Contribution de la Belgique aux questions posées par la Commission européenne aux Etats membres concernant le crédit hypothécaire

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1 28 août 2006 Contribution de la Belgique aux questions posées par la Commission européenne aux Etats membres concernant le crédit hypothécaire INTRODUCTION La Belgique se réjouit de l importance que la Commission européenne attache au domaine du crédit hypothécaire. Promouvoir un marché européen hypothécaire s avèrera bénéfique pour l ensemble des acteurs concernés, tant le secteur des entreprises hypothécaires que les consommateurs. Il importe cependant d avoir égard à la situation dans chaque Etat membre. Ainsi, en Belgique, le crédit hypothécaire aux particuliers est l objet depuis de nombreuses années d une réglementation précise qui cherche à réaliser un juste équilibre entre la liberté contractuelle et les restrictions visant à assurer une protection adéquate de l emprunteur. La Belgique s attend à ce que les initiatives européennes soient particulièrement attentives à maintenir ce juste équilibre. Les réponses aux questions qui sont présentées ci-dessous ont été préparées par la Commission bancaire, financière et des assurances sur base des contributions reçues de la part de différents acteurs du marché belge. 1. PROTECTION DU CONSOMMATEUR 1.1. INFORMATION Les questions de la Commission européenne Les Etats sont invitées à A. Examiner et commenter la possibilité de définir à quel stade la fiche d information standardisée (FEIS) devrait être fournie au consommateur. Cette étape est-elle définie au niveau national? B. Evaluer la pertinence de la FEIS : existe-t-il des études ou des recherches sur l'efficacité de la FEIS? C. Evaluer si tous les champs d'information de la FEIS sont clairs et compréhensibles et examiner si la structure pourrait être améliorée. Evaluer si tous les champs d'information de la FEIS sont clairs et compréhensibles et examiner si la structure pourrait être améliorée. Discuter des informations qui pourraient être ajoutées (ou retirées) de la FEIS pour améliorer son efficacité. D. Examiner si la FEIS devrait être contraignante ou non Réponses A. Quand l information précontractuelle devrait-elle être remise à l emprunteur? Dès que possible et certainement avant le moment de la signature du contrat. Le but est de donner une information transparente, correcte et complète au consommateur de sorte qu il puisse comparer les offres et faire jouer la concurrence. 1

2 Etapes dans la procédure précontractuelle en Belgique. L on trouvera en annexe 1 la pratique suivie en Belgique telle qu elle a été décrite par l Union Professionnelle du Crédit (UPC). B. Evaluer la pertinence de la FEIS : existe-t-il des études ou des recherches sur l'efficacité de la FEIS? Il n y a pas d étude disponible à notre connaissance. C. Evaluer si tous les champs d'information de la FEIS sont clairs et compréhensibles et examiner si la structure pourrait être améliorée. Discuter des informations qui pourraient être ajoutées (ou retirées) de la FEIS pour améliorer son efficacité. En annexe 2 est jointe la position communiquée par l UPC au gouvernement belge. Cette position n engage que celle-ci. D. Examiner si la FEIS devrait être contraignante ou non. Le Code de conduite européen relatif au crédit au logement produit aujourd hui déjà des effets contraignants même pour les entreprises qui ne l ont pas souscrit. En effet, un code de conduite généralement reconnu par la profession peut être considéré comme une pratique commerciale qui s impose à tout le secteur et dont la méconnaissance peut être sanctionnée sur la base de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce. Si la Commission entend élaborer un statut pour un crédit hypothécaire «passeportable» pouvant être commercialisé sur tout le territoire de l Union, l information précontractuelle telle que actuellement prévue par la FEIS devrait faire partie de ce statut. Il s indique aussi de régler dans ce statut les obligations des entreprises concernées en matière de publicité. Enfin, les obligations en matière d information précontractuelle et en matière de publicité devraient être applicables non seulement aux entreprises hypothécaires qui offrent leurs services sur le territoire d un autre Etat membre, mais également aux intermédiaires qui opèrent «cross border» CONSEIL Les questions de la Commission européenne Les Etats sont invitées à A. Explorer la définition du conseil et les normes en la matière. Des obligations sont-elles prévues par les dispositions juridiques ou les systèmes d'autorégulation en ce qui concerne la définition et les normes dans les États membres? B. Examiner si l'approche actuellement proposée dans la directive sur le crédit à la consommation devrait s'appliquer aux crédits hypothécaires. C. Réfléchir aux personnes qui devraient fournir le conseil : prêteurs; fournisseurs de conseils spécialisés; etc. 2

