Réunion SFAF. Marseille Lundi 26 mars 2007

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1 Réunion SFAF Marseille Lundi 26 mars 2007

2 Une année de croissance Le dynamisme de l activité 136 baux tertiaires renégociés à Lyon, + 2,0m de loyers supplémentaires, 50 % des surfaces commerciales (hors Printemps) renégociées à Lyon, 77 % d augmentation des loyers en valeur annuelle 173 appartements loués en 2006 dont 73 à Lyon et 100 à Marseille - 98 rénovés en 2006 à Marseille Concrétisation effective du lancement commercial de premier tronçon de la rue de la République à Marseille : signatures H&M, Mango, Diminution significative de la vacance à Marseille (pas de vacance à Lyon) Redéploiement des projets à Marseille secteur République, m² contre m² Un asset management opportuniste sur les terrains d Euromed III m² Première cession d un ensemble d immeubles d habitation ( m²) commence à se traduire dans les chiffres 48% de hausse de la valeur d expertise du patrimoine en 1 an 9% de hausse des loyers comptables en 1 an 17% de hausse de l EBITDA 47% de hausse de l ANR par action 49% de hausse du cours de bourse, depuis le 1 janvier 2007 (+69% depuis le 1 janvier 2006) 4% de hausse du dividende à 1,20 par action 2

3 Image 1 Lyon Conseil de Surveillance 3

4 Un taux d occupation proche de 100% Bureaux Commerces Habitations Printemps Surface totale m² m² m² m² Nombre de lots Loyers 2006 (m ) Taux d occupation 99% 98% 91%* 96% 49 immeubles Grande qualité des signatures Impayés quasiment inexistant * tenant compte des lots gelés pour le projet mansarde * Prenant en compte les lots en cours de travaux Autres 1% Projets 10% Surface Bureaux 29% Habitation 24% Autres 1% Loyers Bureaux 31% Habitation 34% Commerces 26% Commerces 44% * Autres : Surface = m² ; Loyers = 129,7 4

5 Des renégociations en ligne avec la stratégie Une très forte attractivité commerciale 136 baux renégociés sur un total de % de surfaces renégociées ( m² sur m²* au total) 77% de loyers supplémentaires en base annuelle, soit un gain de Des loyers Prime : Zara (1 056 /m²), Naxicap (250 /m²) * Hos projet Printemps Surfaces utiles Renouvellement Commerces 187 /m² Nouvelle location 237 /m² 140 /m² 326 /m² 436 /m² 673 /m² Renouvellement Bureaux 90 /m² 35 /m² 125 /m² Nouvelle location 110 /m² 82 /m² 192 /m² /m² 100 /m² 200 /m² 300 /m² 400 /m² 500 /m² 600 /m² 700 /m² 800 /m² Surfaces pondérées 5

6 Un potentiel de croissance encore significatif Commerces Bureaux m² m² Échéancier baux de commerces m² m² Échéancier baux de bureaux m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 500 m² 500 m² m² m² Surfaces m² m² Surfaces m² m² Loyer actuel (147 /m²) (190 /m²) Loyer actuel (130 /m²) (76 /m²) Loyer potentiel En moyenne 400 En moyenne 400 Loyer potentiel En moyenne 170 En moyenne 170 Gain potentiel Gain potentiel Habitations 50% des surfaces sont encore non travaillées ( m²) et louées 120 /m² en moyenne Lots occupés non travaillés (136 logements, m²) loués à 6,08 /m² en moyenne, nouvelle location en moyenne à 10,60 /m² 6

7 Poursuite de la politique d asset management Redéploiement commercial haut de la Rue Printemps 450 m² en cours de négociation, actuellement loué en moyenne à 200 /m² m² pour départ, actuellement loué en moyenne à 176 /m² Poursuite active des négociations avec la Deutsch Bank, actionnaire du Printemps Études des schémas d implantation les plus créateurs de valeur pour ANF Place de la République Image Printemps 7

