Eco Quartier «Le grand Coudoux» L ATELIER Formation au «MONTAGE FINANCIER DES ECO QUARTIERS» Lundi 6 Mai 2013 à Marseille Intervenants : Guy BARRET, Maire de COUDOUX, Xavier BRU, EPF PACA
Projet d aménagement du Grand Coudoux
COUDOUX SITUATION Attractivité résidentielle Tous les grands pôles d emplois de la région urbaine sont à moins de 20km; La Commune est située entre Aix en Provence et Salon de Provence, à proximité de la gare TGV, de l Etang de Berre et à environ 40 km de Marseille
Coudoux, un village à potentiel au sein du Pays d Aix Données générales communales et intercommunales Département : 13 Intercommunalité : CPA Nb de communes intercommunalité : 34 Nombre habitants EPCI : 354 600 Superficie EPCI : 1300 km2 Nombre d habitants Commune : 3501 (2013) Superficie Commune : 1265 ha Statut Commune : Carencée Article 55, %: 3% Coudoux est membre de la Communauté d Agglomération du Pays d Aix
2004-2008: la gestation du projet
2004: Le contexte d intervention de l EPF «1er contact en Septembre, délibérations en décembre 2004» Le Maire de Coudoux est favorable pour produire du logement social (programme mixte). Une majorité de son Conseil est réticent Certains propriétaires ne veulent pas vendre, La valeur vénale est très élevée : 170 /m2. Photo aérienne de Coudoux
Le terrain partie Nord Maison à démolir
2005: Partenariat: Commune/EPF PACA convention de Veille foncière et de définition de projet: 25/03/05 Montant 1 M Objectifs de départ : - Production de logements dans le centre ancien (proximité mairie). - Programme peu dense : 30 à 40 logements à l hectare, dont la 1ère tranche est localisée au sud du périmètre de veille. Vue du village et de l Hôtel de ville
L IMPULSION DE LA DEMARCHE DE PROJET avenant 1 : extension du périmètre 1er semestre 2005 Une 1ère étude urbaine initiée par la CPA démontre que l opération ne peut être équilibrée à partir des seuls terrains retenus par la ville. Le périmètre de veille et d études doit être élargi, et étendu au nord du premier périmètre. Le maire sollicite l EPF dans ce sens. Juin 2005: avenant à la convention. Le budget est inchangé. Légende : Terrains soumis à sursis à statuer Périmètre Sud de veille foncière Périmètre Nord
Définition des besoins 2ème semestre 2005 La problématique du logement Proposer des solutions à une population qui se renouvelle (jeunes, familles aux revenus moyens et modestes) et aux seniors Favoriser les opérations d ensemble en collectif et la création de logements diversifiés pour une plus grande mixité sociale Les équipements publics et les services Étoffer le centre actuel et le doter de nouveaux équipements et de services, pour un meilleur fonctionnement et pour répondre aux besoins d une population croissante L intégration dans le village Proposer une architecture homogène ne distinguant pas le différents types d habitat (logements à coûts maîtrisés et logements libres) et respecter l esprit village. Tous ces aspects s inscrivent dans la politique de remise en valeur du centre du village adoptée par la commune
L exemple architectural Visite à LOURMARIN (84)
Choix d un scénario décembre 2005 SCENARIO 2 «créer une nouvelle place» SCHEMA D'AMENAGEMENT La démarche de pré projet est alors engagée et doit aboutir à 3 scénarii partis d'aménagement Création d'une place ouverte sur la rue de la République. Des immeubles d'habitation R+2 entourent ce nouvel espace public et peuvent accueillir ponctuellement commerces et services en rez de chaussée. Chaque scénario comprend un parti d aménagement, un programme, un bilan financier de l opération d aménagement Le centre médical est localisé dans le bâtiment situé à l'ouest à l'entrée de la place. Le dénivelé permet d'aménager des parkings semi enterré, et de libérer le long de la rue pour le stationnement public. S C E N A R IO 2 R+ 2 R+ 1 Quatre autres immeubles R+2 de dimension plus modeste, également répartis entre secteur Nord et secteur Sud, accompagnent cet ensemble. Fa c a d e s c o m m e rc ia l e s E s p la n a d e, p l a c e E s p a c e s v e rts, ja rd i n s Vo ie s C h e m in e m e n ts p i e to n s S ta tio n n e m e n t Les 3 scénarii font débat au sein du conseil municipal...tandis que le PLU est en cours de révision. Concertation publique préalable engagée avec la population (nov/déc.2005) Les espaces situés en arrière plan sont consacrés à l'habitat individuel à l'image des quartiers riverains. plan coupe PROGRAMME LOGEMENTS 77 REPARTITION total 70 logements collectifs (R+2) 7 logements individuels STATIONNEMENT 129 pl. SERVICES 150 m2 centre médical EQUIPEMENTS PUBLICS 700 m2 place publique logements à coût maitrisé logements libres TOTAL parking public pl. de s tationnement / lgt 25 en parking public 104 en stationnement privé dont 5O% en semi-enterré Le scénario n 2 est adopté à l unanimité. Le choix final fait l objet d une délibération du Conseil municipal, le 19 déc.2005 Le projet est inscrit dans les orientations d aménagement du futur PLU, Projet du PLU arrêté en février 2006. Composition d'une centralité autour de la place Bâtiment collectif en retrait des riverains au nord Coût d'aménagement réduit (réalisation d'un jardin)impact visuel limité du stationnement semi enterré Forte contribution aux espaces publics Meilleure réponse aux objectifs de mixité sociale SUD 12 33 53 32 12 24 45 77 25 1,35 BILAN L équilibre recettes et dépenses peut être atteint avec ce programme La commune tire le bilan de la concertation + 20 NORD - LES OPTIONS ARCHITECTURALES Large place aux logements collectifs en R+2 Difficulté de gestion des espaces verts en copropriété Traitement du dénivelé au contact des riverains Gestion du stationnement en épi sur la rue place ouverte, le cas de Lourmarin
