www.rdl.gouv.qc.ca Région de Montréal : 514 873-BAIL* Ailleurs au Québec : 1 800 683-BAIL* BAIL d un logement dans une coopérative A *Service de renseignements informatisé 24 heures sur 24 FORMULAIRE OBLIGATOIRE DE LA RÉGIE DU LOGEMENT EN DOUBLE EXEMPLAIRE ENTRE (ÉCRIRE LISIBLEMENT) LOCATEUR N o Rue App. Municipalité Code postal N o de téléphone Autre n o de téléphone (cellulaire) Adresse de courriel Représenté par : LOCATAIRE N o Rue App. LOCATAIRE N o Rue App. Municipalité Code postal Municipalité Code postal N o de téléphone Autre n o de téléphone (cellulaire) N o de téléphone Autre n o de téléphone (cellulaire) Adresse de courriel Adresse de courriel B Les noms indiqués au bail doivent correspondre à ceux que le locateur et le locataire peuvent légalement utiliser. Le terme «locateur» que l on trouve au Code civil du Québec renvoie à la coopérative. DESCRIPTION ET DESTINATION DU LOGEMENT LOUÉ, DES ACCESSOIRES ET DÉPENDANCES (art. 1892 C.c.Q.) Adresse N o Rue App. Municipalité Code postal bre de pièces Stationnement extérieur bre de places Emplacement(s) Stationnement intérieur bre de places Emplacement(s) Remise ou espace de rangement Autres Le locateur et le locataire s engagent, selon les responsabilités de chacun, à respecter la réglementation relative à la présence et au bon fonctionnement d un ou des avertisseurs de fumée dans le logement et dans l immeuble. Initiales du mandataire du locateur C DURÉE DU BAIL (art. 1851 C.c.Q.) BAIL À DURÉE FIXE Ce bail a une durée de. BAIL À DURÉE INDÉTERMINÉE Ce bail est à durée indéterminée, le nombre de semaines, de mois ou d années Du au commençant le. Ni la coopérative ni le locataire ne peuvent mettre fin au bail unilatéralement, sauf pour les exceptions prévues à la loi (mentions 5, 9, 23, 24, 45 et 50). Ils peuvent cependant y mettre fin de consentement. D Le loyer est de $. Par mois Par semaine Le coût total des services est de $. Par mois Par semaine Le loyer total est de $. Par mois Par semaine Le locataire bénéficie d un programme de subvention pour le paiement du loyer. Oui Non LOYER (art. 1855, 1903 et 1904 C.c.Q.) Régie du logement Inscrire, s il y a lieu, le coût des services personnels à l Annexe 6 au bail : services offerts au locataire par le locateur. 1 de 6 Loyer : Le loyer est payable par versements égaux ne dépassant pas un mois de loyer, sauf le dernier versement, qui peut être moins élevé. Le bail d une durée de plus de douze mois peut faire l objet d un seul réajustement du loyer au cours de chaque période de douze mois. Il ne peut varier au cours des douze premiers mois (art. 1906 La coopérative ne peut exiger aucune autre somme d argent du locataire (exemple: dépôt pour les clés). Initiales du locateur Reproduction interdite 00000 00000000
D LOYER (art. 1855, 1903 et 1904 C.c.Q.) (suite) DATE DU PAIEMENT PREMIER TERME Le loyer sera payé le. AUTRES TERMES Le paiement du loyer se fera le 1 er jour Du mois De la semaine Ou le. MODE DE PAIEMENT Le loyer est payable selon le mode de paiement suivant : Argent comptant Chèque Virement bancaire électronique Autre. Le locataire accepte de remettre des chèques postdatés à la coopérative pour la durée du bail. Oui Non LIEU DU PAIEMENT Le loyer sera payable au. Lieu du paiement (indiquer si le paiement est effectué par la poste, le cas échéant) E SERVICES ET CONDITIONS RÈGLEMENT DE L IMMEUBLE Un exemplaire du règlement de l immeuble a été remis au locataire avant la conclusion du bail. Remis le TRAVAUX ET RÉPARATIONS Les travaux et les réparations à être exécutés par la coopérative et leurs échéanciers sont décrits ci-après : Avant la délivrance du logement En cours de bail SERVICES DU CONCIERGE Les coordonnées du concierge ou de la personne à contacter en cas de besoin sont : Adresse de courriel N o de téléphone Autre n o de téléphone (cellulaire) Paiement du premier terme de loyer : Lors de la conclusion du bail, la coopérative ne peut exiger d avance que le paiement du premier terme de loyer (exemples : le premier mois, la premi ère semaine). Cette avance ne peut dépasser un mois de loyer. Paiement des autres termes : Le loyer est payable le premier jour de chaque terme (exemples : mois, semaine), sauf entente contraire. Mode de paiement : La coopérative ne peut exiger la remise d un chèque ou d un autre effet postdaté, sauf entente contraire. Preuve de paiement : Le locataire a droit à un reçu pour le paiement de son loyer en argent comptant (art. 1564 et 1568 Lieu du paiement : Le loyer est payable au domicile du locataire, sauf entente contraire (art. 1566 Règlement de l immeuble : Le règlement de l immeuble établit les règles à observer dans l immeuble. Il porte sur la jouissance, l usage et l entre tien du logement et des lieux d usage commun. S il existe un tel règlement, la coopérative doit en remettre un exemplaire au locataire avant la conclusion du bail pour qu il en fasse partie (art. 1894 Un règlement ne peut contredire le bail ou contrevenir à la loi. Travaux et réparations : La coopérative doit, à la date prévue de la remise du logement, le délivrer en bon état de réparation de toute espèce. Cependant, la coopérative et le locataire peuvent convenir autrement et s entendre sur les travaux et l échéancier