ACCèS SéPARé VERS LES étages

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1 ACCèS SéPARé VERS LES étages Un cahier de solutions techniques L absence d accès séparé est l une des principales contraintes pour réhabiliter des logements aux étages situés au-dessus des commerces : dans les noyaux commerciaux concernés, près de deux tiers des immeubles n en disposent pas. Il se peut que l accès n ait jamais existé - c est le cas lorsque les étages étaient habités par le commerçant lui-même - dans d autres cas, il a été supprimé pour agrandir le commerce. À la lumière de ces constats, on mesure toute l importance de rétablir ces entrées. Et dans un contexte où chaque mètre carré de surface commerciale compte, l enjeu est de réaliser ces travaux en réduisant l emprise de cet accès et en accord avec l occupant des lieux. Différentes solutions techniques existent, en fonction de la typologie de la façade du rez-dechaussée et de la disposition de l immeuble. implication des acteurs Le propriétaire : souvent à l origine du projet, il a intérêt à rendre accessible les étages inoccupés pour valoriser son bien. Le commerçant : en tant qu occupant du rezde-chaussée, il sera impliqué si la surface commerciale est réduite ou réorganisée. L architecte : il conseille les propriétaires et établit le projet de création d accès et, si nécessaire, de refonte de la devanture. Le service d urbanisme de la commune : il sera consulté, évaluera si une demande de permis d urbanisme est nécessaire (elle l est dans la plupart des cas). quand intervenir Un projet peut être étudié à tout moment. Profiter d un renouvellement de bail, d un changement d exploitant ou de travaux à la devanture peut être judicieux. Des logements sont recréés dans d anciens espaces «perdus» et désormais accessibles. La flexibilité d occupation dans l immeuble apporte une plus-value. à savoir La réhabilitation de logements ne doit pas se faire au détriment de la dynamique commerciale. Le commerçant doit être impliqué le plus en amont possible. Ce type de projet sera le cas échéant l occasion d adapter le bail de manière à le limiter aux surfaces nécessaires au commerce. FICHE 3 BAIL COMMERCIAL 1 8

2 Solutions techniques : plusieurs possibilités Six cas de figure les plus communs à Bruxelles sont détaillés ci-après. Dans la plupart des cas, ils présentent une emprise sur le commerce assez limitée ; certains permettent même d augmenter la surface de la vitrine. SOLUTIONS Emprise 1 Deux portes séparées, vers le commerce et vers le logement min. 4m² 2 Une porte unique à rue, avec un sas commun (commerce / logement) min. 6m² 3 Deux accès distincts derrière un «caisson-vitrine» min. 8m² 4 Un accès central desservant deux commerces min. 4,25m² 5 Un accès séparé «caché» intégré dans la zone commerciale min. 5m² 6 Un accès séparé hors façade principale / Contexte règlementaire : une obligation légale Rappelons que la (re)création d un accès peut être imposée en cas de transformations au rez-dechaussée commercial selon le Règlement régional d urbanisme (RRU) Titre I - Article 9 : «L aménagement des rez-de-chaussée commerciaux ou destinés à un autre usage que l habitation ne peut empêcher l occupation des étages supérieurs en vue du logement. Dans le cas d un accès distinct existant, celui-ci doit être maintenu. Un accès distinct et aisé est imposé vers les étages, sauf lorsque la largeur de la façade est inférieure à 6 mètres courants. Les rez-de-chaussée aveugles, c est-à-dire dont la surface de façade comporte moins de 20 % de baies, ou d autres ouvertures telles que portes d entrée ou de garage, à l exception des murs de clôture sont interdits.». Dans certains cas la réglementation communale est encore plus précise, s il y a un règlement communal zoné ou un plan particulier d aménagement. 2 8

3 1 Deux portes séparées vers le commerce et les étages Cette typologie est classique dans les immeubles commerciaux avec devanture commerciale. Elle est déjà fréquente au XIXe siècle. De part et d autre de la vitrine, une porte s ouvre sur le commerce, l autre mène aux logements via un hall d entrée et un escalier séparé. Hall + escalier : 4 à 5 m² min. Veiller à des dimensions minimales qui garantissent un certain confort d usage (hall min. 1m x 2m). Encombrement de l escalier : 2.75 m² (projection au sol pour une hauteur libre 2 m sous celui-ci). Entrée du commerce : varie entre 1 m² ou plus en fonction de la largeur de la façade et de la longueur de vitrine. Cette solution permet de séparer complètement les deux occupations de l immeuble. Elle convient tant pour les façades larges, mais aussi pour celles qui sont très étroites (exemple 3 : >4m). Elle convient en particulier lorsque l escalier vers les étages doit être recréé (ou dédoublé pour garder une liaison directe entre le commerce et le 1er étage bureaux, local de réserve). L espace sous l escalier, en pente, peut être récupéré pour des étagères. 3 8

