n 2010-10 Un conseil complet, neutre et gratuit sur toutes les questions du logement le financement du logement les contrats de vente immobilière et de construction les assurances et les garanties les rapports locatifs la fiscalité UNE INFORMATION NEUTRE ET GRATUITE L ADIL 13 est présidée par le Conseil Général des Bouchesdu-Rhône et vice-présidée par la Préfecture des Bouches-du- Rhône. Elle est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l article L 366-1 du Code de la construction et de l habitation. L ASSAINISSEMENT L'assainissement correspond à tout service chargé en tout ou partie de la collecte, du transport ou de l'épuration des eaux usées. Les collectivités locales doivent s assurer du bon fonctionnement de ce service public en respectant les règles d assainissement (Code Général des Collectivités Territoriales : art. L. 2224-7). Confrontées aux exigences en matière de santé publique et d environnement, ces règles s insèrent également dans le domaine de l urbanisme et de la construction. Pour les particuliers, l'évacuation des eaux usées peut s'effectuer par rejet dans un réseau d'assainissement collectif (appelé antérieurement tout à l égout) ou dans des équipements d assainissement non collectif. Les eaux usées domestiques comprennent les eaux ménagères (provenant des cuisines, salles d'eau, buanderies...) et les eaux vannes (provenant des toilettes). L assainissement est collectif lorsque l habitation est raccordée à un réseau communal de collecte des eaux usées (le plus souvent dans les milieux urbanisés). Celui-ci a pour fonction de recueillir les eaux usées de toutes origines pour les acheminer vers les stations d épuration où elles sont traitées. Il peut être unitaire, c est-à-dire qu il reçoit les eaux usées mais également les eaux pluviales (essentiellement issues du ruissellement des toitures en ce qui concerne les habitations) ; ou séparatif, c est-à-dire que deux collecteurs séparés permettent de recevoir les eaux usées d un côté, les eaux pluviales de l autre. Le traitement des eaux usées est réalisé dans les stations d épuration. Les matières polluantes sont retirées pour ne conserver que les eaux «propres» qui sont restituées au milieu naturel. Lorsque l habitation ou l immeuble n est pas raccordée à un réseau d assainissement collectif, les propriétaires ou occupants doivent disposer d un système d assainissement autonome (non collectif) permettant la collecte, le prétraitement, l épuration, et le rejet des eaux usées domestiques.
LES ZONES D ASSAINISSEMENT (CGCT : ART. L. 2224-10) Elles déterminent les obligations en matière d assainissement. Les communes ou EPCI doivent mettre en place un zonage d assainissement consistant à définir les modalités de collecte et de traitement des eaux usées sur la commune. Il s agit notamment de délimiter : - les zones couvertes par l assainissement collectif où elles sont tenues d assurer la collecte des eaux usées domestiques et le stockage, l épuration et le rejet ou la réutilisation de l ensemble des eaux collectées ; - les zones desservies par des installations d assainissement non collectif où elles sont tenues d assurer le contrôle de ces installations et, à la demande des propriétaires, l entretien et les travaux de réalisation et de réhabilitation des installations. Cette délimitation nécessite une enquête publique. Le contenu du dossier d enquête publique comprend un projet de délimitation des zones d assainissement de la commune qui indique les agglomérations d assainissement comprises dans le périmètre du zonage et une notice justifiant le zonage envisagé (CGCT : art. R. 2224-8 et R. 2224-9). Les dispositions du zonage d assainissement doivent ensuite être rendues opposables aux tiers : - pour les communes ayant adopté un plan local d urbanisme (PLU), le zonage d assainissement est annexé au PLU lors de son élaboration ou de sa révision ; - pour les communes n ayant pas adoptée de PLU, l opposabilité du zonage approuvé se traduit par un arrêté municipal. LES REGLES D URBANISME Les exigences en matière d assainissement sont largement prises en compte dans le domaine de l urbanisme, que ce soit dans les documents et règles générales d urbanisme ou au moment de la délivrance d autorisations de construire. Les règles générales d urbanisme Règlement national d urbanisme Pour les communes qui ne sont pas dotées d un PLU, l alimentation en eau potable et l assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l écoulement des eaux pluviales et de ruissellement doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur (CU : art. R. 111-8). Lorsqu un projet de construction prévoit des bâtiments à usage d habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics (CU : art. R. 111-9). En principe, on doit avoir recours à l assainissement collectif, toutefois en l absence de système de collecte des eaux usées, l assainissement peut être assuré par des équipements non collectifs respectant les prescriptions techniques règlementaires (CU : art. R. 111-10 / CGCT : art. R. 2224-17). En outre, pour les ensembles immobiliers tels que les lotissements, les installations collectives doivent être établies de manière à pouvoir se raccorder ultérieurement aux réseaux publics (CU : art. R. 111-10). Plan local d urbanisme Pour les communes dotées d un PLU, les règles d assainissement sont intégrées dans le document d urbanisme local et le