Le grenelle de l environnement Présentation et conséquences
Introduction - Le Grenelle de l Environnement regroupe des mesures précises et des dispositions générales qui doivent entrainer sur le court terme des diminutions de rejet de CO2 mais aussi une modification sur les moyen et long terme des comportements des citoyens et entreprises en vue d adopter une démarche «développement durable». Ces mesures ne visent bien évidemment pas spécifiquement l immobilier. - Celui-ci est toutefois très concerné car considéré comme gros consommateur d énergie et cela à tous les stades (construction,utilisation ). - Ces dispositions doivent tout autant limiter la dépense énergétique en amont (construction, matériaux, techniques ) qu en aval (exploitation et maintenance) 2
Les mesures prévues Constructions neuves
- Application de normes basse consommation (50 KW heure/m2/an) à toutes les nouvelles constructions à compter de 2012. 2010 pour les bâtiments publics. - A partir de 2020, A partir de 2020, les nouvelles constructions devront être à énergie positive = consommation énergétique < quantité d énergie produite par les bâtiments à partir d énergie renouvelable. 4
Les mesures prévues Constructions existantes
Réduction de 38% de la consommation du parc existant d ici à 2020 - Les 800 000 logements sociaux qui dépassent 230 KW heure/m²/an ne devront plus dépasser 150 KW heure/m²/an 6
Dispositions fiscales Mesures du rapport Pelletier qui devraient être reprises par une loi d ici à fin 2008
Logement - Crédits d impôts aux bailleurs et, sous conditions, aux résidences secondaires eu aux coûts de main d œuvre pour l isolation des parois opaques, «verdir» le crédit d impôt «intérêts des emprunts pour l acquisition d une d résidence r principale» - Allonger la durée d amortissement des travaux d économie d énergie visée à l article 25-g de la loi du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété et revoir la liste des travaux considérés. 8
Tertiaire - Autoriser l amortissement accéléré du coût des travaux de rénovation si la performance thermique du bâtiment est significativement améliorée. - Moduler l imposition des plus-values d un immeuble cédé ou apporté en fonction de leur performance énergétique - Mettre en place un système de taxation des consommations d énergie des bâtiments et prévoir, corrélativement, un mécanisme d exonération de cette taxe pour ceux qui s engagent dans des actions fortes d amélioration de l efficacité énergétique 9
Une mesure concrète le D.P.E.* (* Diagnostic de Performance Energétique)
Champ d application d et durée - Opérations nécessitant n un DPE : vente sauf VEFA et location (habitation, saisonnier, meublé, fonction ). Pas nécessaire encore pour les baux commerciaux - Constructions concernées es : bâtiments clos et couverts dotés de chauffage et d eau chaude (exclus : monuments historiques, locaux provisoires, lieu de culte, bâtiments à usage agricole, industriel non chauffés ) - Durée e de validité d un DPE : 10 ans 11
Rapport et Rapporteur - Contenu du DPE : caractéristiques du bâtiment - Descriptif des équipements consommateurs d énergie - Quantité annuelle d énergie consommée - Évaluation de la quantité de gaz à effet de serre / quantité annuelle d énergie consommée - Classement du bâtiment / évaluation - Recommandations visant à améliorer cette consommation performance énergétique - Rapport d inspection de la chaudière si sa puissance est = ou > à 20 kilowatts - Le rédacteur du DPE est un technicien certifié et accrédité doté d une assurance professionnelle 12
Une seconde mesure concrète le D.(COS).P.E.* (* Dépassement D de COS et Performance Energétique)
- Un dépassement de COS de 20% est autorisé pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d énergie renouvelable. (pas de PLD pour la surdensité, disposition d initiative communale) - Il faut disposer soit du label THPE EnR 2005 ou BBC 2005 - Ou équiper dans les 3 ans de l achl achèvement des travaux le bâtiment des équipements permettant d atteindre ces objectifs énergétiques 14
Exemple concret : le marché de la rénovationr Paris Ile-de-France Immobilier d Entreprise
