Les travaux en copropriété au regard de la loi et de la jurisprudence

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1 Les travaux en copropriété au regard de la loi et de la jurisprudence Conférence du 30 janvier 2008 Michel V. VASSILIADES

2 PremiÄre Partie : Les travaux privatifs råalisås par des copropriåtaires A Travaux dans les parties privatives en É pleine propriåtå Ñ 1)- Rappel rapide des rägles et des consåquences : a)- Rappelons briävement les rägles qui doivent Åtre respectçes b)- Rappelons Çgalement les consåquences de ces rägles 2)- Analyse de ces pratiques les plus courantes : a)- Destruction de cloisons intårieures b)- Changement de type de revötement des sols c)- Travaux de cråation ou de É dåplacement Ñ de cuisine ou de salle de bains ou de salle d eau d)- Travaux touchant au gros-œuvre (structure) de l immeuble, partie commune d-1/ Ouvertures dans les murs porteurs : d-2/ L ouverture ou rçouverture d une trçmie entre deux lots contigus horizontaux : d-3/ Ouverture ou modification des ouvertures dans un mur de fañade : d-4/ Construction d une mezzanine sans autorisation d assemblçe gçnçrale B Travaux dans les parties communes à jouissance privative exclusive 1)- CrÅation d une loggia sur un balcon ou une terrasse 2)- CrÅation de piäces ou agrandissement de piäces en toiture terrasse à jouissance privative exclusive 3)- Travaux sur parking 4)- Travaux privatifs dans le cadre de la råserve d un droit accessoire à des parties communes C- Travaux privatifs en emprise sur parties communes 1)- Emprise sur des parcelles de couloir 2)- Emprise sur les combles 3)-CrÅation d un ascenseur à l initiative d un ou quelques copropriåtaires 4)- CrÅation de gaine d extraction de fumåe

3 DeuxiÄme Partie : Les travaux en parties communes et en parties privatives Ä l initiative du syndic I Les travaux d entretien et / ou obligatoires a)- Travaux d entretien courant 1)- Premier exemple : fuite sur canalisation d Åvacuation d eaux vannes sous coffrage de dalle de marbre dans une salle de bain. 2)- DeuxiÄme exemple : les robinets de radiateurs ou les radiateurs sur un råseau de chauffage collectif 3)- Plus complexe, la suppression de fuite sur colonnes d eau encastråes dans la dalle du plancher. b) Travaux obligatoires, rendus obligatoires par des dispositions lågislatives ou råglementaires II - Les travaux d amålioration. a) Travaux relevant de l article 26 de la Loi b) Travaux d amålioration relevant des articles 25 et 25-1 de la Loi III - Les travaux råalisås dans le cadre de l urgence

4 TroisiÄme Partie : Les recours Ä l encontre des auteurs des travaux privatifs non autorisçs A L intervention judiciaire du syndic a)- Travaux privatifs touchant à la destination de l immeuble et à son aspect extårieur b)- Travaux non autorisås à l intårieur d un lot touchant à des parties communes B Action individuelle de copropriåtaires

5 INTRODUCTION Les travaux en copropriété au regard de la loi et de la jurisprudence En copropriçtç, lorsqu il s agit de travaux, un sujet prçoccupe principalement les copropriçtaires : Ö Qui va payer Ü et deux stratçgies sont utilisçes par ces derniers, á savoir : Ö La politique du fait accompli Ü et Ö la politique du faire payer la copropriçtç Ü. Mais les copropriçtaires ont quelques circonstances attçnuantes lorsqu ils Ö commettent Ü des travaux rçprçhensibles. Tout d abord, les limites des parties privatives et des parties communes (articles 2 et 3 de la loi de 1965) leur sont difficiles á cerner. Puis la lecture des articles 8 et 9 de la loi de 1965, qui confirment que la libertç des copropriçtaires de jouir de leurs parties privatives est absolue MAIS á la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriçtaires ni á la destination de l immeuble, leur donne un sentiment d avoir Ö le droit de faire tout ce que l on veut Ü. Les limites cependant existent et elles sont träs importantes måme si elles ne sont pas toutes clairement ÇnoncÇes. Ainsi, il est interdit de : - toucher á des parties communes, en particulier par des emprises - toucher á l aspect extçrieur de l immeuble (et les parties communes intçrieures). - Porter atteinte aux droits des autres copropriçtaires - Porter atteinte á la destination de l immeuble Cette derniäre interdiction est une notion abstraite pour tous les copropriçtaires et pourtant elle est la notion FONDAMENTALE en droit de la copropriçtç. Cette notion pourrait se dçfinir de la maniäre suivante : La destination de l immeuble serait Ö celle dçfinie aux actes, par ses caractäres ou sa situation. Ü (article 8 de la loi de 1965) Ainsi, il faut donc se reporter au räglement de copropriçtç qui indiquera l orientation á prendre dans l analyse de la destination de l immeuble. Si l immeuble est exclusivement rçservç á l usage d habitation bourgeoise, les lots principaux ne pourront pas Åtre transformçs en bureaux, en locaux commerciaux etc Aux indications contenues dans le räglement de copropriçtç, il faut ajouter la situation gçographique de l immeuble dans la ville, en particulier la qualitç du quartier oâ s ÇlÄve l immeuble. En se reportant

6 aux travaux prçparatoires de la loi nous trouvons une approche de la notion de destination. La destination de l immeuble, c est Ä l ensemble des conditions en vue desquelles un copropriçtaire a achetç son lot, compte-tenu des divers ÇlÇments, notamment de l ensemble des clauses et documents contractuels, des caractçristiques physiques et de la situation de l immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. É Par consçquent, l affectation des parties privatives concourt á la destination de l immeuble et par consçquent limite bien le droit absolu de jouir et de disposer de ses parties privatives. Mais ces limites, la quasi totalitç des copropriçtaires les ignorent volontairement ou involontairement. Au vu de ces prçcisions, nous analyserons donc tout d abord les travaux privatifs rçalisçs par des copropriçtaires. Nous verrons que ces travaux se rçpartissent en trois catçgories : - Travaux dans les parties privatives en pleine propriçtç - Travaux dans les parties communes á jouissance privative exclusive - Travaux privatifs en emprise sur parties communes Puis nous analyserons les travaux á l initiative du syndicat des copropriçtaires rçalisçs dans l intçråt collectif, par consçquent en parties communes. Le reprçsentant du syndicat des copropriçtaires Çtant le syndic, c est donc ce dernier qui reprçsentera TOUJOURS ET LUI SEUL LE MAITRE DE L OUVRAGE, c est-á-dire le syndicat des copropriçtaires. Au cours de cette analyse, nous Çtudierons les diffçrents cas suivants : - Les travaux d entretien et/ou obligatoires - Les travaux d amçlioration - Les travaux rçalisçs dans le cadre de l urgence Enfin, nous analyserons dans une derniäre partie les recours á l encontre des auteurs de travaux privatifs non autorisçs avec leurs limites, les prescriptions acquisitives. Cette parties nous servira de conclusion.