règlement national d urbanisme (pour ses dispositions relatives à l assainissement) cesse de s appliquer. Le PLU doit d abord être compatible avec les documents qui lui sont hiérarchiquement supérieurs et traduire leurs exigences éventuelles. Il en est ainsi lorsque le document d orientation du SCOT prévoit de subordonner l ouverture à l urbanisation de zones naturelles ou agricoles à l utilisation préalable de terrains situés en zone urbanisée et desservis par les réseaux publics de distribution d eau, d assainissement et d électricité. Le PLU peut par ailleurs intégrer le zonage d assainissement (CGCT : art. L. 2224-10) qui délimite les zones d assainissement collectif et non collectif (CU : art. L. 123-1, 11 ). Il tient compte des contraintes d assainissement pour délimiter les différentes zones sur son territoire (urbain, à urbaniser, naturelle, agricole). Par la suite, le zonage permet de connaître le mode d assainissement admissible : en ADIL Vous Informe Octobre 2010 2
zone U, le recours à un système d assainissement individuel ne peut être autorisé que dans l attente de la réalisation des équipements collectifs de desserte (RM : JO Sénat du 11.10.07). Dans tous les cas, il revient au préfet, dans le cadre de son contrôle de légalité, de s assurer que l ouverture à l urbanisation de nouveaux secteurs ne puisse pas intervenir alors que la collecte et le traitement des eaux usées ne pourraient pas être effectués dans des conditions conformes à la réglementation en vigueur. Le règlement du PLU peut fixer les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics (eau, électricité et assainissement), et peut aussi définir les conditions de réalisation d un assainissement individuel dans les zones concernés (CU : art. R. 123-9, 4 ). Par ailleurs, les contraintes techniques grevant la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif peuvent justifier que le PLU subordonne la constructibilité des terrains au respect d'une superficie minimale (CU : art. L. 123-1, 12 et R. 123-9). Enfin, les annexes du PLU comprennent à titre informatif les schémas des réseaux d eau et d assainissement et des systèmes d élimination des déchets, existants ou en cours de réalisation, en précisant les emplacements retenus pour le captage, le traitement et le stockage des eaux destinées à la consommation, les stations d épuration des eaux usées et le stockage et le traitement des déchets. Cas des communes littorales : les zones d urbanisation future ne peuvent être urbanisées que sous réserve de l existence ou du début de réalisation d un équipement de traitement et d évacuation des effluents des futures constructions, installations et aménagements. A défaut, elles ne peuvent être urbanisées que si le règlement de la zone précise que les autorisations d'occupation du sol ne pourront être délivrées pour les constructions, installations ou aménagements susceptibles d'être à l'origine d'effluents que sous réserve de la mise en place d'un dispositif d'assainissement autonome adapté au milieu et à la quantité des effluents (CSP : art. L. 1331-13). Ces exigences s appliquent également à la délivrance des autorisations relatives à l ouverture de terrains au camping et au stationnement des caravanes. Autorisations et certificats d urbanisme Information par le certificat d urbanisme opérationnel Comme tout certificat d urbanisme, le CU opérationnel doit indiquer les dispositions d urbanisme applicables au terrain, mais il précise également les modalités de desserte par les réseaux existants ou prévus, notamment en matière d assainissement. En l'absence de réseaux publics existants ou à créer à courte échéance au droit du terrain, le CU opérationnel doit préciser que l opération projetée ne peut se faire en l état, et qu une étude de sol devra être réalisée par le demandeur avant dépôt d'une demande de permis de construire afin de vérifier la faisabilité à cet endroit d'un système d'assainissement non collectif (RM : JO AN du 6.3.07). Enfin, si l obtention d un certificat d urbanisme garantit le maintien des règles d urbanisme pendant 18 mois, cela ne concerne pas les dispositions ayant pour objet de préserver la salubrité publique (dont les règles d assainissement). Autorisation d urbanisme et assainissement La possibilité de construire est liée au respect d obligations générales notamment relatives aux règles d assainissement : «Le permis de construire ou d aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l utilisation des sols, ( ) l assainissement des constructions et l aménagement de leurs abords» (CU : art. L. 421-6). Le respect des règles d assainissement constitue donc l un des éléments conditionnant l octroi d une autorisation d urbanisme et le projet architectural d une demande de permis de construire doit indiquer les modalités selon lesquelles les bâtiments seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d équipements publics, les équipements prévus notamment pour l alimentation en eau et l assainissement (CU : art. R. 431-9). L autorisation d urbanisme (permis de construire, d aménager ou déclaration préalable) doit être refusée, même dans une zone urbaine, lorsque, compte tenu de la destination de la construction projetée, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d eau, d assainissement ou de distribution d électricité sont nécessaires pour ADIL Vous Informe Octobre 2010 3
