LA PROTECTION DE L'ENVIRONNEMENT ET L'ACTE DE VENTE D'IMMEUBLE Jacques POURCIEL Notaire, président honoraire du Conseil supérieur du Notariat Le droit de l Environnement depuis bientôt 30 ans, influence de plus en plus la pratique notariale. J ai eu l occasion, au cours de ces dernières années, d étudier les relations pouvant exister entre la protection de l environnement et la pratique notariale. D abord en 1992 à l occasion d un congrès international, puis en 1994 à l occasion d un congrès national. A cette époque nous avions mis en évidence, tout ce qui pouvait alors concerner cette question et nous avons, ce faisant, provoqué une prise de conscience collective, dont l'appropriation par le Notariat est restée assez lente, jusqu à ce que des mesures pouvant paraître anodines à des environnementalistes et touchant aux parasites, à l amiante, au plomb, soient devenues des questions incontournables, lors de la rédaction d'un acte de vente d'immeuble. La vente immobilière est, bien sûr, particulièrement concernée par la protection de l'environnement. En effet tout bien constituant un élément de l environnement, peut être un agent actif ou passif à l égard de l environnement. Un agent est actif s il engendre des contraintes pour son environnement Un agent est passif s il subit des contraintes liées à son environnement. Sur la base de cette distinction, une démarche pratique nous conduit tout d abord à nous intéresser au bien immobilier objet d une réglementation destinée à favoriser la protection de l environnement, puis nous serons conduit à nous intéresser à la réglementation régissant le milieu protégé dans lequel se trouve le bien immobilier. I- Les réglementations applicables A/ Les installations classées. La législation sur les installations classées résulte d'une loi, déjà ancienne, celle du 19 juillet 1976, désormais codifiée dans le code de l'environnement. Elle concerne: - les installations qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients, soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, soit pour la sécurité, soit pour la salubrité publique, soit pour l agriculture, soit pour la protection de la nature et de l environnement, soit pour la conservation des sites ou des monuments. - les activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou de service. Il existe une nomenclature des installations classées, et, la création d une telle installation nécessite une autorisation délivrée par le Préfet, après enquête publique. Sont des installations classées en milieu rural, certaines installations d élevage, de stockage de grains, ou de produits chimiques de traitement. Une installation classée peut faire l objet d une décision de fermeture, ou de suspension d exploitation: - si elle présente un danger - et si l exploitation en est interrompue pendant plus de 2 ans, l autorisation d'exploiter se périme. Un changement d exploitation doit être porté à la connaissance de l administration, dans le mois de son intervention. 1
Lorsqu une installation est arrêtée à titre définitif, le Préfet doit en être informé, et il fait alors établir un état des lieux. Des travaux de remise en état peuvent être prescrits. Si un bien immobilier fait l objet d une vente, alors qu une installation y est exploitée par un autre que le vendeur, la responsabilité du vendeur pourra être recherchée en sa qualité de propriétaire. Par exemple au cas de troubles de voisinage. Il importe donc de fournir toutes informations utiles à l acquéreur, et s assurer que l exploitation respecte la réglementation en vigueur. Une autre situation doit être plus largement évoquée, elle concerne la vente d un immeuble ou d un terrain dans lequel a été exploitée une installation classée ou stocké des déchets, ou encore un terrain exploité au titre du code minier. Aux termes de l article L'article L. 514-20 du Code de l'environnement, " tout vendeur d un terrain ayant supporté une installation classée doit porter à la connaissance de l acquéreur l existence passée de cette exploitation et faire savoir à cet acheteur quels dangers ou inconvénients résultent de cette exploitation pour autant qu il les connaisse." L information doit être expresse. A défaut d avoir donné cette information, l acheteur pourra soit poursuivre la résolution de la vente ou se faire restituer une partie de prix, il peut aussi demander la remise en état du site aux frais de vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionnée par rapport aux prix de vente. Il reviendra aux tribunaux d apprécier ce qu il en est. Une rédaction minutieuse des clauses de l acte, incombant au notaire, doit répondre à toutes les prescriptions des textes.. B/ Protection contre l exposition à l amiante Un décret du 7 février 1996 modifié par le décret du 12 septembre 1997, a créé, pour la première fois, pour les propriétaires d