UNE ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE DIVERSIFIÉE DANS UN SECTEUR CAPITALISTIQUE Caractéristiques de la valeur Nombre d'actions 18 408 000 Capitalisation (KMAD) 14 505 504,00 Poids dans la capitalisation 3,06% Flottant 14,97% VQM (KMAD) 211,41 Performance 2014 0,13% Source: CDMC Résultats annuels consolidés Répartition des revenus CGI 2013 par activité En MMAD 2012 2013 Chiffre d'affaires 3 001,0 3 730,4 Variation 24,3% Résultat d'exploitation 442,1 564,9 Variation 27,8% Marge opérationnelle 14,7% 15,1% RNPG 315,8 366,9 Variation 16,2% Marge nette 10,5% 9,8% Source: CGI Assise financière En MMAD 2012 2013 CAPEX 3 947,0 3 875,0 Variation -1,8% CAPEX/CA 131,5% 103,9% Trésorerie nette -386,3-1 344,0 Variation N.S Fonds propres (Hors primes) 4 453,8 4 467,8 Variation 0,32% Dette nette 3 725,7 5 406,0 Variation 45,10% Gearing 83,7% 121,0% Variation 37,3Pts Source: CGI Evolution du cours CGI Vs MASI en 2013 Indicateurs boursiers annuels Indicateurs boursiers 2011 2012 2013 BPA 20,4 17,2 19,9 PER 38,6 45,9 39,5 DPA 19,0 19,0 19,0 DY 2,4% 2,4% 2,4% P/B 3,5 3,5 3,5 Source: CDMC Au cours de 788,0 MAD du 27 mars 2014, le titre CGI traite à 39,5 x ses résultats 2013 et présente un rendement de dividende de 2,4% ; Actionnariat de la société au 29 mai 2013 FORCES Adossement générateur de valeur au groupe multi-métiers CDG ; FAIBLESSES Accroissement important du levier financier du groupe ; Présence historique dans le secteur immobilier marocain; Positionnement sur le moyen et le haut standing à forte valeur ajoutée. Faiblesse des niveaux de marges opérationelles en comparaison avec les autres sociétés immobilières cotées ; Absence dans certaines grandes villes. OPPORTUNITES La réorientation intégrale vers la promotion du logement social; Engagement étatique dans la lutte contre l habitat insalubre et politique volontariste pour la restructuration du secteur ; Rareté et renchérissement du foncier. MENACES Cherté du foncier ; Perte de vitesse du secteur immobilier, notamment le logement économique ; Exacerbation de la concurrence au niveau du logement économique et haut standing. Potentiel du marché africain où CGI envisage de s'implanter. 1
CGI : UNE ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE DIVERSIFIÉE DANS UN SECTEUR CAPITALISTIQUE Au titre de l exercice 2013, la Compagnie Générale Immobilière a généré un chiffre d affaires consolidé de 3,7 Mrds MAD, en hausse de 24,3% par rapport à l année 2012. Cette performance remarquable est, essentiellement, redevable : 1- Aux livraisons progressives des projets propres à la société lesquels ont généré un revenu global de 2,6 Mrds MAD. On cite, à cet effet : Casa Green Town, 8,5 Mrds MAD ; Anfa Aerocity, 375 MMAD; Les Allées Du Parc (Kenitra), 496 MMAD ; Les Quais Verts (Oujda), 359 MMAD ; Les Résidences Bleues (Harhoura), 358 MMAD ; Al Massira (Fnideq), 283 MMAD ; Madinat Bades (Hoceima), 110 MMAD. 2- A l accélération des réalisations de la filiale dédiée au logement social, Dyar Al Mansour. Dans ce sens, on énumère : Jnane Al Mansour I Tamesna : Investissement réalisé : 100%, Ventes : 97% ; Jnane Al Mansour II Tamesna : Investissement réalisé : 65% Ventes : 95,5% ; Al Mansour I Nador : Investissement réalisé : 100%, Ventes : 92,8% ; Al Mansour II Nador : Investissement réalisé : 15%, Ventes : 16,9% ; Al Mansour-Zenata : Ventes relogements: 17% et ventes promotionnelles : 37% ; Al Mansour Khémisset : Investissement réalisé 100%, Ventes : 62,5% ; Al Mansour Rabat & Al Kora : Investissement réalisé : 60% ; Dyar Al Baidae Lakhyayta : Investissement réalisé 13%, Ventes : 39,8% ; Zahrat El Jadida I : Investissement réalisé 100%, Ventes : 9,3% ; Dyar Al Atlas Béni Mellal : Investissement réalisé : 35%, Ventes : 80,8% Les Résidences Jardins d Ouarzazate Ouarzazate : Investissement réalisé : 15%, Ventes : 27,8% Les Résidences Dyar Al Boughaz Tanger : Investissement réalisé : 3%, Ventes : 16,1%. 3- A la poursuite de la réalisation du projet Casablanca Marina par la filiale Al Manar Company Development. L investissement global est de 5 Mrds MAD. 2
