AVIS DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION

Transcription

1 Enquête CLCV 11 mars 2009 AVIS DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION RELATIF À L'AMÉLIORATION DE LA TRANSPARENCE TARIFAIRE DES PRESTATIONS DES SYNDICS : QUELLE APPLICATION PAR LES SYNDICS? Les conventions doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 du Code civil)

2 SYNTHÈSE Sur les 110 contrats de syndics que nous avons dépouillés, seuls 14 (soit 12,73%) respectent intégralement l'avis rendu par le Conseil national de la consommation. Le contenu lui-même de l'avis lui-même est respecté dans des proportions variables. Aussi, sur un total de 44 items : - 18,18% des contrats respectent moins de 30 items, - 10,00% des contrats respectent entre 30 et 39 items, - 71,82% des contrats respectent 40 items ou plus. Le point de l'avis qui est le moins repris concerne les assurances : seuls 22,73% des contrats respectent intégralement les dispositions concernant ce thème. Les contournements ou violations de l'avis concernent, à titre d'exemple : - la mise à jour de la liste des copropriétaires, - l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien, - la gestion du personnel (rédaction du contrat de travail, impression des bulletins de paie ), - la remise des archives au syndic successeur, - la mise à jour du plan comptable, Au regard des abus constatés et des insuffisances inhérentes à l'avis luimême, nous demandons à ce que celui-ci soit modifié, notamment sur les points suivants : - la tenue de l'assemblée générale, - l'ouverture du compte séparé, - l'archivage, - les assurances. Nous demandons également à ce qu'un arrêté vienne fixer la liste des prestations devant relever de la gestion courante. 2

3 Les relations copropriétaires-syndics sont souvent tumultueuses : mauvaise gestion de l'immeuble, défaut de suivi des travaux votés par l'assemblée générale, erreurs comptables, absence de réelle mise en concurrence entre les entreprises Et même si de nombreux syndics accomplissement tout à fait convenablement l'ensemble de leurs tâches, d'aucuns prêtent, malheureusement de façon trop récurrente, le flanc aux reproches et contestations. L'un des points qui cristallise le plus ces tensions concerne notamment le contenu du contrat du syndic. Opaques, complexes, contenant pour certains des clauses illicites, les contrats sont régulièrement source de contentieux entre les copropriétaires et leurs gestionnaires, notamment en ce qui concerne la facturation de certaines prestations. Les conventions sont arrivées à un tel niveau de complexité qu'il est devenu quasiment impossible pour un simple copropriétaire d'en comparer plusieurs entre elles : définition des prestations de gestion courante différentes, modalités de facturation spécifiques (forfait, vacation, pourcentage ), multiplication des prestations exceptionnelles En fait, ces pratiques, en plus de rendre impossible toute comparabilité des offres et mise en concurrence, empêche, de part la multiplication des prestations exceptionnelles, une absence totale de prévisibilité, pour les copropriétaires, du coût final de leur syndic. Le développement des prestations exceptionnelles s'est toutefois vu confronté à un problème juridique : un syndic peut-il demander une rémunération supplémentaire pour n'importe quelles prestations? N'existe-t-il pas un certain nombre d'actes qui ne peuvent faire l'objet d'honoraires supplémentaires? En l'absence de textes, la jurisprudence a construit un édifice avec en son sein, la notion de gestion courante, notion recouvrant l'ensemble des prestations de base qu'un syndic se doit d'effectuer sans possibilité pour lui de demander toute participation financière supplémentaire, nonobstant toute clause contraire dans son contrat. Mais la pratique est loin d'être aussi simple et le copropriétaire qui souhaite contester la facturation d'une prestation doit, bien souvent, ester en justice pour faire valoir ses droits. La situation actuelle n'est toutefois pas le fruit du hasard. Bien au contraire, elle résulte d'une pratique initiée par les syndics avec pour seul objectif l'accroissement de leurs bénéfices. UN PEU D'HISTOIRE Auparavant, la rémunération des syndics était fixée par arrêtés préfectoraux, ceci afin d'éviter toute sorte d'abus. En effet, le syndic étant obligatoire dans le cadre d'une copropriété, la tentation pouvait être grande pour certains professionnels d'abuser du caractère incontournable de leur profession pour surfacturer leurs prestations. Par ailleurs, nous étions dans une situation économique particulière liée à l'après-guerre concernant, de manière générale, l'encadrement des prix. Ces arrêtés imposaient la distinction, dans les contrats, entre les prestations dites de gestion courante, concernant l'administration courante de la copropriété, et celles dites exceptionnelles concernant les autres types d'actes. La fixation autoritaire des honoraires ne concernait que les prestations de gestion courante, les autres étant librement négociées avec l'assemblée générale. La liberté tarifaire était donc l'exception, son encadrement, le principe. 3

4 Suite à différents engagements de modération pris par les organisations professionnelles (celui du 24 octobre 1986 en dernier lieu) et, surtout, à l'ordonnance n du 1 er décembre 1986, il a été mis fin à la limitation des honoraires des syndics. Tout encadrement tarifaire était donc révolu et le principe de la liberté totale des prix pleinement affirmé. Un arrêté est juste venu apporter quelques précisions (arrêté n A du 2 décembre 1986), à savoir que le syndic doit fournir à l'assemblée générale un décompte détaillé des honoraires auxquels il peut prétendre et y faire ressortir leur montant total, ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires pour prestations exceptionnelles. Bien que le principe de la liberté tarifaire ne puisse être raisonnablement combattu, ne seraitce que pour permettre de faire jouer efficacement la concurrence, on pouvait légitimement s'interroger sur la façon dont les syndics allait réagir face à cette révolution. En l'absence de définition ad hoc, les professionnels ont, petit à petit, réduit les prestations initialement contenues dans la gestion courante pour les transférer dans les prestations exceptionnelles. Cette pratique avait notamment pour objectif de faire apparaître un montant d'honoraires de base le plus faible possible afin d'attirer les copropriétaires, la facturation d'un nombre de plus en plus grand de prestations permettant, non seulement de combler le manque à gagner, mais de réaliser un certain bénéfice. A peine neuf ans après la publication de l'ordonnance de liberté des prix, la Commission des clauses abusives rendait, le 17 novembre 1995 une recommandation relative aux contrats de syndics. Ce texte préconisait notamment d'éliminer des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de permettre au syndic de démissionner sans permettre au syndicat de résilier le contrat de son côté, d'imposer le compte bancaire unique ou de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou le recours à la rubrique divers (Recommandation n 96-01). Cette recommandation n'a été suivie d'aucun effet. Quinze mois plus tard, le Conseil national de la consommation (CNC) rend, le 18 février 1997 un avis sur les syndics de copropriété et fixe une liste de prestations relevant de la gestion courante. Là encore, aucun changement n'est constaté, les professionnels n'ayant manifestement pas la volonté d'appliquer un avis dont ils ont pourtant contribué à l'élaboration. Parallèlement à cela, et pour mettre fin aux abus constatés, les associations de consommateurs, dont la CLCV, demandent la publication d'un texte normatif fixant la liste des prestations de gestion courante. Il aura fallu attendre dix ans et l'aggravation de la situation pour que le Conseil national de la consommation se saisisse à nouveau de la question et rende, le 27 septembre 2007, un nouvel avis relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété. Une nouvelle liste de prestations relevant de la gestion courante y est alors annexée. Nous étions rapporteur du Collège consommateur dans le cadre de ce groupe de travail et si l'avis rendu peut être amélioré, il a l'avantage de résoudre certains problèmes récurrents (transmission des archives, gestion du personnel ). Mais, surtout, l'intérêt de ce texte, c'est qu'il fait peser sur les professionnels une épée de Damoclès : si, à la fin 2008, il apparaît que les syndics ne respectent pas l'avis rendu, un arrêté fixant la liste des prestation de gestion courante sera publié. L'enjeu est donc de taille car, pour la première fois, l'éventualité de la publication d'un texte normatif est clairement énoncée. Reste à savoir si les syndics ont réellement joué le jeu et appliqué l'avis rendu par le CNC. 4

5 L'ÉCHANTILLON ÉTUDIÉ ET LES MODALITÉS DE DÉPOUILLEMENT DE L'ENQUÊTE Pour s'assurer du respect, par les professionnels, de l'avis rendu par le CNC, nous avons collecté 110 contrats émanant de 100 cabinets différents, eux-mêmes représentant 81 enseignes distinctes (par exemple, les contrats des différents cabinets Foncia étudiés représentent une seule et même enseigne). Parmi l'échantillon, 33 contrats émanaient de syndics appartenant à un grand groupe (Foncia, Loiselet & Daigremont, Lamy ) et 77 de cabinets indépendants, soit une répartition 30%-70%. Grands groupes 30% Indépendants 70% L'étude des contrats s'est faite, bien évidemment, au regard de l'avis du CNC mais également de la législation relative à la copropriété, à savoir la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et de la Recommandation n de la Commission des clauses abusives. Lors de la vérification des contrats, nous sommes attachés à respecter au maximum l'esprit de l'avis rendu par le CNC. Aussi n'avons-nous pas considéré comme violant l'avis du 27 septembre 2007 des dispositions tendant à facturer la présence du syndic, en dehors des heures ouvrables, à l'assemblée générale ou au conseil syndical la précédent ou prévoyant des forfaits pour l'acheminement de divers documents. Lorsque les termes de l'avis ne sont pas repris à l'identique, nous avons recherché si les prestations mentionnées les recoupaient ou non. Et, lorsque les termes ne sont repris que partiellement, nous avons vérifié si la partie manquante constituait ou non une part importante de la prestation en question. A titre d'exemple, nous avons considéré comme conforme le contrat qui mentionne le paiement des factures au titre de la gestion courante alors que l'avis prévoit vérification et paiement des factures. En effet, nous avons estimé qu'un syndic pouvait difficilement payer des factures sans les vérifier préalablement, car il s'agit d'une question de bon sens liée à une bonne gestion. 5

6 De même, il nous paraissait difficilement concevable qu'un syndic puisse prévoir une rémunération spécifique pour la vérification des factures. En revanche, nous avons considéré que le contrat était incomplet lorsqu'il omettait, par exemple, la gestion du remplacement du personnel du syndicat en cas de congé maternité, alors même qu'il prévoyait le cas de l'arrêt maladie ou des simples congés. Enfin, il est un point qui nous a posé problème : il s'agit de la gestion des sinistres. Plusieurs contrats reprennent, dans la gestion courante, les items de l'avis du CNC (souscription des polices d'assurances, déclaration de sinistres ), mais prévoient, dans les prestations exceptionnelles, une facturation spécifique pour la gestion des sinistres ou l'ouverture d'un dossier assurance. Nous avons ici considéré que le contrat qui facturait, sans précision particulière, la gestion des sinistres, ne respectait pas l'avis du CNC. Au regard de chaque contrat étudié, les prestations de l'avis ont été réparties en trois catégories : - Conforme (C) : cela signifie que le contrat du syndic respecte cet item. - Non prévues (NP) : la prestation visée par l'avis n'est pas reprise par le contrat. - Non conformes (NC) : le contrat viole directement l'avis du CNC. Cela signifie que le syndic facture expressément une prestation relevant normalement de la gestion courante. Lorsque le contrat contient une même prestation dans la gestion courante et dans les prestations exceptionnelles, nous avons considéré qu'il n'était pas conforme à l'avis du CNC. Comme on peut le voir, le principal problème pour le dépouillement des contrats concerne la façon dont nous allons interpréter les prestations classées NP : de par leur absence, devions-nous en déduire automatiquement que l'avis du CNC n'était pas respecté? Pour cela, nous nous sommes basés sur la Recommandation n de la Commission des clauses abusives. Celle-ci précise bien que la gestion courante est une notion extensive que l'on doit opposer aux prestations exceptionnelles, lesquelles doivent être limitativement énumérées. Cela signifie que toutes les prestations qui ne sont pas visées en tant que prestations exceptionnelles sont considérées comme relevant de la gestion courante, même si cette dernière ne les avait pas expressément prévues. En d'autres termes, la gestion courante constitue le principe de la rémunération, les prestations exceptionnelles, comme leur nom l'indique, l'exception. Par conséquent, nous avons distingué deux situations. Lorsque le contrat de syndic contient, sans précision particulière, une liste de prestations de gestion courante et une autre de prestations particulières nous avons considéré, dans cette hypothèse, que les prestations manquantes de l'avis étaient incluses dans la gestion courante et que le contrat, sur ces points, lui était conforme. En revanche, lorsque le contrat contient une clause précisant expressément que la liste des prestations de gestion courante est limitative ou que la liste des prestations exceptionnelles n'est pas exhaustive, c'est-à-dire lorsque le contrat est contraire sur ce point à la Recommandation n 96-01, nous avons considéré que les prestations NP étaient finalement non conformes à l'avis du CNC et celles-ci ont donc été classées comme NC. 6

