L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages

c re di tfo nc i e r.c o m U N E É T U D E I S S U E D U PA R T E N A R I AT C H A I R E V I L L E E T I M M O B I L I E R E N T R E L U N I V E R S I T É PA R I S - D A U P H I N E E T L E C R É D I T F O N C I E R L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages Paris et 12 métropoles régionales DÉCEMBRE 2014 1

Cette étude a été publiée en deux parties : L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages Paris et 12 métropoles régionales L évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages Paris et 12 communes d Ile-de-France Partie 1 : Partie 2 : Janvier 2015 Cette étude a été conduite sous la direction de : - Kevin Beaubrun-Diant pour l Université Paris-Dauphine ; - Nicolas Pécourt pour le Crédit Foncier. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine

sommaire PAGE 02 PAGE 04 synthèse méthodologie PAGE 05 1 ère Partie une baisse générale du Pouvoir d achat immobilier de 1998 à 2010 PAGE 06 PAGE 08 PAGE 10 PAGE 11 PAGE 12 PAGE 13 PAGE 14 PAGE 15 PAGE 16 PAGE 17 PAGE 18 PAGE 19 PAGE 20 PAGE 21 PAGE 22 PAGE 23 PAGE 24 2 ème Partie évolutions selon les tranches d âge capacim ville Par ville les 30-35 ans les 50-55 ans capacim Paris capacim bordeaux capacim dijon capacim lille capacim lyon capacim marseille capacim nancy capacim nantes capacim reims capacim rennes capacim rouen capacim strasbourg capacim toulouse Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 1

synthèse Pouvoir d achat immobilier des ménages Français : une baisse disparate selon les âges Réalisée par l Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, cette étude est consacrée à l évolution du pouvoir d achat immobilier selon l âge des ménages, à Paris et en province. Trois années d observation (correspondant à l enquête patrimoine de l INSEE) ont été retenues : 1998, 2004 et 2010. La mesure utilisée est celle du baromètre Capacim (CAPacité AChat IMmobilier). Développé depuis plusieurs années par l Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, Capacim met en perspective l offre et la demande qualifiées en fonction de la structure des ménages (les besoins d un célibataire ne sont pas ceux d une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine, puis analysées ville par ville en rapport au prix des différents types de biens sur le marché de l ancien. Cette méthode permet de calculer le pourcentage de ménages capables d acheter un bien immobilier pour se loger et adapté à leurs besoins (i.e. à la structure familiale). Paris et douze métropoles régionales sont examinées à la loupe dans cette étude : Bordeaux, Dijon, Lille, Lyon, Marseille, Nancy, Nantes, Reims, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. 1) UN POUVOIR D ACHAT IMMOBILIER EN FORTE BAISSE ENTRE 1998 ET 2010 Sans surprise, sous l effet de la hausse des prix immobiliers, le pouvoir d achat des ménages a diminué. Cette baisse s inscrit entre 42 % à Marseille et 10 % à Strasbourg en douze ans. Plus précisément, toutes générations confondues, 44 % des ménages étaient en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins à Paris en 1998 contre 27 % douze ans plus tard en 2010. Cette proportion de ménages en capacité de se loger passe également : - de 69 % (1998) à 62 % (2010) à Reims, de 70 % (1998) à 62 % (2010) à Rennes et de 74 % (1998) à 66 % (2010) à Nancy, villes où la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus faible ; - de 74 % (1998) à 44 % (2010) à Marseille, de 72 % (1998) à 54 % (2010) à Lille et de 71 % (1998) à 55 % (2010) à Lyon, villes où la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus élevée parmi les métropoles régionales étudiées. 2) DE FORTS CLIVAGES GÉNÉRATIONNELS Corrélativement à cette baisse globale, il faut noter de très forts clivages entre générations. - Les quinquagénaires disposent en France du pouvoir d achat immobilier le plus important, ce qui correspond naturellement à une tranche d âge où les revenus et le patrimoine sont significativement plus élevés. En 2010, les trois quarts des 55-60 ans en moyenne pouvaient acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des grandes capitales régionales étudiées et la moitié (51 %) à Paris. - Pour les mêmes raisons (détention d un patrimoine immobilier notamment), ce sont ensuite les sexagénaires qui ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; lesquels sont également pour eux moins importants puisque les enfants ont quitté le domicile familial. - Si on fait abstraction des moins de 30 ans, dont les conditions financières sont par définition beaucoup plus faibles (salaires plus bas et absence d un patrimoine pouvant servir d apport), ce sont les trentenaires qui connaissent le plus de difficultés pour acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins. En 2010, seulement la moitié en moyenne des 30-35 ans pouvaient acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une capitale régionale en province et moins d un sur quatorze (7 %) à Paris. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 2