3 Réponses A. Le conseil en droit belge. La loi sur le crédit hypothécaire, en son état actuel, ne prévoit pas d obligation de conseil au client. La matière est donc régie par les règles de droit commun, tel que l article 1382 du Code Civil concernant la responsabilité civile de celui qui par sa faute cause un dommage à autrui. La loi sur le crédit à la consommation comporte sur un certain nombre de points des exigences visant à mieux protéger l emprunteur : l article 10 prévoit un devoir d information sur la situation de l emprunteur avant de lui accorder un crédit, l article 11 prévoit la distribution d une information détaillée à la clientèle et la recherche du crédit qui correspond aux besoins du client et l article 15 prévoit qu un crédit ne peut être octroyé que si le prêteur peut estimer raisonnablement que le consommateur pourra faire face à ses obligations contractuelles. Le Gouvernement belge estime que lesdites dispositions de la loi sur le crédit à la consommation pourraient utilement inspirer l élaboration de dispositions à incorporer dans la loi sur le crédit hypothécaire et envisage de modifier celle-ci sur ces points. B. Parallélisme avec l'approche actuellement proposée dans la directive sur le crédit à la consommation. En vertu de l article 5(5) de la proposition de directive sur le crédit à la consommation (version du 7 octobre 2005) «Les Etats membres veillent à ce que les prêteurs et le cas échéant, les intermédiaires de crédit, fournissent au consommateur des explications adéquates grâce auxquelles celui-ci sera en mesure d estimer si le contrat de crédit proposé est adapté à ses besoins et à sa situation financière, si nécessaire en expliquant l information précontractuelle devant être donnée conformément au paragraphe 2 ainsi que les avantages et inconvénients liés aux produits proposés. Les Etats membres peuvent adapter les modalités d octroi et l ampleur de cette assistance, et déterminer qui la fournit, en fonction du contexte particulier dans lequel le contrat de crédit est offert.» La délégation belge dans le groupe du Conseil n a pas soutenu cette approche. Celle-ci est également inappropriée pour le domaine du crédit hypothécaire. L approche qui a la préférence est celle qui figure actuellement déjà dans la loi belge sur le crédit à la consommation et que le gouvernement belge entend introduire dans la loi sur le crédit hypothécaire (cf. supra). C. Personnes qui devraient fournir le conseil. Les obligations en matière de conseil devraient être rendues applicables à tous les acteurs : entreprises hypothécaires et intermédiaires. De manière plus générale, il s indique d introduire au niveau européen un statut pour les intermédiaires en crédit hypothécaire qui pourrait s inspirer du statut pour les intermédiaires en assurance (directive 2002/92/CE sur l intermédiation en assurance). 3

4 1.3. REMBOURSEMENT ANTICIPE Les questions de la Commission européenne Les Etats sont invités à A. Préciser si le remboursement anticipé est fondé sur des dispositions juridiques dans leur pays. Les États membres devraient notamment spécifier si les dispositions sont basées sur la législation ou sur la jurisprudence. Si ce droit au remboursement anticipé existe, le consommateur a-t-il la possibilité d'y renoncer? A quelles conditions? Les États membres devraient exprimer leur avis sur l'opportunité d'établir un droit légal au niveau de l'ue et de permettre la renonciation. B. Si ce droit au remboursement anticipé existe, expliquer s'il est conditionnel ou inconditionnel (c'est-à-dire qu'il peut être exécuté en toute circonstance et à tout moment). Les États membres sont invités à examiner, dans l'hypothèse où un droit légal serait établi au niveau de l'ue, s'il devrait être conditionnel ou inconditionnel. C. Décrire si des frais de remboursement anticipé peuvent être facturés. Dans l'affirmative, comment ces frais sont-ils calculés et existe-t-il des plafonds? Les États membres sont invités à examiner s'il est recommandé et possible de traiter la question des frais de remboursement anticipé au niveau de l'ue Réponses Le droit belge actuel Le droit pour l emprunteur au remboursement anticipé de son crédit et la limitation des frais de remboursement constituent des éléments essentiels de la loi sur le crédit hypothécaire. L article 26, 1 de la loi sur le crédit hypothécaire dispose : «1 er. L'emprunteur a le droit d'effectuer à tout moment le remboursement total du capital. Sauf disposition contraire de l'acte constitutif, l'emprunteur a le droit d'effectuer à tout moment un remboursement partiel du capital. La disposition contraire ne peut exclure un remboursement partiel une fois par année civile, ni le remboursement d'un montant égal à un minimum de 10 % du capital.» L article 12, 1 de la loi sur le crédit hypothécaire dispose : «1e r. Le prêteur peut stipuler une indemnité pour le cas de remboursement anticipé total ou partiel. Cette indemnité doit être calculée, au taux d'intérêt du crédit, sur le montant du solde restant dû. Pour le calcul, lorsqu'il existe un contrat adjoint dont la valeur de rachat n'est pas affectée au remboursement, ce montant doit être diminué de cette valeur de rachat. En cas de remboursement partiel, ces règles doivent être appliquées proportionnellement. Cette indemnité ne peut excéder trois mois d'intérêt. Aucune indemnité n'est due dans le cas d'un remboursement consécutif au décès, en exécution d'un contrat annexé ou adjoint.» 4

5 Position au niveau européen Si la Commission entend élaborer un statut pour un crédit hypothécaire «passeportable» pouvant être commercialisé sur tout le territoire de l Union, le droit au remboursement anticipé assorti d une limitation des frais de remboursement pouvant être réclamés au prêteur devrait faire partie intégrante de ce statut TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL (APR) Les questions de la Commission européenne Les Etats sont invités à A. Evaluer le bien-fondé d'avoir un APR hypothécaire spécifique et examiner notamment si l'apr proposé dans la directive sur le crédit à la consommation devrait également s'appliquer au crédit hypothécaire. B. Déterminer les coûts à inclure et les coûts à exclure. C. Réfléchir à la manière de faire connaître au consommateur les coûts exclus de l'apr Réponses Un APR, harmonisé au niveau européen, est nécessaire afin de rendre possible la comparabilité des produits de crédit hypothécaire offerts de façon transfrontalière. L objectif consistant à assurer une comparabilité du crédit hypothécaire sur une base transfrontalière devrait guider le choix des éléments à incorporer dans cet APR spécifique pour le crédit hypothécaire. 2. QUALITE DE LA SIGNATURE DU CLIENT 2.1. Questions posées par la Commission européenne Les Etats membres sont invités à : A. Examiner si l'approche actuellement proposée dans la directive sur le crédit à la consommation conviendrait également pour le crédit hypothécaire. En particulier, comment assurer concrètement l'accès non discriminatoire aux informations sur le crédit? B. Examiner les différentes options pour faciliter l'accès transfrontière : législation, protocole d'accord, etc. Y a-t-il des règles qui gênent la négociation d'accords bilatéraux ou multilatéraux pour faciliter l'accès transfrontière? Les États membres sont également invités à fournir des informations sur les accords bilatéraux ou multilatéraux dont ils pourraient avoir actuellement connaissance dans ce secteur Réponses En annexe 3 sont jointes les réponses des services de la Banque Nationale de Belgique chargés de gérer les centrales de crédit. 5