Dans un autre registre, la CGI poursuit ses efforts d investissement dans l achat des terrains. La compagnie a, ainsi, concrétisé plusieurs acquisitions foncières en 2013 pour un montant de près de 830 MMAD. Sur le plan opérationnel, le résultat d exploitation consolidé de la CGI s apprécie de 27,8% à 564,9 MMAD. Ce REX est généré à hauteur de 85% par la CGI et à raison de 12% par Dyar Al Mansour. À ce niveau, l on note l amélioration de la marge opérationnelle qui passe de 14,7% en 2012 à 15,1% une année plus tard, soit un gain de 0,4 pb. En effet, les marges des livraisons des projets 2013 sont plus élevées que celles de l exercice précédent. Au final, le résultat net part de groupe se hisse à 366,9 MMAD, en accroissement de 16,2% par rapport à l année 2012, expliquée par l amélioration du résultat des filiales Dyar Al Mansour (70 MMAD) et Al Manar (32 MMAD). Toutefois, la marge nette se trouve réduite à 9,8% contre 10,5% une année auparavant. Ce repli est dû, notamment, à la baisse de 71,0% des résultats des sociétés mises en équivalence. Par ailleurs, CGI envisage de verser un dividende ordinaire de 19,0 MAD par action, ce qui lui procure un rendement sur dividende de 2,4%, le 27 mars 2014 ; Pour les années à venir, la CGI compte poursuivre son rythme de croissance afin de renforcer sa structure financière. Pour ce faire, plusieurs nouvelles opérations devraient être lancées, notamment : le cœur de vie de Casa green Town, les nouvelles tranches résidentielles sur le site de l AUDA (Agence d Urbanisation et de développement d Anfa), les nouveaux projets résidentiels à Rabat Au niveau de l équilibre financier, la société immobilière compte optimiser son BFR via la réduction des délais d encaissement, l optimisation du cycle de production et la maitrise de la structure des coûts. A ce niveau, l on signale que le levier financier s élève, à fin 2013, à 121,0% contre 83,7% une année plus tôt et la trésorerie nette se creuse à -1,34 Mrd MAD en 2013 contre un déficit de -386,3 MMAD une année plus tôt. Notons que cette situation tient compte d un montant d investissements consolidés de 3 875 MMAD en 2013 contre 3 947 MMAD en 2012 et 3 468 MMAD en 2011, soit un taux de croissance annuel moyen de +5,71%. La CGI vise, également, à poursuivre la recherche de nouvelles opportunités au Maroc et en Afrique et ce dans le cadre de sa politique de croissance externe. 3
Conclusion Eu égard à l ensemble des éléments précités, nous estimons que la CGI devrait poursuivre son rythme de croissance à un rythme plus modéré en raison de la perte de vitesse que connait le secteur immobilier au Maroc, surtout avec son désengagement de l activité «Hôtels & Resorts Golfiques». Actuellement, le chiffre d affaires consolidé sécurisé de la société immobilière est de l ordre de 6,1 Mrd MAD : 3,3 Mrd MAD pour le revenu social, 1,8 Mrd MAD pour Dyar Al Mansour et 1 Mrd MAD pour Al Manar. Il s agit, en effet, des compromis de ventes signés pour la période [2014-2015]. Notons que la contribution de la filiale de Dyar Al Mansour dans les revenus du groupe devrait se fortifier grâce à la montée en force de la part de la promotion immobilière dans cette filiale au détriment du relogement. L objectif de la CGI étant de dédier l activité «Recasement» à une autre filiale de CDG Développement car, à ce stade, les marges restent faibles (maximum 5%). Toutefois, la CGI estime que son positionnement au niveau du logement dédié à la classe moyenne est difficilement réalisable vu que le logement social reste fortement soutenu par les pouvoirs publics. 4
Directoire Yacine BEKBACKY Mohamed NAJI Analyse et Recherche Kawtar KARBAL Othmane BENASSILA Intermédiation Omar LOUZI 8, Rue Ibn ou Hilal Casablanca Tél. : 0522 94 07 44 Fax : 0522 94 07 66 Les informations, estimations et commentaires contenus dans le présent document sont établis par les analystes financiers de Crédit Du Maroc Capital à partir de sources que nous tenons pour dignes de foi, mais dont ni l exactitude ni l adéquation ne sont garanties. Ils reflètent notre opinion à la date de parution et ne constituent pas une incitation à l investissement. Dans le cadre de son activité d intervenant sur les marchés, Crédit Du Maroc Capital peut se trouver acheteur ou vendeur des titres de la ou des sociétés citées dans ledit document. 5