7 L'APPLICATION, PAR LES SYNDICS, DE L'AVIS RENDU PAR LE CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION Le dépouillement des différents contrats que nous avons recueillis met en évidence des disparités quant à l'application, dans son ensemble ou par poste thématique, des dispositions de l'avis. Mais, surtout, il met en avant le taux très faible de syndics respectant réellement l'avis en question. I- PRÉSENTATION DE L'AVIS DU 27 SEPTEMBRE 2007 L'avis rendu par le CNC fixe une liste de prestations devant relever de la gestion courante. Autrement dit, cela signifie que les prestations qui y figurent ne peuvent faire l'objet d'une facturation particulière en sus des honoraires de base. L'avis est divisé en six parties principales : I- Assemblée générale annuelle II- Comptabilité générale de la copropriété III- Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété IV- Assurances V- Gestion du personnel VI- Divers Il représente un total de 44 prestations devant figurer impérativement dans les contrats de syndic au titre de la gestion courante. L'enquête réalisée a cherché à voir dans quelles proportions l'avis était respecté par les professionnels. II- UNE APPLICATION VARIABLE DE L'AVIS Sur les 110 contrats dépouillés, seuls 14 respectent intégralement l'avis du 27 septembre 2007, soit 12,73%. Contrats conformes 12,73% Contrats non conformes 87,27% 7

8 En moyenne, les syndics reprennent 31,99 dispositions de l'avis sur les 44 existantes, soit 72,20% du texte en lui-même. Toutefois, ces données changent de façon conséquente si nous considérons que les contrats qui ne reprennent pas expressément certaines dispositions de l'avis le respectent tout autant. 1. Contrats reprenant expressément les termes de l'avis Nombre moyen de dispositions reprises de l'avis* Nombre médian de dispositions reprises de l'avis* Contrats reprenant expressément les termes de l'avis 31,99 72,70% 34 77,27% Ecart type 12,02 *Sur un total de 44 prestations. Ce tableau montre à quel point les syndics ne respectent qu'une partie des prestations visées dans l'avis du CNC. Comme il l'a été dit, dans ces hypothèses, le nombre moyen de dispositions respectées est d'à peine 32 : 31,99, soit 72,70% de l'ensemble des dispositions visées par l'avis. Le nombre médian de prestations reprises est de 34 : cela signifie que nous avons autant de contrats qui reprennent expressément 34 dispositions, ou plus, de l'avis que de contrats qui en reprennent, au contraire, un nombre inférieur. Les valeurs moyenne et médiane étant sensiblement similaires, nous pourrions penser que les contrats ne comportent que peu de disparités entre eux. En fait, il n'en est rien et cela, nous le voyons grâce à l'écart type. Cette notion représente la dispersion d'une série de valeurs autour de leur moyenne ; un écart type élevé indique une dispersion importante. En l'espèce, il est de 12,02. Cela signifie qu'en moyenne, le nombre de prestations respectées de l'avis varie de ± 12,02 par rapport à 31,99, soit entre 19,97 et 44,01. Le fait que le nombre maximum d'items soit dépassé, même très légèrement (0,01) donne une idée de la disparité des contrats, certains ne reprenant qu'une très faible partie de l'avis. 8

9 2. Contrats ne reprenant pas l'intégralité des termes de l'avis mais ne facturant pas les prestations manquantes Il s'agit de l'ensemble des prestations classées C et NP lorsque le contrat ne contient pas de clauses limitant la notion de gestion courante ou fixant une liste non exhaustive de prestations exceptionnelles (voir la section L'échantillon étudié et les modalités de dépouillement de l'enquête). Nombre moyen de dispositions conformes à l'avis* Nombre médian de dispositions conformes à l'avis* Contrats ne reprenant pas l'intégralité des termes de l'avis mais ne facturant pas les prestations manquantes 37,85 86,02% 41 93,18% Ecart type 5,66 * Sur un total de 44 prestations. Ce tableau montre des résultats très différents du précédent. Aux contrats reprenant les termes de l'avis, nous avons rajouté ceux qui, bien que muets sur certaines prestations, n'en facturent pas pour autant l'exécution. Le nombre moyen d'items respectés augmente ainsi de plus de 18% puisqu'il passe de 31,99 à 37,85. Le nombre médian de prestations conformes passe, quant à lui, de 34 à 41 et l'écart type se réduit pour atteindre 5,66. Le nombre d'items respectés varie donc de ± 5,66 par rapport à 37,85 soit entre 32,19 et 43,51. Si nous comparons ces deux tableaux, nous pouvons en déduire le nombre moyen de dispositions qui ne sont pas mentionnées dans les contrats, lequel s'établit à 5,86 (37,85-31,99), soit 13,32%. En d'autres termes, en moyenne, 5,86 items ne sont pas mentionnés expressément dans les contrats. Il en résulte un déficit d'informations important pour les copropriétaires, lesquels ne sont pas forcément avisés du contenu même de l'avis du CNC. Or, il apparaît précisément que ce sont les "silences" des syndics qui permettent d'obtenir des statistiques plus élevées quant à l'application de l'avis. 3. Répartition des contrats en fonction du nombre d'items respectés Si nous devions distinguer les contrats en fonction du nombre d'items de l'avis qu'ils respectent, nous obtiendrions les résultats suivants : - 20 contrats (soit 18,18%) respectent moins de 30 items (soit moins de 65,91% de l'avis) ; - 11 contrats (soit 10,00%) respectent entre 30 et 39 items (soit entre 68,18% et 88, 64% de l'avis) ; - 79 contrats (soit 71,82%) respectent 40 items ou plus (soit plus de 90,91% de l'avis). 9

10 Inférieur à 30 items 18,18% 40 items ou plus 71,82% Entre 30 et 39 items 10,00% Conclusion : si peu de syndics respectent totalement l'avis rendu par le Conseil national de la consommation, une grande partie des prestations qui y sont mentionnées sont reprises dans les contrats ou, du moins, ne font pas l'objet d'une facturation spécifiques. Toutefois, la question de l'information des copropriétaires et de la possibilité de comparer différentes conventions entre elles se pose. En effet, un contrat incomplet empêche les copropriétaires d'avoir une idée de l'ensemble des prestations qui, normalement, devraient faire partie de la gestion courante. Cela devient d'autant plus problématique lorsqu'il s'agit de comparer plusieurs contrats : le fait que certains soient plus complets que d'autres va avoir une incidence sur le choix des copropriétaires. De même, les modifications rédactionnelles par rapport à l'avis complexifient le travail de comparaison, qu'il s'agisse, ici encore, de plusieurs contrats entre eux, ou, plus simplement, pour s'attacher du respect de l'avis du CNC. III- L'APPLICATION DE L'AVIS PAR ITEM Comme nous l'avons dit, l'avis du CNC n'est respecté en totalité qu'à hauteur de 12,73%. Pourtant, plus de 70% des contrats reprennent au moins 40 des 44 items existants. Certaines prestations ne sont donc quasiment jamais reprises par les professionnels. 1. L'application de l'avis par thématique L'avis est divisé en six parties distinctes, chacune pouvant être, le cas échéant, subdivisée. En nous intéressant à l'application, en intégralité, des différentes sections de l'avis, nous obtenons les résultats suivants : 10

11 100,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Assemblée générale 74,54% Comptabilité générale 53,64% 51,82% Administration et gestion de la c... 73,64% 22,73% Assurances Gestion du personnel 80,00% Divers Comme nous pouvons le voir, ce tableau met en exergue trois zones sensibles, trois sections, peu respectées intégralement dans la pratique. Pour le reste, le respect de l'avis est assez satisfaisant puisqu'il côtoie les 75%, voire les dépasse. Comptabilité générale de la copropriété A peine plus de la moitié des contrats respecte en intégralité la section relative à la comptabilité générale de la copropriété. La principale source de violation concerne plus précisément l'imputation des consommations individuelles d'eau. En effet, de nombreux contrats facturent cette prestation, que les compteurs aient été posés ou non avant la prise de fonctions du syndic. L'autre point, également source de contentieux, concerne la remise de l'état financier, de la totalité des fonds et des comptes de la copropriété au syndic successeur. Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété Ici encore, à peine plus de la moitié des contrats respecte l'intégralité de cette section. Conséquence logique des résultats que nous avons constatés pour la partie relative à la comptabilité générale de la copropriété, l'un des points qui pose ici problème concerne la transmission des archives au syndic successeur. L'autre point qui continue à donner lieu à facturation concerne l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien. Cela est d'ailleurs étonnant, lorsque l'on voit que la date de sa mise en œuvre remonte à Assurances 11

12 Le point qui est le moins respecté concerne la gestion des assurances. C'est en effet sur cette section que se posent le plus de problèmes. Si de nombreux syndics reprennent, en intégralité, les termes de l'avis sur ce thème 1, il n'en demeure pas moins qu'ils imposent une facturation particulière pour certains actes devant normalement relever de la gestion courante. Le cas le plus typique consiste à insérer, dans les prestations exceptionnelles, une ligne libellée Gestion des sinistres, sans plus de précision. Or, toute gestion de sinistre comprend une déclaration préalable et, le cas échéant, le versement d'une indemnité. En prévoyant que, d'une manière générale, la gestion des sinistres fera l'objet d'une rémunération spécifique, le syndic contourne les termes de l'avis du CNC. 2. L'application de l'avis, item par item Si certaines dispositions de l'avis sont généralement très suivies, d'autres, en revanche ne sont que peu respectées. Pour preuve, le classement, par ordre croissant d'application, des items fixés par le Conseil national de la consommation. RANG AVIS DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION CONTRATS CONFORMES 43 IV-2 Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans 27,27% les parties communes. 42 IV-3 Règlement des indemnités aux bénéficiaires. 51,82% 41 II-2-4 Imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du 63,64% syndic. 40 I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à 77,27% l entretien de la copropriété et aux travaux. 40 II-4 Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des 77,27% comptes du syndicat. 40 III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur. 77,27% 40 III-3-4 Carnet d entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n ,27% 477 du 30/05/ IV-1 Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat. 77,27% 35 III-2-2 Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. 80% 35 III-3-3 Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires. 80% 35 V-8 Mise en place du DUERSST et mise à jour. 80% 32 III-3-5 Appels d offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d une pluralité de devis ou de l établissement d un devis descriptif soumis à l évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre 80,91% des travaux de maintenance définis à l article 45 du décret n du 17 mars V-9 Gestion de la formation du personnel du syndicat. 80,91% 30 VI-1 Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. 81,82% 29 III-1-3 Elaboration et transmission au conseil syndical du 82,73% 1 Souscription des polices d'assurances au nom du syndicat / Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes / Règlement des indemnités aux bénéficiaires. 12

