Observer un marché immobilier et foncier

Transcription

1 François GUIBERT Emma COCHAIN Elsa CIBERT Observer un marché immobilier et foncier Mission: Chargé de mission aménagement pour la communauté d agglomération XXX, vous recevez une nouvelle mission de votre président. Il vous demande de réfléchir à la mise en place d outils de connaissance du marché immobilier et foncier. Ils devront permettre de suivre les évolutions des prix. Outils de la connaissance - Licence 3 - Année 2012/ Institut Français d Urbanisme

2

3 SOMMAIRE 1. Note de synthèse Définitions des outils 5 Tableau des indicateurs 5 Détails des sources 6 3. Les scénarios 15 1: Connaître l offre foncière et immobilière à l échelle d une région. 15 2: Suivi de l évolution des marchés foncier et immobilier. 17 3: Définition des zones de maîtrise foncière (inter)communale. 18 Bibliographie 21 Annexe 22 1

4 NOTE DE SYNTHÈSE L observation des marchés fonciers et immobiliers, de manière structurelle, a longtemps été très délicate. En effet, la connaissance du marché foncier et immobilier, n est pas une tâche aisée pour une collectivité car elle contient un grand nombre de données mais celles-ci sont très dispersées. Suite à l absence d un dispositif de collecte de données organisé, la connaissance des marchés fonciers des territoires est longtemps restée approximative. Toutefois, depuis quelques années, on remarquera de nombreuses évolutions quant aux connaissances de l évolution d un marché immobilier par le biais d initiatives diverses. Il devient possible de fixer quelques repères lorsque l on souhaite connaître la dynamique d un marché immobilier d un territoire donné. La première grande initiative pour monter un réel observatoire foncier est venue des Notaires de France au début des années 90, avec la mise en place du fichier PERVAL (Société anonyme à directoire et conseil de surveillance capital 100% du Notariat). Cette société a pour premier objectif de concevoir et de gérer une gamme d outils d aide à l évaluation immobilière, étant donné que la majorité des données foncières et immobilières se trouvent auprès des notaires. C est en 2009, que le gouvernement va encourager le développement d un observatoire strict du marché immobilier sur son territoire, en demandant au CNIS (conseil national de l information et des statistiques), de diffuser le suivi conjoncturel des secteurs de l immobilier, en consultation avec les Notaires de France. En effet, les collectivités ont de plus en plus besoin de connaître l offre foncière de leur territoire, d une part pour élaborer leurs documents d urbanismes et d autre part, pour envisager l avenir de leur territoire et de construire leur politique de l habitat. Toutefois, on verra qu il persiste des limites sur l analyse de ces évolutions foncières et immobilières. Face à de tels enjeux, les statistiques immobilières, permettant d analyser les évolutions conjoncturelles d un territoire, se doivent d être les plus objectives possibles. Or on s aperçoit souvent que le foisonnement et l émiettement des chiffres sur le marché immobilier rend difficile toutes analyses et interdit une visibilité claire. Quels intérêts de mener un observatoire foncier sur un territoire? Il existe de nombreux intérêts pour un territoire à s armer d un observatoire du marché immobilier et foncier. De par ses actions, cet observatoire va permettre : Observer l évolution conjoncturelle des marchés fonciers, Coordonner et rassembler les différentes initiatives prises dans le domaine de la connaissance foncière, Faciliter la diffusion et la présentation de travaux relatifs à la question foncière, Organiser des rencontres et des débats, être à l écoute des besoins et des problèmes et suggérer les moyens d y répondre, Promouvoir des partenariats, Proposer des actions visant à améliorer, dans le cadre d un aménagement régional cohérent. Lorsqu un EPCI ou une collectivité se lance dans la réalisation d un observatoire foncier, il devra faire face à plusieurs phases de réalisation. Afin de récolter au mieux toutes les données souhaitées, il existe plusieurs documents pour s approprier les données statistiques d un territoire. Tout d abord, l élaboration d un diagnostic foncier. Ce document permet au territoire ciblé d établir un état de lieux du territoire en matière de ressources foncières et immobilières. Un diagnostic foncier a pour intérêt de s inscrire dans une temporalité structurelle, il laissera une traçabilité lisible dans le futur. Comme dit précédemment, un observatoire nécessite d établir une compilation des données. Ces compilations permettront d envisager les questionnements pour répondre aux problématiques posées. Elles pourront aussi permettre de 2

5 démarquer les territoires nécessitant des actions proches. On verra par la suite que de nombreux outils permettent la centralisation de ces données. Enfin, un observatoire foncier renvoie à un caractère stratégique. Les résultats obtenus permettent de souligner les grandes tendances futures des territoires et les orientations pour les politiques publiques. Suite à cela, les politiques publiques pourront envisager la mise en place de dispositifs spécifiques pour répondre à la conjoncture. Les indicateurs vont alors jouer un rôle important pour envisager une bonne objectivité des données. La recherche d indicateurs fiables est primordiale. Toutefois, ces indicateurs diffèrent selon les périmètres d études. La dimension spatiale pour mener ces études auront aussi des conséquences sur le résultat d un observatoire. Un observatoire foncier ne s appréhende pas de la même manière selon les échelles de travail. Il semble plus complexe de réaliser une étude foncière et immobilière à l échelle d une commune. Un observatoire sur un territoire communal urbain montrera des tendances parfois incohérentes ou contradictoires. C est moins vrai pour les communes rurales, qui sont moins soumises parfois à la loi de la densité spatiale d une agglomération. Les communes urbaines, généralement intégrées dans les politiques publiques intercommunales, appréhendent les observatoires fonciers à l échelle de l intercommunalité. Cette échelle permet d avoir une vision plus élargie du marché foncier et aussi de mieux comprendre les atouts et les dysfonctionnements d un territoire. De plus, on verra par la suite, que de nombreux outils s articulent plus clairement à l échelle d une intercommunalité. Il est important pour un territoire de suivre l évolution dans le temps de son marché foncier et cela passe par la réalisation de plusieurs observatoires fonciers, à des temporalités différentes. Le marché immobilier et foncier est actuellement un système en constante mouvance, c est pourquoi, des observations régulières (trimestrielles) sont intéressantes à mener. Mais, il est également intéressant pour un territoire d observer les évolutions de manière structurelle. La temporalité est un facteur très important lors de la réalisation de ce type d observatoire. Il va sans dire, que la réalisation de ces observatoires ne s effectue pas sans les différents outils qui ont été mis en place. Ces outils encouragent les réalisations d observatoire foncier, et cela à des échelles et des temporalités variées. Cependant, ils peuvent aussi s articuler dans certains cas. On verra lors des 3 scénarios à venir, que nombre de ces outils peuvent trouver une forte corrélation. Les principaux outils 1 utilisés pour réaliser un observatoire foncier d un territoire proviennent de sources variées et peuvent être classés en plusieurs catégories : Les documents juridiques : - Extraits d actes notariés - Extraits d actes de mutation - DIA Déclaration d intention d aliéner Les bases de données : - PERVAL - SITADEL - MAJIC II - Oeil - Recensement de la population Les documents d urbanisme : - SCOT - PLU Les documents définissant l occupation des sols : - MOS Mode d occupation des sols - CORINE Land Over - Direction Générale des impôts 1 - Tableau récapitulatif des outils page 5 3