8 Un potentiel de croissance Projet mansardes : Création de nouveaux logements Livraison m² m² m² m² 60 appartements 20 appartements 20 appartements 20 appartements Loyers potentiels 11 /m², soit Validation avec l Architecte des bâtiments de France de trois niveaux de difficultés dans la réalisation des travaux Modification des toitures et travaux importants à prévoir, de 4,8 à 6m 8

9 Image 1 Image 2 Marseille Fin des travaux de voirie en juillet 2007 Conseil de Surveillance 9

10 Taux d occupation en hausse Bureaux Commerces Habitations Projets Surface totale m² m² m² m² Nombre de lots Loyers 2006 (m ) Taux d occupation 90% 69% 85% 182 immeubles Euromed 24% Surface Bureaux 7% Commerces 11% Habitation 37% Autres 5% Loyers Bureaux 23% Projets 21% Autres 4% * Autres : Surface m² ; Loyers = Habitation 33% Commerces 35% 10

11 La revalorisation du patrimoine résidentiel Nouvelle location Depuis 2004 Renouvellement Stock loué à valoriser Vacant Habitations m² m² m² m² m² logements Loyers 9,59 /m² 5,36 /m² m² vacants dont m² sur le marché, soit m² en travaux Livraison prévues : hors congés de locataires actuellement en place (environ 10% par an) m², 100 appartements m², 100 appartements Activité commerciale en forte hausse depuis le début de l année Stock très faible à ce jour : 8 appartements à la location au 8 mars locations depuis 2007 à 10,45 /m² en moyenne 54 appartements, actuellement en travaux, livrés avant la fin du premier semestre 11

12 La revalorisation du patrimoine de bureaux Nouvelle location Depuis 2004 Renouvellement Stock loué à valoriser Vacant Bureaux m² m² m² m² m² Loyers 140 /m² 89 /m² m² vacants, en travaux dont 924 m² déjà loués pour 157 /m² Solde en cours de commercialisation à /m² m² stock loué à valoriser m² loués à 74 /m² dont les baux viennent à échéance en Gain potentiel de loyer ,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Échéancier baux de bureaux

13 Premières ouvertures en septembre 2007 Poursuite des négociations avec des enseignes H&M Mango Vert Baudet Hylton Crédit Agricole Caisse d Épargne m² déjà loués 13

14 Un potentiel de projets pour la croissance Près de m² et 586 places de parkings Type de projet Surface Livraison Mazenod 5 Joliette Parkings 445 places Bureaux m² m² 3 Tri 07 4 Tri 07 Tertiaire m² 28 République 14 Mure Suez Pavillon Vacon 21 Logements 36 Logements Parkings 89 places Commerces Bureaux Logements Hôtel Total m² m² m² m² m² 1 sem 07 VENTE EN COURS Fin 2008 Habitation m² Parkings 586 places Total m² Trinquet Forbin Résidence service 142 unités Parkings 141 places Hôtel 127 chambres m² m² m² 2 Tri 09 2 Tri 09 En travaux 2 projets : m² 13 Rabatau Massabo Bureaux Activité Parking Logements sociaux m² m² 2 Tri 09 Fin 2009 Permis obtenu 1 projet : m² Fauchier Location : bureaux + parkings Vente : logements Total m² m² m² 1 Tri 10 Permis déposé 2 projets : m² Bb des Dames 19 quai de Rive Neuve Logements et Commerces A l étude m² m² 1 Tri 10 Fin 2010 Faisabilité 6 projets : m² Total m² Edouard Detaille A l étude 750 m² Première estimation préliminaire à environ 7,9m de nouveaux loyers Livraisons étalées sur 4 ans 14

15 Secteur République Implantation des principaux projets Patrimoine ANF Projet Trinquet Projet Fauchier Projet Bd des Dames Projet Joliette Projet Forbin Parking Mazenod 15

