2013-2014 LES 10 POINTS ESSENTIELS POUR REUSSIR UN ACHAT IMMOBILIER Sébastien Business-Independance 2013-2014 Business-Indépendance
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Copyright 2013 par Sébastien du blog business-independance. Tous Droits Réservés. Ce guide est un guide gratuit, mis à la disposition des lecteurs de businessindependance. Vous avez le droit de le distribuer gratuitement, de le partager. Par contre, il est interdit de le revendre, ou de le modifier et merci de toujours citer le site business-independance avec un lien. Toute reproduction ou modification totale ou partielle du présent contenu est absolument interdite sans mon accord. Note de l auteur: L auteur ne peut être tenu responsable de l application, ou non, de ses conseils ou des préjudices qui résulteraient des pertes financières ou manques à gagner rencontrés. LE LECTEUR EST SEUL RESPONSABLE DE SES ACTES!
SOMMAIRE 4
Je m appelle Sébastien, cadre comptable dans une société financière. J ai créé le blog business-independance parce que, comme son nom l indique, je m intéresse de très près au business notamment l immobilier (investissement locatif, achat-revente de biens etc ), l investissement en Bourse, l entreprenariat et tout cela afin de générer des revenus pour devenir, un jour, indépendant financièrement (ne plus dépendre uniquement de mon salaire). Pour moi, l immobilier, entre autres, est un des meilleurs moyens pour gagner de l argent. Même si comme tout investissement il y a un risque, le retour sur investissement qu on y consacre peut être bon voire très bon à condition de connaître certaines choses essentielles. Ce n est pas avec un livret A ou livret de développement durable qu on gagne de l argent mais en l investissant!!! Ayant réussi une première opération immobilière (achat de ma résidence principale en juin 2006 puis revente en décembre 2010 avec une belle plus-value (j en parle plus loin dans l ebook), j ai beaucoup appris des choses à faire ou ne pas faire, des choses à connaître absolument pour réussir un achat immobilier jusqu à la revente. Ce sont ces choses que je vais vous décrire de manière simple et je l espère claire dans cet ebook en espérant qu elles vous seront utiles et vous permettront d envisager plus sereinement cet achat qu on ne fait pas tous les jours (en théorie en tout cas!). Par la suite, sur mon blog business-independance, je détaillerai mes «aventures» concernant mes investissements locatifs, Achat-Revente immobiliers et autres investissements que j ai déjà ou que je suis en train de mettre en place. Bonne lecture! 5
Evidemment cela dépend des revenus de chacun, de votre capacité d emprunt. C est ce qui va déterminer où je peux me permettre d acheter et qu est-ce que je peux acheter. Avant tout donc, il faut faire le point sur sa situation financière, ses apports financiers, les prêts à taux réduit auxquels éventuellement on a droit. Ensuite, il faut bien prévoir les dépenses liées aux remboursements de l emprunt (mensualités, assurances ), des dépenses courantes, des charges liés au futur logement (taxe foncière, d habitation, charges de copropriété) et charges liés au notaire. Si vous souhaitez démarrer lentement mais surement dans l immobilier, je vous conseille de commencer par acheter un ou plusieurs parkings. Si vous voulez en savoir plus, cliquez ici! Avant d être propriétaire, j étais locataire d un petit studio à Issy les Moulineaux, une commune très bien desservie qui a une excellente réputation dans le 92. Lorsque j ai pris la décision de devenir propriétaire, j ai bien sûr voulu rester dans cette commune ou ce département. J ai vite déchanté quand je me suis rendu compte que mon budget ne me permettait pas d acheter ce que je voulais (d où l importance d avoir ses critères et de s y tenir, on y reviendra plus tard). J ai donc procédé par élimination. Puisque je considérais les départements 77, 78, 95 & 91 comme trop loin de mon travail sur Paris, j allais donc chercher dans le 94 Pas de bol, mon budget, pour ce que je voulais, était trop restreint j ai donc dû me rabattre sans gaîté de cœur (à cause des «on dit») sur le 93 et particulièrement à Bondy. Figurez-vous qu aussi incroyable que cela puisse paraître, je ne regrette pas du tout mon choix!!! Pour rien au monde! Car non seulement le bien où j habitais correspondait parfaitement à mes critères, mais en plus, étant en plein centre-ville, 6
proche de la gare RER (qui est à 15 min de la gare Saint Lazare) je n ai quasiment jamais eu de problèmes. 7