de leur exécution (art. 1854 al. 1 et 1893 Toutefois, la coopérative ne peut se dégager de son obligation de livrer le lo ge ment, ses accessoires et dépendances en bon état de propreté, de les livrer et de les maintenir en bon état d habita bilité (art. 1892, 1893, 1910 et 1911 Constat des lieux : En l absence d un constat des lieux (descriptions, photographies, etc.), le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état au début du bail (art. 1890 al. 2 SERVICES, TAXES ET COÛTS DE CONSOMMATION Ceux-ci sont assumés par : Coopérative Locataire Coopérative Locataire Chauffage du logement Taxe de consommation d eau du logement Électricité Gaz Mazout Déneigement et déglaçage } Gaz Stationnement autre usage que le chauffage Électricité Balcon Chauffe-eau (location) Entrée, trottoir, allée Eau chaude (frais d utilisation) Escalier CONDITIONS Le locataire a un droit d accès au terrain. Oui Non Le locataire a le droit de garder un ou des animaux. Oui Non AUTRES SERVICES, CONDITIONS ET RESTRICTIONS (exemples : antenne, barbecue, climatiseur, corde à linge, peinture, piscine, salle de lavage) 00000 00000000 2 de 6 Initiales du locateur
F La coopérative et le locataire ne peuvent demander à la Régie du loge ment de fixer le loyer ou de modifier une autre condition du bail dans les cas suivants. Cocher la situation qui s applique : Le logement est loué par la coopérative à l un de ses membres. OU Le logement est loué par la coopérative à un non-membre : RESTRICTIONS AU DROIT À LA FIXATION DU LOYER ET À LA MODIFICATION DU BAIL (art. 1955 C.c.Q.) Le logement est situé dans un immeuble construit depuis cinq ans ou moins. L immeuble était prêt pour l habitation le. OU Le logement est situé dans un immeuble dont l utilisation à des fins résidentielles résulte d un changement d affectation depuis cinq ans ou moins. L immeuble était prêt pour l habitation le. Le tribunal peut toutefois statuer sur toute autre demande relative au bail (exemple : diminution de loyer). G AVIS AU NOUVEAU LOCATAIRE (art. 1896 et 1950 C.c.Q.) La coopérative n a pas à donner le présent avis lorsqu elle loue un logement à l un de ses membres, ou lorsqu un logement est situé dans un immeuble qui a été construit ou transformé au cours des cinq dernières années, si elle en a fait mention à la section F. Dans ces cas, le locataire ne peut faire fixer le loyer par la Régie du logement. Dans les autres cas, la coopérative doit donner obligatoirement le présent avis lors de la conclusion du bail. Je vous avise que le loyer le plus bas payé pour votre logement au cours des douze mois précédant le début de votre bail, ou le loyer fixé par la Régie du logement au cours de cette période, a été de $. Par mois Par semaine Autre Si une des trois cases ci-contre est cochée et que la situation qui y est décrite persiste, le locataire qui refuse une modification de son bail demandée par la coopérative, telle une augmentation de loyer, doit quitter son logement à la fin du bail (mentions 39 et 41). Si aucune des trois cases n est cochée et si le locataire refuse la modification du bail demandée par la coopé rative et désire continuer à demeurer dans le logement, le bail est alors reconduit. La coopérative peut demander à la Régie du logement de fixer les conditions du bail pour sa reconduction (mentions 41 et 42). Si le nouveau locataire paie un loyer supérieur à celui qui est déclaré dans l avis, il peut, dans les dix jours qui suivent la date de la conclusion du bail, demander à la Régie du logement de fixer son loyer. Si la coopérative n a pas remis cet avis lors de la conclusion du bail, le nouveau locataire peut, dans les deux mois du début de ce bail, demander à la Régie du logement de fixer son loyer. Le nouveau locataire peut également faire cette démarche dans les deux mois suivant le jour où il s aperçoit d une fausse déclaration dans l avis. Le bien loué, les services offerts par le locateur et les conditions de votre bail sont les mêmes. Oui Non Si la case «Non» a été cochée, les modifications suivantes ont été apportées (exemples : ajout de services personnels, d assistance personnelle et de soins infirmiers, stationnement, chauffage) : Signature du mandataire H SIGNATURES Signature du mandataire Signature du locataire (ou de son mandataire) Signature du locataire (ou de son mandataire) Les locataires s engagent solidairement (mentions 11 et 12). Oui Non Toute autre personne qui signe le bail doit indiquer clairement en quelle qualité elle le fait (exemples : autre locataire, caution). (Mention 12) (ÉCRIRE LISIBLEMENT) Signature Qualité Adresse du signataire (ÉCRIRE LISIBLEMENT) Signature Qualité Adresse du signataire I La coopérative doit remettre au locataire un exemplaire de ce bail dans les dix jours de sa conclusion (art. 1895 AVIS DE RÉSIDENCE FAMILIALE (art. 403 et 521.6 C.c.Q.) Un locataire marié ou uni civilement ne peut, sans le consentement écrit de son conjoint, sous-louer son logement, céder son bail ou y mettre fin lorsque la coopérative a été avisée, par l un ou l autre des conjoints, que le logement loué sert de résidence familiale. Avis à la coopérative Je déclare être marié ou uni civilement à. du conjoint Je vous avise que le logement faisant l objet de ce bail servira de résidence familiale. Signature du locataire ou du conjoint du locataire Si le bail comprend des services additionnels à ceux indiqués au présent formulaire, dont des services personnels, remplir l Annexe 6 au bail : services offerts au locataire par le locateur. 00000 00000000 3 de 6 Initiales du locateur