13 bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur. 28 V-7 Gestion des remplacements pendant les congés, arrêtsmaladie et maternité. 83,64% 27 I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à 86,36% l'article 18-1 de la loi du 10 juillet II-1-2 Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. 87,27% 26 III-3-6 Gestion des travaux d entretien et de maintenance 87,27% 24 III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du 88,18% syndicat. 24 III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l échéance dans le cadre du budget 88,18% prévisionnel. 22 II-2-1 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. 90,91% 22 V-6 Attestations et déclarations obligatoires. 90,91% 20 V-1 Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris). 91,82% 20 V-2 Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants. 91,82% 20 V-4 Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie. 91,82% 17 I-2-1 Etablissement de l ordre du jour. 92,73% 17 V-5 Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux. 92,73% 15 II-1 Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n du 14 mars 2005 relatif aux 93,64% comptes du syndicat des copropriétaires. 15 II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. 93,64% 13 I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. 95,45% 13 II-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires. 95,45% 13 V-3 Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié. 95,45% 10 I-1 Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions. 96,36% 10 I-4-4 Envoi et notification du procès-verbal. 96,36% 10 II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel. 96,36% 10 II-3-1 Vérification et paiement des factures. 96,36% 10 III-1-1 Conservation et mise à disposition des archives du syndicat / Détention, conservation des archives non dormantes selon la 96,36% recommandation n 20 de la CRC. 5 I-4-6 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. 97,27% 4 I-4-1 Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. 98,18% 4 III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités). 98,18% 2 I-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux. 99,09% 1 I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. 100% --- II-5 Compte bancaire séparé ou, le cas échéant compte du

14 cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). A propos du compte séparé : nous n'avons pas pris en considération la prestation relative au compte séparé. En effet, l'objectif poursuivi par les associations de consommateurs lors des discussions au sein du CNC était de faire cesser les abus des syndics concernant la surfacturation du compte séparé. Dans la pratique, les syndics majorent d'environ 20% leurs honoraires si les copropriétaires optent pour un tel compte. Bien évidemment, cette surfacturation conduit inexorablement les assemblées générales à autoriser l'ouverture d'un compte unique. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que le compte séparé est de droit, il nous paraît normal que ce mode de gestion soit inclus dans les honoraires de base. Or, l'avis du CNC n'a apporté aucune modification à la situation actuelle dans la mesure où il permet une différenciation du prix selon la nature du compte ouvert. Autrement dit, auparavant, les syndics présentaient le montant de leur rémunération pour un compte unique et le majorait en cas d'ouverture d'un compte séparé. Désormais, les honoraires sont fixés pour un compte séparé mais, en cas de compte unique, ils sont minorés. Ou, du moins, ils devraient être minorés. En fait, les syndics n'ont absolument pas, ou très peu, modifié leurs pratiques en ce domaine, les contrats continuant de fixer la rémunération au regard de l'ouverture d'un compte unique. En conséquence, la rédaction de l'avis sur ce point n'ayant absolument aucune incidence pratique, nous avons décidé de ne pas prendre en compte cet item. Sur le classement proprement dit de l'application des différentes prestations visées par l'avis, nous retrouvons, sans surprise, en tête les dispositions relatives à la gestion des assurances. Comme nous l'avons précisé, cela s'explique par le caractère générique de certaines mentions figurant dans les prestations exceptionnelles et visant la gestion des sinistres, dans son ensemble. L'imputation des consommations individuelles d'eau est facturée dans le cadre d'un contrat sur trois. Dans ce cas précis, il s'agit principalement de clauses qui contreviennent directement à l'avis du CNC. La place de certaines prestations dans ce classement peut paraître assez singulière. Ainsi, un contrat sur quatre ne respecte pas l'obligation de procéder à l'affichage, dans les parties communes, d'un procès-verbal abrégé des principales décisions de l'assemblée générale. En fait, dans la pratique, si certains contrats limitent l'application de cette disposition (nécessité que le conseil syndical en fasse la demande préalable, par exemple), peu la facturent directement. Le résultat de 77,27% d'application résulte principalement de contrats ne visant pas expressément cet item mais qui ont une liste limitative de prestations relevant de la gestion courante. Tout ce qui ne figure pas dans cette dernière pouvant donc faire l'objet de facturation, il en va ainsi de l'affichage du procès verbal dans les parties communes. Comme nous pouvions le prévoir, les archives continuent de faire l'objet de nombreux litiges puisque près d'un contrat sur quatre facture leur transmission en cas de changement de syndic, qu'il s'agisse des archives proprement dites ou des fonds, état financier et autres documents comptables. En ce qui concerne la conservation proprement dite des archives, nous avons, dans le cadre de notre enquête, respecté à la lettre l'avis du CNC. 14

15 En d'autres termes, nous avons considéré comme conformes les contrats qui visaient dans la gestion courante, tant la position des consommateurs (conservation et mise à disposition des archives du syndicat) que celle des professionnels (détention, conservation des archives non dormantes selon la recommandation n 20 de la CRC). Sur ce point, la plupart des syndics incluent le poste archive dans leur gestion courante (96,36% des contrats). Le carnet d'entretien, que se soit son établissement ou sa mise à jour, continue d'être facturé dans près d'un contrat sur quatre En ce qui concerne le personnel de la copropriété, plusieurs contrats limitent la gestion des remplacements aux seuls congés, ou arrêts-maladie, sans prendre en compte l'intégralité des cas : congés, arrêts-maladie et maternité. IV- LES VIOLATIONS DE L'AVIS RENDU PAR LE CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION Derrière les chiffres et les statistiques il existe une réalité, celle subie par les copropriétaires. Si certains syndics respectent l'avis rendu par le CNC, d'autres, au contraire, n'en ont cure et n'hésitent pas à contourner ses dispositions, voire à les violer. 1. Les moyens entrepris pour contourner l'avis Certains syndics ne reprennent qu'une partie des dispositions de l'avis, faisant sauter au passage un mot, une expression, ou modifiant les termes employés. En voici quelques exemples. Mise à jour de la liste des copropriétaires La mise à jour de la liste des copropriétaires est encore sujette à facturation, malgré l'avis du CNC. Et si certains syndics ne se privent pas pour facturer directement cette prestation, d'autres sont plus subtils. Ainsi, certains mettent, effectivement, dans la gestion courante la mise à jour de la liste des copropriétaires mais, facturent, par une clause spécifique figurant dans les prestations exceptionnelles, la mise à jour des fichiers, sans plus de précisions La consultation du conseil syndical Autre exemple : la consultation du conseil syndical lorsque sa saisine est obligatoire. Ici encore, l'avis précise que cette prestation doit être incluse dans la gestion courante. Or, certains syndics facturent la consultation du conseil syndical en cas d'urgence afin de pouvoir procéder aux appels de fonds. Une telle distinction, que le Conseil national de la consommation n'avait nullement faite, est contraire à l'avis car le décret du 17 mars 1967 dispose bien que la saisine préalable du conseil syndical, en cas d'urgence, est obligatoire avant de procéder à tout appel de fonds. Par conséquent, cette prestation doit relever de la gestion courante. 15

16 Le carnet d'entretien Le carnet d'entretien donne également lieu à quelques litiges. L'avis est clair en ce domaine et reprend d'ailleurs plusieurs réponses ministérielles 2, à savoir que si l'établissement et la mise à jour de ce document entrent dans la gestion courante, le syndic peut cependant demander le versement d'une rémunération spécifique pour l'inscription d'informations complémentaires demandées par l'assemblée générale. On parle alors de carnet d'entretien étendu. Or, certains syndics continuent de facturer le carnet d'entretien, qu'il s'agisse de sa création ou de sa mise à jour. Mais, indépendamment de l'avis du CNC, de telles pratiques sont assez surprenantes. En effet, la CNAB, dans une note d'information adressée à ses adhérents fin 2001, précisait que les syndics n'avaient pas attendu l'instauration d'une obligation législative pour tenir un tel document. De manière plus générale, il s'agit ici d'un cas typique où une prestation qu'un syndic accomplissait de lui-même et dont le coût était incorporé dans la gestion courante fait l'objet d'une facturation spécifique supplémentaire uniquement en raison de la publication d'un texte normatif imposant une telle prestation. La gestion des assurances Un cas que nous constatons régulièrement concerne la transformation de l'item souscription des polices d'assurance au nom du syndicat en souscription des polices multirisques de l'immeuble. Alors que l'avis concerne toutes les polices d'assurances contractées au nom du syndicat, une rédaction aussi restreinte permet, par exemple, de facturer spécifiquement la souscription d'une assurance dommage ouvrage. Mais, le moyen le plus courant, comme nous l'avons déjà écrit, pour contourner l'avis consiste purement et simplement à insérer, dans les prestations exceptionnelles, une ligne gestion des sinistres, sans aucune autre précision. Un autre exemple consiste à limiter les cas devant donner lieu à déclaration de sinistres. L'avis précise que la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes constitue une prestation de gestion courante. Cela signifie que dès qu'une partie commune est concernée, soit parce qu'elle a subi un dommage, soit parce qu'elle en est à l'origine, la déclaration faite par le syndic ne peut donner lieu à une rémunération spécifique. Pourtant, d'aucuns insèrent dans leurs prestations exceptionnelles une ligne rédigée ainsi: déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives. Une telle stipulation contrevient à l'avis du CNC car un sinistre, bien qu'ayant pour origine une partie privative, peut avoir des répercussions sur les parties communes. Enfin, pour en finir avec le secteur des assurances, certains contrats ne prennent en compte la déclaration de sinistres que si le dommage n'est pas causé aux occupants ou limitent le versement des indemnités au seul syndicat, et non aux bénéficiaires (copropriétaires ) de manière générale. La gestion du personnel Concernant la gestion du personnel, une pratique consiste à limiter les cas de remplacement de l'employé afin de ne pas prendre en compte, par exemple, les congés maternités. 2 Voir notamment Rép. min. n 29184, JOAN Q, 10 février