6 En s appuyant sur ces outils nous vous proposerons ici trois scénarios, apportant des informations qui leurs sont propres, sur les marchés immobiliers et fonciers. Il est à noter que chacun d entre eux peut être mis en place et étudié indépendamment. Cependant la mise en perspective de ces différents outils offre une vision plus transversale des connaissances de ces marchés, facilitant ainsi la compréhension du territoire d étude. Pour définir les scénarios deux temps sont proposés. Tout d abord, une compréhension du marché à deux échelles: Régionale : car l évolution des achats/ventes dépendent de l attractivité d un territoire, en ce sens étudier le contexte régional semble pertinent. Intercommunale : pour avoir une analyse fine du marché sur le périmètre de la communauté d agglomération étudiée. Puis une analyse plus précise la maîtrise foncière communale et par là intercommunale (propriétés acquises, réserves foncières...). SCÉNARIO 1: SCÉNARIO 2: SCÉNARIO 3: Connaître l offre foncière et immobilière à l échelle d une région. Suivi de l évolution des marchés foncier et immobilier. Définition des zones de maîtrise foncière (inter)communale. 4

7 TABLEAU des INDICATEURS ÉCHELLE D'ANALYSE SOURCES INDICATEURS OUTILS RÉALISABLES À PARTIR DE LA SOURCE LIMITES PÉRIODICITÉ DES RECENSEMENT ACCESSIBILITÉ DE LA SOURCE DOCUMENTS JURIDIQUES Parcelle Extraits d'actes de mutation / extraits d'actes notariés Recensement des transactions immobilières informations sur le type de bien, le vendeur, l acquéreur et le prix) Cartographie : le marché actuel (ex : des transactions par types de biens). Analyses statistiques montrant : les différences entre certains secteurs ; les évolutions des montants des transactions. Carte synthétisant ces analyses statistiques (évolutions des prix, par secteurs avec une échelle à définir par la communauté d'agglomération, par types de bien). Difficulté pour les collectivités de traiter l'ensemble des données auxquelles elles ont accès. Consultable aux services fiscaux de la DGI + gratuit pour les collectivités, les EPF et l'etat Recensement des terrains soumis au droit de préemption. Référencement des données relatives aux parcelles vendues (localisation, référence cadastrale, superficie, prix de vente et mode de transaction). Base de données pour réaliser des analyses statistiques (connaissance des évolutions des prix par secteur, par types de bien). Cartographie : connaissance du foncier potentiellement maîtrisable par l'intercommunalité ; des stratégies foncières à mettre en œuvre. Ne s'applique que sur les zones de DPU. Risque de surestimation car il n'y a pas toujours de vente effective après une DIA Parcelle Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) Hebdomadaire Base SAFER payante pour les territoires ruraux + données consultables dans les EPCI et communes, les départements BASES DE DONNÉES Parcelle PERVAL Commune SITADEL Mensuel Cartographie des biens fiscaux à partir de base de Parcelle Base cadastrale MAJIC II et MAJIC III données cadastrales informatisées. Mises à jours en temps réels Description du gisement foncier Observatoire des évaluations immobilières locales (OEIL) Parcelle Accessible aux administrations. Études statistiques qui permettent, combiné à d'autres outils, de connaître les Commune Recensement de la population Prévenir les besoins futurs en logement évolutions de la démographie, ses mutations, et d'anticiper les futurs besoins en Recensement établi sur des échantillons ou non annuellement logements MOS : Mode d'occupation des sols Référencement des données relatives aux parcelles (types de biens, prix, vendeur, acquéreur). Mesure de l'offre du marché à un niveau fini. Recensement des permis de construire autorisés et des logements mis en chantier. Connaissances des constructions prévues et en cours. Recensement des actes de mutations (type de bien, nature, adresse, superficie, référence cadastrale, date de mutation et montant de la transaction) Atlas cartographique informatisé de l occupation du sol de l Île-de-France : permet de connaître l'occupation des sols son évolution Analyses similaires aux actes notariés mais plus rapides car les données sont déjà recensées. Analyse statistique de l'évolution des permis de construire : connaissance de l'évolution de la construction neuve. Études statistiques et analyse des prix moyens et médians de différents types de biens à différentes échelles Cartographie de la localisation géographique des transactions OUTILS DE CONNAISSANCE DE L'OCCUPATION DES SOLS. Cartes et tableaux de bord qui indiquent les évolutions et les mutations du foncier (urbanisation qui progresse, emprise de l'urbanisation sur les sols agricoles ou naturels par exemple) La base de données n'est pas complètement fiable, car elle est remplie sur la base du volontariat des notaires. Données relatives au chantier disponibles qu'à l'échelle communale et pas plus précisément. Pas d'information sur la destination exacte des logements de leur futur statut d'occupation. Saisie irrégulière Données qui ne sont pas conservées plus de cinq ans Base de données qui n'est pas disponible dans tous les départements - Mode de cartographie qui est long et relativement coûteux à établir, les mises à jour peuvent être en retard par rapport aux véritables évolutions (or évolution rapide du foncier). Communes < hab : enquête exhaustive / 5ans. Communes > hab : annuelle sur un échantillon de 8%. Base Perval payante (données depuis 1995) Consultable au ministère de l'équipement. Droit d'accès payant. Fichiers numériques d informations cadastrales, disponible à la DGI et diffusable aux administrations Site de l'insee (institut nationale de la statistique et des études économiques). Enquêtes Teruti et Teruti-Lucas Cartographie qui combine des photographies aériennes et des enquêtes de terrains (sondages notamment). Connaissance de l'occupation et de l'usage des sols agricoles Étude des DOO et PADD pour prendre connaissance du futur proposés des territoires. DOCUMENTS D'URBANISME. Connaissance des orientations supposées d'un territoire. Mesure et suivi de la consommation de l'espace Vision transversale d'un territoire Pas opposable aux tiers, Pas d'orientation précise, A concilier avec des documents locaux. Supra communale SCOT Actualisation tous les 10 ans Accessible en mairie ou sur internet. Réglementation précise des orientations d'une parcelle. Mesure et suivi de la consommation de l'espace Cartographie : consommation de l'espaces, zones à réglementation spécifique. Définition des zones à enjeux où la maîtrise intercommunale du foncier est stratégique / nécessaire Peu d'intercommunalité on un document communs, donc nécessité de travailler sur la centralisation des données. Concilier les intérêts de chaque commune. Évaluation tous les 3 ans pouvant aboutir au lancement d'une procédure de révision. Agglomération PLU Accessible en mairie ou sur internet. 5

