OFFICE PUBLIC D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA VILLE DE TULLE. Le présent contrôle de gestion qui porte sur les exercices 1993 à 1996

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1 OFFICE PUBLIC D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA VILLE DE TULLE EXAMEN DE LA GESTION OBSERVATIONS DEFINITIVES Le présent contrôle de gestion qui porte sur les exercices 1993 à 1996 et tient compte de l'évolution de la situation en 1997 englobe la période de mise en oeuvre du plan de redressement décrit dans le protocole signé le 31 décembre 1992 entre l'etat, la CGLS, la ville de Tulle et l'office. Ce plan devait normalement permettre à l'office de retrouver un équilibre d'exploitation durable. L'examen des documents financiers et les mesures d'instruction complémentaires conduisent à constater que la situation financière reste dégradée et que l'office n'a pas atteint, globalement, les objectifs essentiels fixés par le plan de redressement. 1 - La situation financière de l'office Défaut de sincérité de certaines écritures Il concerne principalement la provision pour dépréciation des comptes de tiers et la dotation aux amortissements. S'agissant de la première, il ressort de l'article R du code de la construction et de l'habitation que l'office devrait provisionner à

2 100 % les créances sur exercices antérieurs et celles concernant les locataires partis, à 50 % les créances de 6 à 12 mois et à 25 % celles de 3 à 6 mois. Malgré un effort important accompli depuis 1993, l'office ne parvient toujours pas à provisionner à hauteur suffisante les créances sur exercices antérieurs comme le montre le tableau ci-après. Un effort reste à accomplir dans ce domaine. #Voir Tableau 1#

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4 Quand à la dotation aux amortissements, elle reste inférieure de 795 KF par rapport au montant qu'elle devrait normalement atteindre Le compte de résultat Les dépenses de gestion ont progressé modérément sur la période (+ 8,3 %), malgré une augmentation de 63 % de la taxe sur les propriétés bâties mise à la charge de l'office, mais à un rythme plus rapide que celui des recettes (+ 3,1 % seulement). Cet effet de ciseau s'explique par le fait que les recettes locatives ont évolué nettement moins vite que ne le prévoyait le plan de redressement (augmentation de 14,3 % seulement au lieu des 22,5 % espérés). Ce mauvais résultat est la conséquence de l'augmentation de la vacance qui est passée de 60 logements au 1/1/1993 à 110 au 31/12/1996. Cette situation, qui risque de s'aggraver, constitue désormais le point névralgique de l'office. La chambre a par ailleurs noté que la dotation aux provisions pour grosses réparations, bien que correctement alimentée, restait insuffisante en raison de prélèvements effectués supérieurs aux dotations. Elle se situe en dessous de la moyenne nationale. Sur l'ensemble de la période , l'office n'a dégagé qu'un

5 excédent d'exploitation de 121 KF, et ce en incluant les diverses subventions reçues à l'occasion du plan de redressement. En réalité, abstraction faite des aides reçues, la situation reste préoccupante comme en témoigne le tableau ci-après (les montants sont en KF). #Voir Tableau 2#

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7 L'office ne parvient toujours pas, par lui même, à équilibrer sa gestion courante. Le déficit cumulé s'est élevé à KF pendant la période Les diverses subventions et aides accordées dans le cadre du plan de redressement ont seulement évité à l'office de puiser encore plus dans ses fonds propres, au demeurant forts insuffisants Structure du bilan L'actif se caractérise par la faiblesse et la dégradation continue de l'actif circulant. Le ratio de liquidité immédiate (trésorerie / dettes d'exploitation) n'est que de 0,66 en Bien que les données correspondantes ne soient pas encore disponibles au niveau national, il suffit de rappeler, pour établir les comparaisons utiles, que la moyenne nationale de ce ratio était de 1,63 en Enfin, la dette financière, très supérieure à la moyenne, continue à augmenter en raison des prêts souscrits dans le cadre des programmes de réhabilitation. 2 - L'exécution du plan de redressement Ce plan devait permettre à l'office de retrouver, à l'issue de la période quadriennale , un équilibre d'exploitation durable.