immeubles bâtis, personnes morales ou personnes physiques, l obligation de rechercher la présence éventuelle d amiante dans les immeubles construits avant le 1 er juillet 1997. Depuis ce texte a été maintes fois modifié, en amplifiant les obligations de recherches d'amiante, à la charge des propriétaires Le dernier état de cette évolution impose pour certains immeubles: - les immeubles de grande hauteur ; - les établissements recevant du public - les immeubles de bureaux; - les immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole; - les immeubles collectifs d'habitation (qu'ils soient ou non en copropriété), mais uniquement en ce qui concerne les locaux de travail et les parties à usage commun. La recherche d'amiante ne se limitant pas aux seuls flocages calorifugeages et faux plafonds, elle concerne divers éléments structurels ou divers équipements de l'immeuble et s'étend à tous les "matériaux et produits" dont la liste est donnée par les textes. Les résultats de cette "recherche" doivent être consignés dans un dossier technique A l occasion d une vente immobilière, tout vendeur a une obligation d information, envers l acquéreur de l immeuble. Le diagnostic doit être fait par un technicien, dont la responsabilité professionnelle est assurée 2
Au cas de présence d amiante, il doit être établi un dossier technique tenu à disposition de tout occupant. Tout contrevenant est passible d une amende. Pour le notaire rédacteur de l'acte de vente: soit un diagnostic technique a été établi et il doit être porté à la connaissance de l acquéreur, soit il ne l'a pas été, et dans ce cas l acquéreur doit exiger qu il soit fait, toute autre solution est à rejeter. Deux précisions doivent être données concernant les immeubles en copropriété. Les syndic de copropriété, en général dans les délais prescrits, ont fait procéder aux investigations prescrites par la loi, pour rechercher la présence d'amiante, mais le plus souvent ces investigations ont été limitées aux seules parties communes, et il est dès lors indispensable de faire établir un diagnostic pour les parties privatives. Si le vendeur ne remplit pas son obligation d'information, toute clause d'exonération de garantie des vices cachés est inopérante. C/ Lutte contre les termites La loi du 8 juin 1999 a mis en place un dispositif dont la portée est nationale. Préalablement certains Préfets ou certains Maires avaient mis en place des mesures de lutte contre les termites Désormais la loi qui a été suivie d un décret d application du 03 juillet 2000 porte obligation de déclarer les foyers d infestation qui ont pu être découverts. Dès qu il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l occupant de l immeuble contaminé en fait la déclaration à la mairie, du lieu de situation. A défaut d occupant, cette déclaration incombe au propriétaire et au syndicat concernant les parties communes d un immeuble en copropriété. Le Préfet, par arrêtés pris sur proposition des communes délimite les zones contaminées ou susceptibles de l être. La publication de l arrêté est organisée par décret, qui prévoit notamment que les arrêtés sont adressés aux chambres départementales des notaires et au Conseil Supérieur du Notariat. La loi prévoit qu en cas de vente d un immeuble situé dans une zone délimitée, la clause d'exonération de garantie des vices cachés prévue par l article 1643 du code civil ne peut être stipulée, si le vice caché est constitué par la présence de termites, qu à la condition qu un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l acte authentique constatant la réalisation de la vente. L état parasitaire doit avoir moins de trois mois. L état parasitaire doit être conforme à celui défini par l arrêté ministériel par application de l art 6 du décret. Si le vendeur ne remplit pas son obligation d'information, toute clause d'exonération de garantie des vices cachés est inopérante D/Lutte contre le saturnisme C est au détour de la loi sur "les exclusions" du 23 juillet 1998 qu a été introduit dans notre droit, un dispositif de lutte contre le saturnisme. Le nouveau texte prévoyait la délimitation des zones à risque d exposition au plomb, par le préfet. 3