8 DÉTAILS DES SOURCES LES OUTILS JURIDIQUES. Extraits d acte de mutation / extraits d acte notariés. Définition. Les extraits d acte de mutation ou extraits d acte notariés permettent de connaître les ventes immobilières. En France, toutes les ventes immobilières font obligatoirement l objet d une intervention d un notaire, qui garde des traces écrites de chacune de ces transactions. Les actes de vente également réalisés sous le contrôle d un notaire, sont obligatoires pour toutes transactions immobilières. Ils permettent de disposer d informations particulièrement importantes : l état civil du vendeur et du futur acquéreur, l adresse du bien, le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, ainsi que le prix de la vente et ses modalités de paiement. Les extraits d acte de mutation et d acte notariés sont consultables gratuitement par les collectivités, mais leur exploitation peut se révéler difficile dans la mesure où c est un travail très long, à cause de la quantité d informations contenues dans chaque actes. Pour rendre le traitement de ces informations plus aisé, la base de données est chargée de centraliser l ensemble des actes notariaux relatifs aux transactions immobilières. Les informations contenues dans les actes de vente permettent d avoir une bonne connaissance du marché foncier et immobilier, à un niveau très fin (infra-communal). Elles permettent aussi de savoir quels types de biens sont le plus vendus (appartements anciens, maisons individuelles bâties récemment, ). Méthodes d analyse. Il est possible d avoir une photographie instantanée du niveau des prix sur un marché grâce aux actes notariés puisqu ils renseignent sur les montants payés par les acquéreurs. Par-là, les niveaux des prix peuvent être mis en relation avec une localisation géographique. À partir de cette méthode, une étude statistique permet de voir les évolutions du marché immobilier. De même, une cartographie peut être établie, par exemple en fonction des prix payés par les acquéreurs, à des échelles différentes (échelle de la communauté d agglomération, de la commune, du quartier, ). L étude de la base de données PERVAL permet aussi de mettre en place des analyses statistiques pour montrer les évolutions des prix et des ventes. Exemples d application. Les extraits d actes notariés sont une source importante mais les applications que nous avons trouvées se font généralement à partir de la base de données PERVAL. Remarques. Cet outil permet certes d avoir une connaissance très fine du marché immobilier, mais son utilisation peut parfois s avérer difficile. Les données sont accessibles, mais il est difficile de toutes les prendre en compte. Il est difficile, pour une communauté d agglomération, de traiter toutes les données qui se trouvent dans actes de notaire. 6

9 Déclarations d intention d aliéner (DIA) Définition. Avant de procéder à la vente d un bien immobilier, le propriétaire doit remplir un document appelé une déclaration d intention d aliéner. Ce document a pour but de renseigner le titulaire du droit de préemption de la volonté de vendre un terrain ou un bien immobilier. Les DIA sont envoyées, selon la zone concernée par la vente, à la SAFER, au département, à la commune ou au conservatoire du littoral. Les DIA permettent une connaissance fine du marché immobilier et des évolutions des ventes de biens immobiliers (localisation du bien avec sa référence cadastrale, superficie du bien, usage et occupation du bien, prix de vente et mode et type de transaction...). Elles offrent également une connaissance du volume des transactions immobilières et foncières dans les zones soumises à préemption. Méthodes d analyse. Les DIA permettent donc de connaître des informations primordiales pour connaître le marché immobilier et ont l avantage de renseigner l état des ventes à la parcelle. Cela assure aux collectivités une connaissance précise de l activité immobilière d un secteur. La communauté d agglomération peut décider de faire une utilisation statistique des données reçues via les DIA et de créer une base de données qui lui permettra d établir des courbes de tendance sur une période donnée. Tendances qui pourront venir appuyer certaines stratégies foncières. Ces études statistiques peuvent également être synthétisées à l aide d une cartographie présentant les différentes transactions immobilières. Les DIA permettent donc à la fois une observation immédiate du marché foncier et une observation de l évolution des prix. Exemples d application. L agence d urbanisme du territoire de Belfort a par exemple mis en place un observatoire de l habitat qui a publié un rapport sur l état du marché immobilier, analysé à partir des DIA. Il a notamment établi une cartographie du nombre de déclarations par parcelle au cours d une année particulière, l année Celle-ci lui permet de situer les lieux où les ventes de propriétés sont les plus fortes et ce à différentes échelles (quartiers, commune...). L étude des DIA leur a également permis de mettre au point des analyses statistiques et des courbes de tendance montrant les évolutions des prix de différents types de biens immobiliers. Remarques. L utilisation des DIA ne peut se faire que dans des zones qui sont soumises à préemption. Toutes les communautés d agglomération ne pourront donc pas utiliser ces méthodes. Par ailleurs, il faut souligner qu il n y a pas toujours de vente effective après une DIA. Il faut donc utiliser les informations avec précaution. Les DIA contiennent des informations très précises, et font donc l objet d une certaine protection de la part de la CNIL. Toujours prévenir la CNIL lors de l utilisation de ces données. 7