17 2. Quelques exemples de violation de l'avis Si certains syndics cherchent par tous les moyens à contourner l'avis rendu par le CNC, d'autres ne prennent même pas cette précaution et violent directement ses dispositions. Voici un petit florilège des abus que nous avons pu constater. Si la majorité violent l'avis en question, d'autres, bien que non concernés directement par ce texte, n'en demeurent pas moins blâmables. - Un syndic de Seine Saint Denis facture 598 TTC la remise du dossier au syndic successeur en cas de non renouvellement du mandat ou de démission (!). C'est-à-dire qu'il fait supporter aux copropriétaires les conséquences de ses propres décisions Un autre cabinet, mais de Nantes celui-ci (44), facture 600 TTC la remise des archives au syndic successeur. Dans le même registre, mais ne concernant pas directement la transmission du dossier au successeur, un syndic parisien (75) impute des frais de clôture pour fin de gestion avec un droit proportionnel de 101,97 TTC/lot principal et un droit fixe de 288,40 TTC. En d'autres termes, il inflige une sanction pécuniaire aux copropriétaires en cas de non-reconduction de son mandat. Ce même syndic n'est d'ailleurs pas en manque d'imagination puisqu'il facture également des frais informatiques pour tenue de compte 7,60 TTC/trimestre/lot principal - Un syndic de Haute Savoie (74) facture un forfait annuel de 400 TTC pour la tenue des registres, l'établissement des bulletins de paie et les déclarations aux organismes sociaux et fiscaux. Un autre syndic, de Seine Saint Denis (93), facture 299 TTC l'établissement du contrat de travail. - Un professionnel du Vaucluse (84) facture 180 TTC la déclaration des sinistres affectant les parties communes. Un autre, de Paris (75) facture 61,43 TTC l'ouverture d'un dossier sinistre multirisques dont l'origine est en partie privative. Pour rester dans le domaine des assurances, un professionnel sur Brest (29) effectue une double facturation en cas de sinistres. La première consiste en une simple gestion des désordres subis par le syndicat, sans plus de précision, facturée à la vacation. La seconde concerne le suivi des travaux après sinistre, également facturée à la vacation. A priori, la simple gestion des désordres ne comprend pas le suivi de la remise en état des lieux, ce qui paraît assez surprenant. Enfin, un syndic situé à Antibes facture 31,10 TTC la déclaration d'un sinistre, quel que soit son origine. - Un syndic francilien, du Val de Marne plus précisément (94), impose la mention, dans le carnet d'entretien, de tous les travaux nécessitant une consultation préalable du conseil syndical et, en conséquence, facture la tenue de ce document 4,78 TTC/lot principal/an. Ce même syndic facture, au temps passé, le calcul des intérêts au taux légal au profit du syndicat. - Un syndic parisien (75) facture 11,96 TTC/compteur/an la gestion des compteurs d'eau, les relevés Il facture également 55,01 TTC la rédaction du contrat de l'employé d'immeuble et 65,78 TTC la souscription d'une assurance dommage ouvrage. - Un syndic de l'aude (11) facture 20 TTC/copropriétaire/an des frais de gestion, sans préciser de quoi il s'agit. - Un professionnel sis à Nantes (44) facture, pour l'assemblée générale annuelle, des frais administratifs de 8,97 TTC/convocation auxquels s'ajoutent 4,78 TTC en cas de lettre recommandée, soit un total de 13,75, en plus du remboursement des frais 17

18 d'affranchissement exposés à cette occasion. Un autre syndic, également à Nantes (44), facture un forfait annuel de 60 TTC pour paiement des échéances. - Un professionnel boulonnais (92) prélève des frais de comptabilisation des charges privatives d'un montant de 12 TTC. - Un syndic situé à Antibes (06) facture à la vacation (77,74 TTC de l'heure) des frais de comptabilité hors budget de fonctionnement, ceci sans préciser de quoi il peut s'agir. - Comme quoi il n'y a pas de petites économies, un syndic de Saint Malo (35) facture l'établissement des fiches de paie au "tarif réel du cabinet comptable". Nous n'en saurons pas plus Ce même syndic limite les appels d'offres des travaux d'entretien courant à 750 TTC. Au-delà de ce montant, il prend 2% HT du montant des travaux TTC. En plus de se rémunérer sur la TVA, ce syndic n'assure même pas la fonction de maîtrise d'œuvre : les 2% sont uniquement là pour la réalisation de la mise en concurrence! - Un syndic de Metz (57) facture 29,90 TTC l'établissement d'un dossier pour l'enlèvement de tags. - Nous pensions ne plus voir ce genre de clauses mais, manifestement, nous nous trompions : un professionnel de Saint Cloud (92) facture 12 TTC/compte la mise à jour du plan comptable. 3. Les insuffisances inhérentes à l'avis lui-même Si l'avis du CNC a eu le mérite d'apporter certaines précisions, notamment concernant l'établissement du carnet d'entretien et la transmission des archives, il n'en demeure pas moins que sa rédaction reste perfectible sur certains points. La tenue de l'assemblée générale et du conseil syndical la précédant Les règles relatives à la tenue de l'assemblée générale annuelle doivent être revues. En effet, l'avis précise que la tenue de celle-ci est comprise dans la gestion courante, mais en fonction des horaires prévus dans le contrat. Concrètement, la convention doit préciser la tranche horaire pendant laquelle l'assemblée générale doit se tenir et/ou un quota horaire (forfait de deux heures par exemple). Or, en pratique, les horaires correspondent à ceux d'ouverture du cabinet et ne sont nullement conciliables avec les disponibilités des copropriétaires. Par conséquent, la tenue de l'assemblée générale, pourtant initialement inscrite dans la gestion courante, est facturée car elle ne pourra que se dérouler en dehors des heures ouvrables. Selon nous, la présence du syndic à l'assemblée générale annuelle constitue une prestation de gestion courante. En effet, cette réunion est un incontournable dans la vie de chaque copropriété et constitue l'endroit où toutes les décisions concernant le syndicat vont être prises. De plus, outre l'importance de l'assemblée générale, le caractère régulier de celle-ci (au moins une fois par an), invariable comme diraient certains syndics, lesquels estiment que la gestion courante ne comprend que les prestations prévisibles et immuables d'une copropriété à une autre, prône pour que cette prestation soit incluse dans le forfait de base. Par conséquent, si nous ne contestons nullement que les assemblées extraordinaires fassent l'objet d'une facturation spécifique, en raison de leur tenue ou de leur organisation, l'assemblée annuelle doit être comprise dans la gestion courante, nonobstant sa durée ou les horaires durant lesquels elle se tient. Et il en va de même pour le conseil syndical précédant l'assemblée générale. 18

19 L'imputation des consommations individuelles L'avis du CNC prévoit que constitue une prestation relevant de la gestion courante l'imputation des consommations individuelles d'eau, dès lors que les compteurs sont déjà installés au moment de la désignation du syndic. L'objectif recherché consistait à inclure dans les honoraires de base la gestion des consommations, mais à condition que le syndic soit informé de l'existence des compteurs en question. Les débats au sein du Conseil national de la consommation n'ont malheureusement porté que sur la question des consommations d'eau. Autrement dit, un syndic peut tout à fait facturer l'imputation des compteurs calorimétriques, même si ces derniers étaient déjà en place lors de sa prise de fonction. Une telle distinction entre les différentes catégories de compteurs n'a pas lieu d'être et, d'ailleurs, ne peut être concrètement justifiée. C'est pourquoi il nous paraît conforme à l'esprit de l'avis que l'imputation et, plus généralement, la gestion, des consommations individuelles de fluide et d'énergie de toutes sortes soient incluses dans les honoraires de base. Le compte séparé A l'heure actuelle, les syndics sont très peu nombreux à proposer d'office le compte séparé. En règle générale, ils proposent systématiquement une majoration substantielle (de l'ordre de 20%) de leurs honoraires de gestion courante. Ajoutez à cela un argumentaire que certains professionnels n'hésitent pas à avancer pour promouvoir le compte unique (possibilité, en cas de déficit de la copropriété, de combler avec les fonds d'une autre copropriété!) et l'on comprend pourquoi l'ouverture d'un compte séparé est relativement rare. Il en résulte une situation assez paradoxale dans la mesure où le compte séparé, qui doit, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, constituer le mode de gestion de principe d'une copropriété, n'est, en réalité, que l'exception. La faute à une rédaction malencontreuse de la loi de 1965 qui, certes, prévoit l'obligation pour le syndic d'ouvrir un compte séparé sous peine de voir son mandat annulé, mais permet à l'assemblée générale d'en disposer autrement. Nous avons donc une obligation impérieuse posée à tous les syndics sous peine de sanction sévère (l'annulation du contrat avec toutes les conséquences qui peuvent en découler) mais avec la possibilité, finalement, de la contourner. La réponse à cette problématique n'est pas à trouver uniquement dans l'avis. En effet, dans cette hypothèse, il devient nécessaire de modifier la loi du 10 juillet 1965 afin de rendre plus difficile la possibilité de contourner l'obligation d'ouvrir un compte séparé. L'avis a toutefois son utilité ne serait-ce que pour rappeler que le choix du compte par les copropriétaires, qu'il s'agisse d'un compte unique ou séparé, doit être économiquement neutre. 19

20 La question des archives Les prestations relatives à la gestion des archives sont quelques peu floues au sein de l'avis. En effet, celui-ci fait état de deux positions antinomiques, celle des représentants des consommateurs, qui estiment que le syndic doit conserver et tenir à disposition l'ensemble des archives du syndicat, et celle des représentants des professionnels, qui se limite à la détention et conservation des archives non dormantes du syndicat, ceci conformément à la recommandation n 20 de la Commission relative à la copropriété. Dans le cadre de notre enquête, nous n'avons pas tenu compte de la position choisie par le syndic de sorte que le contrat était réputé conforme dès lors qu'il se ralliait à l'une ou l'autre des options mentionnées par l'avis. Toutefois, une telle distinction ne saurait perdurer dans l'avenir. Même si la position des professionnels prend pour base une recommandation, celle-ci ne saurait se substituer aux textes d'ordre public réglementant la copropriété. En effet, la Commission a effectué une distinction entre archives vivantes (ou non dormantes), c'est-à-dire les archives qui datent de deux ou trois ans, et les archives dormantes, les autres, plus anciennes. Or, le décret du 17 mars 1967 n'effectue aucune distinction de ce type et dispose, dans son article 33, que le syndic détient les archives du syndicat. Par conséquent, une recommandation ne saurait faire une distinction là où un texte réglementaire n'en fait aucune. De plus, nous constatons que les syndics qui refusent de conserver l'ensemble des pièces relatives au syndicat proposent aux copropriétaires de souscrire un contrat particulier avec une entreprise spécialisée dans la conservation des archives. Ce genre de pratiques pose des problèmes d'ordre éthique et juridique. Ethique d'abord car la société proposée par le syndic peut être une filiale de ce dernier. Par ailleurs, les tarifs proposés par l'archiviste ne sont valables que pour le syndic en place. Cela signifie que si les copropriétaires changent de gestionnaire, les prix seront réévalués. Enfin, il est intéressant de noter que le syndic, alors même qu'il s'exonère d'une de ses obligations, de diminue pas pour autant ses honoraires, bien au contraire. Juridique ensuite car la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic, dans son article 18, de se faire substituer. Or, en confiant la conservation des archives à une entreprise extérieure, il transfert précisément une partie de ses attributions légales à un tiers. C'est pourquoi nous demandons que l'avis du CNC soit modifié sur ce point afin que le syndic conserve et mette à disposition l'ensemble des archives du syndicat. Il lui appartiendra, compte tenu de l'âge, de la taille de la copropriété d'évaluer le volume des archives et d'adapter ses honoraires en fonction le cas échéant. Par ailleurs, il lui sera tout à fait possible de recourir à un prestataire extérieur si besoin, mais il devra le faire sous sa responsabilité. Les assurances Nous l'avons vu, les assurances constitue le point de l'avis qui est le moins respecté dans les contrats. Contrairement aux cas étudiés précédemment qui concernaient, selon nous, des insuffisances rédactionnelles de l'avis lui-même, il s'agit ici de prestations que les syndics violent en toute connaissance de cause, que ce soit par la limitation des polices souscrites pour le compte du syndicat, la facturation spécifique des assurances dommage ouvrage ou la diminution des cas donnant lieu à déclaration de sinistre. 20