3) QUI S ACCENTUENT ENTRE 1998 ET 2010, AU DÉTRIMENT DES PLUS JEUNES Ces clivages générationnels se sont accentués de 1998 à 2010. En douze ans, le pouvoir d achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales métropoles de province, et est devenu quasiment nul à Paris (1 % en 2010). A l inverse, les plus de 65 ans ont perdu de 1998 à 2010 en moyenne seulement un dixième de leur pouvoir d achat immobilier dans les principales métropoles régionales et un quart à Paris. En effet, ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont bénéficié ensuite d une revalorisation de leur patrimoine immobilier. La valeur de leur patrimoine suivant l évolution des prix, leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est donc restée importante. En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des années 2000 (les moins de 50 ans en 2010 avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à le devenir. Dans les grandes villes où les prix ont fortement augmenté, la perte de pouvoir d achat immobilier est ainsi accentuée pour les générations les plus jeunes : - à Paris, la baisse de pouvoir d achat est de 34 % pour les 50-55 ans, 51 % pour les 45-50 ans, 65 % pour les 40-45 ans, 71 % pour les 35-40 ans, etc. - à Marseille, la baisse de pouvoir d achat est de 27 % pour les 50-55 ans, 33 % pour les 45-50 ans, 47 % pour les 40-45 ans, 58 % pour les 35-40 ans, etc. Dans ces villes, beaucoup de ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la forte hausse des prix ont peu de chance de le devenir. C est ce que montre l indicateur Capacim appliqué aux seuls primo-accédants : - à Paris, la proportion de ménages locataires en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins s inscrit entre 1 % pour les 20-25 ans (8 % lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement 11 % pour les 50-55 ans (65 % lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires) ; - à Marseille, la proportion de ménages locataires en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins s inscrit entre 1 % pour les 20-25 ans (15 % lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement 18 % pour les 50-55 ans (92 % lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires). A l inverse dans les agglomérations où la hausse des prix a été nettement moins importante (Strasbourg, Nancy, Reims et Rennes) la perte de pouvoir d achat immobilier touche de façon moins inégalitaire les générations. La forte hausse des prix immobiliers observée durant la première décennie des années 2000 a donc eu pour effet d accroître les disparités entre les générations dans les grandes villes. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 3

méthodologie Réalisée en partenariat par l Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, cette étude est consacrée à l évolution du pouvoir d achat immobilier par âge au cours des dernières années. L âge constitue en effet un déterminant important de la position d un ménage sur le marché immobilier. Trois années ont été observées et analysées : 1998, 2004 et 2010. Ce sont les années de référence retenues par l INSEE pour son enquête sur le patrimoine des Français et dont les données étaient nécessaires pour calculer le pouvoir d achat immobilier. La période étudiée par cette étude s inscrit par ailleurs quasiment entre un bas (1998) et un haut (2010) de cycle de prix immobiliers. Depuis 2010, et comme l a montré la dernière étude conjointe de l Université Paris-Dauphine et du Crédit Foncier (réalisée en septembre 2013), le pouvoir d achat immobilier est resté -à l exception de Paris- relativement stable ; l effet de la très forte baisse des taux d intérêt observé depuis lors a en effet eu un impact suffisant pour compenser la dégradation des conditions économiques des ménages. Les résultats obtenus seront détaillés sous deux angles : par âge selon des tranches de cinq ans (pour chaque ville étudiée, le pouvoir d achat immobilier des 20-25 ans, 25-30 ans, 30-35 ans,, 60-65 ans, plus de 65 ans est ainsi mesuré en 1998, 2004 puis en 2010) et par génération selon des années de naissance également regroupées par intervalle de cinq ans : le pouvoir d achat immobilier des personnes nées de 1928 à 1932, puis de 1933 à 1937,, de 1984 à 1998 a été également mesuré. La mesure du pouvoir d achat immobilier utilisée dans cette étude est celle du baromètre Capacim développé en partenariat depuis plusieurs années par l Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier. Capacim repose sur une analyse approfondie et une mise en perspective de l offre et de la demande : - la demande est notamment qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d un célibataire ne sont pas ceux d une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine ; - puis analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens correspondants aux besoins des ménages, c est-à-dire un logement adapté la structure familiale. Cette méthode permet de calculer le pourcentage de ménages capables d acheter un bien immobilier pour se loger et adapté à leurs besoins (i.e. à la structure familiale). Un taux de 44 % à Paris en 1998 signifie qu à cette date 44 % de l ensemble des ménages étaient en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins : un studio ou T1/T2 pour un célibataire ou un T4/T5 pour une famille avec trois enfants par exemple. Pour les besoins de l exercice, la population de référence est la population française prise dans son ensemble ; à noter pour cette étude un changement de méthodologie par rapport aux précédentes études Capacim pour lesquelles la population de référence était celle de la région administrative de la ville concernée. L éligibilité d un ménage est jugée par la confrontation du montant maximum empruntable à la valeur nominale du bien «idéal» pour ce ménage. Au préalable, pour chaque ménage, sa situation sur le marché du travail (actif occupé et nature du contrat de travail) détermine son accès à un prêt bancaire. Ses revenus combinés au niveau des taux de crédit immobiliers fixes, déterminent sa capacité de remboursement, tandis que son patrimoine financier et immobilier détermine son apport personnel. Sur la base d un horizon de remboursement fixé par hypothèse, à 15 ans, les capacités d achat sont évaluées individuellement. Dans la suite, est mesurée la capacité d acquisition de logements anciens en retenant uniquement les appartements. Dans chaque ville, les prix individuels du parc d appartements différentiés selon le type, sont comparés aux capacités d achat individuelles de chaque catégorie de ménages. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 4