16 Archéologie Une difficulté dans la mise en œuvre des projets Marseille ans d existence De nombreux secteurs de Marseille sont susceptibles de contenir des vestiges plus ou moins anciens, mais celui ayant comme épicentre la gare St Charles et la buttes des Carmes est sans doute le plus connu des archéologues et le plus chargé en potentiel de découverte. Le périmètre de ce secteur englobe plusieurs de nos sites (14, rue Jean Trinquet, 52 / 54, rue de Forbin, rue Fauchier / rue Vincent Leblanc) Le Diagnostic d archéologie préventive et les fouilles, une demande quasi systématique Seul l Institut National de Recherches Archéologiques Préventives (INRAP), à la qualification et la compétence territoriale sur toute la France. Sur la base du rapport établi par l INRAP, le Préfet décide (sur avis du service régional de l Architecture (SRA )) s il convient de faire des fouilles complémentaires et dans l affirmative le notifie au pétitionnaire du permis de construire, accompagné d un cahier des charges technique et scientifique (établi par le SRA). Il appartient ensuite au pétitionnaire (en général le propriétaire du terrain concerné) de choisir un opérateur agréé et qualifié, qui lui soumettra une proposition d intervention (méthodologie, coût et planning) que le pétitionnaire devra faire valider par le Préfet (ou le SRA), avant tout début d exécution. Dans cette phase de fouilles «complémentaires», l INRAP se trouve de fait en position de quasi-monopole car les quelques entreprises privées qui se sont lancées dans la concurrence (à partir de 2004), sont soit encore trop petites (n ont pas les qualifications pour toutes les périodes), soit sont déjà bien occupées, soit n interviennent pas en région PACA Les fouilles prescrites un préalable incontournable à tout démarrage d un chantier Compte tenu de l importance du potentiel archéologique régional (mais aussi national), et le nombre de fouilles prescrites, l INRAP n a pas les ressources humaines non seulement pour répondre à toutes les demandes nouvelles mais également pour terminer les opérations en cours (grèves de protestation début mars 2007) De plus son organe de tutelle, le Ministère de la Culture, lui interdit depuis décembre 2006 toute embauche en CDD, ce qui est quand même paradoxal puisque ces embauches étant financées par le secteur privé (100% du coût des fouilles sont à la charge des propriétaires), les fonds publics ne sont pas concernés Les délais qui s en suivent sont très importants ainsi que les coûts qui en découlent Ces fouilles peuvent provoquer un retard de 9 à 12 mois dans le démarrage des travaux des projets, à la condition que l INRAP n ait pas fait de découverte bloquant le démarrage des travaux ou empêchant la réalisation totale ou partielle des travaux 16

17 Projets république 1/2 Parking Mazenod 5 Joliette Parking 445 places 13 niveaux Programmation Début des travaux fév Livraison 3e tri 2007 Premières locations à 180 /mois Coûts des travaux 7,4m HT Immeuble mixte m² bureaux 640 m² commerces Commercialisation en cours m² (3 niveaux sur 5) loués à 200 /m² à compter du 1 novembre 2007 Contacts en cours pour les 2 niveaux restants Coûts des travaux 3,5m HT Livraison de l immeuble en octobre

18 Projets république 2/2 Résidence Service avec Pierre & Vacance, logements et parkings 142 unités de résidence de tourisme, bail signé avec P&V le 2 nov logements 141 parkings en sous-sols sur 3 niveaux Début des travaux après la fin des fouilles Début initial des fouilles le 8 mars 2007 Reportées en avril Trinquet Durée de construction 22 mois Coûts des travaux 13,3m HT Projet : m² SHON Bureaux, m² Logements, m² en co-promotion Parkings, 305 places Programmation (hors archéologie) Dépôt des permis T Livraison T Travaux : 37m Fauchier 13m logements + 24m bureaux 18

19 Parc Habité Arenc logements Secteur Euromed m² de projets en cours d étude avec l aménageur Tour CMA CGM m² + annexes Constructa Transcausse m² log m² Icade Peysonnel m² m² Terrains ANF Cogedim C Agricole Euromed Center m² Le Silo Constructa Cœur Méditerranée m² Terrasses du Port Constructa Logements Nédelec m² log Consructa Espace Nédelec m² Cogedim Horizon Schuman m² log Habitation Bureaux 19