Evidemment une question cruciale qui dépend de plusieurs paramètres personnels. Il y a donc plusieurs questions à se poser : - Je souhaite un bien neuf ou ancien? Serai-je seul à vivre dedans? À 2? Ou plus? - Une grande surface m est-elle indispensable? Je préfère un appartement (donc contraintes de copropriété, voisinage, règlement collectif ) ou une maison individuelle (donc penser aux coûts d entretien futurs)? - Je souhaite vivre en étage ou un RDC ne me dérange pas? Avec ou sans ascenseur? Avec gardien? Digicode et interphone? Avec une place de parking attitrée? - Dans un immeuble ou dans une maison divisée en plusieurs appartements? - Si je préfère un immeuble, j accepte combien d étages au maximum? - La luminosité est-elle primordiale? Je préfère une salle d eau ou une salle de bains (avec une baignoire)? Si c est un 2 pièces par exemple, je souhaite une chambre indépendante de la salle de bains ou collée à elle? Combien je suis prêt à payer chaque trimestre de charges de copropriété? Qui couvrent quoi exactement? - Quel est le montant de la taxe foncière et de la taxe d habitation? A combien de minutes à pied ou en bus suis-je d éventuelles stations de métro/rer? Le bien immobilier doit-il être proche de commerces? Des transports? D écoles? Combien de temps mettrai-je pour me rendre sur mon lieu de travail? A mon sens, il vaut mieux porter ses recherches sur des 2 ou 3 pièces qui sont toujours les biens les plus recherchés que ce soit à la vente comme à la location. 8
Question qui divise souvent. La croyance populaire voudrait que tout le monde devienne propriétaire pour la principale raison qu il vaut mieux rembourser un crédit immobilier pour un bien qui nous appartiendra au final plutôt que de payer un loyer que la majorité considère comme de l argent jeté par les fenêtres. Voilà mon point de vue. Acheter sa résidence principale c est intéressant lorsqu on envisage de s installer avec son (sa) conjoint(e) sur du long terme ou lorsqu on projette d acheter à un prix en dessous du prix du marché dans l espoir de le revendre quelques années plus tard en faisant une plus-value. La location, pour moi, c est un service qu on me rend (avoir un toit sur la tête) donc je trouve normal de payer (un loyer) pour ce service. Mais pour moi ça ne doit pas être sur du long terme (plus de 2 ou 3 ans). Par contre, si à côté de cela, je fais de l investissement locatif (ce qui va être le cas), ça peut être un bon calcul. L avantage de la location est qu on peut changer régulièrement de lieu de vie et surtout il ne faut pas oublier que lorsque l on est locataire (ce qui est mon cas actuellement) on ne paie plus de taxe foncière ni de charges de copropriété, plus besoin d assister aux assemblées générales de copropriétaires et dans mon cas personnel plus besoin de véhicule (donc plus de dépense d entretien, d assurance, de carburant ou de fourrière ) ce qui tout cela cumulé a fait bondir mécaniquement mon pouvoir d achat et me permet de garder des liquidités pour investir justement! Certes, posséder sa résidence principale a un côté rassurant alors dans ce cas, mieux vaut, si on peut, rembourser son crédit immobilier le plus rapidement possible. 9
Pour trouver sa perle rare, croyez-moi, il faut de la PATIENCE et de la PERSEVERANCE! Avant de trouver ma résidence principale, j ai dû visiter, à l époque, une quarantaine d appartements!!! Mais si c était à refaire, je procéderai différemment. J utiliserai, comme c est le cas en ce moment pour mon 1 er investissement locatif, un chasseur immobilier, en l occurrence Net-acheteur. On peut bien sûr utiliser les sites traditionnels, entre autres, comme www.seloger.com, www.leboncoin.fr, www.pap.fr, contacter et relancer les agents immobiliers qui nous intéressent en se déplaçant ou en téléphonant régulièrement. En ce qui concerne les agences immobilières, grande enseigne ou agence locale, personnellement je ne sais pas laquelle est la plus efficace. Pour ma part c est grâce à une agence locale dont j avais complètement oublié qu elle avait mes coordonnées que j ai pu acheter ma première résidence principale. Le coup de cœur pour un bien est en effet un élément déterminant. Et la réactivité l est d autant! Un bien qui reste trop longtemps en agence est souvent trop cher, il faut donc être au fait des nouvelles entrées avant leur publication sur les sites spécialisés ou les agences d où la nécessité de se créer un réseau et d entretenir de bonnes relations avec celui-ci pour être au courant avant les autres des biens susceptibles de nous intéresser. 10