10 DÉTAILS DES SOURCES Perval. LES BASES DE DONNÉES. Définition. PERVAL est une base de données alimentée par des notaires volontaires. Elle recense les actes de vente, et prend en compte diverses variables. Ainsi, elle facilite la connaissance du prix des biens vendus, de leur type, et de l évolution du marché immobilier. Méthodes d analyse. Elle permet les mêmes analyses que les extraits d actes notariés, comme présentés précédemment (cartographie présentant le marché actuel, analyses statistiques et cartographie montrant les évolutions du marché immobilier), mais ces dernières sont plus aisées et plus rapides car les données sont déjà recensées et triées selon des variables précises. Exemples d application. L Observatoire régional de l habitat et du logement de la région Rhône-Alpes (ORHL) utilise principalement la base de données PERVAL pour analyser les marchés fonciers et immobiliers. L ORLH distingue trois marchés fonciers selon le type de vendeur ( le marché des terrains vendus par un acteur public à des particuliers ; le marché des terrains viabilisables vendus par des professionnels ou des particuliers à des particuliers ; le marché des terrains viabilisés vendus par des professionnels ou des particuliers à des particuliers). Sur chacun de ces segments, les volumes de transaction et les prix au m² sont étudiés ainsi que leurs évolutions. L observatoire a donc une connaissance de l évolution des prix par types de marché différents. Remarques. Les notaires ne sont pas contraints de renseigner la base de données PERVAL. Celle-ci n est donc pas exhaustive, ni complètement fiable. Le taux de remplissage dépend des territoires et n est pas homogène sur l ensemble du territoire. 8

11 SITADEL Définition. SITADEL est le «Système d Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux». C est une base de données qui centralise l ensemble des permis de construire pour des constructions à usage d habitation et à usage non-résidentiel (locaux). Elle renseigne entre autres sur la construction de logements neufs et recense les autorisations de permis de construire, les déclarations d ouverture de chantier et les déclarations d achèvement de travaux. La base SITADEL joue un rôle de guichet unique pour le recensement de ces permis de construire. Méthodes d analyse. La communauté d agglomération peut mettre en place des études statistiques à partir des données fournies par SITADEL (graphiques, courbes montrant l évolution de la construction neuves ) pour suivre les évolutions de la construction neuve. Ces données peuvent servir à élaborer des études et des tableaux de bord sur l évolution de la construction, permettant ainsi d anticiper, les besoins en logements. SITADEL permet de localiser à l adresse l implantation de logements neufs. Il est possible d établir une cartographie à partir des données recueillies, pour un quartier, une commune ou toute la communauté d agglomération, pour savoir quels seront les logements construits, quel type d habitat est prévu (social, collectif, individuel). Cette cartographie peut par exemple rendre compte d un déficit d un territoire en matière de logements sociaux, ou montrer les inégalités de répartition, à l échelle de la communauté d agglomération, de la construction de logements collectifs. Exemples d application. La Mairie de Paris a mis en place une étude qui utilise entre autre cet outil pour mesurer l évolution de la construction de logements neufs et anticiper les besoins à venir. La courbe qu ils proposent montrant l évolution de la construction neuve à Paris entre 1990 et 2004 leur a permis de souligner la baisse conséquente, qui, accompagnée d une hausse de la démographie, va poser problème à la ville de Paris, dans la mesure où la demande sera beaucoup importante que la demande. La population ne pourra que stagner ou diminuer. L étude des données fournies par SITADEL a également permis à la Ville de Paris de voir que certaines années, trop peu de logements ont été construits pour permettre un simple maintien de la population parisienne. Le nombre de logements construits était bien en-deçà du point mort (nombre de logements à construire sur une période donnée pour que la population se maintienne). Cet exemple illustre le rôle de cette base de donnée pour faire un constat et faciliter l anticipation des futurs besoins en logements. La ville de Paris a donc pu savoir, grâce à la base de données, qu elle devait réagir, et s adapter à la future demande. C est donc un outil stratégique qui permet de faire de la prospective et d anticiper les évolutions et les problèmes futurs. Remarques. La connaissance seule des permis de construire et des logements en chantier que propose cette base de donnée n est pas suffisante pour constituer un outil stratégique représentant l ensemble du marché. Nous avons vu par exemple que la mairie de Paris utilisait d autres sources et d autres outils et les croisait avec la base de données SITADEL (recensement de la population, études statistiques anticipant les évolutions de la démographie, ). 9

12 DÉTAILS DES SOURCES L observatoire des évaluations immobilières locales (OEIL) Définition. Cette source est alimentée par les départements qui transmettent tous les actes de mutation que les notaires établissent à la conservation des hypothèques. Elle renseigne sur la nature du bien (habitat individuel, copropriété, immeubles, terrains non bâtis, ), sa situation (adresse) et sa superficie, la référence cadastrale, la date de mutation et le montant de la transaction. L OEIL renseigne donc à la parcelle sur l évolution du marché de l immobilier et du foncier : mutations de terrains, d immeubles et d appartements. Méthodes d analyse. Il est possible d en faire des études statistiques et d analyser les prix moyens et médians de différents types de biens à différentes échelles. Elle permet d élaborer une analyse cartographique qui met en avant la localisation géographique des transactions. Remarques. Les données de cet outil ne sont normalement pas diffusables au public. De plus, OEIL ne sélectionne que quelques variables son utilisation doit donc être rapprochée à d autres outils. A titre d exemple, la constructibilité des parcelles n est pas indiquée. Recensement de la population. Échelle communale Définition. Cet outil se charge de quantifier le nombre de logements par commune ainsi que le nombre de résidents présents dans chaque habitation. Réalisé à l aide de questionnaire, ce recensement fournit également quelques caractéristiques sociales des personnes interrogées. Les méthodes de comptage divergent selon la taille de la commune. En effet, lorsqu elles accueillent plus de habitants une enquête exhaustive est réalisée tous les 5 ans. À l inverse, lorsque la population communale est inférieure à , une enquête annuelle est réalisée sur un échantillon de la commune. Méthodes d analyse. Dans le cadre d un observatoire du marché foncier et immobilier, cet indicateur participe à la définition des implantations stratégiques (en logement, équipements, infrastructures...). En ce sens il vient appuyer les politiques urbaines. La réalisation de statistiques couplées à une illustration cartographique, permet par exemple de localiser les zones attractives ou au contraire, en déclins. Exemple d application. L observatoire foncier partenarial de l Isère, propose à l aide de représentations cartographiques (précédées d analyses quantitatives) de démontrer le lien entre attractivité territoriale et développement des infrastructures. Remarques. Il est à noter qu à lui seul cet outil ne permet pas d analyser en détail le marché foncier. Néanmoins, croisés, avec d autres indicateurs (ex MOS), il participe pleinement à enrichir la réflexion. 10