assurer la desserte de la construction, et que l autorité qui délivre l autorisation n est pas en mesure d indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (CU : art. L. 111-4). Ainsi l insuffisante capacité de la station d épuration d une commune peut constituer une raison suffisante pour refuser un permis d aménager pour un projet de lotissement dont le raccordement serait envisagé sur le réseau public d assainissement (RM : JO Sénat du 23.7.09). En revanche, si la construction ne requiert pas un raccordement aux réseaux publics, le permis ne peut être refusé sur ce fondement (CE : 30.10.96). Dans le cadre de son contrôle des installations d assainissement non collectif, la commune peut être amenée à joindre le document de contrôle à tout dépôt de demande de permis de construire ou d aménager (cf. contrôle de la conformité des installations). INSTALLATION D ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF EN L ABSENCE DE RESEAU COLLECTIF Obligations des propriétaires Installation Les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées doivent être équipés d'une installation d'assainissement non collectif (CSP : art. L. 1331-1-1). Il s agit d une obligation à la charge du propriétaire. En cas de démembrement de propriété, il faut distinguer les frais incombant au nu-propriétaire de ceux dont l usufruitier à la charge. Pendant la période de jouissance de l usufruit, on distingue les charges ordinaires supportées par l usufruitier définies comme «toutes les charges annuelles de l héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l usage, sont censées charges des fruits» (code civil : art. 608) et les charges extraordinaires (code civil : art. 609). Dans la mesure où les frais d installation d un assainissement individuel ne constituent pas des charges régulières, il semble, en fonction de cette distinction, qu il s agisse donc de charges extraordinaires incombant au nu-propriétaire. Entretien A moins qu ils ne demandent à la commune de s en charger (à leurs frais), les propriétaires doivent régulièrement faire assurer l'entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l'etat dans le département, afin d'en garantir le bon fonctionnement (CSP : art. L. 1331-1-1). Les communes peuvent à la demande du propriétaire assurer l'entretien et les travaux de réalisation et de réhabilitation des installations d'assainissement non collectif. Elles peuvent en outre assurer le traitement des matières de vidanges issues des installations d'assainissement non collectif (CGCT : art. L. 2224-8, III). Elles peuvent, comme pour le branchement à un réseau collectif, fixer des prescriptions techniques, notamment pour l'étude des sols ou le choix de la filière, en vue de l'implantation ou de la réhabilitation d'un dispositif d'assainissement non collectif. Exonération de l obligation d installation d un dispositif d assainissement non collectif L obligation de mise en place d un système d assainissement non collectif ne s impose ni aux immeubles abandonnés (c est-à-dire dont la propriété n est réclamée par personne), ni aux immeubles qui doivent être démolis ou doivent cesser d être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d épuration industrielle ou agricole (CSP : art. L. 1331-1-1-I al. 2). Contrôle de la conformité des installations (CGCT : L. 2224-8, III / arrêté du 7.9.09 : JO du 9.10.09) Les communes assurent le contrôle des installations d assainissement non collectif neuves et existantes. Le contrôle des installations d assainissement non collectif que les communes assurent doit être coordonné avec les procédures d instruction des permis de construire. ADIL Vous Informe Octobre 2010 4
Leur mission de contrôle diffère en fonction de la nature de l installation : - pour les installations neuves ou à réhabiliter : elle consiste en un examen préalable de la conception (joint, le cas échéant, à tout dépôt de demande de permis de construire ou d aménager) et en une vérification de l exécution. A l issue du contrôle, la commune établit un document qui évalue la conformité de l installation au regard des prescriptions réglementaires ; - pour toutes les autres installations : elle consiste en une vérification du fonctionnement et de l entretien. Il y a donc un double contrôle des installations d'assainissement non collectif : - un contrôle initial de tous les dispositifs existants à la date qu'elles auront déterminée et au plus tard le 31 décembre 2012, - un contrôle périodique. Ce dernier doit, au minimum, être effectué tous les 10 ans, mais la commune peut faire varier cette fréquence selon le type d'installation et ses conditions d'utilisation. A la suite de sa mission de contrôle, la commune délivre au propriétaire de l'installation d'assainissement non collectif son rapport de visite : il s'agit d'une consignation des observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et d une évaluation des risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par les installations existantes. Le cas échéant, la commune fait des recommandations au propriétaire sur les ajustements à prévoir. En cas de risques sanitaires et environnementaux avérés, elle peut imposer au propriétaire des travaux à effectuer dans un délai de quatre ans. Comme en matière d assainissement collectif, les communes peuvent procéder, avec accord des propriétaires intéressés, aux travaux indispensables au respect de leurs