7 Première Partie : Les travaux privatifs réalisés par des copropriétaires

8 PremiÄre partie : Les travaux privatifs råalisås par des copropriåtaires Les copropriçtaires sont susceptibles d effectuer trois types de travaux privatifs : - Les travaux á l intçrieur de leurs parties privatives. - Les travaux dans les parties communes á jouissance exclusive. - Les travaux privatifs en parties communes. A Travaux dans les parties privatives en É pleine propriåtå Ñ Le plus souvent, les nouveaux copropriçtaires sont les auteurs des travaux dans les parties privatives : avant de prendre possession, ils entendent amçnager l intçrieur á leur goät. Cela va de la suppression de cloisons á l amçnagement des salles de bains et cuisine, á la modification des revåtements au sol et parfois måme á l inversion d emplacement gçographique de salles de bains ou de cuisines. Mais cela va aussi jusqu á l ouverture ou l agrandissement des communications entre leurs piäces, en particulier entre salon et salle á manger, måme lorsque les murs sont des murs porteurs, donc parties communes. 1)- Rappel rapide des rägles et des consåquences : a)- Rappelons briävement les rägles qui doivent Åtre respectçes : - Article 9 de la loi de 1965 : Les copropriçtaires usent et jouissent librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriçtaires ni á la destination de l immeuble. Hors ces restrictions, Ä l assemblçe gçnçrale ne peut, Ñ quelque majoritç que ce soit, imposer Ñ un copropriçtaire une modification Ñ la destination de ses parties privatives ou aux modalitçs de leur jouissance,

9 telles qu elles rçsultent du röglement de copropriçtç É (art 26 de la loi de 1965). - Article 25b de la loi de 1965 : (éventuellement art 25-1 de la loi de 1965) Ä Ne sont adoptås qu É la majoritå des voix de tous les copropriåtaires les dåcisions concernant ( ) l autorisation donnåe É certains copropriåtaires Ä bien identifiås Ö d effectuer É leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l aspect extårieur de l immeuble et conformes É la destination de celui-ci. Ö L assemblçe gçnçrale votera Çventuellement l autorisation mais elle se sera prononcçe sur un dossier technique complet dçcrivant les travaux (situation actuelle et situation future) indiquant les noms des intervenants avec leurs assurances. L autorisation ne peut Åtre donnçe que par une assemblçe gçnçrale avant tout dçbut de travaux. Une autorisation administrative ou une autorisation du conseil syndical n ont aucune valeur d autorisation ni bien entendu une autorisation du syndic. - Article 30 de la loi de 1965 : ComplÄte le prçcçdent en cas de refus d autorisation de l assemblçe gçnçrale. Ä Lorsque l assemblçe gçnçrale refuse l autorisation prçvue Ñ l article 25b, tout copropriçtaire ou groupe de copropriçtaires peut Ütre autorisç par le tribunal de grande instance Ñ exçcuter, aux conditions fixçes par le tribunal, tous travaux d amçlioration visçs Ñ l alinça 1 ci-dessus (Cet article ne concerne que les travaux d amçlioration qui sont effectuçs en parties communes dans l intçråt d un ou quelques copropriçtaires. Il ne peut concerner les travaux sur parties communes á l intçrieur des parties privatives qui ne sont pas stricto sensu des amçliorations. Cet article ainsi rçdigç n autorise pas á notre avis un copropriçtaire qui a essuyç un refus de l assemblçe gçnçrale á obtenir l autorisation du Tribunal.); le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriçtaires pourront utiliser les installations ainsi rçalisçes. Lorsqu il est possible d en rçserver l usage Ñ ceux des copropriçtaires qui les ont exçcutçes, les autres copropriçtaires ne pourront Ütre autorisçs Ñ les utiliser qu en versant leur quote-part du coát de ces installations, ÇvaluÇ Ñ la date oà cette facultç est exercçe. É

10 b)- Rappelons Çgalement les conséquences de ces règles: - Le syndic n a pas pouvoir de dçlivrer une autorisation de travaux privatifs touchant á des parties communes. - L obtention d autorisations administratives (nçcessaires par exemple á la transformation de fenåtre en bow-windows) n engage ni n oblige en rien la copropriçtç. - La rçalisation des travaux privatifs sans autorisation prçalable d une assemblçe gçnçrale n est pas Ö rçgularisable Ü a posteriori par une assemblçe gçnçrale, sauf acceptation par cette derniäre du Ö fait accompli Ü moyennant par exemple finances. De plus, le refus de l assemblçe gçnçrale sollicitçe apräs rçalisation de travaux non autorisçs n ouvre pas droit au copropriçtaire rçprçhensible á un recours devant le Tribunal, celui prçvu á l article 30 de la loi de Par consçquent, la remise en l Çtat ante s impose. 2)- Analyse de ces pratiques les plus courantes : a)- Destruction de cloisons intérieures La destruction de cloisons intçrieures par essence Ö non porteuses Ü est totalement libre. Cependant, il existe des cas oâ leur destruction peut entraãner la mise en pçril voire måme l effondrement de plancher. Dans ce cas, les travaux nçcessitent á notre sens une autorisation prçalable de l assemblçe gçnçrale. Cela concerne principalement les immeubles á structures bois, c est-ádire des XVIIe, XVIIIe et XIXe siäcles jusqu á l apparition dans les constructions de parties mçtalliques, á savoir á partir de la fin du XIXe pçriode Eiffel. Que se passe t il dans ces immeubles? Les cloisons servent en rçalitç de Ö tenseurs Ü des planchers qui sont ancrçs dans les murs porteurs eux-måmes á structures poutres en bois : elles sont en rçalitç porteuses. Ainsi, nous avons eu dans le patrimoine gçrç par notre Cabinet, des effondrements dus á ce type de travaux : Voici les cas : -rue Violet : -rue Berger :

11 Nous avons donc ÇtayÇ les planchers et certaines structures porteuses dans l attente de la rçalisation des travaux de reprise. Parfois ces accidents se compliquent du fait que le räglement de copropriçtç indique que le plancher et les parties qui le soutiennent sont á la charge de celui qui marche dessus ( exemple : räglement de copropriçtç 8 rue de Parme). Par consçquent,celui qui subit le prçjudice c est le copropriçtaire du Ö dessus Ü, au-dessus de celui qui est la cause du sinistre. Le syndicat est toutefois concernç car en cas d effondrement du plafond, les structures porteuses de l immeuble peuvent Åtre gravement fragilisçes á la maniäre d un Ö chåteau de cartes Ü. b)- Changement de type de revêtement des sols Ces travaux ne nçcessitent absolument pas d autorisation prçalable á ceci präs que tous les räglements de copropriçtç prçvoient que la tranquillitç de l immeuble doit Åtre respectçe par tous. Ils peuvent Çgalement interdire de modifier les matçriaux de sols et plafonds. Dans certains immeubles á structure bçton, la moquette fait partie du systäme d isolation acoustique au regard des appartements situçs en dessous. Le remplacement de la moquette par des planchers, Ö parquets flottants Ü ou des dalles en marbre entraãne systçmatiquement une baisse qualitative de l isolation acoustique malgrç le respect des normes dans leur pose. En ce sens : un arråt de la Cour de Cassation (AssemblÇe pleiniäre) du 27 octobre Rappelons que le syndic ne pourra rien faire en faveur du copropriçtaire Ö lçsç Ü par ces nuisances, le trouble n Çtant que Ö ponctuel Ü ou Ö personnel Ü (sauf avis contraire d une assemblçe gçnçrale). C est au copropriçtaire qui subit de Ö dçfendre Ü ses intçråts par tout moyen droit pour Ö trouble anormal de voisinage Ü, le syndic restant le garant de l intçråt gçnçral et collectif. Le plaignant devra faire la preuve de deux ÇlÇments : - un trouble rçel - le caractäre anormal de ce trouble.

