I. INTRODUCTION... 2 II. LA JURISPRUDENCE «PRIVILEGES» ET SA CONFIRMATION... 2

Fiche à jour au 1 er octobre 2009 FIICHE PEDAGOGIIQUE VIIRTUELLE Diplôme : Licence en droit, 3 ème semestre Matière : Droit des Affaires Web-tuteur : Olivier ROLLUX BAUX COMMERCIIAUX : LA REVIISIION DU LOYER SOMMAIIRE I. INTRODUCTION... 2 II. LA JURISPRUDENCE «PRIVILEGES» ET SA CONFIRMATION... 2 Civ.3 ème, 24 janvier 1996, arrêt «Privilèges»... 2 Civ.3 ème, 19 avril 2000... 3 Civ.3 ème, 30 mai 2001... 4 III. L INTERVENTION SPECIALE DU LEGISLATEUR PAR LA LOI «MURCEF» DU 11 DECEMBRE 2001 ET LA JURISPRUDENCE POSTERIEURE... 4 Code de commerce, art. L.145-38 alinéa 3... 4 Civ.3 ème, 27 février 2002... 5 Ass. Plén., 23 janvier 2004... 6 Date de création : année universitaire 2004/05

2 I. Introduction 1 Tous les trois ans, le loyer initialement fixé au bail fait l objet d un réajustement (révision triennale). C est précisément cette question du loyer du bail révisé qui a donné lieu à une jurisprudence abondante, agitant la doctrine et la pratique, soldée a priori par une intervention législative. Le débat reposait sur la lecture combinée des articles 23 et 27 du décret n 53-60 du 30 septembre 1953 (devenus respectivement les articles L.145-33 et L.145-38 du Code de commerce). II. La jurisprudence «Privilèges» et sa confirmation Civ.3 ème, 24 janvier 1996, arrêt «Privilèges» 2 La Cour de cassation, faisant fi de la lettre des textes, estime qu indépendamment de toute variation des facteurs locaux de commercialité, le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se trouve inférieure au prix du loyer initial. Sur le moyen unique : Vu les articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que le montant des loyers à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 8 juillet 1993), que les époux Lemut, propriétaires de locaux à usage commercial donnés en location à la société Privilèges, ayant demandé la révision du loyer, cette société a invoqué la fixation du loyer en fonction de la valeur locative ; Attendu que, pour décider que cette demande, fondée sur l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, était irrecevable, l'arrêt retient qu'une partie ne peut arguer d'une modification des facteurs locaux de commercialité à la hausse pour justifier d'une baisse des loyers et que, si un loyer peut être révisé à la baisse même en cas de hausse de l'indice, ce ne peut être que dans le cas où le locataire invoque une évolution en baisse de ces facteurs locaux ; 1 V. pour des développements exhaustifs : J. Monéger, Dix ans de baux commerciaux 1993/2003, Litec, 2004, spé. n 100 et s. et les nombreuses jurisprudences commentées. 2 Arrêt qui a divisé la doctrine : JCP, G, 1998, II, 10008, note Boccara ; JCP, E, 1996, II, 821, note Auque.

3 Qu'en statuant ainsi, alors que le prix du bail révisé en application de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 ne peut, en aucun cas, excéder la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en révision fondée sur l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, l'arrêt rendu le 8 juillet 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon. Civ.3 ème, 19 avril 2000 3 La présente affaire confirme la position de la Troisième chambre civile adoptée en 1996. Elle censure la cour d appel qui «retient qu'en l'absence de preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, l'indice étant à la hausse et la valeur locative inférieure au maximum résultant de l'application de cet indice, le loyer révisé doit rester égal au loyer précédent». Ainsi, l application du principe selon lequel «le prix du bail révisé en application de l'article 27 ne peut en aucun cas excéder la valeur locative» peut alors conduire à retenir un loyer révisé inférieur au loyer initial. Sur le moyen unique : Vu l'article 23, ensemble l'article 27, du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser, doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; Attendu que pour fixer à une certaine somme le montant du loyer révisé de locaux à usage commercial donnés à bail à Mme le Meaux, par les époux Jessus, l'arrêt attaqué (Amiens, 13 juin 1997) retient qu'en l'absence de preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, l'indice étant à la hausse et la valeur locative inférieure au maximum résultant de l'application de cet indice, le loyer révisé doit rester égal au loyer précédent ; Qu'en statuant ainsi, alors que le prix du bail révisé en application de l'article 27 ne peut en aucun cas excéder la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé le montant du loyer révisé au 15 novembre 1994 à la somme de 96 000 francs par an, l'arrêt rendu le 13 juin 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'amiens ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai. 3 D.2000, p.453, note Sainturat