MENTIONS En cas de divergence entre le présent document et les lois applicables au logement, ces lois ont priorité. RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX Les présentes mentions décrivent la plupart des droits et obligations des locateurs et des locataires. Elles résument l essentiel de la loi sur le contrat de bail, soit les articles 1851 à 1978 du Code civil du Québec ( Les exemples donnés dans les mentions ont une valeur informative et servent à illustrer une règle. Pour connaître d autres obligations auxquelles peuvent être astreintes les parties à un contrat de bail, on peut se reporter au Code civil du Québec. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l encontre des exigences de la bonne foi (art. 6, 7 et 1375 Les mentions s appliquent à tout lieu loué à des fins d habitation ainsi qu aux services, aux accessoires et aux dépendances du logement, qu ils soient inclus dans le bail du logement ou dans un autre bail. Des exceptions s appliquent (art. 1892 et 1892.1 Sauf si les dimensions du logement le justifient, une coopérative ne peut refuser de consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif qu elle est enceinte ou qu elle a un ou des enfants. Il ne peut non plus agir ainsi pour le seul motif qu une personne a exercé un droit qui lui est accordé en vertu du chapitre sur le louage du Code civil du Québec ou en vertu de la Loi sur la Régie du logement (art. 1899 Nul ne peut harceler un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu il quitte son logement. En cas de violation, des dommages-intérêts punitifs peuvent être réclamés (art. 1902 L inexécution d une obligation par une partie donne le droit à l autre partie d exercer certains recours devant un tribunal, généralement la Régie du logement. Ces recours concernent notamment l exécution d une obli gation, la diminution du loyer, la résiliation du bail, des dommagesintérêts et, dans certains cas, des dommages punitifs. Charte des droits et libertés de la personne Ces droits et obligations doivent s exercer dans le respect des droits reconnus par la Charte qui pres crit, entre autres choses, que toute personne a droit au respect de sa vie privée, à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi, et que la demeure est inviolable. La Charte interdit aussi toute discrimination et tout harcèlement fondés sur la race, la couleur, le sexe, la grossesse, l orientation sexuelle, l état civil, l âge sauf dans la mesure prévue par la loi, la religion, les convictions politiques, la langue, l origine ethnique ou nationale, la condition sociale, le handicap ou l utilisation d un moyen pour pallier ce handicap. La Charte protège également la personne âgée ou handicapée contre toute forme d exploitation. Toute personne victime de discrimination ou de harcèlement pour l un de ces motifs peut porter plainte auprès de la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse. Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé La coopérative doit respecter les pres crip tions de cette loi. Bail d un logement à loyer modique et Annexe 6 Des règles particulières, qui ne sont pas énoncées dans les présentes mentions, s appliquent au bail d un logement à loyer modique, au sens de l article 1984 al. 2 du Code civil du Québec, lorsque le présent formulaire doit être utilisé. Si le bail comprend des services additionnels à ceux indiqués au présent formulaire, dont des services personnels, l Annexe 6 au bail : services offerts au locataire par le locateur doit être remplie. LA CONCLUSION DU BAIL La langue du bail et du règlement de l immeuble 1. Le bail et le règlement de l immeuble doivent être rédigés en français. Toutefois, la coopérative et le locataire peuvent s entendre expressément pour utiliser une autre langue (art. 1897 Les clauses du bail 2. La coopérative et le locataire peuvent s entendre sur différentes clauses, mais ils ne peuvent déroger par une clause du bail aux dispositions d ordre public. Les règles de droit contenues dans les mentions 13, 14 et 51 à 53 sont supplétives, c est-à-dire qu elles s appli quent si les parties n en conviennent pas autrement. 