12 c)- Travaux de cråation ou de É dåplacement Ñ de cuisine ou de salle de bains ou de salle d eau Dans les immeubles en copropriçtç, afin de prçserver au maximum l isolation phonique des appartements, les promoteurs et leurs architectes s organisent pour que les piäces de vie soient les unes audessus des autres et les salles de bains et cuisines Çgalement. Nous avons connu quelques cas oâ des copropriçtaires avaient transformç une Ö chambre Ü en salle de bains. La situation Çtait la suivante : La salle de bains entiärement carrelçe, alors que le sol de la chambre Çtait recouvert d une moquette, Çtait installçe au-dessus de la chambre du copropriçtaire habitant audessous. Selon le principe prçcçdemment dçveloppç, il appartenait au copropriçtaire Ö lçsç Ü de rçagir : dans ce sens, un arråt de la Cour d Appel de Paris du 22 oct.2003 (nç 2002/06481). Mais nous voulons prçciser que si les relations s Çtaient envenimçes entre ces copropriçtaires, le syndic, bien que ne devant pas intervenir pour un des copropriçtaires, aurait eu un moyen d intervenir, á savoir : contréler le passage des canalisations d alimentation et d Çvacuation et leur branchement sur le rçseau collectif. Par prçcaution le syndic devrait avoir au moins l accord du Conseil Syndical et au mieux celui d une assemblçe gçnçrale bien qu en droit stricto sensu cela ne soit pas nçcessaire. Il en va de måme lorsqu un copropriçtaire propriçtaire de chambres de bonnes souhaite y crçer des salles d eau et des W.C. : Une autorisation prçalable de l assemblçe gçnçrale est nçcessaire. Une jurisprudence importante dçjá ancienne confirme l obligation faite au copropriçtaire effectuant ce type de travaux d obtenir l autorisation d une assemblçe gçnçrale : - Cassation 3 Äme civ. du 10 mars 1981 (JCPG 1981,II,19765) - Cassation 3 Äme civ. du 27 nov (Loyers et copropriété, fçvrier 1991 Nç84) Tout rçcemment un arråt de la Cour de Cassation du 28 mars 2007, 3 Äme Chambre Civile, (Bulletin III Nç54 p47) a confirmç son interprçtation träs stricte des travaux privatifs touchant á des parties communes de ce

13 type : Cet arråt a cassç un arråt qui avait validç des travaux de branchement d Çvacuation des eaux usçes d une laverie automatique, dçjá raccordçe au rçseau commun de l immeuble pour un lavabo et des W.C., travaux rçalisçs sans l autorisation de la copropriçtç. d)- Travaux touchant au gros-œuvre (structure) de l immeuble, partie commune Nous rencontrons ici des travaux sur des murs porteurs ou sur des dalles de planchers ou plafonds : d-1/ Ouvertures dans les murs porteurs : Ces travaux sont rçalisçs gçnçralement á l intçrieur des lots appartements. Ainsi, une copropriçtaire venant d acheter un grand appartement dans un immeuble de Ö grand standing Ü de 25 ans d åge dans le XVIe arrondissement de Paris entendait agrandir de maniäre consçquente la communication du salon et de la salle á la manger. Elle eät recours á une dçcoratrice et á un architecte et s abstint de consulter le syndic et encore moins l assemblçe gçnçrale. Le syndic fut alertç par les gardiens du fait du bruit des travaux et de morceaux de bçton qui furent descendus dans la rue. Le syndic fit stopper les travaux par voie d huissier et lui expliqua la procçdure á suivre, á savoir solliciter la rçunion d une assemblçe gçnçrale spçciale á ses frais avec l accord du Conseil Syndical bien entendu. En prçcisant que cette copropriçtç a plus de 200 copropriçtaires, vous comprendrez que la copropriçtaire s abstint de respecter les rägles lçgales. Les travaux furent repris et le syndic diligenta un rçfçrç d heure á heure afin d obtenir l arråt des travaux et la nomination d un expert judiciaire qui aurait pour mission de confirmer que les travaux avaient ÇtÇ rçalisçs sur un mur porteur partie commune. La copropriçtaire concernçe, á partir de ce rapport d expert judiciaire, a ÇtÇ assignçe pour la remise en Çtat dans la situation ante. Finalement, elle a revendu cet appartement. La leñon de cette affaire est claire : Ö la politique du fait accompli Ü ne peut pas forcer le passage juridique obligatoire : Çgalement un arråt de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 14 dçcembre 1982 (NumÇro Jurisdata ) qui cassait un arråt de la Cour d Appel de Bordeaux du 17 janvier 1981 qui avait dçboutç le syndic de la demande de remise en Çtat des lieux.

14 d-2/ L ouverture ou rçouverture d une trçmie entre deux lots contigus horizontaux : Ici je voudrais donner la parole au Haut Conseiller de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation, Monsieur Gilles Rouzet, qui s exprimait ainsi lors d une intervention devant les experts judiciaires architectes de France : Il rappelait auparavant : Ä Les parties privatives sont enserrçes dans une double enveloppe, les parties communes d une part (matçrielle), le röglement de copropriçtç d autre part (contractuelle). É Ä Un arrüt, rendu par la 3 Öme Chambre Civile le 2 mars 2005 (Bulletin III, Nâ54, p 47) me paraät illustrer au mieux cette double contrainte. Le syndicat des copropriçtaires d un immeuble situç sur l un de nos grands boulevards s Çtait inquiçtç des travaux entrepris sans autorisation par un locataire pour rouvrir ou agrandir la trçmie reliant le rez-dechaussçe au premier Çtage. Les choses s Çtant apparemment assez mal passçes entre le syndic qui demandait quelques explications et l architecte du commerãant qui les lui refusait, les juges se sont montrçs hçsitants lorsque ce dernier leur a objectç qu il se contentait de remettre les lieux dans leur Çtat d origine, conformes au röglement de copropriçtç. Les premiers juges, retenant que les travaux avaient ÇtÇ entrepris sans autorisation, ont condamnç propriçtaire et locataire Ñ remettre la trçmie en Çtat (c est-ñ-dire dans celui non-conforme au röglement de copropriçtç) ; tandis que les seconds, ceux d appel, ont rçformç le jugement et dçboutç le syndicat de sa demande. La 3 Öme chambre civile a cassç l arrüt en retenant qu en tout Çtat de cause et quand bien müme il s agissait de remettre les lieux dans leur Çtat primitif et de les rendre conformes au röglement de copropriçtç, une autorisation de l assemblçe gçnçrale Çtait nçcessaire. É Il prçcisait que tous les travaux Çtaient concernçs, måme les Ö plus minimes Ü. d-3/ Ouverture ou modification des ouvertures dans un mur de fañade : Les travaux types de cette catçgorie concernent soit l agrandissement d une fenåtre existante de type lucarne, soit la transformation d une fenåtre donnant sur un balcon ou sur une terrasse á jouissance privative, en porte fenåtre.

15 Ici, ces travaux touchent fondamentalement l aspect extçrieur de l immeuble. Il est Çvident que le copropriçtaire dçsireux d effectuer ce type de travaux devra solliciter l autorisation d une assemblçe gçnçrale. Un arråt de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 12 mai 1993 (3 e civ. 12 mai 1993 Rev. Droit Immobilier 1993 p409) le confirme måme pour la rçouverture d une fenåtre obturçe. Bien entendu, l autorisation Çventuellement donnçe par l assemblçe gçnçrale sur la base d un dossier technique complet visç positivement par l architecte de la copropriçtç n exemptera pas le copropriçtaire concernç des demandes administratives obligatoires. Il devra måme en justifier aupräs du syndic de fañon á ce qu en aucun cas le syndicat des copropriçtaires ne soit recherchç en responsabilitç. d-4/ Construction d une mezzanine sans autorisation d assemblçe gçnçrale Il semble qu un copropriçtaire puisse construire une mezzanine dans ses parties privatives sans autorisation d une assemblçe gçnçrale á condition de ne pas Ö s ancrer Ü dans des poteaux de bçton armç de l immeuble (Cassation 3 e civ. 15 dçcembre 1999 Loyers et Copropriétés 2000 Commentaires Nç80). B Travaux dans les parties communes à jouissance privative exclusive Les parties communes á jouissance privative exclusive sont le plus souvent les balcons, les terrasses en toiture ou attenantes aux appartements, les cours, les jardins et måme les parkings tout rçcemment (Cassation 3 e civ. du 6 juin ). Ces parties communes á droit de jouissance privative exclusive ne peuvent Åtre ni vendues ou louçes sçparçment du lot auquel elles se rattachent sauf les parkings, qui peuvent Åtre vendus ou louçs sçparçment du lot auquel il se rattache. L arråt du 6 juin 2007 ouvre un nouveau dçbat. Ces parties communes á jouissance privative exclusive sont måme identifiçes comme des lots dans certains räglements de copropriçtç auxquels sont attachçs des tantiämes de copropriçtç. En fait, ce droit á