Civ.3 ème, 30 mai 2001 4 4 Mêmes fondements, mêmes solutions La Troisième chambre civile reste fidèle à son analyse. Sur le moyen unique Vu l'art. 23, ensemble l'art. 27 du décret du 30 sept. 1953, devenus les art. L. 145-33 et L. 145-38 c. com. ; Attendu que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; Attendu que pour débouter la Sté Socome, preneur à bail de locaux à usage commercial dont la Compagnie foncière rhodanienne est propriétaire, de sa demande de révision du loyer, l'arrêt attaqué (Lyon, 28 avr. 1999), retient qu'en l'absence de preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, le preneur ne peut obtenir une révision du loyer à la baisse ; Qu'en statuant ainsi, alors que le prix du bail révisé en application de l'art. L. 145-38 c. com. ne pouvait excéder la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Par ces motifs, casse [...], renvoie devant la Cour d'appel de Dijon [...]. III. L intervention spéciale du législateur par la loi «MURCEF» du 11 décembre 2001 et la jurisprudence postérieure Code de commerce, art. L.145-38 alinéa 3 Le Législateur, à travers la nouvelle rédaction de cet article, marque la volonté de mettre fin au courant jurisprudentiel fondé par l arrêt «Privilèges». La Cour de cassation devrait alors revenir sur sa jurisprudence antérieure. Art. 145-38 La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. (Loi nº 2001-1168 du 11 décembre 2001 art. 26 Journal Officiel du 12 décembre 2001) «Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et» 4 D.2001, p.2036, note Sainturat

5 à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Par ailleurs, subsistait la question de savoir quel fondement serait applicable aux instances en cours puisque aucune indication précise n avait été donnée à ce sujet. Il en a été déduit que la loi MURCEF avait implicitement confié aux magistrats la mission de trancher cette question. Civ.3 ème, 27 février 2002 5 Les deux arrêts du 27 février 2002, rendus deux mois après la promulgation de la loi MURCEF du 11 décembre, sont l occasion pour la Cour de se prononcer. La Haute juridiction qualifie la loi de «texte interprétatif», en ce sens que, par une référence expresse à l article L. 145-33 du code de commerce, il ne fait que préciser le caractère dérogatoire de l alinéa 3 de l article L. 145-38 du même code. En conséquence, le texte s applique avec évidence aux instances en cours et ce, dès sa date de publication au JO. Sur le moyen unique : Vu l'article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001, texte interprétatif ; Attendu que, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2000), que Mme Derderian, preneuse à bail de locaux à usage commercial appartenant aux époux Riccobono, a sollicité la révision à la baisse de son loyer ; Attendu que pour fixer le prix du loyer révisé, l'arrêt retient qu'il résulte de la combinaison des articles 23 et 27 du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles L. 145-33 et L. 145-38 du Code de commerce, que le prix du bail révisé en application de l'article 27 ne peut en aucun cas excéder la valeur locative, même lorsque celle-ci est inférieure au loyer précédemment payé ; 5 RTDCom. 2002, p.269, note Monéger

6 Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 avril 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'aix-en-provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris. Ass. Plén., 23 janvier 2004 6 L Assemblée plénière infirme la jurisprudence de la Troisième chambre civile en ce qu elle a qualifié le texte de la loi MURCEF de «texte interprétatif». Surtout, l application immédiate de la loi est écartée sur le fondement de l article 6 de la Convention européenne des droits de l homme relatif au «procès équitable». Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 février 2003), que par acte du 11 janvier 1991, la SCI Le Bas Noyer a donné à bail à la société Castorama des locaux à usage commercial, pour une durée de douze années moyennant un loyer annuel de 6 424 663 francs, porté par le jeu des indexations, à 7 255 613 francs au ler juillet 2000 ; que la société Castorama, lors d'une révision triennale, a saisi le juge des loyers afin de voir fixer le loyer à la valeur locative, qu'en cours d'instance, est intervenue la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001 qui a modifié les articles L. 145-33 et L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce ; que la société Castorama a soutenu que, conformément à l'interprétation jurisprudentielle antérieure à cette loi, sa demande de révision était recevable, même en l'absence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, dès lors que le loyer était supérieur à cette valeur ; Attendu que la SCI Le Bas Noyer fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que la loi du 11 décembre 2001 n'était pas applicable par le motif que, bien que la loi soit interprétative, son application immédiate heurterait le principe d'équité sans que des motifs impérieux d'intérêt général le justifient, d'avoir fait application des articles L. 145-33 et L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce dans leur rédaction antérieure à cette loi, et jugé que le loyer révisé ne pouvait excéder la valeur locative, alors, selon le moyen : 1 / que l'édiction d'une loi interprétative, qui se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition a rendu susceptible de controverses, ne saurait constituer une ingérence du législateur dans l'administration de la justice contraire au principe de prééminence du droit et à la notion de procès équitable ; que la sécurité juridique ne peut en effet fonder un droit acquis à une jurisprudence figée ni à l'interprétation figée d'une loi ; que la cour d'appel a pourtant écarté l'application de la disposition interprétative issue de l'article 26 de la loi n 2001-1168 en date du 11 décembre 2001, qui, selon elle, heurterait le principe d'équité indispensable au bon déroulement des procès, créerait une discrimination entre les plaideurs, priverait, en dehors de tout revirement, un des plaideurs d'une victoire qui ne faisait aucun doute, et mettrait à mal le principe de sécurité juridique ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 6 de la Convention de 6 D.2004, p.1108, note Gautier ; Loyers et copr. 2004, comm. n 50, note Brault