4 2 Une porte unique à rue hall commun commerce / logements La typologie est fréquente dans les hôtels et maisons de maître à entrée imposante. Elle convient aussi pour de petits immeubles dont la façade est étroite. Après une porte à rue commune, un hall commun mène au commerce et à la cage d escalier vers les logements. Cette solution fonctionne quand la cage d escalier est située le long d un des deux murs mitoyens. Schéma 1 Hall + escalier : de 6 à 9 m² min. Schéma 1 : l entrée étant commune, un passage suffisamment large pour permettre le croisement est nécessaire pour un usage confortable. Largeur : 1.5 m min. Portes d entrée : largueur 0.95 m libre min. Le recul sera plus ou moins important pour permettre à la vitrine d avoir une certaine profondeur. Schéma 2 : cette disposition permet un impact moindre sur la profondeur du sas mais une largeur plus grande pour placer les portes d entrée côte à côte (en n oubliant pas les retours de murs minimum pour le compartimentage de résistance au feu (RF). Schéma 2 Le développement de la vitrine est conservé. La réduction de la surface du commerce est limitée. Cette solution permet, en cas d accès latéral, de maintenir la devanture actuelle, et donc de limiter les travaux de transformation. Dans le hall, la paroi d accès vers le commerce peut aussi être vitrée, de manière à gagner de la lumière et de la visibilité. À noter Une gestion du hall commun doit être organisée entre le commerçant et les occupants des logements fermeture de l entrée à rue, (non-) occupation, boîtes aux lettres 4 8

5 3 Deux accès distincts derrière un «caisson-vitrine» La typologie est apparue dans l entre-deux-guerres dans les immeubles étroits. Les accès vers le commerce et vers les logements, tous deux en retrait par rapport à la rue, sont situés derrière une vitrine en façade qui prend la forme d un «caisson». Hall + escalier : 8 à 10 m² Largueur d escalier : 1 m Encombrement de l escalier : 2.75 m² (projection au sol pour une hauteur libre de 2 m sous celui-ci). Largeur du passage : min 1.5 m (permettant le croisement de personnes). Les nombreuses vitrines offrent une grande visibilité au commerce. Le développement des vitrines et les zones d expositions sont importants, l aménagement convient en particulier pour les commerces de détail et spécialisés. Cette solution peut être adoptée autant pour les immeubles larges qu étroits. À noter Cet aménagement nécessite dans la plupart des cas d importantes adaptations de la devanture et convient donc pour celles qui sont à requalifier. Les recoins créés derrière ce caisson nécessitent une gestion de la fermeture du hall d accès en dehors des heures commerciales (placement d un volet). 5 8

6 4 Un accès central desservant deux commerces Cette typologie est particulièrement présente dans les immeubles larges, notamment les immeubles à appartements. L accès séparé vers les logements est localisé au milieu de la façade. De part et d autre du hall d accès peuvent s étendre un seul grand espace commercial ou deux entités. Hall + escalier : 4.25 m². Comprend l encombrement de l escalier + hall vers les logements. Zone de recul pour les accès aux commerces : 3.5 m² min (l : 2.6m, L : 1.3 m). Cette solution permet de louer le rez-dechaussée commercial à deux occupants distincts, ce qui peut augmenter la rentabilité commerciale À noter La cage d escalier existante menant aux logements doit être centrale. La tendance commerciale s oriente plutôt vers l extension des surfaces commerciales par regroupement et annexion de commerces voisins. 6 8

7 5 Un accès séparé «caché» intégré dans la zone commerciale La typologie convient pour les immeubles dont le rez-de-chaussée a subi d importantes transformations. L accès séparé est localisé plus en retrait de l alignement. S il est central, il peut être entouré de vitrines, de manière à minimiser la perte de surface commerciale et à augmenter les zones d exposition. Hall + escalier : 5 m² min. Emprise : calculée sur base des dimensions minimales nécessaires pour un escalier balancé (largeur des deux volées : 1.7m min.). Une largeur plus importante de l escalier augmentera le développé de vitrine. Veiller néanmoins à ce que le passage restant soit confortable (croisement de personnes et recul suffisant pour regarder les vitrines). Cette solution convient pour les magasins avec grand achalandage (de type rue Neuve) et pour les immeubles profonds dont la façade est large. À noter En dehors des heures commerciales, la fermeture du commerce doit être organisée tout en maintenant l accès vers les logements. La formule n est pas très esthétique sur le plan architectural (devanture hors alignement). Afin de conserver une cohérence d ensemble entre le rez-de-chaussée et l ensemble de la façade, une attention sera portée à la composition et à la lisibilité du plan de la façade. 7 8

8 6 Un accès séparé hors façade principale Il existe des circonstances où la création d un accès par la façade principale semble compromise sans entraver l activité commerciale. C est le cas notamment : Lorsque le mètre courant de façade commerciale est hautement valorisé ; En cas de manque d accord entre propriétaire et commerçant sur la révision des parties commerciales et/ou du loyer ; Lorsque la vitrine présente un intérêt patrimonial ; Lorsque la cage d escalier d origine menant du rez-de-chaussée, qu il convient de maintenir, est située de manière centrale dans l immeuble ou en fond de parcelle ; Dans le cas d une façade très étroite. D autres possibilités méritent alors d être étudiées : Créer un accès dans une façade latérale ou dans la façade arrière de l immeuble ; Créer un accès commun à deux ou plusieurs immeubles mitoyens. Façade arrière ou latérale En fonction de l immeuble et de l îlot dans lequel il est situé, il est possible d établir un accès par la façade latérale, par la façade arrière, dans une rue adjacente ou par une impasse voisine. Dans le centre historique de Bruxelles, les nombreuses impasses (quartier entourant la GrandPlace, rues autour de la place Sainte-Catherine, ) permettent de réfléchir à des solutions originales. Dans les quartiers commerçants de première et deuxième couronne (Laeken, Ixelles, Saint-Gilles, Anderlecht, Uccle, Etterbeek, ), le parcellaire moins dense et les intérieurs d îlots suffisamment dégagés laissent encore des possibilités de passage (sur sol public ou privé) et d accessibilité par les façades arrières. Les cours offrent aussi des possibilités. FICHE 2 servitude de passage 8 8