obligations. Une fois le document de contrôle des installations établi, les communes peuvent assurer, avec l accord écrit du propriétaire, l entretien, les travaux de réalisation et les travaux de réhabilitation des installations d assainissement non collectif prescrits (arrêté à paraître). Trois arrêtés en date du 7 septembre 2009 (JO du 9.10.09) précisent respectivement les prescriptions techniques des installations non collectives de faible capacité, les modalités de contrôle des équipements par les services communaux et les modalités d'agrément des personnes qui réalisent les vidanges et prennent en charge le transport et l'élimination des matières extraites. RACCORDEMENT DES IMMEUBLES AU RESEAU COLLECTIF D ASSAINISSEMENT EXISTANT OU NOUVEAU Obligation de raccordement Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte des eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire (CSP : art. L. 1331-1). Cette obligation existe que l immeuble soit édifié avant ou après la mise en place du réseau de collecte. En l absence de réseau, les immeubles doivent être équipés d une installation d assainissement non collectif (cf. Installation d assainissement non collectif). Dès lors qu existe une obligation de raccordement pour le propriétaire, la commune ne peut pas, à l inverse, refuser ce raccordement. Raccordement des immeubles existants Lors de la construction d un réseau public de collecte des eaux usées, le propriétaire d un immeuble existant a l obligation de se raccorder à l égout dans un délai de 2 ans à compter de la mise en service du réseau, sauf prolongation ou exonération prévue par arrêté municipal (CSP : art. L. 1331-1). ADIL Vous Informe Octobre 2010 5
Raccordement des immeubles nouveaux Pour les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau, aucun délai n est expressément prévu. Le raccordement doit être réalisé lors des travaux de construction, puisqu il fait parti des prescriptions dont le respect est nécessaire à la conformité de la construction. Participation dans l attente du raccordement Entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l'immeuble (ou l'expiration du délai accordé pour le raccordement), la commune peut décider de percevoir auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance d assainissement (CSP : art. L. 1331-1). Exonération et prolongation des délais de raccordement (arrêté interministériel du 19 juillet 1960, modifié par arrêté du 28 février 1986) Certains immeubles sont exonérés de l obligation de raccordement : - ceux déclarés insalubres à titre irrémédiable, faisant l objet d une interdiction définitive d habiter (CSP : art. L. 1331-28 et s.) ; - ceux frappés d un arrêté de péril prescrivant leur démolition (CCH : art. L. 511-2) ; - ceux difficilement raccordables, dès lors qu ils sont équipés d une installation d assainissement autonome conforme : notamment ceux dont la date de construction est antérieure à celle de la mise en service de l'égout public et pour lesquels le raccordement n'est pas réalisable au plan technique dans les conditions habituelles (RM : JO Sénat du 8.4.99). Eu égard aux compétences qui lui sont dévolues en matière de salubrité des immeubles, le maire, en accordant des dérogations à l'obligation de raccordement au réseau d'assainissement collectif qu'il apprécie en fonction des circonstances locales, agit ainsi au titre de ses pouvoirs de police, lesquels sont légalement exercés sous le contrôle du préfet (RM : JO Sénat du 19.6.08). Par ailleurs, le maire peut accorder des prolongations du délai de raccordement qui ne peuvent excéder 10 ans, après approbation du préfet : - aux propriétaires d'immeubles ayant fait l'objet d'un permis de construire datant de moins de dix ans, lorsque ces immeubles sont pourvus d'une installation réglementaire d'assainissement autorisée par le permis de construire et en bon état de fonctionnement ; - aux propriétaires non imposables lorsque leur situation financière le justifie. Travaux et frais de raccordement La commune assure le contrôle des raccordements au réseau public de collecte, la collecte, le transport et l'épuration des eaux usées, ainsi que l'élimination des boues produites (CGCT : art. L. 2224-8). La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. Cela permet d assurer globalement un contrôle sur l ensemble des eaux rejetées (pluviales et domestiques). Auparavant des difficultés pouvaient apparaître dès lors que les réseaux n étaient pas conçus pour accueillir à la fois les eaux usées et les eaux de pluies. On distingue les parties publiques et privées du raccordement au réseau d assainissement. Partie publique du branchement Elle correspond aux ouvrages de raccordement situés sous la voie publique, et qui s étend jusqu au regard le plus proche des limites du domaine public, celui-ci compris. Ces parties de branchements sont incorporées au réseau public, et deviennent donc propriété de la commune. Celle-ci en assure l'entretien et en contrôle la conformité (CSP : art. L. 1331-2). Lors de la construction d un nouveau réseau public (ou de l'incorporation d'un réseau public de collecte pluvial à un réseau d'évacuation d'eaux domestiques), la commune peut exécuter d office les parties des branchements situées sous la voie publique, jusque et y compris le regard le plus proche des limites du domaine public (CSP : art. L. 1331-2). ADIL Vous Informe Octobre 2010 6