3. En vertu de l article 1893 C.c.Q., les clauses qui dérogent aux articles 1854 al. 2, 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876, 1883, 1892 à 1978 et 1984 à 1995 C.c.Q. sont sans effet. Par exemple, on ne peut renoncer dans le bail : à son droit au maintien dans les lieux (art. 1936 C.c.Q.) ; à son droit de sous-louer son logement (art. 1870 On ne peut non plus se dégager de son obligation de donner un avis (art. 1898 Sont aussi sans effet : une clause qui limite la responsabilité ou la libère d une obligation (art. 1900 C.c.Q.) ; une clause qui rend le locataire responsable d un dommage causé sans sa faute (art. 1900 C.c.Q.) ; une clause qui modifie les droits du locataire à la suite d une augmentation du nombre des occupants, sauf si les dimensions du logement le justifient (art. 1900 C.c.Q.) ; une clause qui prévoit un réajustement du loyer dans un bail d une durée de douze mois ou moins (art. 1906 C.c.Q.) ; une clause qui, dans un bail d une durée de plus de douze mois, prévoit un réajustement du loyer au cours des douze premiers mois du bail ou plus d une fois au cours de chaque période de douze mois (art. 1906 C.c.Q.) ; une clause par laquelle un locataire reconnaît que le logement est en bon état d habitabilité (art. 1910 C.c.Q.) ; une clause qui prévoit le paiement total du loyer si le locataire fait défaut d effectuer un versement (art. 1905 C.c.Q.) ; une clause qui limite le droit du locataire d acheter des biens ou d obtenir des services des personnes de son choix, suivant les modalités dont lui-même convient (art. 1900 4. Le locataire peut s adresser à la Régie du logement pour faire apprécier le caractère abusif d une clause du bail, laquelle peut être annulée ou l obligation qui en découle réduite (art. 1901 LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX 5. Le locataire, à l exception du sous-locataire (art. 1940 C.c.Q.), a un droit personnel de demeurer dans son logement (art. 1936 Il ne peut en être expulsé que dans certains cas prévus à la loi, dont la subdivision du logement, l agrandissement substantiel ou la résiliation du bail par la coopérative. De plus, la coopérative peut donner un avis de nonreconduction du bail dans le cas d une sous-location de plus de douze mois et lors du décès du locataire qui habitait seul (art. 1944 6. Le droit au maintien dans les lieux peut s étendre à certaines personnes lorsque cesse la cohabitation avec le locataire ou en cas de décès du locataire, à condition qu elles respectent les formalités prévues à la loi (art. 1938 Ces personnes ne sont toutefois pas considérées comme des nouveaux locataires (art. 1951 Le nouveau locateur 7. Le nouveau locateur d un immeuble est tenu de respecter le bail du locataire. Ce bail est continué et peut être reconduit comme tout autre bail (art. 1937 8. Lorsque le locataire n a pas été personnellement avisé du nom et de l adresse du nouveau locateur ou de la personne à qui il doit payer le loyer, il peut, avec l auto risa tion de la Régie du logement, y déposer son loyer (art. 1908 Le décès 9. Le décès du locataire ne met pas fin au bail (art. 1884 Lors du décès d un locataire, la personne qui coha bitait avec lui peut devenir locataire, si elle continue d occuper le logement et remet à la coopérative un avis écrit dans les deux mois suivant le décès. Sinon, le liquidateur de la succession, ou à défaut un héritier, peut, dans le mois qui suit l expiration de ce délai de deux mois, mettre fin au bail s il remet à la coopérative un avis de rési liation d un mois. Si personne n habitait avec le locataire au moment de son décès, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en donnant à la coopérative, dans les six mois du décès, un avis de deux mois. La résiliation prend effet avant l expiration de ce dernier délai, si le liquidateur ou l héritier et la coopé rative en conviennent autrement ou lorsque le logement est reloué par la coopérative durant ce même délai. Dans tous les cas, lorsque le locataire recevait des services se rattachant à sa personne même, qu il ait habité seul ou non, le liquidateur, l héritier ou, le cas échéant, la personne qui occupait le logement avec le locataire n aura à payer la partie du loyer relative à ces services qu à l égard de ceux qui ont été fournis au locataire de son vivant (art. 1938 et 1939 Le non-paiement du loyer 10. Le non-paiement du loyer confère à la coopérative le droit de demander au tribunal la condamnation du locataire au paiement du loyer. Et, si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la coopérative peut obtenir la résiliation du bail et l expulsion du locataire. Les retards fréquents à payer le loyer peuvent aussi justifier la résiliation du bail si la coopérative en subit un préjudice sérieux (art. 1863 et 1971 LA RESPONSABILITÉ DES CONJOINTS ET DES COLOCATAIRES La responsabilité des personnes mariées ou unies civilement 11. Le conjoint, marié ou uni civilement, qui loue un logement pour les besoins courants de la famille engage aussi pour le tout son conjoint non séparé de corps, à moins que ce dernier n ait préalable ment informé la coopérative de sa volonté de ne pas être tenu à cette dette (art. 397 et 521.6 La responsabilité des colocataires et de la caution 12. Si le bail est signé par plus d un locataire, la responsabilité quant aux obligations découlant du bail est conjointe, c est-à-dire que chacun des locataires n est tenu que pour sa part (art. 1518 Toutefois, les colocataires et la coopérative peuvent convenir que la responsabilité sera solidaire. En pareil cas, chacun des locataires peut être contraint d assumer la totalité des obligations du bail (art. 1523 La solidarité des colocataires ne se présume pas. Elle n existe que si elle est expressément stipulée au bail (art. 1525 Le cautionnement qui garantit l exécution des obligations d un locataire ne s étend pas à la reconduction du bail, sauf s il en est prévu autrement entre les parties (art. 1881 La solidarité de la caution peut être