20 Informations financières 20

21 Résultat au 31 décembre 2006 Société en milliers d' Loyers facturés Rendement brut avant charges immobilières déc-06 Cumul TOTAL Pro forma Ecart déc-2005 % Var % 6.32% 5.73% 0.39% Lyon Marseille Total Valeur d'apport (1) Cession Ilot 7 B Investissemts Amortissemts Valeur Charges facturées, autres produits Coûts de l'activité immobilière Coûts de gestion EBITDA en % du CA (230) (11 716) (11 872) (156) (4 316) (4 120) % 47.01% 43.59% 3.41% Ch facturées et autres pdts Lyon Marseille Total Ilot 7 B -114 (114) Transfert de ch non récurrents -322 (322) 2005 après retraitemt Variation après retraitemt Dotations de Gestion (366) (258) 108 Résultat d'exploitation avant Amts des immeubles Rendement triple net cash % 2.43% 0.44% 18% Dotations aux Amts des immeubles sur réévaluation Dotations aux Amts des immeubles (2) (2 271) (3 936) (3 581) 355 Résultat d'exploitation (1 052) Produits / (frais) financiers Plus/(moins) values de cessions immobilières Autres produits / (charges) exceptionnels Impôt sociétés Résultat net Rendement net (838) 209 (1 046) (1 210) (56) (1 154) (88) (1 470) (1 322) 0.85% 1.18% -0.33% (1) Base expertise 31/12/2004 actualis ée des investissements et amortissements (2) Amortissement du bati réévalué sur 75 ans 21

22 Rendement triple net 2006 s/ 2006 s/ Total en milliers d' val.2005 val Ecart Expertise totale - Date : déc-05 déc-06 Valeur (c) : Rés. d'exploit. avant amort. immeubles Rendement triple net cash % 1.65% 2.55% 0.33% Plus-value nette s/ 7B (a) 462 Plus-value nette s/ autres lots 72 Rés. d'exploit. après plus-value comptables Rendement triple net cash % 1.73% 2.55% 0.46% Ecart de réévaluation s/ 7B (b) Ecart de réévaluation s/ autres lots 408 Rés. d'exploit. avec réserve de réévaluation Rendement triple net cash % 3.76% 2.55% 4.02% (a) - Soit prix de vente moins valeur réévaluée (b) - Soit valeur réévaluée moins valeur nette comptable (c) - K :valeur actualisée du patrimoine repris / / K : valorisation JLL au 31 décembre

23 Des moyens pour financer le développement Enveloppe 31 décembre 2006 Solde Besoins généraux Exit Tax Travaux Tranche A 50m 37m 13m Projets identifiés Tranche B1 30m 3m 27m Euromed III Tranche B2 70m 0m 70m Conditions financières Marge : Euribor 3 mois + 40 bp 14m d emprunts antérieurs à 2005 Un endettement total fin 2006 de 8% LTV à 54m 23

24 Bilan Actif au 31 décembre 2006 Déc.2006 Déc.2005 Immobilisations incorporelles 18 Réévaluation SIIC Immobilisations corporelles (Net) Travaux immobilisés Terrains et Constructions Cession 7B (16.0) Autres :- Installations & Agencements Autres cessions (0.5) Mobilier, matériel de bureau 382 Dot. aux amortissements (6.2) Immobilisations en cours Avances et accomptes Immobilisations financières Titres SGIL ACTIF IMMOBILISE (I) Créances locataires Soit 2.6 m en brut et 0.9 m de provisions (a) Autres créances d'exploitation Avances s/cdes (0.4m ), subventions (1.3m ). A noter reclasst du précompte bis (13.6m ) (b) Valeurs mobilières et disponibilités Charges constatées d'avance 308 En 2005 :bail de 60 ans/ 50 places parking Lyon 776 ACTIF CIRCULANT (II) TOTAL GENERAL ( I + II ) (a) - Importance du solde net liée à l'échéance trimestrielle (b) - En 2005 : remboursement du précompte sur distribution de réserves (20m ) netté de la dette d'is (4m ) En 2006, ce précompte vient compenser au passif la dette de 49 m générée par l'exit tax 24