16 jouissance privative exclusive est attachç au lot principal lui-måme, dont il fait partie intçgrante. La jouissance exclusive privative sur une partie commune prçsente trois caractäres : - C est un droit rçel indissociablement liç au lot. - C est un droit perpçtuel qui ne se perd pas par le non usage. Il ne peut Åtre remis en cause qu avec le consentement de son bçnçficiaire. - C est un droit limitç : il n emporte pas le droit de construire ou d affouiller. Les travaux privatifs sur ces parties communes á jouissance privative exclusive doivent Åtre autorisçs prçalablement par une assemblçe gçnçrale, ceci en respectant les clauses du räglement de copropriçtç si elles ne sont pas nulles de droit. Le type de travaux envisagçs conditionnera la majoritç á laquelle l assemblçe gçnçrale devra se prononcer. Ainsi, si les travaux sont lçgers, á structures dçmontables donc non Ö dçfinitives Ü, l autorisation de travaux sera soumise á un vote de l assemblçe gçnçrale á la majoritç de l article 25b de la loi de Si les travaux sont des travaux lourds et dçfinitifs, l assemblçe gçnçrale devra se prononcer á la majoritç de l article 26 d la loi de 1965, car cette autorisation consacrerait une appropriation des parties communes ou un droit de construire, accessoire aux parties communes. Mais un autre ÇlÇment de droit obligerait l assemblçe gçnçrale á se prononcer á la majoritç requise par l article 26 de la loi de 1965, á savoir la modification du räglement de copropriçtç quant aux modalitçs de jouissance des parties communes et non pas á la majoritç de l article 25b pour autorisation donnçe á un copropriçtaire : voir l arråt de la Cour de Cassation de la 3 e Civ. du 10 octobre 2007 nç L exemple le plus clair serait le droit exclusif á une emprise supplçmentaire donnç á un copropriçtaire dçjá titulaire d un droit á jouissance exclusive sur un jardin au dçtriment du jardin partie commune restant á disposition de tous les copropriçtaires (Cassation 3 e civ. 20 mars 2002 Nç ). Les travaux les plus courants sont les suivants :

17 1)- CrÅation d une loggia sur un balcon ou une terrasse Cette crçation de structure, dite lçgäre, nçcessite toutefois une autorisation prçalable d une assemblçe gçnçrale se prononñant á la majoritç de l article 25b de la loi de 1965 dans la mesure oâ cette construction lçgäre modifie l aspect extçrieur de l immeuble. Il nous est arrivç plusieurs fois de mettre en demeure des copropriçtaires qui construisaient des loggias sur leur balcon (ce type de construction se remarque plus rapidement que celles sur un toit ou une terrasse) et faute pour eux de stopper cette construction illicite puisque non autorisçe par une assemblçe gçnçrale, nous avons engagç un rçfçrç pour en obtenir le dçmontage. Le rçfçrç d heure á heure est difficile á obtenir dans ce cas de figure dans la mesure oâ cette construction ne met pas en pçril l immeuble. Mais nous avons obtenu á chaque fois gain de cause. Il faut prçciser que la recevabilitç de l action du syndicat des copropriçtaires n est pas subordonnçe á la preuve d un prçjudice. Cependant, l assemblçe gçnçrale peut toujours donner cette autorisation a posteriori á la majoritç de l article 25b Cass. 3 e Civ. du 19 novembre 1997 nç )- CrÅation de piäces ou agrandissement de piäces en toiture terrasse à jouissance privative exclusive Dans un immeuble d angle du XVIe arrondissement, un copropriçtaire a agrandi son deux piäces par crçation d une nouvelle piäce sans autorisation prçalable d une assemblçe gçnçrale. L assemblçe gçnçrale a admis le fait accompli á l article 26 de la loi de 1965 en contrepartie de l acceptation par le copropriçtaire fautif du dçdommagement du syndicat des copropriçtaires á savoir : le versement d un capital important et engagement á prendre en charge l entretien de l ÇtanchÇitÇ de la terrasse. PrÇcisons que ce copropriçtaire ne pouvait pas se prçvaloir d une prescription acquisitive trentenaire. Il faut se rappeler ici que l entretien des toitures terrasses á jouissance privative exclusive sont á la charge du copropriçtaire titulaire du droit de jouissance pour ce qui concerne la protection de l ÇtanchÇitÇ, souvent des dalles sur plots, tandis que l ÇtanchÇitÇ elle-måme est á la charge du

18 syndicat des copropriçtaire, sauf á dçmontrer que la dçtçrioration de cette ÇtanchÇitÇ est la consçquence de l usage fait de cette toiture terrasse. Par consçquent, le droit peut permettre un certain pragmatisme en matiäre de gestion et d entretien des parties communes. Rien n interdit le syndicat de Ö nçgocier Ü. Mais cette nçgociation doit Åtre ratifiçe par une dçcision d assemblçe se prononñant á la majoritç qui aurait ÇtÇ nçcessaire á l origine pour autoriser les travaux. 3)- Travaux sur parking o Les travaux sur parking sous-terrain Si le räglement autorise les copropriçtaires á Ö boxer Ü leur emplacement de parking, ils ne peuvent le faire qu avec l autorisation formelle Çcrite des copropriçtaires mitoyens, autorisation qui devra Åtre communiquçe au syndic. Si le räglement ne prçvoit pas cette possibilitç, alors le copropriçtaire devra solliciter l autorisation d une assemblçe gçnçrale qui statuera á la majoritç de l article 25b de la loi de L obligation d obtenir l accord des copropriçtaires mitoyens sera nçcessaire et devra Çgalement Åtre communiquç au syndic. Cette obligation est nçcessaire car la largeur des emplacements pourrait ne pas permettre l ÇlÇvation des murs d un box. Mais en revanche, nul besoin d autorisation d une assemblçe gçnçrale pour installer par ouvrage dans le sol de son parking un dispositif discret par ses formes et dimensions destinç á en interdire l accäs (Cass 3 e civ. du 19 nov 1997 : Loyers et Copropriété janvier 1998 nç27). En ce qui concerne les travaux sur ce type d emplacement, l arråt du 6 juin 2007 rendu par la Cour de Cassation, 3 Äme Chambre civile ( arråt nç546) statuant Ö qu un droit de jouissance exclusif n est pas une partie privative Ü, ne change rien aux dçmarches á effectuer par le copropriçtaire concernç.

19 4)- Travaux privatifs dans le cadre de la råserve d un droit accessoire à des parties communes Rappelons ici les termes des articles 3 et 37 de la loi de 1965 : Article 3 : Ä Sont communes les parties des båtiments et des terrains affectçes Ñ l usage ou Ñ l utilitç de tous les copropriçtaires ou de plusieurs d entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont rçputçs parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d accös ; - le gros œuvre des båtiments, les ÇlÇments d Çquipement commun, y compris les parties de canalisations y affçrentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et tütes de cheminçes ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. Sont rçputçs droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surçlever un båtiment affectç Ñ l usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives diffçrentes, ou d en affouiller le sol ; - le droit d Çdifier des båtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyennetç affçrent aux parties communes. É Article 37 : Ä Toute convention par laquelle un propriçtaire ou un tiers se rçserve l exercice de l un des droits accessoires visçs Ñ l article 3, autre que le droit de mitoyennetç, devient caduque si ce droit n a pas ÇtÇ exercç dans les dix annçes qui suivent ladite convention. Si la convention est antçrieure Ñ la promulgation de la prçsente loi, le dçlai de dix ans court de ladite promulgation. Avant l expiration de ce dçlai, le syndicat peut, statuant Ñ la majoritç prçvue Ñ l article 25, s opposer Ñ l exercice de ce droit, sauf Ñ en indemniser le titulaire dans le cas oà ce dernier justifie que la rçserve du droit comportait une contrepartie Ñ sa charge.