1 ère Partie : une baisse générale du Pouvoir d achat immobilier de 1998 à 2010 De manière générale, on observe une diminution significative du pouvoir d achat immobilier des ménages entre 1998 et 2010 : - En 1998, en moyenne, sept ménages sur dix (de 66 % à Strasbourg à 77 % à Bordeaux) étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des douze métropoles régionales étudiées ; douze ans plus tard, en 2010, ils sont généralement six ménages sur dix ou moins (de 44 % à Marseille à 66 % à Nancy) à pouvoir le faire. - C est à Marseille que la chute du pouvoir d achat immobilier des ménages est la plus forte (de 74 % en 1998 à 44 % en 2010) et à Strasbourg la moins marquée (de 66 % en 1998 à 60 % en 2010). - A Paris la chute du pouvoir d achat immobilier des ménages est très significative : en 1998, un peu moins de la moitié (44 %) des ménages étaient en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans la capitale française ; ils ne représentent qu un peu plus du quart de la population (27 %) en 2010. CAPACIM toutes générations confondues Evolution du pouvoir d achat de 1998 à 2010 VILLES 1998 2004 2010 VILLES En points En % Paris 44 % 32 % 27 % Nancy 74 % 71 % 66 % Rennes 70 % 61 % 62 % Rouen 74 % 72 % 62 % Reims 69 % 65 % 62 % Strasbourg 66 % 65 % 60 % Toulouse 75 % 63 % 60 % Dijon 70 % 67 % 59 % Nantes 74 % 62 % 59 % Bordeaux 77 % 66 % 58 % Lyon 71 % 59 % 55 % Lille 72 % 63 % 54 % Marseille 74 % 59 % 44 % Paris - 17 pts - 39 % Nancy - 8 pts - 10 % Rennes - 8 pts - 11 % Rouen - 12 pts - 17 % Reims - 7 pts - 10 % Strasbourg - 6 pts - 10 % Toulouse - 15 pts - 20 % Dijon - 11 pts - 16 % Nantes - 15 pts - 20 % Bordeaux - 19 pts - 24 % Lyon - 16 pts - 22 % Lille - 18 pts - 25 % Marseille - 30 pts - 42 % Cette baisse du pouvoir d achat immobilier de 1998 à 2010 s explique essentiellement par la hausse des prix immobiliers, ainsi que l effet de la crise au cours des dernières années. Cette hausse des prix immobiliers ne s est pas accompagnée d une augmentation identique des salaires même si la hausse de la durée des crédits et la baisse des taux d intérêt ont contribué à accroître la solvabilité des ménages pendant la même période. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 5