Le programme retenu en 2005 Une meilleure réponse aux objectifs de mixité sociale Une forte contribution des espaces publics Le programme est mixte, il comprend 7696 m² de SHON : Environ 77 logements dont 42% en locatif social 70 logements collectifs (R+2) et 7 maisons individuelles Stationnement 129 places dont 25 publiques 450 m² de Commerces et Service dont un centre médical 150m² Quatre autres immeubles en R+2 également répartis entre le Nord et le Sud Équipement public : 700m² de place Création d un chemin piéton au sud reliant les logements aux écoles et structures publiques. Nous sommes passés de 30 logts/ha à 66 logts/ha
2006-2008: les négociations et la définition du projet
2006: De la veille foncière à la réalisation l EPF passe de la veille à la phase de réalisation par délégation de la DUP. Afin de faire face aux premières négociations amiables avec les propriétaires, un Avenant n 2 à la convention est signé pour augmenter le budget à 2,5 M. 3 propriétaires sur 6 ont décidé de vendre, le reste ne pourra se faire que par DUP
Les acteurs engagés UNE COMMUNAUTE D INTERÊTS La Commune de Coudoux Elle a décidé de réviser son PLU et a fixé de nouvelles orientations qui ont conduit à ce projet La Communauté du Pays d Aix (CPA). Elle a mis en œuvre une démarche de Programme Local de l Habitat (PLH). Le projet d aménagement du Grand Coudoux correspond aux besoins des actifs de la CPA tels que décrits dans le PLH. L Etablissement Public Foncier PACA Il a pour mission de participer activement à la maîtrise foncière (achat des terrains, dossier DUP, préemption, expropriation, ), et enfin de finaliser l adoption d un projet et du choix des opérateurs Famille et Provence Le bailleur social choisit par la commune pour le logement social Villenova L opérateur privé choisit par la commune pour réaliser le projet Volumétrie traditionnelle du village provençal R + 2 en alignement sur la rue
LE PROJET RETENU EN PLAN MASSE
L ESQUISSE DE L ARCHITECTE
Insertion dans le site
2008-2013: L expropriation, la redéfinition et la réalisation
2008-2009 nouvelle municipalité vers un quartier durable L EPF possède 25% de l emprise du projet. Dépôt du dossier de DUP en juin 2007, observations de la Préfecture en déc. 2007. Modifications du dossier en sept 2008, Enquêtes publiques conjointes janvier 2009. Avis Favorable du Commissaire enquêteur en mars 2009, demande d Arrêté de DUP et de Cessibilité en avril 2009, soit au terme d une démarche qui aura pris au total 2 ans Acquisition amiable en vert, le reste par DUP
2010 :Procédure judiciaire La reprise des négociations amiables après arrêté de DUP Préparation à la fixation des indemnités par le juge (2010) fixation judiciaire du prix qui porte le cout global du foncier à plus de 3 300 000 (2 300 000 estimé en 2009) L équilibre financier n est plus assuré Recherche de partenaires 2011- Reconnaissance de l intérêt communautaire de l opération d aménagement - L APS et l APD de l opérateur, La consolidation du bilan de l opération La recherche des aides au financement des équipements publics. Préparation à la promesse de vente à l opérateur. Décembre 2010: prise de possession des terrains par l EPF, et négociation avec les opérateurs sur le prix de cession
2011 :vers un Ecoquartier - - Lancement de la démarche de quartier durable avec la CPA et la Région. Le comité de pilotage applique la démarche des Eco maires dont la CPA est partenaire et la démarche du Ministère avec les 20 cibles Eco quartier. Etude complémentaire pour les espaces publics et pour le choix des objectifs «Eco quartier», Réponses à l appel à projet Etat et celui de la Région. Autres acteurs: La Région, le Département, l ADEME, Le CAUE
2011 :les objectifs Ecoquartier Objectifs DD du projet : Energie, mixité sociale, eaux, qualité de l environnement, gestion de la mobilité, paysage, participation des acteurs, innovation sociale, gestion de la densité, éducation à l environnement, renforcement des réseaux, Réalisations DD exemplaires : Les réflexions intervenues dans le cadre de la démarche Eco quartier, ont amené la commune au souhait d'affiner l'approche de l'organisation et du traitement des espaces publics, des déplacements et de la concertation. La commune a engagé des démarches de concertation du public avec l organisation d un forum citoyen sur la mise en place de ligne PEDIBUS, de zone 30, de développement de mode doux, de transport en commun. L accès au centre ville, la gestion et le positionnement des aires de parking sont des éléments sensibles ainsi que : la place de l'automobile, la sécurité, les énergies renouvelables. La commune a acté l installation d un réseau de chaleur au bois, positionné dans le projet «Grand Coudoux», pour desservir le quartier et les bâtiments publics et privés.
