Lé réforme du permis de construire synthétisée Décret 2007-18 du 5 janvier 2007, s appliquant depuis le 1 er Octobre 2007. Nota : L ensemble des articles dont il est fait référence sont extraits du Code de l Urbanisme. 1/ Le certificat d urbanisme (CU) Les 2 certificats existent toujours et visent à interroger l Administration sur la faisabilité d un projet sur une parcelle. Nouveauté : la demande du certificat n a plus à indiquer la surface de plancher hors œuvre ; le pétitionnaire pourra alors faire varier la surface sans que la validité de son certificat n en souffre. La demande doit être assortie d une note descriptive de l opération, la destination des constructions, la présence d équipements publics et d un plan désignant l emplacement des constructions existantes. Le CU dit «de simple information» : instruction d 1 mois. Il ne fournit que la liste des taxes et participations applicables. Le CU «pré-opérationnel» : instruction de 2 mois. L Administration devra motiver sa décision si la construction envisagée n est pas complètement conforme aux règles applicables : l Administration devra dans ce cas délivrer un certificat d urbanisme assortit de prescriptions. Pour les 2 CU : le délai de validité est désormais le même : 18 mois. Les 2 CU peuvent être obtenus tacitement : le silence de l Administration pendant 1 ou 2 mois : le pétitionnaire détient alors un CU tacite. Cependant ; le CU pré-opérationnel tacite n a qu une valeur de CU dit de simple information L intérêt du CU tacite : il permet au pétitionnaire de «cristalliser» les règles fiscales ou urbanistiques et ainsi éviter que ces règles ne changent défavorablement à son encontre. 2/ Le permis de construire (PC) R421-14 indique les travaux soumis à PC : - travaux de construction créant une SHOB supérieure à 20m², qu il y ait ou non déjà une construction sur le terrain, - travaux modifiant les structures porteuses ou la façade et s accompagnant d une ouverture ou d un agrandissement des ouvertures existantes dans les murs extérieurs. - travaux modifiant le volume du bâtiment et créant ou agrandissant une ouverture dans les murs extérieurs.
R 421-2 énumère les travaux ne nécessitant aucune autorisation (ni PC, ni déclaration) : - piscine de moins de 10m², piscine hors sol démontable, - travaux d aménagement de l intérieur à la condition de n apporter aucune modification extérieure - murs de soutènement - mur de moins de 2 mètres ne constituant pas une clôture - les travaux créant une Shob inférieur à 2m² (barbecue en dur) Le pétitionnaire Ce peut être le propriétaire, un mandataire ou toute personne attestant être autorisée par eux à exécuter les travaux. De même, un co-indivisaire peut désormais déposer une demande sans que les autres co-indivisionnaires aient donné leur accord. 3/ La déclaration préalable (article R421-2) Par principe, une déclaration préalable est nécessaire dans les cas suivants : - toute construction neuve prévoyant entre 2 et 20 m² de SHOB (cabanon de jardin) qu il y ait ou non déjà une construction sur le terrain. - murs d une hauteur inférieure à 2 mètres - piscine non couvertes dont le bassin est d une superficie inférieure à 100m² a/ Les travaux sur existants nécessitant une déclaration préalable : - Travaux créant de 2 à 20m² de SHOB - Transformation de plus de 10 m² de SHOB en SHON. - Travaux supprimant un élément classé par le PLU - Ravalements de façades - Les changements de destination ne s en suivant pas de travaux - Coupes et abattages d arbres - Divisions foncières en l absence de création de voiries ou d espaces communs b/ Les travaux normalement exemptés de déclaration, sont soumis à déclaration préalable lorsque l habitation est classée dans un secteur sauvegardé : - constructions n ayant pas pour effet de créer de SHOB - les clôtures - les murs quelquesoit leur hauteur c/ le délai d instruction : 1 mois. L instruction pourra être obtenue de façon tacite : il s agit alors d une décision de non opposition à déclaration préalable. Cette décision obtenue tacitement ne pourra faire l objet d aucun retrait de l Administration. (L424-5)