2 ème Partie : évolutions selon les tranches d âge 90 % 80 % 79% 82% 80% 70 % 64% 68% 72% 72% 70% 60 % 60% 64% 64% 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 31% 2% 1% 16% 6% 25% 7% 33% 8% 43% 12% 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans 59% 27% 45% 51% 55% 46% 53% n Bordeaux 43% n Dijon n Lille n Lyon Marseille n Nancy n Nantes n Reims n Rennes n Rouen n Strasbourg n Toulouse n Paris LES TRANCHES D ÂGE DONT LE POUVOIR D ACHAT EST LE PLUS ÉLEVÉ Quelle que soit l année d observation (1998, 2004 ou 2010), ce sont les quinquagénaires qui disposent en France du pouvoir d achat immobilier le plus important. Cela correspond naturellement à une tranche d âge où revenus et patrimoine sont significativement plus élevés. Sur l ensemble du territoire, les quinquagénaires ont donc plus de facilité à acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins : - Les quinquagénaires affichaient en 2010 un patrimoine moyen net par ménage égal à 303 500 euros, supérieur de 32 % à la moyenne observée en France toutes générations confondues (229 300 euros). - Ils sont également pour trois quarts d entre eux (73 % en 2010) déjà propriétaires ; la hausse des prix de l immobilier a donc un plus faible impact sur leur pouvoir d achat immobilier puisqu elle se répercute directement dans leur patrimoine au travers du ou des biens déjà détenus. - Les salaires des quinquagénaires sont également parmi les plus élevés. Sans qu aucune exception ne soit observée, les 50-55 ans disposaient en 2010 du score le plus élevé dans chacune des douze villes de province étudiées : 82 % à Nancy, 79 % à Reims et Rennes, 78 % à Rouen, 77 % à Strasbourg et Toulouse, 76 % à Dijon et Nantes, 75 % à Bordeaux, 73 % à Lyon, 71 % à Lille et 64 % à Marseille. A Paris en 2010, 45 % des 50-55 ans étaient en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins. Pour les mêmes raisons (détention d un patrimoine immobilier notamment), ce sont ensuite les sexagénaires qui ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins. Leurs besoins de logement deviennent également moins importants puisque les enfants de ces ménages ont quitté le domicile familial. Cela contribue à améliorer leur pouvoir d achat immobilier et à compenser pour partie la diminution de revenus enregistrée généralement à partir de cet âge. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 6

LES TRANCHES D ÂGE DONT LE POUVOIR D ACHAT EST LE MOINS ÉLEVÉ Si on fait abstraction des moins de 30 ans, dont les conditions financières sont par définition beaucoup plus faibles (salaires plus faibles et absence d un patrimoine pouvant servir d apport), ce sont les trentenaires qui connaissent aujourd hui le plus de difficultés. Les 30-35 ans sont en particulier nettement à la peine. En 2010, en moyenne la moitié des 30-35 ans étaient en capacité d acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une capitale régionale (à l exception de Marseille, Lille et Lyon), et moins d un sur quatorze (7 %) à Paris! LES ÉVOLUTIONS PAR ÂGE ENTRE 1998 ET 2010 Si, entre 1998 et 2010, le pouvoir d achat immobilier moyen a baissé de façon générale, il est surtout intéressant de noter que cette baisse est très inégalitaire entre les générations. Cette baisse est beaucoup plus accentuée pour les tranches d âge les plus jeunes. En douze ans, le pouvoir d achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales métropoles en province et est devenu quasiment nul à Paris : Capacim, y était en moyenne égal à 20 % en 1998, a ainsi chuté à 1 % en 2010! A l autre extrême de la population, cette baisse est beaucoup moins importante : les plus de 65 ans ont perdu en douze ans en moyenne un dixième de leur pouvoir d achat immobilier dans les principales métropoles de province et un quart de leur pouvoir d achat immobilier à Paris (Capacim y était en moyenne égal à 57 % en 1998, puis à 43 % en 2010). La principale explication réside dans le fait que ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998 ont vu par la suite leur patrimoine immobilier se valoriser du fait de la hausse des prix. Leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger (achat par exemple d un appartement avec une ou deux pièces en plus pour accompagner l arrivée d enfants dans le foyer ; ou à l inverse achat d un logement à la surface plus petite à partir de 60 ans) est donc restée importante. En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix intervenue au cours des années 2000 (les moins de 50 ans en 2010 avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à acheter un bien correspondant à leurs besoins. Ce phénomène est particulièrement observable dans certaines grandes villes où les prix ont fortement évolué à la hausse : - à Paris, la baisse de pouvoir d achat est de 34 % pour les 50-55 ans, de 51 % pour les 45-50 ans, 65 % pour les 40-45 ans, 71 % pour les 35-40 ans, etc. - à Marseille, la baisse de pouvoir d achat est de 27 % pour les 50-55 ans, de 33 % pour les 45-50 ans, 47 % pour les 40-45 ans, 58 % pour les 35-40 ans, etc. - à Lille, la baisse de pouvoir d achat est de 18 % pour les 50-55 ans, de 21 % pour les 45-50 ans, 28 % pour les 40-45 ans, 34 % pour les 35-40 ans, etc. CAPACIM 30-35 ans 50-55 ans Cœfficient Paris multiplicateur 1998 32 % 68 % x 2,1 2010 7 % 45 % x 6,4 A Paris, en 1998 les 50-55 ans avaient une capacité d achat immobilier (68 %) égale au double (x 2,1) de celle des 30-35 ans (32 %). Cet écart s est considérablement accru dans le temps : en 2010 la capacité d achat immobilier des 50-55 ans (45 %), bien qu en baisse, est désormais plus de 6 fois supérieure à celle des 30-35 ans (7 %)! A l inverse dans les agglomérations où la hausse des prix a été nettement moins importante la perte de pouvoir d achat immobilier touche de façon moins inégalitaire les générations. A Strasbourg, la baisse de capacité d achat immobilier entre 1998 et 2010 est égale à 8 % pour les 50-55 ans contre 16 % pour les 30-35 ans. CAPACIM 30-35 ans 50-55 ans Cœfficient Strasbourg multiplicateur 1998 63 % 84 % x 1,3 2010 53 % 77 % x 1,5 Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 7