6 3. EVALUATION DU BIEN IMMOBILIER 3.1. Les questions de la Commission européenne Les États membres sont invités à examiner les points suivants : A. Leurs normes nationales d'évaluation sont-elles conformes aux normes internationales d'évaluation (IVS) et/ou aux normes européennes d'évaluation (EVS publiées par le TEGoVA), ou existe-t-il des différences concrètes? Dans certains États membres par exemple, les IVS ont été déjà intégrées dans les normes nationales d'évaluation. Si des normes internationales devaient être appliquées, comme le proposent certaines contributions au Livre vert, existerait-il des contradictions entre les normes internationales utilisées et les dispositions juridiques nationales? B. Quelles solutions est-il possible d'envisager pour la question des exigences en matière d'évaluation? Des mesures législatives? Des recommandations? Des initiatives du marché? D'autres options? C. Les qualifications des experts. La consultation sur le Livre vert a fait ressortir que la qualification des experts représentait une entrave notable à l'activité transfrontière en raison des différences présentes dans la réglementation de la profession dans divers États membres. Dans quels États membres la profession estelle réglementée et de quelle manière? Les qualifications professionnelles des experts sont-elles disponibles? Si oui, quelles sont-elles? D. Quelles solutions est-il possible d'envisager pour la question des qualifications des experts? Des mesures législatives? Des recommandations? Des initiatives du marché? D'autres options? E. Des systèmes ont-ils été mis en place pour contrôler la qualité de l'évaluation réalisée par un expert? 3.2. Réponses En annexe 4 est jointe la contribution détaillée communiquée par l UPC. Elle est transmise à la Commission européenne, à titre d information et n engage à ce stade que le secteur. 4. PROCEDURES DE VENTE FORCEE 4.1. Questions posées par la Commission européenne Les Etats membres sont invités à examiner les points suivants : A. Sont-ils disposés à collaborer avec la Commission pour établir un éventuel tableau indicateur, par exemple en fournissant des informations à publier? B. Si la Commission devait établir un tableau indicateur, quelles informations celui-ci devrait-il inclure? C. Existe-t-il une durée maximale pour les procédures de forclusion dans leur pays? 6

7 4.2. Réponses Le gouvernement belge, en collaboration avec les différents intervenants sur le marché hypothécaire belge, sont disposés à collaborer à ce projet. Le tableau indicateur pourrait s inspirer de celui de la Fédération européenne hypothécaire. La procédure de vente forcée en Belgique est réglée par la loi et requiert le suivi de différentes étapes. Il n y a pas de durée maximale qui est prévue. La durée moyenne de la procédure est d environ 18 mois en Belgique. 5. REGISTRES FONCIERS Questions posées par la Commission européenne A. D'après les contributions au Livre vert, l'accessibilité aux registres des hypothèques/registres fonciers varie considérablement d'un pays à l'autre de l'europe. En conséquence, les services de la Commission aimeraient obtenir des informations complémentaires quant à la nature exacte des problèmes. Dans ce contexte, il serait utile de savoir : qui a le droit d'accéder au registre (par exemple uniquement les personnes qui peuvent prouver un intérêt justifié, tout le monde, etc.) ; si le registre est accessible d'un pays à l'autre ; et enfin, lorsque le registre est accessible d'un pays à l'autre, si les conditions et les droits qui s'appliquent sont les mêmes que pour les ressortissants. B. Certaines contributions signalaient des difficultés à accéder aux bases de données du fait que les informations indispensables pour pouvoir y accéder n'étaient pas facilement disponibles. Quelles sont donc les informations exigées pour accéder à un bien enregistré? Quels sont les coûts d'accès au registre? Y a-t-il des différences entre les recherches faites à l'intérieur et à l'extérieur des frontières? C. Plusieurs contributions à la consultation sur le Livre vert signalaient que les frais cachés devraient être supprimés. Il est donc important de savoir dans quels pays existent des frais cachés de ce type. Existe-t-il des frais/hypothèques/privilèges cachés (des frais qui pourraient toucher les droits de propriété sans apparaître dans le registre) qui seraient plus élevés que des hypothèques enregistrées dans votre État membre? Ces frais cachés peuvent résulter soit de montants réclamés par l'état (pour l'imposition par exemple) soit d'autres créances (par exemple le droit des employés à obtenir le paiement des salaires à la suite d'une insolvabilité de l'employeur). D. D'après les réponses à la consultation sur le Livre vert, l'un des problèmes liés au cadastre consiste à comprendre parfaitement le classement des différents registres fonciers. Les services de la Commission souhaitent obtenir des informations supplémentaires sur les éventuels frais cachés et savoir si votre pays établit le rang du créditeur en appliquant le principe du «premier enregistré, premier classé pour le rang et la priorité». Dans la négative, sur quelle base le rang du créancier est-il déterminé? Comment ce problème pourrait-il être abordé - par exemple en améliorant la transparence du classement grâce à un accès facile à l'information relative au classement? 7