4/ Le permis de démolir Le permis de démolir a pour fonction unique la protection du patrimoine. Ce permis s impose donc pour les constructions : - situées dans un périmètre d un secteur sauvegardé - faisant l objet d une inscription au titre des monuments historiques - situées dans le champ de visibilité d un monument historique ou dans une ZPPAUP Mais attention, le conseil municipal ou le PLU peut instituer l obligation du permis de démolir sur tout ou partie du territoire communal. Les bâtiments menaçants de ruine ou insalubres sont dans tous les cas exemptés de permis de démolir. Désormais, pour les projets de construction nécessitant une démolition ; le PC tient lieu de permis de démolir. 5/ Les travaux sur les constructions existantes La nouvelle donne : les travaux sur constructions existantes sont par principe exemptés d autorisation. Malgré tout, sont soumis à la déclaration préalable : - création de SHOB d au moins 2m² - création de SHOB entre 2 et 20m² (véranda) - transformation de plus de 10 m² de SHOB en SHON - travaux de ravalement - les changements de destination sans travaux Sont soumises à PC : - modification du volume du bâtiment, création d un étage, d une extension - la création de plus de 20m² de SHON, qu il y ait ou non création d un niveau supplémentaire, - création d un mur extérieur - percement ou agrandissement d une ouverture - les changements de destination s ils entraînent des modifications de l aspect extérieur du bâtiment, en touchant à la façade ou s ils s accompagnent de modifications des structures porteuses. (R421-14b). A contrario, les travaux touchant aux structures porteuses sans modifier la destination de l ouvrage, ne sont soumises à aucune autorisation. 6/ Les changements de destination Première modification : les affectations et les changements de destination ne font plus qu un.
Tous les changements de destination doivent faire l objet d une déclaration préalable afin que l Administration ait un droit de contrôle. Les simples déplacements de cloisons, percements de murs intérieurs ou de planchers effectués pour rendre possible la nouvelle destination ne constitueront pas des travaux soumis à PC. Les destinations sont délimitées à l article R123-9 : habitation, hébergement hôtelier, bureau, artisanat, industrie, commerce, entrepôt, construction nécessaire au service public. Le PC est obligatoire quand le changement de destination s accompagne de travaux de modification des structures porteuses ou de modification de la façade d un bâtiment. La grande nouveauté : les locaux accessoires d un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Conséquence : les travaux ayant pour effet de transformer un garage ou un grenier en chambre, ne constitue plus un changement de destination et ne nécessitent donc plus un PC mais une simple déclaration préalable. 7/ Le contrôle de conformité La réforme supprime le certificat de conformité et transfère la responsabilité de la conformité sur le demandeur (constructeur, l architecte ou propriétaire). Tous les travaux, qu ils soient soumis à PC ou à déclaration préalable, seront soumis au contrôle de conformité. Les parties au contrat devront certifier que les travaux effectués sont conformes au permis délivré par le biais de la DAT adressée à la mairie, qui se voit ainsi dotée d une double fonction. L Administration dispose d un délai de 3 mois pour contrôler la conformité des travaux (5 mois dans les cas où le récolement est obligatoire). Passé ce délai de 3 ou de 5 mois, cette conformité ne peut plus être remise en cause. Ainsi ; passé le silence de l Administration pendant 3 mois, le détenteur peut demander à ce que l Administration lui délivre, dans les 15 jours, un certificat constatant l absence de contestation de l autorité sur la déclaration (ce certificat n atteste donc pas réellement de la conformité du projet..) Vu qu il revient désormais au bénéficiaire d une autorisation de faire attester de la conformité des travaux réalisés, il va sans dire que lorsque les travaux auront été pris en charge par un architecte ; que la demande de la fameuse DAT valant conformité, devra être demandée par l architecte, sous son entière responsabilité s il n en fait pas la demande. Le récolement est obligatoire lorsque les travaux ont porté sur un immeuble inscrit, situé dans un site classé, dans un secteur sauvegardé ou couvert par un PPRN (plan de prévention des risques naturels). Lors de ce récolement ou à la moindre différence entre l autorisation obtenue et les travaux effectués, le pétitionnaire devra déposer un permis de construire modificatif (permis qui a désormais une existence légale).