8 Dans ce cadre, l'office avait souscrit les engagements ci-après : - procéder à la remise à niveau des loyers, - réduire le montant des impayés, - réduire l'évolution des charges non récupérables, - consacrer annuellement 1,6 MF aux dépenses de gros entretien et de grosses réparations, - procéder à la réhabilitation de 40 logements par an, - réduire le taux de vacance à 4 %. A la fin de l'exercice 1996, c'est à dire aux termes du plan de redressement, il peut être établi le bilan contrasté suivant : - L'objectif de remise à niveau des loyers a été atteint même si l'augmentation de 7 % qui était prévue au 1er janvier 1994 a été différée au 1er juillet 1994, ce qui a entraîné un manque à gagner de 400 KF environ. - Le montant des impayés a été fortement réduit par des admissions en non valeur pour un montant de près de 3 MF en 4 ans. Il est vrai que cette opération de "toilettage" s'avérait indispensable pour des raisons de sincérité du bilan. Mais l'aspect le plus positif réside dans l'amélioration des taux de recouvrement des loyers en fin d'année et au 30 juin de l'exercice suivant qui ont progressé respectivement de 8,3 % et 3,4 %. Le taux global de recouvrement au 30 juin 1997 est de 95,7 %

9 contre 92,3 % seulement en La réduction des charges non récupérables a été obtenue dans des proportions supérieures aux prévisions. - L'office a largement dépassé (+ 61 %) l'objectif d'engager annuellement KF au titre du gros entretien et des grosses réparations même si cela s'est fait en appauvrissant, plus que les normes comptables l'autorisent, la dotation correspondante ainsi qu'il est rappelé dans le paragraphe sur la situation financière de l'office. - Par contre, le programme de réhabilitation a pris un retard considérable. Alors que le plan de redressement fixait à 160 le nombre de réhabilitations à effectuer sur la période ; seules 69 l'ont été. Fin mars 1997, le programme ne sera réalisé qu'à 43 %. Ce retard tient essentiellement au manque de ressources propres de l'établissement qui résulte lui-même de l'insuffisance des recettes locatives. - Le taux de vacance n'a pas été réduit mais a, au contraire, continué à se dégrader ainsi qu'il résulte du tableau suivant : #Voir Tableau 3#

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11 Même si les opérations de réhabilitation qui ont été engagées ont porté leurs fruits, les immeubles rénovés présentant une vacance négligeable ou nulle, le nombre d'immeubles non réhabilités reste important. La faiblesse du taux d'occupation de plusieurs immeubles, qui par ailleurs font l'objet d'une désaffection croissante, constitue la pierre d'achoppement de l'office dans la mesure où ces bâtiments sont maintenus en service et génèrent des charges nettement supérieures aux revenus qu'ils procurent. 3 - Conclusion La structure financière et en particulier la faiblesse des fonds propres ne permet à l'office de faire face à la situation. Les augmentations de loyers résultant des opérations de réhabilitation sont en fait annulées par la progression importante de la taxe foncière sur les propriétés bâties et l'augmentation alarmante de la vacance. La reconstitution des fonds propres à un niveau jugé satisfaisant n'est pas envisageable à court / moyen terme si bien que l'office se trouve à nouveau contraint à faire appel aux aides extérieures. C'est dans ce contexte qu'il convient de replacer la question essentielle de la vacance et des surcoûts qu'elle entraîne. Le parc HLM a été initialement conçu pour une population de habitants alors

12 que Tulle en compte désormais manifestement moins de (chiffre du dernier recensement). Sur les 35 immeubles gérés par l'office, 5 doivent être considérés comme ne correspondant plus du tout aux normes. Au total, le parc comporte, de manière structurelle, 100 logements de trop qui grèvent d'autant le compte d'exploitation au point d'obérer la gestion rationnelle du surplus. Dans ces conditions, la chambre souhaiterait connaître les mesures que l'office compte mettre en oeuvre pour remédier à cette situation. Elle aimerait également savoir si, compte tenu du contexte particulier du logement social dans le département de la Corrèze, l'office de Tulle envisage une collaboration plus poussée - et éventuellement un regroupement des moyens, avec les deux autres offices publics et en particulier avec l'office départemental dont le siège social jouxte le sien. Délibéré par la chambre le 8 juin 1998 Le Président M. VILTARD