8 5.2. Réponses En annexe 5 est jointe une note établie par Monsieur Jozef Decuyper, Président de la Fédération Royale des Conservateurs des Hypothèques. Elle est transmise pour la bonne information de la Commission européenne, ainsi que deux autres notes informatives du même auteur «Le registre foncier» et «le système hypothécaire belge». 6. INSTITUTIONS FINANCIERES NE CONSTITUANT PAS DES ETABLIS- SEMENTS DE DEPOT 6.1. Questions posées par la Commission européenne A. Dans votre État membre, les institutions ne constituant pas des établissements de dépôt sont-elles autorisées à octroyer des prêts hypothécaires? Oui. B. Dans l'affirmative, quelles sont les exigences réglementaires et prudentielles? Par exemple, existe-t-il : des exigences de fonds propres (ces exigences sont-elles identiques ou légèrement différentes du capital exigé pour les établissements de dépôt?) ; des règles de conduite (législation en matière de protection des consommateurs, etc.)? C. Dans l'affirmative, quelles sont les exigences réglementaires et prudentielles? D. Les établissements non bancaires, par exemple, sont-ils en mesure d'utiliser les financements par le marché (titres adossés à des hypothèques ou obligations)? Les institutions ne constituant pas des établissements de dépôt, par exemple, peuvent-ils émettre des obligations sécurisées et/ou des titres adossés à des hypothèques? 6.2. Réponses Situation actuelle en droit belge En vertu des articles 43 et 43bis de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, les entreprises hypothécaires doivent être inscrites (s il s agit d une entreprise de droit belge) ou être enregistrées (s il s agit d un établissement de crédit étranger qui agit par voie de succursale ou dans le cadre de la libre prestation de service). Le contrôle prévu par cette loi est un contrôle de légalité des documents (e.a. prospectus). La loi impose de soumettre ces documents contractuels et informatifs à la Commission bancaire, financière et des assurances (CBFA) avant de pouvoir les utiliser dans le public. La liste des entreprises hypothécaires comporte cinq catégories d entreprises : 1) les établissements de crédit 2) les compagnies d assurances 3) les fonds de pension 4) les institutions publiques 5) les autres entreprises. Les entreprises des catégories 1) à 3) sont soumises à un contrôle prudentiel de la CBFA auquel le contrôle prévu par la loi hypothécaire vient s ajouter. 8

9 Les entreprises des catégories 4 et 5 ne sont pas soumises à un contrôle prudentiel. Elles peuvent donc exercer l activité de crédit hypothécaire dès l instant où elles se conforment aux exigences de la loi sur le crédit hypothécaire, mais sans devoir faire la preuve d un certain nombre de conditions «prudentielles» (p.ex. expérience et honorabilité de la direction) et sans devoir respecter des exigences de capital ou de fonds propres. Modifications envisagées en droit belge Le Gouvernement belge envisage de modifier la situation actuelle afin d imposer à toutes les entreprises hypothécaires un statut et un contrôle adéquats et proportionnés aux risques liés à leur activité. Sur le plan européen Toutes les entreprises hypothécaires qui souhaitent commercialiser leurs services sur le territoire d un autre Etat membre devraient être assujetties à un statut et un contrôle prudentiel adéquat et proportionné aux risques liés à leur activité. Ce statut devrait comporter au moins des exigences relatives à l actionnariat, aux dirigeants, à l organisation administrative et comptable et des exigences de capital et de fonds propres minimums. Financement Les entreprises hypothécaires qui ne sont pas des établissements de crédit ne peuvent faire appel à l épargne publique et doivent donc se financer sur le marché des capitaux. Elles peuvent émettre des obligations. Si elles souhaitent offrir ces obligations en souscription au public, elles sont tenues d établir et de faire approuver un prospectus d émission. 9

10 Annexe 1 Steps in the Belgian precontractual procedure (source: description by UPC) Step 1: 1 st contact and general / marketing information or advertising Coincides, in principle, with disclosure of Code of Conduct s general information. Lenders basic brochure / prospectus available at the branch is explained orally and/or handed to the interested customer It is possible that the candidate borrower makes this step by means of internet, including the consultation of the Code of conduct (and the ESIS model). Step 2: Personalised contact and identification of candidate borrower details and needs In about 60 % of the cases (also major lenders) : drafting and disclosure of the ESIS (ESIS is not binding). In fact, here the ESIS replaces the simulation lenders offered previously. Lenders then give the candidate borrower the opportunity to examine (at home) the ESIS and to return or not afterwards to the lender to complete the credit demand. In this case, the credit demand becomes the next step (step 3). Candidate borrower completes a credit demand (requests an offer). With some (also major) lenders (about 10 % of the cases), it is immediately after the reception by them of the demand (thus in a third step) that they are able to draft the ESIS on the basis of the data in the demand and that this ESIS is (immediately) disclosed to the candidate borrower. Step 3: Loan processing (internal procedure) Step 4: Bank issues and sends an offer based on personalised information provided under step 2 In about 30 % of the cases (also major lenders) : deadline for ESIS disclosure (sent with the offer) The offer is binding for the lender REMARKS : Are there obstacles, both legal and technical, including costs, which prevent the Belgian credit institutions from disclosing the ESIS at step 2 (personalised contact)? (Reasons for disclosure in Belgium of the ESIS in step 4) 1. For reasons of procedure and programming (it does not seem impossible for some lenders to adapt their procedures in the future) ; 2. (*) When the credit institution works with independent intermediaries it is impossible to release the ESIS at an earlier step. The measures, which according toupc, should be taken to allow the credit institutions to disclose the ESIS at step 2 : 1. Adaptation of their procedures; 2. Impossible for obstacle 2 (see (*) above). 10