Pour les travaux exécutés sans affichage de l autorisation, le délai d un an à compter de la réception par l Administration de la DAT, purgera totalement le recours des tiers. 8/ Le principe du «Qui ne dit mot, consent». Le délai d instruction de la Déclaration Préalable : 1 mois. Le délai d instruction du Permis de Construire et du Permis de Démolir: 2 mois. Le délai d instruction du Permis d Aménager : 3 mois. L objectif de la réforme est de rendre fiable ces délais et de les faire respecter. Pour ce faire, l Administration devra, dans le délai d 1 mois suivant le dépôt d une autorisation par le pétitionnaire : - s il y a nécessité de consulter un organisme, avertir le pétitionnaire que le délai d instruction sera supérieur au délai de droit commun. - demander l ensemble des documents manquants, la liste des documents nécessaires à l instruction étant clairement dressée dans le dossier de demande de l autorisation. Le pétitionnaire disposera alors d un délai de trois mois pour compléter le dossier en adressant les pièces manquantes. Ce n est qu à compter de la réception de ces documents que le délai d acceptation tacite débutera. Si l Administration ne réclame pas les docs manquants, elle engagera alors sa responsabilité. Le pétitionnaire recevra, suite au dépôt de sa demande, un récépissé attestant du dépôt complet du dossier. Ainsi le pétitionnaire détient une date certaine pour se prévaloir d une autorisation tacite. Le délai de droit commun peut être majoré de 1 mois si le projet est soumis à un régime prévu par d autres législations indépendantes du droit de l urbanisme ou si le projet est situé à moins de 100 mètres d un cimetière, dans un plan de surfaces submersibles, dans une zone de protection visés à l article R 425-44 code de l urbanisme : les monuments naturels et des sites de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque. Le délai de droit commun peut être majoré de 2 mois pour la consultation des commissions départementales ou quand la demande porte sur un projet soumis à enquête publique. Le délai d instruction total est de 5 à 6 mois : lorsque le site est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d un futur parc national Le délai d instruction total est de 6 mois : pour la consultation de commission nationale, pour les immeubles inscrit au titre des monuments historiques, pour les projets situés dans un champ de visibilité d immeubles classés ou inscrits. Le délai d instruction total est de 7 à 9 mois lorsque le permis est soumis à autorisation préalable de défrichement ou fait l objet d enquête publique. L arrêté accordant le permis ou l autorisation est notifié par LRAR. Le permis doit être motivé s il est assorti de prescriptions ou de dérogations. Il doit mentionner les contributions mises à la charge du bénéficiaire.
Le silence du service instructeur pendant 2 mois consacre la demande du pétitionnaire : le permis ou la déclaration préalable est acquis tacitement. Ne pourra pas faire l objet d autorisation tacite ; les travaux portant dans un site classé, pour les projets soumis à enquête publique, les travaux situés dans un futur parc naturel régional. De même, le permis ne peut jamais être tacite lorsque l avis de l ABF est défavorable ou assorti de prescriptions. 9/ L affichage et le retrait des autorisations. L autorisation doit toujours être affichée en mairie et sur le terrain pendant un délai de 2 mois. Selon R 424-15, l autorisation devra faire l objet d un affichage sur le terrain, pendant toute la durée du chantier, de façon continue et devant être visible de la voie publique. Il devra comporter les mentions obligatoires visées au A 424-2, à savoir : dénomination du bénéficiaire, date et n du PC, éventuelle surface à démolir, SHON créée et doit indiquer clairement le fait que tout recours contentieux devra, sous peine d irrecevabilité, être notifié à l instructeur et au bénéficiaire de l acte (art R600-1 CU), dans les 15 jours à compté du recours. En parallèle et à titre indicatif, la mairie devra dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite, afficher l autorisation pendant 2 mois. Le délai de recours de 2 mois ne commence à courir qu à compter de l affichage sur le terrain, de façon continue et visible de la voie publique. Un PC illégal peut être retiré par l Administration, dans les 3 mois à compter de la décision expresse ou tacite de délivrance. Une déclaration préalable ne peut faire l objet d aucun retrait, ce qui ne veut pas dire qu elle ne peut pas faire l objet d un recours d un tiers devant le tribunal administratif. Les recours des associations «champignons», c'est-à-dire celles créées dans l unique but de défendre les intérêts d un quartier contre la construction d un incinérateur, d une porcherie etc.., ne seront autorisés que si les statuts de l association ont été déposés en Préfecture avant l affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. La démolition du projet est impossible si l autorisation n a fait l objet d aucune contestation dans les 2 mois suivants sa délivrance. (ou 1 an suivant l achèvement des travaux si l affichage n a pas eut lieu) L action en dommages et intérêts envers le constructeur est impossible passé le délai de 2 ans après la fin des travaux.
