Table des matières PAGES 1. Préambule... 9 11. L immobilier dans l économie française... 11 I. Une «branche» créatrice de richesse... 12 II. Un produit d investissement et de consommation... 13 2. L immobilier d entreprise... 17 21. Aperçu Définitions... 19 I. Aperçu... 19 II. Définitions... 21 22. Marchés de l immobilier de bureaux... 23 I. Une année 2011 qui confirme le redressement constaté en 2010... 23 II. Marché des utilisateurs de bureaux... 24 A. Demande... 24 B. Offre... 27 C. Vacance locative... 29 D. Délai d écoulement... 31 III. Loyers de marché... 31 A. Maintien des négociations... 31 B. Loyer «prime», ou «haut de gamme»... 32 C. Loyer facial moyen... 33 D. Indices de loyers... 34 E. Loyer économique... 35 F. Charges locatives... 36 IV. Marché de l investissement en bureaux... 37 A. Montants investis... 37 B. Taux de rendement... 38 C. Valeurs vénales... 40 23. Locaux d activités... 43 I. Aperçu... 43 II. Marché des utilisateurs de locaux d activités... 44 A. Demande... 44 B. Offre... 47 C. Loyers... 49 III. Marché de l investissement en locaux d activités... 51 A. Montants investis... 51 B. Taux de rendement... 52 C. Valeurs vénales... 53 1
24. Marchés de l immobilier de commerces... 55 I. Aperçu... 55 II. Marché des utilisateurs de commerces... 55 A. Demande... 55 B. Offre... 56 C. Loyers... 58 III. Marché de l investissement en commerces... 60 A. Montants investis... 60 B. Taux de rendement... 61 C. Valeurs vénales... 61 25. Immobilier de services... 65 I. Aperçu... 65 II. Marché de l investissement en immobilier de services... 66 A. Montants investis... 66 B. Actifs investis... 67 C. Taux de rendement initiaux... 67 III. Investisseurs en immobilier de services... 68 IV. Marché des résidences services... 69 V. L Immobilier de santé le marché des Ehpad... 72 26. Investisseurs en immobilier d entreprise... 77 I. Aperçu... 77 II. Montants investis... 77 A. En valeur... 77 B. Par types d actifs... 78 C. Par tranche de montants... 78 III. Transactions... 79 A. Par type de ventes... B. Par catégorie d investisseurs... 79 79 IV. Principaux investisseurs étrangers... 80 A. Présence des investisseurs étrangers... B. Comportements des principaux acteurs... 80 81 V. Principaux investisseurs français... 83 A. Sociétés immobilières d investissement cotées (SIIC)... 83 B. Compagnies d assurance françaises... 85 C. Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)... 85 D. Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)... 87 27. Parc de l immobilier d entreprise... 89 I. Bureaux... 89 A. Parc de bureaux en Île-de-France... 90 B. Parc de bureaux en régions... 92 II. Locaux d activités et de logistique... 93 A. Composition du parc... 93 B. Parc des locaux d activités... 94 C. Parc des activités logistiques... 95 2
III. Commerces... 96 A. Composition... 96 B. Parc commercial global... 97 C. Parc de centres commerciaux... 98 D. Parc d hypermarchés... 99 IV. Immobilier de services... 100 A. Hôtellerie de tourisme... 100 B. Établissements de santé... 103 C. Établissements pour personnes âgées... 104 3. L immobilier résidentiel... 107 I. Aperçu... 109 II. Orientations... 110 31. Logement neuf... 111 I. Production de logements : repli des ventes en 2011, inquiétudes pour 2012... 111 II. Prix des logements neufs : hausse généralisée... 113 III. Répartition de la production privée en régions... 115 32. Logement ancien... 123 I. Transactions : emballement fin 2011, effondrement début 2012... 123 II. Prix : de la stabilisation à la baisse?... 124 III. Parc ancien privé... 128 33. Logement en Europe... 137 I. Marchés des principaux pays européens... 137 II. Parc résidentiel dans les principaux pays européens... 139 III. Logement social en Europe... 141 34. Logement social public... 145 I. Activité immobilière du secteur social en 2011... 145 II. Parc de logements sociaux publics... 147 III. Gestion locative des HLM... 149 35. Investissement immobilier... 153 I. Resserrement du crédit... 153 II. Accession àlapropriété... 155 III. Investissement locatif... 157 4. L immobilier en régions... 163 41. Les deux dynamiques de la croissance territoriale... 167 I. La France, un pays attractif... 171 II. aux distances raccourcies par le TGV... 176 42. Alsace... 179 I. Immobilier d entreprise... 181. B. Zoom sur la ville de Strasbourg... 181 182 3
