Guide méthodologique. de mobilisation et de valorisation du foncier de l État et de ses opérateurs. Secrétariat général

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1 Secrétariat général Délégation à l Action Foncière et Immobilière Guide méthodologique de mobilisation et de valorisation du foncier de l État et de ses opérateurs Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

2 Guide méthodologique de mobilisation et de valorisation du foncier de l État et de ses opérateurs 1

3 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

4 Une politique de mobilisation du foncier inutile ou mutable Depuis 2005, l État conduit une action volontariste de mobilisation des ses propriétés foncières ou immobilières, mutables ou devenues inutiles aux missions de service public, afin d alimenter les marchés fonciers et permettre ainsi la réalisation d opérations d aménagement et de construction de logements. Un premier recensement de ce foncier mené conjointement par les ministères utilisateurs et au niveau local sous l autorité des préfets par les services du ministère et les services fiscaux a permis d identifier plus d un millier de sites de l État ou de ses établissements publics. Depuis, les services locaux de l État et les établissements publics concernés poursuivent cet inventaire et l alimentent en continu. Lors du Comité Interministériel pour le Développement de l offre de logements (CIDOL) du 28 mars 2008 le Premier ministre François FILLON a approuvé un programme national de mobilisation du foncier public en faveur du logement et de l aménagement durable pour la période , en fixant, sur les terrains mobilisables à cours ou moyen terme, un objectif ambitieux de mise en chantier de logements sur ces cinq années. Il s agit de foncier aux caractéristiques souvent hétérogènes dans leur dimension ou leur situation. Néanmoins, les terrains identifiés sont souvent localisés dans ou à proximité de tissus urbains constitués, dans les agglomérations connaissant les plus fortes tensions immobilières. Ce foncier est parfois d emblée inutile mais dans de nombreux cas, leur mutabilité est également conditionnée par des opérations spécifiques de libération. Il peut aussi être concerné par des interventions liées à l usage antérieur, nécessitant des opérations de dépollution nécessaires à un changement d usage. Enfin certains terrains, en raison de leur origine sont soumis à des procédures spécifiques, liées à des réglementations ou des obligations particulières (foncier ferroviaire, militaire, ). Le foncier ainsi identifié constitue parfois des emprises d une importance telle, par leur dimension ou leur situation particulière, que leur mutation et les perspectives de leur aménagement interagissent avec le projet urbain de la collectivité. Ils sont alors l occasion pour les collectivités de modifier ou d initier l élaboration d un nouveau projet d urbanisme. 3

5 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER fondée sur trois principaux objectifs La politique volontariste de mobilisation du foncier de l État et de ses établissements publics poursuit trois objectifs majeurs : Favoriser le développement de l offre de logement, en particulier dans les secteurs de forte tension des marchés de l habitat Favoriser le développement d opérations d aménagement durable en incitant notamment à la prise en considération d objectifs environnementaux dans les opérations programmées Préserver les intérêts patrimoniaux de l État en veillant à leur juste prix de cession. Un pilotage local du programme confié au préfet Le préfet de département pilote la mise en œuvre de cette politique en assurant la coordination des actions des services concernés. Les comités de pilotage locaux mis en place pour la mobilisation du foncier public assurent, en s appuyant tout particulièrement sur les Directions départementales des territoires et les services de France Domaine, le suivi de la mise en oeuvre du programme : en identifiant les actions à mener pour chacun des sites, les éventuels blocages en dégageant des voies de solution, en identifiant les responsabilités de chacun dans les processus de valorisation des sites, en contrôlant le calendrier de mise en oeuvre de chaque opération, en validant la mise à jour sur l outil commun reporting (VIV@CITE) des informations relatives à l avancement des opérations, en validant l apport de nouveaux sites à intégrer dans le programme national de mobilisation Le processus de valorisation est complexe et les compétences nécessaires à la mise en œuvre du programme sont réparties au sein de plusieurs services de l État. Pour chaque terrain à mobiliser, les directions départementales des territoires analysent les enjeux de l opération au regard de l aménagement du territoire et de l habitat en concertation avec les collectivités locales et dans le respect des principes de développement et d aménagement durable. Les services locaux de France Domaine sont garants de la sauvegarde des intérêts patrimoniaux de l État et procèdent à l évaluation et à la cession des terrains. Pourquoi un guide méthodologique? Après quelques années de mise en œuvre du programme national, il est apparu utile de capitaliser l expérience acquise et permettre par sa diffusion d accompagner les services dans la poursuite de l action. Le présent document, élaboré à l initiative de la Délégation à l Action Foncière et Immobilière du ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, décrit l ensemble du processus de valorisation du foncier public en faveur du logement et de l aménagement durable, en détaillant toutes les étapes, depuis l identification d un site jusqu à sa cession. Il est composé de fiches synthétiques reprenant les principales phases de la démarche. Dans la présente version, il ne traite pas des particularités de certaines catégories de foncier (foncier ferroviaire ou militaire). Des mises à jour viendront par la suite compléter ces aspects plus particuliers. Cet outil méthodologique est destiné à accompagner les services locaux de l État en charge de cette politique de mobilisation du foncier public. Il permet aussi d éclairer l ensemble des partenaires sur le modus Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

6 operandi des services de l État dans l action de mobilisation de son foncier inutile ou mutable. Il vise notamment à faire prendre aux services la mesure des processus à conduire dans la mobilisation du foncier public et les inciter à incarner un mode renouvelé de relations avec les collectivités locales dans la conduite des politiques d aménagement durable et du logement. Il met notamment l accent sur : une concertation préalable nécessaire avec les collectivités locales sur le projet, quelle que soit la dimension du foncier mobilisable : Parce qu il est propriétaire d un foncier mutable parfois stratégique pour le développement urbain des collectivités, l État est légitime à engager avec elles une concertation sur les enjeux que constituent ces terrains et les orientations envisagées pour leur développement. Cette concertation est par ailleurs inévitable, quelle que soit l importance du terrain, compte tenu des compétences des collectivités dans la définition des projets urbains, dans l élaboration des documents d urbanisme et leur mise en œuvre opérationnelle ou à travers la délivrance des autorisations d urbanisme. Toute cession, qu elle soit réalisée dans l exercice du droit de priorité dont bénéficient les collectivités locales ou dans le cadre d appels d offres, requiert cette concertation préalable avec la collectivité. le portage des politiques publiques : La mobilisation de terrains, notamment dans les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU, pour la définition d un programme ou d un projet partagé, permet aux services de l État d être plus actif dans l accompagnement des collectivités dans leurs politiques d habitat et d aménagement durable. La défense des intérêts de l État : Les objectifs de valorisation financière des terrains de l État conduisent à engager une véritable négociation avec les collectivités locales dans une approche globale portant sur l ensemble des aspects du projet, traduit dans le bilan économique de l opération. Cette approche conduit à examiner les différentes composantes du projet, tant celles qui impactent les postes de dépense que celles qui influent sur les recettes. Cette recherche d un équilibre global se traduit par un programme accepté par les différents partenaires du projet. L évaluation par compte à rebours sur la base du projet concerté : Cette approche enfin, se traduit par une nécessaire évolution des pratiques d évaluation se rapprochant de celles des aménageurs et des promoteurs publics et privés.elle privilégie la méthode du compte à rebours, à partir du projet concerté. Elle nécessite l association de France Domaine dès l amont des discussions avec la collectivité. La maîtrise de ces différents outils d analyse de la faisabilité urbaine et financière d un projet se révèle indispensable à toute négociation. Ce guide a été élaboré dans le cadre d un groupe de travail animé par Louise Marchese et Jésus Rodriguez que je remercie tout particulièrement pour cette contribution à l appui des services en charge de la mise en œuvre du programme national de mobilisation du foncier public. Dominique Figeat Délégué à l Action Foncière et Immobilière 5

7 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

8 Sommaire Fiche 1 : identification du foncier mobilisable page 9 Fiche 2 : première approche du potentiel des sites page 13 Fiche 3 : enjeux et outils de la concertation préalable page 17 Fiche 4 : la programmation page 21 Fiche 5 : méthodes d évaluation des terrains page 25 Fiche 6 : démarches de cession page 31 Fiche 7 : audit juridique et technique du bien page 39 Annexe : Textes utiles et instances centrales du programme national..... page 45 7

9 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

10 Identification du foncier mobilisable Le programme national de mobilisation du foncier public en faveur du logement et de l aménagement durable recense depuis 2005 les terrains propriété de l État et de ses établissements publics potentiellement mobilisables, à plus ou moins brève échéance, pour des opérations d aménagement durable comprenant une part significative de logements. Les outils d identification du foncier Trois principaux outils peuvent permettre de compléter l identification des fonciers déjà recensés comme potentiellement mobilisables pour le programme national : Le référentiel foncier FICHE 1 Par une action croisée menée au niveau national auprès des ministères utilisateurs et des Établissements Publics propriétaires, et local auprès des services déconcentrées de l État, plus de 1500 sites ont été recensés et identifiés pour leur perspectives de libération et l intérêt qu ils présentent du point de vue de la production de logements ou de l aménagement urbain. Le programme national arrêté lors du CIDOL du 28 mars 2008 pour la période listait 514 terrains représentant une superficie de hectares et un potentiel de logements (dont 40% sociaux). Les services de l État et ses établissements publics alimentent en continu le programme en poursuivant le recensement des sites mobilisables. L objectif de cette fiche est de mettre en avant les actions ou étapes susceptibles d améliorer l identification de ces nouveaux sites. Il s agit d une cartographie de la domanialité publique établie au niveau régional. Elle s appuie sur l exploitation des fichiers fiscaux qui permettent de répertorier la domanialité publique. L objectif est de croiser ces données de localisation des fonciers publics avec d autres informations saisies dans le SIG régional existant (règles d urbanisme, schéma directeur, plan de prévention des risques, cadastre, etc.). Ces croisements facilitent l identification des sites à enjeux mobilisables pour le logement. Ex : La domanialité publique sur la commune de Nancy 9

11 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER La base de données peut également être utilisée pour d autres politiques de l État (préservation des zones humides, conservation du littoral, etc.). Cette démarche est pilotée par la DAFI et mise en œuvre par les DREAL et les CETE, et diffusée progressivement dans les régions à fort enjeux. Les schémas de stratégie immobilière Chaque ministère et établissement public doit élaborer un schéma pluriannuel de stratégie immobilière, dans un objectif d optimisation et de rationalisation de ses implantations. Ce travail constitue une opportunité pour identifier de nouvelles emprises mobilisables pour la mise en œuvre du programme national. Les services de l État et en particulier le préfet sont amenés à jouer un rôle de coordination entre ces politiques afin de permettre un partage de l information entre les acteurs concernés. Les programmes de cession de France Domaine Inscription d un site au programme Arbitrage Après vérification auprès des utilisateurs de l inutilité de l emprise, les services évaluent le potentiel du site en nombre de logements et le calendrier prévisionnel de mise en chantier. Ils proposent alors au Préfet lors du comité de pilotage d inscrire au programme de mobilisation du foncier public ce site nouvellement identifié. En tant que garant de la mise en application du programme national, le Préfet arbitre le devenir de l emprise. Une fois l inscription au programme validée, ce site devra être renseigné dans l application informatique de reporting viv@cité. (voir page 11) D autres sites peuvent également être proposés au niveau central par les représentants des ministères et Établissements publics concernés. La liste actualisée par département des sites inscrits au programme national de mobilisation du foncier public est annuellement validée en interministériel et communiquée au préfet. En tant que pilote des cessions du patrimoine de l État, France Domaine constitue et gère différentes données qui peuvent constituer des pistes d action dans l identification du foncier public mobilisable pour la mise en œuvre du programme national, notamment la liste des biens non affectés et par conséquent immédiatement mobilisables et les programmes annuels de cession. Le partage de ces informations avec les services déconcentrés de l État est nécessaire et très souhaitable pour permettre un recensement optimisé des fonciers mobilisables. Pour que ces pistes d action participent efficacement à l identification d un maximum de fonciers mobilisables, et présentant un potentiel de valorisation, il est recommandé : un partage de l information entre les acteurs des politiques immobilières et domaniales, la participation de professionnels aux profils variés : opérationnels (chef de projet logements, France Domaine), correspondants territoriaux, techniciens (géomaticiens). Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