2011 Le scénario retenu 92 logements dont 35% de logements aidés, 450 m² de Commerces et Services dont un centre médical Place publique et cheminement piéton. Nous sommes passés de 30 logts/ha à 77 logts/ha
Le programme Détails programme Données générales de l opération Adresse de l opération : Rue de la République 13111 Coudoux Destination principale: Habitation, commerces Type construction : Immeuble, maison de ville, maison individuelle Potentiel logements : 77, OA du PLU Nombre de logements réalisés : 92 Equipements : centre commercial et commerces, stationnement public Surface totale terrain : 1,2415 ha Surface bâtie projetée SHON : 7696 M2, Surface bâtie réalisée SHON : 8485 M2, Atouts du site : face à la Mairie, centre, desservi, Contrainte du site : stationnement et circulation Démarche de Pré Projet : Oui Maitrise d ouvrage : Commune et CPA AMO Maitre d ouvrage: CPA Bureaux d études : Villes et paysages, TEP 2E, SETOR, CERETTI Architectes : Manuel CANAS Aménageurs : Ville Nova aménageur et SPLA «Pays d Aix territoires» Promoteurs : Ville Nova Partenaires : CPA, Région, Département, EPF, CAUE, ADEME, CEJU Type habitat : Libre, aidés Nombre sociaux : 31 Nombre accession sociale : 0 Nombre libre : 61 % Programmes logements aidés : 33% Logeur social : Famille et Provence Labels construction : BBC Densité de construction : 77 logts/ha Etude faisabilité : oui, ADELE consultant, Territoires et Habitat, PUECH Etudes pré-opérationnelles : oui, Ville et Paysages Etudes opérationnelles : oui Montant prévisionnel bilan : 6 M
Montage, évolution et financement de l opération
De l opération d aménagement initiale : - Un maître d Ouvrage : Commune de Coudoux - Un opérateur foncier public en cours de maîtrise des terrains (amiable+dup) - Un promoteur et un bailleur social avec un architecte commun - Une étude de faisabilité VRD, comprenant une place et un cheminement piétons
Le Bilan simplifié avant DUP Dépenses Recettes Acquisition du foncier par EPF et frais (études, géomètre): 2 199 982 Cession du foncier aux opérateurs (prix de revient) : 2 199 982 Travaux d aménagement publics : 530 000 (espace publique et réseaux) Total dépenses : 2 729 982 Total recettes: 2 199 982 + taxes en vigueur + subventions
Vers l Ecoquartier - Co maîtrise d Ouvrage : Commune de Coudoux, Communauté du Pays d Aix - Ensemble des acquisitions réalisées par l EPF (amiable+dup) - Un promoteur et un bailleur social avec un architecte commun - Cahier des charges de cession commun comprenant les cibles DD visées (RT2012, réseau de chaleur, chantier vert ), ainsi que le projet d ensemble issu de la DUP - Une étude complémentaire, comprenant la requalification de l ensemble des voies et cheminements piétons dans le périmètre de l opération, création d une voie nouvelle, implantation de la chaudière bois, choix des matériaux
Bilan simplifié après jugement du prix et définition de l Ecoquartier Dépenses Recettes Acquisition du foncier et frais (études, géomètre) : 3 386 896 Cession du foncier : Op Villenova : 2 721 795 Op F&P : 533 190 Déficit foncier pris en charge par la Commune : 131 911 Travaux d aménagement : 2 140 000 (espaces publics et réseaux) Travaux d aménagement : Prise en charge par la commune des réseaux secs humides et chaleur 1 170 000 Prise en charge par la CPA au titre de l intérêt communautaire des espaces publics 970 000 Travaux de requalification avenue de la République : 493 000 Total dépenses : 6 019 896 Travaux de requalification: Prise en charge par la CPA au titre de l entrée de ville 493 000 Total recettes: 6 019 896
Promesses de cession et outils de participation constructeur +10%deSHON en moyenne accordés aux opérateurs pour absorber une partie du surcout et prise en charge par la commune du solde du déficit foncier: - Villenova: 2 721 795 (+80%) soit 491 / m2 SHON - Famille et Provence: 533 190 (+20%) soit 180 / m2 SHON - Commune de Coudoux: 131 911 Un cahier des charges commun aux deux opérateurs: - 23 décembre 2010: signature avec Famille et Provence sur la base de la TLE pour 2 Permis de construire - 31 janvier 2010: signature avec Villenova sur la base d un PUP contenant apports foncier et financier pour 4 Permis de construire