capacim ville Par ville Paris et 12 métropoles régionales Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 8

comment lire les graphiques des Pages suivantes Capitale de la France, Paris est la première ville française en nombre d habitants (2 249 975 en 2011 ; source INSEE). Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 Les 30-35 ans avaient une capacité d achat sur Paris de : - 32 % en 1998-14 % en 2004-7 % en 2010 Courbe du pouvoir d achat immobilier en 2010 Sur Paris : - La génération 1948 qui avait entre 45 et 50 ans en 1998 détenait une capacité d achat de 56%. - Cette même génération en 2004, âgée de 50 à 55 ans, avait également une capacité d achat de 56 %. - En 2010, 51 % de la génération de 1948, alors âgée de 55 à 60 ans, étaient en capacité d acheter un bien correspondant à leurs besoins. Courbe du pouvoir d achat immobilier en 2004 Courbe du pouvoir d achat immobilier en 1998 Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 9

évolution du Pouvoir d achat immobilier entre 1998 2010 des 30-35 ans Lille 72% 42% Rennes 70% 57% Rouen 77% 58% Paris 32% 7% Reims 67% 56% Nancy Strasbourg 75% 64% 63% 53% Nantes 76% 52% Dijon 70% 52% Légende : CAPACIM 1998 CAPACIM 2010 Bordeaux 81% 52% Lyon 71% 45% Toulouse 78% 52% Marseille 76% 25% Note de lecture pour exemple : Paris n 32% 7% A Paris en 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins. Ils n étaient plus que 7 % en 2010. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 10

évolution du Pouvoir d achat immobilier entre 1998 2010 des 50-55 ans Lille 87% 71% Rennes 86% 79% Rouen Reims 89% 78% Paris 85% 79% 68% 45% Nancy Strasbourg 88% 82% 84% 77% Nantes 88% 76% Dijon 87% 76% Légende : CAPACIM 1998 CAPACIM 2010 Bordeaux 90% 75% Lyon 87% 73% Toulouse 89% 77% Marseille 89% 64% Note de lecture pour exemple : Paris n 68% 45% A Paris en 1998, 68 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins. Ils n étaient plus que 45 % en 2010. Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 11

Paris Capitale de la France, Paris est la première ville française en nombre d habitants (2 249 975 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Paris CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 44 % 32 % 27 % 68% 69% 56% 56% 61% 59% 57% 1998 2010 20% 3% 1% 40% 17% 6% 32% 14% 7% 27% 14% 8% 33% 18% 12% 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 De 1998 à 2010, à Paris, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 14 % en 2004, puis seulement 7 % en 2010, soit une division par 4,6 de la population éligible en douze ans. La baisse est encore plus brutale pour les 25-30 ans, dont le pouvoir d achat passe de 40 % à 6 % soit une division par près de sept en douze ans! - En 1998, 68 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 56 % en 2004, puis 45 % en 2010. Paris se distingue par de véritables clivages selon les tranches d âge : - Jusqu à l âge de 45 ans, l achat d un bien immobilier pour se loger constitue désormais une exception : moins d une personne sur quatorze pour les trentenaires et moins d une personne sur huit pour ceux âgés entre 40 et 45 ans étaient en mesure de le faire en 2010. - Le pouvoir d achat double pour les ménages entre 45 et 50 ans, bien qu à un niveau encore très faible puisqu il concerne un peu plus d une personne sur quatre (27 %) en 2010. - Ce n est qu à partir de 50 ans qu une personne sur deux (ou presque) est en mesure de se loger à Paris : 45 % pour les 50-55 ans, 51 % pour les 55-60 ans, 46 % pour les 60-65 ans. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Paris, 41 % des 45-50 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 7 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 1% 6% 7% 8% 12% 27% 45% 51% 46% 43% Primo-accédant* 1% 5% 4% 4% 4% 7% 11% 10% 7% 5% (locataire) Secundo-accédant* 8% 11% 12% 12% 18% 41% 65% 73% 61% 56% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 12 36% 27% 45% 51% 46% 43% 44% 43%