Cela ne fait pas obstacle à ce qu un particulier prenne à sa charge la réalisation du branchement y compris sur la partie publique du branchement, sous réserve dans cette circonstance de solliciter au préalable une permission de voirie auprès de la commune (RM : JO AN du 7.8.00). Pour les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau public, les propriétaires peuvent demander à la commune de se charger de l'exécution du branchement (CSP : art. L. 1331-2). Pour agir, la commune doit nécessairement être préalablement sollicitée par le propriétaire. La commune peut exiger des propriétaires le remboursement des dépenses engagées pour le branchement au réseau public : ce coût peut être majoré, dans la limite de 10 % pour frais de gestion (CSP : art. L. 1331-2 al.4). Une délibération du conseil municipal doit être prise qui fixe les modalités. Ce remboursement peut être exigé, que les travaux aient été réalisés d office par la commune ou à la demande du propriétaire. Dès lors que le conseil municipal a décidé de l instituer, ce remboursement est exigible des propriétaires de tous les immeubles de la commune. Partie privée du branchement Frais de raccordement Elle correspond aux ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées de l immeuble jusqu à la partie public du branchement. Ce branchement privé, et y compris éventuellement sous la voie publique, est à la charge exclusive du propriétaire de l immeuble, même lorsqu il s agit de travaux effectués par la commune à sa demande (mise en conformité de la partie privée, suppression des fosses). Le propriétaire est tenu de financer les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement. Dans le cadre des relations bailleur / locataire, ce dernier ne pourrait se voir réclamer les frais de raccordement qu en vertu d une clause expresse du bail (Cass. Civ III : 17.10.90 ; n 89-14.823). Dans une copropriété, ces frais sont à la charge du syndicat des copropriétaires en fonction de l'utilité que présente le raccordement pour chaque lot. Conformité des ouvrages Ces ouvrages doivent être conformes à la réglementation et maintenus en bon état de fonctionnement par le propriétaire. C est la commune qui en contrôle la qualité d'exécution et également leur maintien en bon état de fonctionnement (CSP : art. L. 1331-4). Pour vérifier le bon entretien de ces ouvrages, les agents du service d assainissement ont accès aux propriétés privées (CSP : art. L. 1331-11). S il est fait obstacle à ce droit d accès, l'occupant peut être astreint par la commune au paiement de la somme équivalente à la redevance d assainissement (CSP : art. L. 1331-8). Mais le propriétaire peut également demander à la commune qu elle assure les travaux de mise en conformité de ces ouvrages depuis le bas des colonnes descendantes des constructions jusqu'à la partie publique du branchement et les travaux de suppression ou d'obturation des fosses et autres installations de même nature à l'occasion du raccordement de l'immeuble (CGCT : art. L. 2224-8). Installations obsolètes Dès le raccordement au réseau public, le propriétaire doit, à ses frais, mettre hors d état de servir ou de générer des nuisances, les installations d assainissement collectif rendues obsolètes par le branchement au réseau collectif (CSP : art. L. 1331-5). Distinction : frais de branchement / PRE Il faut distinguer la participation pour raccordement à l égout (PRE) du remboursement éventuel des frais de branchement. Seule la PRE constitue une contribution d urbanisme (au sens de l article L. 332-6-1 du code de l urbanisme). Mais il est possible pour un propriétaire d avoir à payer la PRE ainsi que des frais de branchements au réseau d assainissement. ADIL Vous Informe Octobre 2010 7
Participation pour raccordement a l égout des nouveaux immeubles Les propriétaires des immeubles édifiés postérieurement à la mise en place du réseau public de collecte auquel ils doivent être raccordés peuvent être astreints, pour tenir compte de l économie qu ils réalisent en évitant la mise en place d une installation d assainissement individuelle réglementaire, à verser une participation s élevant au maximum à 80 % du coût de pose et de fourniture d une telle installation (CSP : art. L. 1331-7). Mise en place Il faut une délibération du conseil municipal qui fixe le montant de cette participation. La délibération ne peut en aucun cas prévoir que l application de la participation sera rétroactive. Fait générateur Le fait générateur de la participation est constitué par l autorisation de construire l immeuble soumis au raccordement. La participation n est exigible qu à partir du moment où le raccordement est effectif. Débiteurs C est le propriétaire de l immeuble qui est normalement débiteur de la participation. Toutefois, en cas de VEFA, c est le constructeur qui en est le débiteur en tant que représentant du ou des propriétaires. La participation pour raccordement à l'égout d'un immeuble en copropriété est à la charge du syndicat des copropriétaires. Cette charge est répartie en fonction de l'utilité que présente le raccordement pour chaque lot. Dans un lotissement, la participation peut être réclamée au lotisseur et non au constructeur (CU : art. L. 332-12). Opérations concernées La PRE ne concerne que les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service de l'égout. Néanmoins, est assimilée à une construction