20 Toute convention postçrieure Ñ la promulgation de la prçsente loi, et comportant rçserve de l un des droits visçs ci-dessus, doit indiquer, Ñ peine de nullitç, l importance et la consistance des locaux Ñ construire, et les modifications que leur exçcution entraänerait dans les droits et charges de copropriçtaires. É Les droits accessoires sont les suivants (article 3 de la loi de 1965): - Le droit de surçlever un båtiment affectç á l usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives diffçrentes ou d en affouiller le sol. - Le droit d Çdifier des båtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes. - Le droit d affouiller une cour, un parc ou un jardin Ce droit se prescrit s il n a pas ÇtÇ exercç dans les dix annçes qui suivent ladite convention. De plus, le syndicat des copropriçtaires peut s opposer á l exercice de ce droit á la majoritç de l article 25b de la loi de Bien entendu, il faudra prçvoir une indemnisation du titulaire. Mais cet article 37 ne s applique qu á un droit accessoire á des parties communes et non á des parties privatives. Dans ce dernier cas, le droit de surçlever un båtiment privatif sera un droit privatif soumis á l autorisation d une assemblçe gçnçrale statuant á la majoritç de l article 25b de la loi de C- Travaux privatifs en emprise sur parties communes Les cas les plus courants sont les suivants : - Emprise sur des parcelles de couloirs, de jardins etc. - Emprise sur les combles. - CrÇation d un ascenseur dans l intçråt d un ou de quelques copropriçtaires. - CrÇation de gaines d extraction de fumçe. 1)- Emprise sur des parcelles de couloir Hormis les cas oâ le räglement de copropriçtç, ceci plus particuliärement dans les immeubles rçcents, autorise le copropriçtaire á

21 inclure le Ö bout de couloir Ü ne desservant que ses lots dans les dits lots, il existe une pratique des copropriçtaires, surtout dans les immeubles anciens, d inclure des Ö bouts de couloirs ou cul de sac Ü dans leurs lots, leur permettant ainsi de transformer deux studios en un grand deux ou trois piäces. Les emprises ont parfois eu lieu voici de nombreuses annçes. Ce type d emprises est soumis á une prescription acquisitive trentenaire dans la mesure oâ elles correspondent á une Ä aliçnation par accroissement corrçlatif des parties privatives du lot É ( voir en ce sens Cass.3 e civ. 18 mai 1982 JCP Çd.G. 1982,IV, nç265). Rappelons que la cession de ce type de partie commune reläverait d une autorisation d assemblçe gçnçrale donnçe á la majoritç de l article 26 de la loi de 1965, puisque non contraire á la destination de l immeuble. 2)- Emprise sur les combles L emprise sur les combles se dçveloppe gçnçralement dans les immeubles anciens á l initiative des copropriçtaires des derniers Çtages. Ils profitent souvent du silence des textes ou de leur ambiguêtç : - L article 2 de la loi de 1965 indique : Ä sont privatives les parties des båtiments et des terrains rçservçs Ñ l usage exclusif d un copropriçtaire dçterminç É - L article 3 de la loi de 1965 ne mentionne pas les combles au titre des parties communes - L article 9 de la loi de 1965 indique que le copropriçtaire Ä use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriçtaires ni Ñ la destination de l immeuble É. Par consçquent, dans le silence du räglement de copropriçtç, ce n est que par l utilitç et l usage exclusif que les combles pourront Åtre qualifiçs Çventuellement de parties privatives. Ainsi, si les combles ne sont accessibles que par des parties privatives, les comblent seront privatifs. En revanche, si l accäs á ces combles se trouve en parties communes, par exemple dans l escalier et permet l accäs á la toiture, ou s il n existe aucun accäs á ces combles, ceux-ci sont des parties communes. Un arråt de la Cour de Cassation de la 3 Äme Chambre Civile du 27 septembre 2006 confirmait cette position dçjá adoptçe dans un arråt du

22 17 mai 1995 (Administrer nç394 p77). Voir Çgalement un arråt de la cour d Appel de Paris 23 Äme Chambre B du 26 septembre 2002 RG 2000/ Lorsque les combles sont parties communes, le copropriçtaire souhaitant les inclure dans son lot devra solliciter l autorisation d une assemblçe gçnçrale statuant á la majoritç de l article 26 de la loi de )- CrÅation d un ascenseur à l initiative d un ou quelques copropriåtaires Ce type de travaux ne pourra Åtre rçalisç en catimini. Le ou les copropriçtaires concernçs devront respecter une procçdure bien prçcise, si au prçalable une telle construction n est pas contraire á la destination de l immeuble. A cette derniäre question, la rçponse est simple : Tout immeuble d habitation, mixte ou commercial a vocation á Åtre ÇquipÇ d un ascenseur. Par consçquent, l autorisation de construire et la construction d un ascenseur devront respecter les deux Çtapes suivantes : PremiÄre question á soumettre au vote de l assemblçe gçnçrale : Ö L assemblçe gçnçrale autorise t-elle celui ou ceux et celles qui le dçsirent á construire un ascenseur dans la cage d escalier? Ü La question sera soumise á vote á la majoritç de l article 25 de la loi de 1965 et Çventuellement á la majoritç de l article 24 conformçment á l article 25-1 de la loi de Tous les copropriçtaires sont concernçs dans la mesure oâ l empiätement du pyléne de l ascenseur sur les parties communes sera dçfinitif. DeuxiÄme question : vote sur la crçation de l ascenseur et son financement Ne participeront au vote que les copropriçtaires concernçs payeurs potentiels, ceux du rez-de-chaussçe Çtant exclus du vote. La majoritç á atteindre sera celle de l article 26 de la loi de 1965 (dite double majoritç).

23 D oâ deux hypothäses possibles : Soit cette majoritç est atteinte et tous les copropriçtaires á partir du premier Çtage participeront obligatoirement au financement des travaux, les opposants pouvant demander á bçnçficier de l article 33 de la loi de 1965 qui autorise le räglement de leur quote-part sur dix ans. Soit cette majoritç n est pas atteinte et dans ce cas-lá, seul celui ou les quelques intçressçs pourront construire cet ascenseur á leurs frais. 4) CrÅation de gaine d extraction de fumåe Le copropriçtaire, avant de rçaliser ces travaux de construction de gaine ou tout simplement d installation d un extracteur sur la cheminçe d un immeuble, devra obtenir l autorisation d une assemblçe gçnçrale. Mais de plus, cette demande devra clairement dçcrire les travaux envisagçs sous peine de voir l autorisation dçclarçe nulle. En ce sens, un arråt de la Cour d Appel de Paris 23 ch. A du 24 fçvrier 1999 (Nç Jurisdata : ). Un arråt de la Cour d Appel de Paris Chambre 14 section B du 12 octobre 2007 (Nç Jurisdata : ) nous rappelle que l installation d un extracteur sur une cheminçe sans autorisation d assemblçe gçnçrale qui a ÇtÇ tolçrçe pendant plus de 10 ans ne dçmontre pas un Ö trouble manifestement illicite Ü. Par consçquent, il n y a pas lieu d ordonner la mesure de remise en Çtat sollicitçe par le syndicat des copropriçtaires. Un arråt de la Cour d Appel de Paris Chambre 23 section B du 24 janvier 2002 (Nç Jurisdata : ) nous rappelle qu une assemblçe gçnçrale peut refuser l installation d un conduit ou d une gaine d extraction de fumçe nçcessaire á l exploitation d un commerce (il s agissait dans ce cas prçcis d une rétisserie) sans Åtre censurçe par le juge au motif que måme si l exploitation de ce commerce n Çtait pas contraire á la destination de l immeuble, Ö ses conditions d exploitation sont incompatibles avec une jouissance paisible de leurs parties privatives par les autres copropriçtaires Ü.