stipulée expressément au bail (art. 1525 et 2352 LA JOUISSANCE DES LIEUX 13. La coopérative doit procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail (art. 1854 al. 1 14. Le locataire doit, pendant toute la durée du bail, user du bien loué avec «prudence et diligence», c est-àdire qu il doit en faire un usage raisonnable (art. 1855 15. Le locataire ne peut, sans le consentement, employer ou conserver dans le logement une substance qui constitue un risque d incendie ou d explosion et qui aurait pour effet d augmenter les primes d assurance (art. 1919 16. Le nombre d occupants d un logement doit être tel qu il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité (art. 1920 17. Le locataire et les personnes à qui il permet l usage de son logement ou l accès à celui-ci doivent se conduire de façon à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires (art. 1860 18. En cours de bail, la coopérative et le locataire ne peuvent changer la forme ou la destination du logement (art. 1856 4 de 6
L ENTRETIEN DU LOGEMENT ET LES RÉPARATIONS L obligation d entretien 19. La coopérative a l obligation de garantir au locataire que le logement peut servir à l usage pour lequel il est loué et de l entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail (art. 1854 al. 2 20. Le locataire doit maintenir le logement en bon état de propreté. La coopérative qui y effectue des travaux doit le remettre en bon état de propreté (art. 1911 21. Le locataire qui a connaissance d une défectuosité ou d une détérioration substantielles du logement doit en aviser la coopérative dans un délai raisonnable (art. 1866 22. La loi et les règlements concernant la sécurité, la salubrité, l entretien ou l habitabilité d un immeuble doivent être considérés comme des obligations du bail (art. 1912 Le logement impropre à l habitation 23. La coopérative ne peut offrir un logement impropre à l habitation, c est-à-dire dont l état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Le locataire peut refuser de prendre possession d un tel logement. Dans ce cas, le bail est résilié automatiquement (art. 1913 et 1914 24. Le locataire peut abandonner son logement si celui-ci devient impropre à l habitation. Il doit alors aviser la coopérative de l état du logement, avant l abandon ou dans les dix jours qui suivent (art. 1915 Les réparations urgentes et nécessaires 25. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué, mais il conserve, selon les circonstances, des recours, dont le droit à une indemnité en cas d évacuation temporaire. Dans le cas de réparations urgentes, la coopérative peut exiger une évacuation temporaire, sans avis ni autorisation de la Régie du logement (art. 1865 26. Le locataire peut, sans l autorisation de la Régie du logement, entreprendre une réparation ou engager une dépense urgente et nécessaire à la conservation ou à la jouissance du bien loué. Toutefois, il ne peut agir ainsi que s il a informé ou tenté d informer la coopérative de la situation et si cette dernière n a pas agi en temps utile. La coopérative peut intervenir à tout moment pour poursuivre les travaux. Le locataire doit rendre compte à la coopérative des réparations entreprises et des dépenses engagées, et lui remettre les factures. Il peut retenir sur son loyer le montant des dépenses raisonnables qu il a effectuées (art. 1868 et 1869 Les travaux majeurs non urgents (art. 1922 à 1929 C.c.Q.) 27. La coopérative doit aviser le locataire avant d entreprendre dans le logement des améliorations ou des réparations majeures qui ne sont pas urgentes. Si une évacuation temporaire est nécessaire, elle doit lui offrir une indemnité égale aux dépenses raisonnables que le locataire devra assumer durant les travaux. Cette indemnité est payable au locataire à la date de l évacuation. L avis doit indiquer la nature des travaux, la date à laquelle ils débuteront, l estimation de leur durée et, s il y a lieu, la période d évacuation nécessaire, l indemnité offerte ainsi que toutes les autres conditions dans lesquelles s effectueront les travaux, si elles sont suscep tibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux du locataire. L avis doit être donné au moins dix jours avant la date prévue du début des travaux, sauf si le locataire doit évacuer le logement pour plus d une semaine. Dans ce cas, l avis est d au moins trois mois. Si le locataire ne répond pas dans les dix jours de la réception de l avis qui prévoit une évacuation temporaire, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux. Si le locataire refuse d évacuer ou ne répond pas, la coopéra tive peut, dans les dix jours du refus, demander à la Régie du logement de se prononcer sur l évacuation. Par contre, lorsque l avis ne prévoit pas d évacuation temporaire ou si le locataire accepte l évacuation demandée, celui-ci peut, dans les dix jours de la réception de l avis, demander à la Régie du logement de modifier ou de supprimer une condition de réalisation des travaux qu il considère comme abusive. La Régie du logement peut être appelée à se prononcer sur le caractère raisonnable des travaux, leurs conditions de réalisation, la nécessité de l évacuation et l indemnité, s il y a lieu. L ACCÈS ET LA VISITE DU LOGEMENT 