7 sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 2 du code civil, par fausse application, et l'article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001, texte interprétatif, par refus d'application ; 2 / que, si le législateur peut adopter, en matière civile, des dispositions rétroactives, le principe de prééminence du droit et la notion de procès équitable, consacrés par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'opposent, sauf pour d'impérieux motifs d'intérêt général, à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la justice afin d'influer sur le dénouement judiciaire des litiges, dans lequel l'etat est partie ; qu'en décidant, pour statuer sur l'application des dispositions interprétatives issues de l'article 26 de la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001, que la restriction apportée par la Cour européenne à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la justice n'est pas limitée aux cas où l'etat ou toute autre personne de droit public serait partie au litige, mais a vocation à s'appliquer à l'ensemble des procédures, la cour d'appel a violé l'article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ensemble l'article 2 du code civil, par fausse application, et l'article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001, texte interprétatif, par refus d'application ; 3 / qu'obéit à d'impérieux motifs d'intérêt général l'intervention du législateur destinée, par l'adoption de l'article 26 de la loi n 2001-1168 en date du 11 décembre 2001, à mettre fin à une controverse juridique de nature à nuire à la sécurité juridique des baux commerciaux et à perturber gravement le marché immobilier ; que, pour refuser d'appliquer les dispositions interprétatives issues de l'article 26 de la loi n 2001-1168 en date du 11 décembre 2001, la cour d'appel a pourtant considéré que l'atteinte portée par la loi au principe d'équité indispensable au bon déroulement des procès n'était pas justifiée par des motifs impérieux d'intérêt général, la loi du 11 décembre 2001, votée à l'instigation des bailleurs et n'ayant d'autre objet que de mettre fin à une jurisprudence qui leur déplaisait, ne répondant à aucun motif d'intérêt général ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ensemble l'article 2 du code civil, par fausse application, et l'article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n 2001-1168 du, 11 décembre 2001, texte interprétatif, par refus d'application ; 4 / que, si le législateur peut adopter, en matière civile, des dispositions rétroactives, le principe de prééminence du droit et la notion de procès équitable, consacrés par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'opposent, sauf pour d'impérieux motifs d'intérêt général, à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la justice afin d'influer sur le dénouement judiciaire des litiges ; que, pour refuser d'appliquer des dispositions interprétatives issues de l'article 26 de la loi n 2001-1168 du 11 décembre 2001, la cour d'appel a considéré que l'atteinte portée par la loi au principe d'équité indispensable au bon déroulement des procès n'était pas justifiée par des motifs impérieux d'intérêt général, la loi du 11 décembre 2001, votée à l'instigation des bailleurs et n'ayant d'autre objet que de mettre fin à une jurisprudence qui leur déplaisait, ne répondant à aucun motif d'intérêt général ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'absence d'impérieux motifs d'intérêt général, la cour d'appel a à tout le moins privé sa décision de base légale au regard de l'article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ensemble l'article 2 du code civil ; Mais attendu que si le législateur peut adopter, en matière civile, des dispositions rétroactives, le principe de prééminence du droit et la notion de procès équitable consacrés par l'article 6 de la Convention européenne de

8 sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, s'opposent, sauf pour d'impérieux motifs d'intérêt général, à l'ingérence du pouvoir législatif dans l'administration de la justice afin d'influer sur le dénouement judiciaire des litiges ; que cette règle générale s'applique quelle que soit la qualification formelle donnée à la loi et même lorsque l'etat n'est pas partie au procès ; Attendu qu'il ne résulte ni des termes de la loi ni des travaux parlementaires que le législateur ait entendu répondre à un impérieux motif d'intérêt général pour corriger l'interprétation juridictionnelle de l'article L. 145-38 du code de commerce et donner à cette loi nouvelle une portée rétroactive dans le but d'influer sur le dénouement des litiges en cours ; que dès lors, la cour d'appel, peu important qu'elle ait qualifié la loi nouvelle d'interprétative, a décidé à bon droit d'en écarter l'application ; que par ces motifs substitués à ceux de la décision attaquée, l'arrêt se trouve justifié ; Par ces motifs, rejette le pourvoi Pour toute question, contactez votre webtuteur : olivier.rollux@univ-lyon3.fr