La mise en location d un logement et le code du logement. Les problème rencontrés. 1) La simple apposition d une affiche «appartement / studio / chambre à louer» permet-elle une visite d initiative par le Service d Inspection Régionale selon l article 13, 2, 2 du Code bruxellois du Logement? 2) La simple apposition d une affiche «appartement / studio / chambre à louer» constitue-telle une infraction à un arrêté d inhabitabilité pris par le bourgmestre? 3) Lorsqu un immeuble est frappé d un arrêté d inhabitabilité, qu en est-il lorsqu on remet cet immeuble en location, en infraction à l arrêté du bourgmestre? 1) La simple apposition d une affiche «appartement / studio / chambre à louer» permetelle une visite d initiative par le Service d Inspection Régionale selon l article 13, 2, 2 du Code bruxellois du Logement? En vertu de l article 13 du Code bruxellois du Logement, le Service d Inspection Régionale peut visiter les logements mis en location pour vérifier si ces derniers sont en conformité avec les exigences de sécurité, de salubrité et d équipement. Plusieurs causes peuvent être à la base de telles enquêtes : - l introduction d une demande de certificat de conformité, d attestation de conformité ou d attestation de contrôle de conformité ; - l introduction d une plainte ; - la prise d initiative du Service d Inspection Régionale. Une visite d initiative peut-elle être menée alors même que le logement n est pas encore effectivement loué car seule une affiche «à louer» est apposée? «Nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d équipement ( )». Art. 5 du Code. Lorsqu une personne a la volonté de mettre en location un logement, la première étape par laquelle elle doit passer est de rendre publique sa volonté en mettant une affiche «à louer» sur le bien concerné. A partir de ce moment là, n importe quelle personne est susceptible de répondre favorablement à l annonce et d occuper effectivement les lieux. Dans ce cas là, la conformité du logement devrait être avérée et une visite d initiative pourrait être possible. Nous interprétons donc l apposition d une affiche «à louer» comme une «mise en location» au sens de l article 5 du Code dès lors que la mise sur le marché locatif d un logement est susceptible d aboutir, du jour au lendemain, à un contrat de bail. Il ne serait donc pas logique, dans ce sens, de permettre une visite d initiative à partir de la seule entrée dans les lieux des locataires.
2) La simple apposition d une affiche «appartement / chambre / studio à louer» constituet-elle une infraction à un arrêté d inhabitabilité pris par le bourgmestre? En droit pénal, pour qu une infraction existe, trois éléments doivent être réunis. i 1) L élément légal : il faut que l acte commis viole une disposition légale et qu une peine soit prévue en cas de violation de cette disposition. Dans notre cas, il y a une violation de l interdiction de continuer à mettre en location, de louer ou de faire occuper les lieux, conformément à l article 14 de l ordonnance portant le Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003. ii Une peine est prévue par l article 15 du Code bruxellois du Logement en cas de violation de cette disposition. Nous étudierons cela un peu plus bas dans le développement. 2) L élément matériel : il faut qu il y ait une réalisation, une manifestation de l infraction dans le monde extérieur. On ne pourrait pas punir la seule intention de faire quelque chose si cette intention ne se manifeste en rien par des actes matériels. Dans notre cas, l affiche «à louer» constitue l élément matériel, l extériorisation de l intention de commettre une infraction dans le monde extérieur. 3) L élément moral : c est l élément qui rattache les faits matériels à la conscience, à la volonté de leur auteur. Dans notre cas, il est évident que le propriétaire qui met son immeuble en location est tout à fait conscient qu il contrevient à un arrêté d inhabitabilité. Ses facultés mentales ne sont pas altérées par exemple. Les trois éléments constitutifs de l infraction étant réunis, nous pouvons affirmer que l apposition d une affiche «à louer» suite à un arrêté d inhabitabilité constitue bien une infraction. 3) Lorsqu un immeuble est frappé d un arrêté d inhabitabilité, qu en est-il lorsqu on remet en location cet immeuble, en infraction de l arrêté du bourgmestre? A. Dans quels cas un bourgmestre peut-il prendre un arrêté d inhabitabilité? L article 135 de la nouvelle loi communale. Le 1 er de l article 135 de la nouvelle loi communale dit que : «Les communes ont pour mission de faire jouir les habitants des avantages d une bonne police, notamment de la propreté, de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité dans les rues, lieux et édifices publics». Que signifie la notion de «salubrité» au sens de la nouvelle loi communale? L insalubrité peut trouver son origine dans une propriété privée mais elle doit atteindre l ordre public pour que la commune puisse prendre une décision. Seules des considérations hygiéniques