Parce que si c est votre résidence principale, votre lieu de vie à vous, vous voulez qu il vous corresponde donc il ne peut pas y avoir de compromis ou en tout cas pas sur des critères essentiels à vos yeux et différents selon les personnes. Et il faut aussi penser à la revente. En gros, un 2 pièces lumineux dans une petite copropriété saine et propre, proche commerces, écoles et transports, bien agencé a beaucoup plus de chances de se revendre vite et à un bon prix qu un même 2 pièces sombre, dans un copropriété pas avenante, loin de tout etc Tout cela semble évident mais chaque personne ayant ses propres critères, il faudra alors accepter les conséquences lorsqu il s agira de revendre le bien. C est bien connu, certains biens se revendent mieux que d autres mais l essentiel reste tout de même d être dans un lieu de vie qui nous correspond. 11
L environnement - Faire le tour du quartier. Y a-t-il des services à proximité? Commerces, transports, écoles, etc. N hésitez pas à interroger les voisins, les commerçants et toutes autres personnes susceptibles de vous renseigner sur les points forts et les points faibles du quartier voire de la ville. Petite enquête de voisinage lors de la visite du bien Visitez le bien à des heures et à des jours différents. Vous éviterez peut-être de mauvaises surprises! N hésitez pas à taper à la porte d un voisin, votre meilleur allié dans cette situation. Enfin, rendez-vous à la mairie, afin de vous renseigner sur les contraintes d urbanisme ou l évolution future du quartier. - Le voisinage dans la copropriété: Quels sont les types d appartements et d occupants (étudiants, familles ) Les parties annexes et communes - Y a-t-il un parking privé ou un garage? Sinon peut-on se garer facilement? Gratuitement ou non? - Y a-t-il des dépendances (cave ) Si vous achetez un bien en copropriété, pensez à regarder l état des parties communes, visitez d autres étages, testez l ascenseur. Vous pouvez également en profiter pour rencontrer l éventuel gardien ou d autres personnes de l immeuble et poser quelques questions. - Y a-t-il un digicode et/ou interphone? Un ascenseur conforme? 12
Le bien La date de construction: cela permettra de savoir quels diagnostics seront obligatoires - Si le bien est en copropriété, combien y a-t-il d appartements et combien de propriétaires différents? La surface réelle : L'obligation d'indiquer la surface du bien (loi Carrez) n'est obligatoire que pour les biens en copropriété. On peut vous indiquer une surface approximative. Penser à mesurer le bien ou demander un plan s il existe. La distribution des pièces: la séparation jour/nuit est-elle bien pensée? Les pièces sont-elles susceptibles d accueillir votre mobilier? Y a-t-il des espaces perdus en circulation des couloirs La clarté / luminosité (demander l orientation de la maison, regarder le nombre et la taille des fenêtres, contrôlez les vis-à-vis). Le bruit (penser à visiter le bien à heures différentes surtout s il y a des fenêtres sur rue). L état des murs, des sols des fenêtres, des volets et des ouvrants sans oublier les plafonds. Quelles sont les équipements qui resteront en place (notamment dans le cas d une cuisine équipée) Le mode de chauffage et de production d eau chaude. Le vendeur doit désormais, dès la visite du logement, vous présenter le diagnostic de performance énergétique, afin que vous puissiez le consulter. Cela vous permet de connaître la consommation énergétique du logement, c'est-à-dire le budget chauffage que vous devez prévoir. L'étiquette énergie qui figure désormais dans les annonces est une composante de ce diagnostic. Les diagnostics obligatoires sont à la charge du vendeur. Pour vous aider dans cette démarche, voilà un excellent site www.touslesdiagnostics.com L installation électrique, l état des sanitaires et de la plomberie (Le tableau électrique est un bon indicateur : état, étiquetage, présence de disjoncteurs différentiels) La cave et le parking (facilité d accès, salubrité) 13
Si elle existe, la cheminée est-elle en état de fonctionnement? Quel est le type d assainissement du bien (tout à l égout?) : Si la maison que vous voulez acheter appartient à un lotissement, vous devez vous informer de la teneur du règlement de lotissement. Le montant de la taxe foncière. Les charges de copropriété Les évolutions possibles - Le bien a-t-il un potentiel d'aménagement ou de mise en valeur, de transformation ou modification du nombre de pièces - Estimer le montant des travaux envisagés Le syndic - Le syndic est-il bénévole ou professionnel? - Demander les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales du syndic de copropriété et demander un relevé charges annuelles pour savoir ce que je récupère ou pas et s'il y a des impayés de charges figurent dans le bilan de la copropriété Quels sont les travaux déjà votés? Ceux envisagés (ravalement ) Quelle est la date du dernier ravalement Quel est l'état de la toiture (et la date de dernière rénovation) Si l'appart est loué, poser un maximum de questions au locataire actuel s'il est présent lors de la visite sur les problèmes éventuels du bien. Ressenti général Vous sentez-vous bien dans le logement? Dans le quartier? Les points à surveiller dans une maison ancienne L'état du bâti, la charpente est-elle solide? Les poutres et chevrons sont-ils protégés des termites? - Les gouttières sont-elles bien entretenues? - Le logement est-il raccordé au tout-à-l égout? 14