Promesses Villenova et périmètres de PUP Apport foncier du PUP Promesses Famille et Provence Cession commune
Prise en charge publique financière et opérationnelle Maîtrise d Ouvrage CPA Au titre de l Intérêt Communautaire: Au titre de l entrée de ville Montants type de travaux grande place publique 402 000 rue de la Gérôme (partie haute) 118 000 rue de la Gérôme (partie basse) 220 000 Rue Vauvenargues 148 000 Jardin public 40 000 Cheminement piétons 42 000 Total 970 000 montants type de travaux réfection avenue de la République 493 000 Total 493 000 Dont PUP = 54 630 Maîtrise d Ouvrage Commune de Coudoux Réseaux secs et humides : 519 790 - Subvention Région «Agir pour les quartiers durables» = 250 000 - dont PUP = 185 370 - Subvention CG =100 000 Réseau de chaleur : 650 210 - Subvention ademe / région = 506 829 - Autofinancement = 143 381 Ensemble de la conduite des travaux délégué à la SPLA Pays d Aix Territoires
2011- Le PUP avec VILLENOVA PARTICPATION FINANCIERE AU COUT DES EQUIPEMENTS PUBLICS (en valeur et travaux) type de travaux montant travaux évaluation usage par l'opération d'habitat en totalité évaluation usage Villenova réseaux secs et humides 713 000,00 40% 285 200,00 réseau de chaleur bois 690 000,00 40% 276 000,00 grande place publique (CPA) 466 320,00 10% 46 632,00 rue vauvenargues (CPA) 160 000,00 5% 8 000,00 2 029 320,00 Apport financier: 615 830 Apport foncier: 375 830 (1331m2) = 240 000 de participation financière 615 832,00
Le PUP avec VILLENOVA explication pratique Cout des équipements publics au moment des négociations: 1 481 660 Capacité de prise en charge par Villenova évalué au travers du bilan à : 50% soit 750 000 Solution trouvée de déduction de la Taxe pour Non Réalisation de Stationnements: -125 000 soit 615 830 Et apport foncier = 375 830 en déduction Apport financier du PUP = 240 000 Pour mémoire: Famille et Provence ne participant pas au PUP, paye 37 856 de TLE
Le PUP avec VILLENOVA Engagement conventionnel Engagement de la commune de réaliser ou faire réaliser l ensemble des équipements nécessaires, dont la liste, le coût prévisionnel, et les délais de réalisation ont été fixés, Engagement de Villenova à verser la fraction du coût prévisionnel des équipements publics prévus, nécessaires aux besoins des futurs habitants ou usager des constructions, Engagement de Villenova à apporter en paiement les terrains désignés, Le fait que ce montant vient en déduction du montant de la participation financière à la charge de l opérateur,
Le PUP avec VILLENOVA Les conditions particulières de la convention Engagement de l opérateur sur la convention de PUP sous réserve de la signature de l acte de cession par l EPF correspondant à l échéance des Permis de construire purgés (30/10/2012), Report de 6 mois de cette date si les PC font l objet d un recours, Tacite reconduction de 1 an, si non obtention, Désengagement possible à la suite, La commune fera son affaire personnelle de la date de démarrage des travaux publics, mais ne pourra réclamer un remboursement quelconque à Villenova en cas de PC non obtenus, Exonération de la Taxe Local d Equipement pendant 10 ans et Participation pour Raccordement à l égout inclus dans le PUP, Si les travaux publics ne sont pas achevés dans les délais fixés, les sommes représentatives du coût seront restituées à Villenova Echelonnement du paiement: - obtention des 4 PC = 60 000 à 24 mois = 60 000 er Livraison 1 logement = 40 000 à 6 mois = 80 000
2012: -Délivrance des PC en juin -Travaux requalification des réseaux par la SPLA en novembre 2013 -Début des travaux opérateurs en février -Construction en mai 2014 Travaux d aménagement des espaces publics par la SPLA
Composition du projet autour d une place de village
Partie sud