II. Immobilier résidentiel... 185 B. Zoom sur la ville de Strasbourg... 185 187 43. Aquitaine... 189 I. Immobilier d entreprise... 191 B. Zoom sur la ville de Bordeaux... 191 192 II. Immobilier résidentiel... 194 B. Zoom sur la ville de Bordeaux... 194 196 44. Auvergne... 199 I. Immobilier d entreprise... 201 B. Zoom sur la ville de Clermont-Ferrand... 201 202 II. Immobilier résidentiel... 204 B. Zoom sur la ville de Clermont-Ferrand... 204 206 45. Basse-Normandie... 209 I. Immobilier d entreprise... 211 B. Zoom sur la ville de Caen... 211 212 II. Immobilier résidentiel... 213 B. Zoom sur la ville de Caen... 213 215 46. Bourgogne... 217 I. Immobilier d entreprise... 219 B. Zoom sur la ville de Dijon... 219 220 II. Immobilier résidentiel... 222 B. Zoom sur la ville de Dijon... 222 224 47. Bretagne... 225 I. Immobilier d entreprise... 227 B. Zoom sur la ville de Rennes... 227 228 II. Immobilier résidentiel... 230 B. Zoom sur la ville de Rennes... 230 232 48. Centre... 235 I. Immobilier d entreprise... 237 B. Zoom sur la ville d Orléans... 237 238 II. Immobilier résidentiel... 240 4
. B. Zoom sur la ville d Orléans... 240 242 49. Champagne-Ardenne... 245 I. Immobilier d entreprise... 247. B. Zoom sur la ville de Châlons-en-Champagne... 247 248 II. Immobilier résidentiel... 249. B. Zoom sur la ville de Reims... 249 251 50. Corse... 253 I. Immobilier d entreprise... 255. B. Zoom sur la ville d Ajaccio... 255 256 II. Immobilier résidentiel... 257 51. Franche-Comté... 259 I. Immobilier d entreprise... 260. B. Zoom sur la ville de Besançon... 260 261 II. Immobilier résidentiel... 263. B. Zoom sur la ville de Besançon... 263 265 52. Haute-Normandie... 267 I. Immobilier d entreprise... 268. B. Zoom sur la ville de Rouen... 268 269 II. Immobilier résidentiel... 272. B. Zoom sur la ville de Rouen... 272 274 53. Île-de-France... 275 I. Immobilier d entreprise... 278. 280 B. Bureaux... 280 C. Entrepôts... 281 D. Locaux d activités (hors entrepôts de plus de 5 000 m²)... 281 E. Zoom sur la ville de Paris... 282 II. Immobilier résidentiel... 284. 284 B. Commercialisation et valeurs... 286 C. Zoom sur la ville de Paris... 286 54. Languedoc-Roussillon... 289 I. Immobilier d entreprise... 291. B. Zoom sur la ville de Montpellier... 291 292 5
II. Immobilier résidentiel... 294 294 B. Zoom sur la ville de Montpellier... 296 55. Limousin... 297 I. Immobilier d entreprise... 298 298 B. Zoom sur la ville de Limoges... 299 II. Immobilier résidentiel... 300 300 B. Zoom sur la ville de Limoges... 302 56. Lorraine... 305 I. Immobilier d entreprise... 306 B. Zoom sur la ville de Metz... 306 307 II. Immobilier résidentiel... 309 309 B. Zoom sur la ville de Metz... 311 57. Midi-Pyrénées... 313 I. Immobilier d entreprise... 315 315 B. Zoom sur la ville de Toulouse... 316 II. Immobilier résidentiel... 319 319 B. Zoom sur la ville de Toulouse... 321 58. Nord-Pas-de-Calais... 323 I. Immobilier d entreprise... 325 B. Zoom sur la ville de Lille... 325 326 II. Immobilier résidentiel... 329 B. Zoom sur la ville de Lille... 329 331 59. Pays de la Loire... 333 I. Immobilier d entreprise... 335 B. Zoom sur la ville de Nantes... 335 336 II. Immobilier résidentiel... 338 B. Zoom sur la ville de Nantes... 338 340 60. Picardie... 343 I. Immobilier d entreprise... 344 B. Zoom sur la ville d Amiens... 344 345 6