12 Pour assurer le suivi du programme national, un outil informatique extranet, baptisé été développé par le ministère. Par une mise à jour régulière des informations sur cette application, on peut connaître en temps réel à d avancement des opérations. Il doit être utilisé au niveau local comme un outil de reporting et de pilotage du proramme. Viv@cité est accessible à cette adresse : vivacite.application.i2 FICHE 1 Inventaire Arbitrage Mise en oeuvre de la mobilisation Sites mobilisables Référentiel foncier Ministères DDT Schéma de patrimoine immobilier Préfet Préfet Liste des biens de l État France Domaine Etbs Publics Faisabilité de la mobilisation Identification de nouveaux sites Arbitrage des nouveaux sites inscrits au programme 11

13 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

14 Première approche du potentiel des sites MUTABILITE Conditions de libération du site POTENTIEL DE VALORISATION Constructibilité de logements Valorisation fi nancière COMPLEXITE Nombre d acteurs Echelle de temps Contraintes techniques Contraintes juridiques La valorisation du foncier mobilisable de l État dépend de trois enjeux : la mutabilité du site, le potentiel de valorisation du site (constructibilité et valorisation fi nancière), la complexité du processus de valorisation. La méthodologie ci-après exposée propose d analyser les caractéristiques du site en termes d usage et d occupation antérieure, de taille et de situation. Toute démarche de valorisation devrait donc débuter par un diagnostic préalable. Ainsi, pour chaque site se précise un nombre réduit de scénarios permettant de répondre aux questions préalables du programme, à savoir : qui associer? pour quel projet et avec quels acquéreurs? à quel coût? avec quels outils? dans quel planning? La présente fi che propose une synthèse des principaux thèmes dont l étude est nécessaire, liste les premières questions à se poser et suggère des sources ouvertes et accessibles à tous pour la collecte des informations essentielles. Occupation et usage antérieur Propriétaires actuels du site et des abords? Domanialité? (publique ou privée ) Titres d occupation? (baux, baux à long terme, conventions précaires ) Traitement du bâti existant? (démolition, réhabilitation, conservation ) Risques d ouvrages enterrés et de pollution des sols? (selon usage antérieur) Taille du site Partenaires potentiels? Montages opérationnels? (ZAC, lotissement, PC ) Impact sur le territoire? (paysage, économie, transports ) Acquéreurs potentiels? (aménageurs, promoteurs ) Situation Quel territoire? (région, département, communes, intercommunalité ) Eloignement au centre? (centre ville, périphérie, espace rural) Desserte et accessibilité? (transports en commun, transports routiers ) Quelle activité dominante dans l environnement immédiat? (résidentiel, activités, industriel, administratif ) Dynamisme du marché? (niveau des prix, volume des transactions, volume des constructions ) Contexte réglementaire? (destinations autorisées, constructibilité, risques naturels ) Place du site dans les schémas directeurs de patrimoine (SPSI pour l État et ses opérateurs, SPDF pour les établissement publics ferroviaires)? Stratégies et politiques de l habitat (situation LLS, PLH, volonté locale, etc.)? FICHE 2 Court terme Fort Simple Long terme Faible Complexe POTENTIEL DU SITE 13

15 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Définir la mutabilité du site La mobilisation d un site est étroitement liée à son planning de libération. Il s agit d évaluer le délai de sa mise en oeuvre ou, le cas échéant, la recherche de mobilisation d une partie du site. Définir le délai de la mobilisation du site L évaluation du planning de libération dépend étroitement de l usage actuel du site et de ses occupants. On pourra distinguer : les sites immédiatement mobilisables, sur lesquels aucune activité de service public n est plus exercée, les sites mobilisables après réalisation de conditions externes. Dans ce cas, il sera utile de s interroger sur les conditions d accueil des activités destinées à être déplacées ou transférées (bâtiment à construire ou réhabiliter, équipements techniques à déplacer ) ou sur les conditions préalables à une cessation d activité. Sources d information Visite du site : occupation de fait, usage public, etc. Entretiens avec les occupants, Titres d occupation (baux, conventions d occupation, etc.) Cadastre, Fiches hypothécaire, titres de propriété et actes administratifs, Schéma Directeur Immobilier, Code Général de la Propriété des Personnes Publiques Fiche TGPE/Chorus, Actes administratifs (affection, remise en dotation, déclassement). Etudier les possibilités d une mobilisation partielle Lorsque la libération complète d un site n est pas envisageable à court terme, on pourra étudier les possibilités d une mobilisation d une partie, permettant la réalisation d un projet à plus court terme. Sources d information Visite du site, Entretiens avec les occupants, PLU : constructibilité résiduelle. Il s agira d optimiser l occupation du site à travers une analyse du taux d occupation des différents bâtiments et à travers la recherche de solutions visant à regrouper les activités sur une partie seulement du site (le cas échéant par la réalisation de constructions nouvelles). Évaluer les enjeux du site L évaluation de l enjeu d un site porte à la fois sur sa capacité à développer une nouvelle offre de logements et sur sa valorisation financière. Attractivité du territoire pour développer des logements Certains indicateurs permettent d évaluer l attrait du site dans le territoire : la proximité des centres urbains et des pôles d emploi, l accessibilité : par la mesure des aires d influence des infrastructures de transports, l environnement immédiat : la fonction urbaine principale (résidentiel, administratif, activités, etc.), le niveau d équipement, les projets environnants, etc., la stratégie locale et nationale relative au logement (libre, social) afin d identifier les volontés spécifiques. Sources d information Statistiques de l INSEE, Programme Local de l Habitat (PLH), Plan de Déplacements Urbains (PDU), SCOT, Cartographies (transport, pôle d emploi, etc.), Visite du site, Mesure sur plan de la superficie, Photographies aériennes, Cartes routières, Taux de logement social au regard de la loi SRU. Enjeu économique et financier La valeur financière d un terrain dépend étroitement de la valeur de ses constructions futures. Ainsi, il convient d analyser les marchés immobiliers locaux à travers : les valeurs de marché : prix de vente des logements, loyers pratiqués des bureaux, valeur locative des commerces Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

16 le volume de transactions, qui permet d apprécier la capacité d absorption par le marché d une nouvelle offre, le volume des constructions neuves, qui peut caractériser le dynamisme ou le niveau de saturation de l offre relativement à la taille du marché local. Sources d information Programme Local de l Habitat (PLH), Etudes de marché, Statistiques de la chambre des notaires, Base de données SITADEL : statistiques sur les permis de construire et leur mise en œuvre. Mesurer la complexité du processus de valorisation Identifier les partenaires Le choix des acteurs à associer est principalement déterminé par la localisation, la taille du site et les schémas de cession envisagés : Les collectivités locales et les EPCI, Les aménageurs (SEM, EPA ), Les établissements publics fonciers, Les services de l État concernés (Préfectures, DDT, France Domaine, DAFI, Secrétariat général du CIDOL), Les occupants et/ou propriétaires actuels du site. Evaluer les schémas de cession envisageables Trois modalités de cessions sont envisageables : dans le cadre du droit de priorité, une cession au profit de la collectivité locale ou de la personne délégataire du droit de priorité (SEM, EPCI, etc.), dans le cadre d une mise en concurrence, une cession auprès d aménageurs ou de promoteurs, après établissement d un programme concerté avec les collectivités locales, de gré à gré, lorsque les caractéristiques (enclavé..) du terrain ou la destination envisagée (100% logement social) le permettent. Au cas par cas, des modalités alternatives de cession de droits réels peuvent être envisagées : AOT, baux emphytéotiques, etc... Identifier les risques potentiels liés au sous-sol L occupation actuelle ou passée du site est un indicateur permettant d évaluer le risque technique (pollution, réseaux enterrés, fondations, etc.). Le site peut être classé en 3 catégories : usage agricole, présentant un faible degré de risque, usage tertiaire et/ou logement, présentant un degré moyen de risque (voirie, réseau, fondation, etc.), usage industriel, présentant un fort degré de risque (pollution), risque sous-sol de types carrières,... Sources d information Visite du site et enquête auprès des riverains, Photographies aériennes d archive, Fiches hypothécaires et actes notariés, Bases de données BASIAS et BASOL. Vérifier la faisabilité réglementaire et technique de la mobilisation La connaissance des données contextuelles réglementaires et techniques est un préalable indispensable pour appréhender la mobilisation d un site et évaluer les impacts en termes de planning de cession : identifier la constructibilité autorisée, identifier les modifications réglementaires nécessaires, recenser les principales servitudes d urbanisme : réseaux, inondabilité, classement sonore, etc. Sources d information Documents d urbanisme réglementaire : SCOT, PLU, DTA, etc. Documents relatifs aux risques naturels : PPR, IGC, etc. CadastreProtections environnementales : ZNIEFF, Natura 2000, arrêtés de biotopes. FICHE 2 15

17 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Fixer la stratégie patrimoniale : conservation ou démolition Si le site révèle un élément présentant un intérêt patrimonial (bâti, espace paysager), le projet devra intégrer une stratégie patrimoniale : conservation d éléments remarquables, réhabilitation, démolition. Sources d information Bases de données du ministère de la culture (Mérimée, Mémoire) : bâtiments inscrits ou classés Visite des bâtiments : vétusté des immeubles (état structurel, date de construction), Archives : plans et photographies Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