bordeaux Préfecture de la Région Aquitaine, Bordeaux est la neuvième ville française en nombre d habitants (239 399 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Bordeaux CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 77 % 66 % 58 % 77% 62% 81% 63% 84% 65% 87% 70% 90% 80% 72% 90% 87% 85% 84% 75% 74% 77% 68% 74% 67% 44% 1998 38% 2010 16% 44% 52% 58% 63% 66% 65% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Bordeaux, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 81 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 63 % en 2004, puis 52 % en 2010. - En 1998, 90 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 85 % en 2004, puis 75 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (90 %) était de 1,1 fois supérieure à celle des 30-35 ans (81 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (75 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %). La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Bordeaux, 85 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 16% 44% 52% 58% 63% 72% 75% 74% 66% 65% Primo-accédant* 14% 35% 34% 31% 29% 36% 38% 32% 15% 10% (locataire) Secundo-accédant* 46% 72% 78% 85% 91% 97% 98% 96% 86% 83% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 13

dijon Préfecture de la Région Bourgogne, Dijon comptait 151 672 habitants en 2011 (source INSEE). Evolutions observées par âge à Dijon CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 70 % 67 % 59 % 85% 87% 84% 71% 70% 71% 75% 81% 72% 72% 86% 76% 75% 74% 69% 72% 68% 41% 1998 40% 2010 17% 66% 46% 66% 52% 67% 58% 63% 67% 65% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Dijon, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : - En 1998, 70 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 66 % en 2004, puis 52 % en 2010. - En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 86 % en 2004, puis 76 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (87 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (70 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (76 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %). La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Dijon, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 17% 46% 52% 58% 63% 72% 76% 75% 67% 65% Primo-accédant* 15% 37% 35% 31% 30% 37% 39% 33% 16% 10% (locataire) Secundo-accédant* 48% 75% 77% 84% 90% 96% 98% 97% 87% 84% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 14

lille Préfecture de la Région Nord-Pas-de-Calais, Lille est la dixième ville française en nombre d habitants (227 533 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Lille CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 72 % 63 % 54 % 86% 87% 85% 42% 1998 35% 2010 7% 71% 59% 32% 72% 57% 42% 74% 60% 49% 79% 65% 57% 77% 68% 83% 71% 82% 71% 75% 67% 64% 72% 63% 65% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Lille, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 72 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 57 % en 2004, puis 42 % en 2010. - En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 83 % en 2004, puis 71 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (87 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (72 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (71 %) était en effet de 1,7 fois supérieure à celle des 30-35 ans (42 %). Après Marseille (-41,6 % entre 1998 et 2010), c est à Lille (-25 %) que la baisse de pouvoir d achat immobilier des ménages est la plus forte. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Lille, 79 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 20 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 7% 32% 42% 49% 57% 68% 71% 71% 64% 63% Primo-accédant* 5% 22% 23% 20% 21% 28% 29% 24% 13% 9% (locataire) Secundo-accédant* 39% 63% 70% 79% 88% 95% 97% 95% 84% 81% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 15

lyon Préfecture de la Région Rhône-Alpes, Lyon est la troisième ville française en nombre d habitants (491 268 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Lyon CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 71 % 59 % 55 % 86% 87% 85% 42% 1998 29% 12% 2010 71% 54% 38% 71% 52% 45% 72% 55% 51% 76% 73% 60% 69% 57% 73% 81% 79% 73% 75% 65% 63% 72% 63% 64% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Lyon, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 71 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 52 % en 2004, puis 45 % en 2010. - En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 81 % en 2004, puis 73 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (87 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (71 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (73 %) était en effet de 1,6 fois supérieure à celle des 30-35 ans (45 %). La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Lyon, 77 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 25 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 12% 38% 45% 51% 57% 69% 73% 73% 65% 64% Primo-accédant* 10% 30% 28% 25% 24% 32% 33% 29% 14% 9% (locataire) Secundo-accédant* 44% 66% 70% 77% 86% 94% 97% 96% 85% 83% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 16