Si non, existe-t-il une installation autonome conforme aux normes? La constructibilité du terrain et le certificat d urbanisme Si la maison possède un terrain sur lequel vous projetez une extension ou la construction d'une autre maison, il faudra vous renseigner sur la constructibilité du terrain en demandant à la mairie un certificat d'urbanisme. - Existe-t-il une servitude privée? Un droit de passage? Un droit de puisage? Transformations et changements d affectation ou de destination : - La maison a-t-elle subi des transformations? - Les permis de construire ont-ils été accordés? - La maison est-elle entièrement affectée en habitation - Si la maison dispose d une affectation mixte, quelle quote-part pour la partie habitation? - La maison en lotissement Parcourez le règlement de lotissement et le cahier des charges. Vous serez tenu de respecter certaines règles d entretien ou des servitudes de voisinage. 15
Un bon achat se fait justement dès l achat. Il est plus judicieux d essayer d acheter en dessous du prix moyen du marché, il y a toujours de bonnes affaires quel que soit l état du marché contrairement à ce que l on pourrait croire. Il ne faut pas avoir peur de négocier le prix, même si je sais que ce n est pas dans la culture française (quoique ). Pour vous aider, il y a de très bons sites pour connaître le prix moyen dans chaque commune française: www.meilleursagents.com Un vendeur ajoute toujours une dimension affective au logement qu'il a occupé : il a donc une fâcheuse tendance à en surenchérir le prix A vous de ne pas vous laissez attendrir et de négocier le prix juste (faites valoir au vendeur le coût des travaux éventuels, les défauts du bien, des projets de la mairie qui risquent de dévaluer le bien à l avenir! Vous pouvez aussi faire valoir que vous avez vu d autres biens. Et si Le vendeur manifeste une certaine urgence à conclure la transaction, c est l opportunité pour vous de voir accepter une proposition de prix à la baisse. Les frais de notaire représentent une somme importante (au moins 7% de la valeur d acquisition du bien). Il y a toutefois un 1er point important à vérifier : s assurer que les frais d agence immobilière ont bien été déduits du calcul des frais de notaire. Autre chose, souvent oublié, sachez qu il y a aussi la possibilité de déduire la valeur du meublé restant et en particulier la cuisine équipée. Dans le cas où l on achète pour louer et que l on fait des travaux, l idéal est d une part de demander au vendeur l autorisation de commencer les travaux avant la signature du compromis de vente chez le notaire. Pour cela, une attestation 16
d accord de crédit, une assurance habitation et un engagement à finir les travaux devrait suffire à convaincre l ancien propriétaire, en le demandant bien poliment bien sûr, il n est pas obligé d accepter Et d autre part, il faut essayer de repousser la date de signature chez le notaire après que les travaux soient terminés, et que le bien soit prêt à être mis en location. En effet, normalement la 1ère mensualité du crédit ne tombe qu au moins 30 jours après cette signature. L achat idéal c est aussi lorsque l on fait le moins d apport personnel et qu on fait quasiment tout financer par la banque (sauf peut-être les frais de notaire) et qu en cas d investissement locatif, le loyer est largement supérieur à la mensualité de crédit, peu importe la durée de celui-ci. Ce qu il faut absolument négocier lors de la demande de crédit immobilier, ce sont des mensualités modulables en fonction de l évolution future de vos revenus. Il vaut mieux aussi essayer de négocier une absence totale d indemnités de remboursement anticipé, c est toujours ça de gagné (3% du montant du crédit en général). Mieux vaut entretenir de très bons rapports avec son banquier pour qu il vous prête plus facilement de l argent et donc épargner régulièrement et ne pas être constamment dans le rouge. Il doit savoir en regardant vos comptes que vous êtes quelqu un de fiable. Encore une fois, avec lui, tout est question de négociation. Mais n hésitez pas de toute façon à faire jouer la concurrence. Vous pouvez aussi passer par un courtier en crédit immobilier qui se chargera de vous trouver un prêt immobilier à un bon taux. Les courtiers tels que meilleurstaux, cafpi, empruntis ou In&Fi (que m ont conseillé mon chasseur immobilier) sont les plus connus. 17