peuvent donc entrer en ligne de compte pour décider qu un immeuble est insalubre : provocation ou propagation de maladies contagieuses qui menacent la santé publique, selon le Conseil d Etat. Le bourgmestre, qui détient directement un pouvoir de police du 2 de l article 135, peut donc prendre, entre autre, un arrêté d inhabitabilité par rapport à cet immeuble insalubre. L article 14, alinéa 1 er du Code bruxellois du Logement. Lorsqu une interdiction de continuer à mettre le logement en location ou de louer celui-ci ou de le faire occuper, est décidée par le Service d Inspection Régionale, car le logement n est pas conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d équipement, c est au bourgmestre de veiller à l exécution de l interdiction, par exemple, par un arrêté d inhabitabilité. B. Quelles sont les sanctions si le bailleur continue à mettre en location son immeuble alors que celui-ci est frappé d un arrêté d inhabitabilité? Quid par rapport à la référence à l article 11.1 du règlement général de police de Bruxelles- Ville qui avait été faite? Pour qu on puisse appliquer les sanctions d un règlement de police à une infraction, il faut que celle-ci soit prévue par le règlement. Or, rien n est dit dans le règlement général de police de Bruxelles-Ville quant au fait de continuer à mettre en location un bien qui avait été frappé d un arrêté d inhabitabilité. Pour information : la question avait été posée de savoir quelles étaient les peines de police car l article 11.1 du règlement général de police de Bruxelles-Ville est formulé comme suit : «Les infractions aux dispositions du présent règlement sont punies de peine de police». Les infractions punies de peines de police s appellent des contraventions (art. 1 er C. pén.). Les peines de police applicables aux personnes physiques sont les suivantes (art. 7 C. pén.) : 1. L emprisonnement : il peut aller de 1 jour minimum à 7 jours maximum. (art. 28 C. pén.) 2. La peine de travail : elle peut aller de 20 heures à 45 heures. (art. 37ter C. pén.) 3. L amende : elle peut aller de 5 euros à 125 euros. (art. 38 C. pén.). 4. La confiscation spéciale : (art. 42 et s. C. pén.). Les articles 14, alinéa 2 et 15 du Code bruxellois du Logement. L alinéa 2 de l article 14 dit qu «un logement frappé par l interdiction prévue à l alinéa 1 er ou par une décision le déclarant insalubre, prise en application de l article 135 de la nouvelle loi communale, au motif que le logement ne remplit pas la condition prescrite par l article 4 de la présente ordonnance, ne peut être remis en location ou reloué qu après que le bailleur aura obtenu une attestation de contrôle de conformité». Ici, deux hypothèses sont regroupées :
- il y a l hypothèse dans laquelle le bourgmestre a pris un arrêté d inhabitabilité pour exécuter la décision d interdiction de continuer à mettre en location, de louer ou de faire occuper qui avait été prise par le Service d Inspection Régionale. - Il y a l hypothèse dans laquelle le bourgmestre a pris un arrêté d inhabitabilité sur base de l article 135 de la nouvelle loi communale mais seulement si l arrêté a été pris sur base de la définition de salubrité au sens de l article 4 du Code bruxellois du Logement : «exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l éclairage, à la ventilation, ainsi qu à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l accès du logement». L article 15 prévoit que le bailleur qui continue à mettre un logement en location, en violation des dispositions de l article 14 pourra se voir imposer, par le fonctionnaire dirigeant du Service d Inspection Régionale, une amende administrative pouvant aller de 3000 à 25000 euros par logement et dépendant du nombre d infractions constatées dans le chef du même bailleur. Si nous résumons ce qui a été dit, les sanctions prévues ci-dessus ne s appliqueront pas aux infractions faites à un arrêté d inhabitabilité pris par le bourgmestre sur base de l article 135 de la nouvelle loi communale avec comme cause originelle une insalubrité qui ne correspond pas à la définition de salubrité du Code bruxellois du Logement. C. En pratique, comment éviter des infractions à un arrêté d inhabitabilité pris par le bourgmestre? Il serait plus judicieux d empêcher qu on viole un arrêté d inhabitabilité plutôt que de remédier à l infraction par des mesures coercitives. - Ainsi, si le but est d informer la population qu un immeuble est frappé d un arrêté d inhabitabilité, il serait bien d y apposer une affiche le signalant. L article 8 du Code wallon du Logement prévoit iii que «lorsqu un logement est déclaré interdit d accès ou inhabitable en vertu de l article 7, le bourgmestre fait procéder à l affichage de l ordonnance y relative sur le logement concerné aussi longtemps que celle-ci n est pas levée. L administration communale tient à jour une liste des logements interdits d accès ou déclarés inhabitables.» - Ainsi, si le but est d interdire de pénétrer dans l immeuble, il serait bien d en condamner les portes et les fenêtres. Le fait de mettre des scellés pose problème car le bourgmestre n a normalement pas le pouvoir de le faire en vertu d une quelconque loi. La Cour de Cassation a cependant considéré, en 1881, que des scellés pouvaient être apposés, à titre conservatoire, à chaque fois qu un intérêt supérieur l exigeait, même si aucune disposition légale le prévoyait, ce qui est le cas ici, concernant le bourgmestre. Le problème est alors le suivant : en cas de violation de scellés posés de cette manière là, on ne pourra pas dire qu il y a eu bris de scellés au sens de l article 283 du Code pénal. Septembre 2005 asbl Rassemblement pour le Droit à l Habitat Info : 02/502 84 63
i F. TULKENS et M. van de KERCHOVE, «Introduction au droit pénal : aspects juridiques et criminologiques», 6 ème ed., 744 p., Kluwer, Bruxelles, 2002. ii M.B., 9 septembre 2003. iii Code wallon du Logement du 29 octobre 1998, M.B., 4 décembre 1998, tel que dernièrement modifié par le décret de la région wallone du 20 juillet 2005, M.B., 25 août 2005.