marseille Préfecture de la Région PACA, Marseille est la deuxième ville française en nombre d habitants (850 636 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Marseille CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 74 % 59 % 44 % 75% 76% 78% 82% 88% 73% 89% 81% 86% 80% 77% 75% 61% 63% 63% 45% 1998 30% 2010 2% 55% 16% 53% 25% 55% 33% 43% 59% 64% 64% 55% 53% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Marseille, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 76 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 53 % en 2004, puis 25 % en 2010. - En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 81 % en 2004, puis 64 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (89 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (76 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (64 %) était en effet de 2,6 fois supérieure à celle des 30-35 ans (25 %). En province, c est à Marseille (-41,6 % entre 1998 et 2010) que la baisse de pouvoir d achat immobilier des ménages est la plus forte. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Marseille, 55 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 10 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 2% 16% 25% 33% 43% 59% 64% 64% 55% 53% Primo-accédant* 1% 10% 11% 10% 11% 18% 18% 15% 9% 6% (locataire) Secundo-accédant* 15% 35% 45% 55% 71% 87% 92% 89% 74% 69% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 17

nancy Métropole de la Région Lorraine, Nancy comptait en 2011 434 565 habitants (source INSEE). Evolutions observées par âge à Nancy CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 74 % 71 % 66 % 87% 88% 86% 44% 1998 43% 2010 31% 74% 70% 60% 75% 72% 64% 77% 74% 68% 81% 85% 78% 79% 72% 82% 80% 76% 72% 73% 70% 71% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Nancy, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : - En 1998, 75 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 72 % en 2004, puis 64 % en 2010. - En 1998, 88 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient également 88 % en 2004, puis 82 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (88 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (75 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (82 %) était en effet de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans (64 %). C est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), Reims (-10,1 %) et Rennes (-11 %) que la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Nancy, 91 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 45 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 31% 60% 64% 68% 72% 79% 82% 80% 72% 70% Primo-accédant* 29% 53% 49% 45% 44% 50% 53% 45% 22% 13% (locataire) Secundo-accédant* 64% 84% 87% 91% 96% 98% 99% 98% 91% 90% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 18

nantes Préfecture de la Région Pays de la Loire, Nantes est la sixième ville française en nombre d habitants (287 845 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Nantes CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 74 % 62 % 59 % 74% 76% 79% 88% 82% 76% 64% 72% 88% 83% 76% 86% 81% 75% 76% 67% 73% 66% 44% 1998 34% 2010 18% 58% 45% 57% 52% 59% 57% 62% 66% 65% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Nantes, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 76 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 57 % en 2004, puis 52 % en 2010. - En 1998, 88 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 83 % en 2004, puis 76 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (88 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (76 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (76 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %). La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Nantes, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 18% 45% 52% 57% 62% 72% 76% 75% 67% 66% Primo-accédant* 16% 37% 35% 31% 29% 37% 39% 33% 16% 10% (locataire) Secundo-accédant* 49% 72% 77% 84% 90% 96% 98% 97% 87% 85% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 19

reims Première ville de la Région Champagne-Ardenne, Reims comptait en 2011 180 752 habitants (source INSEE). Evolutions observées par âge à Reims CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 69 % 65 % 62 % 84% 85% 84% 79% 68% 67% 69% 74% 67% 75% 79% 78% 73% 71% 40% 1998 39% 2010 28% 62% 53% 60% 56% 62% 60% 64% 69% 68% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Reims, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : - En 1998, 67 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 60 % en 2004, puis 56 % en 2010. - En 1998, 85 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient également 85 % en 2004, puis 79 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (85 %) était de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans (67 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (79 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (56 %). C est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), Reims (-10,1 %) et Rennes (-11 %) que la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Reims, 83 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 37 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 28% 53% 56% 60% 64% 75% 79% 78% 69% 68% Primo-accédant* 27% 46% 42% 37% 35% 43% 46% 40% 18% 11% (locataire) Secundo-accédant* 58% 76% 78% 83% 89% 96% 98% 97% 89% 87% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 20