18 Enjeux et outils de la concertation préalable Dans le cadre de la politique de mobilisation du foncier de l État et de ses établissements publics, l État, vise un triple objectif : la production de logements, l aménagement durable et la valorisation financière. La collectivité locale est quant à elle porteuse du projet politique local et maîtrise l évolution de son document d urbanisme. Elle est également dans la plupart des cas l acquéreur futur du site. Un projet élaboré sans concertation préalable entre l État, les collectivités locales et les autres acteurs du projet, présente un risque fort de blocage ou de complexité ultérieurs, à un stade où les incidences seront démultipliées (frais engagés, nombre d acteurs ). Le temps consacré à la concertation en amont représente pour cette raison un effet de levier important sur le planning général des projets et sur les conditions de valorisation des sites du point de vue du triple objectif de l État. Les enjeux de la concertation préalable La concertation préalable aura pour vocation : la définition d orientations stratégiques partagées, la déclinaison de ces intentions en programme opérationnel, la préparation des conditions de la cession. La définition d un programme opérationnel Lorsque les principales orientations stratégiques ont été arrêtées, la concertation peut viser à encadrer les études préalables dont découlera le programme de libération, de cession, d aménagement et/ou de construction du site. La concertation préalable aura pour objet de définir les modalités de conduite de ces études : Le contenu des études à mener (géotechniques, pollution, capacitaires, juridiques, financières, urbaines, programmation, marché ), Le maître d ouvrage le plus approprié pour chaque étude, Le prestataire ou les compétences les plus appropriés pour chaque étude. FICHE 3 Intentions Programme Cession La définition des orientations stratégiques Distinguer les choix politiques portés par les collectivités (entretiens avec les élus locaux ) Identifier les autres acteurs et comprendre leurs contraintes opérationnelles et financières Expliciter les politiques de l État et les défendre par un argumentaire adapté au contexte 17

19 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Les modalités de prise en charge financière des études, Le planning de réalisation des études. La préparation des conditions de la cession Enfin, lorsque les principales orientations programmatiques ont été définies et validées par des études de faisabilité, la concertation préalable permettra de définir le planning et le schéma de cession : Acquisition par la ville ou son délégataire du droit de priorité, Mise en concurrence, sur la base d un programme partagé, Cession de gré à gré, Autres modalités : BEA, AOT, etc. Quel que soit le schéma de cession retenu, la discussion portera également sur la faisabilité financière de l opération et le prix du bien immobilier L évaluation domaniale interviendra après la phase de concertation préalable, en vue de la notification du droit de priorité. Les acteurs de la concertation préalable Chaque concertation implique des acteurs différents : il est donc nécessaire de s interroger dans chaque cas sur la pertinence des acteurs à associer, en fonction des enjeux et du contexte local. On peut distinguer, dans le choix des acteurs devant participer à la concertation préalable : Les acteurs principaux, participant a priori à toute réflexion sur l avenir du site, Les autres acteurs, intervenant ou non selon la taille, le périmètre et l enjeu des projets. Les acteurs principaux Afin de couvrir les principaux volets stratégiques du projet, toute concertation préalable devrait associer a minima : le préfet, en tant que représentant des intérêts et des objectifs politiques de l État, la collectivité locale, porteuse du projet politique local, détentrice des compétences d urbanisme réglementaire, et généralement acquéreur futur du site, le(s) occupants(s) du bien immobilier/utilisateur(s) du site, ou les établissements propriétaires, les services déconcentrés du ministère, porteurs de la compétence technique de l État, Les services locaux de France Domaine, qu il convient d associer en amont de la valorisation financière des sites. Les autres acteurs concernés Selon les contextes, il peut être nécessaire d associer également les personnes suivantes : Le Département, La Région, Les représentants des infrastructures de transport lorsque le projet implique des évolutions majeures, La Délégation à l Action Foncière et Immobilière qui constitue une ressource en termes de conseils méthodologiques, opérationnels ou juridiques. SG CIDOL Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

20 Le secrétariat général du CIDOL, notamment pour préparer des arbitrages interministériels éventuellement nécessaires, Les opérateurs envisagés par la collectivité locale ou pouvant intervenir dans le processus (EPF, SEM, EPA, bailleur social, aménageur...). Les outils de la concertation préalable Pour atteindre ses objectifs, la concertation préalable doit être organisée et pilotée. Il est souhaitable qu elle donne lieu à la production d un protocole écrit formalisant les accords entre les parties afin de s assurer de la bonne compréhension mutuelle des acteurs. En cas d échec de la concertation, L État dispose d outils spécifiques exposés ci-après, dont l utilisation doit demeurer exceptionnelle. Le comité de pilotage Il est recommandé d instaurer un comité de pilotage regroupant l ensemble des acteurs concernés et se réunissant à intervalles réguliers pour : contrôler l avancement des études, procéder aux arbitrages nécessaires, réorienter le cas échéant les études. Un comité technique est chargé de préparer et de mettre en œuvre les décisions du comité de pilotage. Protocoles de formalisation des accords La portée juridique des protocoles d accord reste limitée, mais leur rédaction peut s avérer utile pour s assurer, à travers l écrit, de l accord entre les partiesprenantes du projet : programme, calendrier, études à réaliser, mode de détermination du prix, modalité de cession, organisation de la conduite du projet. Les outils spécifiques à disposition de l État En appui à la concertation préalable, plusieurs outils sont à la disposition de l État pour permettre la réalisation de projets satisfaisant aux objectifs d intérêt public lorsque la concertation aboutit à la situation de blocage : La déclaration de projet (Article L300-6 et R du code de l urbanisme) : L État et ses établissements publics peuvent, après enquête publique se prononcer, par une déclaration de projet, sur l intérêt d une opération d aménagement ou de la réalisation d un programme de construction. Toutefois, la procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du POS ou du PLU ne pourra pas être mise en œuvre si la déclaration de projet adoptée a pour effet de porter atteinte à l économie générale du PADD du schéma de cohérence territoriale et, en l absence de schéma de cohérence territoriale, du PLU. Le dossier de mise en compatibilité du plan local d urbanisme et les conclusions du commissaire enquêteur sont soumis par le préfet au conseil municipal ou à l organe délibérant de l EPCI compétent, qui dispose d un délai de deux mois pour approuver la mise en compatibilité du PLU. En l absence de délibération dans ce délai ou en cas de désaccord, le préfet statue et notifie sa décision au maire ou au président de EPCI compétent dans un délai de deux mois. Le Projet d intérêt général (R et R121-4 du Code de l urbanisme) : Un projet peut être qualifié de PIG par arrêté préfectoral, notifié à la personne publique qui élabore le document d urbanisme. Celle ci dispose d un délai d un mois pour informer le préfet de son intention de réviser ou modifier son document d urbanisme. Dans la négative ou à défaut de réponse, le préfet peut engager et approuver, après avis de l organe délibérant de la collectivité et enquête publique, la révision ou la modification du PLU. Il en est de même si l intention exprimée de la commune de procéder à la révision ou à la modification n est pas suivie, dans un délai de six mois, à compter de la notification initiale du préfet, d une délibération approuvant le projet de révision ou de modification. Sur les communes ayant fait l objet d un constat de carence du préfet au regard des obligations fixées par la loi SRU, le préfet peut conclure une convention avec une organisme en vue de la construction ou l acquisition de logements sociaux nécessaires à la réalisation de ces objectifs (L d du CU). FICHE 3 19

21 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Les instances d arbitrage du Comité Interministériel pour le Développement de l Offre de Logements (CIDOL) En cas de situation de blocage, le préfet a la possibilité d évoquer le dossier auprès des instances centrales d arbitrage du CIDOL. Le secrétariat général du CIDOL est assuré au sein de la délégation interministérielle pour l hébergement et l accès au logement. Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

22 La programmation Lorsqu une première approche du potentiel des sites a permis de valider le caractère mobilisable d un site, les différents partenaires du projet identifiés seront amenés à définir les orientations urbaines, financières et techniques du projet d aménagement du site. A cette fin, la première étape consistera dans la mise en place d une gouvernance adaptée aux acteurs en présence. Cette démarche a pour but de définir les principaux éléments du programme, résultante de la hiérarchisation des choix pris par les acteurs du projet. Ce programme, traduit, si besoin dans un protocole, permet également de préparer l estimation de la valeur de cession du foncier réalisée par les services de France Domaine. La définition du programme est une démarche itérative pilotée par le porteur de projet. La définition des orientations se nourrit progressivement des études complémentaires et des ajustements avec la faisabilité économique. La gouvernance mise en place sera décisive pour le bon déroulement de la discussion entre les acteurs. L organisation de la programmation Il est indispensable que le porteur du projet (la collectivité locale) et les services de l État mettent en place une méthode de travail et une gouvernance permettant de mener à bien la phase de programmation. Cette organisation reposera notamment sur l expression des premières intentions programmatiques, sur le choix des acteurs associés et sur l ingénierie mise en place. Les objectifs et les contraintes des acteurs La première étape consiste à identifier les intentions stratégiques des acteurs ainsi que les données liées au site, comme évoqué dans la fiche n 1 : Les objectifs de la politique menée : Par le porteur de projet (en général la collectivité) : logement social, équipements, densité, développement durable, etc. Par l État : logement social, développement durable, valorisation financière les potentialités et contraintes liées au site. Taille du site, Situation (enclavement, marché économique, etc.), Usage antérieur (pollution, bâtiment existants, etc.). C est à cette étape que les acteurs du projet sont identifiés. Organisation de la gouvernance Le pilotage du projet est généralement assuré par la collectivité locale. Les services de l État sont néanmoins tout à fait légitimes pour apporter leur concours à la hiérarchisation des orientations programmatiques. A ce titre, un co-pilotage associant la collectivité locale et les services déconcentrés de l État peut être envisagé. FICHE 4 21

23 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER OBJECTIFS DE LA COLLECTIVITE OBJECTIFS DE L ETAT POTENTIALITES ET CONTRAINTES DU SITE Projet politique local Production de logements (sociaux) Démarche de développement durable Programme d équipements Production de logements (sociaux) Valorisation financière Démarche de développement durable Potentialités (accessibilité, orientations, etc.) Usage antérieur Démolitions, proto aménagement Etc. 1. Organisation de la gouvernance ORIENTATIONS PROGRAMMATIQUES => Comité de pilotage => Accord initial entre les acteurs sur les grandes orientations programmatiques Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3 Désignation d une AMO urbaine Rédaction d un cahier des charges Etude de pollution Etude structure du patrimoine existant Etc. Esquisse Etude complémentaire Esquisse Etude complémentaire Esquisse Etude complémentaire 2. Outils de la programmation Mise en place d une équipe d expertise financière Intervention possible de France Domaine Equilibre économique Equilibre économique Equilibre économique ARBITRAGE ET HIERARCHISATION Comité de pilotage Expertise financière Intervention de France Domaine Equilibre économique SCÉNARIO DE RÉFÉRENCE Fixation du prix du foncier Protocole d accord 3. Définition du scénario de référence Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