13 OUTILS DE CONNAISSANCE DE L OCCUPATION DES SOLS. Mode d occupation des sols (MOS) Définition. Un mode d occupation des sols est un inventaire exhaustif de la couverture bio-physique d un territoire donné à un moment donné (site de l agence de l agence d urbanisme de Caen-Métropole-territoire). C est une carte interactive, créée à partir d une couverture photographique aérienne du territoire d étude et d informations et de données diverses (fichiers administratifs, enquêtes de l INSEE, ). Outil d analyse du territoire, il permet de suivre les mutations de l occupation du sol et de la consommation de l espace. Méthodes d analyse. Il est possible d établir des comparaisons entre deux cartes à deux dates différentes. Cela permet de mieux voir les différences d usages des sols à deux dates données. L Ile-de-France établit des cartes et des tableaux de bord à partir de cet outil. Cela lui permet de suivre régulièrement l évolution de son territoire. Remarques. La réalisation d un MOS est une opération longue et coûteuse, qui peut parfois s avérer difficile à mettre en place. Les mises à jour peuvent donc être en retard par rapport aux évolutions (la dernière actualisation du MOS d Ile-de-France date par exemple de 2008). Enquêtes Teruti-Lucas Définition. L enquête Teruti, organisée par le service statistique du ministère de l agriculture, consiste à utiliser des photographies aériennes et à les combiner avec des sondages et des enquêtes de terrain pour avoir une connaissance précise de l occupation des sols d un territoire. A partir de 2005, elle devient l enquête Teruti-Lucas et utilise des méthodes nouvelles (numérisation de documents cartographiques et géoréférencement). De l enquête découle une carte, qui indique quels sont les usages et les occupations des sols. Cet outil participe donc à la connaissance, de manière annuelle, des différentes catégories d occupation du sol (espace agricole, naturel ou urbain). Il aide également à suivre les changements d usages des sols. Méthodes d analyse. Cette cartographie peut servir à étudier les évolutions du foncier et à en voir les mutations (progression de l urbanisation, emprise sur les espaces agricoles ou naturels, ). Remarques. Cette enquête étudie un échantillon, et ne recouvre donc pas l intégralité du territoire. Les enquêteurs précisent qu il existe une marge d erreur relativement importante. L enquête Teruti-Lucas permet donc d avoir une idée globale de l occupation des sols, mais doit être complétée par la communauté d agglomération pour être adaptée à son échelle et plus précise. 11

14 DÉTAILS DES SOURCES DOCUMENTS D URBANISME. SCOT (Schéma de cohérence territoriale). échelle intercommunale Définition. Le SCOT participe à la mise en œuvre d une politique de planification intercommunale. Pour ce faire il regroupe deux types d informations principales. D une part, une présentation du territoire à l heure de sa conception. Par là, il recueille la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers dans un document nommé : le rapport de présentation. D autre part, il expose les grandes évolutions, orientations attendues pour les vingt années qui suivent sa mise en application. Il définit donc à long terme les objectifs attendus en matière d aménagement territorial. Méthodes d analyse. En définissant la répartition en terme de surfaces urbanisées et zones agricoles le SCOT permet de cartographier l évolution de la tâche urbaine à un instant T et celle espérée. Pour cela, les opérations sur le marché immobilier et foncier devront nécessairement être compatibles avec celui-ci. Ainsi, il inclu directement la politique d aménagement à l échelle intercommunale. La présence de cette dimension de projet permet de mettre en évidence le foncier à maîtriser en priorité. Une cartographie peut donc être réalisée définissant les potentialités foncières. Remarques. Ce document à grande échelle sert de référence pour la mise en application de documents d urbanisme réglementaires et opérationnels. Pour autant, n étant pas opposable aux tiers, cet outil n a aucune valeur juridique et l application systématique des règles n est pas obligatoire. De plus, si cet outil présente les grandes orientations d un territoire, il ne précise pas la fonction précise d une parcelle, ni les modalités d interventions. Par là il peut être intéressant de coupler les données recueillies avec des documents de planification locale telle que le PLU. PLU ( Plan local d urbanisme). échelle communale, exceptionnellement intercommunale Définition. Élaboré par la commune il résulte des grandes directives territoriales exposées dans les documents suivants : DTA, SCOT, PLH, PDU. Par la présence d un diagnostic territorial le PLU est un atout pour avoir une connaissance précise du territoire à un instant T. Cependant, il joue avant tout un rôle dans la définition du marché futur en orientant la maîtrise foncière. Effectivement, en réglementant l ensemble du territoire sur lequel il est effectif il participe à la constitution du paysage de demain. Il met en évidence les dynamiques foncières futures en attribuant les fonctions prochaines du territoire, la forme urbaine attendue et les sites dits «prioritaires». Comme pour le SCOT la notion de «projet de territoire» est perceptible. D ailleurs, découlant du Grenelle II, la volonté d une consommation foncière raisonnée doit être à l ordre du jour. Les décisions prise lors de sa conception influent donc les choix d aménagement qui seront fait par la suite. Méthodes d analyse. A partir du PLU de chaque commune, ou de l intercommunalité, la communauté d agglomération peut produire une cartographie des dynamiques foncières structurantes, c est à dire confronter le tissu urbain actuel à celui présupposé. Les grandes orientations peuvent ainsi être mises en évidence. De plus, l analyse du zonage et de la réglementation permet de localiser les servitudes établies, les limitations liées à la construction, les secteurs réservés. Ainsi les sites prioritaires peuvent être identifiés. 12