24 DeuxiÄme partie : Les travaux en parties communes et en parties privatives à l initiative du syndic

25 DeuxiÄme partie : Les travaux en parties communes et en parties privatives à l initiative du syndic Les travaux rçalisçs par le syndic sont de trois types : les travaux d entretien, les travaux d amçlioration et les travaux urgents. I Les travaux d entretien et / ou obligatoires En effet, les travaux d entretien sont parfois des travaux obligatoires : a)- Travaux d entretien courant b)- Travaux obligatoires a)- Travaux d entretien courant Tous les travaux d entretien ne concernent, nous vous le rappelons, que les parties communes qui sont principalement les structures et fondations du båtiment, tous les rçseaux de desserte des services collectifs et les Çquipements communs. Ces travaux doivent Åtre votçs en assemblçe gçnçrale. La majoritç requise pour les travaux d entretien est celle de l article 24 de la loi de 1965, c est-á-dire la majoritç des prçsents ou reprçsentçs, les abstentionnistes n Çtant pas pris en considçration. Il en va ainsi des travaux de ravalement, de rçfection toiture ou de rçfection d ÇtanchÇitÇ, de rçfection des cages d escalier, des rçseaux d alimentation d eau froide, d eau chaude, de chauffage et des rçseaux d Çvacuation des eaux usçes, pluviales et vannes, etc...prçcisons que dans le cadre des travaux de ravalement, les parties privatives telles que fenåtres ( partie extçrieure ), volets, garde-corps sont gçnçralement comprises Ces travaux sont toujours votçs lorsque la nçcessitç se fait sentir, á savoir pour des infiltrations par toiture, terrasses ou fañades ou pour chutes de pierre ou de bçton etc.

26 Il est pratiquement exceptionnel qu une copropriçtç envisage une sorte de plan triennal (conforme á l esprit de l article 18 de la loi de 1965) ou de plan quinquennal. Il est courant d entendre certains reprçsentants de la gçnçration de nos aãnçs Ö låcher Ü Ö nos hçritiers s occuperont de cela, apräs nous, faisons le nçcessaire seulement! Ü. Bref, il est träs rare de faire du prçventif. Seul le curatif est acceptç. Plus problçmatiques sont les travaux sur parties communes situçes dans des parties privatives. Ici commencent les premiäres difficultçs pour le syndic, dçfenseur de l intçråt collectif, ne l oublions pas. Prenons des exemples : 1)- Premier exemple : fuite sur canalisation d Çvacuation d eaux vannes sous coffrage de dalle de marbre dans une salle de bain. LÇgalement le copropriçtaire doit laisser l accäs aux parties communes (art 9 de la loi de 1965). Pratiquement, le syndicat des copropriçtaires fera dçgager la descente et logiquement le copropriçtaire pourrait avoir droit á un dçdommagement. Ici, nous avons l habitude d alerter l assureur du syndicat afin qu un expert vienne au prçalable constater l Çtat de la salle de bain. L expert acceptera de faire prendre en charge Ö la casse Ü dans le cadre de la recherche de fuite prçvue dans le contrat d assurance de la copropriçtç. 2)- DeuxiÄme exemple : les robinets de radiateurs ou les radiateurs sur un rçseau de chauffage collectif Ces travaux de remise en Çtat sont presque toujours privatifs. Le räglement de copropriçtç prçcise habituellement ce qui est parties communes et parties privatives (en complçment de l article 3 de la loi). Mais les copropriçtaires essaient toujours, dans la mesure oâ il s agit d un service collectif et que la vidange de la colonne desservant ce radiateur s impose, de faire prendre en charge ces travaux par le syndicat. 3)- Plus complexe, la suppression de fuite sur colonnes d eau encastrçes dans la dalle du plancher.

27 GÇnÇralement, le räglement de copropriçtç indique que toutes les canalisations ne desservant que l appartement sinistrç et situçes dans l appartement sont privatives. C est clair! mais la dalle bçton du plancher est elle une partie commune! Certains räglements de copropriçtç plutét anciens, et concernant gçnçralement des immeubles en poutres, indiquent que l entretien du Ö sol Ü de l appartement qui sert de plafond á l appartement du dessous est á la charge de celui qui marche sur le sol. Jusqu á preuve du contraire, malgrç le coät de ces travaux, le räglement s applique et ces sols qui sont habituellement des parties communes sont lçgalement des parties privatives. Pour les canalisations dans les dalles bçton, nous pensons lorsque ces canalisations sont sur un rçseau collectif de chauffage ou d eau chaude que les travaux doivent Åtre rçpartis en charges gçnçrales ou de båtiment. Mais lorsque l installation de chauffage est individuelle, ces canalisations dans les dalles de bçton sont soit privatives soit en charges båtiment au plus. De toutes les fañons, la solution rçparatoire sera de Ö passer en apparent Ü. Ce sont ces travaux qui seront pris en charge, ou pas, en charges gçnçrales ou du båtiment. b) Travaux obligatoires, rendus obligatoires par des dispositions lçgislatives ou rçglementaires Ces travaux relävent d un vote á la majoritç absolue de l article 25 complçtç par l article 25-1) Exemple-type actuellement : la mise aux normes des ascenseurs. Ces travaux sont träs ÇlevÇs et les appels d offre träs difficiles á rçaliser compte tenu d un marchç träs restreint de fabricants d ascenseurs avec quatre leaders en France : OTIS, SCHINDLER, KONE, THYSSEN (MITSUBISHI nouvel arrivant). Ces travaux doivent Åtre votçs logiquement aux majoritçs sus indiquçes alors qu ils sont obligatoires. Dans un båtiment d une rçsidence, la premiäre assemblçe a refusç ces travaux. Il a fallu que le conseil syndical convainque les copropriçtaires de cette colonne d ascenseur pour qu une nouvelle assemblçe puisse enregistrer un vote favorable. L Çchec du premier vote est dä bien Çvidemment á l importance du coät des travaux, en moyenne par ascenseur pour les trois Çtapes

28 (2008/2013/2018). Qu en serait-il advenu si la majoritç avait persistç dans son refus : le syndic aurait indiquç dans le procäs verbal de l assemblçe gçnçrale que cette derniäre lui donnait acte de la parfaite et compläte information qu il lui avait donnçe sur l obligation de faire qui existait. Il faut signaler que parfois les copropriçtaires sont ouverts á des travaux d entretien avec amçlioration visant des Çconomies d Çnergie qui permettent souvent des dçductions fiscales tels que : isolation thermique des murs pignons du båtiment, des terrasses ou rçnovation du systäme de chauffage avec par exemple des chaudiäres á condensation. Mais ces travaux sont globalement des travaux d entretien relevant d un vote á la majoritç de l article 24 de la Loi. II - Les travaux d amålioration. Ces travaux doivent Åtre votçs á la majoritç de l article 26 de la loi de 1965 dite Ö double majoritç Ü, á l exception de travaux spçcifiques d amçlioration qui relävent de la majoritç des articles 25 et 25-1 de ladite Loi. a) Travaux relevant de l article 26 de la Loi Le cas type est la proposition de remplacement des moquettes des halls par des dalles de marbre. Il est facile d imaginer Ö l affrontement Ü en assemblçe gçnçrale. Ici les opposants á ces travaux ont une arme en l article 33 de la loi qui leur permet de rçgler sur dix ans leur quote-part (il en va de måme pour la crçation d un ascenseur). b) Travaux d amçlioration relevant des articles 25 et 25-1 de la Loi Mais il existe Çgalement des travaux d amçlioration qui concernent Ö l amçlioration Ü de la sçcuritç de l immeuble ou Ö l amçlioration Ü de la rçpartition des dçpenses d eau froide ou l amçlioration de l habitat. Ces travaux ne sont votçs qu á la majoritç de l article 25 de la loi de 1965 et 25-1, á savoir á la majoritç absolue et, á dçfaut, á la majoritç relative des prçsents ou reprçsentçs. Insistons cependant sur le fait que ces travaux sont bien ciblçs dans le code de la copropriçtç : Art 25 h : Pose de canalisations dans les parties communes afin de permettre la mise en conformitç des logements avec les normes de