24 Les objectifs des comités de pilotage sont : d identifier les autres acteurs du projet (bailleurs, autorité organisatrice de transport, EPA, EPF, SEM, etc.) et de les associer, d exprimer les orientations programmatiques et les contractualiser si besoin dans un protocole. Les acteurs du projet pourront être confrontés à des contradictions entre les objectifs généraux poursuivis, les contraintes financières et les potentialités du site. Cette complexité de la démarche de programmation rend de ce fait souvent nécessaire l appel à un assistant à maîtrise d ouvrage (AMO) spécialisé en programmation urbaine et la mise en place d une expertise financière. Chaque acteur peut avoir recours à cette assistance externalisée. (Schéma ci-contre) Les outils de la programmation Le porteur de projet définit plusieurs scénarios répondant à ses intentions générales et étudie leur faisabilité sur les aspects urbains, techniques et budgétaires. Ce travail est mené de manière itérative, c est-à-dire avec des allers-retours réguliers entre les intentions des acteurs et les contraintes techniques et financières. L esquisse d aménagement traduit la faisabilité urbaine du projet. Cet outil est notamment alimenté par les résultats des études complémentaires. La réalisation de l esquisse est utilement confiée à un urbaniste à travers une mission d assistance à maîtrise d ouvrage urbaine : la définition de sa mission est une occasion de formaliser par écrit les intentions programmatiques générales. L esquisse permet, au-delà de la visualisation spatiale du projet, de traduire les orientations programmatiques en données chiffrées (en particulier en termes de surfaces). Ces indicateurs constitueront les hypothèses de travail du budget prévisionnel et devront être validées par des études techniques. C est ce travail itératif entre dessin, bilan prévisionnel et études techniques qui permettra d affiner les scénarios d aménagement. Le porteur de projet veillera également à disposer en interne ou en externe des équipes compétentes pour mener à bien l expertise économique grâce aux méthodes d évaluations financières retenues. L ordre d utilisation de ces outils par le porteur de projet est déterminant. L esquisse est en principe le premier outil utilisé pour la définition des grandes lignes du projet urbain. L utilisation du bilan d aménagement dans la discussion ne devrait pas intervenir trop tôt afin de laisser une place prioritaire dans la discussion entre les acteurs à la définition du projet urbain. L équilibre économique du projet sera vérifié de manière privilégiée par la méthode du bilan d aménagement ou bilan promoteur pour les opérations immobilières. A ce stade du projet, l expertise financière vise davantage à vérifier la faisabilité économique des scénarios. Les services de France Domaine pourront être associés par les acteurs du projet dès cette étape afin d apporter leur savoir-faire à la détermination de la valeur du foncier. Cette intervention permet également à France Domaine de prendre connaissance en amont des éléments techniques du projet et de faciliter son travail d évaluation du prix de cession du foncier. La définition du scénario de référence A l issue du travail itératif évoqué ci-dessus, un scénario de référence peut être dégagé, qui constituera la base du futur projet. A ce titre, il est essentiel de consacrer un temps suffisamment long aux études et aux discussions. La remise en cause ultérieure des principes généraux du projet aura en effet pour conséquence un allongement des délais et un coût supérieur du projet. Afin de limiter les risques de remise en cause des fondamentaux du programme, il est recommandé de contractualiser les accords intervenus entre les acteurs du projet dans un protocole qui fixe notamment : les intentions programmatiques du scénario de référence, notamment les clauses du programme à respecter, exprimées en nombre de logements, en m² SHON et en répartition par typologie ainsi que les critères liés à la qualité du projet (intégration urbaine, démarche environnementale, etc.), l organisation de la gouvernance à venir et le planning, le prix du foncier estimé par France Domaine ou les modalités de définition ultérieure de ce prix. Des clauses de complément de prix ou d intéressement peuvent également être envisagées dans le protocole. Elles permettent de partager entre vendeur et acquéreur l augmentation de la valeur FICHE 4 23

25 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER du foncier en comparaison avec les hypothèses inscrites dans le bilan prévisionnel. Les clauses de complément de prix ou d intéressement peuvent notamment porter sur : l évolution du volume du projet : dans le cas où la constructibilité du projet augmenterait par rapport à celle ayant servi de base à la fixation du prix de cession (évolution du programme), l évolution des valeurs de marché : dans le cas où le prix de vente de charges foncières évoluerait à la hausse par rapport aux hypothèses retenues dans le bilan d aménagement (évolution du marché). Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

26 Méthodes d évaluation des terrains La valorisation financière d un terrain à bâtir dépend de son potentiel de constructibilité et de la valeur estimée des constructions futures. Les méthodes d évaluation par compte à rebours sont particulièrement adaptées au projet de valorisation car elles relèvent d une démarche prospective, et sont à ce titre privilégiées pour l estimation de la valeur des terrains à bâtir. La méthode par comparaison permet de conforter les hypothèses des méthodes par compte à rebours et peut être utile à titre de recoupement pour les terrains à bâtir. Elle est plus adaptée à l évaluation d immeubles bâtis. Le prix de cession des propriétés foncières de l État et de ses établissements publics est défini par France Domaine. Néanmoins, les services de l État sont amenés à procéder à des évaluations en première approche en amont des cessions, avec l appui éventuel de France Domaine. La présente fiche présente les principes généraux des différentes méthodes d évaluation, ainsi que leurs avantages et leurs limites. Le bilan promoteur Le budget prévisionnel de construction ou «bilan promoteur» est une méthode d estimation de la valeur financière d un terrain à bâtir à partir d hypothèses sur la constructibilité du site et sur la valeur marchande des biens immobiliers projetés. Cette méthode est principalement adaptée à la valorisation de terrains dédiés à des opérations de construction ou de réhabilitation à court terme et ne nécessitant pas d aménagement lourd. Foncier DEPENSES = RECETTES FICHE 5 Coût de construction Honoraires Marge Prix de vente estimée des constructions futures 25

27 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Principe général Le bilan promoteur est une démarche de compte à rebours : la différence entre les recettes attendues de l opération (vente des surfaces utiles ou habitables) et son prix de revient estimé (coût de construction, frais et honoraires, taxes ) détermine un budget «admissible» pour le foncier, après déduction de la marge. Chaque paramètre (coût de construction, foncier, honoraires, marge) est une hypothèse de travail arrêtée par les porteurs de projet. La valeur du foncier constitue généralement - pour les professionnels de l immobilier - la dernière variable du budget prévisionnel ; elle est considérée à ce titre comme la «variable d ajustement». Néanmoins, la méthode du compte à rebours peut également être utilisée en fixant par avance la valeur du foncier et en travaillant sur les autres hypothèses du budget qui définiront ainsi les contraintes du futur projet (en particulier son volume de construction). Principaux paramètres Les principales variables du budget, dont la variation aura une incidence significative sur le prix du foncier, sont les suivantes : Surface de planchers constructible : Surface Hors Œuvre Nette (SHON) constructible estimée à partir des esquisses architecturales, Surface vendable : Surface habitable des logements, surface utile des bureaux et commerces généralement estimée par l application d un taux de «rendement de plan» sur la SHON prévisionnelle, Prix de vente (ou «prix de sortie») : Prix au m² de surface vendable estimé à partir d études de marché et corrigé de l évolution attendue des prix jusqu à la date de commercialisation du projet. La proportion des différentes destinations du projet (logements libres, commerces ) et leurs valeurs respectives peuvent affecter sensiblement le budget, Coût des travaux : Prix au m² de SHON estimé à partir de références récentes d opérations similaires, corrigées de l évolution estimée des prix jusqu à la date de commencement des travaux (indices ICC ou BT), Dans le cas du logement social : prise en compte de la charge foncière logement social admissible par comparaison à des opérations récentes ou par l établissement d un compte à rebours logement social spécifique. Les autres paramètres sont généralement calculés en proportion du coût de construction, du prix de revient ou du chiffre d affaires (honoraires, taxes, assurances, frais de commercialisation, frais financiers, etc.). Avantages et inconvénients de la méthode Cette méthode présente l avantage d approcher la valeur par un raisonnement proche des acteurs du marché. Néanmoins, le budget prévisionnel établi en amont d un projet étant principalement constitué d hypothèses (surfaces, prix de vente, coût de construction), cette méthode peut conduire à des valorisations financières du foncier très variables selon les hypothèses retenues. Le prix du foncier résultant d un bilan promoteur peut être recoupé avec les connaissances locales des prix du marché et des charges foncières par type de produit. Le bilan aménageur La méthode dite du «bilan aménageur» est adaptée à la valorisation financière de terrains destinés à des projets d aménagement. Elle permet d appréhender les conditions dans lesquelles une opération d aménagement peut s équilibrer financièrement. Principe général Lorsque cette méthode est utilisée pour estimer le prix d acquisition du foncier admissible par le projet, son fonctionnement est proche de la méthode du bilan promoteur : le compte à rebours est réalisé par soustraction entre les recettes attendues de la cession des terrains aménagés (ou «charges foncières») et le coût estimé des aménagements. Le montant des recettes liées aux cessions de charges foncières peut être lui-même estimé sur la base de «bilans promoteurs» pour chacun des lots. Principaux paramètres Les principales variables du budget sont les suivantes : SHON constructible : surface constructible autorisée, Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

28 D é p e n s e s Bilan promoteur R D e é c p e e t n t s e e s s Charge foncière Bilan aménageur R e c e t t e s FICHE 5 par typologie (logements, commerces ). Cette variable est confortée par les esquisses du plan d aménagement, Prix de vente futur des terrains viabilisés (ou «charges foncières») : prix / m² SHON par typologie. Le prix de vente prévisionnel des terrains, fonction des valeurs de marché futures, Coût prévisionnel des travaux d aménagement (proto-aménagement et VRD) estimé à partir de références récentes d opérations similaires et actualisé. Les travaux dits de «protoaménagement» : démolitions, dépollution, etc. peuvent sensiblement affecter le budget, Coût prévisionnel des équipements publics, Montant prévisionnel des frais financiers. Estimé à partir du phasage prévisionnel des acquisitions foncières, des travaux d aménagement et des cessions de terrains aménagés, Montant prévisionnel des participations aux équipements. La valeur estimée du foncier à aménager résultera de l ensemble de ces paramètres. Avantages et inconvénients de la méthode A l instar du bilan promoteur, cette méthode peut conduire à des valorisations financières du foncier très variables selon les hypothèses retenues. La validité des hypothèses est d autant plus délicate que le temps de l aménagement est long, l estimation des valeurs futures de marché restant un exercice aléatoire. Un bilan aménageur ne sera pertinent que s il est déroulé dans le temps du projet, en travaillant sur le phasage des acquisitions foncières, des travaux et des cessions de terrains aménagés, et en adaptant les hypothèses de valeur à chaque temps du projet. La méthode par comparaison Principe général La méthode par comparaison consiste à rapprocher les valeurs de transactions récentes comparables avec l objet de l évaluation. Cette méthode est principalement utilisée pour l évaluation d immeubles bâtis dans un périmètre géographique cohérent en termes de marché. Elle est également utile pour définir les hypothèses retenues dans un bilan promoteur (comparaison des cessions récentes de programmes neufs équivalents) ou dans un bilan aménageur. Références La méthode nécessite de définir un territoire en relation directe avec le terrain à expertiser et de rechercher des biens de nature comparable (terrains nus, de taille comparable, constructibles, supportant les mêmes sujétions d urbanisme et les mêmes sujétions techniques ). La moyenne des valeurs recensées aura d autant plus d intérêt qu elle sera établie à partir d un nombre important de références. 27