nouvelle la transformation d un immeuble dont l utilisation n exigeait pas de système d épuration. Par ailleurs, en cas d extension d une construction existante, la commune pourrait exiger le paiement de la PRE si elle justifie que le réseau existant n est pas suffisant. SANCTIONS EN CAS DE NON RESPECT DES OBLIGATIONS DES PROPRIETAIRES : ASSAINISSEMENT COLLECTIF ET NON COLLECTIF Travaux d office de la commune Le défaut de raccordement peut conduire la commune, après mise en demeure, à procéder, d office et aux frais du propriétaire, aux travaux indispensables (CSP : art. L. 1331-6). Cette intervention de la commune peut également concerner le branchement privé (cf. Partie privée du branchement) ou la mise hors services des fosses et installations assimilées, si le propriétaire n y a pas satisfait. En matière d assainissement non collectif, les communes peuvent procéder, avec accord du propriétaire et à ses frais, aux travaux indispensables au respect de leurs obligations (CGCT : art. L. 2224-8, III / arrêté à paraître). Sanction financière au non-raccordement Tant que l immeuble n est pas raccordé, son propriétaire est astreint au paiement d une somme au moins équivalente à la redevance qu il aurait payée au service public d assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau (CSP : art. L. 1331-8). Cette somme peut être majorée par le conseil municipal dans la limite de 100 %. Cette sanction financière peut également être infligée au propriétaire s il ne respecte pas son obligation de mise hors service des installations d assainissement non collectif (CSP : art. L. 1331-5), son obligation de s équiper d un système d assainissement non collectif maintenu en bon état de fonctionnement (CSP : art. L. 1331-1-1), ou encore lorsque le branchement effectué n'est pas conforme ou ne s'accompagne pas du respect des obligations annexes (ex. suppression des anciennes fosses). ADIL Vous Informe Octobre 2010 8
LE CAS DES RACCORDEMENTS PROVISOIRES Le raccordement au réseau d assainissement, mais également à l électricité ou au gaz déterminent l habitabilité d un logement. Des branchements provisoires peuvent être autorisés pour des cas particuliers, mais des difficultés apparaissent pour des situations provisoires qui deviennent durables, et que les pouvoirs publics ont bien du mal à maîtriser. En effet si le maire peut s opposer au branchement définitif aux réseaux d eau, d électricité, de gaz ou de téléphone d une caravane installée en méconnaissance des règles d urbanisme (CU : art. L. 111-6), cette interdiction ne concerne pas les branchements provisoires. Dès lors, des nomades installant leurs caravanes sur un terrain leur appartenant, mais classé en zone non constructible, pourront exiger un branchement provisoire aux réseaux. La notion de «branchement provisoire» n'est encadrée par aucune disposition réglementaire limitant sa durée, et le juge se prononce rarement sur cette question. Il a toutefois annulé une décision d'opposition à un branchement pour la durée de l'hiver, en raison du caractère d'urgence lié aux conditions de vie des occupants d'une caravane (CE : 9.4.04, «Commune de Caumont-sur-Durance»). Ainsi, un branchement peut être considéré comme provisoire lorsqu'il est demandé pour une raison particulière et une période limitée (saison froide, durée d'un chantier ou encore attente de reconstruction d'une habitation détruite), bien que la durée de l'installation ne puisse être connue avec précision. Le branchement est réputé définitif lorsque les services d'edf ont, après avoir procédé à la vérification de la conformité des installations avec les normes, délivré l'attestation de conformité. Une fois le branchement réalisé, les règles d urbanisme ne permettent pas de fonder en droit une décision de suppression de branchement. La seule situation le permettant est l exécution d office d une décision de justice pénale ayant ordonné la démolition d une construction illicite (CU : art. L. 480-9). En dehors de ce cas, seuls les concessionnaires de réseaux peuvent suspendre l accès. Le maire peut néanmoins leur adresser une injonction de faire en cas de trouble à l ordre public (RM : JO Sénat du 30.10.08). SERVICE ET REDEVANCE D ASSAINISSEMENT L assainissement collectif est à la charge des communes. En revanche, les usagers ne disposant pas du réseau collectif doivent se doter d une installation d assainissement non collectif (CSP : art. L. 1331-1-1). Cette dernière est contrôlée par le service public d assainissement non collectif (SPANC), qui est un service public à caractère industriel et commercial. La mission du SPANC consiste à contrôler l installation au stade de la construction ou, pour les installations existantes, établir un diagnostic de bon fonctionnement. Le SPANC peut également prendre en charge l entretien voire la réhabilitation des installations. Gestion du réseau d assainissement Lorsqu un réseau d assainissement a été créé, la commune doit le gérer et l entretenir. Elle doit financièrement le gérer «comme un service à caractère industriel et commercial» (CGCT : art. L. 2224-11). Que cette exploitation ait lieu en régie directe, à simple autonomie financière ou personnalisée, ou bien à travers le régime de la concession ou de l affermage, la commune doit équilibrer ses recettes et des dépenses, d où l institution de la redevance d assainissement. Cette dernière concerne l assainissement collectif et non collectif. Il s agit de la somme que perçoit tout service d assainissement quel que soit son mode de fonctionnement, et qui est versée en contrepartie d un service rendu. La redevance est instituée par délibération du conseil municipal ou de l organe délibérant de l EPCI compétent qui en fixe l assiette et le tarif. Tarif de la redevance Redevance d assainissement collectif (CGCT : art. R. 2224-19-2) Elle comprend : - une partie variable déterminée en fonction du volume d eau prélevé par l usager sur le réseau public d eau potable ou sur toute autre source qui génère une eau usée rejetée dans le réseau public de collecte ; ADIL Vous Informe Octobre 2010 9