21 Selon nous, il est nécessaire de rappeler dans l'avis certains points, notamment que le syndic doit souscrire toutes les polices d'assurance au nom du syndicat. La gestion du personnel Concernant ce point, il nous paraît important d'apporter quelques précisions, notamment sur la gestion du départ à la retraite de l'employé d'immeuble. Par ailleurs, selon nous, la gestion des remplacements doit être entendue de façon plus large et prendre en compte les licenciements. D'ailleurs, certains syndics prévoient cette prestation dans la gestion courante. La notion de frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements La notion de frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements est au carrefour de deux préoccupations diamétralement opposées. Nous avons d'une part les copropriétaires qui souhaitent, légitimement, le plus de transparence tarifaire possible et prévoir le coût de leur syndic et d'autre part, les syndics qui indiquent qu'il leur est impossible de faire une estimation, lors de leur désignation, du nombre de photocopies et d'envois qu'ils seront amenés à faire durant leur mandat, argument que l'on peut entendre, effectivement. Or, en pratique, ces frais apparaissent davantage pour les copropriétaires comme une façon indirecte pour le syndic de demander des honoraires supplémentaires se rajoutant à ceux afférents à la gestion courante. En effet, de nombreux syndics prévoient des forfaits de toute sorte pour la diffusion de courrier, note mais hors assemblée générale, cette dernière étant facturée différemment (frais réels, forfait ). Aussi trouve-t-on des syndics qui prévoient des forfaits administratifs de 27,51 TTC/lot principal/an, d'autre un forfait de 630 TTC/an, toujours pour les copies, courriers. Un cabinet a facturé dans son contrat plus de TTC/an de frais administratifs! L'inconvénient de tout forfait est qu'il lèse automatiquement une personne, selon qu'il soit sur ou sous évalué. En l'espèce, le lésé ne peut être que le copropriétaire car à aucun moment il ne lui est possible de vérifier si les sommes demandées par le syndic sont conformes à la réalité, au nombre de copies ou de courriers qu'il a effectués. De ce fait, certaines prestations, pourtant prévues comme devant faire partie de la gestion de base (l'envoi du procès-verbal de l'assemblée générale, par exemple), se retrouvent être facturées indirectement en raison de ces forfaits. Parallèlement à cela, rajoutez des frais de copie que l'on ne retrouve nulle part sur le marché tant ils sont élevés (0,20 TTC, voire plus, la page) et il parait évident que la notion de frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements doit être revue. Il convient tout d'abord de supprimer la notion de frais d'acheminements, cette dernière faisant double emploi avec les frais d'affranchissements. Ensuite, le syndic doit être obligé, en fin d'exercice, de faire le détail des différentes expéditions qu'il a effectuées afin de justifier le montant des différents forfaits facturés. 21

22 4. La notion de gestion courante L'avis a eu une conséquence majeure qui était difficilement envisageable lors de son élaboration, à savoir le bouleversement des notions de gestion courante (ou de base) et des prestations exceptionnelles. En effet, conformément à la Recommandation n de la Commission des clauses abusives, la gestion courante s'entend comme la gestion de principe. Cela signifie que toutes les prestations qui ne font pas l'objet d'une facturation spécifique sont d'office incluses dans la gestion de base, même si cette dernière ne le prévoit pas expressément. Or, 22,73% des contrats étudiés contiennent des clauses tendant à rendre limitative la liste des prestations de gestion courante de sorte que tout acte qui n'y figurerait pas expressément donnera lieu quand même à facturation. En d'autres termes, une prestation qui n'est aucunement mentionnée dans le contrat pourra être facturée à la vacation. La gestion courante devient donc en quelque sorte l'exception et les prestations exceptionnelles, le principe. Certains syndics argueront certainement qu'il est impossible d'avoir une liste non limitative de prestations relevant de la gestion courante, à moins d'insérer un véritable inventaire à la Prévert de prestations exceptionnelles dans chaque contrat. Ces arguments ne sauraient être retenus. Un professionnel connaît tout à fait les actes qu'il doit accomplir ou qu'il sera amené à accomplir en fonction de la copropriété, de son histoire, de ses caractéristiques. Un syndic qui prend une nouvelle résidence ayant pour employé un gardien d'un certain age doit bien se douter qu'il devra, à moyen ou long terme, gérer la retraite de celui-ci. De même, un professionnel qui accepte de s'occuper d'un syndicat ayant des impayés doit s'attendre à entrer en conflit avec certains copropriétaires, à procéder à de multiples relances, voire à diligenter des procédures judiciaires. Par conséquent, un syndic sait à quoi s'attendre et s'il s'avère que son diagnostic de la copropriété en question est erroné, il lui sera toujours possible de revoir ses honoraires lors de son renouvellement. Cela est d'ailleurs d'autant plus aisé que de plus en plus de syndics fixent des durées de mandat de deux ou trois ans. La seule réelle problématique dans la conception d'une gestion courante non limitative réside dans les innovations législatives et réglementaires, des textes publiés en cours de mandat pouvant imposer aux syndics en place de nouvelles obligations. Mais ici encore, cet argument ne tient pas. Tout d'abord parce que le législateur prévoit bien souvent un délai pour se mettre en conformité (la mise en place des nouvelles règles comptables, par exemple). Ensuite parce que les organismes professionnels peuvent tout à fait informer leurs membres de l'existence de débats ou de projets de textes portant sur un sujet les concernant. Il nous paraît donc indispensable que l'esprit de la Recommandation n de la Commission des clauses abusives soit respecté et que le caractère non limitatif de la gestion courante soit clairement affirmé. 22

23 V- DE L'UTILITÉ DE PRENDRE UN ARRÊTÉ Les termes de l'avis rendus par le CNC étaient clairs : selon l'application de ce texte par les syndics au 31 décembre 2008, un arrêté serait pris. Seuls 12,73% des contrats étudiés respectent en totalité l'avis rendu. Mais, parallèlement à cela, 71,82% des contrats respectent au moins 90,91% des items visés par l'avis. Nous avons donc une application importante de l'avis, mais très fréquemment incomplète. Pour la CLCV, il est indispensable qu'un texte normatif vienne fixer un canevas de prestations relevant de la gestion courante, ceci pour diverses raisons. Tout d'abord, cette publication permettra de toucher les professionnels qui ne respectent pas intégralement l'avis. Ensuite et surtout, elle permettra aux copropriétaires de faire valoir leurs droits. En effet, s'il peut paraître illusoire qu'un simple arrêté puisse résoudre tous les problèmes relatifs à la copropriété, il permettra surtout d'équilibrer le rapport de force existant entre les copropriétaires et les syndics. A l'heure actuelle, nul ne peut raisonnablement se leurrer sur les possibilités de négociation du contrat proposé par le professionnel. Bien souvent les termes de la convention proposée sont fermes et définitifs de sorte que le contrat soumis apparaît davantage comme un contrat d'adhésion. La réponse d'un syndic auquel un copropriétaire reproche la violation de l'avis rendu par le CNC est imparable : cet avis n'est pas obligatoire. En conséquence, la publication d'un texte normatif permettrait aux copropriétaires de faire valoir leur droit et de ne pas tenir compte des dispositions contraires insérées dans le contrat. Bien évidemment, les professionnels s'opposent à toute publication d'un arrêté. Une telle attitude est difficilement compréhensible. En effet, n'est-il pas paradoxal de déclarer haut et fort vouloir appliquer l'avis du CNC mais refuser d'appliquer un texte au contenu identique sous prétexte qu'il serait obligatoire alors même qu'ils ont participé à sa rédaction? En quoi la publication d'un arrêté serait-elle problématique pour les syndics qui appliquent intégralement ou en très grande majorité l'avis? En fait, cette publication ne peut être défavorable qu'aux syndics qui refusent d'appliquer aujourd'hui la recommandation du Conseil national de la consommation (plus de 18% des contrats reprennent moins de 30 items de l'avis). Surtout, accepter l'idée d'un arrêté serait un signe fort des professionnels montrant leur volonté d'assainir réellement leur secteur. En conséquence, nous pensons qu'il est nécessaire de publier un arrêté afin de faire cesser les abus que nous constatons et forcer les syndics récalcitrants à appliquer l'avis. Pour ceux qui jouent le jeu actuellement, cela n'aura aucune incidence. CONCLUSION Si nous constatons que la très grande majorité des dispositions de l'avis est reprise dans les contrats, son application pleine et entière demeure faible puisque seuls 12,73% sont réellement conformes. Parallèlement à cela, l'avis du CNC a eu pour conséquence de faire de la notion de gestion courante un concept limitatif de sorte que toute prestation qui n'y figurerait pas expressément serait facturée, même si elle n'est pas mentionnée dans le contrat. Ces points mettent en exergue certaines insuffisances de l'avis lui-même (imprécisions rédactionnelles, distinctions illicites ) nécessitant une modification de certains de ses termes. 23

24 En outre, pour limiter les abus de certains syndics, il est indispensable de permettre aux copropriétaires de faire valoir leurs droits. Pour cela, seule la publication d'un texte normatif, à l'instar d'un arrêté, peut être efficace. Nous demandons donc que l'avis rendu par le Conseil national de la consommation soit modifié, afin de mettre fin aux contournements et violations que nous constatons régulièrement et que le nouveau texte fasse l'objet d'une publication. PROPOSITIONS DE MODIFICATIONS DE L'AVIS DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION Nos modifications apparaissent en rouge. Dans le cadre des immeubles soumis à la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les contrats de syndic soumis à l'approbation de l'assemblée générale distinguent les prestations de gestion courante des prestations exceptionnelles. Les actes effectués au titre de la gestion courante comprennent notamment les prestations suivantes : I ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE I-1 Elaboration et envoi ou remise contre émargement de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*). I-2 RÉUNION DU CONSEIL SYNDICAL PRÉCÉDANT L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE OBJET DE LA RÉUNION I-2-1 Etablissement de l ordre du jour. I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. que la réunion ait lieu ou non durant les heures ouvrables du syndic. I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet I-4 TENUE DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE I-4-1 Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. I-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux. I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. I-4-4 Envoi et notification du procès-verbal (*). I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l entretien de la copropriété et aux travaux. I-4-6 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat que l'assemblée générale ait lieu ou non durant les heures ouvrables du syndic. II COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ II-1 Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. II-1-2 Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. II-2 COMPTE COPROPRIÉTAIRE II-2-1 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. II-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires. II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel (*). II-2-4 Gestion et imputation des consommations individuelles d'eau de fluide et d énergie lorsque les compteurs ou répartiteur d'eau y afférent sont déjà installés lors de la désignation du syndic. II-3 COMPTE FOURNISSEURS FACTURES 24