29 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Avantages et inconvénients de la méthode La méthode par comparaison doit être utilisée avec circonspection en matière d évaluation de terrains à bâtir. Cette méthode permet en effet plus diffi cilement d intégrer les spécifi cités techniques des terrains, et ne tient pas compte de la valeur des constructions futures. De la même manière, la valeur vénale d un terrain étant liée à sa constructibilité, on sera confronté à la diffi culté de trouver des références purement comparables : zonage du PLU, contraintes de constructibilité liées au voisinage ou à des servitudes privées Cette méthode peut en revanche utilisée en première approche statistique d un territoire et à titre d hypothèses de travail préliminaires d un bilan promoteur ou aménageur. Leviers sur la valeur du foncier Les politiques foncières menées par l État ont une incidence directe sur des paramètres à fort effet de levier dans les méthodes d évaluation par compte à rebours : la densité, le développement durable, la qualité architecturale, le logement (social), la performance énergétique des bâtiments, etc. Elles peuvent avoir des incidences contradictoires sur la valeur fi nancière de son patrimoine foncier. Les exemples schématiques présentés ci-dessous illustrent la sensibilité de ces paramètres dans une méthode de valorisation à rebours. Valorisation de la densité L exemple ci-contre illustre la corrélation entre densité et valeur du foncier. L augmentation du cœffi cient d occupation des sols (densifi cation) permet d améliorer les recettes attendues de 12 logements RdC COS = 0,12 20 logements R+1 COS = 0,21 34 logements R+1 COS = 0,35 Chiffre d affaires de l opération Prix du foncier Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

30 l opération et de dégager ainsi un budget supérieur pour le foncier. Le niveau de densité d une opération d aménagement ou d une opération immobilière constitue ainsi un levier fort sur le prix du foncier. Valorisation des sujétions techniques Marge Foncier Foncier L exemple ci-contre illustre les incidences des sujétions techniques sur le coût de construction (par exemple le coût de la dépollution) et incidemment sur le prix du foncier calculé par un bilan promoteur. Pour un même budget global (déterminé par la valeur de marché des constructions futures), l optimisation du coût des travaux permet de dégager une valeur supérieure pour le foncier. Hono, frais, taxes Impact pollution Coût des travaux Marge Hono, frais, taxes Impact pollution Coût des travaux Foncier Marge Hono, frais, taxes Coût des travaux FICHE 5 Incidence des valeurs de marché L exemple ci-contre illustre la corrélation entre valeur de marché et prix de sortie de l opération. A coût travaux et honoraires équivalents (hypothèse de travail théorique), la part du budget affectée au foncier dans un bilan promoteur pourra varier en fonction de l hypothèse de prix de vente du projet futur, variable notamment selon sa nature, sa localisation, sa qualité, et variable dans le temps (cycles de marché, valorisation de quartiers nouveaux, etc.). Foncier Marge Hono, frais, taxes Coût des travaux Foncier Marge Hono, frais, taxes Coût des travaux Foncier Marge Hono, frais, taxes Coût des travaux 29

31 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

32 Démarches de cession La cession d un bien immobilier de l État implique de respecter un certain nombre de démarches indispensables : désaffectation et déclassement si le bien dépend du domaine public de l État, purge du droit de priorité, mise en concurrence sauf exception prévue par les textes. Elle fait intervenir de nombreux acteurs : État (services centraux et déconcentrés), collectivités locales, opérateurs etc. qu il est indispensable de coordonner dans le cadre de la procédure de cession. La mise en vente n est toutefois pas le seul outil de valorisation des biens de l État, les textes prévoyants divers types de contrats dans lesquels l État ne se départit pas de manière définitive et irrémédiable de la propriété (AOT, bail à construction, bail emphytéotique etc.). Par ailleurs, lorsqu il est envisagé de céder un bien, il est nécessaire de déterminer de quelle manière le prix peut être optimisé, l État disposant d outils pour ce faire (conditions suspensives, compléments de prix). Enfin, des clauses spécifiques devront être intégrées à l acte de vente, liées notamment aux aspects environnementaux du bien. Procédures de cession Toute cession d un bien immobilier appartenant à l État ou à l un de ses établissements publics nécessite de respecter certaines formalités préalables. La cession en elle-même n est pas libre, et implique de suivre une procédure particulière (Voir la circulaire interministérielle du 15 juillet 2009 N NOR DEVK C). Formalités préalables à la cession La demande de mise en vente et l avis du directeur régional ou départemental des finances publics (DRFIP ou DDFIP) Lorsqu il est envisagé de céder un bien immobilier de l État, le service utilisateur doit en déclarer l inutilité et demander expressément à France Domaine sa mise en vente. Le DRFIP ou DDFIP fait ensuite procéder par un de ses agents qualifiés à l estimation de la valeur du bien à vendre Spécifiquement pour la Région Ile-de-France, le Trésorier Payeur Général est le receveur Général des finances. La désaffectation et le déclassement Procédure de principe S il s avère que le bien reconnu inutile appartient au domaine public, la procédure de cession ne peut en principe pas être engagée sans qu au préalable sa désaffectation du service public ait été constatée et son déclassement prononcé (Article L du CG3P). La désaffectation est un fait matériel et non une décision. Le déclassement est quant à lui, pris par un arrêté du ministre chargé du domaine. FICHE 6 31

33 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Il est impératif que la désaffectation précède la décision de déclassement (sauf exception prévue expressément par les textes). Si tel n est pas le cas, la décision autorisant le déclassement s avère illégale. Exception : Le déclassement et la vente sans désaffectation préalable La procédure de désaffectation puis de déclassement peut poser certaines difficultés en pratique, notamment lorsqu il apparaît nécessaire de procéder à la cession d un bien immobilier dans un délai bref, alors même que des services occupent encore les lieux, ce qui rend impossible la désaffectation du bien préalablement à son déclassement. C est la raison pour laquelle il est possible de déclasser et vendre un bien immobilier du domaine public sans avoir procédé préalablement à sa désaffectation (article L du CG3P), si les nécessités du service public le justifient. L acte de déclassement doit fixer le délai au terme duquel la désaffectation doit prendre effet, sous peine de résolution de la vente. Ce délai ne peut être supérieur à trois ans. A noter : Il existe une autre exception prévue par l article L du CG3P concernant les opérations d échanges. Il est également possible de procéder entre personnes publiques à des cessions de biens dépendant du domaine public sans déclassement préalable lorsqu ils sont destinés à l exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public (article L du CG3P). Le droit de rétrocession Dans l hypothèse où l État envisage de vendre un bien immobilier qu il avait acquis par la voie de l expropriation, il est nécessaire de vérifier au préalable si l objet de la déclaration d utilité publique a bien été respecté, et ceci pendant 30 ans à compter de l ordonnance d expropriation. Si ce n est pas le cas, il convient avant toute cession de purger le droit de rétrocession auprès des anciens propriétaires dans les conditions fixées à l article L.12-6 du Code de l expropriation pour cause d utilité publique. Déroulement de la cession Dans la mesure où l État est obligé avant toute cession d un bien immobilier, depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, de le proposer en priorité à la commune sur le territoire de laquelle où il est situé, le droit de priorité décrit ci-après doit donc être appréhendé comme un mode de valorisation du bien à part entière. En effet, en pratique c est très souvent dans ce cadre là que l État est amené à céder son bien. A défaut, cette étape est importante dans le cadre des négociations qui peuvent être engagées avec l aménageur de la commune en cas d opération d aménagement sur son territoire. Le droit de priorité L État, les sociétés dont il détient la majorité du capital et certains de ses établissements publics (listés ci-après) sont tenus, avant toute mise en vente, de proposer le bien immobilier à céder aux communes (ou aux EPCI titulaires du droit de préemption urbain) qui peuvent décider de l acquérir dans le cadre du droit de priorité qui leur est ouvert (articles L et suivants du Code de l urbanisme). A noter que le droit de priorité peut être délégué dans les formes et les conditions du droit commun des délégations en matière de droit de préemption, c est-à-dire soit l État, un EPCI, une autre collectivité territoriale, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d une opération d aménagement. Les établissements publics nationaux concernés sont les suivants : Réseau ferré de France, La Société nationale des chemins de fer, Voies navigables de France, L Assistance Publique - Hôpitaux de Paris, Des établissements publics listés par décret (celuici n a pas encore été publié). Le droit de priorité ne peut être mis en œuvre que pour permettre la réalisation, dans l intérêt Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

34 général, d actions ou d opérations d aménagement répondant aux objets définis à l article L du Code de l urbanisme ou la constitution de réserves foncières autorisant la réalisation de telles actions ou opérations. La procédure à mettre en œuvre est la suivante : L État notifie à la commune ou à l EPCI compétent son intention d aliéner et indique le prix de vente tel qu estimé par directeurs (régional ou départemental) des finances publics. La commune ou l EPCI compétent dispose alors d une alternative : - Soit renoncer à acquérir le bien, et dans ce cas l État peut vendre le bien dans les conditions décrites ci-après. - Soit décider d acquérir le bien, et dans ce cas la commune ou l EPCI peut dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision d aliéner : Soit décider d acquérir le bien au prix fixé par le DRFIP ou DDFIP, Soit décider d acquérir à un prix différent qu il propose à l État. En cas de refus du prix proposé, la commune ou l EPCI peut saisir dans le même délai de deux mois ou dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la réponse de l État, le juge de l expropriation afin de fixer le prix. Dans l hypothèse particulière où l État envisage de vendre un terrain sur lequel la commune ou l EPCI souhaite réaliser un programme de construction comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social, celuici a la faculté de proposer d acquérir ce terrain au prix fixé par le DRFIP ou DDFIP dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision d aliéner (décote «logement social»). Si l État accepte le niveau de décote proposé par la commune ou l EPCI, il lui cède le bien, dans le cas contraire, la commune ou l EPCI peut saisir le juge de l expropriation selon les modalités décrites précédemment. En cas de saisine du juge de l expropriation, une fois la décision juridictionnelle devenue définitive, la commune ou l EPCI compétent dispose d un délai de deux mois pour décider d acquérir ou non les biens et droits immobiliers au prix fixé par le juge. Sauf si le bien est retiré de la vente, la commune ou l EPCI dispose ensuite d un délai de six mois pour régler le prix à compter de sa décision d acquérir. Si l État décide d aliéner le bien à un prix inférieur à celui qui a été estimé par le DRFIP ou DDFIP ou fixé par le juge, il est tenu de le proposer à nouveau à la commune ou l EPCI. La commune ou l EPCI dispose d un délai de deux mois pour répondre à la proposition. En cas de refus ou de silence dans les deux mois suivant la proposition, l État peut poursuivre la vente. En cas d acceptation, la commune ou l EPCI peuvent acquérir le bien. Si aucune vente n a été réalisée dans un délai de trois ans à compter de la notification de la déclaration d intention d aliéner ou de la décision devenue définitive du juge de l expropriation, et que l État envisage de procéder à la vente, il est nécessaire de purger à nouveau le droit de priorité auprès de la commune ou l EPCI compétent. La procédure de cession Si le droit de priorité n a pas été exercé, l État peut procéder à la cession du bien concerné. Le principe : la mise en concurrence Le principe en matière de cession des biens de l État est celui de la mise en concurrence (Article R.129 du Code du domaine de l État). Lorsque l opération de cession projetée doit être effectuée avec mise en concurrence, l État est libre de choisir entre la procédure d adjudication publique ou la procédure de cession amiable avec mise en concurrence. Cette dernière procédure est plus souple que l adjudication dans la mesure où elle laisse à l État la possibilité de négocier s il le souhaite. La mise en concurrence est effectuée sur la base d un cahier des charges établi au préalable, dans lequel il est conseillé d indiquer les éléments de programmes arrêtés (nombre de logements, % logements sociaux...) et le cas échéant les orientations qualitatives souhaitées (BBC, qualité architecturale...). Un cahier des charges a été transmis aux services déconcentrés le 8 septembre 2008 FICHE 6 33