- une partie fixe calculée pour couvrir tout ou partie des charges fixes du service d assainissement. Elle n est pas instituée automatiquement. Si une utilisation d eau ne génère pas une eau usée pouvant être rejetée dans le réseau d assainissement, il n y aura pas versement d une redevance d assainissement ou du moins cette utilisation ne rentrera pas dans le calcul de la redevance. Redevance d assainissement non collectif (CGCT : art. R. 2224-19-5) Elle comprend : - une partie qui couvre les charges de contrôle de la conception, de l implantation, de la bonne exécution et du bon fonctionnement des installations. Cette part est déterminée par le conseil municipal ou par l assemblée délibérante de l EPCI, en fonction de la situation, de la nature et de l importance des installations. La tarification peut être forfaitaire ; - une partie qui couvre, le cas échéant, les charges d entretien de ces installations. Redevance et utilisation de l eau A partir du moment où un réseau d assainissement est créé, il y a une obligation de s y raccorder puis de verser une redevance d assainissement (collectif ou non collectif) au titre du service rendu. Dès lors que l immeuble est raccordable, la redevance d assainissement (ou une somme équivalente dans l attente du raccordement) est due, le montant de celle-ci varie logiquement en fonction du volume d eau consommé. S il n y a aucune consommation, seule la partie fixe peut, en principe, être demandée. Il convient de noter qu il a pourtant été admis que «même si un immeuble est raccordé au réseau public d assainissement, la redevance n est pas due en l absence de rejets d eaux usées dans le réseau. L usager potentiel du service d assainissement doit fournir les éléments permettant d établir qu il ne rejette pas d eaux usées dans le réseau. C est le cas notamment si aucun abonnement d eau n a été souscrit pour un immeuble, ou si l eau utilisée est fournie par des branchements spécifiques qui ne sont pas reliés à un immeuble, quel qu en soit l usage, personnel ou professionnel» (RM : JO AN du 21.12.98). Redevance d assainissement instituée en contrepartie de certains travaux Elle peut tout d abord être instituée en cas de travaux de raccordement au réseau public de collecte. Il s agit des travaux réalisés par la commune à la demande des propriétaires, «depuis le bas des colonnes descendantes des constructions jusqu à la partie publique du branchement, et les travaux de suppression et d obturation des fosses et autres installations de même nature à l occasion du raccordement de l immeuble» (CGCT : art. L. 2224-8, II). Elle peut également être instituée en cas de travaux réalisés par la commune à la demande des propriétaires, pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte. Il s agit des travaux d entretien, des travaux de réalisation, des travaux de réhabilitation, du traitement des matières de vidange des installations d assainissement non collectif (CGCT : art. L. 2224-8, III). Facturation et redevable de la redevance Qu il s agisse de la redevance d assainissement collectif ou non collectif, celle-ci est toujours versée par l usager du réseau. L usager est la personne raccordée (ou raccordable) au réseau, c est-à-dire la personne qui, à l occasion de la jouissance d un immeuble raccordé (ou raccordable) prélève de l eau potable à une source publique ou non. La facturation de la redevance est faite au titulaire de l abonnement d eau. En cas de bail, la redevance est à la charge du locataire, consommateur de l eau qui sert au calcul de la redevance. La facturation des sommes dues par les usagers est faite au nom du titulaire de l'abonnement à l'eau, à défaut au nom du propriétaire du fonds de commerce, à défaut au nom du propriétaire de l'immeuble. Toutefois, la part de la redevance d'assainissement non collectif qui porte sur le contrôle de la conception, de l'implantation et de la bonne exécution des installations est facturée au propriétaire de l'immeuble (CGCT : art. R. 2224-19-8). Dans le cadre des relations entre le locataire et le bailleur, le décret du 26 août 1987 (n 87-713) dispose que sont récupérables " les dépenses relatives à la consommation d'eau incluant l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique (CSP : art. L. 1331-1 et s.). ADIL Vous Informe Octobre 2010 10