25 II-3-1 Vérification et paiement des factures. II-4 Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. II-5 Compte bancaire séparé ou, le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). III ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ III-1 ARCHIVES DU SYNDICAT III-1-1 Détention (divergence de position entre les consommateurs et les professionnels): - position des consommateurs: "Conservation et mise à disposition des archives du syndicat" - position des professionnels: "Détention, conservation des archives non dormantes selon la recommandation n 20 de la CRC". III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur. III-1-3 Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur. III-2 CONSEIL SYNDICAL OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*). III-2-2 Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. III-3 ENTRETIEN ET MAINTENANCE III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités). III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l échéance dans le cadre du budget prévisionnel. III-3-3 Toute prestation relative aux Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires concernant le syndicat. III-3-4 Carnet d entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n du 30/05/2001. III-3-5 Appels d offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d une pluralité de devis ou de l établissement d un devis descriptif soumis à l évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l article 45 du décret n du 17 mars III-3-6 Gestion des travaux d entretien et de maintenance au sens de l article 45 du décret n du 17 mars IV ASSURANCES IV-1 Souscription de toutes les polices d'assurance au nom du syndicat. IV-2 Déclaration et gestion des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans touchant ou ayant pour origine les parties communes. IV-3 Règlement des indemnités aux bénéficiaires. V GESTION DU PERSONNEL V-1 Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris).** V-2 Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants. (**) V-3 Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié. (**) V-4 Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie. (**) V-5 Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux et de prévoyance le cas échéant. (**) V-6 Attestations, déclarations et contrôles obligatoires. (**) V-7 Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité. (**) V-7-1 Gestion des licenciements V-8 Mise en place du DUERSST et mise à jour. (**) V-9 Gestion de la formation du personnel du syndicat. (**) 25

26 V-10 Prévoyance: préparation du dossier de retraite et contrôle URSSAF VI DIVERS VI-1 Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. (*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s entendre hors frais de tirages et d affranchissements et d acheminements. (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires. 26

27 ANNEXE I RAPPORT DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION RELATIF À "L AMÉLIORATION DE LA TRANSPARENCE TARIFAIRE DES PRESTATIONS DES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ" NOR : ECEC V Rapporteurs : Mme Reine-Claude Mader, pour le collège des consommateurs et usagers ; M. François Remoué, pour le collège des professionnels. 1. Eléments de contexte Les pouvoirs publics sont régulièrement sollicités par des consommateurs mécontents du fonctionnement de leur copropriété et plus spécifiquement des prestations fournies par leur syndic. Le nombre de plaintes suscitées par l activité des syndics croît d autant plus vite que l habitat collectif connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l immobilier pris globalement. Cette situation très conflictuelle intervient alors même que la profession de syndic est réglementée dans le cadre des dispositions de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 dite «loi Hoguet», et que leur intervention au sein des copropriétés est étroitement encadrée par la loi n du 10 juillet Les conflits qui opposent copropriétaires aux syndics résultent fondamentalement d une impression de déséquilibre ressentie par de nombreux copropriétaires qui s estiment incapables d exercer la fonction de contrôle de l activité du syndic qui leur est théoriquement assignée. Cette situation est renforcée par la technicité des nombreux textes applicables au secteur, notamment en matière d expertise et de mise aux normes des équipements collectifs, qui accroît encore l asymétrie entre les copropriétaires et les syndics, souvent professionnels (près des trois quart des copropriétés, et la quasi totalité des plus importantes optent pour cette solution). Parmi les pratiques dénoncées, beaucoup concernent les modalités de présentation et de rédaction des contrats de syndics, accusés de ne pas permettre à des copropriétaires raisonnablement diligents et avisés de prévoir le coût de la prestation proposée et, partant, de comparer les différentes offres. Est notamment mise en cause la pratique consistant à offrir des «forfaits de base» à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de «prestations particulières» supplémentaires, à des tarifs souvent élevés. Ces tendances ont d ailleurs été confirmées par une enquête réalisée entre novembre 2006 et janvier 2007 par la DGCCRF (cf. infra). Celle-ci avait également été saisie de ces difficultés par des associations de consommateurs. Cette situation, conjuguée au fait que la part des dépenses liées au logement dans le budget des ménages tend à s alourdir, a conduit le ministre chargé de la consommation à se saisir de cette question. Dans le souci de privilégier une solution négociée associant les professionnels et les associations de consommateurs, il a demandé au Conseil national de la consommation de mener une réflexion sur l activité des syndics de copropriété afin d améliorer l information du consommateur et la concurrence de ce marché. 27

28 2. Le mandat du groupe de travail du CNC L exercice s inscrivait dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et de l avis du Conseil national de la consommation adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnel et consommateur du CNC dont les recommandations, notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières, n ont pas reçu les suites espérées. Le mandat donné le 30 novembre 2006 au Conseil national de la consommation consistait à réfléchir aux moyens d améliorer l information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics avec pour objectif d améliorer la transparence des pratiques commerciales, de renforcer la concurrence dans ce secteur et d améliorer le rapport qualité/prix des prestations offertes. Il était rédigé comme suit : Mandat relatif à l amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété La DGCCRF reçoit environ 500 plaintes par an concernant l activité immobilière des syndics de copropriété. Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus de la distinction faite entre les charges dites «de gestion courante» (correspondant aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic) qui sont facturées dans le cadre d un forfait mentionné au contrat de syndic, et les charges dites «particulières» (correspondant à des tâches ponctuelles, sortant de l ordinaire et non prévisibles) qui sont facturées en sus. Le secteur économique concerné est non négligeable. La France compte en effet plus de 7,5 millions de copropriétaires et environ entreprises (représentant un réseau de quelques établissements de syndics de copropriétés) exercent une activité d administration d immeuble, marché qui a dans l ensemble généré en 2004 un chiffre d affaires de l ordre de 8 milliards d euros (source : INSEE). De nombreuses associations de consommateurs ont appelé l attention du ministre et de la DGCCRF sur les faiblesses de la réglementation actuelle. L arrêté n 86-63/A du 2 décembre 1986 se borne à poser l obligation de distinguer les deux catégories de charges mentionnées supra sans fournir aucune définition ni aucun critère d appréciation. Les professionnels conservent la liberté de définir dans le cadre du contrat de syndic la nature des charges de gestion courante, les charges particulières correspondant, «en creux», à toutes les prestations non comprises dans la gestion courante. A défaut d un texte définissant précisément les notions de gestion courante et de prestations particulières, la distinction des deux a fait l objet d une construction jurisprudentielle. Il importe de consolider cette distinction afin d introduire plus de transparence dans la tarification des syndics et de mettre fin à une pratique récurrente consistant à afficher un forfait annuel correspondant aux prestations de gestion courante très bas tout en multipliant le nombre des prestations particulières. 28

29 Une des pistes d amélioration consisterait à énumérer sous forme d une liste non exhaustive les opérations identifiées par les tribunaux comme relevant de la gestion courante. Cette initiative préserverait néanmoins la liberté contractuelle pour ce qui concerne la définition de la teneur des prestations de gestion courante, la détermination de leurs modalités de mise en oeuvre, et bien entendu les prix. Elle permettrait toutefois aux consommateurs de mieux choisir leur syndic et de mieux négocier avec lui le contenu et les tarifs des prestations qu il fournit. A cet effet, la modification de l arrêté n 86-63/A du 2 décembre 1986 sera étudiée par le groupe. Sur la base de ce texte, et dans la perspective de son amélioration, il paraît opportun de mener une réflexion dans le cadre du Conseil national de la consommation sur les modalités de publicité des honoraires de syndics. Le développement de la transparence dans ce secteur permettra de renforcer la concurrence et d améliorer le rapport qualité/prix des prestations offertes par les syndics de copropriété. La consultation du CNC porte plus spécifiquement sur : les prestations fournies à toutes les copropriétés, prestations faisant partie du socle de l entretien normal des immeubles, ceci afin de fixer une première liste de tâches courantes, ajustable à la taille de la copropriété, les modalités de facturation des syndics, par exemple à l acte, au forfait, à la vacation, au pourcentage des dépenses engagées ou au réel, et leur application, les modalités d information des copropriétaires sur les honoraires des syndics, l information tarifaire mentionnée dans le contrat de syndic, l examen du niveau des prix pratiqués par les syndics, les effets du mouvement de concentration des syndics. 29

30 3. Etat des lieux du secteur Le marché de l habitation en copropriété connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l immobilier dans son ensemble. De 1996 à 2002, le nombre de logements collectifs en copropriété a ainsi augmenté de unités, ce qui représente une hausse de 7,4% contre 4,5% si l on considère l ensemble du parc de logements (enquête logement INSEE 2002). Environ 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Dans 3 cas sur 5, l accession à la propriété concerne l achat d un logement en copropriété. La France compte environ logements en copropriété qui représentent 25,7% du parc de logements français. Les immeubles en copropriété sont généralement de taille modeste puisque près de 60% des immeubles collectifs comportent moins de 10 logements. 3.1 Les textes applicables Les textes applicables à la copropriété sont : la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le décret n du 17 mars 1967 d application de la loi du 10 juillet 1965, la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 dite «loi Hoguet», réglementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, le décret du 20 juillet 1972 d application de la loi du 2 janvier 1970, le décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. 3.2 Le rôle des syndics Aux termes des textes précités, trois organes dotés de missions spécifiques interviennent dans le fonctionnement des copropriétés : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Les principales missions du syndic définies à l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont : le respect du règlement de copropriété et l exécution des décisions du syndicat, l administration et conservation de l immeuble, l établissement et mise à jour du carnet d entretien de l immeuble, l élaboration et le vote du budget prévisionnel et la constitution de provisions spéciales pour travaux. Si la mission du syndicat consiste à entretenir l immeuble et à administrer les parties communes, la loi impose à toute copropriété, aussi petite soit elle, d avoir recours aux services d un syndic, qui peut être un professionnel ou un bénévole choisi parmi les copropriétaires. Dans la majorité des cas (70 %), le choix se porte sur un syndic professionnel. Le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. L arrêté n 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit, au sein des prestations fournies par les syndics, une distinction entre les prestations dites «de gestion courante» et les prestations particulières. De fait, la quasi totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l objet d un forfait annuel, les secondes d une facturation séparée sous des formes diverses. Le périmètre exact des prestations relevant de la gestion courante ne fait toutefois l objet d aucune définition réglementaire précise. 30

31 3.3 Les constats de l enquête réalisée par la DGCCRF Parallèlement aux travaux du CNC, la DGCCRF a réalisé une enquête entre novembre 2006 et janvier 2007 sur l activité des syndics dans le cadre de la directive nationale d orientation (DNO) de Suite logique de la publicité donnée à la DNO au moment de son élaboration, les résultats de l enquête ont fait l objet d un communiqué de presse et d une présentation au groupe de travail du CNC dans le cadre d une démarche visant à améliorer la transparence de l activité de l administration vis-à-vis du grand public. Les investigations menées dans 44 départements auprès de 250 syndics assurant au total la gestion de copropriétés ont mis en évidence de nombreuses anomalies ou dysfonctionnements. Seul un petit nombre d entre eux a toutefois pu être constaté ou donner lieu à des suites dans le cadre de l habilitation des agents de la DGCCRF, même si des situations peu satisfaisantes ont fréquemment été relevées, notamment pour ce qui concerne l information des copropriétaires, la gestion parfois autoritaire des copropriétés ou la consultation limitée des assemblées générales sur les projets des travaux. Cinquante rappels à la réglementation ont été établis et cinq procès-verbaux dressés pour défaut d affichage des prix et publicité trompeuse. Deux rapports sur le fondement de l article 40 du code de procédure pénale pour escroquerie (faux et usage de faux-facturation) dans la gestion des comptes de la copropriété (services des Yvelines et du Puy-de-Dôme) ont également été transmis au parquet. Entre autres constatations, l enquête a notamment mis en évidence que, en l absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante, certains syndics ont eu tendance à réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. De fait, la liste des prestations particulières facturées en sus des honoraires de gestion courante tend à s allonger, ce qui réduit d autant la prévisibilité des honoraires des syndics et rend difficile la comparaison des contrats. 4. Les travaux du groupe 4.1 Déroulement général des travaux Les travaux ont débuté le 23 janvier 2007 et le groupe s est réuni 5 fois. Les ministères de la justice et du logement ont participé aux travaux du groupe. Après avoir posé le problème et formalisé les positions de départ des consommateurs et des professionnels, un travail itératif a permis d aboutir à la définition de points de consensus concernant une liste de prestations fournies dans toutes les copropriétés. La question des modalités de facturation, la plus sensible, a été traitée dans le cadre d échanges directs entre les rapporteurs des deux collèges et la présidente, à la demande du bureau du CNC, compte tenu des points de vue divergents entre les deux collèges nettement exprimés lors de la réunion du 25 juin Les principales étapes du processus ont été les suivantes : 31