15 Cette distinction incite les services fonciers communaux à concentrer leurs actions sur les secteurs stratégiques. Si ces documents nous éclairent quant à l orientation de chaque parcelle il peut être également intéressant d établir des cartes synthétiques recensant les zones stratégiques, de priorités secondaires et intouchables de manière à appréhender rapidement le territoire. En sachant que les données détaillées font référence aux PLU. Exemple d application. L AULAB (Agence d urbanisme de l agglomération de Béthune) propose divers exemples pour étudier le foncier dans le cadre d une politique de l habitat 1 mise en œuvre suite au SCOT d Artois. A titre d exemple, l agence s appuie sur la proposition inscrite dans le SCOT : «Au moins 2 nouveaux logements sur 3 devront être réalisées au sein des zones U existantes. Le reste se fera au sein des zones AU existantes ( ).» et sur la réglementation territoriale du PLU. Fort de cette directive elle propose un recensement cartographique distinguant les secteurs dits libres dans les zones U. Par là elle ajoute une seconde dimension : l analyse de chaque zone selon le coefficient d aménagement 2 et son potentiel de mutabilité. Cette analyse proposée permet ainsi aux communes de définir une stratégie d acquisition foncière. Remarques. Il est à noter que ce document échelle communale peut exceptionnellement être produit à l échelle intercommunale (ex : PLUI du GrandLyon). PLU et PLUI ont contrairement au SCOT une véritable valeur juridique Le coefficient d aménagement regroupe plusieurs critères (proximités des services, d une centralité, sécurité de la zone...) 13

16

17 PRÉSENTATION des SCÉNARIOS Comme nous l avons évoqué dans notre note de synthèse le choix a été fait de proposer trois scénarios facilitant la compréhension du marché foncier et immobilier. L idée était de proposer des outils pouvant être mis en place indépendamment les uns des autres. Pour ce faire, chacun a sa propre singularité, présentant ainsi une entrée d analyse territoriale. Cependant, comme nous l avons dit préalablement, l intérêt serait de mettre en relation ces trois procédés. Cela permettrait d acquérir une vision, une compréhension la plus large possible du marché d étude. Après avoir proposé deux outils d analyse du fond et de la forme d un marché foncier et immobilier, nous proposerons un dernier scénario s attelant cette fois-ci à la question de la maîtrise foncière (inter) communale. Ainsi, les intitulés de nos propositions sont les suivants: 1: Connaître l offre foncière et immobilière à l échelle d une région. 2: Suivi de l évolution des marchés foncier et immobilier. 3: Définition des zones de maîtrise foncière (inter)communale. SCÉNARIO 1: Connaître l offre foncière et immobilière à l échelle d une région. L exemple de l Observatoire Régional du foncier en Île-de-France (ORF) Outils : - Actes notariés - Base de données de la Direction Générale des Impôts (DGI) - Enquêtes Teruti - Bases de données : SITADEL OEIL - Documents d'urbanisme (SCOT et PLU) Acteurs : - Les Notaires de France - Les observatoires régionaux - Agences d'urbanisme - Collectivités locales et territoriales Périmètre d'étude : La région Objectifs : Connaître l'offre foncière et immobilière d'une région. Proposer l'instauration de dispositif pour les politiques publiques et politiques de l'habitat. La mise en œuvre de l'observatoire et ses moyens d'actions. Lorsqu'une région souhaite connaître son offre foncière et immobilière, elle doit corréler un grand nombre d'outils pour arriver à un résultat objectif. En effet, le périmètre d'étude est très élargi et de nombreuses bases de données sont à prendre en considération. Dans ce cas précis, nous allons nous appuyer sur les travaux réalisés par l'observatoire Régional du foncier en Île-de-France (ORF). Cet organisme élabore de nombreux rapports d'activités pour évaluer les tendances foncières et immobilières sur ce territoire. Ce périmètre d'étude comprend à lui seul, une très forte densité urbaine. Des outils adéquats doivent être utilisés pour mener à bien ces études. L'ORF s'arme d'outils divers et variés auprès de nombreux partenaires. Comme dit, tout le long de ce dossier, une évaluation cohérente du foncier s'effectue en lien direct avec des partenaires, tels que la Direction Général des Impôts (DGI), les bases de données notariales ou encore les documents de planification urbaines (ScOT, PLU)