29 salubritç, de sçcuritç et d Çquipement conformçment á l article 1er de la Loi du 12 juillet 1967 relative á l amçlioration de l habitat. Il ne faudra pas perdre de vue la notion de logement dçcent au regard en particulier des hauteurs, 1m80 (art 4-1 du dçcret de 1967) et des surfaces minimales de 9 m2 au moins ou d un volume de 20m2. En d autres termes, ces travaux relevant de l article 25 h n auront de sens que si les piäces au dernier Çtage sont habitables. Dans le cas contraire, sont-ils acceptables? Art 25 i : Concerne la suppression des vide-ordures pour des impçratifs d hygiäne. Ces travaux suscitent parfois des discussions dans la mesure oâ ces travaux Çquivalent á la suppression d un ÇlÇment de confort ; A cette objection est opposçe le respect du tri sçlectif. Art 25 j : Concerne l installation ou la modification d une antenne collective ou d un rçseau interne á l immeuble. Ici il existe en matiäre de travaux privatifs une opposition entre le code de la copropriçtç et le droit europçen traitant du droit á l antenne ou á l information. Il ne peut Åtre interdit d installer une parabole privative mais tout n est cependant pas permis! Le syndic esqualitç de mandataire du syndicat des copropriçtaires peut imposer l emplacement d une parabole individuelle au nom du respect de l esthçtique de l immeuble, de la prçservation de l ÇtanchÇitÇ des toitures terrasses etc Art 25 m : Concerne l installation des compteurs d eau froide divisionnaires. Ce sont des travaux qui seront rçalisçs sous la maãtrise d ouvrage du syndic,es-qualitç, gçnçralement dans les parties privatives. Mais sont-ils des travaux d amçlioration? Ce sont plutét des travaux de Ö moralisation Ü de la charge d eau : Ö á chacun sa consommation Ü. Art 25 n : Concerne des travaux le plus souvent en parties privatives et communes lorsqu il s agit d installation d interphone ou de vidçophone. Ces travaux sont des travaux d amçlioration de la sçcuritç des biens et des personnes. Tous ces travaux partiellement en parties privatives ne gçnärent pas d opposition des copropriçtaires dans la mesure oâ le Ö payeur Ü est le syndicat des copropriçtaires. III - Les travaux råalisås dans le cadre de l urgence

30 Ces travaux s imposent aux copropriçtaires dans la mesure oâ leur origine sont souvent des atteintes á leur confort ou á leur sçcuritç. Il en va ainsi pour : La mise hors d eau : les dçgåts des eaux peuvent trouver leur source en toiture, sur les colonnes d alimentation ou d Çvacuation ou par fañade. Une panne de chaufferie qui nçcessite le changement d une chaudiäre en plein hiver. Le syndic a des obligations clairement ÇnoncÇes dans l article 18 de la loi de 1965 : Ä Le syndic est chargç d administrer l immeuble, de pourvoir Ñ sa conservation, Ñ sa garde et Ñ son entretien et en cas d urgence, de faire procçder de sa propre initiative Ñ l exçcution de tous travaux nçcessaires Ñ la sauvegarde de celui-ci É. Le syndic a un devoir d initiative dans le mesure oâ le syndicat des copropriçtaires est responsable des dommages causçs aux copropriçtaires. (art 14 de la loi de 1965) Pour ce faire, l article 37 du dçcret de 1967 lui indique la marche á suivre : Ä Lorsqu en cas d urgence le syndic fait procçder, de sa propre initiative, Ñ l exçcution de travaux nçcessaires Ñ la sauvegarde de l immeuble, il en informe les copropriçtaires et convoque immçdiatement une assemblçe gçnçrale. Par dçrogation aux dispositions de l article 35, il peut, dans ce cas, en vue de l ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans dçlibçration prçalable de l assemblçe gçnçrale mais apräs avoir pris l avis du conseil syndical, s il en existe un, le versement d une provision qui ne peut excçder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Ü Ici, le syndic rencontre souvent une difficultç : souvent, le conseil syndical ayant ÇtÇ informç de l urgence et de la nçcessitç de ces travaux propose au syndic de lancer les appels de fonds en indiquant sur ces formulaires l accord du conseil syndical et le dispense de convoquer une assemblçe, ceci dans un souci Çvident d Çconomie. La convocation et la tenue d une assemblçe gçnçrale ont un coät financier important dans la mesure oâ le formalisme des convocations

31 doit Åtre respectç alors måme que les dçlais de convocation sont raccourcis aux motifs de l urgence. Malheureusement, un arråt rçcent de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007 a cassç un jugement du Tribunal d Instance de Neuilly Sur Seine du 13 avril 2005 pour les motifs suivants : Ö Le Tribunal qui a retenu l urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoquç immçdiatement une assemblçe gçnçrale de copropriçtaires et alors que la ratification des travaux ne peut rçsulter implicitement de l approbation des comptes, a violç le texte susvisç. Ü En clair, le syndic, en matiöre de travaux urgents, doit convoquer une assemblçe gçnçrale immçdiatement. Faire approuver ces travaux a posteriori n est pas acceptç par la Cour de Cassation. Alors que faire lorsque l assemblçe n a pas ÇtÇ convoquçe?

32 TroisiÄme Partie : Les recours à l encontre des auteurs des travaux privatifs non autorisås

33 TroisiÄme Partie : Les recours à l encontre des auteurs des travaux privatifs non autorisås Deux acteurs peuvent intervenir á l encontre d un copropriçtaire effectuant des travaux privatifs non autorisçs sur des parties communes : - Le syndic qui est le seul reprçsentant du syndicat des copropriçtaires et le seul responsable de sa Ö garde Ü (Article 18 ì2). - Dans le cas prçcis de la garde, est-il vraiment le seul? Il faut rçpondre par la nçgative, les copropriçtaires pouvant dans certaines circonstances agir judiciairement á l encontre des copropriçtaires ayant effectuç des travaux privatifs sur des parties communes, agir conjointement ou non avec le syndic Ö en vue de la sauvegarde des droits affçrents á l immeuble Ü(Article 15 de la loi de 1965). Mais aux actions judiciaires exercçes á l encontre des copropriçtaires en Ö infraction Ü ces derniers peuvent opposer une parade : la prescription. La prescription (article 2219 du Code Civil) Ä est le moyen d acquçrir ou de se libçrer par un certain laps de temps et sous des conditions dçterminçes par la loi É. En y ajoutant l article 712 du Code Civil : Ä La propriçtç s acquiert aussi par accession ou incorporation et par prescription É, nous avons les ÇlÇments pour acquçrir sans Ö autorisation Ü. Il existe cependant des conditions pour que cette possession soit opposable. L article 2229 du Code Civil nous en indique les conditions : Ä Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non Çquivoque et Ñ titre de propriçtaire Ü. o Deux durçes en copropriçtç :