11 Annexe 2 Views of UPC on whether certain items in the ESIS could be added or existing ones be removed or modified Code of Conduct Extract - ESIS Up front text This document does not constitute a legally binding offer. [ ] The provision of this information does not oblige the lender to grant a credit. 1. Name of lender 2. Description of product 3. Nominal rate X (indicate type of rate and duration of fixed period) 4. Annual Percentage Rate of Charge (APRC) based on national regulation or effective rate XX, where relevant 5. Amount of credit advanced and currency 6. Duration of home loan agreement 7. Number and frequency of payments (may vary) Modify item X add : or periodic rate XX add : (annual corresponding rate) Comments (concerning room for negotiations in particular) Le point 3 de la fiche mentionne le taux d intérêt nominal interdit par la loi relative au crédit hypothécaire et y lie la mention des modalités de variation éventuellement prévue. Toutefois, conformément à la législation belge, la variabilité est appliquée au taux d intérêt périodique (généralement mensuel). Il est dès lors recommandé de mentionner à la case de droite du point 3, en guise d introduction : «Taux nominal : pas d application. Taux périodique : mensuel (trimestriel, semestriel, annuel)» et de commenter ensuite les modalités requises par le point 3. Le taux annuel effectif global (TAEG), repris au point 4, qui se rapproche plutôt de la loi relative au crédit à la consommation mais qui peut être remplacé par le taux effectif, pose moins de problèmes. En effet, nous estimons que le taux effectif peut être assimilé au taux (d intérêt) annuel correspondant, mieux connu par nos entreprises. De même que la mention du pourcentage, l'on signalera qu'il s'agit d'un taux d'intérêt effectif et d'un taux annuel correspondant. Crédits à terme fixe (technical problem) Le texte néerlandais de la rubrique 9 (colonne de gauche) "Voor woningkredieten waarbij alleen de rente wordt betaald" de la fiche diffère du texte français "Pour les prêts au logement par reconstitution". Compte tenu du fait que ces textes de la colonne de gauche s'appliquent de manière transfrontalière, les entreprises hypothécaires ne peuvent pas les modifier en vue de la rédaction de leur propres fiches. 11

12 Une rubrique spécifique pour les crédits à terme fixe n'est pas prévue. Il faudra donc trouver une solution pratique. Dès lors, les entreprises hypothécaires peuvent reprendre celle des possibilités suivantes de présenter dans la fiche les mentions des données relatives au crédit à terme fixe qui leur convient le mieux. (NB : Exemple de mentions à la rubrique 2 ("Description du produit") de la fiche : "Crédit à remboursement unique du capital à l'échéance finale".) - Proposition partant de la non applicabilité de la rubrique 9 - mentions à la rubrique 7 ("Nombre et périodicité des versements (peut varier)") : "- x échéances mensuelles en intérêts - un remboursement unique en capital à l'échéance finale du crédit " - mentions à la rubrique 8 ("Pour un prêt au logement avec amortissement du principal, montant de chaque versement (peut varier)") : "- EUR pour les intérêts mensuels - EUR pour le remboursement unique en capital à l'échéance finale du crédit " - mentions à la rubrique 9 ("Pour les prêts au logement par reconstitution") : "Non applicable". - Propositions partant de l'applicabilité de la rubrique 9 Première façon de présenter : - mentions à la rubrique 7 : "x mensualités" - mentions à la rubrique 8 : "non applicable" - mentions à la rubrique 9 : "Montant xxx EUR par mois en intérêts" Justification - rubrique 7 : une référence au capital n'est plus nécessaire, compte tenu des mentions à la rubrique 2. - rubrique 8 : une référence au capital ou aux intérêts n'est plus nécessaire, compte tenu du fait que la rubrique 9 reprend également des mentions relatives aux intérêts à payer. - rubrique 9 : cf. la justification de la rubrique For repayment home loan, amount of each instalment (may vary) 9. For interest only - Amount of each regular interest payment - Amount of each regular payment to the repayment vehicle 10. Additional nonrecurring costs, where applicable Deuxième façon de présenter : - mentions à la rubrique 8 : "non applicable" - mentions à la rubrique 9 : "Intérêts : xxx EUR. Capital : le montant intégral du capital à la fin du contrat". Troisième façon de présenter : - mentions à la rubrique 7 : "Le capital doit être remboursé à l'échéance finale" - mentions à la rubrique 9 : "Intérêts : xxx EUR". 12

13 11. Additional recurrent costs (not included in 8) 12. Early repayment (possibility and charges) 13. Internal complaint schemes 14. Illustrative amortisation table 15. Obligation to domicile bank account and salary with lender Obligatio n AND / OR ADVAN TA-GES to domicile ( ) «Dispositif de recours interne» de la fiche concerne le service des plaintes organisé au niveau du secteur, par exemple l ombudsman du secteur bancaire ou celui du secteur des compagnies d assurance. Selon la Fédération Hypothécaire Européenne, il est loisible à l entreprise d y mentionner également son propre service des plaintes. So, for some points / aspects clarifications would be welcome, but lenders can solve the little problems by being clear in their comments on them to provide in the right hand side column of the ESIS. This conclusion applies also mutatis mutandis for the general information requirements of the ESIS (advertising - prospectus). Consumers and Industry agreed on these 15 points, so they are by their nature meaningful. All the elements are useful, that s why they were included in the CODE. Adding new points would signify information overload for the consumer. This should be the philosophy. Changes would generate new programming costs for the Industry, which is to avoid. The EU Commission DG MARKT drew recently a list with 15 possible items for additional information based on the Green Paper Consultation. The UPC examined the list and underlines that these proposed items mean either information overload for the consumer, or they are already covered by the existing items of the ESIS, or they make rather part of the Code s general pre-contractual information requirements. In this last case, one could agree to improve these general information requirements with some of the items. Instead of information overload, adding several new items, being too complete and loosing the essential message, the general obligation for the lender should be to give clear and understandable information. 13