18 SCÉNARIO 1 Comprendre la conjoncture du territoire. Cet observatoire va dissocier l'activité foncière et immobilière par catégories. Ce sont ces différents rapports (Faisabilité d'un tableau de bord, les actions foncières sur le périurbain ou encore l'offre foncière et les choix de localisation des opérations de construction) qui formeront une étude précise de la conjoncture en Île-de-France. Avant de définir les grandes tendances du marché, il faut avoir une très bonne compréhension de la conjoncture actuelle du territoire. Il existe plusieurs outils pour comprendre l'occupation des sols d'une région, comme le Mode d'occupation des sols (MOS) qui permet la création d'un atlas cartographique de la région Île-de-France. Il observe alors les différentes évolutions des prix du foncier sur une année. On verra plus tard, que cet outil reste limité dans son domaine d'action. La DGI (direction générale des impôts) apporte un grand nombre d'information. Il présente un grand intérêts car il est a priori exhaustif sur la liste des actes de ventes immobilières. La conjoncture du marché foncier sur un territoire s'expose aussi clairement dans les ScOT (Schéma de cohérence territoriale). Le ScOT renseigne sur les orientations du territoire, sur les mesures et les suivis de la consommation de l'espace, enfin il a une vision transversale. Définir la maîtrise foncière et immobilière du territoire : A l'échelle d'une région, la définition de la maîtrise foncière est souvent délicate et longue à mettre en place. Ce sont principalement les différentes bases de données qui vont renseigner l'observatoire quant à la maîtrise du foncier. La base de donnée SITADEL semble la plus adéquate au périmètre d'étude. Elle recense essentiellement les permis de construire qui ont été autorisés et les chantiers d'habitat, en cours de réalisation. Elle permet de bien cerner l'offre foncière actuelle et future. Sa temporalité est mensuelle, c'est un atout pour connaître précisément les évolutions conjoncturelles. Les enquêtes sont des outils puissants pour informer un territoire de son emprise foncière et immobilière. Les enquêtes «Teruti» sont régulièrement réalisées. Elles permettent de connaître l'occupation et l'usage des sols agricole. Il va sans dire, qu'à l'échelle d'une région, il faut appréhender aussi bien les espaces urbains et les espaces agricoles. Ces enquêtes s'orientent principalement vers ces derniers. Appréhender les besoins futurs : Afin d'appréhender de manière cohérente les besoins futurs, l'observatoire va s'appuyer fortement sur les documents d'urbanisme (ScOT, PLU et PLH) pour connaître les grands axes des politiques publiques pour les années à venir. Cependant, cette phase comprend encore le fait de devoir compiler un grand nombre de données. C'est un travail de longue haleine lorsqu'on se lance dans un observatoire régional. Dans le cas de l'ors, le but est de favoriser la connaissance et la diffusion d'informations foncières. Elle permettra par la suite de lancer le débat entre tous les partenaires et les acteurs. A l'échelle de la région Île-de-France, de nombreux acteurs s'imbrique entre eux, mais il est parfois complexe et long de rassembler tout ces partenaires. Les atouts et les limites de tels outils : Comme dit précédemment, il est très délicat ou minutieux de se lancer dans observatoire régional d'un marché foncier. Cela est d'autant plus vrai, pour les régions principalement agricoles. Le cas de l Îlede-France est moins contraignant car sa densité urbaine est tellement forte, qu'elle recouvre une large partie du territoire. 16

19 La compilation des outils reste sûrement la limite l'a plus accentuée. C'est un travail de recherches et de requêtes très long, lourd et précis. De plus, lorsque la compilation des bases de données s'effectue, les enjeux de temporalité et périmètre d'étude rentre en compte. Il semble donc délicat de mener un observatoire régional de manière conjoncturelle. Les mises à jours sont aussi complexe à faire, car l'évolution des marchés reste en constante mouvance. Cependant, une fois cette phase de travail réalisée avec succès. L'observatoire pourra à présent faire ressortir clairement, les tendances d'une région au niveau de son marché foncier et immobilier. Il semble toutefois, que ce type d'observatoire reste moins cohérent, par son périmètre d'étude, qu'un observatoire mener à une échelle intercommunale. SCÉNARIO 2: Suivi de l évolution des marchés foncier et immobilier. Outils : - Extraits d'actes notariés et base de données PERVAL - Base de données Teruti et système de mode d'occupation des sols - Permis de construire et base de données SITADEL - - Recensement de la population. Acteurs : Notaires Bureaux d études ou services d urbanisme des communes. Périmètre d'étude : communauté d'agglomération. Objectif : mettre en place une cartographie et des tableaux de bord permettant de suivre les dynamiques foncières et immobilières. Mise en situation du dispositif : Ce scénario vise à donner à la communauté d'agglomération une connaissance précise de l'évolution des marchés immobiliers et fonciers et à suivre les grandes tendances qui se dessinent au niveau de l'évolution des prix, des ventes et des transactions immobilières, ainsi que les transformations du foncier. La communauté d'agglomération pourrait mettre en place une carte de synthèse combinant les dynamiques connues dans les changements de prix et les évolutions du foncier et de l'occupation des sols. Cette carte de synthèse, accompagnée d'un tableau de bord, pourrait également permettre à la communauté d'agglomération de mettre en place des outils stratégiques. Pour établir ce scénario, nous nous sommes appuyés sur la méthodologie de plusieurs observatoires qui cherchent à rendre compte des évolutions des marchés fonciers et immobiliers. a) Comprendre les évolutions des usages du sol sur le territoire. Pour pouvoir comprendre les dynamiques foncières, il faut avoir une connaissance précise du territoire et de l'occupation des sols. La communauté d'agglomération doit en particulier pouvoir connaître la progression de l'urbanisation sur son territoire et la pression exercée par cette dernière sur les sols agricoles et naturels. Certains outils cartographiques lui permettent d avoir cette connaissance. Elle peut par exemple utiliser les sources Teruti, si elle se trouve en milieu rural, ou bien un système tel que le «Mode d'occupation des Sols» utilisé par l'institut d'aménagement et d'urbanisme d' Ile-de-France. Les cartes sont actualisées régulièrement, ce qui peut permettre à la région d'élaborer des comparaisons pour mieux percevoir les changements de l occupation du foncier. La région a donc une idée précise des mutations du tissu urbain, ce qui lui permet de mieux appréhender la question de la pression foncière, essentielle pour connaître le marché foncier. Ces comparaisons se font sur un temps relativement long, car la couverture photographique et son 17