28. Pour l exercice des droits d accès au logement, la coopérative et le locataire doivent agir selon les règles de la bonne foi : le locataire, en facilitant l accès et en ne le refusant pas de façon injustifiée ; la coopérative, en n abusant pas de ses droits et en les exerçant de façon raisonnable dans le respect de la vie privée (art. 3, 6, 7, 1375 et 1857 29. La coopérative peut, en cours de bail, avoir accès au logement pour : en vérifier l état entre 9 h et 21 h ; le faire visiter par un acheteur éventuel entre 9 h et 21 h ; y effectuer des travaux entre 7 h et 19 h. Dans ces trois cas, la coopérative doit donner au locataire un avis verbal de vingt-quatre heures. En cas de travaux majeurs, le délai d avis diffère (art. 1898, 1931 et 1932 30. Le locataire qui avise la coopérative de son intention de quitter le logement doit, dès ce moment, permettre à la coopérative de le faire visiter par un locataire éventuel entre 9 h et 21 h, et lui permettre d afficher le logement à louer (art. 1930 et 1932 La coopérative n est pas obligée d aviser le locataire de la visite d un locataire éventuel vingt-quatre heures à l avance. 31. Le locataire peut exiger la présence du représentant lors d une visite du logement ou de sa vérification (art. 1932 32. Sauf s il y a urgence, le locataire peut refuser l accès à son logement si les conditions fixées par la loi ne sont pas respectées. Si le locataire n autorise pas l accès au logement pour un motif autre que ceux qui sont prévus à la loi, la coopé rative peut introduire à la Régie du logement une demande d ordonnance d accès. L abus du droit d accès par la coopérative ou le refus injus tifié du locataire peuvent aussi, selon les circonstances, permettre l exercice de certains recours, tels que l introduction d une demande en dommages-intérêts ou en dommages punitifs (art. 1863, 1902, 1931 à 1933 C.c.Q. et art. 49 de la Charte). 33. Une serrure ou un mécanisme qui restreint l accès au logement ne peut être posé ou remplacé qu avec le consentement et du locataire (art. 1934 34. La coopérative ne peut interdire l accès à l immeu ble ou au logement à un candidat à une élection pro vin ciale, fédérale, municipale ou scolaire, à un délégué officiel nommé par un comité national ou à leur représentant autorisé, à des fins de propagande électorale ou de consultation populaire en vertu d une loi (art. 1935 LES AVIS 35. Tout avis concernant le bail, donné par la coopérative (exemple : avis de modification du bail pour augmenter le loyer) ou par le locataire (exemple : avis de non-reconduction du bail), doit être écrit et rédigé dans la même langue que celle du bail. Il doit être donné à l adresse indiquée au bail ou à une nouvelle adresse communiquée depuis (art. 1898 Exception : Seul l avis donné par la coopérative pour avoir accès au logement peut être verbal. 36. Si un avis ne respecte pas les exi gences relatives à l écrit, à l adresse ou à la langue, celui-ci n est valide que si preuve est faite, par celui qui l a donné, que le destinataire n a subi aucun préjudice. LA RECONDUCTION ET LA MODIFICATION DU BAIL La reconduction du bail 37. Le bail à durée fixe est renouvelé à son terme aux mêmes conditions et pour la même durée. On dit que le bail est «reconduit de plein droit». Le bail d une durée de plus de douze mois n est toutefois reconduit que pour un an (art. 1941 La coopérative ne peut empêcher la reconduction du bail que dans certains cas (art. 1944 Elle peut cependant, lors de la reconduction, le modifier si elle donne un avis au locataire. Le locataire peut éviter cette reconduction à condition d en aviser la coopérative. La non-reconduction du bail par le locataire 38. Le locataire qui désire quitter le logement à la fin de son bail à durée fixe, ou mettre fin à son bail à durée indéterminée, doit en aviser la coopérative ou répondre à l avis de cette dernière dans les délais indiqués au tableau A (art. 1942, 1945 et 1946 La modification du bail 39. La coopérative peut modifier les conditions du bail lors de sa reconduction. Elle peut, par exemple, en modifier la durée ou augmenter le loyer. Pour cela, elle doit donner un avis de modification au locataire dans les délais indiqués au tableau B (art. 1942 40. La coopérative doit, dans cet avis de modification, indiquer au locataire : la ou les modifications demandées ; la nouvelle durée du bail, si elle désire la modifier ; le nouveau loyer en dollars ou l augmentation demandée, exprimée en dollars ou en pourcentage, si elle désire augmenter le loyer. Cependant, lorsque le loyer fait déjà l objet d une demande de fixation ou de révision, l augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par la Régie du logement ; le délai de réponse accordé au locataire pour refuser la ou les modifications proposées, soit un mois à compter de la réception de l avis (art. 1943 et 1945 La réponse à l avis de modification (art. 1945 C.c.Q.) 41. Le locataire qui a reçu un avis de modification du bail a un mois à compter de la réception de l avis pour y répondre et aviser celle-ci : qu il accepte la ou les modifications demandées ; ou qu il refuse la ou les modifications demandées et demeure dans le logement ; ou qu il quitte le logement à la fin du bail. Si