A l occasion de la mise en vente d un immeuble affecté en totalité ou en partie à l habitation, construit avant 1/1/1948 et situé dans une zone à risque, le vendeur avait une obligation de renseignements au profit de l acquéreur. D une part il faut annexer aux actes, promesses unilatérales et les contrats constatant une vente un état de risque d accumulation de plomb établi depuis moins d un an faute de quoi le vendeur demeurera garant des risques liés au plomb toute clause contraire est interdite. D autre part, lorsque l état révèle une accessibilité de plomb, le vendeur ou son mandataire, en pratique le notaire, en informe le Préfet du département qui prend éventuellement des mesures prévues par les art L32-2 et L32-4 du code de la santé publique. Un nouveau constat de risque d'exposition au plomb applicable est désormais applicable à l'ensemble du territoire. Aux termes du nouvel article L. 1334-5 du Code de la santé publique, l'état des risques d'accessibilité au plomb (ERAP) est remplacé par le constat de risque d'exposition au plomb (CREP). L'objet de ce constat est de présenter un repérage des revêtements contenant du plomb et le cas échéant, de dresser un relevé sommaire des dégradations du bâti. Il est établi par un professionnel indépendant et assuré. À ce constat, est annexée une notice d'information dont le contenu sera précisé par un arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction (C. santé publique, art. L. 1334-5 mod.). Fait notable, alors que l'ancien état des risques d'accessibilité au plomb ne concernait que certaines zones à risque, le nouveau constat devient obligatoire pour les mutations d'immeubles concernés situés sur l'ensemble du territoire français. Enfin, si le constat de risque d'exposition au plomb fait apparaître la présence de facteurs de dégradation précisés par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il appartiendra désormais à l'auteur du constat d'en transmettre immédiatement une copie au représentant de l'état dans le département (C. santé publique art. L. 1334-10 nouv.). Immeubles concernés. Fait nouveau, le constat de risque d'exposition au plomb est désormais requis pour tout immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 et non plus avant 1948. L'article L. 1334-6 nouveau du Code de la santé publique précise que le constat doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949. À défaut, aucune clause d'exonération des vices cachés ne peut être stipulée à ce titre (C. santé publique art. L. 1334-6, al. 2, nouv.). Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, seules les parties privatives affectées au logement sont concernées par le nouveau texte. Il y a là un retour en arrière par rapport à l'ancienne solution. Le texte exclut également les immeubles mixtes de son champ d'application. Toutefois, le dernier alinéa du nouvel article L. 1334-8 du Code de la santé publique précise qu'en tout état de cause, les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb à l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi du 9 août 2004, soit avant le 12 août 2008. Il est à noter à ce stade de l'exposé que diverses mesures récentes, contribuant à l'émergence d'un véritable diagnostic de l'immeuble vendu, ont une relation directe avec la protection de l'environnement, il s'agit des mesures concernant le contrôle des systèmes d'assainissement, du contrôle des performances énergétiques des équipements de chauffage et de production d'eau chaude et des installations de gaz. 4
II- La réglementation s appliquant au milieu dans lequel se trouve l immeuble On peut opposer deux types de milieux celui qui peut être hostile pour l immeuble et ses occupants, et le milieu que l on veut protéger. A- Milieux à risques Il s agit d abord de périmètres de protection, puis de zones exposées aux risques naturels. 1- Les périmètres de protection pour risques technologiques Il incombe aux préfets de définir les zones dans lesquelles il n est pas souhaitable de voir se développer une urbanisation d habitat en raison de la présence d établissements industriels ou commerciaux pouvant faire courir des risques à la population, risques pour la santé ou pour la vie. Lorsqu il existe un document d urbanisme communal, le Plan Local d'urbanisme doit définir les zones présentant des risques liés à des installations dangereuses art L123-1 du code de l urbanisme, et celles exposée des nuisances art R123-1 8. Il est dès lors assez facile dans la pratique d obtenir des informations. Il n en va pas de même lorsque communes ne sont pas dotées d un PLU. En effet, le préfet peut par arrêté motivé, créer un périmètre de protection dans lequel toute autorisation de bâtir est soumise à des règles particulières rendues nécessaires par la présence d installations classées. Par contre, quand il s agit d un immeuble vendu en l état, les acquéreurs doivent être informés de l existence d un périmètre de protection par une mention dans l acte de vente La création de tels périmètres de protection peut s accompagner de la création de servitudes d utilité publique génératrices d indemnité, sans que cela ait un caractère systématique ou obligatoire. 