25 Bilan Passif au 31 décembre 2006 K K Déc.2006 Déc.2005 Capitaux propres Voir variation de situation nette Dettes financières Emprunts et dettes bancaires CaLyon/HSBC (40 m ), emprunts S.I.M. (14 m ) Dettes rattachées à des participations - - Emprunts et dettes financières diverses Dépôts et cautionnements locataires Avances locataires PASSIF LONG TERME (I) Provisions pour risques et charges Dettes d'exploitation Dettes sur immobilisations Dont 5.3 m de factures non parvenues Dettes fournisseurs Dont 2.2 m de factures non parvenues 903 Dettes fiscales et sociales Exit tax compensé par précompte bis (a) Dettes diverses Cpte courant Eurazeo en Produits constatés d'avance 482 Loyers trimestriels & semestriels 431 PASSIF COURT ET MOYEN TERME (I) TOTAL GENERAL ( I + II ) (a) soit + 49 M au titre de l'exit tax et -13 M au titre du précompte bis 25

26 Expertises + 48% en 1 an 800m +48% 671.9m 600m +20% 400m 200m m 378.2m Marseille 242.8m Lyon 135.4m +18% +25% Hors participation dans SGIL et retraité de l îlot 7B, cédé en m Marseille 285.4m Lyon 169.4m Poursuite de la hausse de la valeur d expertise par une politique d asset management active +48% +47% Marseille 423.5m Lyon 248.4m Euromed 14.1m Projets 79.2m 26

27 Expertises 77% de la hausse due à ANF Habitation 29% Lyon Bureaux 24% Habitation 45% ANF Bureaux 17% Marseille Bureaux 13% Commerces 32% Commerces 38% 700m Commerces 47% Habitation 55% 600m 500m 400m 300m 285m 41m 31m 2m 42m 22m Travail ANF 74% de la hausse 16m 6m 37m 20m 424m Méthode 1. Méthode par capitalisation des revenus locatifs 2. Méthode du DCF 3. Bilan Promoteur (terrain) 200m Hors Droit, bloc 100m 169m Marseille Lyon 248m 0m 2005 Projets Euromed Evolution des revenus actuels + lots vacants Evolution des revenus à venir sur lots ''sous loués'' Baisse des taux de marché

28 Expertises Une valorisation encore prudente Marseille /m² Lyon /m² Projets République valorisés à 52% de leur valeur finale Valorisation du stock loué non travaillé A l échéance du bail, renouvellement du locataire avec une progression du loyer ancien de 10 à 20% Valorisation du vacant Réalisation de travaux de rénovation Prise en compte d une période de vacance pour les travaux et la commercialisation (12 à 24 mois) Commercialisation sur des bases locatives de marché Printemps Les calculs de l expert sont fondés sur une valeur locative moyenne de 315 /m² Mansardes non valorisés dans les expertises 28

29 Calcul de l ANR Avec SGIL Valorisation du patrimoine Immobilisations corporelles nettes Plus-value latente ANF Exit tax (65 188) - Part de ANF dans ANR SGIL Valeur des titres Plus-value latente SGIL Total plus-values latentes Capitaux propres ANR ANR / action après fiscalité Evolution 2006 vs % 29