le locataire ne répond pas, cela signifie qu il accepte la ou les modifications demandées par la coopérative. Lorsque le locataire est membre ou lorsque l immeuble a été construit ou a fait l objet d un changement d affectation ou cours des cinq dernières années et que la section F est remplie, le locataire qui refuse la ou les modifications demandées doit quitter son logement à la fin du bail. Dans les autres cas, si le locataire refuse la ou les modifi cations du bail, il a le droit de demeurer dans son logement, car son bail et reconduit. La Régie du logement peut cependant être appelée à fixer les conditions de la reconduction. La fixation des conditions du bail par la Régie du logement 42. Il ne peut y avoir de modification des conditions du bail par la Régie du logement lorsque la coopéra tive loue le logement à un membre ou lorsque le logement est situé dans un immeuble qui a été cons truit ou transformé au cours des cinq dernières années, et qu il en est fait mention à la section F (art. 1955 Dans les autres cas, la coopérative a un mois, à compter de la réception de la réponse du locataire refusant les modifications, pour demander à la Régie du logement de fixer le loyer ou de statuer sur toute autre modification du bail (voir tableau B). Si la coopérative ne produit pas cette demande, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures (art. 1947 L entente sur les modifications 43. Lorsque la coopérative et le locataire se sont entendus sur les modifications à apporter au bail (exemples : loyer, durée), la coopérative doit remettre au locataire un écrit qui contient ces modifications au bail précédent, avant le début du bail reconduit (art. 1895 La contestation du réajustement de loyer 44. Lorsqu un bail d une durée de plus de douze mois contient une clause de réajustement du loyer, le locataire ou la coopérative ne peut contester le caractère excessif ou insuffisant du réajustement convenu et faire fixer le loyer lorsque le locataire est membre de la coopé rative, ou lorsque le logement est situé dans un immeuble qui a été construit ou a fait l objet d un changement d affectation au cours des cinq dernières années, et qu il en est fait mention à la section F (art. 1949 et 1955 Dans les autres cas, une demande à cet effet peut être déposée à la Régie du logement dans un délai d un mois à compter de la date où le réajustement doit prendre effet. 5 de 6
LA CESSION ET LA SOUS-LOCATION 45. Quand un locataire cède son bail, il abandonne tous les droits et transfère toutes les obligations qu il possède dans le logement à une personne appelée «cessionnaire» et, de ce fait, il est libéré de ses obligations envers la coopérative (art. 1873 Quand le locataire loue son logement en tout ou en partie, il s engage envers le sous-locataire, mais il n est pas libéré de ses obligations à l égard (art. 1870 46. Le locataire a le droit de céder son bail ou de sous-louer son logement avec le consentement de la coopé rative. Cette dernière ne peut toutefois refuser son con sentement sans motif sérieux (art. 1870 et 1871 47. Le locataire doit donner à la coopérative un avis de son intention de céder le bail ou de sous-louer le logement. Cet avis doit indiquer le nom et l adresse de la personne à qui le locataire entend céder le bail ou sous-louer le logement (art. 1870 Si elle refuse, la coopérative doit aviser le locataire des motifs de son refus dans les quinze jours de la réception de l avis. Sinon, elle est réputée y avoir consenti (art. 1871 48. La coopérative qui consent à la cession ou à la sous-location ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui en résultent (art. 1872 49. La sous-location se termine au plus tard lorsque le bail du locataire prend fin. Toutefois, le sous-locataire n est pas tenu de quitter le logement, tant qu il n a pas reçu un avis de dix jours du sous-locateur ou, à défaut, (art. 1940 LA RÉSILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE 50. Selon l article 1974 C.c.Q., un locataire peut notamment résilier son bail : s il lui est attribué un logement à loyer modique ; ou s il ne peut plus occuper son logement en raison d un handicap ; ou s il est une personne âgée admise de façon permanente dans un centre d hébergement et de soins de longue durée (CHSLD), dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infir miers ou les services d assistance personnelle que néces site son état de santé ou dans tout autre lieu d hébergement, quelle qu en soit l appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu elle réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission. Selon l article 1974.1 C.c.Q., un locataire peut aussi résilier son bail: si sa sécurité ou celle d un enfant qui habite avec lui est menacée en raison de la violence d un conjoint ou d un ancien conjoint ou en raison d une agression à caractère sexuel, même par un tiers. Les avis - Article 1974 C.c.Q. La résiliation prend effet deux mois après l envoi d un avis à la coopérative ou un mois après cet avis, lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de douze mois, ou avant l expiration de ce délai si les parties en conviennent ou si le logement étant libéré par le locataire est reloué durant ce délai. L avis