35 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Les exceptions au principe - La cession amiable sans mise en concurrence Par dérogation aux dispositions de l article R.129 du Code du domaine de l État qui posent le principe de la publicité et de la mise en concurrence des ventes du patrimoine immobilier de l État, l article R du Code du domaine de l État établit une liste d hypothèses dans lesquelles la cession amiable d un immeuble relevant du domaine privé de l État peut s opérer sans appel à la concurrence. La circulaire du 15 Juillet 2009 relative à la poursuite du programme national de mobilisation du foncier public en faveur de l aménagement durable et du logements prévoit la possibilité d une cession amiable sans mise en concurrence quand l opération prévue comprend 100% de logements locatifs sociaux ou lorsque le site présente des particularités telles que l enclavement, la présence de droits réels sur le foncier détenu par un emphytéote. Autres modes de valorisation L État et ses établissements publics ont la possibilité de valoriser leurs biens immobiliers sans pour autant en transférer la pleine propriété. Plusieurs outils sont à leur disposition : L Autorisation d occupation temporaire du domaine public (AOT) L État a la faculté de conclure avec un opérateur une AOT sur un bien immobilier qui dépend de son domaine public sans avoir à le déclasser (article L et suivants du CG3P). Le titre d occupation confère à son titulaire des droits réels. L État peut y recourir en vue de la construction d un ouvrage neuf, ou d une opération de réhabilitation lourde d un bâtiment (ex : logements étudiants sur des sites du ministère de l enseignement supérieur, logements de gardiens de prison sur un domaine pénitencier). Le bail emphytéotique administratif (BEA) L État peut conclure un BEA avec un opérateur (tant sur le domaine privé que public), en vue de la réalisation de logements sociaux (article 7 I de la loi n du 17 février 2009 pour l accélération des programmes de construction et d investissement publics et privés). Le BEA peut être conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il confère des droits réels au preneur et lui permet, en contrepartie du paiement d une redevance, de construire sur le terrain mis à sa disposition des bâtiments dont il aura la propriété jusqu à l expiration du bail (ceux-ci revenant à l État en fin de contrat), ou bien de réhabiliter ou transformer un ouvrage existant. A noter : Le BEA devra être précédé d une procédure de publicité et de mise en concurrence qui dépendra de sa qualification (contrat purement immobilier, marché public, concession de travaux publics). Le contrat de partenariat L État a la possibilité de conclure un contrat de partenariat en vue de confier à un tiers la réalisation d un ouvrage qui sera mis à sa disposition. L objet du contrat de partenariat est large puisqu il permet de confier à l opérateur plusieurs missions (Financement, construction / transformation, entretien, maintenance, exploitation / gestion). Il ne peut toutefois être mis en œuvre que si cela est justifié par l un des critères définis par les textes (complexité du projet, l urgence, bilan avantages/ inconvénients plus favorable). A noter : L article 7 II de la loi n du 17 février 2009 pour l accélération des programmes de construction et d investissement publics et privés prévoit la possibilité de recourir au contrat de partenariat pour la réalisation de logements sociaux. Le bail emphytéotique de droit commun et le bail à construction Pour valoriser les biens relevant de son domaine privé dont il est propriétaire, l État a la possibilité de conclure avec un opérateur un bail emphytéotique de droit commun ou un bail à construction. - Bail emphytéotique de droit commun Le bail emphytéotique de droit commun est régi par les articles L et suivants du Code rural. Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

36 Il confère à l emphytéote un droit réel sur le bien immobilier qui lui est confié, et peut être conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. L emphytéote est libre de faire toute construction, tout aménagement de son choix, dans le respect des dispositions applicables au terrain (urbanisme notamment), et à la condition de ne pas dévaloriser le fonds. Le bailleur ne peut donc pas lui imposer de réaliser des constructions à titre d obligation essentielle du contrat, et ne peut lui imposer une destination précise pour les ouvrages qu il serait amené à édifier. L emphytéote est libre de céder son droit réel et de louer les biens objets du bail à des tiers de son choix, le bailleur ne pouvant exercer aucun contrôle. - Bail à construction Le bail à construction est régi par les articles L et suivants du Code de la construction et de l habitation Comme le bail emphytéotique, il confère au preneur un droit réel sur le bien immobilier qui lui est confié, et peut être conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le preneur est tenu, à titre de condition essentielle du bail, d édifier une construction (construction neuve ou travaux de réhabilitation suffisamment lourds). A cet égard, le bailleur peut imposer au preneur une destination précise pour les biens à édifier. En revanche, le preneur est libre de céder son droit réel et de louer les biens objets du bail à des tiers de son choix, sans que le bailleur puisse exercer un contrôle. Le bail emphytéotique et le bail à construction peuvent être utiles lorsque l État souhaite conserver la propriété du terrain ou des constructions confiées à bail, dans la mesure où, sauf stipulation contraire, l État redevient pleinement propriétaire des biens à l expiration du bail. A noter : les baux emphytéotiques et les baux à construction ne sont pas soumis au droit de priorité des communes. En revanche, il est nécessaire de respecter, pour la passation de ces contrats, la procédure prévue pour les cessions (article R66 du Code du domaine de l État). Les outils contractuels permettant d optimiser le prix de vente Vente avec ou sans conditions suspensives Il existe deux manières en pratique de procéder à la cession d un bien immobilier : La vente sans conditions suspensives, La vente avec des conditions suspensives. En pratique, l une des conditions suspensives la plus fréquente est celle relative à l obtention du permis de construire par l acquéreur, car elle garantit ce dernier sur la constructibilité et les potentialités du site. Si la vente est passée sous la condition suspensive notamment de l obtention du permis de construire, l acquéreur va proposer un prix à l État sans faire peser sur lui le risque de ne pas obtenir en définitive son permis. En revanche, si la vente est conclue sans aucune condition suspensive, l acquéreur fera peser sur l État le risque de ne pas obtenir de permis de construire en proposant un prix moins important que si une condition suspensive avait été prévue. Il peut donc s avérer opportun de procéder à une promesse de vente sous conditions suspensives. Une appréciation au cas par cas est toutefois nécessaire. Les clauses de complément de prix ou d intéressement Les clauses de complément de prix ou d intéressement permettent de faire profiter le vendeur des plus-values réalisées par l acquéreur dans le cadre des reventes qu il serait amené à réaliser. C est donc un outil d optimisation du prix de vente. Dans le cadre des opérations de cession par l État de biens immobiliers, il pourra être utile de mettre en place un tel mécanisme notamment en cas de cession faite à un aménageur ou à une commune. FICHE 6 35

37 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER En effet, dans les cas où l État cède un terrain à un aménageur ou à une commune en vue de la réalisation d une opération d aménagement, le prix peut être déterminé en fonction du bilan d aménagement, et donc au regard des postes de recettes et de dépenses. Or, si les postes de recettes et de dépenses du bilan d aménagement évoluent, il paraît logique que l État puisse en récupérer les fruits. C est précisément le rôle de la clause de complément de prix ou d intéressement que de mettre en place un tel mécanisme. Les clauses spécifiques liées à la particularité du bien Les clauses environnementales Les résultats de l audit environnemental réalisé en amont du processus de valorisation devront être traduits dans l acte de vente par des clauses spécifiques, garantissant la bonne information de l acquéreur et afin de permettre de formaliser les engagements réciproques des parties en ce qui concerne les éventuels travaux de dépollution à effectuer. Il convient donc de distinguer deux catégories de clauses, d une part les clauses liées à l obligation d information et d autre part, les clauses liées à la dépollution. Les clauses liées à l obligation d information Depuis la loi n du 13 juillet 1992, il existe une obligation spéciale d information à la charge du vendeur d un terrain ayant hébergé une installation soumise à autorisation, tenu d informer son acquéreur de l existence de cette installation et des inconvénients et dangers importants en découlant, pour autant qu il les connaisse. Cette obligation est énoncée aujourd hui à l article L du Code de l environnement et doit être respectée dans tout acte de vente qui concerne un bien sur lequel une installation classée soumise à autorisation a été exploitée. Il convient de noter que l article 75 du projet de loi Grenelle II adopté le 11 mai dernier édicte une seconde obligation spécifique d information qui impose au vendeur du terrain d informer son acquéreur des informations que l État aura rendu publiques sur les risques de pollution des sols. Cette obligation devra donc être respectée dans toutes les hypothèses où un risque de pollution des sols aura été identifié par l État et où l article L ne s appliquera pas. Si cette disposition est approuvée, elle sera codifiée à l article L du Code de l environnement. A ces obligations spécifiques d information, se rajoutent l obligation d information générale énoncée à l article 1602 du Code civil qui impose au vendeur de fournir à l acheteur toutes les informations qui sont susceptibles d influencer sa décision. En outre, l article L du Code de l environnement édicte une obligation d information de l acheteur de tout bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou dans le périmètre d un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé. L information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. A noter : L état des risques naturels et technologiques doit être annexé à l acte à peine de nullité. A cet égard, il est important d adjoindre une carte du plan concerné permettant de localiser précisément le bien. Par ailleurs, toute étude de sol réalisée au préalable, tout diagnostic, doit être mentionné dans l acte de vente et les conclusions reprises dans le corps de l acte. Les documents eux-mêmes seront annexés à l acte. Il en va de même dans l hypothèse où le bien est situé en zone de PPRN ou de PPRT ou autre zone à risques. Les clauses liées à l obligation de dépollution De plus en plus, dans les actes de vente, sont insérées des clauses spécifiques liées à la dépollution des terrains, que les biens aient été ou non exploités par des installations classées pour la protection de l environnement. Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