34 - pour les actions rçelles, la prescription est trentenaire - pour les actions personnelles, la prescription est dçcennale La durçe de cette possession doit Åtre de trente ans, nous indique l article 2262 du Code Civil. Par consçquent, s agissant d actions rçelles, le syndic ou le (ou les) copropriçtaire(s) ont trente ans pour agir. Nous voudrions Çgalement attirer votre attention sur certains ÇlÇments liçs au pouvoir de prescrire, á savoir : - la possession doit avoir un caractäre paisible du dçbut á la fin. Ainsi, par exemple, une voie de fait pour occuper une partie commune serait d avoir brisç une cléture. Alors inclure une parcelle de couloir dans ses lots en y mettant une porte ou un mur, est-ce un acte paisible? - la possession doit Åtre publique : le Ö possesseur Ü doit se comporter comme un vçritable propriçtaire et afficher clairement sa volontç. o La prescription dçcennale en copropriçtç est inscrite dans l article 42 ì1 de la loi de 1965, á savoir : Ä Sans prçjudice de l application des textes spçciaux fixant des dçlais plus courts, les actions personnelles nçes de l application de la prçsente loi entre des copropriçtaires, ou entre un copropriçtaire et le syndicat, se prescrivent par un dçlai de dix ans É. En matiäre de travaux, il s agira ici de travaux n impliquant pas l appropriation des parties communes dans les parties privatives, mais plutét un abus de jouissance de parties communes, tel que l installation de gaines de ventilation en fañade. A) L intervention judiciaire du syndic L article 18 ì2 et 18 ì7 de la loi de 1965 rappelle que le syndic pourvoie á l administration et la garde de l immeuble du syndicat, et le reprçsente dans tous les actes civils et en justice conformçment aux articles 15 et 16 de la loi de Intervention du syndic Le syndic doit intervenir á chaque fois qu un copropriçtaire, par la rçalisation de travaux privatifs, porte atteinte á la destination de

35 l immeuble, á l aspect extçrieur de l immeuble, á des parties communes et aux modalitçs de jouissance privative des autres copropriçtaires sur leurs lots. Son intervention s effectuera sans autorisation d assemblçe gçnçrale dans la mesure oâ il intervient par voie de rçfçrç. a)- Travaux privatifs touchant à la destination de l immeuble et à son aspect extårieur Il faut se reporter á l affectation des parties privatives de chaque lot et á leurs conditions de jouissance tels que prçvus lors de l Çtablissement du räglement de copropriçtç, ceci au regard de la destination de l immeuble, lorsque le copropriçtaire effectue des travaux privatifs. Aussi, le syndic aura plusieurs motifs d intervention, lors par exemple de la transformation d un local commercial en local d habitation : - changement d affectation du lot. - travaux modifiant l aspect extçrieur de l immeuble, les grandes vitrines disparaissent au profit de murs. - les branchements de canalisations de salles de bains et de cuisines sur les rçseaux collectifs d Çvacuation. Le syndic n aura besoin d aucune autorisation d assemblçe gçnçrale pour stopper le copropriçtaire concernç dans la rçalisation de ses travaux non autorisçs par une assemblçe gçnçrale. Le syndic interviendra si nçcessaire par voie de rçfçrç qui aboutira á une ordonnance ordonnant la remise en Çtat d origine des lieux, parfois á une expertise judiciaire dont l objet sera la constatation des Ö infractions Ü et le Ö chiffrage Ü du prçjudice du syndicat des copropriçtaires. b)- Travaux non autorisås à l intårieur d un lot touchant à des parties communes Ici encore, le syndic aura l initiative par voie de rçfçrç sans autorisation d assemblçe gçnçrale. Il sollicitera l arråt immçdiat des travaux sur parties communes et demandera la remise en Çtat des lieux. L ordonnance qui sera rendue, de jurisprudence Ö habituelle Ü, ordonnera l arråt des travaux. Et avant d ordonner la remise en Çtat d origine, elle ordonnera Çgalement une expertise judiciaire. L Expert devra chiffrer les prçjudices du syndicat et prçconiser les travaux nçcessaires dans le cadre de la remise en Çtat ante.

36 B) Action individuelle de copropriåtaires L action individuelle de copropriçtaires est recevable däs lors qu il existe une atteinte aux parties communes par un copropriçtaire pouvant causer des prçjudices á la fois collectifs et personnels. Ainsi, l appropriation de parties communes par un copropriçtaire cause aux autres copropriçtaires un trouble manifestement illicite qu il importe de faire cesser. Un copropriçtaire a donc intçråt á agir car il a un prçjudice personnel pour les motifs suivants : - atteinte aux parties communes - restriction du patrimoine de chacun des copropriçtaires L action personnelle se prescrit par dix ans : voir dans ce sens un arråt du 22 juin 2004 par la Cour de Cassation 3 e civ. nç Mais une action, par exemple en indemnisation, est une action rçelle soumise á une prescription trentenaire (article 2262 du Code Civil). Voir en ce sens les arråts de la Cour d Appel de Paris Chambre 14 section B du 2 mars 1990 (NumÇro Juris Data : ) Chambre 23 section B du 5 juin 1992 (NumÇro Juris Data : ) Un copropriçtaire peut donc agir dans le cadre des actions personnelles ou des actions rçelles s il peut prouver un prçjudice. Un arråt de la Cour de Cassation 3 Äme chambre civile du 22 septembre 2004 (arråt nç896, ) confirme cette position. Sans prçjudice, le copropriçtaire ne peut agir. En effet, le syndicat des copropriçtaires Ä peut seul agir pour assurer la sauvegarde des droits affçrents Ñ l immeuble lorsqu un tiers Ñ la copropriçtç porte atteinte aux parties communes sans causer de prçjudice propre Ñ un copropriçtaire É. Dans cette affaire, un tiers Çtranger á la copropriçtç avait dçmoli en partie un mur de cléture. Les lots du copropriçtaire qui avait assignç ce tiers afin d obtenir la remise en Çtat du mur dçtruit, Çtaient situçs á l opposç du mur dçmoli et n invoquait donc qu une atteinte au droit de propriçtç indivis des copropriçtaires sans mentionner d autre prçjudice.

37 L arråt de la Cour de Cassation confirmait donc l arråt de la Cour d Appel de Toulouse du 16 dçcembre 2002 qui avait dçclarç ce copropriçtaire irrecevable dans son action. Autre arråt de la Cour de Cassation 3 e civ. du 19 novembre 1997 (nç ) rejetant le pourvoi d un copropriçtaire contestant l autorisation donnçe par une assemblçe gçnçrale á un copropriçtaire de construire une vçranda sur sa terrasse partie privative.

38 Conclusion

39 Conclusion Les copropriçtaires en matiäre de travaux ont le plus grand intçråt á se rapprocher du syndic avant d engager des travaux en copropriçtç dans leurs parties privatives ou dans les parties á jouissance exclusive. Le syndic a un devoir de conseil et de contréle dans ce domaine, qui dçcoule de son devoir de dçfense des intçråts du syndicat des copropriçtaires. Mais le syndic n a aucun pouvoir d autoriser des travaux touchant á des parties communes ou sur des parties communes. L assemblçe gçnçrale est seule souveraine en cette matiäre. En copropriçtç, on ne peut pas faire ce que l on veut, comme on le veut, á l image de ce qui est rçalisable en rçsidence individuelle. Enfin, pour mçmoire, les actions rçelles se prescrivent par trente ans et les actions personnelles par dix ans en copropriçtç. Cependant un arråt de la Cour de Cassation de la 3 Äme Chambre civile du 30 avril 2003 (nç de janvier ) n a pas manquç de nous surprendre dans l analyse de la prescription acquisitive. Cet arråt a considçrç que des copropriçtaires avaient sur les parties communes de la copropriçtç des droits indivis de propriçtç qu ils avaient acquis accessoirement aux droits exclusifs qu ils dçtenaient sur les parties privatives de leur lot et par consçquent qu ils pouvaient prescrire sur des parties communes selon les modalitçs de l article 2265 du Code Civil c est-á-dire par dix ans. Alors la question subsidiaire est la suivante : A la lecture de cet arråt, existe t-il en copropriçtç encore une prescription trentenaire?