14 Annexe 3 Cross-border/non discriminatory access to credit information (opinion of the BNB services) Our opinion is that the law (or the EU Directive) should establish the conditions and the principles of a cross-border exchange of credit information, whether this exchange occurs through a network of credit bureaus or via a direct access to the local database for foreign lenders. In case of an exchange between credit bureaus (which means that foreign lenders have an indirect access to the cross-border data), the legal framework must be followed and completed by a bilateral Memorandum of Understanding. Following this philosophy, the Belgian law of August 12 th 2001 regarding the Central Individual Credit Register stipulates that foreign credit bureaus can access the Belgian register if the finalities, the registered data and the privacy protection regulation are equivalent to those applicable on the Belgian register. Furthermore, data must be exchanged on a basis of reciprocity. As such the Central Individual Credit Register has concluded bilateral agreements to exchange data with Bureau KredietRegistratie (BKR in the Netherlands) and Schufa Holding (in Germany). As an example, in order to respect the principle of reciprocity, the agreement with BKR stipulates that they can't access mortgage loans without payment default because BKR itself does only register mortgage loans if there is a payment default. Are there obstacles to cross-border data exchange? Regarding the question if there are rules that hinder the negotiation of bilateral agreements, we rather experience hinder in the wish and the determination of other parties to conclude agreements. It is obvious that giving access to the national database to foreigners reduces the privilege of owning consumer information in a close user group for the local lenders and could increase competition among lenders. Privacy protection rules are sometimes put forward as an obstacle to consumer data exchange. Applicability of the proposal of a Consumer Credit Directive Regarding the question if the approach currently being proposed in the Consumer Credit Directive would be suitable for mortgage credit, we have to point out that we could not agree with some dispositions of article 5 (1) of the current proposal of the CCD. The proposition that the consultation of a register before granting a credit would not and could not be made compulsory for the lender is not acceptable. This should be left to the national authorities. Presently, the consultation is mandatory in the Belgian law and our opinion is that abolishing such an obligation weakens the objective of responsible lending. 14

15 Annexe 4 European and Belgian industry position on property evaluation (source: UPC) Property valuation is a risk management tool for credit institutions to enable them to feel confident about the collateral in place to protect the loan. Accurate comparability of values, as requested by the Consumer Organisations during the Forum Group exercise, would be impossible to achieve because of local market conditions, which play a key role in determining the value of a property e.g. land prices, infrastructure, public utilities etc. and local behaviour patterns, which differ widely from one Member State to another. Rather comparability should be based on a set of certain standards, which ensure transparency and quality on a cross-border basis. It is necessary to clearly separate the interest of the consumer in knowing that he/she has paid the right price for the property and the purpose of the valuation for the credit institution and the subsequent loan. As far as the merits of a single European Standard for valuation are concerned, it is of vital importance for credit institutions that local differences in market conditions and behaviour patterns be taken into consideration when assessing the value of a property. Such considerations would be extremely difficult to handle in practice if a single standard with precise requirements was applied on a cross-border basis and as such, such a single European Standard for valuation would be inappropriate. That said, the importance of transparency and coherence for cross-border valuations has to be recognised. In this respect, guidelines for best practice in valuation in appropriate areas should be supported i.e. valuation principles, definitions of values and issues related to professional qualifications of valuers. As an example of guidelines for best practice, the EMF s Risk Related Criteria 1, as stated in Recommendation 27 of the Forum Group Report, could be applied to valuation reports. With regard to the merits of Commission action to ensure mutual recognition of national valuation standards, the application of the principle of mutual recognition to the area of 1 La Fédération Hypothécaire Européenne a collaboré avec TEGoVA et RICS au risk related criteria, qui pourraient être utilisés lors de la préparation et de l interprétation d expertises en matière de crédit. Elles doivent servir tant pour l expertise sur base de la technique de valeur de marché que pour l expertise sur base de la technique d évaluation en valeur d hypothèque, pour n importe quelle approche de l expertise (p.ex. expertise par comparaison, expertise fondée sur le rendement) et pour tous types d immeubles. Une expertise devrait en vertu de ce soi-disant profil des critères de risque reproduire les domaines suivants : - les risques du marché, avec notamment des données concernant les circonstances actuelles du marché, mais également des données par exemple concernant la volatilité - stabilité - liquidité du marché, le contexte démographique et le contexte en matière d emploi dans la région ; - les risques géographiques, comprenant notamment le développement de la localité et du territoire auquel elle appartient économiquement, les équipements publics ; - les risques propres à la construction comprenant notamment la flexibilité du bien par rapport à d autres destinations et les données environnementales ; - Les risques locatifs, comprenant notamment la solvabilité au sens large du terme des locataires et leur réputation dans la région, mais également la solvabilité au sens large du terme de l investisseur ; - le risque fiscal, comprenant notamment la situation actuelle au niveau de la région et au-delà et les perspectives et concessions éventuelles ; - les risques propres à la loi, en référant aux limitations du droit de propriété et à l efficacité des dispositions en matière de saisie-exécution immobilière. A notre avis, il faut ici également attirer l attention du prêteur sur la réglementation urbanistique, d un point de vue local ou plus large (régional et / ou national). 15