38 Ces clauses ont notamment pour objet de déterminer contractuellement qui du vendeur ou de l acquéreur sera le débiteur de la prise en charge financière des travaux de dépollution. En effet, dans l hypothèse où l acquéreur n accepte pas de prendre le bien en l état, il faudra introduire des clauses spécifiques liées au passif environnemental du terrain qui devront décrire les modalités financières de la prise en charge de la dépollution. Un soin particulier doit également être accordé à la rédaction des clauses dans l hypothèse où existent sur le site des installations classées pour la protection de l environnement, des éléments pollués ou générant de la pollution. Par exemple, en ce qui concerne le cas d une installation classée pour la protection de l environnement, l acte de vente devra indiquer précisément quels sont les équipements concernés, ainsi que leur classification, les engagements de l exploitant actuel (cessation d activité notamment) et les engagements de l acquéreur (reprise ou non à sa charge des installations, formalités de changement d exploitant etc.). En outre, il convient de noter que l article L du CG3P prévoit que l État peut confier au futur acquéreur, lorsque le terrain est concerné par une pollution pyrotechnique ou par des déchets, le soin de procéder à ces dépollutions tout en imputant son prix sur le prix de vente. L aspect pollution pyrotechnique est un élément à prendre à compte dans le cadre de la cession d un bien de l État. En effet, il ressort du décret n du 4 mars 1976 modifié que les terrains militaires ne peuvent être aliénés qu à la condition que les autorités militaires aient au préalable réalisé une étude historique destinée à déterminer s il existe des matières ou objets explosifs dans le sous-sol ou le sol des sites concernés. Les modalités de traduction dans l acte de vente de l offre du candidat L acquéreur étant sélectionné après une procédure de publicité et de mise en concurrence (sauf exception) sur la base de critères déterminés, il est logique que son offre soit traduite dans l acte de vente et en particulier les aspects sur lesquels les services se sont fondés pour départager les candidats. Deux points nécessitent une attention particulière : Le contrôle de la destination Dans certains cas, la programmation de l acquéreur sera un critère de choix de ce dernier. Dans ce cas, des clauses d affectation sont envisageables. Toutefois elles doivent être justifiées par un intérêt général et limitées dans le temps. Les critères qualitatifs (HQE etc.) De la même manière, il est important de rappeler dans l acte de vente quels sont les engagements de l acquéreur en terme de respect notamment des labels de construction (HQE, BBC, THPE, THPE ENR etc.). Il est tout à fait possible dans ce cadre d insérer dans l acte de vente des clauses visant à prévoir le respect de ces engagements et en sanctionner éventuellement le non respect. A titre d exemple, on peut séquestrer une somme au moment de la vente et ne la remettre que si l acquéreur a respecté ses engagements. FICHE 6 37

39 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

40 Audit juridique et technique du bien La consistance d un terrain dépend non seulement de sa situation foncière mais également des contraintes juridiques qui pèsent sur lui. Afin de maîtriser et d appréhender ces contraintes, une démarche d investigation doit être conduite tout au long du processus de valorisation. Cet audit juridique et technique peut être articulé en quatre points : un audit foncier, un audit urbanistique, un audit environnemental, un audit technique. Pour chaque terrain, l audit juridique permet de préciser sa constructibilité et sa compatibilité avec l usage projeté, en répondant aux questions préalables suivantes : quelle est la situation foncière du bien au moment de sa cession? quelles sont les règles d urbanisme et de constructibilité applicables au terrain? les contraintes environnementales liées à la qualité du sol et à l environnement immédiat du terrain permettent-elles l opération projetée? le terrain est-il correctement desservi en termes de réseaux? La présente fiche propose une synthèse des principales vérifications juridiques à mener préalablement à toute opération de cession. L audit foncier Le plus en amont possible du projet de cession, il est nécessaire de procéder à un audit du foncier afin de déterminer quelles sont les différentes contraintes potentielles, et dans quelle mesure le projet peut être réalisé sur le terrain identifié. Analyse de la situation juridique du bien Pour déterminer la situation juridique du bien de manière précise, il est important de réunir l ensemble des informations en possession des services. Il est également important de recueillir les informations figurant dans le fichier immobilier disponible à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation du bien. Ces éléments ainsi que le titre de propriété devront faire l objet d une analyse fine afin de connaître : toutes les sûretés éventuelles (privilèges, hypothèques...), les droits réels potentiellement conférés à des tiers, les servitudes qui pourraient grever le terrain (passage, cour commune, vue etc.), l organisation juridique du bien (copropriété, volumes, pleine propriété), les divisions foncières dans une période de moins de 10 ans. Il convient de déterminer également le plus en amont possible le régime domanial du bien : s il s avère dépendre du domaine public, ce sujet devra être anticipé afin notamment de procéder à sa désaffectation et à son déclassement. FICHE 7 Par ailleurs, si le bien a été acquis par voie d expropriation, il est indispensable de procéder à une analyse du dossier de déclaration d utilité publique et de vérifier si la déclaration d utilité publique ou l arrêté de cessibilité n ont pas été 39

41 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER annulés et ne font pas l objet d un contentieux en cours. Il est également indispensable de vérifier si le projet envisagé respecte bien l objet de la déclaration d utilité publique pendant 30 ans à compter de l ordonnance d expropriation, sans quoi il sera nécessaire de purger le droit de rétrocession des anciens propriétaires. Des vérifications devront être effectuées de la même manière si le bien a été acquis par voie de préemption. Analyse de la situation de l occupation du bien Il est important de vérifier si le bien qu il est envisagé de vendre est occupé, et le cas échéant de quelle manière. Il convient de procéder à une analyse du titre de l occupant afin de déterminer quels sont ses droits et obligations, et de connaître son échéance (bail commercial, bail rural, bail d habitation, bail emphytéotique, AOT etc.). Une attention particulière devra être portée sur les modalités de résiliation ou de non renouvellement du titre d occupation. Une indemnité d éviction ou de résiliation sera obligatoire selon que le titre le prévoit expressément ou que cela découle d une obligation légale (bail commercial par exemple). Le bien peut également être vendu occupé, mais il faut dans ce cas vérifier si ces occupants bénéficient d un droit de préemption qu il conviendra de purger au préalable. Par ailleurs cela aura un impact non négligeable sur le prix proposé par l acquéreur qui tiendra compte pour formuler son offre du coût et du risque lié au désintéressement des occupants s il envisage de les évincer des lieux pour réaliser son projet. L audit urbanistique L audit urbanistique permet d évaluer la constructibilité autorisée par les règles d urbanisme applicables, principalement recensées dans le PLU et d envisager le cas échéant leur évolution pour les adapter au projet envisagé avec les collectivités locales. Le contenu du PLU Le zonage Le PLU constitue un document d urbanisme adopté au niveau communal ou intercommunal ayant pour objet de réglementer l occupation des sols. A cette fin, le règlement du PLU et ses documents graphiques mettent en œuvre le zonage prévu par l article R du code de l urbanisme, en distinguant quatre types de zones : Les zones urbaines (dites zones U) sont déjà urbanisées, équipées ou en cours d équipement et qui ont vocation à recevoir des constructions, Les zones à urbaniser (dites zones AU) regroupent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l urbanisation, Les zones agricoles (dites zones A) rassemblent les secteurs, «équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles», Les zones naturelles et forestières (dites zones N) s appliquent aux sites, milieux naturels et paysages de qualité. Pour chacune de ces quatre zones, le PLU détermine les conditions dans lesquelles les constructions peuvent être autorisées. La densité maximum de construction autorisée La constructibilité d un terrain est fixée par les règles de construction inscrites au PLU (gabarit, hauteur, règles de prospect, emprise au sol,...) et le cas échéant par un coefficient d occupation des sols. Les annexes Le PLU comporte des annexes, dans lesquelles figurent en particulier les servitudes d utilité publique affectant l utilisation des sols visées aux articles L et R du code de l urbanisme. Quatre grandes rubriques de servitudes peuvent être distinguées : celles relatives à la conservation du patrimoine (cf notamment les périmètres de protection adaptés et périmètres de protection modifiés pour les monuments historiques) ; celles concernant l utilisation de certaines ressources ou équipements ; celles propres à la défense nationale ; celles liées à la sécurité et à la salubrité publiques. Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

42 Les obligations de compatibilité Le PLU est en principe compatible avec les SCOT, les schémas de secteur, les schémas de mise en valeur de la mer, la charte du parc naturel régional ou national, le programme de déplacements urbains, le plan local de l habitat, les SDAGE et les SAGE. En l absence de SCOT, les PLU doivent être compatibles avec les DTA. En l absence de DTA, les dispositions de protection des lois Montagne et Littoral, codifiées aux articles L et suivants du code de l urbanisme, sont applicables aux autorisations d urbanisme. L évolution du PLU Le PLU peut faire l objet d évolutions, soit à l initiative de son auteur, soit à l initiative de l État. Les évolutions du PLU à l initiative de son auteur La modification Selon l article L du code de l urbanisme, le PLU peut tout d abord être modifié à l initiative de la commune lorsque, d une part, la modification envisagée ne porte pas atteinte à l économie générale du projet d aménagement et de développement durable contenu dans le PLU ou lorsque, d autre part, elle n entraîne pas de réduction d une protection ou ne comporte pas de graves risques de nuisances (En moyenne, la durée de la procédure est d environ 6 mois). Le PLU peut également faire l objet d une modification simplifiée lorsqu elle a pour objet la rectification d une erreur matérielle ou lorsqu elle porte sur des éléments mineurs excluant la modification de l utilisation des sols. La révision Le PLU peut ensuite être révisé, dans les cas où la procédure de modification n est pas prévue, soit selon une procédure normale, soit selon une procédure simplifiée, * la procédure de révision normale suit celle s appliquant à l élaboration du PLU (durée de 2 ans environ en pratique). * la procédure de révision simplifiée peut être utilisée pour la réalisation d une opération ou d une construction, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général pour la commune ou toute autre collectivité (durée de 8 à 12 mois environ). Les principales évolutions du PLU à l initiative de l État La mise en compatibilité ou la réalisation d un nouveau projet d intérêt général Par exception, l article L du code de l urbanisme autorise l État à se substituer à l auteur du PLU pour le mettre en compatibilité avec des normes supérieures ou permettre la réalisation d un nouveau projet d intérêt général. Suite à un PIG, la commune a la possibilité d adapter elle-même le document d urbanisme pour le rendre compatible avec le projet. A défaut, l État peut alors lui-même procéder à la modification ou à la révision nécessaire en appliquant les dispositions de l article L du code de l urbanisme. La déclaration de projet L article L du code de l urbanisme et la déclaration de projet ouvrent également à l État la possibilité de faire modifier le PLU lorsque l opération projetée n est pas compatible avec les dispositions du PLU. La modification du PLU ne sera possible que sous deux conditions : * l enquête publique propre à l opération projetée doit avoir porté à la fois sur l utilité publique ou l intérêt général de l opération et sur la modification du PLU ; * la déclaration de projet est prise après que la mise en compatibilité du PLU a fait l objet d un examen conjoint de l État, de l établissement public de coopération intercommunale s il en existe un, de la région, du département, des organismes mentionnés à l article L et après avis du conseil municipal. Lorsque la déclaration de projet est prise par l État, elle ne peut intervenir qu après mise en compatibilité du PLU par la commune, ou en cas de désaccord, par arrêté préfectoral. FICHE 7 41