10/ Péremption et suspension du permis Rien ne change, il y a péremption si les travaux ne sont pas commencés dans les 2 ans ou abandonnés pendant plus d un an. Le changement vient du fait que si l autorisation fait l objet d un recours contentieux, le délai de validité du permis est suspendu jusqu à l intervention de la décision. Cela devrait décourager les recours abusifs ayant pour seule finalité la caducité du permis. 11/ Les secteurs protégés Cette expression recouvre : les sites classés, les réserves naturelles, les espaces ayant vocation à être classés dans un parc naturel futur, les bâtiments inscrits au titre de la législation sur mes monuments historiques et ceux visées dan,s le périmètre d un PSMV (Plan de sauvegarde et de Mise en Valeur). Quel impact? Les travaux ne nécessitant aucune autorisation, devront ici faire l objet d une déclaration préalable. Les travaux ne nécessitant normalement qu une déclaration préalable, devront ici faire l objet d un PC. Tous les travaux portant sur un monument historique sont soumis à PC. 12/ Faut-il s inquiéter du PC tacite? Le PC est obtenu même s il s avère que le dossier de demande est incomplet. Ces autorisations obtenues à la suite d un manque de rigueur de l Administration exposeront les constructeurs à un retrait du permis et à des risques de contentieux (permis illégaux en cas d absence d avis conforme de l Architecte des Bâtiments de France ABF). La commune qui a fait preuve de zèle, pourra malgré tout, dans les 2 mois suivant l acquisition tacite de l autorisation, mettre à la charge du propriétaire, les taxes et autres participations d urbanisme. D autre part, lorsque l avis de l ABF est requis et qu il est défavorable, le silence de l ABF pendant 2 mois, vaudra.. refus de délivrer cette autorisation. Concernant le retrait, le PC ne peut être retiré par l Administration, après 3 mois suivant sa délivrance, la déclaration préalable ne pouvant quant à elle, faire l objet d aucun retrait. Quelle est la réelle force probante d une autorisation obtenue tacitement? Il s avère en effet que les professionnels semblent d ores et déjà rechigner les autorisations obtenues par le silence de l administration.
Autre interrogation : la commune ayant laissée un PC s obtenir tacitement du fait de son manque de diligence (le dossier était incomplet et la commune n a pas demandé les pièces manquantes) : le texte de Loi n oblige pas les communes à délivrer l autorisation tacite. Malgré tout, le pétitionnaire souhaitant bénéficier de l obtention tacite d une autorisation, devra demander à l administration la délivrance d un certificat attestant de cette situation. La commune, on l a vu, n est pas obligée de répondre favorablement à cette demande : le silence de la mairie vaudra alors refus tacite de délivrer le document. Enfin ; rappelons qu une autorisation obtenue tacitement alors qu il manque un document obligatoire à l instruction, est intrinsèquement atteint d un vice de forme. D où un manque de recul vis-à-vis de la portée de cette réforme. Pour ma part, je crois que la crainte de voir le projet annulé de la part des professionnels mais aussi et surtout des maitres d ouvrages, va conduire la majorité des pétitionnaires mais aussi et surtout les professionnels à désirer une autorisation obtenue en bonne et due forme, quitte à patienter un peu plus, et donc à consolider le texte antérieur qui ne favorisait pas la réactivité de l administration.