rennes Préfecture de la Région Bretagne, Rennes comptait en 2011 208 033 habitants (source INSEE). Evolutions observées par âge à Rennes CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 70 % 61 % 62 % 85% 86% 84% 82% 81% 70% 70% 71% 76% 75% 66% 79% 78% 74% 70% 71% 68% 41% 1998 33% 2010 29% 57% 54% 57% 56% 60% 58% 63% 65% 64% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Rennes, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : - En 1998, 70 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 56 % en 2004, puis 57 % en 2010. - En 1998, 86 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 82 % en 2004, puis 79 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (86 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (70 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (79 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (57 %). C est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), Reims (-10,1 %) et Rennes (-11 %) que la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Rennes, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 37 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 29% 54% 57% 60% 66% 75% 79% 78% 70% 68% Primo-accédant* 27% 47% 42% 37% 36% 44% 47% 41% 19% 12% (locataire) Secundo-accédant* 58% 77% 78% 84% 91% 96% 98% 98% 89% 88% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 21

rouen Préfecture de la Région Haute-Normandie, Rouen comptait en 2011 111 553 habitants (source INSEE). Evolutions observées par âge à Rouen CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 74 % 72 % 62 % 75% 71% 43% 52% 1998 2010 23% 77% 74% 58% 81% 76% 63% 84% 80% 67% 88% 86% 75% 89% 88% 78% 86% 77% 76% 69% 72% 72% 67% 70% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Rouen, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : - En 1998, 77 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 74 % en 2004, puis 58 % en 2010. - En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 88 % en 2004, puis 78 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (89 %) était de 1,2 fois supérieure à celle des 30-35 ans (77 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (78 %) était en effet de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans (58 %). La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Rouen, 88 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 38 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 23% 52% 58% 63% 67% 75% 78% 77% 69% 67% Primo-accédant* 21% 44% 41% 38% 36% 43% 44% 37% 17% 11% (locataire) Secundo-accédant* 54% 79% 83% 88% 94% 98% 98% 97% 89% 86% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 22

strasbourg Préfecture de la Région Alsace, Strasbourg est la septième ville française en nombre d habitants (272 222 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Strasbourg CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 66 % 65 % 60 % 38% 1998 2010 24% 65% 61% 50% 63% 60% 53% 64% 57% 61% 71% 63% 66% 82% 73% 78% 85% 77% 84% 83% 76% 82% 72% 68% 69% 69% 66% 68% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Strasbourg, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a diminué : - En 1998, 63 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 60 % en 2004, puis 53 % en 2010. - En 1998, 84 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 85 % en 2004, puis 77 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (84 %) était de 1,3 fois supérieure à celle des 30-35 ans (63 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (77 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (53 %). C est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), Reims (-10,1 %) et Rennes (-11 %) que la baisse de pouvoir d achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales. La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Strasbourg, 80 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 33 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 24% 50% 53% 57% 63% 73% 77% 76% 68% 66% Primo-accédant* 22% 43% 38% 33% 32% 39% 42% 36% 17% 11% (locataire) Secundo-accédant* 54% 73% 73% 80% 89% 96% 98% 97% 88% 85% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 23

toulouse Préfecture de la Région Midi-Pyrénées, Toulouse est la quatrième ville française en nombre d habitants (447 340 en 2011 ; source INSEE). Evolutions observées par âge à Toulouse CAPACIM POPULATION GLOBALE 1998 2004 2010 75 % 63 % 60 % 76% 78% 79% 83% 88% 78% 89% 83% 86% 82% 77% 74% 44% 1998 36% 2010 24% 60% 49% 60% 52% 61% 56% 66% 73% 62% 77% 76% 68% 67% 66% 67% Générations n 1928 n 1933 n 1938 1943 n 1948 n 1953 n 1958 n 1963 n 1968 n 1973 n 1978 n 1984 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans De 1998 à 2010, à Toulouse, le pouvoir d achat immobilier de chaque tranche d âge a fortement diminué : - En 1998, 78 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n étaient plus que 60 % en 2004, puis 52 % en 2010. - En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils étaient 83 % en 2004, puis 77 % en 2010. En 1998, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (89 %) était de 1,1 fois supérieure à celle des 30-35 ans (78 %). Douze ans plus tard, l écart générationnel s est accru : en 2010, la capacité d achat immobilière des 50-55 ans (77 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %). La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d accroître la capacité d achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primoaccédants). A Toulouse, 80 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger contre seulement 32 % pour ceux qui sont encore locataires. CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 Général* 24% 49% 52% 56% 62% 73% 77% 76% 68% 67% Primo-accédant* 22% 42% 37% 32% 31% 39% 42% 36% 17% 11% (locataire) Secundo-accédant* 54% 71% 73% 80% 87% 95% 98% 97% 88% 86% (déjà propriétaire) * Population française Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 24