30 Bourse Amélioration de la liquidité du titre Moyenne 3 mois titres Moyenne 1 an titres 100% 80% 60% 40% 69% 49% 93% 46% 43% 76% 63% Depuis 2006 Depuis % 42% 45% 79% 20% 0% -20% ANF Unibail 16% Mercialys -6% Gecina -3% -4% Klepierre Silic 6% FDR -5% SFL 13% EPRA Eur 2% EPRA Fr 16% 16% 13% SBF 250-4% -4% CAC janv janv.-06 Volume ANF EPRA Eur EPRA Fr SBF 250 CAC mars 2006 Valeur déc mai 2006 Loyers T1 Évolution boursière depuis le 1 janvier août 2006 Émission BSA 28 septembre 2006 Résultats S1 01-févr févr mars mars avr avr mai mai juin juin juil juil juil août août sept sept oct.-06 Arrêté au 15 mars novembre 2006 Signature H&M 11 janvier 2007 Valeur déc oct nov nov déc déc janv janv févr févr mars , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 - ANF, 11 e capitalisation de l indice IEIF SIIC Foncière Capitalisation 1 UNIBAIL 9, GECINA 8, KLEPIERRE 6, FONCIERE DES REGIONS 3, SOCIETE FONCIERE LYONNAISE 2, SILIC 2, MERCIALYS 2, ALTAREA 1, ICADE EMGP 1, FONCIERE DES MURS 1, ANF MINES DE LA LUCETTE TESFRAN TOUR EIFFEL SIIC DE PARIS FDL ICADE FONCIERE DES PIMONTS CEGEREAL VECTRANE AFFINE ACANTHE DEVELOPPEMENT LUCIA IMMOBILIERE DASSAULT SIIC DE PARIS 8ème EUROSIC SIICINVEST ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE DOCKS LYONNAIS PAREF SOCIETE FONCIERE PARIS ILE-DE-FRANCE ADT SIIC ADC SIIC Total 32 SIIC 46,

31 Dividende Un dividende de 1,20 par action : + 4,30% 2006 Dividende* Dividende* par action Rendement net Cours au 31 décembre 2006 Cours au 15 mars ,9m 1,20 3,05% 2,01% Assemblée Générale le 3 mai 2007 à 15h Mise en paiement du dividende le 7 mai 2007 * Dividende proposé à l Assemblée Générale des actionnaires du 3 mai

32 Objectifs 2007 Poursuite de l accroissement des loyers et de la rentabilité Premières livraisons de projets de développement à Marseille Poursuite de la politique opportuniste d arbitrage d actifs Réflexion sur des opérations de croissance externe et la mise en conformité SIIC 4 32

33 «Corporate governance» Patrick Sayer Delphine Abellard Philippe Audouin Sébastien Bazin Conseil de Surveillance Alain Hagelauer, Président Directoire Jean-Luc Bret Philippe Monnier Henri Saint Olive Théodore Zarifi Bruno Keller, Président Xavier de Lacoste Lareymondie, Directeur Général Brigitte Perinetti Richard Odent Comité d Audit Philippe Audouin, Théodore Zarifi, Henri Saint Olive Comité des Rémunérations et de Sélection Patrick Sayer, Sébastien Bazin, Philippe Monnier Comité du Patrimoine Patrick Sayer, Sébastien Bazin, Jean-Luc Bret, Philippe Monnier Effectif total ANF 55 33

34 Un management expérimenté Bruno Keller, Président du Directoire d ANF et Directeur Général d Eurazeo, 52 ans. A rejoint le groupe Eurafrance/Rue Impériale en 1990, après 14 ans passés dans l audit, à des postes de direction financière et dans la gestion pour compte de tiers Xavier de Lacoste Lareymondie, Directeur Général, 52 ans A rejoint ANF en 2006 après 12 années passées aux AGF en charge de la valorisation du patrimoine immobilier, des expertises, et des participations. Il a également passé près de 10 ans chez des promoteurs comme responsable financier ou opérationnel Richard Odent, Membre du Directoire, 61 ans A rejoint Rue Impériale en 2003 après 33 ans au sein de grande institutions immobilières et financières (Lazard, SOVAC, UIS, GE Capital Real Estate) Brigitte Perinetti, Membre du Directoire, 48 ans A rejoint Eurazeo en 2004 après 20 ans passés comme gestionnaire de patrimoines immobiliers familiaux Jacques Bonnafont, Directeur Financier, 52 ans A rejoint ANF en octobre 2005 après 8 ans d audit et de conseil (Price-Waterhouse, Ernst & Young), et près de 20 ans comme DRH et DAF dans des groupes français et anglo-saxons Stéphanne Deschamp, Contrôleur financier, 37 ans A rejoint ANF en octobre 2005 après 15 ans d audit et de conseil chez Deloitte & Touche 34