20 SCÉNARIO 2 traitement sont longs à effectuer, mais la communauté d agglomération doit renouveler ses cartes régulièrement, car le foncier évolue très vite. b) Connaître les évolutions des prix immobiliers. Cette connaissance de l évolution du foncier doit s accompagner d outils qui présentent les évolutions des prix de l immobilier. La communauté d agglomération doit savoir comment évoluent les ventes et les transactions immobilières. L outil principal que la communauté d agglomération peut utiliser à ces fins sont les extraits d actes notariés, recensés dans la base de données Perval. C'est en effet l'outil le plus généraliste qui offre à la communauté d'agglomération une connaissance globale de l'évolution des prix. Les informations contenues dans ces actes notariés sont précises, comme nous l'avons défini précédemment, et de nombreux observatoires de l immobilier les utilisent pour souligner les changements de prix d une année à l autre. L analyse statistique peut être plus régulière, trimestrielle par exemple. Une analyse régulière comme celle-là permet de suivre, presque en temps réel, les fluctuations des prix. Mais celle-ci pose problème dans la mesure où les extraits d actes notariés sont nombreux et leur étude est donc relativement longue. Cette analyse peut être complétée par une analyse à l année, car celle-ci permet d avoir un certain recul et de ne pas être soumis à certains aléas qui engendrent des baisses ou des augmentations de prix de manière ponctuelle, sans être nécessairement représentatif des grandes tendances du marché. Il est possible d établir une cartographie à partir des extraits d actes notariés, comme celle que l on peut trouver sur le site qui utilise les informations issues de la base de données Perval. Cette cartographie, avec des flèches indiquant les évolutions des prix et avec des informations complémentaires quand on clique sur un lieu précis pourrait être reprise et complétée par la communauté d agglomération. Elle pourrait être plus précise, et indiquer par secteurs, l évolution des prix de certains secteurs et de certains types de biens immobiliers. c) Appréhender les besoins futurs à partir des dynamiques définies. Pour poursuivre ce travail de connaissance des dynamiques immobilières, la communauté d agglomération peut utiliser des outils qui lui permettent de rendre compte des grandes tendances à venir et des besoins futurs. Pour cela, elle peut suivre l exemple du service Section Analyse et Prospective Habitat du bureau de l Habitat de la ville de Paris qui en 2007 a utilisé la base de données SITADEL pour élaborer un rapport sur le parc de logements à Paris. En suivant les évolutions des constructions neuves et en les comparant au recensement de la population, ce rapport a mis au jour une baisse de la construction neuve de logements, ce qui a permis à la ville de Paris de savoir que les constructions de logements n étaient pas assez nombreuses pour permettre à la ville de garder sa population. Suivre les évolutions de la construction peut donc constituer un outil stratégique pour la communauté d agglomération. Cette méthode permet aussi de connaître les manques d un certain secteur. La communauté d agglomération peut par exemple repérer des manques dans la construction de logements sociaux, ou une inégale répartition entre les différentes communes qui la composent. Intérêts et limites. Ces différents outils offrent à la communauté d agglomération une connaissance rapide des évolutions des marchés fonciers et immobiliers, ce qui peut constituer un outil de stratégie foncière et immobilière. La communauté d agglomération sait quels sont ses manques et peut anticiper sur ses futurs besoins. Elle a également une connaissance précise des évolutions des prix, et sait quels terrains sont le plus susceptibles d être soumis à une véritable pression foncière. Pour être véritablement efficace, la communauté d agglomération peut combiner les différents outils, 18

21 et en faire un atlas général, avec une carte interactive accompagnée d un tableau de bord qui indique les évolutions des prix et les constructions à venir. Il faut néanmoins souligner que cette méthode est relativement longue et coûteuse. Les marchés fonciers et immobiliers évoluant rapidement, il faut donc que les informations soient actualisées très régulièrement. SCÉNARIO 3: Définition des zones de maîtrise foncière (inter)communale. Outils : DIA Droit de préemption urbain PLU pour la localisation des ZAD Données cadastrales pour l'affectation des parcelles. Acteurs : Notaire : réception des DIA - Service foncier de la mairie : analyse de la pertinence des DIA et proposition de l'utilisation du DPU Agence d'urbanisme : pour une aide à la conception de l'observatoire Périmètre d'étude : Zone d'aménagement différée Objectif principal : Définir la potentialité de la maîtrise foncière des Communes étudiées. Mise en situation du dispositif : Ce scénario s'intéresse à définir la maîtrise foncière de chaque commune afin d'établir une carte de synthèse déterminant les réserves foncières ainsi que les zones à acquérir. L étude de la maîtrise foncière est déterminante pour accompagner la mise en application des politiques territoriales. Pour définir ce modèle nous nous sommes appuyés sur la méthodologie produite par Rennes Métropole. En effet, en 2009, la communauté d'agglomération Rennes Métropole, alors présidée par Daniel DELAVEAU lance les premières analyses foncières à l échelle de l'aire urbaine. Pour ce faire, en collaboration avec l'audiar (l'agence d'urbanisme et de développement intercommunal de l'agglomération rennaise) un observatoire est réalisé. S'il s'intéresse à la connaissance de l'ensemble du marché foncier, la méthodologie qu'il propose pour connaître et suivre les parcelles qui sont sous la main mise de l'intercommunalité nous apparaît intéressante. Ainsi, afin de réaliser un atlas foncier à l échelle intercommunale le scénario se décomposerait en trois étapes successives. Chacune se matérialise par une analyse et une carte. a) Le repérage des zones d'aménagement différées (ZAD), c'est à dire des potentialités d'acquisition. La méthode proposée par Rennes Métropole est de cartographier ces ZAD en ayant une précision parcellaire. Une fois cette dernière produite, est proposée une analyse annuelle des parcelles bâties et non bâties dans les périmètres repérés. Pour ce faire l'observatoire compare les données cartographique à une photo aérienne. De plus, il précise la fonction des parcelles utilisées en détaillant : habitat, activité, espace verts. Enfin, l'une des contraintes définie est d'inclure les parcelles dont le futur est déjà projeté pour déterminer précisément les zones dites «non consommées». Pourquoi commencer par étudier les ZAD? Car leur périmètre, arrêté dans le PLU, définit les zones où le droit de préemption urbain est applicable. Ainsi, connaître leur localisation permet de déterminer les lieux où la commune pourra facilement acquérir les parcelles dans le cadre d'un projet présentant un objectif d'intérêt général. Ces acquisitions peuvent participer à la réalisation de projets immédiats ou venir constituer des réserves foncières. Dans ce cadre, les réserves foncières constituent des parcelles détenues par la commune pour une utilisation future. La connaissance de ce marché participe donc pleinement aux stratégies d'aménagement. Cependant, dans le cadre de PLU non intercommunal l'intérêt de la communauté d'agglomération serait de réaliser un travail de centralisation des données de manière à établir une unique carte de synthèse. De plus, étant donné que les ZAD sont définies lors de la constitution du PLU ce recensement peut se faire une première fois lors de l'institution du PLU puis être mis à jour à chaque révision. 19