2- les zones exposées aux risques naturels A la suite des divers événements intervenus dans les années 90, relayés par les médias, tels qu inondations, coulées de boue, brusque montée des eaux, les pouvoirs publics, soucieux de leur responsabilité, ont initié un systématisation de l'identification des zones à risques naturels, c est l objet notamment de la loi du 2 février 1995, dont il faut quand même dire qu elle avait été précédée notamment par le décret du 12 novembre1981, sur la prévention des risques naturels moyens et de la loi du 22 juillet 1988. Il revient aux représentants de l état d élaborer des Plans de Prévention des Risques naturels prévisibles tels que les inondations, mouvements de terrains, avalanches, incendies de forêt, séismes, éruptions volcaniques, tempêtes, cyclones. Un PPR vaut servitude d utilité publique (art 40-4 de la loi du 4/7/1987 repris par la loi du 2/2/199): il est annexé au document d urbanisme communal. Son élaboration et sa mise en oeuvre nécessitent la définition de règles et de sanctions. Les règles concernent les constructions existantes et celles à venir, et imposent des mesures de prévention ou de protection spécifique, toute infraction est peut être sanctionnée. Tout PPR est obligatoirement repris dans les documents d'urbanisme communaux. Tout acquéreur doit être parfaitement informé à ce sujet car les effets d'un PPR sont loin d'être neutres. 5
Non seulement à tout moment les populations peuvent faire l'objet d'une évacuation, mais et c'est beaucoup plus délicat, l'etat peut envisager de recourir à une expropriation lorsque des vies humaines peuvent être menacées, et que la mise en oeuvre des moyens de sauvegarde et de protection pourront s'avérer plus coûteuse que des indemnités d'expropriation. Est annexé à tout acte de vente, un état des risques naturels et technologiques, cet état signé par vendeur et acquéreur, en outre le vendeur doit déclarer sous sa responsabilité tout sinistre qui aurait pu atteindre l'immeuble indemnisé ou non, à peine de nullité. B Les milieux à protéger Ce sont essentiellement les zones de montagne, les zones littorales, forêts, zones humides, mais aussi, plus largement, tout espace naturel présentant un intérêt particulier en raison de sa nature, sa faune ou sa flore, et enfin la protection de l'eau et de la forêt. 1) les zones de montagne La loi du 9/1/85 dite loi Montagne au-delà de la définition des massifs montagneux français détermine les orientations à prendre pour protéger le milieu, et éviter de réduire abusivement la superficie des terres exploitables à titre agricole. Une place a été ouverte aux directives territoriales d'aménagement. L'intérêt attaché au maintien et au développement de l'agriculture, l'emporte sur tout autre, de là, le contrôle des Sociétés d'aménagement Foncier et d'etablissement Rural est renforcé, et les règles d'urbanisme doivent comporter des dispositions particulières pour préserver les paysages et milieux caractéristiques de l'espace naturel montagnard. La loi est venue assouplir ces règles en admettant la création de hameaux nouveaux, et l'ouverture de nouvelles zones à l'urbanisation après accord de la chambre d'agriculture et la commission des sites. Par ailleurs il est permis d'envisager les changements d'affectation de bâtiments existants. Le contrôle de l'urbanisation se trouve par là même renforcé, notamment au cas de projet d'unité touristique nouvelle. 2) les zones littorales Elles ont fait l'objet d'une attention particulière de la part des pouvoirs publics, loi de 1963, alors qu'il n'existait même pas des documents d'urbanisme locaux. La loi Littoral du 3 janvier 1986, a pour objet l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral. Elle contient donc diverses règles limitant la constructibilité et régissant le sort des constructions existantes. Si les projets d'un acquéreur risquent d'être entravés par la législation applicable, il existe une procédure d'intervention du Conservatoire du Littoral, établissement susceptible de préserver les intérêts des propriétaires, en se substituant à l'acquéreur. Enfin aux titres des zones littorales, il faut rappeler qu'il existe des servitudes de passage, pour l'intérêt des piétons pour longer le littoral et y accéder. Ces servitudes doivent bien sur être expliquées à tout acquéreur, même si elles s'appliquent de plein droit comme résultant de la loi. 6
3) les espaces naturels d'intérêt Tous les espaces naturels sont bien sûr dignes d'intérêt, et méritent une attention particulière pour maintenir leurs équilibres, mais certains ont plus particulièrement attiré l'attention pour devenir l'objet d'une réglementation. Certaines zones présentant un intérêt écologique, par la faune et la flore qu'elles contiennent, elles ont fait l'objet d'un inventaire repris au niveau européen au titre de l'agenda 2000. Peuvent être citées : a) les ZNIEFF: Zones Naturelles d'intérêt Ecologique Faunistique et Floristique: le classement au titre d'une telle zone n'a pas de réelle portée juridique, sauf à ce qu'il soit pris en compte lors de l'élaboration des documents d'urbanisme locaux ou d'un projet d'aménagement. b) plus contraignante est la réglementation applicable aux "espaces naturels sensibles" définis par la loi du 18 juillet 1985, car elle confère au département outre un droit de préemption pour intervenir sur le marché foncier, la possibilité de prendre des mesures de sauvegarde pour les bois forêts et parcs. c) doit être signalée ici la faculté offerte au Préfet de prendre un arrêté de biotope art. R 211-12 du code rural pour définir une zone dans laquelle il importe de préserver un biotope c'est-à-dire l'ensemble des êtres vivants dans un milieu donné tout au plus animal que végétal. L'arrêté de biotope peut contenir des prescriptions limitant l'exercice du droit de propriété, en interdisant par exemple le broyage des végétaux, l'écobuage sur les sentiers. La publication d'un tel arrêté, qui ne vaut pas servitude d'utilité publique, ne fait l'objet que d'une publication au titre d'un recueil des actes administratifs. d) pour terminer il faut évoquer la situation particulière des "zones de réserve" D'abord les réserves naturelles : Elles sont créées à l'initiative publique ou privée par décret en Conseil d'etat, dans le premier cas, par arrêté préfectoral dans le second cas, et elles peuvent affecter des périmètres contigus. Prenons par exemple la Camargue ou la Grande Brière. Le classement en zone de réserve, a pour effet d'édicter des limitations au droit de propriété, en interdisant par exemple, la chasse ou la pêche, les activités agricoles, industrielles ou commerciales. La gestion de ces réserves est le plus souvent confiée à des établissements publics, mais peut l'être aussi à des associations des propriétaires de la zone concernée. Aux termes de l article L-242-7 du code rural, quiconque aliène, loue ou concède un territoire classé en réserve naturelle, est tenu de faire connaître l existence du classement. Cette notification incombe tout naturellement au notaire rédacteur de l acte au titre des formalités postérieures. e) Les réserves de chasse et de pêche plus connues du grand public mériteraient à elles seules une étude particulière que nous ne ferons pas ici. Les mutations d immeubles dans de telles réserves doivent être accompagnées d une information complète de l acquéreur sur le régime applicable. 7
4-. La protection de l eau L actualité a eu dans ce domaine un effet déterminant dans la prise en compte de la protection de l eau, ce qui a conduit à la loi sur l eau du 3 janvier 92. L'eau fait partie du patrimoine commun. Sa protection, sa mise en valeur, et le développement de la ressource, dans le respect des équilibres naturels, sont d intérêt général. Même si le sujet est des plus intéressants, je limiterai mon propos en signalant deux questions qui me paraissent importantes, l une concerne les prélèvements d eau, l autre la protection des zones de captage. -a) Le régime des prélèvements d'eau ne relève pas de l'exercice d'un droit élémentaire attaché au droit de propriété, mais nécessite une procédure d autorisation sur laquelle intervient un arrêté préfectoral ou un arrêté en Conseil d Etat. Ces autorisations ont un caractère personnel et doivent faire l objet d une attribution en cas de mutation d un fonds. Les prélèvements peuvent concerner les eaux superficielles, les eaux souterraines. -b)la protection des zones de captage: La présence de nitrates générés par les activités agricoles, la pollution de l eau ont conduit les pouvoirs publics à une politique de protection des zones de captage. -La définition des zones de captage, plus ou moins proche du point effectif du prélèvement, s accompagne de la nécessité d'une déclaration d utilité publique publiée à la Conservation des Hypothèques. Il peut y avoir une convention entre l établissement assurant la distribution de l eau et les riverains, moyennant une indemnité, pour imposer par exemple à des agriculteurs de conduire des cultures saisonnières, ou avec des particuliers pour adapter leurs installations d assainissement ou du pluvial. 5-La protection de la forêt Sauf autorisation, les forêts privées ne peuvent pas faire l objet d un défrichement ou d un arrachage. L autorisation est temporairement délivrée pour cinq ans. Nous avons vu ainsi, l essentiel de ce qui touche au droit de l'environnement en matière de vente immobilière, je n ai pas été totalement exhaustif et ai laissé de côté quelques réglementations particulières CONCLUSION L'incidence de toutes ces réglementations, sur l'immeuble objet d'une vente, apparaissent plus clairement, au terme de cet exposé. Certes il incombe au vendeur de donner toutes les informations nécessaires et utiles à l'acquéreur, mais ce vendeur, sans être nécessairement de mauvaise foi, peut aisément être défaillant dans l'exécution de son obligation d'information. Dés lors, vous l'aurez bien compris, l'intervention d'un notaire est devenue essentielle pour assister le vendeur et sécuriser ainsi l'opération de vente.. 8