16 valuation methodology should be supported, in accordance with Recommendation 25 of the Forum Group Report. Valuation methodology always reflects national, regional or even local market specificities and consequently varies throughout Europe, although there is a degree of convergence in valuation methods in Europe, e.g. the application of the income method for commercial property and/or the application of the comparison method to the valuation of owner-occupied residential property. The mutual recognition of national valuation methodologies is therefore vital to ensure that the valuation of a property reflects the local real-estate market i.e. that it complies with local legal and tax systems and reflects market participants behaviour. An alternative and complementary approach is the use of international standards (IVS (IVSC), EVS (TEGOVA)) or internationally recognised national standards (The RICS Red Book). As such, one should ensure that a financial institution which lends cross-border is allowed to accept valuations prepared according to internationally recognised valuation standards of its choice, without being subject to additional national conditions and to instruct any valuation practitioner who is a member of an internationally recognised valuation body to carry out the valuation, without being subject to additional national conditions. Schematically : Areas for convergence through minimum standards? Valuation principles: yes common definitions minimum requirements regarding the valuation approach minimum requirements regarding the content of the valuation report Professional qualification of the valuer: yes requirements regarding the education of valuers (e.g. through Euronorm certification of valuers) requirements regarding professional experience and training Valuation methodology: no convergence or harmonisation not appropriate, because relying on national rules / traditions and property market specificities Possible measures on European level No harmonisation of property valuation through binding European regulation Instead: convergence of valuation principles and educational requirements driven by EU recommendation based on best practice principles as drafted by the profession Where national regulations exist (e.g. covered bond countries), compliance of foreign valuations with home rules has to be ensured by transposing those valuations into the domestic legal framework Alternatively, recognition of the host country rules (if existing) or application of an European Valuation Standard. European Mortgage Federation, The Valuation of Property for Lending Purposes, 2005 Exerpt 16

17 Belgian Developments in Valuation The titles valuer, expert and real estate expert are not protected in Belgium. Most valuers have a degree in land-surveying (in Belgium valuers of real estate by tradition), architecture, engineering, economy, law, or brokering and have become valuers by practice. There is no general certification body; valuers holding one of the above mentioned titles will normally follow the codes and guidelines of their federation. Most LENDERS work with external valuers (from various origins and qualifications) although they also have a few internal experts on their pay-roll either to audit those valuations or to execute some valuations themselves. Generally, the valuer tends to rank relatively low in the decision-making process. Educational requirements for valuers are changing rapidly in Belgium. Only recently (1995/1996) post-graduate courses on real estate management have been introduced at some universities. Valuations for lending business Generally the market value is used for valuation for mortgage lending purposes. Three main valuation methods (cost / yield / comparative) are used. For residential properties, the cost and comparative methods are mainly used, while for other types of real estate the yield and comparative methods are normally preferred. A fourth method, the prudent market valuation method is also used by some lenders. Since no standard valuation report exists in Belgium, the expected content of the valuation report might best be described in a mission statement or in the conditions of engagement between the lender and the valuer. 17

18 Annexe 5 Note relative aux registres fonciers (auteur : M. Jozef DECUYPER, Conservateur des hypothèques, Président de la Fédération Royale des Conservateurs des Hypothèques de Belgique ASBL) Point 1. Accessibilité des registres Il convient de renvoyer tout d abord aux notes intitulées «Le registre foncier» et «Le système hypothécaire belge». En matière d accès aux registres, il y a lieu d établir une distinction selon que l on considère l input ou l output. «Input» Les «registres» sont tenus et mis à jour par le conservateur des hypothèques. Il faut faire la différence entre transcription et inscription. Toutes deux ont pour finalité la publicité : - la transcription sert pour les transferts d immeubles, rendant possible l opposabilité aux tiers ; - l inscription des hypothèques et privilèges sert pour les sûretés réelles, qui prennent ainsi un rang et deviennent également opposables aux tiers. Une première exigence est que tant la transcription que l inscription se fassent sur présentation d un «acte authentique», c.-à-d. d un acte notarié, de certains actes administratifs de même valeur qu un acte authentique, ou d un jugement ou arrêt. Lors d une transcription, l on procède au dépôt soit d une copie certifiée conforme (actes notariés), soit de l original, selon le cas (art. 1 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851). L inscription d une hypothèque se fait sur représentation de deux bordereaux accompagnant une copie certifiée conforme de l acte notarié de prêt ou de crédit donnant naissance à l hypothèque (art. 83 de la loi hypothécaire). Etant donné la restriction en vigueur, l input est effectué presque exclusivement par des professionnels. Une transcription ou une inscription peut en principe aussi se faire sur la base d un acte notarié établi à l étranger, après légalisation ou apostille éventuelle et, le cas échéant, visa du tribunal. Il existe toutefois quelques obstacles d ordre matériel. Le conservateur des hypothèques ne peut procéder au dépôt de l acte pour transcription ou inscription que si certaines notifications en matière de contributions directes, de TVA et de sécurité sociale ont préalablement été effectuées. Le conservateur des hypothèques est personnellement responsable des éventuelles dettes fiscales et sociales à charge de l aliénateur ou de l affectant hypothécaire en Belgique s il procède à la publicité sans disposer d une attestation libératoire produite par l instance compétente. Ces obligations incombent à celui qui sollicite la publicité. Pour les actes passés en Belgique, les obligations incombent au notaire, et le conservateur des hypothèques n a pas à s en préoccuper. 18