32 Le constat de départ a permis de faire apparaître une convergence entre consommateurs et professionnels sur l objectif consistant à faciliter la lisibilité des contrats de syndics. Les moyens envisagés pour y parvenir différaient cependant. Le collège des consommateurs insistait sur la simplicité et la comparabilité des offres, ce qui le conduisait à réclamer la définition d une liste des prestations de gestion courante devant être facturées au forfait. Le collège des consommateurs souhaitait que les conclusions de l avis du CNC de 1997 sur les syndics de copropriété constituent une base minimale de travail pour l établissement de cette liste. Les professionnels insistaient pour leur part sur la nécessaire liberté qu il convient de laisser aux syndics pour s adapter aux spécificités des différentes copropriétés et proposer le service correspondant le mieux aux besoins exprimés par les copropriétaires. Ils proposaient donc, de préférence à l adoption d une liste «fermée» de prestations de gestion courante, que le groupe s entende sur un modèle de cahier des charges permettant aux copropriétaires de choisir librement parmi une liste exhaustive des prestations susceptibles d être fournies par les syndics. Sans méconnaître l opposition de fond exprimée ci-dessus, il a été convenu que chaque collège formaliserait une liste de prestations afin de faire apparaître de manière pragmatique les points sur lesquels un consensus pouvait être trouvé, et ceux sur lesquels une opposition persistait. Cette proposition a abouti à la rédaction de deux documents : une liste de 54 prestations relevant de la gestion courante établie par le collège consommateur à partir de l analyse de contrats de syndics et un tableau des 154 prestations regroupées en 6 grands items établi par le collège professionnel. Dans un deuxième temps, il a été convenu de ne retenir, dans chacune des listes, que les prestations les plus couramment offertes par les syndics dans les copropriétés, en faisant abstraction du mode de facturation de ces prestations. L application de ce filtre a permis de rapprocher considérablement les positions, d autant que les professionnels ont accepté d utiliser comme base de discussions la liste proposée par les consommateurs. Une discussion approfondie, prestation par prestation, a permis d aboutir à un accord sur la rédaction d un tableau de synthèse correspondant aux prestations invariables d une copropriété à une autre. Seule la question de l archivage n a pu faire l objet d un consensus. Une fois cette liste établie, les discussions au sein du groupe ont achoppé sur la question des modalités de facturation et les suites à donner aux travaux du groupe. A la demande du bureau du CNC, la présidente du groupe a repris les discussions avec les rapporteurs de chacun des collèges conduisant à la proposition d un projet d avis consensuel. Les positions exprimées par chacun des collèges au démarrage et à la clôture des travaux sont reprises dans ce qui suit. 32

33 4.2 Positions exprimées par le collège des consommateurs Position initiale Le collège des consommateurs s est félicité de la mise en place du groupe de travail sur les syndics en espérant que les recommandations émises ne subissent pas le même sort que celles du groupe de 1997, c est-à-dire classées sans suite. Les associations de consommateurs ont considéré que le cadre du CNC choisi pour mener la réflexion se situait dans une logique de recherche de solution opérationnelle à des problèmes quotidiens auxquels sont confrontés les consommateurs et non dans une logique d opposition entre les deux collèges. Elles attendaient du mandat : une amélioration de l information des copropriétaires, en l occurrence sur les prix ; une actualisation des contrats des syndics intégrant les recommandations de 1996 de la CCA et plus homogènes dans leur présentation afin de permettre des comparaisons entre les différentes offres des syndics ; une garantie, dans une économie de marché, de transparence des contrats afin de permettre au consommateur de choisir le meilleur prestataire de service au regard de ses besoins. Elles souhaitaient que le consommateur puisse comparer les contrats de syndics en toute transparence et choisir en toute connaissance de cause son syndic. Elles revendiquaient la nécessité d introduire plus de transparence et de concurrence dans ce secteur. La situation actuelle se caractérisait, selon elles, par la rigidité tarifaire des syndics et le peu d espace accordé à la négociation. Elles souhaitaient donc ouvrir la négociation sur la base d un socle de prestations communes aux copropriétés. Le collège des consommateurs a exprimé son attachement à l information des copropriétaires et au développement de la prévisibilité du budget annuel. Il estime en effet que l établissement de ce budget prévisionnel permettra de prévoir les éventuelles difficultés de financement des charges et de contrôler les dérapages de gestion du syndic. Dans ce cadre, le collège des consommateurs souhaitait donner une priorité au forfait de base et réduire le volume de prestations supplémentaires. Le collège des consommateurs souhaitait contenir le budget prévisionnel dans un cadre contractuel et transparent. 33

34 4.2.2 Position lors de la clôture des travaux Lors de la dernière réunion du groupe de travail, le collège des consommateurs a tenu à exprimer un certain nombre de revendications sous forme d une déclaration lue par son rapporteur et reprise intégralement dans ce qui suit : Déclaration du collège des consommateurs lue lors de la réunion du 25 juin 2007 «A titre préliminaire, le collège des consommateurs souhaite faire la déclaration suivante : Tout d abord, nous demandons que la liste des prestations dont nous avons débattu depuis maintenant plusieurs semaines soit dénommée Liste des tâches de gestion courante. Il s agit ici de lever toute ambiguïté afin que ne soient pas facturées séparément des prestations de base. Dans la mesure où les deux collèges, tant consommateur que professionnel, se sont mis d accord sur une liste des tâches de gestion courante, ce dont nous nous réjouissons, nous demandons à ce qu elle soit fixée par un arrêté. En effet, il faut se rappeler que les accords qui avaient été actés en 1997, n ont jamais été appliqués, bien des syndics n étant affiliés à aucune chambre syndicale et les syndicats professionnels n ayant pas les moyens d imposer à leurs adhérents le respect d un accord. La facturation des tâches relevant de la gestion courante ne peut se faire qu au forfait, le syndic en déterminant librement le montant au regard de la taille de la copropriété, de son âge, de l existence ou non d employés, de litiges existants Pour toutes les prestations ne relevant pas de la gestion courante, le syndic sera libre de les facturer selon la méthode qui lui conviendra le mieux (forfait, vacation ). A cet égard, le collège consommateurs entend rappeler que les demandes faites par le collège : sont totalement respectueuses de la liberté des prix et de la liberté d entreprendre ; permettent de satisfaire aux exigences du mandat donné au CNC qui est de trouver un dispositif simple permettant aux copropriétaires de connaître approximativement le montant annuel des honoraires qui seront prélevés par leur syndic et d éviter les transferts relevés dès 1996 en vain par la Commission des clauses abusives. 34

35 Ensuite, et de manière générale, le collège consommateur est opposé à toute pratique consistant à faire souscrire au syndicat un contrat particulier portant sur ce qui relève, à la base, d une obligation du syndic. A cet effet, nous rappelons que le syndic, conformément à la loi, ne peut se faire substituer. Par conséquent, nous nous opposons à ce que des contrats de conservation des archives soient proposés aux syndicats. Dans cette hypothèse, il appartient au syndic de faire son affaire personnelle de la conservation de ces pièces, quitte à recourir, s il le désire, et après en avoir informé les copropriétaires, à un sous-traitant. Ceci est valable pour toutes les tâches que le syndic souhaiterait externaliser, ce qu il ne pourra faire qu à ses frais. Sur les frais d expédition, nous demandons à ce que ceux-ci ne comprennent, outre les frais de papeterie, que les frais d affranchissement, à l exclusion des frais d acheminement. En ce qui concerne les charges privatives, nous demandons, uniquement dans les cas particuliers où le syndic est en situation de monopole, c est-à-dire lorsque lui seul est en mesure de fournir un document prescrit par la loi (état daté par exemple), que les honoraires soient tarifés et fixés de façon réglementaire, à l instar de ceux d autres professions tels que les huissiers. Ceci permettra d éviter de nombreux abus, les honoraires réclamés étant souvent sans commune mesure avec la prestation fournie en contrepartie. Enfin, nous demandons à ce que soit établie une liste de certains honoraires illicites, tels que les frais d ouverture de dossier demandés à l acquéreur dans le cadre d une vente ou les frais de relance simple.» Dans cette déclaration, le collège des consommateurs exprime ainsi quatre demandes Que la liste des prestations définies dans le tableau qui a reçu l accord de deux collèges soit dénommée «Liste des tâches de gestion courante» ; Que cette liste de prestations dite de gestion courante soit fixée par arrêté ministériel ; Que le forfait soit le mode de facturation des tâches relevant de la gestion courante dans le cadre de la liberté des prix et de la concurrence ; Que les honoraires des syndics demandés dans le cadre de documents rendus obligatoires par la loi (exemple, l état daté) soient fixés de façon réglementaire. 35

36 4.3 Positions exprimées par le collège professionnel Position initiale Le collège professionnel a accueilli favorablement la création du groupe de travail au sein du CNC. Il a tenu à rappeler le cadre de sa participation à ces travaux dans la déclaration qui suit : «Le collège des professionnels, soucieux et garant de la pérennité des entreprises qu il représente, souhaite que soit acté et reconnu, tant par la DGCCRF que par le collège des consommateurs, le préambule suivant, gage du respect de l équilibre et de la tenue des échanges du groupe de travail «sur l amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété» du Conseil national de la consommation. Le collège des professionnels demande que les parties en présence reconnaissent que les travaux ne doivent, en aucun cas, entraver la liberté d entreprendre et la libre concurrence par une approche qui tendrait à revenir, fût-ce de façon indirecte, à un contrôle ou un encadrement des prix. Il est en effet essentiel que le niveau des honoraires reste en harmonie avec la qualité et la diversité des prestations proposées aux syndicats des copropriétaires. La recherche d une meilleure lisibilité des tarifs des syndics ne doit pas conduire à une quelconque atteinte au fragile équilibre économique dans lequel se trouvent beaucoup d entreprises. Les orientations qui pourraient être retenues ne doivent pas avoir pour conséquence d affecter, par un simple effet mécanique induit, le montant global de la rémunération des syndics.» Par cette déclaration, le collège professionnel a souhaité d une part rappeler son attachement à la liberté contractuelle et à la liberté des prix et, d autre part, indiquer son adhésion aux objectifs du CNC portant sur l amélioration de l information du consommateur, la transparence tarifaire, la clarification des contrats et la concurrence. 36