A mon sens, les taux n ayant jamais été aussi bas l heure où j écris ces lignes (septembre 2012), je dirai taux fixe mais le taux variable peut être une bonne solution si vous envisagez de revendre à très court terme. Si vous tenez absolument à acheter à taux variable, achetez à taux variable capé 1 c'est à dire que le taux variable proposé doit être au moins < 1 point par rapport au taux fixe. Le taux variable doit absolument être négocié pour être bloqué pendant plusieurs années. Les assurances Si vous achetez à 2, prenez une assurance décès invalidité (100%) sur chaque tête. Elles vont de 0,1 à 0,3% et préférez la caution logement plutôt que l'hypothèque. 18
Un appartement en résidence principale, en lui-même, ne rapporte pas d argent, ça coûte, croyez s en mon expérience de comptable, c est un passif, pas un actif!! En effet, Il y a la taxe foncière, la taxe d habitation, les charges de copropriété, les frais de notaire, d agence, les travaux, les réparations éventuelles (exemple, un ballon d eau HS, ça m est arrivé!!!) etc. Tout cela est donc à prendre en compte pour évaluer ce que ça va coûter tous les ans. C est une des raisons pour laquelle, il faut dès le départ acheter le bien à un «bon prix» car vu les coûts qu il engendrera par la suite, ce sera toujours ça de gagné! 19
Si on cherche à revendre à court terme, il faut être en veille, suivre l évolution du marché. Pour cela, comme dit plus haut, il faut avoir négocié lors du prêt l absence d IRA (indemnités de remboursement anticipé), et que le prix de vente du bien couvre largement le montant du crédit restant dû. Quand j ai pris la décision de vendre, j ai d abord pris rdv avec mon banquier pour qu il m indique précisément le montant du crédit restant dû. Comme c était ma première revente d appartement et que je n y connaissais pas grand-chose à la paperasserie nécessaire pour cet acte, je me rappelle lui avoir demandé quelles agences immobilières de mon quartier étaient les plus réputées afin de revendre mon appartement au meilleur prix. A ma grande surprise, elle m a demandé pourquoi je n essayai pas plutôt de le vendre par moi-même plutôt que de passer par une agence car en faisant cela j avais de grandes chances de le vendre plus cher que si c était une agence qui s en chargeait. Ce fut un excellent conseil. J ai commencé par contacter plusieurs agences pour qu elles fassent une estimation du prix de vente puis une fois que c était fait, j ai mis mon annonce sur www.pap.fr. Et après quelques visites, au final c est un très jeune couple qui m a acheté l appartement à un prix supérieur d environ 13000 EUR à la meilleure estimation d agence que j avais reçu!!! C est toujours ça qui a été au final dans ma poche et pas dans celle de l agence. Pour vendre à un bon prix, il faut absolument embellir son appartement, quitte à faire des travaux d embellissement (pour mon cas, ça a été de refaire la salle de bains), faire du home staging qui consiste à revaloriser un bien en commençant par le dépersonnaliser. On procédera donc à un désencombrement, nettoyage et rangement afin de rendre l appartement neutre, de faire en sorte qu il plaise à un maximum de personnes, en mettant en valeur les espaces en jouant avec la luminosité et les meubles de façon à rendre le logement plus agréable et surtout plus neutre pour que le futur acquéreur se projette. Il y a plein de sites pour vous aider notamment celui d Elise Franck dont le livre «comment je suis devenue rentière en quatre ans» m a beaucoup apporté. Attention, lors de la revente, le notaire prélève les honoraires du syndic professionnel qui varient de 0,3% à 0,5% du prix de vente!! 20
Voilà, j espère que tout cœur que cet ebook va vous permettre de sauter le pas. Un bon conseil, si vous en avez les moyens, n attendez pas pour investir, agissez maintenant, vos revenus de demain se préparent aujourd hui. Comme je le dis souvent, plutôt que de jalouser, envier, critiquer ceux qui réussissent, RENTREZ dans le système pour passer de l autre côté. Si pour l instant l achat d un appartement ou maison vous semble trop lourd financièrement, vous pouvez toujours commencer par encore plus léger et encore rentable, j ai nommé les parkings/garages! Si mon ebook vous a plu ou si vous avez des remarques, suggestions, n hésitez pas à m écrire à businessid@hotmail.fr ou me contacter sur mon blog. Merci à tous & toutes et à votre succès en affaires!!! 21