43 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER L audit environnemental La constructibilité d un terrain et son usage sont également dépendants des contraintes environnementales, que celles-ci soient liées au bien ou à la zone dans laquelle il se situe. Les contraintes environnementales liées au bien La pollution du terrain Les études de pollution Une étude documentaire simple permet de déterminer si des activités suspectes ont été exploitées sur le site. Cette étude passe par la consultation des services de l État (DREAL ou ministère de la Défense pour les pollutions pyrotechniques), des bases de données en ligne (Basol, Basias, Arial, Mimausa), des bases de données spécifiques (BRGM, INRA), des photographies aériennes de l IGN. En cas de découverte d un milieu suspect, il peut être procédé à une interprétation de l état des milieux (IEM), visant à s assurer que les milieux sont compatibles avec l usage du terrain. A ce titre, l IEM distingue entre les milieux ne nécessitant aucune action particulière, les milieux pouvant faire l objet d actions simples de gestion et les milieux nécessitant la mise en œuvre d un plan de gestion. Les modalités d information particulières aux installations classées Lors de la cessation de l activité, l exploitant d une installation classée relevant du régime de l autorisation doit transmettre au propriétaire du terrain le plan du site, les rapports et études sur la situation environnementale ainsi que les propositions d usage futur (article R II du code de l environnement). Par ailleurs, l article L du code de l environnement oblige le vendeur du terrain sur lequel l ICPE est implantée d informer l acheteur, par écrit, que le terrain a fait l objet d une exploitation industrielle soumise à autorisation. Les obligations de dépollution Selon le code de l environnement, le dernier exploitant d une installation classée est tenu de remettre le terrain en état à l issue de l exploitation. L obligation de remise en état doit à la fois permettre de protéger l environnement et de réaliser une dépollution calée sur un usage industriel ou sensible, qui est fixé au moment de la cessation de l exploitation. Une dépollution complémentaire peut ensuite être mise à la charge de celui qui modifie l usage. En dehors des ICPE, la dépollution est encadrée par la réglementation d urbanisme (règlement du PLU et article R du code de l urbanisme) et doit être réalisée suivant les outils méthodologiques définis par le ministère (circulaire du 8 février 2007). Au-delà de cet encadrement, les opérations de remise en état font l objet de négociations entre acquéreur et vendeur. Les contraintes environnementales liées à la zone où le bien se situe Le PPRN (articles L à L du code de l environnement) Le PPRN définit un zonage en fonction de la fréquence des phénomènes naturels, distinguant ainsi les zones constructibles ou inconstructibles. Le règlement du PPRN réglemente l utilisation des sols dans ces zones d aléa et définit les contraintes applicables aux constructions existantes et futures. Les servitudes issues du PPRN constituent des servitudes d utilité publique annexées au PLU. Le PPRT (articles L et suivants du code de l environnement) Le PPRT distingue quatre types de mesures à prendre à l égard des immeubles ou terrains, de nature à restreindre la constructibilité. Ces mesures, qui sont fonction du type de risques, de leur cinétique, de leur probabilité et de leur gravité, peuvent porter sur : L expropriation, régie par le code de l expropriation pour cause d utilité publique, Le délaissement, prévu par les articles L et suivants du code de l urbanisme, Les conditions de constructibilité des ouvrages nouveaux ou existants, Les travaux de protection des constructions existantes à la charge des propriétaires. Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

44 Les servitudes issues du PPRT constituent des servitudes d utilité publique annexées au PLU Les principaux instruments de protection de l environnement Les zones naturelles d intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF) Au plan juridique, les ZNIEFF sont des instruments de connaissance scientifique dépourvus de toute valeur contraignante. L inscription d une zone à l inventaire des ZNIEFF n a ni pour objet ni pour effet d interdire l implantation d une construction dans la zone. Toutefois, la ZNIEFF doit être prise en compte lors de l élaboration des documents d urbanisme locaux, notamment par le rapport de présentation du PLU. Les zones Natura 2000 (articles L et suivants du code de l environnement) L existence d une zone Natura 2000 ne peut à elle seule justifier le refus d une construction. Toutefois, l article L du code de l environnement prévoit que les projets, plans, programmes ou manifestations susceptibles d affecter de façon notable les habitats naturels et les espèces présents sur un site Natura 2000 doivent faire l objet d une «étude d incidences». L existence d une zone Natura 2000 doit également être prise en compte par les documents d urbanisme, notamment par le rapport de présentation du PLU. Les diagnostics réglementaires applicables à la vente d un immeuble bâti L article L du code de la construction et de l habitation met à la charge du vendeur une obligation de fournir un diagnostic technique qui sera annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l acte authentique de vente. Ce dossier technique comprend : Le constat de risque d exposition au plomb, L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante, L état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, L état des risques naturels et technologiques, L état de l installation intérieure de gaz, Le diagnostic de performance énergétique, L état de l installation intérieure d électricité, Le document établi à l issue du contrôle des installations d assainissement non collectif. L audit technique Il est important de procéder à un audit technique du bien afin de vérifier quel est son état actuel (s il s agit d un immeuble bâti) et l état des réseaux qui le relient à la voie publique. Les diagnostics à réaliser sur les constructions Les textes ne prévoient pas d autres diagnostics techniques que ceux évoqués plus haut (CREP, DTA, DPE, termites etc.). Il peut toutefois s avérer utile, dans l hypothèse où le bien vendu est un immeuble bâti, de compléter les diagnostics réglementaires par des diagnostics techniques portant sur l ensemble du bien ou certaines parties seulement. Il pourra ainsi être procédé au diagnostic de la solidité du bâtiment, du sol, de la structure des murs, de l étanchéité de la toiture, de l état de certaines parties métalliques du bâtiment (notamment s il s agit d une charpente métallique) etc. Ces éléments transmis à l acquéreur contribueront à sa bonne information sur le bien. Ils pourront s avérer utiles en particulier si la vente est conclue sans condition suspensive, dans la mesure où le risque ne sera pas reporté par l acquéreur sur l État qui entraînerait une diminution du prix proposé. L audit des réseaux Il est important de connaître, avant de procéder à la cession du bien, l état de l ensemble des réseaux qui desservent le bien : réseau d assainissement (eaux usées, eaux pluviales), voies d accès, réseau d eau potable, réseaux de communication (téléphone, Internet etc), réseaux fluides divers. FICHE 7 43

45 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Une attention particulière doit être portée sur le réseau d assainissement. A cet égard, il est important de déterminer s il existe un réseau ou non, s il s agit d un réseau collectif ou autonome, et dans quel état il se trouve. Plusieurs situations peuvent se présenter : le raccordement existe et il est conforme, le raccordement existe mais il est non conforme, la situation est inconnue, le terrain n est pas raccordé, La situation n est pas connue des services de l État et la commune n apporte aucune réponse. Le raccordement existe et il est conforme Il n y a pas lieu de réaliser des travaux. Le raccordement existe mais il est non conforme Il est nécessaire que les services compétents (services de la commune ou du délégataire dans l hypothèse d une délégation de gestion) effectuent une visite de conformité. A l issue de cette visite, des travaux de mise aux normes devront être envisagés, dont la charge sera supportée soit par l État, soit par l acquéreur, selon ce qui aura été convenu préalablement à la signature de l acte de vente. La situation est inconnue raccordement, soit de mise en conformité, soit de mise en place d un assainissement autonome. Le terrain n est pas raccordé En l absence de raccordement, l acquéreur devra faire les démarches auprès de la commune en vue de raccorder le terrain. La situation est inconnue de l État et la commune n apporte aucune réponse En l absence de réponse de la part de la commune, il est recommandé de mandater un technicien afin d effectuer une recherche sur la situation. Les recommandations à suivre sont les mêmes que celles développées aux points 1 à 4, en fonction de la conclusion du technicien. A noter : Le défaut d information par le vendeur est sanctionné par le juge dès lors qu il est démontré que le vendeur avait connaissance de l absence éventuelle de raccordement, qui constitue un vice caché. En toute hypothèse, des clauses spécifiques seront insérées dans l acte de vente permettant de justifier que l acquéreur a été pleinement informé de la situation existante, et éventuellement de fixer les engagements réciproques des parties si des travaux doivent être prévus. Une visite devra être effectuée par les services compétents (services de la commune ou du délégataire dans l hypothèse d une délégation de gestion) en présence de l État. A l issue de cette visite, selon la conclusion de la visite, il sera nécessaire d envisager soit des travaux de Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

46 Textes utiles et instances centrales du programme national Textes utiles Textes généraux Circulaire du 15 juillet 2009 relative à la poursuite du programme national de cession du foncier public en faveur de l aménagement durable et du développement de l offre de logements Textes particuliers Instruction du 19 février 2010 relative à la Prise en compte des charges foncières logement social dans les évaluations domaniales Circulaire du 9 février 2009 relative à la valorisation des terrains des établissements publics ferroviaires dans le cadre de cessions pour la construction de logements sociaux Instruction du 8 septembre 2008 sur l établissement des cahiers des charges de consultation en vue de la cession amiable d un immeuble de l État Circulaire n UHC/PA3 du 19 septembre 2006 relative à l application des articles R à R du code du domaine de l État. (décote logement social) Note France Domaine du 14 septembre 2006 relative aux modalités d exercice du droit de priorité institué au profit des communes et de certains établissements publics de coopération intercommunale. Les instances centrales du programme national Le Comité interministériel pour le développement de l offre de logements (CIDOL). Instance politique décisionnelle, en charge de l ensemble des sujets relatifs à l offre du logement. Le secrétariat général du CIDOL assuré par le Délégué interministériel pour l hébergement et l accès au logement des personnes sans-abri ou mal logées. Il est chargé de la coordination de l ensemble des actions concourant au développement de l offre de logements et de la cohérence des décisions du CIDOL avec les politiques publiques prioritaires portées par le ministre en charge de l urbanisme et du logement. Dans ce cadre, la mobilisation du foncier public constitue l un des axes de travail du SG CIDOL impliquant les différents départements ministériels et opérateurs de l État. Le Comité des directeurs. Le SG CIDOL réunit et préside un comité des directeurs institué par le décret n 1243 du 29 septembre 2005, pour préparer et suivre l ensemble des décisions arrêtées par le CIDOL. Le Comité des Directeurs est le lieu de rencontre et d échange des administrations centrales sur ces sujets. Le Groupe opérationnel foncier public (GOFP). Animé par le DAFI, le GOFP réunit régulièrement des représentants du SG CIDOL, de France Domaine et du ministère de la Défense pour faire le point de l exécution du programme, examiner les situations de blocages signalées par les services déconcentrés et rendre compte au comité des directeurs des éventuelles difficultés ou besoins d arbitrage ou d intervention. Le Conseil National de Valorisation Ferroviaire (CNVF). ANNEXE 45

47 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Le Conseil national de valorisation ferroviaire a été créé en mars 2008 auprès du ministre d État pour faciliter les négociations foncières entre les collectivités territoriales et les opérateurs ferroviaires. Il peut en outre émettre des avis portant sur la méthodologie employée et sur tout autre sujet relatif à l activité de valorisation des actifs ferroviaires. Le Conseil peut être saisi par les établissements publics ferroviaires, par les administrations de l État concernées au niveau local comme au niveau national, les établissement publics fonciers d État, les établissements publics d aménagement dans leur secteur de compétence, ainsi que, sous couvert des préfets, par les collectivités ou les aménageurs impliqués. Le Conseil se réunit en séance plénière environ tous les deux mois. Le secrétariat du CNVF est assuré par la DAFI. Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

48 Ce guide a été élaboré dans le cadre d un groupe de travail animé par Louise Marchese et Jésus Rodriguez avec l appui des prestataires Icade Conseil, le cabinet Bruno Cheuvreux et Associés et le cabinet Boivin et Associés. édition novembre

49 Délégation à l Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER Ministère de l Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

50 Secrétariat général Service du Pilotage et de l Évolution des services Délégation à l Action foncière et immobilière Tour Pascal A La Défense cedex Tél. : 33(0) Fax : 33(0) http ://intra.dafi.i2/ [email protected] SG/SPSSI/ATL2 - imprimé sur papier certifi é écolabel européen