37 4.3.2 Position à la clôture des travaux Le collège professionnel a vivement réagi à la déclaration de clôture du collège consommateur reprise supra. Dans un premier temps, le collège professionnel a exprimé son opposition aux demandes formulées par les consommateurs dans leur déclaration et a considéré que celle-ci remettait en cause les résultats obtenus par un effort de consensus mutuel entre les collèges. Sur la méthode, les professionnels ont de plus déploré prendre connaissance de cette déclaration en séance et sans information préalable. Comme indiqué précédemment, à la demande du bureau, les échanges entre la présidente du groupe et les rapporteurs ont toutefois permis de clarifier les malentendus et ainsi conserver l accord obtenu sur le tableau de prestations de syndics, annexé au projet d avis présenté. 5. Les sujets abordés au sein du groupe mais non repris dans l avis Le projet d avis permet de formaliser une liste «de référence» des prestations facturées au forfait, tout en préservant un certain degré de liberté en cas de survenance d évènements exceptionnels. S il est respecté, il devrait améliorer sensiblement la prévisibilité des honoraires de syndics tout en préservant la possibilité pour les syndics de proposer des offres différenciées. Cet avis n épuise pas toutefois l ensemble des interrogations des consommateurs vis-à-vis de l activité des syndics. Deux points en particulier ont été soulevés par les consommateurs mais n ont pu donner lieu à un consensus au sein du groupe de travail. 5.1 La facturation de l état daté Ce sujet (cf. supra) a été cité dans la déclaration des consommateurs mais ne figurait pas dans le mandat initial et n a pas été discuté. Il nécessite de plus qu une expertise juridique préalable soit menée. Toutefois, ce point a été également mis en lumière dans l enquête de la DGCCRF. Cette facturation résulte de la mise en oeuvre de l article 10-1 de la loi de 1965, modifié par la loi n du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui permet désormais aux syndics de demander «au seul copropriétaire concerné» des honoraires privatifs pour l établissement de l «état daté», document nécessaire dans le cas d une vente de lot de copropriété. Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l occasion de l enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offert pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150 à 1000, la moyenne se situant autour de

38 5.2 La gestion des archives La gestion des archives par les syndics, et notamment l externalisation de cette prestation, a été discutée au sein du groupe mais n a pu faire l objet d un consensus. Sur ce point le collège consommateur a exprimé sa grande préoccupation devant la tendance de certains syndics à faire souscrire des contrats d archivage aux syndicats de copropriétaires avec des prestataires extérieurs pour des tarifs souvent élevés. Les consommateurs considèrent que ce faisant, les syndics s affranchissent d obligations qui découlent des dispositions de l article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l article 33 du décret du 17 mars Ils ont par ailleurs dénoncé l effet restrictif de concurrence que peuvent avoir des contrats conclu non seulement entre le syndicat et le prestataire, mais aussi avec le syndic, permettant à ce dernier de rendre plus difficile un changement de syndic. Le collège des professionnels a de son côté fait valoir que le processus d externalisation répondait à une nécessité compte tenu du volume représenté par les archives dites «dormantes» dans certaines copropriétés et permettait au demeurant d offrir un meilleur service aux copropriétaires. Il a été décidé que le débat sur ce sujet se poursuivra dans d autres enceintes notamment à la Commission relative à la copropriété. L avis proposé se borne pour sa part à rappeler les dispositions réglementaires applicables. 6. L avis qu il est proposé au CNC d adopter Sur la base des discussions décrites dans ce qui précède, le groupe de travail propose au Conseil national de la consommation d adopter un avis dont la teneur suit : Avis du Conseil national de la consommation relatif à l amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété NOR : ECEC V Le bureau du Conseil national de la consommation a donné mandat à un groupe de travail pour réfléchir aux moyens d améliorer l information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics de copropriété. Cet exercice s inscrit dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative notamment au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et à la restriction de la notion de gestion courante par l accumulation de prestations particulières ou diverses. Un avis du Conseil national de la consommation avait été également adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnel et consommateur et proposait notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières. Cet avis n a pas reçu les suites espérées. En effet, la situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l ordonnance du 1er décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d une négociation avec les copropriétaires. Le choix d un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu il soumet à l assemblée générale des copropriétaires. En l absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu il contient varient considérablement d un cabinet à l autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes. 38

39 L arrêté n 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit une distinction entre prestations dites «de gestion courante» et prestations particulières. De fait, la quasi totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l objet d un forfait annuel, les secondes d une facturation séparée sous des formes diverses (à la tâche, à la vacation, etc.). Au fil du temps, l absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante a permis aux syndics de réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. Cette pratique affecte très sensiblement la prévisibilité des honoraires que les copropriétaires doivent acquitter. Sur la base de ce constat partagé, les deux collèges se sont entendus sur les points suivants : 1. La contrepartie de la liberté tarifaire dont jouissent les syndics est une information préalable, claire et détaillée des copropriétaires sur le contenu des contrats et sur les modalités de calcul de leurs honoraires ; en particulier doivent être distinguées dans les contrats les prestations relevant de la gestion courante des autres prestations qualifiées de variables ; 2. Une liste de prestations fournies par les syndics dans toutes les copropriétés a été établie par le groupe de travail. Cette liste de prestations est récapitulée sous forme du tableau présenté en annexe ; 3. Dans la pratique, toutes les prestations mentionnées dans ce tableau, pour autant qu elles soient applicables à la copropriété concernée, correspondent à la gestion courante et doivent à ce titre être facturées par le syndic dans le cadre d un forfait annuel prédéterminé ; 4. Pour les prestations non identifiables dans le cadre d un forfait annuel (intervention en cas de sinistre, convocation d une assemblée générale extraordinaire, etc.), qui ne figurent pas dans ce tableau, le syndic est fondé à les facturer séparément en fixant pour chacune un prix unitaire dans son contrat sauf impossibilité manifeste ; 5. L article 33 du décret n du 17 mars 1967 dispose que «Le syndic détient les archives du syndicat». Il choisit d assurer cette détention, sous sa responsabilité, selon le mode qui lui semble le plus approprié dans le cadre de la gestion de son cabinet. Le Conseil national de la consommation recommande que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes fasse un bilan de l application du présent avis d ici le 31 décembre Si ce bilan était négatif, un arrêté de publicité des prix devra être pris par le ministre chargé de la consommation, sur la base des recommandations du présent avis. 39

40 ANNEXE Liste des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC PRESTATIONS INVARIABLES I ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE I-1 Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*). I-2 RÉUNION DU CONSEIL SYNDICAL PRÉCÉDENT L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE OBJET DE LA RÉUNION I-2-1 Etablissement de l ordre du jour. I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet I-4 TENUE DE L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE I-4-1 Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs. I-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux. I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire. I-4-4 Envoi et notification du procès-verbal (*). I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l entretien de la copropriété et aux travaux. I-4-6 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat. II COMPTABILITÉ GÉNÉRALE DE LA COPROPRIÉTÉ II-1 Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur. II-1-2 Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical. II-2 COMPTE COPROPRIÉTAIRE II-2-1 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. II-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires. II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel (*). II-2-4 Imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic. II-3 COMPTE FOURNISSEURS FACTURES II-3-1 Vérification et paiement des factures. II-4 Remise au syndic successeur de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat. II-5 Compte bancaire séparé ou, le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété). III ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ EN CONFORMITÉ AVEC LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ III-1 ARCHIVES DU SYNDICAT III-1-1 Détention (divergence de position entre les consommateurs et les professionnels): - position des consommateurs: "Conservation et mise à disposition des archives du syndicat" - position des professionnels: "Détention, conservation des archives non dormantes selon la recommandation n 20 de la CRC". III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur. III-1-3 Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur. 40

41 III-2 CONSEIL SYNDICAL OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (*). III-2-2 Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire. III-3 ENTRETIEN ET MAINTENANCE III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités). III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l échéance dans le cadre du budget prévisionnel. III-3-3 Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires. III-3-4 Carnet d entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n du 30/05/2001. III-3-5 Appels d offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d une pluralité de devis ou de l établissement d un devis descriptif soumis à l évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l article 45 du décret n du 17 mars III-3-6 Gestion des travaux d entretien et de maintenance IV ASSURANCES IV-1 Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat. IV-2 Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes. IV-3 règlement des indemnités aux bénéficiaires. V GESTION DU PERSONNEL V-1 Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris).** V-2 Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants. (**) V-3 Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié. (**) V-4 Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie. (**) V-5 Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux. (**) V-6 Attestations et déclarations obligatoires. (**) V-7 Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité. (**) V-8 Mise en place du DUERSST et mise à jour. (**) V-9 Gestion de la formation du personnel du syndicat. (**) VI DIVERS VI-1 Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat. (*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s entendre hors frais de tirages, d affranchissements et d acheminements. (**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires. 41

42 ANNEXE II RECOMMANDATION N DE LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES (BOCCRF du 24/01/1996) La Commission des clauses abusives, Vu les articles L à L du code de la consommation ; Vu le code civil, et notamment ses articles 2003 et 2004 ; Vu la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu la loi n du 9 juillet 1991 relative à la réforme des procédures d'exécution ; Vu le décret n du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu l'arrêté n 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, Entendu les représentants des professionnels intéressés : Considérant que certaines clauses prévoient l'impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution, tout en autorisant le syndic à démissionner ; que l'absence de réciprocité qui en résulte est constitutive d'abus ; Considérant que l'article 28 du décret du 17 mars 1967 pose pour principe que " la durée du mandat du syndic ne peut excéder trois années " et que son renouvellement suppose une décision de l'assemblée générale ; que certaines clauses prévoient ou laissent supposer une reconduction automatique du contrat et donc le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale, sans vote de l'assemblée générale ; Considérant que l'article 18, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans ; que certaines clauses laissent croire qu'est obligatoire soit l'ouverture d'un compte séparé, soit l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; que sont abusives ces clauses qui entravent la liberté de choix voulue par le législateur ; Considérant que, certains contrats prévoient la renonciation du syndicat des copropriétaires à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ; que cet avantage d'un montant indéterminé et sans contrepartie spécifique constitue un déséquilibre significatif au détriment du syndicat des copropriétaires ; Considérant que, si tous les contrats de syndic font la distinction entre la gestion courante et les prestations particulières, certains ne précisent pas le contenu de ces postes, que d'autres contrats prévoient un nombre de prestations particulières, parfois augmentées abusivement à l'aide de rubriques " divers ", tel que la notion de gestion courante se trouve dépourvue de signification ; que ces clauses ou combinaisons de clauses sont de nature à créer un déséquilibre significatif ; 42

43 Considérant que certains contrats mettent à la charge du syndicat, en cas de nonrenouvellement ou de résiliation du contrat de syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ; Considérant que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; que cette stipulation se heurte aux dispositions d'ordre public de l'article 32 de la loi n du 9 juillet 1991 ; qu'elle doit être éliminée des contrats ; Considérant que certains contrats comportent une clause de révision de la rémunération du syndic dont la complexité ne permet pas au syndicat des copropriétaires de mesurer la portée de son engagement ; que la mise en œuvre d'une clause dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée est susceptible de créer un déséquilibre significatif ; Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence, Recommande : Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet : 1. De permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution ; 2. De prévoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale ; 3. De présenter comme légalement obligatoire l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; 4. D'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ; 5. De restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique " divers " ; 6. De mettre à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ; 7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; 8. De prévoir une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée ; 9. De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution. Texte adopté le 17 novembre 1995 sur le rapport de Mme Jacqueline Lucas et de M. Yves Rouquet. 43