doit être accompagné d une attestation de l autorité concernée. Dans le cas d une personne âgée, un certificat d une personne autorisée certifiant que les conditions relatives à l admission sont remplies doit aussi être joint à l avis de résiliation. - Article 1974.1 C.c.Q. La résiliation prend effet deux mois après l envoi d un avis à la coopérative ou un mois après cet avis, lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de douze mois, ou avant l expiration de ce délai si les parties en conviennent ou si le logement étant libéré par le locataire est reloué durant ce délai. L avis doit être accompagné d une attestation d un fonctionnaire ou d un officier public désigné par le ministre de la Justice, qui, sur le vu de la déclaration sous serment du locataire selon laquelle il existe une situation de violence ou d agression à caractère sexuel et sur le vu d autres éléments de faits ou de documents provenant de personnes en contact avec les victimes et appuyant cette déclaration, considère que la résiliation du bail, pour le locataire, est une mesure de nature à assurer la sécurité de ce dernier ou celle d un enfant qui habite avec lui. Le fonctionnaire ou l officier public doit agir avec célérité. Les services (art. 1974 et 1974.1 C.c.Q.) Si le loyer inclut des services qui se rattachent au locataire lui-même ou à son enfant, le cas échéant, le locataire n est tenu de payer que pour les services fournis avant le départ du logement, que ces services aient ou non été offerts en vertu d un contrat distinct du bail. LA REMISE DU LOGEMENT À LA FIN DU BAIL 51. Le locataire doit quitter son logement à la fin du bail, aucun délai de grâce n étant prévu à la loi. Le locataire doit, lorsqu il quitte son logement, enlever tout meuble ou objet autre que ceux appartenant à la coopérative (art. 1890 52. À la fin du bail, le locataire doit remettre le logement dans l état où il l a reçu, à l exception des changements résultant du vieillissement, de l usure normale ou d un cas de force majeure. L état du logement peut être constaté par la description ou les photographies qu en ont faites les parties, sinon le locataire est présumé l avoir reçu en bon état (art. 1890 C.c.Q). 53. À la fin du bail, le locataire doit enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu il a faits. S ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le logement, la coopérative peut les conserver en en payant la valeur ou obliger le locataire à les enlever et à remettre le logement dans l état où il l a reçu. Lorsqu il est impossible de remettre le logement dans l état où il a été reçu, la coopérative peut les conserver sans verser d indemnité au locataire (art. 1891 LA NON-RECONDUCTION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE : DÉLAIS D AVIS (art. 1942, 1945 et 1946 C.c.Q.) TABLEAU A Locataire n ayant pas reçu d avis de modification du bail Locataire d une chambre n ayant pas reçu d avis de modification du bail Locataire (y compris le locataire d une chambre) ayant reçu un avis de modification du bail Bail de 12 mois ou plus Bail de moins de 12 mois Bail à durée indéterminée Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail Entre 1 et 2 mois avant la fin du bail Entre 1 et 2 mois avant la fin souhaitée du bail Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail Entre 10 et 20 jours avant la fin souhaitée du bail 1 mois à compter de la réception de l avis LES ÉTAPES DE LA MODIFICATION DU BAIL ET LES DÉLAIS D AVIS (art. 1942, 1945 et 1947 C.c.Q.) TABLEAU B 1 re étape : 2 e étape : Avis Réponse du locataire 3 e étape : Demande à la Régie du logement par la coopérative Bail de 12 mois ou plus Bail de moins de 12 mois Bail à durée indéterminée Bail d une chambre Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail Entre 1 et 2 mois avant la fin du bail Entre 1 et 2 mois avant la modification proposée Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail à durée fixe ou avant la modification proposée si le bail est à durée indéterminée Le locataire est membre Le membre doit répondre dans le mois suivant la réception de l avis de modification. Le membre qui refuse la modification du bail demandée doit quitter le logement à la fin du bail. Voir la section F et la mention 41. Si le membre ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification. Le locataire n est pas membre Le locataire doit répondre dans le mois suivant la réception de l avis de modification. Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification demandée. Voir les restrictions à la section F et la mention 41. Le locataire est membre Si le bail du membre mentionne la restriction au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail (voir section F), la coopérative ne peut s adresser à la Régie du logement. Si le bail du membre ne mentionne pas cette restriction, la coopérative a un mois à compter de la réception du refus du locataire pour produire une demande à la Régie du logement. Sinon, le bail est reconduit aux conditions antérieures. Le locataire n est pas membre La coopérative a un mois à compter de la réception du refus du locataire pour produire une demande à la Régie du logement. Sinon, le bail est reconduit aux conditions antérieures. 6 de 6