19 Par ailleurs, quantité d autres obligations doivent être remplies à la demande des régions en matière de droit de préemption, d aménagement du territoire, de code forestier, d assainissement du sol, de respect de l environnement, etc. C est également au notaire, en Belgique, qu il échoit de respecter ces obligations. En conclusion : la publicité des actes immobiliers est théoriquement possible en produisant un acte notarié passé à l étranger, mais en pratique, les actes administratifs complémentaires sont tels que cela est quasiment impossible. Output Toute personne, de nationalité belge ou étrangère, peut, contre paiement, demander et recevoir des informations sans devoir fournir aucune justification et sans devoir prouver aucun intérêt légitime. L information est disponible mais n est pas immédiatement accessible. Le requérant n a pas accès aux registres. C est le conservateur des hypothèques qui lui délivre l information. Au besoin, le requérant peut, contre paiement, obtenir copie des documents déposés et publiés (actes et bordereaux). La seule distinction que l on établit parfois porte sur le paiement des frais. Ils sont en principe payables par avance. Les clients habituels disposent généralement d un compte courant auquel sont imputés les frais, alors que les clients occasionnels et les étrangers sont invités à payer à l avance (afin d éviter les procédures de recouvrement pour des sommes relativement peu importantes). Point 2. Accès à la banque de données L on se référera utilement aux précisions déjà données ci-dessus. En Belgique, il n est pas encore question d accès en ligne. Il existe des projets et cela constitue en effet un objectif ultime, mais c est, à ce stade, prématuré. Pour des raisons de nécessité et de sécurité, l on a opté, lors de l automatisation des bureaux des hypothèques, pour un réseau fermé LAN. Celui-ci est relié, via l intranet des Finances, et aux seules fins des sauvegardes, à un ordinateur central sur lequel tournent par ailleurs les programmes, et où ils sont mis à jour. Un accès externe n est, pour des raisons de sécurité et d ordre pratique, pas encore à l ordre du jour, mais l on y travaille. Le système hypothécaire belge repose sur la personne (le propriétaire) et non sur le bien. C est pourquoi la Belgique subit la pression de pays où s applique le système des cadastres. Les recherches ne peuvent donc être effectuées que sur la base du nom des différents propriétaires, et en particulier du dernier en date. Il n est pas possible d effectuer une recherche sur la base de la parcelle cadastrale. Les frais d obtention de l information varient en fonction du nombre de noms à chercher et de formalités à indiquer. Le tarif minimum est de 29,04 euros de salaires, majorés de 2 euros de droits de timbre et de 1,73 euros de frais de port pour un envoi Prior et 5,43 euros pour un envoi recommandé. Ce dernier montant n est pas réclamé lorsque les documents sont retirés au bureau des hypothèques. Il n y a pas de distinction entre les demandes des résidents et celles des non-résidents (étrangers). 19

20 Point 3. Frais cachés (hidden charges). Il existe dans le système hypothécaire belge quelques frais cachés qui peuvent se révéler très gênants pour un tiers ou un créancier hypothécaire et qui peuvent entraîner de nombreux inconvénients. a) Privilèges Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires (art. 12 de la loi hypothécaire). Les privilèges découlent exclusivement de la loi et jamais d un contrat. Un privilège particulier peut être institué par une loi particulière, sans que ces textes doivent être repris aux articles 20 et 27 de la loi hypothécaire. Un privilège s exerce au moment où il y a, quant à la répartition de la valeur des biens du débiteur, concours entre créanciers privilégiés et chirographaires. Les privilèges sur biens immobiliers sont énumérés à l article 27 de la loi hypothécaire, à l exception de ceux établis dans des lois distinctes, surtout pour le prélèvement de toute une série de contributions (contributions directes, TVA, droits de succession). Les privilèges du Trésor s accompagnent généralement aussi d hypothèques légales. Entre les créanciers, les privilèges ne produisent d effet à l égard des immeubles qu autant qu ils sont rendus publics par inscription sur les registres du conservateur des hypothèques, à l exception des privilèges des frais de justice (qui produisent leurs effets sans inscription) (cf. l article 29 de la loi hypothécaire). Le privilège est rendu public par l inscription qui doit en être faite. Toutefois, les articles 30 à 34 de la loi hypothécaire prévoient que certains privilèges sont conservés par transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que la totalité ou partie du prix est due. C est notamment le cas pour la vente, la copermutation, la donation ou le partage, lorsque le vendeur, le copermutant ou le donateur a imposé ces charges et que l héritier ou le copartageant ne les a pas ou pas intégralement acquittées. Dans ce cas, le conservateur des hypothèques est tenu, lors de la transcription de l acte, de procéder à l inscription d office afin de rendre public le privilège, mais celui-ci ne s éteindrait pas si d aventure il n avait pas été procédé à cette publicité. Le cas échéant, le conservateur des hypothèques est tenu aux dommages-intérêts envers les tiers qui auraient subi un préjudice en raison d une absence de publicité du privilège. b) Hypothèques occultes La loi belge connaît également les hypothèques occultes, et en particulier l hypothèque légale, qui garantit le paiement des droits de succession. L hypothèque légale peut être inscrite jusqu à 18 mois après le décès du testateur et prend rang à la date du décès (article 86 du Code des droits de succession). Cette hypothèque peut donc, pendant 18 mois, être opposée aux tiers sans être inscrite. Lors d une vente ou d une mise sous hypothèque de biens immobiliers issus d une succession, il faut donc être particulièrement attentif au délai ou au paiement de tous les droits de succession si l on veut écarter tout risque. Ces hypothèques occultes font l objet de nombreuses critiques, mais leur utilisation est plutôt rare et les cas d inscriptions après vente de l immeuble sont quasiment inexistants. Les apparences sont donc plus inquiétantes que la réalité. 20