Concernant la redevance d assainissement non collectif, il faut distinguer : la part de la redevance qui couvre les charges de contrôle de la conception, de l'implantation et de la bonne exécution des installations : elle est à acquitter par le propriétaire et n'est pas récupérable sur les charges locatives ; la part de la redevance qui couvre les charges de contrôle du bon fonctionnement : elle est en revanche due par l'occupant du logement. Concernant la redevance d assainissement collectif, au même titre que les consommations d eau, elle fait partie des charges locatives récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Si ce dernier est lui-même l abonné du service d eau, il est directement destinataire de la facture et le propriétaire n a pas à intervenir. VENTE D UN IMMEUBLE NON RACCORDE A L ASSAINISSEMENT Le vendeur est tenu d une obligation générale d information (code civil : art. 1134), d une obligation de délivrer un ouvrage conforme mais, surtout, il est tenu à la garantie des vices cachés (code civil : art. 1641). Ainsi, la mauvaise foi du vendeur est démontrée si celui-ci connaissait l absence de raccordement de la maison aux égouts, et qu en outre le vice n était pas décelable par l acquéreur lors des visites (CA Paris 2ème ch. B : 17.6.04). Il est possible de prévoir les conséquences du défaut d information de l acquéreur relative à l assainissement. Le juge peut sanctionner le vendeur sur des fondements divers, tels le vice du consentement, l obligation de délivrance d un immeuble conforme ou garantie des vices cachés. A compter du 1 er janvier 2011, la vente de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation non raccordé au réseau d'assainissement devra être accompagnée d un diagnostic d assainissement établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif. Ce document établi à l issue du contrôle effectué par la commune devra être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l acte authentique (CCH : art. L. 271-4 à L. 271-6). Il s agit du rapport de visite réalisé par la commune à la suite de sa mission de contrôle (cf. Contrôle de la conformité des installations). Le contrôle des installations d assainissement non collectif doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l acte de vente. S il est daté de plus de trois ans ou est inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. En cas de non-conformité de l installation d assainissement non collectif lors de la signature de l acte authentique de vente, l acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d un an après l acte de vente. Ce diagnostic d assainissement s ajoute aux sept autres constats ou états (amiante, plomb, termites, gaz, risques naturels et technologiques, installation électrique, performance énergétique) qui composent le dossier de diagnostic technique. Si le vendeur ne produit pas ce document, il ne pourra pas se prévaloir de la clause d exonération de la garantie des vices cachés. Centres d Information sur l Habitat NUMERO UNIQUE : 04 96 11 12 00 Marseille 7, cours Jean Ballard - 13001 Marseille Lundi : 14h - 17h30 Du mardi au vendredi : 9h - 12h30 / 14h - 17h30 Permanence téléphonique en continu Visites uniquement sur rendez-vous Aix-en-Provence 8, rue de la Molle - 13100 Aix-en-Provence Permanence téléphonique en continu Lundi : 14h - 17h30 - Du mardi au vendredi : 9h - 12h30 / 14h - 17h30 Visites uniquement sur rendez-vous Du mercredi au vendredi : 14h - 17h30 Visites sans rendez-vous Les mardis : 14h00-17h30 et vendredis : 9h00 12h30 Pour connaître les adresses et horaires de nos permanences ou prendre rendez-vous, vous pouvez nous appeler au 04 96 11 12 00 ou consulter notre site Internet : www.adil13.org ADIL Vous Informe Octobre 2010 11
EXPERTISE JURIDIQUE En tant qu appui technique, l ADIL rédige à la demande de ses membres, des notes juridiques sur des points précis dans le domaine du logement. SERVICE SVP En continu, et de manière prioritaire, un conseiller juriste et financier de l ADIL répond instantanément (ligne directe : 04.96.11.12.09) aux questions de ses partenaires, travailleurs sociaux et élus. ORGANISME DE FORMATION AGREE Un programme annuel de 4 cycles de formation pour ses membres (soit 10 journées) sur les thèmes du logement : rapports locatifs, contentieux du logement, qualité de l'habitat et politiques publiques de l'habitat. VEILLE JURIDIQUE L ADIL, assure pour les acteurs de l habitat, une veille sur l évolution de la réglementation dans tous les domaines du logement. Celle-ci prend la forme du bulletin l ADIL Vous Informe (mensuel) et du service Flash Info Logement (via les messageries électroniques des partenaires). OBSERVATOIRE DEPARTEMENTAL DES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVE L'ADIL 13 met en place un Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé avec le concours de la FNAIM 13. Il a pour principal objet de connaître le niveau des loyers ainsi que leur évolution à l'échelle du département et des EPCI. SITE EXTRANET RESERVE AUX PARTENAIRES DE L'ADIL Le site Extranet de l'adil 13 permet à ses partenaires, à l'aide d'un mot de passe, d'accéder à une véritable veille habitat (presse locale, flash info, veille juridique), aux barèmes du logement et à l'expertise juridique de l'agence. Les acteurs du logement y trouvent également les études et enquêtes réalisées par l'adil et des indications sur les prix de l'immobilier. Enfin, ils peuvent connaître, dans le détail, le programme de formation de l'adil et toutes autres informations utiles. L ADIL 13 participe également à la mise en œuvre des politiques publiques locales et nationales du logement (éradication de l Habitat Indigne, logement décent, copropriétés dégradées, prévention des expulsions locatives, O.P.A.H., Programme Local de l'habitat).