Parc et Marché - Avec plus de 48 millions de m² l Ile-de-France totalise près de 80% du parc immobilier tertiaire. Les marchés des métropoles régionales (Lille, Marseille, Lyon ) offrent chacun 3 à 4 millions de m² tout au plus. - Le marché francilien du bureau c est une demande en moyenne de 2 millions de m² à la location, ce sont près de 3 millions de m² disponibles et des projets de construction à moyen terme de l ordre de 3 millions de m² (le rythme annuel est de 1 000 000 m² construits) - Cela devrait être en 2008 près de 20 milliards investis (en baisse très significative par rapport aux plus de 30 milliards des années précédentes). 16
Un parc vétuste v et lent à renouveler - Un parc immobilier tertiaire plutôt vétuste. L essentiel des bâtiments date soit du XIXème et première moitié du XXème siècle, soit de l après 70 (La Défense, Villes nouvelles ) avec des techniques de construction pas toujours les plus efficientes d un point de vue énergétique (chauffage, climatisation). - L arrivée sur le marché depuis une dizaine d années d immeubles signifiant un véritable saut qualitatif en matière de maîtrise des charges d exploitation et de maintenance a entrainé, par ricochet, un accroissement très important de la perception de l obsolescence des immeubles antérieurs. - Aujourd hui le rythme de renouvellement du parc est lent de l ordre de 400 à 500 000 m² / an. - Or si on ajoute ce chiffre à celui des livraisons de bureaux neufs on arrive à 1 500 000 m² pour une demande supérieure de l ordre de 2 à 2.2 millions de m². - Le déficit en surface de bureaux modernes est donc estimé à 500 700 000 m² / an. 17
Le marché vu du Grenelle Parc 1975 : 23,5 millions de m² m Construction 1975-2006 : 34 millions de m² m Démolition ou reconversions 1975-2006 : (- 9 millions de m²) m Parc antérieur à 1975 : - Paris : 74% (@ 8 000 000 m2) - Hauts-de-Seine : 26% - Seine-Saint-Denis/Val-de-Marne : 26% - Grande Couronne : 31% - Total Ile-de-France : 48% Le marché de la restructuration est estimé à 25 à 35 millions de m² 18
au neuf et restructuré habituels - Si on considère que les surfaces neuves ou en cours de construction (1 000 000 m² en rythme annuel) répondent pour l essentiel aux prescriptions et à l esprit du Grenelle de l Environnementl Environnement. - Qu il en est de même pour les 500 000 m² constitutifs du renouvellement du parc (restructuration lourde). - Ce sont donc près de 1 500 000 m² m qui chaque année vont être construits générant un chiffre d affaires pour les entreprises du secteur de l ordre de 3 à 4 milliards. 19
s ajoute le restructuré «Grenelle» - On peut estimer que l objectif poursuivi par la Ville de Paris est que son patrimoine tertiaire obsolète soit rénové à échéance d une quinzaine d année, soit 500 000 m²/an - Pour les départements des Hauts-de-Seine et de la première couronne parisienne devraient afficher un objectif similaire. Les opérations actuellement réalisées à la Défense de démolition/restructuration des tours des 1ères et 2èmes générations (années 70 et 80) sont là pour en témoigner. On peut estimer que 350 à 500 000 m² m seront concernés. - Enfin pour le reste de l Ile-de-France la configuration de leur marché et les différences existantes entre eux permettent d estimer que des durées de l ordre de 25 à 30 ans seront nécessaires pour renouveler le parc obsolète. Entre 350 et 500 000 m² devraient ainsi être traités. - En somme au-delà du rythme normal de construction/réhabilitation qui englobe 1 500 000 m² ce sont entre 1 200 000 à 1 500 000 m² m supplémentaires qui devraient être impactés directement par des remises aux normes, des rénovations plus ou moins lourdes en vue de remettre en situation de concurrence des immeubles de plus de 30 ans d âge. 20
Conclusion
- Les enjeux sont énormes et ne devraient pas être menés dans les temps - Néanmoins le «neuf» ne va pas être exclu des mesures prises et le «seconde main» va devoir être restructuré pour continuer à être sur le marché - 800 000 logements à rénover dans les 10 ans - 1 500 000 m² m de tertiaires à rénover/équiper par an pendant plusieurs décennies - Ce marché va être énorme et en tant que tel va attirer de nouveaux entrants ce qui nécessitera d adapter en permanence son offre produit et sa stratégie commerciale 22