II. Immobilier résidentiel... 346. 346 B. Zoom sur la ville d Amiens... 348 61. Poitou-Charentes... 351 I. Immobilier d entreprise... 353. 353 B. Zoom sur la ville de Poitiers... 354 II. Immobilier résidentiel... 355. 355 B. Zoom sur la ville de Poitiers... 357 62. Provence- Alpes- Côte d Azur... 359 I. Immobilier d entreprise... 361. 361 B. Zoom sur la ville de Marseille... 362 II. Immobilier résidentiel... 365. 365 B. Zoom sur la ville de Marseille... 367 63. Rhône- Alpes... 369 I. Immobilier d entreprise... 371. 371 B. Zoom sur la ville de Lyon... 372 II. Immobilier résidentiel... 375. 375 B. Zoom sur la ville de Lyon... 377 7. Les fonds immobiliers... 379 71. L immobilier dans l univers investissable... 381 I. Performances par périodes... 381 II. Performances par durées de détention moyennes... 382 72. SIIC... 385 I. Historique... 385 II. Principales notions... 388 III. Patrimoine détenu... 388 73. SCPI... 391 I. Historique... 391 II. Principales notions... 392 III. Patrimoine détenu... 396 74. OPCI... 399 I. Historique... 399 II. Principales notions... 400 III. Patrimoine détenu... 403 7
8. Pour mieux comprendre les marchés... 405 81. Qu est-ce qu un «bilan promoteur»?... 407 I. Bilan d opération concernant la construction d un immeuble de bureaux... 407 II. Bilan d opération concernant la construction d un immeuble d habitation... 409 82. Mots de l expertise immobilière (d après l Institut Français de l Expertise immobilière IFEI)... 411 I. Types de valeurs... 412 A. Valeur vénale (Market value)... 412 B. Juste valeur (Fair value)... 413 C. Valeur locative de marché (Market rental value ou Market rent)... 413 D. Valeur en poursuite d usage (Existing use value)... 414 E. Coût de remplacement brut (Replacement cost)... 415 F. Coût de remplacement net (Depreciated replacement cost DRC)... 415 G. Valeur d apport... 415 H. Prix de convenance... 415 I. Valeur de vente forcée... 415 J. Valeur à neuf (Reinstatement value)... 415 K. Valeur d assurance... 415 L. Valeur hypothécaire (Mortgage lending value)... 416 M. Droit au bail... 416 N. Indemnité d éviction... 417 O. Indemnité d expropriation... 418 II. Méthodes d évaluation... 418 A. Méthodes par comparaison... 418 B. Méthodes par le revenu Capitalisation/Actualisation... 418 C. Méthodes par le coût de remplacement... 419 D. Méthodes indiciaires... 419 E. Méthodes dites par sol et construction... 419 F. Méthodes dites du bilan promoteur (v. «Bilan promoteur», ss n os 81.11 s.)... 419 G. Méthodes des ratios professionnels (Profit methods)... 420 H. Cas particulier des immeubles en développement... 420 III. Typologie des revenus ou loyers... 420 A. Revenu brut ou loyer brut... 420 B. Revenu net ou loyer net... 420 C. Revenu triple net ou cash-flow immobilier... 421 D. Cash-flow financier ou flux financier de trésorerie... 421 IV. Taux de rendement et taux d actualisation... 421 A. Taux de capitalisation brut théorique (T1)... 422 B. Taux de rendement brut théorique (T2)... 422 C. Taux de capitalisation brut effectif (T3)... 422 D. Taux de rendement brut effectif (T4)... 422 8
E. Taux de rendement net (T5)... 423 F. Taux de rendement triple net (T6)... 423 G. Taux d actualisation... 423 H. Taux de rendement interne... 423 9. La fiscalité de l immobilier... 425 91. Fiscalité des mutations d immeubles... 427 92. Fiscalité de la détention d immeubles... 429 I. Sur les revenus... 429 II. Sur la détention proprement dite... 433 Points de repères... 1 3110. Économie... 4 3111 PIB en France au 31 décembre... 4 3112 Inflation en France* Évolution en % calculée de décembre à décembre... 5 3120. Indices... 6 3121 Indice Insee du coût de la construction base 100 au 4e trimestre 1953... 6 3122 Indice Insee de référence des loyers base 100 au 4e trimestre 1998... 7 3123 Indice Insee des loyers commerciaux base 100 au 1er trimestre 2008... 7 3124 Indice FFB* du coût de la construction base 1 au 1er trimestre 1941... 8 3125 Indice BT 01 base 100 au 1er janvier 1974... 9 3200. Organismes... 10 3201 ADEF Association des Études Foncières... 10 3202 ADIL 75... 10 3203 AGURAM Agence d Urbanisme d Agglomérations de Moselle... 10 3204 ANAH Agence Nationale de l Habitat... 11 3205 ANIL Agence Nationale pour l information sur le Logement (ADIL Agences Départementales pour l Information sur le Logement)... 11 3206 ANRU Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine... 12 3207 APUR Atelier Parisien d Urbanisme... 12 3208 Association Apogée, Institut français du management immobilier... 13 3209 Banque de France... 13 3210 BIPE Bureau d Informations et de Prévisions Économiques... 14 3211 BNP Paribas Real Estate... 14 3212 CAPEM... 15 3213 CBRE... 15 3214 CECIM... 16 3215 Cellule économique d Île-de-France... 16 9
