 883 972 1 263 1 158 1 075 1 250 1 157 400 804 1 000 1 272 1 118 20
celui au fioul, les charges des petits immeubles, le plus sou vent chauffés individuellement, sont donc plus faibles. Enfin, le chauffage individuel, d'utilisation plus souple, permet un fonctionnement modulé selon la présence et les besoins des occupants. Tous ces effets, liés à la taille du groupe immobilier et au mode de chauffage, apparaissent surtout pour les plus petits immeubles (moins de 20 logements) qui totalisent 43 % du parc, et, à l'opposé, pour les immeubles de grande hauteur où 'importance des équipements de sécurité accroît sensibl ement les charges. OUR CONNAITRE, DÉCIDER ET AGIR, FAITES APPEL AU SA VOIR-FAIRE DELTNSEE. Les charges de copropriété nettement plus élevées en région parisienne À mode de chauffage et taille du groupe immobilier fixés, es charges de copropriété sont beaucoup plus élevées dans 'agglomération de Paris que dans les autres grandes unités urbaines. Dans les ensembles immobiliers construits entre 1 949 et 1 974 et chauffés collectivement (donc en général de grande taille), le coût moyen mensuel des charges de copropriété au mètre carré est de 1 3,7 F dans l'agglomérat ion de Paris, de 1 0,3 F dans les autres grandes agglomérat ions et de 9,1 F dans les plus petites. Tous logements onfondus, la différence entre les charges moyennes de copropriété dans l'agglomération de Paris et celles des autres grandes unités urbaines est encore plus marquée dans la mesure où l'agglomération parisienne comporte une plus forte proportion de grands ensembles chauffés collectiv ement (tableau 4). Si l'on ajoute aux charges de copropriété, d'abord les dépenses d'énergie (électricité, gaz, fioul, etc.) et d'eau payées directement par le copropriétaire, puis la taxe d'habi tation et la part des assurances imputable au logement, les écarts entre l'agglomération de Paris et les autres grandes unités urbaines s'atténuent en valeur relative mais restent importants2. En 1 984, pour un copropriétaire occupant, la dépense totale de logement atteint mensuellement 1 8,3 F par mètre carré en moyenne dans l'agglomération de Paris et 14,2 F dans les autres grandes agglomérations. Dans les régions du pourtour méditerranéen et du littoral atlantique, des conditions climatiques plus clémentes et une plus grande fréquence des installations individuelles de chauffage central, font que les charges de copropriété et les dépenses d'eau et d'énergie y sont plus faibles qu'ailleurs. La différence est cependant moins marquée en zone méditerra néenne qu'en zone atlantique, ce qui peut s'expliquer en partie par une proportion un peu plus élevée de grands ensembles chauffés collectivement dans certaines régions méditerranéennes. 2. Afin de faciliter les comparaisons avec les dépenses locatives, on n'a pas pris en compte la taxe foncière pour les propriétaires occupants. itableauxge UECONOMf FRANÇAISE itef L'essentiel des données économiques et sociales en 18 domaines et 84 mots-clés. Une présentation claire, des utilisations multiples font des TABLEAUX DE L'ECONOMIE FRANÇAISE un précieux outil de travail et de culture nécessaire à chacun. à BON retourner à DE l'observatoire COMMANDE économique de votre régioa Veuillez m'adresser exemplaire(s) des TABLEAUX DE L ECONOMIE FRANÇAISE Edition 1987- Format 16 X 24 cm «192 pages - 45 F. Nom ou raison sociale Activité. Adresse. Téléphone. Ci-joint, en règlement, la somme de F D Mandat D Chèque bancaire D Chèque postal à l'ordre de l'insee QXÎCX3O Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques 21