3216 Cellule statistique urbanisme logement d Île-de-France... 17 3217 CGEDD Conseil Général de l Environnement et du Développement Durable 17 3218 CINA Club Immobilier Nantes Atlantique... 18 3219 CLCV Confédération du Logement et du Cadre de Vie... 18 3220 CNCC Conseil National des Centres Commerciaux... 18 3221 Conservation des hypothèques... 19 3222 Crédit Foncier... 19 3223 CSAB Conseil Supérieur de l Administration de Biens... 20 3224 Cushman & Wakefield... 20 3225 DGALN Direction Générale de l Aménagement, du Logement et de la Nature 21 3226 DGFiP Direction Générale des Finances Publiques... 22 3227 DRIEA IF Direction Régionale Interdépartementale de l Équipement et de l Aménagement Île-de-France... 22 3228 DTZ en France... 22 3229 FFB Fédération Française du Bâtiment... 23 3230 FFB Grand Paris Fédération Française du Bâtiment Grand Paris... 23 3231 FNAIM Fédération Nationale de l Immobilier... 24 3232 FNAU... 24 3233 FPI Fédération des promoteurs immobiliers de France... 25 3234 GRECAM Groupe de Recherche sur l Économie de la Construction et de l Aménagement... 25 3235 IAU Île-de-France... 26 3236 IEIF Institut de l Épargne Immobilière et Foncière... 26 3237 INSEE Institut National de la Statistique et des Études Économiques... 27 3238 IPD France & Europe du Sud... 28 3239 Jones Lang LaSalle... 28 3240 KEOPS Colliers international... 29 3241 Knight Frank... 30 3242 Notaires de Paris Île-de-France... 30 3243 Observatoire de l immobilier d entreprise de la Côte d Azur... 31 3244 Observatoire de l immobilier d entreprise de la métropole rouennaise... 31 3245 Observatoire des bureaux de Lille Métropole... 31 3246 Observatoire Immobilier d Habitat de la Côte d Azur... 32 3247 OIB Observatoire de l immobilier Bordeaux métropole... 32 3248 OIP Observatoire de l immobilier de Provence... 32 3249 OLAP Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne... 33 3250 OLOMA Observatoire du logement de la métropole atlantique... 33 3251 ONMI Observatoire national des marchés de l immobilier... 34 3252 ONTSBTP Observatoire National du BTP... 34 3253 ORF Observatoire régional du foncier en Île-de-France... 35 3254 ORIE Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise en Île-de-France... 35 3255 SAVILLS... 36 3256 SOeS Service de l observation et des statistiques... 36 3257 Tribunaux de grande instance Chambre des expropriations... 37 10
3258 Union des Maisons Françaises... 37 3259 Union sociale pour l habitat (L )... 37 3260 UNIS Union des Syndicats de l Immobilier... 38 3261 UNPI Union Nationale de la Propriété Immobilière... 38 3300. Sites Internet... 40 3400. Publications périodiques... 49 3401 Publications annuelles... 49 3402 Publications semestrielles... 55 3403 Publications quadrimestrielles... 56 3404 Publications trimestrielles... 56 3405 Publications bimestrielles... 58 3406 Publications mensuelles... 59 3407 Publications bimensuelles... 63 3408 Publications hebdomadaires... 63 3409 Publication quotidienne... 64 3410 Annuaires... 65 3411 Bureaux... 65 3412 Commerces... 66 3413 Entrepôts/Logistique... 67 3414 Indices... 67 3415 Immobilier d entreprise, études transversales... 68 3416 Investissement... 69 3417 Questions d actualité/données immobilières générales... 69 3418 Résidentiel... 71 3419 Urbanisme/Aménagement/Construction... 73 3500. Bibliographie... 75 3600. Lexique... 79 11
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